Договор коммерческого найма жилого помещения

В п.4 указанного Постановления разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным - его продолжительность не может превышать пяти лет. Если в договоре отсутствует срок, он считается заключенным на пять лет (п.1 ст.683 ГК РФ).

Анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений - потенциальных наймодателей.

Так, ст.684 ГК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Таким образом, собственник ограничивается в праве пользования принадлежащим ему жилым помещением в части возможности получения дохода, если он не желает сдавать принадлежащее ему жилое помещение ранее занимавшему его нанимателю. Как видно из изложенного, прекращение договора коммерческого найма жилого помещения в связи с истечением срока действия договора по инициативе наймодателя-собственника обусловлено крайне невыгодным условием - невозможностью сдачи жилья в коммерческий наем другому нанимателю в течение года.

Проблематичным с финансовой точки зрения для наймодателя является нарушение годичного срока, в течение которого он лишен права сдавать жилье. В указанном случае наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. По сути, на наймодателя может быть возложена гражданско-правовая ответственность за нарушение режима ограниченного пользования принадлежащим ему жильем при невыполнении условия о преимущественном праве предоставления жилого помещения нанимателю. Кроме того, наймодатель несет двойную ответственность, так как признание сделки недействительной в соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке.

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, соглашение сторон является общим правилом расторжения договора. П.2 ст.450 и ст.451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так, в соответствии с п.1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодателю указанная возможность законом не предоставлена.

Одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя в соответствии с п.3 ст.687 ГК РФ возможно в судебном порядке в следующих случаях:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного ст.684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (п.2 ст.687 ГК РФ);

- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.2 ст.687 ГК РФ);

- использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.4 ст.687 ГК РФ).

При этом процедура расторжения договора в трех последних случаях в судебном порядке осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда. Хотелось бы отметить, что на практике можно встретить случаи, когда при заключении договоров найма в самом тексте договора положения о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора по инициативе наймодателя отсутствуют, более того, один из разделов договора содержит следующие положения: "В случае одностороннего расторжения настоящего договора и при соблюдении всех пунктов договора обеими сторонами сторона, намеревающаяся расторгнуть настоящий договор, обязана за 30 дней уведомить вторую сторону о данном намерении". То есть, исходя из текста договора, наймодатель может, направив соответствующее уведомление о расторжении, выселить нанимателя спустя 30 дней от даты получения последним такого уведомления. Однако данное право наймодателя не соответствует требованиям п.2 ст.687 ГК РФ и, следовательно, в данной части согласно ст.180 ГК РФ сделку следует признать недействительной.

Так, нанимателю по решению суда может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (п.2 ст.687 ГК РФ).

Следует признать, что расторжение договора коммерческого найма может затянуться на достаточно длительный срок. Однако это связано, скорее, не с позицией судебных инстанций, которые должны рассматривать дела в установленный законом срок, а с самими обстоятельствами запутанного дела, противоречиями в документах. Например, заключенный по своей сути и признакам договор коммерческого найма был изначально "подменен" наймодателем договором "временного найма служебного жилого помещения". Также хотелось бы отметить, что дела о расторжении договоров коммерческого найма встречаются в судебной практике достаточно редко. Это предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со ст.12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Положения п.2 ст.687 ГК РФ, по нашему мнению, нарушают предоставленное наймодателю право на защиту.

Следует отметить, что в ГК РФ содержится положение о краткосрочном найме жилого помещения, заключенном на срок до одного года (п.2 ст.683 ГК РФ). По мнению автора, конструкция данного договора является более привлекательной для потенциальных наймодателей жилых помещений, так как на него не распространяются вышеизложенные положения статей 684, 687 ГК РФ, обременяющие собственников жилых помещений дополнительными обязанностями при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочный договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (п.2 ст.687 ГК РФ).

Однако нельзя не отметить, что непродолжительный срок действия договора создает неудобства для наймодателей-собственников жилых помещений, так как последние должны регулярно, с периодичностью, определенной в договоре, осуществлять процедуру пролонгации договора или его расторжения.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место как в следствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон. Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - № 3. - С.14 - 15.

Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл.26 ГК РФ «Прекращение обязательств», выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст.408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст.413 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст. 418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст.419 ГК РФ).

Прекращение договора может наступить по причине отказа от продления договора наймодателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. В этом случае наймодатель обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (ст.684 ГК РФ).

ГК РФ содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст.687 ГК РФ). Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п.3 ст.687 ГК РФ). При этом согласно ст. 688 ГК РФ последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2007. - № 3. - С.24 - 25.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма устанавливаются ст. 687 ГК РФ:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК РФ и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК РФ. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст.687 ГК РФ следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (п. 4 ст.687).

