Договор коммерческого найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Дипломная работа

Договор коммерческого найма жилого помещения

Содержание

Введение

Глава 1. Общие положения о договоре коммерческого найма жилого помещения

§ 1. Понятие, элементы и значение договора коммерческого найма жилого помещения

§ 2. Законодательство Российской Федерации о договоре коммерческого найма жилого помещения

Глава 2. Правомочия сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

§ 1. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору коммерческого найма

§ 2. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма

Глава 3. Особенности заключения, изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

§ 1. Особенности заключения, изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

§ 2. Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Заключение

Список использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы

коммерческий договор наниматель жилое помещение

Введение

Одной из основных социальных проблем современной России, которая была и остается в центре внимания, является «жилищная проблема». С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время было «в долгу» у общества за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) Жилищный Кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. (с изм. от 29 июня 2012 г.) // СЗ РФ. - 2004. - № 188. - Ст.19., законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до Федеральных законов).

Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.

Тем не менее, сделки граждан с принадлежащим им жильем, в частности договоры найма жилого помещения, никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Сегодня для многих собственников жилья сдача квартиры внаем стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе существование.

Вместе с тем, на рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки значительно расширился. Теперь в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Каждый имеет право на жилище. Одним из способов реализации данного права является договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной «темой» в настоящее время, так как получил широкое применение на практике. Распространение коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т.д. Не смотря на свою распространенность данный договор, имеет и свои проблемы применения. Регулирование договора найма жилого помещения сразу двумя кодифицированными актами - Гражданским кодексом РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон от 26 января 1996 г. (с изм. от 28 ноября 2011 г.) // СЗ РФ. - 1996. - № 14.- Ст.671. и Жилищным кодексом РФ - не могло не повлечь разночтений и неоднозначных толкований.

В связи со сказанным актуальность темы дипломной работы не вызывает сомнений.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, исполнением и прекращением договора коммерческого найма жилого помещения.

Предметом исследования являются гражданское и жилищное законодательство РФ о договоре коммерческого найма жилого помещения, судебная практика о данном договоре, а также труды ученых о договоре коммерческого найма жилого помещения.

Целью дипломной работы является проведение всестороннего комплексного исследования договора коммерческого найма жилого помещения.

Указанная цель предопределила постановку и решение следующих задач:

- исследовать понятие, элементы и значение договора коммерческого найма жилого помещения;

- проанализировать законодательство Российской Федерации о договоре коммерческого найма жилого помещения;

- рассмотреть права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма;

- изучить особенности заключения, изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения;

- исследовать ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

Методологию дипломного исследования составили следующие научные методы: анализ, синтез, системный метод, исторический метод, метод сравнительного правоведения.

Структура дипломной работы предопределена указанными выше целью и задачами дипломного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, подразделенных на шесть параграфов, заключения, а также списка использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы.

Глава 1. Общие положения о договоре коммерческого найма жилого помещения

§ 1. Понятие, элементы и значение договора коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Гражданский кодекс РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон от 26 января 1996 г. (с изм. от 28 ноября 2011 г.) // СЗ РФ. - 1996. - № 14.- Ст.671., устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения, в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма).

Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

По ранее действовавшему законодательству договор коммерческого найма именовался договором аренды (имущественного найма), но с принятием части второй ГК РФ законодатель выделил его в самостоятельный вид гражданско-правового обязательства.

Договор коммерческого найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), возмездным, консенсуальным.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя носят взаимный характер, т.е. договор является двусторонним. Например, наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора. В свою очередь наниматель обязан своевременно вносить плату за предоставленную жилую площадь.

Договор коммерческого найма жилого помещения является возмездным: основанием исполнения обязательства по передаче жилого помещения является получение встречного удовлетворения в виде арендной платы.

Договор коммерческого найма жилого помещения является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Существенными условиями являются предмет, цена и срок.

Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (квартира, жилой дом или их части). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В многоквартирном доме предметом договора коммерческого найма жилого помещения, наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем, является также часть общего имущества собственников квартир.

Ценой в договоре коммерческого найма жилого помещения выступает плата за пользование жилым помещением, в том числе квартирная плата и плата за коммунальные услуги. Плата вносится нанимателем самостоятельно в сроки, предусмотренные в договоре. Если срок в договоре не определен, то наниматель вносит ее ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Как правило, размер платы устанавливается соглашением сторон, причем к коммерческому найму неприменимо правило о государственном регулировании размера платы за пользование жилым помещением. Закон лишь устанавливает максимальный размер платы. В интересах нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, в законе закреплено правило о недопустимости в одностороннем порядке изменения размера платы за жилое помещение.

