Особенности купли-продажи и оборота земель сельскохозяйственного назначения

необходимость соблюдения установленных законодательством условий оборота сельскохозяйственных земель - извещения органа государственной власти, местного самоуправления о намерении продать земельный участок (в данном случае - земельную долю);

как правило, доли в праве собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате приватизации таких земель, прежде закрепленных за колхозами и совхозами, и передачи в собственность граждан, работавших в этих хозяйствах, поэтому один такой участок принадлежит обычно большому числу собственников (до тысячи в некоторых хозяйствах).

В абзаце 2 п. 1 статьи 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» перечислены виды сделок по распоряжению земельными долями, которые могут заключать собственники этих долей. Данный список не является исчерпывающим, следовательно, собственник имеет право заключить любую сделку по распоряжению земельной долей. Это важно, так как до сих пор в законодательстве существовали ограничения на виды и способы распоряжения долями.

В настоящее время законодательство ограничений относительно способов распоряжения земельными долями. Соответственно, земельной долей можно распорядиться так же, как и земельным участком, за исключением сдачи в аренду: в аренду можно сдать только земельный участок, а не идеальную долю; последняя должна быть выделена в натуральном выражении (на местности) для того, чтобы появилась возможность передать ее в аренду.

Можно выделить следующие основные способы распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок в соответствии с гражданским законодательством:

передача по наследству;

сдача в залог;

внесение в уставный (складочный) капитал юридического лица;

отчуждение в результате сделки.

Что касается наследования земельных долей, то на него распространяются нормы части третьей ГК РФ о наследовании имущества вообще, доли в праве общей собственности, в частности и об особенностях порядка наследования земельных участков. По моему мнению, на рассматриваемые отношения по поводу земельных долей распространяется и ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», хотя в ее заголовке упомянуты только земельные участки. Следовательно, если принятие наследства в виде доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения приведет к нарушению требований, установленных ст. 3 и 4 комментируемого Закона, наследник обязан произвести отчуждение этой доли в порядке, установленном ст. 5 этого же Закона. К такому же выводу приводит и изучение текста ст. 5, где указано (абзац 1 п. 1), что если в собственности лица оказалась доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и 4 данного Федерального закона, то такая доля должна быть отчуждена собственником.

Следует отметить, однако, что требования, установленные ст. 5, распространяются на случаи получения в собственность земельной доли не только в результате наследования, но и по другим основаниям, допускаемым законом. Следовательно, при совершении сделок с земельными долями, как и с земельными участками, должны соблюдаться требования ст. 3 и 4, хотя в самих этих статьях речь идет только о земельных участках. Из смысла указанных статей исходит следующее:

иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не могут обладать долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;

не допускается совершение сделок с земельными долями, в результате которых образуются новые доли, меньшие по размеру минимального размера земельного участка, установленного законодательством субъекта Российской Федерации;

размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, соответствующих земельным долям, принадлежащим на праве собственности гражданину, его близким родственникам и юридическим лицам, в которых данный гражданин или его близкие родственники распоряжаются более чем 50% голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, не может быть больше максимального размера, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Залог земельной доли (доли в праве общей собственности) по существу является не видом договора, а способом обеспечения обязательств (ст. 334 ГК РФ). Порядок осуществления залога долей в праве общей собственности на земельные участки не отличается от порядка осуществления залога самих земельных участков и производится в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Земельная доля, как и земельный участок, и как любое другое имущество, может быть внесена гражданином или юридическим лицом в уставный (складочный) капитал юридического лица, учредителем или участником (членом) которого он является. Причем, в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не оговорено, что земельная доля может быть внесена в уставный капитал именно сельскохозяйственной организации, как это до сих пор оговаривалось в законодательстве, о чем уже было сказано выше. Следовательно, направление деятельности юридического лица, в уставный капитал которого вносится доля в общей собственности на земельный участок из сельскохозяйственных земель, не имеет значения - это может быть и торговая, и промышленная компания, и строительная фирма и т.п.

