Особенности купли-продажи и оборота земель сельскохозяйственного назначения

Кроме того, многие участники долевой собственности ведут себя пассивно в отношении выдела собственных земельных участков. Это связано и с установлением минимального размера выделяемого земельного участка, и с правовой неграмотностью большинства сельского населения. Поэтому работу по выделу земельного участка выполняют сельскохозяйственные организации, которые проводят выдел земельного участка, включающего паи всех участников долевой собственности. Такой выдел также сопряжен с большими трудностями, так как необходимо установить всех собственников земельных паев, провести собрание, а значит уведомить каждого собственника, что зачастую нереально.

4.4 Пробелы в законодательстве, позволяющие «обойти» преимущественное право покупки земельного участка, предоставленное органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления и предусмотренное Законом об обороте земель

При залоге земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения существует возможность преодолеть преимущественное право покупки такого земельного участка, предоставленное органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления и предусмотренное Законом об обороте земель. При реализации заложенного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения на публичных торгах не действует преимущественное право покупки исполнительного органа государственной власти субъекта РФ либо, в соответствующих случаях, органа местного самоуправления (залог, пусть даже не направленный на отчуждение указанного земельного участка, все-таки может впоследствии привести к его отчуждению, и именно путем продажи (на публичных торгах)); залогодатель (в большинстве случаев - собственник земельного участка) при ипотеке не обязан извещать высший орган государственной власти субъекта РФ (в установленных случаях - орган местного самоуправления) о намерении заложить земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения - в соответствии со статьей 8 Закона об обороте земель обязанность известить указанный орган лежала бы на продавце при намерении осуществить продажу земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения; таким образом, при возможности залогодержателя контролировать проведение публичных торгов последний сможет совершить сделку по отчуждению земельного участка рассматриваемой категории путем продажи на торгах без уведомления исполнительного органа субъекта РФ либо соответственно органа местного самоуправления. Кроме того, пункт 1 статьи 8 Закона об обороте земель целенаправленно указывает, что преимущественное право покупки не действует в случае продажи земельного участка с публичных торгов. Следовательно, может иметь место ситуация, когда продавец, будучи уверен, что исполнительный орган государственной власти РФ (орган местного самоуправления) изъявит желание приобрести отчуждаемый продавцом земельный участок, для преодоления преимущественного права покупки совершит сделку по залогу данного участка в целях передачи земельного участка конкретному лицу, принимающему участие в публичных торгах. Рассматриваемая ситуация позволяет обойти один из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 3 пункт 3 статьи 1 Закона об обороте земель).

4.5 Проблема реализации договора мены земельных участков сельскохозяйственного назначения

Порядок обмена земельного участка урегулирован положениями части второй Гражданского кодекса РФ. В соответствии с Гражданским кодексом РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи Гражданского кодекса, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены. Договор мены земельных участков должен быть зарегистрирован в регистрационной палате.

Данное положение возвращает к применению норм статьи Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве покупки земельного участка органами государственной власти субъекта РФ. Исходя из норм Гражданского кодекса РФ, на договор мены эти положения также должны распространяться. Однако их практическая реализация вызывает много вопросов. Так, означает ли извещение обоих собственников земельных участков, находящихся в одном районе, то, что орган государственной власти может выкупить оба или один участок? Если учесть, что на договор мены распространяются условия договора купли-продажи, то ответ может быть именно положительным. А если так, то сама реализация договора мены может быть поставлена под сомнение, поскольку стороны имели в виду не продавать участки, а обзавестись другими. Другой, сходный с заданным, вопрос может заключаться в дальнейшей реализации условий договора мены, если земельные участки находятся на территории разных субъектов РФ (разных муниципальных образований, имеющих право их выкупить). И вновь мы приходим к выводу о том, что реализация этого договора оказывается практически невозможной, если один или оба публичных образования выразят желание выкупить участок.

Таким образом, условия о праве преимущественной покупки органами государственной власти субъекта РФ, установленные статьей 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ставят под большое сомнение возможность реализации этой сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги дипломного исследования можно сделать следующие выводы. Одним из положительных моментов на сегодняшний день является окончание очередного этапа земельной реформы, начатого в 1990 году, который завершился принятием Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101- ФЗ от 24 июля 2002 года. Данный закон во многом упорядочил оборот земель сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем, теория права верно подмечает разницу между законом «на бумаге» и законом «в жизни». Как бы ни были хороши законы, результаты их применения могут оказаться неудовлетворительными. Многие пробелы в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» учтены законодателем при принятии Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве». Но остается много нерешенных проблем, выявленных мною в ходе дипломного исследования. К ним относятся отсутствие равноправия участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, конкуренция норм земельного законодательства, пробелы, позволяющие преодолеть принципы, установленные в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», сложность совершения юридических действий, связанная с количеством участников долевой собственности сельскохозяйственных земель и другие.

По моему мнению, основным способом решения проблем оборота земель сельскохозяйственного назначения является появление на рынке сельскохозяйственных земель профессиональных участников оборота сельскохозяйственных земель. Такими участниками могут выступать юридические лица (предпочтительно, в виде некоммерческих, общественных организаций), которые возьмут на себя обязанности по оформлению всей документации связанной с оборотом сельскохозяйственных земель, заключению сделок от имени и

в интересах всех участников долевой собственности, проведению общих собраний участников долевой собственности и так далее.