Отсутствие данного правила могло бы существенно нарушить жилищные права нанимателя.

Как правило, при определении размера платы за жилое помещение стороны исходят из более или менее устойчивых норм оплаты жилья, сложившихся в данном населенном пункте, исходя из общей площади квартиры или комнаты с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, его состояния, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т. п. При этом обе стороны беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя, так как если наниматель захочет платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет срочный характер. В данном договоре должен быть указан срок. В случае если такого положения не содержится, то договор коммерческого найма считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен в договоре либо в законе.

В соответствии со ст.19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) Жилищный Кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. (с изм. от 29 июня 2012 г.) // СЗ РФ. - 2004. - № 188. - Ст.19. в зависимости от формы собственности выделяют частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. Различное целевое предназначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный, социального и коммерческого использования.

Индивидуальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

В настоящее время представляется проблематичным ведение статистического учета индивидуального и коммерческого жилищных фондов, так как жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления.

Действительно, следует согласиться, что на практике лишь незначительный процент от общего числа всех заключаемых договоров найма жилых помещений составляется именно в письменной форме. Соблюдение письменной формы происходит, как правило, по инициативе риелторов, подготовивших сделку (что объясняется возможными невыгодными для риелторов финансовыми последствиями при досрочном расторжении договора, заключенного в устной форме, по инициативе наймодателя; в частности, обязанностью вернуть нанимателю плату по договору оказания услуг по поиску определенного жилого помещения). Договор составляется на бланке риелторской компании, и иногда риелторы даже выступают третьей стороной в договоре найма. Однако данное обстоятельство, на мой взгляд, сложно признать соответствующим закону, поскольку п.1 ст.671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя.

Во-первых, стремлением собственников-наймодателей квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем.

Во-вторых, правовыми особенностями расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.

Действующее гражданское законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися в гл.35 ГК РФ. П.1 ст.671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору найма жилого помещения в соответствии с положениями п.1 ст.677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ).

При определении гражданско-правовой природы коммерческого найма жилого помещения следует не только исходить из того, что регламентирующие его предписания содержатся в разделе IV «Отдельные виды обязательств» ГК РФ, но и учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Признаками договора коммерческого найма будут являться:

- срочный характер договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор найма может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (не более 5 лет). Жилое помещение является имуществом социального характера, обусловленным местом для проживания (в обычной человеческой жизни срок проживания составляет большее число лет, нежели пятилетний срок). В связи с этим целесообразно дополнить ст. 683 ГК РФ положением об автоматическом продлении договора найма, заключенного на срок до 5 лет, до наступления обстоятельств, вынуждающих изменить или прекратить правоотношение по пользованию жилым помещением. Такая практика давно известна договорному праву: "Договор покоится на соглашении сторон: поскольку они связали себя своим же соглашением, они могут таким же соглашением освободить себя от обязательств" Ансон В.Р. Основы договорного права. - М.: Международная книга, 1947. - С.328..

В отличие от договора социального найма жилого помещения договор коммерческого найма является срочным договором, договором, заключаемым на определенный срок. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).

По нашему мнению, указанная норма требует корректировки. Наниматели по договору коммерческого найма, если это не краткосрочный договор, выражают намерение проживать в жилом помещении как можно большее количество времени, учитывая, что жилище является благом, необходимым человеку на протяжении всей его жизни.

Поэтому следует изменить положения Гражданского кодекса РФ, касающиеся пятилетнего срока найма жилого помещения как максимального срока действия договора найма жилого помещения.

Нынешняя трактовка договорных сроков отталкивается от сроков исчисляемых, преклюзивных (пресекательных). Однако существуют и иные виды сроков. "На практике встречаются случаи заключения договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию" Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2002. - С.120., что имеет позитивную окраску. В последующем такое преобразование позволит создать для долгосрочного договора найма жилого помещения норму, где окончанием срока договора будет являться наступление тех или иных последствий, указанных в законе или в договоре.

Представляется, что актуальным будет подразделение сроков на две категории:

определенные сроки, устанавливаемые сторонами договора диспозитивно;

неопределенные сроки, по которым договоры будут действовать до тех пор, пока какая-либо из сторон не будет намерена прекратить отношения.