Учредители и участники (члены) принимают участие в создании имущества таких юридических лиц, как хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы.

В соответствии с п. 6 ст. 66 ГК РФ вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку.

Складочный капитал создается в товариществах, которые могут быть полными или коммандитными (на вере). Участник полного товарищества и полный товарищ в товариществе на вере обязан внести не менее половины своего вклада в складочный капитал товарищества к моменту его регистрации; остальная часть должна быть внесена участником в сроки, установленные учредительным договором. При невыполнении указанной обязанности участник обязан уплатить товариществу 10% годовых с невнесенной части вклада и возместить причиненные убытки, если иные последствия не установлены учредительным договором. В товариществах на вере имеются также вкладчики, которые вносят свой вклад в складочный капитал и получают причитающуюся на его долю часть прибыли товарищества.

Уставный капитал имеется и в хозяйственных обществах. Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью и общества с дополнительной ответственностью составляется из стоимости вкладов его участников. Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующий интересы его кредиторов, и не может быть меньше суммы, определенной законом для обществ данного вида. На момент регистрации общества с ограниченной ответственностью его уставный капитал должен быть оплачен его участниками не менее чем наполовину, а оставшаяся неоплаченной часть подлежит оплате в течение первого года деятельности общества.

Уставный капитал акционерного общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами, и не может быть менее размера, предусмотренного Законом об акционерных обществах. Не допускается освобождение акционера от обязанности оплаты акций общества, в том числе освобождение его от этой обязанности путем зачета требований к обществу (ст. 99 ГК РФ).

При вступлении гражданина в производственный кооператив он обязан внести установленный паевой взнос. Из таких взносов формируется паевой фонд кооператива. В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» упоминается возможность внесения земельной доли только в уставный или складочный капитал юридического лица, однако земельная доля может быть внесена также и в паевой фонд кооператива.

В Федеральном законе от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" (в ред. Федеральных законов от 07.03.1997 N 47-ФЗ, от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ) определен порядок внесения земельных участков и земельных долей в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива. Установлено, в частности (ст. 10), что при реорганизации сельскохозяйственной организации ее член (участник) вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива (с условием или без условия их возврата в натуральной форме в случае выхода из кооператива). Такой же порядок действует и в случаях, когда не преобразуется в сельскохозяйственный кооператив вся организация, а отдельный гражданин вступает в уже действующий кооператив.

Следует обратить внимание на то, что из всех организационно-правовых форм юридических лиц только в сельскохозяйственных кооперативах законодательно предусмотрена возможность возврата земельного участка или земельной доли при выходе из кооператива. В товариществах в таких случаях выбывшему участнику выплачивается стоимость части имущества товарищества, соответствующая доле этого участника в складочном капитале, хотя по соглашению выбывающего участника с остающимися выплата стоимости имущества может быть заменена выдачей имущества в натуре. В хозяйственных обществах выдача имущества в натуре вообще не предусмотрена. Участнику общества с ограниченной ответственностью или общества с дополнительной ответственностью при его выходе из общества должна быть выплачена стоимость части имущества, соответствующей его доле в уставном капитале общества. Участник акционерного общества выходит из состава акционеров, продав свои акции.

В то же время оставление за собой возможности возврата земельного участка или земельного пая при выходе из состава участников (членов) сельскохозяйственной или иной организации имеет большое значение для гражданина, проживающего в сельской местности, и особенно при намерении в дальнейшем заниматься индивидуально производством сельскохозяйственной продукции, создать крестьянское хозяйство или расширить личное подсобное хозяйство.

Статья 18 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации" устанавливает, что в соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением общего собрания членов кооператива и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива. Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать размер земельной доли или земельного участка, переданных кооперативу членом кооператива при вступлении. В случае же, если земельный участок или земельная доля передавались кооперативу по договору в качестве паевого взноса с условием возврата земельного участка (доли) при выходе из кооператива (в соответствии со ст. 10 Закона о сельскохозяйственной кооперации, о чем говорилось выше), земельный участок (доля) возвращается в порядке и на условиях, которые определены указанным договором.