Одним из аргументов в пользу создания таких юридических лиц является сложность земельного законодательства. Собственниками земель сельскохозяйственного назначения являются по преимуществу сельские жители, юридическая грамотность которых оставляет желать лучшего. Это приводит к пассивности в отношении распоряжения собственной землей. И в то же время таким положением дел могут воспользоваться юридически образованные граждане. В состав же предлагаемых мною юридических лиц входили бы профессиональные юристы и другие высококвалифицированные специалисты.

Создание института доверительного управления значительно упростило бы оборот земель, что привлекло бы дополнительные капиталы на земельный рынок, сделало бы вложение денежных средств в земельные участки сельскохозяйственного назначения прибыльным, что повысило бы оборот земель. Ведь на сегодняшний день в землю вкладывают по преимуществу только те, кто непосредственно связан с сельским хозяйством. Таким образом, можно сделать вывод, что в России полноценный рынок сельскохозяйственных земель еще не сформировался.

Для того чтобы преодолеть проблему большого количества участников долевой собственности, я вижу два пути: первый - это уменьшение количества собственников земельного участка за счет сосредоточения земли в руках нескольких крупных собственников (в пределах, допустимых Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), второй - деление особо крупных земельных участков на более мелкие (в пределах, допустимых Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), принадлежащие нескольким собственникам. Это позволит значительно облегчить процедуру выдела земельного участка находящегося в долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, заключения договора аренды, купли-продажи и т.д.

По моему мнению, одним из направлений, в котором должно развиваться сегодняшнее земельное законодательство, должно быть привлечение инвестиций на рынок земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и иностранных инвесторов. Земли сельскохозяйственного назначения должны принадлежать сельскохозяйственным предприятиям на праве собственности, а не аренды, что позволит снизить затраты на производство продукции растениеводства, сделает его более рентабельным. Но на сегодняшний день, к сожалению, в России выкуп земель в собственность могут позволить себе только крупные агрохолдинги, у мелких же и средних землепользователей нет возможности приобретать земельные участки. Ограничение прав иностранных граждан в отношении выкупа земель также не способствует вложению ими инвестиций в земли сельскохозяйственного назначения. Оптимальным решением, по моему мнению, сложившейся ситуации могло бы стать принятие федерального закона «О развитии сельского хозяйства», который предусматривал бы передачу сельскохозяйственных земель сельскохозяйственным предприятиям с выплатой государством компенсации участникам долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)

2. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ)

3. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» от 18 июля 2005г. № 187-ФЗ

4. Федеральный закон "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации" от 24.06.99 N 119-ФЗ.

5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ

6. Федеральный закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ

7. Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N 2872-1

8. Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ

9. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ

10. Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 N 28-ФЗ

11. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

12. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004г. (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

13. Земельный кодекс РСФСР от 30 октября 1922 г.

14. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ

15. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ

16. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ

17. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001года № 136-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 № 86-ФЗ, 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 03.10.2004 № 123-ФЗ)

18. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 1 июля 1996 г.

19. «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле» от 15.03.90

20. Указа Президиума Верховного Совета РСФСР "О некоторых вопросах предоставления и изъятия земель" от 25.04.90 N 1420.

21. Указ Президента Российской Федерации: от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы"

22. Постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.91 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов"

23. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о реорганизации колхозов и совхозов"от 04.09.92 N 708

24. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий"от 04.09.92 N 708

25. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" от 14.06.92 N 631.

26. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь А.М. Постатейный научно практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации, МГУ им М.В. Ломоносова., 2002.

27. Волков Г.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М.: Волтерс Клувер, 2004.

28. Масевич М.Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 1999. С. 176.

29. Боголюбов С.А. Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации (постатейный), издание второе, переработанное и дополненное, под ред. Боголюбова С.А., Малининой Е.Л., Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации., 2002.

30. Боголюбов С.А. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации., 2003.

31. Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). Международная академия оценки и консалтинга., 2003г.

32. Закон Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» (в ред. Законов СК от 19.11.2003 № 41-кз, от 11.05.2004 № 26-кз) от 1 августа 2003 года № 28-кз

33. Журнал «Агробизнес» № 3 март 2005г. // Законы поправляются, С. 55.

34. Журнал «Хозяйство и право» № 8(343) август 2005г. // Некоторые вопросы правового регулирования арендной платы за земли муниципальной собственности, С. 70.

35. Журнал «Хозяйство и право» № 10(345) октябрь 2005г. // Правовые проблемы разграничения земель на категории в свете реформы местного самоуправления, С. 49.

36. Журнал «Агростарт» № 1 август 2005г. // О законах, (Новиков Ю.В.),С. 23.

37. Журнал «Агромаркет» № 6 2005г. // Комментарии к закону «Об обороте земель…», С. 12-13.

38. Журнал «Агромаркет» № 7 2005г. // А. Гордеев: Актуальные проблемы развития сельского хозяйства Российской Федерации, С. 46-49.

39. Журнал «Право и экономика» № 11 2004г. // Особенности залога земель сельскохозяйственного назначения (Гимолеев Р.Р.).

40. Журнал «Журнал российского права» № 11, 2002г. // Судебное рассмотрение земельных споров (Романов В.И.).

41. Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения»

Размещено на Allbest.ru