Если в соответствии с действующим законодательством как максимальный, так и минимальный сроки исполнения долгосрочного договора найма жилого помещения установлены, то в краткосрочном договоре коммерческого найма жилого помещения минимальный срок договора не определен. В соответствии с принципом «разрешено все, что не запрещено» краткосрочный договор можно заключать как на месячный срок, так и на более короткие временные отрезки.

Возмездность как признак договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма является договором возмездным, поскольку получение прибыли (дохода) в данном договоре является основной целью этого договора с точки зрения наймодателя.

Следует отметить, что выгода (прибыль или доход), получаемая от сдачи помещения по договору коммерческого найма, не обязательно должна быть выражена в деньгах. Плата может быть выражена в вещах, услугах, работах, скидках на оплату, воздержании от действий. В случаях если плата по договору коммерческого найма жилого помещения выражена не в денежных средствах, налогообложение лиц, сдающих помещение, будет рассчитываться исходя из стоимости указанных услуг или вещей в соответствии с рыночным эквивалентом.

Плата по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон и может в несколько раз превышать тарифы, установленные государством для договора социального найма. В то же время представляется необходимым использование договора коммерческого найма жилого помещения в государственном (муниципальном) жилищном фонде для обеспечения малоимущих и иных указанных в законе граждан при наличии у них возможности и желания пользоваться жилыми помещениями за доступную плату, незначительно превышающую плату за проживание по договору социального найма.

Однако не согласимся с утверждением, что "вмешательство государства путем возможного установления максимального размера платы за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма, как это предусматривает законодательство Российской Федерации (ст. 682 ГК РФ), должно быть исключено". Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2002. - С.128.

Существующие ныне цены, устанавливаемые наймодателями, влекут необоснованный рост цен на квартиры и монополизацию сферы жилья Исаев А. Роль государства в сдерживании роста цен на жилье // Законность. - 2007. - №3. - С.13.. Поэтому, на наш взгляд, формирование государством ценовой политики на рынке жилья посредством участия на этом рынке в качестве полноправного участника государства для договора коммерческого найма в государственном (муниципальном) жилищном фонде вполне допустимо. В случае необоснованного повышения цен в договоре коммерческого найма жилого помещения государство должно установить максимальный размер платы за жилое помещение посредством установления на законодательном уровне цен для договора коммерческого найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда. В частном жилищном фонде государство также в соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ вправе установить максимальный размер платы за жилое помещение.

Взаимообязывающий характер договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения представляет собой двусторонне обязывающий договор, из которого, как отмечается в литературе по римскому праву, Покровский И.А. История римского права. - СПб., 1998. - С.425. возникает равномерно двустороннее обязательство, так как каждая из сторон одновременно и непременно является и должником, и кредитором, а обязанности их носят встречный, взаимообусловливающий и взаимосвязанный характер.

По аналогии с порядком оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в договоре социального найма, если иное не определено договором, плата за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма должна осуществляться не позднее 10-го числа месяца со дня заключения договора (ст. ст. 682, 687 ГК РФ).

Предпринимательский характер отношений. Свыше 50% жилищного фонда принадлежит частным лицам. Жилые помещения сдаются по договорам коммерческого найма и приносят доход (прибыль) их владельцам. Было бы справедливо, чтобы в случае получения прибыли, а не дохода также уплачивались налоги с такого ведения предпринимательской деятельности. В результате перехода к новому экономическому устройству поменялся и характер договора. Если ранее договор носил только потребительский характер Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. - 2004. - № 4. - С.17 - 28., то теперь, с признанием жилого помещения объектом права собственности, он стал носить также и предпринимательский характер. "Предпринимательским является как договор, в котором обе стороны являются предпринимателями, так и договор, в котором лишь одна сторона представлена предпринимателем. Объясняется это тем, что правовые особенности предпринимательского договора предопределяются особенностями предпринимательской деятельности, а она имеет место и в том случае, когда предпринимателем в договоре является лишь одна из сторон. Поэтому ст. 2 ГК РФ относит к предпринимательским как отношения между предпринимателями, так и отношения с участием предпринимателей".Яковлев В.Ф. Понятие предпринимательского договора в российском праве // Журнал российского права. - 2008. - № 1. - С.36.

Следует оговориться, что предпринимательский характер договор будет носить только в том случае, если наймодатель систематически получает прибыль (но не доход) от передачи помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и целью своей деятельности по передаче жилого помещения ставит извлечение прибыли. В остальных случаях договор коммерческого найма жилого помещения не будет носить характер предпринимательского договора.