Отчуждение земельной доли может быть произведено по договорам: купли-продажи, дарения, мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением. Обмен земельной доли возможен на любое иное имущество.

Законодательством предусматривается возможность передачи земельной доли по договору ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Получателем ренты выступает гражданин - собственник земельной доли, а плательщиком ренты - сельскохозяйственная организация, которая предоставляет данному гражданину определенное содержание; при этом земельная доля переходит в собственность этой организации. Конкретным договором ренты может предусматриваться передача земельной доли как за плату, так и бесплатно (ст. 585 ГК РФ). Если в дальнейшем сельскохозяйственная организация продаст данную земельную долю, на приобретателя перейдут обязанности этой организации по договору ренты.

Получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации (если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности). Получатель может передать свои права по договору постоянной ренты другим лицам, эти права переходят также по наследству и в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц (если иное не предусмотрено законом или договором).

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты в деньгах либо путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Наибольшее распространение на селе получили договоры сельскохозяйственных организаций с собственниками земельных долей, чаще всего пенсионерами, по которым организация в обмен на передачу доли в ее собственность обязуется передавать получателю ренты определенное количество сельскохозяйственной продукции, оказывать услуги по обработке приусадебного участка и т.д. (что связано главным образом с недостатком денежных средств у аграрных организаций).

Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким образом отказаться от ее дальнейшей выплаты, при соблюдении условий, зафиксированных в ст. 592 ГК РФ, а также в конкретном договоре ренты. Получатель ренты тоже может потребовать такого выкупа в случаях, установленных законом (ст. 593 ГК РФ) и договором, в частности, если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты. Выкупная цена ренты определяется договором ренты, а при отсутствии в договоре условия о выкупной цене она устанавливается в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты, при этом, если земельная доля передавалась бесплатно, ее цена включается в выкупную цену.

Получателем пожизненной ренты может быть, разумеется, только гражданин. Однако гражданин, передающий земельную долю по договору пожизненной ренты, может в порядке ст. 596 ГК РФ указать и другого получателя этой ренты или даже нескольких лиц в равных или иных, установленных договором долях.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни; ее размер, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты земельная доля отчуждалась бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать ее возврата.

Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору получателем ренты может быть только гражданин, который передает в собственность плательщика ренты какую-либо недвижимость, а плательщик обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением (т.е. обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уходе) этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Договором может быть предусмотрена и возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Особенностью этой разновидности договора ренты является то, что в соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты он также обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.

Новым для отношений, связанных с распоряжением земельными долями, является договор доверительного управления. В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указание на этот вид договора является не случайным: поскольку одной из целей разработки Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" было приведение действовавшего законодательства о земельных долях и практики его применения в соответствие с гражданским законодательством, потребовалось найти форму, в которой могли бы заключаться договоры на передачу в пользование земельных долей без выдела их на местности, так как договор аренды к таким случаям неприменим.

В отличие от договора аренды, по которому могут быть переданы только обособленные природные объекты, такие, как земельные участки (ст. 607 ГК РФ), объектами доверительного управления в соответствии с п. 1 ст. 1013 ГК РФ могут быть кроме отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (ст. 1012 ГК РФ).

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом (такие случаи, в частности, названы в ст. 1026 ГК РФ), доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. Для земельных долей в подавляющем большинстве случаев доверительными управляющими будут являться сельскохозяйственные коммерческие организации или главы крестьянских хозяйств.

Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении переданного ему имущества. В случаях, предусмотренных договором, он может осуществлять и распоряжение недвижимым имуществом.

Доверительный управляющий осуществляет управление имуществом лично, кроме отдельных случаев, предусмотренных законом (см. п. 2 ст. 1021 ГК РФ). Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Доверительный управляющий лично несет обязательства по сделке, совершенной им с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений.

Кроме того, доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления (ст. 1022 ГК РФ).

Согласно ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это означает, что переданная в доверительное управление земельная доля отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по ней ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурсную массу.

