Договор коммерческого найма жилого помещения

Таким образом, приведенный пример судебной практики наглядно подтверждает необходимость учета вида жилищного фонда при рассмотрении спора по поводу возможности коммерческого использования жилья. Здесь же приняты за основу специфические условия заключения договора найма жилого помещения, отличные от договора социального найма Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1998 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 6 мая 1998 г.// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 9..

Глава 2. Правомочия сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

§ 1. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору коммерческого найма

Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются наймодатель - собственник жилого помещения и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.

Гражданин - наймодатель - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Наем жилого помещения в домах организаций осуществляется также, как правило, на коммерческих началах. Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору найма жилого помещения. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно для проживания граждан. Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений. Основными правами наймодателя в договоре найма жилого помещения следует признать право требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя), а также возврата жилого помещения при расторжении договора найма в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Последнее право не закреплено в гл.35 ГК РФ, но вытекает из существа отношений найма любого имущества. Соответственно к отношениям по возврату жилого помещения как объекта найма можно применить по аналогии ст.622 ГК РФ Свит Ю. П. Жилищное право: Учеб.пособие / отв. ред. В.П.Мозолин. - М., 2005. - С.133..

В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые соответственно усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст.678) Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. - 2007. - № 7. - С.34..

Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя Седугин П.И. Жилищное право: Учеб.для вузов. - М., 2002. - С.193.. По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан:

Во-первых, передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст.676 ГК РФ).

Помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. - 2005. - № 6. - С.69.. Также помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц. Передача жилого помещения, несвободного от прав иных (третьих) лиц, может привести к серьезному ущемлению прав нанимателя и невозможности пользования жилым помещением ввиду сохранения на него прав третьих лиц. Так жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (п.1 ст.33 ЖК РФ, п.1, 2 ст.1137 ГК РФ). Обременение жилого помещения правом отказополучателя также ведет к существенному ущемлению прав нанимателя по договору коммерческого найма, который при заключении договора не знал о данном обстоятельстве.

Во-вторых, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В-третьих, осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст.681 ГК РФ).

В-четвертых, не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем (ст.684 ГК РФ). Калемина В.В. Договорное право: учеб. пособие / В.В.Калемина, Е.А.Рябченко. - М., 2006. - С.126.

Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п.2 ст.676 ГК РФ).

В ГК РФ воспроизведены нормы законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (п.п.2, 3 ст.681 ГК РФ). Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст.678 ГК РФ).

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется. В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети (ст.679 ГК РФ).

Сфера защиты прав пользователей жилого помещения весьма многогранна: это защита прав потребителей жилищно-коммунальных услугАфонина А.В. О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг // Жилищное право. - 2006. - № 12. - С.13., защита прав пользователей электроэнергией в жилых домах Прусаков О.В. Права граждан в случае продолжительного отключения электроэнергии // Юридический мир. - 2005. - № 11. - С.21., защита прав пользователей телефонными сетями в жилых помещениях Блинков О.Е. Наследование прав и обязанностей из договора оказания услуг телефонной связи // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - № 6. - С.11-14., защита прав будущих нанимателей или собственников жилых помещений, пользующихся риелторскими услугами Коханый И.В. Административные правонарушения в сфере осуществления риелторской деятельности // Административное право и процесс. - 2006. - № 2. - С.44., защита прав пользователей жилыми помещениями как объектами, составляющими часть окружающей среды, имеющих право пользования безопасными с экологической точки зрения помещениями.

Существуют следующие виды обязательств наймодателя как лица, обеспечивающего потребительский рынок услуг:

- обязанность надлежащего информирования нанимателя о сдаваемом жилом помещении;

- обязанность обеспечения беспрепятственного пользования нанимателем жилым помещением;

- обязанность своевременного произведения ремонта или право требовать замены бытовых приборов, мебели, сантехники и прочих обслуживающих жилище устройств сданного жилого помещения, если это предусмотрено договором;

- обязанность своевременного реагирования на заявления нанимателя и решения возникших проблем с органами, осуществляющими эксплуатацию электросетей, тепло- и газообслуживания, телефонной станции с целью устранить возникшие неполадки.

Таким образом, в рамках договора коммерческого найма жилого помещения интересы нанимателя будут защищаться также законодательством о защите прав потребителей.

Обязанность по капитальному ремонту может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя (п.2 ст.681 ГК РФ).