В связи с этим появляется существенный как для теории, так и для практики вопрос "Можно ли признать наймодателя, систематически получающего прибыль, предпринимателем?" Мошкович М. Сдаю квартиру внаем // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 5. - С.27.. Соответственно, является ли деятельность по предоставлению помещений в коммерческий наем предпринимательской? Необходимо отметить, что статус предпринимателя несет серьезные гражданско-правовые последствия: ответственность у предпринимателей выше ответственности иных лиц, участвующих в гражданском обороте (п. 3 ст. 401 ГК РФ). "Гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. В интересах потребителя суд может применить к таким сделкам правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности". Яковлев В.Ф. Понятие предпринимательского договора в российском праве // Журнал российского права. - 2008. - № 1. - С.37. Так, наймодатель - физическое лицо со статусом предпринимателя не вправе ссылаться на невозможность выполнить работу по причине плохой работы слесарей, так как нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств не являются обстоятельствами, снимающими ответственность с предпринимателя, лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно передало его по договору коммерческого найма и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Для предотвращения занижения цены по договору коммерческого найма представляется обоснованным исчислять цену получаемых денежных средств в зависимости от стоимости квартиры и, исходя из этого, рассчитывать среднерыночную цену договора найма и получаемого дохода (прибыли) соответственно.

Существует необходимость регистрации договора коммерческого найма в целях сбора налогов с получаемых доходов и учета жилищного фонда. Решение данной проблемы пока не найдено. Сегодня только формируются осознание самой проблемы и поиск возможных способов ее решения. Так, Федеральная налоговая служба РФ предложила обязать риелторские организации представлять договоры коммерческого найма, заключаемые с их клиентами. Однако не все граждане заключают договоры с помощью услуг, предоставляемых риелторскими компаниями. В дополнение к этому методу для решения указанной задачи было бы целесообразно разработать регистрационно-заявительную систему, по которой УФНС на основании представляемых им данных нанимателями и риелторскими компаниями могли бы рассчитывать налоги. Порядок расчета и уплаты налога должен быть установлен на федеральном уровне.

Вторым признаком предпринимательской деятельности является систематичность. Проблема заключается в отсутствии легального определения понятия "систематичность" в гражданском законодательстве, что может приводить к различным недоразумениям. Более того, эта проблема касается не только гражданского права, но и комплексного понимания права как системы, так как в других отраслях права данные дефиниции также встречаются.

Так, в уголовном праве цифровые пороги систематичности начинаются с повторности деяния более трех раз Малков В. Понятие систематичности в уголовном законодательстве // Советская юстиция. - 1970. - № 1. - С.21; Деркунский Д.В. К вопросу о понятии систематичности в составе статьи 117 Уголовного кодекса Российской Федерации // Российский следователь. - 2007. - № 9. - С.11. (п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 января 2007 г. № 2). В налоговом праве понятие "систематичность" означает повторность действий, получение прибыли два и более раза в течение календарного года (ст.120 Налогового кодекса РФ) Налоговый кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 31 июля 1998 г. (с изм. от 03 марта 2012 г.) // СЗ РФ. - 1998. - № 146. - Ст.120.. Таким образом, понятие "систематический" означает повторяющееся хотя бы два раза событие.

Третьим признаком является деятельность, осуществляемая на свой страх и риск, характеризующаяся экономической самостоятельностью. При этом ответственность за возможные неблагоприятные результаты такой деятельности может возникать не только по вине предпринимателя, но и в иных случаях, не зависящих от него, за исключением действий обстоятельств непреодолимой силы.

В соответствии с данными признаками деятельность наймодателя, оформляемая договором коммерческого найма, будет полностью подпадать под определение предпринимательской деятельности, так как сутью отношений по поводу коммерческого использования жилого помещения является получение прибыли, а "если получение прибыли как цель не ставится изначально, деятельность нельзя назвать предпринимательской, и она не носит коммерческого характера" Ершова И.В. Предпринимательское право: Учебник. - М., 2005. - С.6..

В то же время существует мнение, что "данный договор если и можно назвать предпринимательским, то лишь в части, относящейся к продавцу; иными словами, он являлся бы предпринимательским лишь наполовину". Хромченков О.В. Понятие и признаки предпринимательских договоров // Гражданское право. - 2006. - № 3. - С.15.