Договор доверительного управления земельными долями должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (в данном случае - земли). Передача земельных долей в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на них. Несоблюдение этих условий влечет недействительность договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. В отношении земельных долей никаких специальных указаний в законодательных актах относительно срока договора пока нет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Но самое существенное отличие данного вида договора от всех, которые применялись при передаче земельных долей в собственность или пользование (и в том числе наиболее до сих пор распространенного - договора аренды) состоит в том, что по договору доверительного управления не тот, кто использует земельную долю, платит за это собственнику, а собственник земельной доли должен платить доверительному управляющему. В соответствии со ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Это обстоятельство вызывает сомнение в том, что данный вид договора получит широкое распространение на практике.

Как следует из ст. 1024 ГК РФ, договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в предыдущем абзаце, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

При прекращении договора доверительного управления земельной долей она передается учредителю управления (если договором не предусмотрено иное).

Договор доверительного управления земельной долей, однако, не связан с отчуждением ее. Особенности же совершения сделок с долями, установленные комментируемой статьей, распространяются только на те сделки, по которым происходит отчуждение земельной доли, причем отчуждение возмездное, т.е., к примеру, о завещании и дарении в данном случае речь не идет. Вообще в п. 2 статьи 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где зафиксированы указанные особенности, упоминается только о купле-продаже земельных долей, но ст. 250 ГК РФ, к которой данная статья отсылает, гласит (п. 5): "Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены".

Упомянутая выше статья Гражданского кодекса РФ устанавливает преимущественное право покупки. Это означает, что при продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности могут проводиться и при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности в установленных законом случаях. Так, согласно ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой собственности при недостаточности у последнего другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные собственники, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли. Если остальные участники откажутся от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи этой доли с публичных торгов.

Если доля в праве общей собственности продана с нарушением преимущественного права покупки, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Этой же статьей Гражданского кодекса определена процедура продажи доли в праве общей собственности: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные; в этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если же к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Этот порядок действует и при продаже земельных долей, но только в том случае, если участников общей собственности не более пяти. Поскольку, как уже отмечалось, в сельском хозяйстве в силу особенностей проведенной приватизации земель колхозов и совхозов участников общей собственности, как правило, в каждом случае более ста и некоторые из них (получившие земельную долю по наследству и по другим основаниям) проживают в других населенных пунктах, применить к купле-продаже земель долей общую процедуру оказалось просто невозможным.

Абзац 1 пункт 2 статьи 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрена возможность не извещать в письменной форме каждого участника долевой собственности, а опубликовать сообщение в средствах массовой информации, но не любых, а определенных субъектами Российской Федерации, которые должны будут в ближайшее время принять соответствующие нормативные акты, утверждающие перечень таких средств массовой информации - это местные газеты, местные радио - и телевизионные программы.

Другое установленное комментируемой статьей требование не связано с количеством участников долевой собственности, а действует всегда при продаже земельных долей. Оно представляет собой преимущественное право покупки субъектом Российской Федерации (или, в установленных им случаях, органом местного самоуправления) доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при отказе от приобретения этой доли всех участников долевой собственности. Оно аналогично преимущественному праву покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, установленному ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это правило заменило существовавшую в законодательстве до принятия данного Закона норму о возможности продажи земельной доли только для целей сельскохозяйственного производства.

Как и в случае продажи земельных участков, извещение высшему органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления о продаже земельной доли должно вручаться под расписку или направляться заказным письмом с уведомлением о вручении. Со дня поступления этого извещения начинается течение месячного срока, по окончании которого продавец вправе продать свою долю третьему лицу (если указанные органы отказались ее приобрести или не уведомили о своем намерении приобрести земельную долю).