ГК РФ не предусматривает обязанности наймодателя по обеспечению нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поскольку договор коммерческого найма заключается на ограниченный срок - до пяти лет, у наймодателя есть возможность планировать ремонт таким образом, чтобы он не пришелся на период действия договора найма. При возникновении необходимости в капитальном ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Если наймодатель знал о необходимости капитального ремонта с выселением жильцов из жилого помещения, но тем не менее заключил договор коммерческого найма, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки. Если необходимость капитального ремонта вызвана обстоятельствами непреодолимой силы, наймодатель освобождается от ответственности.

Вместе с тем законодательство не исключает возможности установления в договоре обязанности наймодателя предоставить другое жилое помещение при необходимости капитального ремонта сданного внаем жилья;

не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.684 ГК РФ).

Наймодатель по договору найма жилого помещения вправе:

1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Изменения, не носящие существенного характера, могут производиться без согласия нанимателя. Наймодатель не может без согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п.3 ст.681 ГК РФ), даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не ухудшается. К существенному переоборудованию, к примеру, можно отнести замену ванной душевой кабиной, остекление лоджии и т.д.;

2) запретить проживание временных жильцов в жилом помещении в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

За наймодателем следует также признать право требовать выселения временных жильцов, находящихся в жилом помещении более срока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

4) требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если только оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя).

Приведем пример из судебной практики:

Юридическое лицо 1 обратилось с иском к Б. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, а именно двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ХХХ. В обоснование исковых требований ссылалось на то, что спорная квартира расположена в здании общежития, которое является собственностью юридического лица 1.

Ответчице и членам ее семьи в указанном доме была предоставлена собственником отдельная квартира. Плата за наем не взималась.
Истец полагает, что между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, ответчица и члены ее семьи продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения их в квартиру. 04.02.2010 года ответчице был направлен проект договора найма жилого помещения, где был установлен размер платы за жилое помещение. Поскольку до настоящего времени отношения между сторонами не оформлены надлежащим образом, истец обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора найма жилого помещения.

Б. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к Юр.л. 1 о признании незаконным отказа в заключении договора приватизации занимаемого жилого помещения, о признании занятия указанного помещения на основании договора социального найма, обязании заключить договор социального найма. В обоснование своих исковых требований указывала, что спорная квартира была ей предоставлена по внутреннему ордеру как работнику организации арендаторов Юр.л. 2.

В результате дальнейших реорганизаций Юр.л. 2 преобразовано в Юр.л. 1.

Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 11.11.2002 года № ХХ здание общежития квартирного типа переведено в категорию жилого дома для постоянного проживания при условии предоставления Юр.л. 1 жилых помещений гражданам, проживающим в указанном общежитии на законных основаниях, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством. Поскольку здание общежития не вошло в уставной капитал, Б. считает, что требование Юр.л. 1 о заключении договора коммерческого найма является необоснованным. Полагает, что у нее возникло право на заключение договора социального найма в отношении спорного жилья с его последующей приватизацией. Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 июля 2010 года исковые требования Юр.л. 1 удовлетворены частично. На Б. возложена обязанность заключить договор коммерческого найма, предложенный Юр.л. 1 сроком на 5 лет, п.п. 6 п. 6 раздела 2 изложен в следующей редакции: "Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги по настоящему договору наступает с момента подписания договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены ст. 155 ЖК РФ и настоящим договором".

С Б. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере ХХ рублей.

В удовлетворении встречного иска Б. к Юр.л. 1 отказано.

В кассационной жалобе представитель Юр.л. 1 считает указанное решение суда незаконным в части изменения редакции пункта 21 и п.п. 6 п. 6 раздела 2 договора, полагает, что судом нарушены нормы материального права, просит в указанной части решение суда отменить.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, дополнения к кассационной жалобе выслушав мнение участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что решением общего собрания коллектива Юр.л. 2 было преобразовано в Организацию арендаторов Юр.л. 2 которое решением коллектива Организации от 24.01.1992 года преобразовано в Юр.л 3 (приказ № 36 от 23.03.1992 года) и распоряжением Главы Администрации Октябрьского района Мэрии Санкт-Петербурга от 19.03.1992 года № ХХ Юр.л 3 было зарегистрировано, затем переименовано в Юр.л. 1.