Действительно, договор коммерческого найма нельзя полностью отнести к предпринимательским договорам, так как для другой стороны договора, нанимателя, такая деятельность будет носить потребительский характер. Иначе такой договор можно отнести к предпринимательскому договору второй группы - между предпринимателями и потребителями. Яковлев В.Ф. Понятие предпринимательского договора в российском праве // Журнал российского права. - 2008. - № 1. - С.29.В данном договоре в силу специфики субъектного состава возникает подчиненность различным правовым режимам: для наймодателей основополагающими будут нормы публичного и частного права, для нанимателей - только частного. Поэтому предлагается считать договор коммерческого найма жилого помещения договором, обладающим признаками предпринимательского договора, а деятельность наймодателя, предоставляющего жилое помещение с целью извлечения прибыли, - предпринимательской деятельностью.

§ 2. Законодательство Российской Федерации о договоре коммерческого найма жилого помещения

Жилищное законодательство - это форма выражения норм жилищного права вовне. Жилищное законодательство состоит из законов и иных нормативно-правовых актов, регулирующих комплекс общественных отношений, связанных с жильем.

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти иорганами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (п. 1 ст. 1 ЖК РФ).

Система жилищного законодательства представляет собой совокупность отдельных положений Конституции РФ, федеральных законов, законов субъектов и подзаконных нормативных актов.

Источники жилищного права подразделяются на две основные группы: федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, а также акты органов местного самоуправления.

Впервые право гражданина на жилище было закреплено в Конституции СССР 1977 г.

Право на жилище, провозглашенное в ст.40 Конституции РФ, относится к числу основных прав, поэтому в силу ст.17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе. Даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище (как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению. Таким образом, рассматриваемая статья Конституция РФ устанавливает не только право на жилище, но и дает основные юридические гарантии для его реализации.

Помимо этого, Конституция РФ устанавливает, что жилищные отношения являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Исходя из этого жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами РФ о разграничении компетенции, а также из конкретных правоотношений.

Происшедшие в России политические и социально-экономические перемены обусловили кардинальное изменение многих аспектов жизни граждан.

Присоединение России к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 28 февраля 1996 г. и ратификация ее Федеральным законом от 30 марта 1998 г. Федеральный закон от 30 марта 1998 г. № 54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней» // СЗ РФ. - 1998. - № 14. - Ст.1514. явились реинтеграцией в юридическое и культурное европейское пространство.

Распространение международного правового поля на территорию Российской Федерации, принятие Конституции РФ в 1993 г., бурное обновление законодательства привели к закреплению совершенно новых принципов государственного устройства, отношений собственности, определили новый статус субъектов Российской Федерации и привели, в частности, к реформированию основных принципов и детальной регламентации права собственности на жилье, прав граждан на жилище и других правоотношений в жилищной сфере.

В истории советского жилищного законодательства следующие принципы-идеи, лежащие в его основе:

-- утверждение в структуре жилищного фонда господствующего, монопольного положения социалистической формы собственности; тенденция к ликвидации частной собственности на жилье и землю; радикальное ограничение оборотоспособности объектов жилья и земли и сворачивание рынка жилья; ограничение каких бы то ни было условий для коммерциализации жилья;

-- утверждение договорных отношений по использованию жилья потребительского типа в сочетании с некоммерческим характером деятельности жилищно-эксплутационных организаций;

-- удовлетворение жилищных потребностей граждан прежде всего и главным образом за счет наемного жилья в обобществленном жилом фонде;

-- утверждение потребительского принципа использования жилья во всех разновидностях жилищного фонда на основе всеобщего нормирования; коллективизм распределения и перераспределения; нарушение свободы договора в домах обобществленного жилищного фонда; материальная доступность наемной жилой площади в связи с низкой квартирной платой.

Ясно, что приведенные принципы, в свою очередь, создавали предпосылки для существования определенного рода экономических реалий. Так, по состоянию на 1 января 1992 г. государственный жилой фонд занимал в Российской Федерации 66,7%, а индивидуальный -- 26,6%. Социалистические, экономические и правовые рамки перестали соответствовать своему внутреннему содержанию в период реформ.

Конституция РФ явила собой смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой системе жилищных правоотношений.

Прежде всего, Конституция РФ впервые ввела Россию в правовое поле международного сообщества, распространив на ее территории нормы международного права. Ст.15 Конституции РФ гласит, что «общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы».