При нарушении установленного правила субъект Российской Федерации или соответственно орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

3. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ДЕЛАМ ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Земельный кодекс РФ исключил административный порядок разрешения земельных споров. Раньше значительная их часть рассматривалась земельными комитетами и администрациями районов и городов. В судах рассматривались только те споры, которые напрямую были отнесены к компетенции судов, а также жалобы на решения, принятые в административном порядке. Согласно статистике в судах ежегодно рассматривалось около 15 тысяч дел по земельным спорам, из них 80 процентов обращений судами удовлетворялись Журнал «Журнал российского права» № 11, 2002г. // Судебное рассмотрение земельных споров (Романов В.И.).. Нарушения земельных прав носили распространенный характер. Немало жалоб поступало в прокуратуру. Теперь все споры, возникающие из земельных отношений или об установлении таких отношений, подлежат рассмотрению в судебном порядке (статья 64 Земельного кодекса РФ).

Судебная статистика, а также обобщения судебной практики свидетельствуют о том, что споры, возникающие в связи с применением земельного законодательства весьма разнообразны. В одних случаях оспаривается право на землю из-за отказа предоставления ее либо изъятия, с чем не согласно лицо, имеющее право или претендующее на нее. В других - нарушением земельных прав гражданину, организации причинены убытки, а поэтому возникает спор и о земле, и о возмещении имущественного вреда. Иногда лицо не претендует на землю, но считает, что у него нарушены имущественные интересы. Возникает спор об имущественной компенсации. С учетом предмета все споры можно разделить на следующие группы: земельные, земельно-имущественные и имущественные. Наиболее часто споры возникают по поводу выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Судами также рассматриваются споры по поводу местоположения земельного участка при выделении в натуре за счет земельной доли. Признание права на землю предполагается не в абстрактной форме, а как права на конкретный земельный участок.

В качестве примера можно привести выдел земельного участка сельскохозяйственного назначения расположенного в Минераловодском районе, с. Марьины Колодцы Приложение № 10.

Панченко А.М. на праве общей долевой собственности принадлежат земельные доли - 56 свидетельств о государственной регистрации права, выданные УФ РС по СК. В соответствие со статьей 13 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» им было подано извещение в СМИ - в частности в газету «Время» о том, что он примерно обозначает местоположение выделяемых земельных участков. На это сообщение поступило возражение 60 участников долевой собственности, опубликованное в той же газете «Время». Панченко А.М. обратился в суд с исковым заявлением «О выделении земельного участка из долей общей собственности». Судьей Минераловодского городского суда Залугиным С.В. было направлено извещение о поступлении искового заявления Приложение № 1 и повестка о дне слушания дела ответчикам и СПК «Авангард» Приложение № 2, который выступал по данному делу как третье лицо. Вместе с вышеуказанными документами было направлена копия искового заявления Панченко А.М Приложение № 3.

На основании доверенности от 21.04.2005г. Приложение № 4 я была уполномочена ответчиками представлять их интересы в суде с правом подписи искового заявления, частичного или полного отказа от исковых требований, подписания мирового соглашения и др. На предварительном слушании по делу Панченко А.М. истец предъявил требование по выделу ему указанных в сообщении в газете «Время» земель и предоставил подписанные частью ответчиков отказы от исковых требований, оставшиеся ответчики, в лице представителя ответчиков, возражали против выдела именно этих земель, т.к. не был соблюден порядок выдела земельных участков из общей собственности, а именно не произведен расчет компенсации остальным участникам долевой собственности и не было предоставлено объяснений, почему именно эти земли выделяются истцом.

СПК «Авангард», как третье лицо тоже имело возражения по поводу выдела именно этих земель и в данное время, так как земли находились в аренде у Кооператива и были обработаны, т.е. при выделе СПК «Авангард» несет убытки в виде фактической стоимости затрат незавершенного производства продукции растениеводства.

Судьей было назначено новое слушание, на котором стороны должны предоставить доказательства своих возражений.

Истец должен был предоставить обоснование местоположения выделяемых земель, СПК «Аванагард» - предоставить расчет, подтверждающий сумму затрат, понесенных Кооперативом.

На следующем судебном заседании истцом был предоставлен документ из Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю, в котором указывался средний почвенный бал выделяемых земель Приложение № 5.

СПК «Авангард» предоставил Справку о фактической стоимости затрат Приложение № 6.