В соответствии с Уставом Юр.л. 1 является правопреемником Организации арендаторов Юр.л. 2 в полном объеме. Здание общежития по адресу: ХХ находилось на балансе Юр.л. 4, затем было передано арендному предприятию Юр.л. 2. 18.12.1991 года арендное предприятие Юр.л. 2 приобрело в коллективную собственность имущество Юр.л. 4 в том числе и здание общежития по указанному адресу.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.12.1991 года № ХХ, имущество, в том числе здание указанного общежития, перешло в собственность коллектива Организации арендаторов с момента оплаты полной стоимости и подписания договора - 18.12.1991 года.

Выкупленное здание общежития по спорному адресу было реконструировано под здание общежития квартирного типа для посемейного заселения за счет денежных средств истца и его силами.

Ответчица и члены ее семьи зарегистрированы и проживают в спорной квартире № ХХ с 1992 года. Указанная квартира была предоставлена Б. по внутреннему ордеру как работнику организации арендаторов Юр.л. 2.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по сути между собственником жилого помещения Юр.л. 1 и Б. сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежавшем на праве собственности истцу, так как ответчица и члены ее семьи, проживая в жилом доме в отдельной благоустроенной квартире, продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения в квартиру.

Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. В силу статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принимая во внимание, что между собственником жилого помещения Юр.л. 1 и Б. сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, Б. и члены ее семьи продолжают пользоваться принадлежащей истцу на праве собственности квартирой, не имея намерения ее освобождать, суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае обязанность ответчицы заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства.

Материалами дела установлено, что истец в феврале 2010 г. направил в адрес ответчицы для подписания проект договора найма жилого помещения, однако ответчица уклонилась от подписания договора найма жилого помещения в предложенной редакции. В соответствии с ч. ч. 1, 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исследовав в совокупности все обстоятельства дела, суд счел возможным установить срок действия договора - 5 лет, как отвечающий балансу интересов сторон, требованиям социальной ответственности наймодателя.

Условие договора найма жилого помещения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента подписания договора также не противоречит действующему законодательству. В договоре указаны существенные условия, необходимые для заключения данного договора: предмет договора, разумная плата за жилое помещение, суд обоснованно понудил истца заключить договор найма жилого помещения, и признал заключенным договор найма на спорное жилое помещение в новой редакции.

Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения или неправильного применения норм материального права судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

В остальной части указанное решение суда не обжалуется, следовательно, в силу ст. 347 ГПК РФ предметом проверки суда кассационной инстанции не является.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила: Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 июля 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 сентября 2010 г. № 33-13069/2010 // Архив Санкт-Петербургского городского суда, 2010. Дело № 33-13069/2010.

§ 2. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма

Нанимателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). По общему правилу гражданин-наниматель как сторона в договоре должен быть полностью дееспособным Потапова Н.С. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. - 2005. - № 1(46). - С.46 - 47; Молчанов А.О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение // Аспирантский сборник. - 2007. - № 2. - С.79.. Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, гл.35 ГК РФ не устанавливает. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п.2 ст.20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане не могут быть стороной в договоре коммерческого найма жилого помещения. Обычно они относятся к гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем в жилом помещении (ст.677 ГК РФ).

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК РФ). В отличие от договора социального найма, ГК РФ не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении. Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст.680, 685 ГК РФ). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.

В ГК РФ нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК РФ не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.

Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в ЖК РФ. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение

Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п.2 ст.678 ГК РФ). Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст.684 ГК РФ). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п.4 ст.684 ГК РФ, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу могут повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями п.2 ст.17 ЖК РФ, которая допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (п.4 ст.155 ЖК РФ). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.

Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно уже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.

Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст.687 ГК РФ).

В качестве пользователя жилым помещением наниматель наделяется следующими правами:

Вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;

Разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;

Передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем Обыденов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. - 2003. - № 8. - С.61-67.;

С согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст.678 ГК РФ). При этом необходимо также согласование предполагаемых изменений с уполномоченными государственными органами Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - № 3. - С.15-20..

Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

Проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

Осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением;

Заключения договора найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст.684 ГК РФ);

Расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ);

Замены его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п.1 ст.686 ГК РФ) Рузанова В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 4. - С. 22 - 26..

Замена первоначального нанимателя при отказе наймодателя допускается, т.к. разрешается жилищным законом. Требуется исключительно взаимная согласованность сторон на перемену первоначального нанимателя: и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Хотя споры, возникающие связи с признанием какого-либо из постоянно проживающих с нанимателем, разрешаются в судебном порядке, суд, руководствуясь ст.686 ГК РФ, не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 33-43..