Достойная, с точки зрения международных стандартов, жизнь и свободное развитие человека посредством нормы ст.7 Конституции РФ возводятся в ранг государственной политики. Социальная природа государства, провозглашенная в статье, подкрепляется и обязанностью государства предоставлять бесплатное жилье малоимущим.

Вслед за Всеобщей декларацией прав человека Основной закон устанавливает гарантии неприкосновенности жилища, оговаривая в статье 25, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом и на основании судебного решения.

Ст.40 Конституции РФ, гласящая, что «каждый имеет право на жилище», также имеет аналогию в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (ст.11). Здесь же следует заметить, что ст.12 Пакта о гражданских и политических правах закрепила право каждого, «кто законно находится на территории какого-либо государства», в пределах этой территории, «на свободное передвижение и свободу выбора места жительства». Российская Конституция в ст.27 практически воспроизвела эту юридическую формулу, и тем самым Россия реализовала свои обязательства перед международным сообществом.

Еще до принятия Конституции РФ в жилищной сфере наметился поворот в законодательном и практическом регулировании, отразившийся в новых редакциях ст. ст. 12 и 58 Конституции РСФСР; в Законе РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (1991 г.) и Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (1992 г.); в изменениях и дополнениях ряда положений Жилищного кодекса РСФСР. В значительной мере дальнейшее законотворчество предопределили государственные программы «Жилье» (1993 г.), «Свой дом» (1994 г.) и другие. Были определены новые виды жилищных фондов и порядок их использования, разработаны новые правила сделок с жилыми помещениями, расширены права граждан на жилище, введены новые понятия. Подытожил и предопределил развитие жилищных правоотношений в новых экономических условиях Гражданский кодекс Российской Федерации.

Вместе с тем, следует отметить, что наряду с обновленной законодательной базой продолжает действовать ряд нормативных актов бывших СССР и РСФСР, которые хотя и применяются в части, не противоречащей Конституции РФ и Гражданскому кодексу РФ, но создают иногда практические трудности в правоприменительной практике.

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В.Крашенинников Крашенинников П. Не так страшен новый Жилищный кодекс, как его малюют // Московский комсомолец. - 2005. - 23 августа. - С. 5., без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.

Особенности правового регулирования отношений по поводу использования жилья в коммерческих целях были закреплены в нормах Жилищного кодекса РСФСР Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. // Ведомости ВС РСФСР. - 1983. - № 26. - Ст.883 (в настоящее время утратил силу)., посвященных правилам пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, принадлежащих гражданам (гл.6 ЖК РСФСР). При этом Кодекс допускал заключение договора найма или аренды, не конкретизируя их различий, а принятый в конце 1992 г. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99. (в настоящее время утратил силу). -- лишь договора аренды, но в домах иных жилищных фондов. Ст.17 предусматривает, что доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством РФ, республик, органами государственного управления краев, областей, округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. В качестве арендатора статья называет как граждан, так и юридических лиц. Гл.35 Гражданского кодекса РФ, разделившая договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения, не восприняла дословно ни нормы ЖК РФ, ни Закона. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как «договор социального найма» и «договор коммерческого найма». Ст.671 ГК РФ закрепила различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения, указав, что в соответствии с последним юридические лица могут использовать жилье для проживания граждан. В связи с тем что продолжает действовать Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», несмотря на то что нормы гл.35 ГК РФ не указывают виды жилищных фондов, в которых допустимо заключение договора коммерческого найма, и принимая во внимание конституционный принцип равенства всех форм собственности, договор коммерческого найма может быть заключен по поводу жилого помещения любого вида жилого фонда, кроме жилья социального использования государственного и муниципального жилого фонда.

В ст.671 ГК РФ определены стороны договора найма (и социального, и коммерческого) как собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), с одной стороны, и, с другой стороны, наниматель, которым, с учетом положений п.2 статьи, следует признать физическое лицо. Таким образом, Закон устанавливает обязательные требования к объему правомочий наймодателя, который должен быть или собственником жилого помещения, или управомоченным им лицом.

В статье 1 Протокола 1 Европейской конвенции в качестве основополагающего закреплено право на беспрепятственное пользование своим имуществом.

В связи с этим следует особо остановиться на особенностях осуществления права собственности в области жилищных правоотношений, так как это поможет понять правовую природу отдельных положений Гражданского кодекса, регулирующих отношения по поводу договора коммерческого найма, их проекцию на нормы гл.35 ГК РФ.