В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма, как уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя. Кириченко О. В. Жилищный фонд коммерческого использования.// Современное право. - 2007. - № 10.

Можно сделать вывод о том, что наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения более защищен, чем наймодатель. Во-первых это проявляется в том, что расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке, а по инициативе нанимателя в любое время. Во-вторых, при задолжности по оплате суд исследует причины образовавшейся задолжности и если он посчитает их уважительными договор не расторгается. В-третьих при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место как в следствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.

Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл.26 ГК РФ «Прекращение обязательств», выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст.408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст.413 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст.416 ГК РФ); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст.418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст.419 ГК РФ). Прекращение договора может наступить по причине отказа от продления договора наймодателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. В этом случае наймодатель обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (ст.684 ГК РФ).

§ 2. Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Стороны договора найма жилого помещения, будучи участниками жилищных правоотношений, обязаны соблюдать требования гражданского и жилищного законодательства, и условия договора найма жилого помещения. В случае несоблюдения сторонами договора найма жилого помещения его условий в определенных законом или договором случаях наступает административная или гражданско-правовая ответственность. Уголовная, а также материальная и дисциплинарная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрены.

Ответственность есть санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных прав, либо возложения новых или дополнительных обязанностей.

Административная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает при наличии в деянии (действии или бездействии) стороны договора всех признаков состава административного правонарушения (объекта, объективной стороны, субъективной стороны и субъекта).

Гражданско-правовая ответственность наступает при наличии в деянии стороны договора условий гражданско-правовой ответственности, а именно противоправного или нарушающего условия договора поведения, вреда, причинно-следственной связи между противоправным или нарушающим условия договора поведением и вредом, а также вины.

Согласно ст.401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Административная ответственность в виде предупреждения или штрафа за нарушение договора найма жилого помещения наступает при нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов и придомовых территорий, нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также при самовольном переоборудовании или перепланировке жилых помещений, использовании их не по назначению, порче жилых домов и жилых помещений, их оборудования и объектов.

Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает в случае:

1)невнесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение 6 месяцев - в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семьи без предоставления жилой площади;

2)самовольного переустройства или перепланировки нанимателем жилого или подсобного помещения - в виде восстановления существовавшего ранее положения (приведения жилого помещения в прежнее состояние);

3)систематического разрушения или порчи жилого помещения нанимателем и членами его семьи; использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения правил общежития, делающих невозможным других лиц совместное с нанимателем проживание; лишения родительских прав, если совместное проживание лиц, лишенных родительских прав с детьми невозможно; признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц - в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семья без предоставления другого жилого помещения;

4)отказа наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течении года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма с другим лицом - в виде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков;

5)причинения ущерба жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках - в виде возмещения причиненного ущерба.

При пропуске нанимателем сроков внесения платы за жилое помещение начисляются пени за каждый день просрочки.

Начисление пеней, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

При нарушении правил пользования жилым помещением и придомовой территорией наниматель обязан возместить наймодателю, возникшие при этом убытки, в установленном законом порядке.

Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине нанимателя, производится силами наймодателя с последующей компенсацией нанимателем.

Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п.1 ст.676 ГК РФ. К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма. Обязанность наймодателя по осуществлению капитального ремонта социального жилья в соответствии с нормами ЖК РФ носит императивный характер. Кроме того, наймодатель должен обеспечить нанимателя жильем на время проведения капитального ремонта другим приемлемым в техническом и санитарном отношении жильем, если ремонт невозможно произвести без выселения. Договор найма при этом не расторгается.

Лицо, предоставившее жилое помещение по договору коммерческого найма, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор расторгается в соответствии с п.3 ст.687 ГК РФ. В других случаях наймодателю придется дождаться окончания срока договора.

По договору найма жилого помещения наниматель обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения наймодателя.

Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги - водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги. ГК РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, сонанимателей (ст.677). Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. При участии в договоре коммерческого найма сонанимателей, возникает множественность лиц в обязательстве, т.е. с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а с другой стороны, наниматель - два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п.4 ст.677 ГКРФ).

В таком случае, как следует из ст.323 ГК РФ, наниматель вправе требовать, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Без согласия нанимателя, как предусматривает и ЖК РФ, наймодатель не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно изменят условия пользования жилым помещением (п.3 ст.681 ГК РФ и ст.84 ЖК РФ). Разница состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем коммерческого жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена.