Я, как представитель ответчиков, ознакомилась с предоставленными истцом данными - средний почвенный балл 68, т.е. не превышает средний балл по хозяйству. Таким образом, ответчики в части выдела данных земель претензий не имеют. Стороны пришли к единому мнению о подписании мирового соглашения. Судья назначил дату подписания мирового соглашения. Мною, как представителем ответчиков, совместно с адвокатом Панченко А.М. и Председателем СПК «Авангард» было составлено Мировое соглашение, которое стороны подписали в суде Приложение № 7.

В приведенном выше примере выдел земельного участка был произведен, но при этом истец понес дополнительные расходы.

Еще одной причиной возникновения судебных споров является злоупотребление правом, предоставленным участникам долевой собственности статьей 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьей 25 Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» от 01.08.2003 № 28-кз.

Например, в Апанасенковский районный суд поступило исковое заявление от участников долевой собственности о выделе земельного участка Приложение № 8. Общее собрание определило местоположение земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке проводится выделение земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Это были земли менее плодородные и удаленные от центральной усадьбы. На этом же собрании приняли решение о выделе оставшегося земельного участка, что противоречит нормам действующего законодательства. Суд отказал в иске, сославшись на статью 25 Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» от 01.08.2003 № 28-кз., истцами была подана кассационная жалоба Приложение № 9.

Апанасенковским районным судом Ставропольского края от 6 сентября 2005 года неправомерно применена при рассмотрении дела статья 25 Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» от 01.08.2003 № 28-кз.

Пунктом 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации установлено, что законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской едерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй данной статьи (по предметам совместного ведения). В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 5 этой же статьи установлено, что принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Пунктом 3 статьи 25 Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» от 01.08.2003 № 28-кз установлено, что выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения специализированных хозяйств (племенных, семеноводческих, плодоводческих, виноградарских, овощеводческих, рисоводческих, цветоводческих и других) осуществляется с сохранением той части земельного участка, которая используется названными организациями для сохранения сложившегося уровня своей специализации. Вместе с тем, указанных ограничений на выдел земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержит.

Согласно пункту 2 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.

Следовательно, положения Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» от 01.08.2003 № 28-кз противоречат положениям пункта 5 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и не могли быть применены судом при рассмотрения настоящего дела.

Судами также рассматриваются споры о праве на земельный участок в связи с наследованием земельного участка, нарушением преимущественного права покупки, предоставленного органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления и другие.

Хочется отметить, что необходимого в настоящее время обобщения судебной практики по делам о спорах, затрагивающих земли сельскохозяйственного назначения, пока, к сожалению, нет, что позволяет судьям принимать решения в основном только на основе внутреннего убеждения и своего личного толкования той или иной нормы закона.

4. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В СВЕТЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ» ОТ 24.07.2002г. № 101 ФЗ И ЗАКОНА СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ «ОБ УПРАВЛЕНИИ И РАСПОРЯЖЕНИИ ЗЕМЛЯМИ В СТАВРАПОЛЬСКОМ КРАЕ»

4.1 Проблема выдела земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

Одной из проблем на сегодняшний день является неравное положение собственников долей в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Ситуация складывается таким образом, что при выделе земельного участка «большинство» навязывает свою волю «меньшинству». Это проявляется в воспрепятствовании выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, ограничении права выбора местоположения выделяемого участка и т.д.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ общее собрание участников общей долевой собственности вправе определить местоположение части земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

То есть, собрание участников долевой собственности вправе определить, что собственники земельных долей, выделяющиеся первыми, обязаны определять выделяемые земельные участки в границах, определенных указанным решением общего собрания.

Между тем, решением общего собрания участников долевой собственности, зачастую определяются границы земельного участка, который выделяется большинством участников долевой собственности для последующей передачи данного земельного участка в аренду и, одновременно, тем же решением общего собрания определяется местоположение части земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок для участников долевой собственности, которые хотят выделиться, но находятся в меньшинстве.