На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный коммерческий наём уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются ряда прав: права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 697 ГК РФ, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих; права вселять временных жильцов и поднанимателей; преимущественного права возобновить договор на новый срок; права на замену нанимателя в договоре; льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение) Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. - 2005. - № 6. - С. 65-71..

Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами. Свит Ю. П. Жилищное право: учеб.пособие / отв. ред. В. П. Мозолин. - М.: Юристъ, 2005. - С.133.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Жилое помещение предоставляемое для проживания, и поэтому наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. - 2007. - № 6. - С. 24-29..

Не все авторы соглашаются с положением об использовании жилого помещения только для проживания. Это связано с принятием нового ЖК РФ, который разрешает использовать жилые помещения лицами, проживающими в них на законном основании, не только для целей проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ, - это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Следует напомнить, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания. Седугин П. И. Жилищное право: учеб.для вузов. - М.: НОРМА, 2002. - С.84.

В свою очередь мы придерживаемся мнения о том, что предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилых потребностей нанимателя. Также следует отметить, что договор коммерческого найма относят к гражданско-правовым договорам, а не к жилищным и следовательно необходимо руководствоваться ст. 678 ГК РФ. А действие ст.17 ЖК РФ должно распространяться только на жилищные договоры, на наш взгляд это должно быть обозначено в самой статье.

Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Толстой Ю. К. Жилищное право: учеб. - М.: Статут, 2007. - С.21.

Что касается текущего ремонта, то этот ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.).

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК РФ).

Внесение наемной платы - одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. - 2007. - № 6. - С.21.

Приведем пример из судебной практики:

Ш. состоял в трудовых отношениях с ООО «Х», в настоящее время ООО «ХХ» и работал в структурном подразделении предприятия - Бобровском линейно-производственном управлении магистральных газопроводов. В связи с работой ему была предоставлена двухкомнатная квартира №Х, дома №Х, п.Лыхма, Белоярского района, Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Тюменской области, по договору коммерческого найма №Х от 06.02.2007г., принадлежащая работодателю на праве собственности. Срок действия договора установлен на 3 года с 06.02.2007г. по 06.02.2010г.

На основании приказа от 31.10.2007г., №116-л/с трудовой договор Ш. с ООО «ХХ» расторгнут по причине выхода работника на пенсию.

В настоящее время собственник жилого помещения обратился в суд с иском, просит признать Ш. утратившим право пользования вышеназванным жилым помещением и выселить его без предоставления другого жилого помещения. Основанием исковых требований является увольнение Ш. с работы и утверждение истца о том, что ответчик в данном жилом помещении в настоящее время не проживает.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Ответчик и его представитель с иском не согласны.

Выслушав представителя истца, ответчика, его представителя, исследовав материалы дела и заслушав заключение прокурора, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

По пояснениям представителя истца, ООО «ХХ» не занимается предоставлением жилых помещений гражданам для извлечения материальной выгоды, а предоставляет только в связи с трудовыми отношениями. По этой причине, основным условием договоров найма является его срок, на период трудовых отношений. Данное условие продиктовано спецификой возникновения трассового поселка Лыхма, призванного создать бытовые условия для работников структурного подразделения предприятия, которые и в настоящее время нуждаются в жилище по месту работы.

Вместе с тем, по мнению суда, собственник спорного жилого помещения не обратил внимание, что договор коммерческого найма вышеназванного жилого помещения содержит условия его расторжения, а не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. То есть, предметом иска может являться расторжение договора найма жилого помещения, а не признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. Также, условия расторжения вышеназванного договора содержатся в разделе 4 данного договора и свидетельствуют о том, что собственник может потребовать его расторжения в порядке, установленном законодательством в случае не внесения нанимателем платы в течение шести месяцев, использование жилого помещения не по назначению, выезда на срок более шести месяцев, сдачи жилого помещения в поднаем, в других случаях, установленных законодательством. Таким образом, в перечне условий расторжения договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения.

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению и суд решил ООО «ХХ» филиалу Бобровского ЛПУ МГ в иске к Ш. о признании утратившим право пользования жилым помещением, квартирой №Х, дома №Х в п.Лыхма, Белоярского района, Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Тюменской области, на основании договора коммерческого найма жилого помещения, и выселении без предоставления другого жилого помещения, отказать.