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Наниматель с согласия наймодателя и под свою ответственность вправе передать часть или все нанятое им жилье в пользование поднанимателю на срок не свыше срока договора найма за плату. Договор поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм производен и зависим от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок.

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Споры, возникающие при исполнении договора коммерческого найма, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

Заключение

Проведенное исследование договора коммерческого найма жилого помещения позволяет сделать следующие выводы.

Договор коммерческого найма жилого помещения отличается от договоров аренды и от договора социального найма жилого помещения по предмету договора, правовому регулированию, объекту договора, субъектному составу, сроку действия договора и другим особенностям.

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет свой собственный предмет, который составляют действия наймодателя по передачи жилого помещения за плату во владение и пользование нанимателю и материальный объект - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора за плату.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма раскрываются в гл.35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

Прекращение договора найма жилого помещения, может иметь место как вследствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям. Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой.

Данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, с этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для его участников. Договор является взаимным, т. к. взаимные права и обязанности имеются у обеих сторон. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. В настоящее время договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. В силу специфики объекта договора к нему применяются нормы ЖК РФ, на что имеются прямые ссылки в статьях ГК РФ. Несмотря на регулирование этого договора двумя нормативными актами, он является гражданско-правовым договором.

Итак, подводя итоги нашему исследованию, можно сделать вывод, что потребность в изучении правовых вопросов договора найма жилого помещения сегодня является актуальным, поскольку по оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.

Список использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы

I. Нормативно - правовые акты

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосова-нием 12 декабря 1993 г. (с изм. от 22 апреля 2009 г.) // Российская газета. - 2009. - 21 января. - № 7.

2. Федеральный закон от 30 марта 1998 г. № 54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней» // СЗ РФ. - 1998. - № 14. - Ст.1514.

3. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // СЗ РФ. - 1999. - № 14. - Ст.1650.

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.

5. Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» //СЗ РФ. 2002. № 52. Ст. 5140

6. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» //СЗ РФ. 2005. № 1. (ч. 1). Ст. 15

7. Закон Российской Федерации от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст.959.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон от 26 января 1996 г. (с изм. от 28 ноября 2011 г.) // СЗ РФ. - 1996. - № 14.- Ст.671.

9. Жилищный Кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. (с изм. от 29 июня 2012 г.) // СЗ РФ. - 2004. - № 188. - Ст.19.

10. Налоговый кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 31 июля 1998 г. (с изм. от 03 марта 2012 г.) // СЗ РФ. - 1998. - № 146. - Ст.120.

11. Постановление Правительства РФ от 18 декабря 2008 № 960 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2009-2011 гг.» // СЗ РФ.- 2007.- N 27.- ст. 3292

12. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» //СЗ РФ.- 2006.- № 5.- Ст. 546

13. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» //СЗ РФ.- 2006.- № 22.- Ст. 2338.

14. Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» //СЗ РФ.-2006.- № 6.- Ст. 697.

15. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 02 марта 2009 № 14 «Об утверждении СанПиН 2.1.8/2.2.4.2489-09». Зарегистрировано в Минюсте РФ 09 апреля 2009. Регистрационный № 13726.//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти.- 2009. - N 17.

16. Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета.-2003.-23 октября.- N 214.

17. Письмо Министерства регионального развития РФ от 02 мая 2007 № 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги» // Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве. -2007. - № 3.

18. Письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 06 июля 2004 № 043-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» // Документ опубликован не был.

19. Государственный стандарт РФ «Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия». Принят и введен в действие Постановлением Госстандарта России от 28.05.2003 № 162-ст. - М.: ИПК Издательство «Стандарт», 2003.

20. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. - М., 2009. Концепция одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., это решение подписано Президентом РФ 13 октября 2009 г. Пр-2745.

II. Материалы судебной практики

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. -1996. - № 9.

2. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - 2009. - 8 июля. - № 123.

3. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 ноября 2002 № А54-1245/02-С16 // Архив Федерального арбитражного суда Центрального округа, 2002. Дело № А54-1245/02-С16.

4. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1998 г. (по гражданским делам). Утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 6 мая 1998 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 9.

5. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 сентября 2010 г. № 33-13069/2010 // Архив Санкт-Петербургского городского суда, 2010. Дело № 33-13069/2010.

6. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2007 г. (по гражданским делам). Утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2008 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2008. - № 210.

7. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01 марта 2006 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2006. - № 5.

8. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2003 г. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 июля 2003 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2004. - № 1.

9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.

III. Специальная литература

1. Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву // Ученые труды. ВИЮН. - 1940. - Вып. 3.

2. Адьянова С. // Недвижимость и цены. - 2005. - № 42.

3. Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право. - 2000. - № 12.

4. Ансон В.Р. Основы договорного права. - М.: Международная книга, 1947. - С.328.

5. Аполлонов А.О. Жилищные отношения и законодательство в свете нового Жилищного кодекса // Жилищное право. - 2005. - № 11.

6. Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилым помещением // Жилищное право. - 2006. - № 5.

7. Афонина А.В. О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг // Жилищное право. - 2006. - № 12. - С.13.

8. Батянов М.В. Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды //Закон. - 2005. - № 3.

9. Блинков О.Е. Наследование прав и обязанностей из договора оказания услуг телефонной связи // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - №6. - С.11-14.

10. Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2000. - 800 с.

11. Бевзенко P.C. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. - 2004. - № 9.

12. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. - 1998. - № 7.

13. Гетман Е.С. Наем жилого помещения // «Эж-Юрист». - 2006. - № 7.

14. Гришаев С.П. Вещные права на жилое помещение по новому ЖК. //Жилищное право. - 2006. - № 7.

15. Гражданское право: учеб. Ч. 2. / Под. ред. А.Г. Калпина. - М.: Статут, 2000. - 354 с.

16. Гражданское право: В 2 Т. Том 2. Полутом 1: учеб. / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: Статут, 2000. - 529 с.

17. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: ЭКСМО, 2005. - 335 с.

18. Далбаева H.H. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения // Известия ИГЭА. - 2006. - № 5.

19. Ершова И.В. Предпринимательское право: Учебник. - М., 2005. - С.6.

20.Журавлев Т. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещения // Нотариус. - 2007. - №4.

21. Исаев А. Роль государства в сдерживании роста цен на жилье // Законность. - 2007. - № 3. - С.13.

22. Калемина В.В. Договорное право: учеб. пособие / В.В. Калемина, Е.А. Рябченко. - М.: ОМЕГА-Л, 2006. - С.126.

23. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. - 2004. - № 4. - С.17 - 28.

24. Крашенинников П.В. Не так страшен новый Жилищный кодекс, как его малюют // Московский комсомолец. - 2005. - 23 августа. - С. 5.

25. Крашенинников П.В. Аренда жилых помещений // Жилищное право. - 2006. - № 3.

26. Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. - 2007. - № 7. - С.34.

27. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2007. - № 3. - С.24 - 25.

28. Кириченко О. В. Жилищный фонд коммерческого использования.// Современное право. - 2007. - № 10.

29.Коханый И.В. Административные правонарушения в сфере осуществления риелторской деятельности // Административное право и процесс. - 2006. - № 2. - С.44.

30. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательский Дом ИНФРА-М, 2004. - С.56.

31. Малков В. Понятие систематичности в уголовном законодательстве // Советская юстиция. - 1970. - № 1. - С.21.

32. Деркунский Д.В. К вопросу о понятии систематичности в составе статьи 117 Уголовного кодекса Российской Федерации // Российский следователь. - 2007. - № 9. - С.11.

33. Мошкович М. Сдаю квартиру внаем // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 5. - С.27.

34. Новикова О.Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российский судья. - 2007. - № 2. - С. 15-21.

35. Обыденов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. - 2003. - № 8. - С.61-67.

36. Покровский И.А. История римского права. - СПб., 1998. - С.425.

37. Прусаков О.В. Права граждан в случае продолжительного отключения электроэнергии // Юридический мир. - 2005. - № 11. - С.21.

38. Потапова Н.С. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. - 2005. - № 1(46). - С.46 - 47.

39. Молчанов А.О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение // Аспирантский сборник. - 2007. - №2. - С.79.

40. Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - № 3. - С.15-20.

41. Рузанова В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 4. - С. 22 - 26.

42. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2002. - С.120.

43. Свит Ю. П. Жилищное право: Учеб. пособие / отв. ред. В.П.Мозолин. - М., 2005. - С.133.

44. Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. - 2005. - № 6. - С.69.

45. Седугин П.И. Жилищное право: Учеб. для вузов. - М., 2002. - С.193.

46. Седугин П. И. Жилищное право: учеб.для вузов. - М.: НОРМА, 2002. - С.84.

47. Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 33-43.

48. Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. - 2007. - № 6. - С.21.

49. Толстой Ю. К. Жилищное право: учеб. - М.: Статут, 2007. - С.21.

50. Яковлев В.Ф. Понятие предпринимательского договора в российском праве // Журнал российского права. - 2008. - № 1. - С.36.

51. Яковлев В.Ф. Понятие предпринимательского договора в российском праве // Журнал российского права. - 2008. - № 1. - С.37.

Размещено на Allbest.ru

...