Таким образом, участники общей долевой собственности, присутствующие на общем собрании, могут одновременно определить:

- границы выделяемого земельного участка из общего массива земельного участка сельскохозяйственного назначения с большей площадью, для сдачи в аренду;

- местоположение земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке проводится выделение земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Исходя из буквального толкования положений статьи 14 Закона об обороте право определения местоположения земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке производится выделение земельных участков, предоставлено участникам долевой собственности на земельный участок для возможности реализации прав части собственников на выдел земельных участков при условии, что после выдела таких собственников, оставшийся земельный массив после проведения межевания и кадастрового учета будет использоваться оставшимися собственниками, которые не заявили о выделении в натуре своих долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Иное толкование приведенной нормы Закона об обороте нарушает основные принципы гражданского законодательства о равноправии сторон и дает необоснованное преимущество большей части участников долевой собственности (либо 20% от общего количества участников долевой собственности) при разделе общего имущества (земельного участка).

Следовательно, принятие решение на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок, одновременно о выделе большей части от общей площади всего земельного участка и о местоположении земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке проводится выделение земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, свидетельствует о том, что действия части участников долевой собственности направлены именно на выдел большей части земельного участка в определенных границах, а не на реализацию положений статьи 14 Закона об обороте в части определения местоположении земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке проводится выделение земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

4.2 Проблема конкуренции норм законодательства

В соответствии со статьей 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности принимается общим собранием участников долевой собственности. То есть участники на общем собрании голосованием принимают решение об условиях передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление;

местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;

местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли;

местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду;

местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал;

местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление.

Данная норма конкурирует со статьями 153, 154, 160, 209 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, действие должно быть совершено лично каждым участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а потому вопрос о заключении или расторжении сделки не может решаться общим собранием.

Пункт 3 статьи 154 говорит о том, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух, трех или более сторон. Одно из условий заключения договора свободное волеизъявление сторон, иначе сделка признается недействительной. А при голосовании выражается воля не всех участников долевой собственности, а лишь тех присутствующих, которые большинством голосов приняли то или иное решение. Таким образом, остальные собственники вынуждены выражать не свою волю, а волю большинства.

Форма сделки предусматривает составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицом, совершающим сделку. Получается, что подписать договор должен каждый участник долевой собственности участка, и понуждать к заключению договора, даже на основании решения общего собрания, никто не имеет права.

И, наконец, данная норма Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного значения» противоречит статье 209 Гражданского кодекса, которая раскрывает содержание права собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственность охраняется Конституцией РФ и государством, а потому нарушения прав собственника недопустимо ни при каких обстоятельствах.

4.3 Проблема «количества собственников» земель сельскохозяйственного назначения

В 1991-1992 годах вся земля сельскохозяйственных предприятий была безвозмездно передана в частную собственность членов трудовых коллективов и поделена на паи. 11,8 миллионов тружеников села стали собственниками земельных долей общей площадью 115 миллионов гектар сельскохозяйственных угодий Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). Международная академия оценки и консалтинга., 2003г., С.3..

В настоящее время во всех районах идет работа по межеванию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности, постановке участков на государственный кадастровый учет, регистрации договоров аренды земли в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Совершение всех этих действий усложняется количеством участников долевой собственности, делает процедуру выдела земельных участков сельскохозяйственного назначения в натуре очень дорогостоящей.

Подача объявления в средства массовой информации о выделе земельного участка, подписание договора на межевание, регистрация права собственности на земельный участок, заключение договора аренды требует подписи каждого собственника, либо лица, уполномоченного нотариально удостоверенной доверенностью. Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в Федеральный закон «О землеустройстве» установил, что в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления. Выдача доверенности органами местного самоуправления значительно упрощает подписания договора аренды, но на практике участники долевой собственности не могут воспользоваться своим правом. Это связано с тем, что законодатель не указывает каким именно органом местного самоуправления (то ли по месту нахождения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, то ли по месту жительства участника долевой собственности), каким именно должностным лицом выдается доверенность.