Решение было обжаловано истцом в кассацию. В кассационной жалобе представитель ООО «ХХ» просит ращение суда отменить, принять новое решение, об удовлетворении исковых требований не передавая дело на новое рассмотрение, указывая на неправильное толкование судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.

Отмечает, что судом в решении указано, что истец предоставляет жилые помещения гражданам только, в связи с трудовыми отношениями и основным условием договора найма является его срок - на период трудовых отношений. Однако в решении суда не указано, что данное условие - условие о сроке - закреплено в п. 1.5 Договора в котором стороны договорились при заключении данного Договора, которое является существенным условием. Кроме того, в разделе 1 договора: «Предмет договора. Срок», содержатся все существенные условия, в соответствии со ст. 432 ГК РФ. Более того, возможность при установлении срока договора ссылаться на наступление события предусмотрена ст. 190 ГК РФ. Так же, по мнению кассатора, является ошибочным вывод суда о том, что окончание срока договора не может являться условием о призвании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина право пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими Федеральными законами, договором или на оснований решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Также отмечает, что ответчиком в судебном заседании не доказан факт проживания в спорном жилом помещении. В возражении на кассационную жалобу представитель ответчика Ш. - Немцев Д.С. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, выслушав заключение прокурора Шиян Е.Р., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции 000 «ХХ» является собственником жилого помещения находящегося по адресу: ул. ЛПУ, д. Х кв. Х п. Лыхма Белоярского района. Ответчику передано указанное спорное жилое помещение по договору коммерческого найма от 6 февраля 2007 года (далее Договор) сроком на три года до 6 февраля 2010 года.

Согласно п. 1.5 Договора», настоящий договор расторгается в порядке, установленном договором в случае увольнения «нанимателя».

Приказом истца от 31 октября 2007 года № 116-л/с трудовой договор с ответчиком прекращен в связи выходом ответчика на пенсию.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В Разделе 4 Договора (изменение и расторжение договора) в п. 4.3. указано, что «Собственник» может требовать расторжения настоящего договора, в установленном законодательством в случае: не внесения платы в течение шести месяцев, использование не по назначению; выезда «нанимателя», на срок более шести месяцев; сдачи жилого помещения в поднаем; в других случаях установленных законодательством.

Возможность требовать расторжения договора по основанию увольнения «нанимателя» в данном Разделе Договора не указана.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание-, буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значений условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора в целом.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что Договор коммерческого найма жилого помещения № 176 от 6 февраля 2007 года не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, а также в перечне условий расторжения Договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения. В пункте 1.5 указано, что договор расторгается в порядке установленном договором, а договором определено (п. 4.3), что он расторгается в порядке установленном законодательством. Законодательством установлен судебный порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке договор не расторгнут, вследствие чего оснований считать ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением не имеется. Окончание срока договора- 6 февраля 2010 года.

Вывод суда мотивирован, основан на доказательствах, оцененных судом в совокупности, соответствует, требованиям закона, и оснований считать его неправильным у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного решение суда постановлено в соответствии с требованиями закона и представленными доказательствами, которым дана правильная и объективна оценка. Нарушений судом норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда, оснований для отмены решения суда не имеется.

Судебная коллегия определила решение Белоярского городского суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «ХХ» - без удовлетворения Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 г. // Архив Верховного Суда РФ, 2007..

Глава 3. Особенности заключения, изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

§ 1. Особенности заключения, изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

В настоящее время подавляющее большинство россиян, имеющих в частной собственности жилые помещения, сдают их без надлежащего оформления договора коммерческого найма жилого помещения, то есть «втемную». Самым распространенным суждением о мотивах такого поведения является нежелание платить налоги на полученные доходы от сдачи жилья. Анализ правовых предписаний, регламентирующих механизм расторжения договора коммерческого найма, позволяет взглянуть на эту проблему не только в сугубо материальном, но и в формально-юридическом ракурсе.

Действующее гражданское законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися в гл.35 ГК РФ. П.1 ст.671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору найма жилого помещения в соответствии с положениями п.1 ст.677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ).

При определении гражданско-правовой природы коммерческого найма жилого помещения следует не только исходить из того, что регламентирующие его предписания содержатся в разделе IV «Отдельные виды обязательств» ГК РФ, но и учитывать нормативное толкование Верховного Суда Российской Федерации, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - 2009. - 8 июля. - №123.