Установление пределов осуществления права собственности на недвижимое имущество знали и римское частное право, и русское гражданское право. При этом в силу установленных ограничений собственник, с одной стороны, не должен был совершать определенных действий в отношении своего имущества, с другой стороны, терпеть совершение определенных действий в отношении своего имущества. Понятия пределов и ограничений права собственности на жилище в юридической литературе разграничиваются следующим образом. При том, что они оба предполагают определенные границы, в которых осуществляются правомочия собственника жилого помещения, их различают, исходя из источника установления этих границ, и в то же время это понятия взаимосоставляющие. Так, П.В. Крашенинников Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2002. - С.47. указывает, что «пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят отоснованной на законе воле субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права собственности объективны, постольку ограничения права собственности также возможны только в этих пределах». Далее он относит пределы к общим основаниям стеснения права собственности, а ограничения -- к частным и приводит общую классификацию таких стеснений:

-- пределы, установленные федеральными законодательными актами, -- судебные ограничения, вызванные оспоримостью права собственности на жилье;

-- договорные ограничения, обусловленные соглашением сторон.

До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Жилищный кодекс РСФСР и Закон Российской Федерации от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Закон Российской Федерации от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст.959. .

ГК РФ восстанавливает прежнее наименование договора. При этом ГК РФ, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, с другой - договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны, на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном "развел" в разные законодательные "коридоры" (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст.71 Конституции РФ Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с изм. от 22 апреля 2009 г.) // Российская газета. - 2009. - 21 января. - № 7. их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст.72 Конституции РФ данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает. Кстати, в Законе переходного периода - Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» - неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст.1 и п.1 ст.17).

ГК РФ ввел новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели (ст.677).

В отличие от прежнего законодательства, где по поводу аналогичных отношений употреблялось понятие "члены семьи арендатора", ГК РФ исходит из того, что при коммерческом найме у арендаторов может и не быть семейных или родственных отношений. Как было показано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель- физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой - наниматель - два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГКРФ). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В обзоре судебной практики за 1998 г. приведен пример рассмотрения судебными инстанциями различного уровня гражданского спора по жалобе ряда сотрудников Красноярского государственного аграрного университета на действия администрации учебного заведения и профсоюзного комитета по поводу распределения жилья. Заявители просили признать недействительным приказ ректора университета о распределении жилья и обязать предоставить жилые помещения им в аренду в соответствии с очередностью и жилищными нормами. В обоснование своих требований они указали, что при распределении квартир во вновь построенном доме администрация и профсоюзный комитет не учли их права на льготное обеспечение жилыми помещениями, чем нарушили их права и причинили моральный вред. Решением Центрального районного суда г. Красноярска, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда, в удовлетворении заявленных требований было отказано. Далее президиум Красноярского краевого суда оставил протест прокурора Красноярского края без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ и Президиум Верховного Суда РФ не согласились с протестами заместителя Генерального прокурора РФ.

Красноярский аграрный университет является учреждением и владеет, пользуется и распоряжается государственным имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления на основании договора от 7 декабря 1995 г. между ним и Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом. В договоре стороны предусмотрели, что университет помимо прочих полномочий, предоставленных ему уставом, договором и действующим законодательством, вправе сдавать недвижимое имущество в аренду. Поэтому суд первой инстанции обоснованно констатировал, что аграрный университет вправе распоряжаться закрепленным за ним жилым фондом путем распределения жилых помещений на условиях договора найма, аренды или продажи жилья. В соответствии с Законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. жилые помещения могут предоставляться на условиях договора найма, аренды, а также путем продажи жилья, относящегося к государственному, муниципальному и общественному жилому фонду. Статья 17 Закона предусматривает, что порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого на условиях договора аренды, определяются органами государственного управления различного уровня. Администрация Красноярского края в специальном постановлении предусмотрела, что не менее 60% жилья руководители государственных предприятий и учреждений могут заселять на условиях аренды, а не менее 10% - передавать в фонд социального использования. Это соотношение было соблюдено администрацией аграрного университета и профкомом при распределении спорных квартир. Доводы прокурора относительно неправомерности предоставления квартир на условиях договора аренды учреждением, даже с согласия собственника и произвольном их распределении, юридически несостоятельны. Закон в данном случае не требует соблюдения правил очередности, льготности и т.п. Суд обоснованно сослался на отличительные черты договора найма и договора социального найма жилого помещения.

...