Актуальные проблемы заключения договора участия в долевом строительстве

При уклонении же участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный срок или при его отказе от принятия объекта (за исключением случая отказа по причине ненадлежащего качества объекта), застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (если договором не предусмотрено иное). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого передаточного акта. Обязанность доказывания факта получения участником строительства соответствующего сообщения лежит на застройщике. Кроме того, застройщик имеет право на одностороннее подписание акта в том случае, если заказное письмо, содержащее сообщение о готовности дома, возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения, или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Оценивая исследованные положения Закона можно отметить, что законодатель попытался всесторонне и максимально возможно защитить имущественные права и законные интересы участников долевого строительства. В особенности это касается граждан - участников долевого строительства, так как фактически они признаны наиболее слабой стороной по договору, в связи, с чем на данные правоотношения в части неурегулированной Законом, распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей, кроме того самим Законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика перед указанной категорией контрагентов. Также, следует отметить предоставленную Законом возможность одностороннего отказа участника долевого строительства, от исполнения обязательства в случае существенного нарушения застройщиком условий договора. В целом нормы ответственности застройщика носят компенсационный характер имущественного положения участника долевого строительства. Впрочем, по отношению к самому застройщику, гражданско-правовые меры ответственности являются преимущественно штрафными (штрафная неустойка) и нацелены скорее не на восстановление имущественного положения, а на наказание и воспитание застройщика.

Как видно из проведенного исследования для участника долевого строительства, также как и для застройщика установлен штрафной характер неустойки (ст. 10 Закона). При этом, случаев возникновения ответственности, определено существенно меньше, что связано, во-первых большей уязвимостью участника долевого строительства, как субъекта рассматриваемых правоотношений, во-вторых возложением меньших обязанностей на данного контрагента. Как представляется существенным недостатком, является отсутствие санкции к недобросовестному участнику долевого строительства уклоняющегося от приемки объекта строительства. Понятно, что принятие объекта является важным условием исполнения застройщиком обязательств по договору.

Однако срок принятия объекта Законом не относится к существенным условиям договора, законодатель предусмотрел лишь право установления такого срока. В практической деятельности, имеют место быть случаи, когда участники строительства затягивают принятие объекта, что обусловлено разными субъективными причинами. И в данном случае пассивная позиция участника является недобросовестной, убытки же понесенные застройщиком могут быть взысканы в судебном порядке на основании положений Гражданского кодекса РФ.

Заключение

Проведенный в данном исследовании анализ теоретических и практических вопросов заключения и реализации договора участия в долевом строительстве, позволяет сделать следующие выводы:

1) Проблема классификации договора участия в долевом строительстве является, достаточно, актуальной. Проведенный сравнительный анализ договора участия в долевом строительстве с рядом схожих с ним по отдельным признакам договоров позволяет прийти к выводу, что он является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Если классифицировать данный договор по принципу направленности результата, можно прийти к выводу, что договор направлен как на выполнение работ, так и на оказание услуг. Говоря о характеристике договора, очевидно, что он является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Неоднозначным является вопрос об отнесении данного договора к публичным (ст. 426 ГК РФ). Так если толковать ст. 426 ГК РФ в связи с её практической целью (следуя духу закона), можно предположить, что договор является публичным. Правовой режим публичного договора направлен на защиту более слабой стороны, в данном случае - участника долевого строительства. Кроме того, такое предположение можно сделать исходя, например, из публичного характера оферты застройщика, которой является реклама с предложением заключить договор участия в долевом строительстве неограниченному кругу лиц и содержащей все существенные условия договора.

Однако, в силу ст. 426 ГК РФ, «публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией», в данном случае предполагается, что этой коммерческой организацией должен быть застройщик. Но при этом, исходя из легально закрепленного определения, застройщиком может быть и не коммерческая организация. Следовательно, нормы ст. 426 ГК РФ не будут распространяться на указанные правоотношения. Представляется, что на данном этапе преждевременно говорить, о договоре участия в долевом строительстве, как о публичном договоре.

2) Из законодательно закрепленных существенных условий, договора участия в долевом строительстве, можно обозначить следующие:

- условие о предмете договора;

- определение подлежащего передачи конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- условие о цене, сроке и порядке её уплаты;

- условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства.

Формирование указанных условий не вызывает у сторон особых затруднений. Наиболее проблемными являются условия о предмете, цене и сроке передачи объекта. Так предметом договора участия в долевом строительстве, является не полностью вновь возводимое здание, а конкретное жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

При этом необходимо помнить, что отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов производственного назначения, не входят в предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве. Застройщику при определении срока передачи следует учитывать предполагаемый срок завершения всех работ на объекте в соответствии с проектной документацией.

Оптимальным является определение срока передачи объекта строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. Что же касается цены, то она определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В настоящее время, преимущественно, расчет цены, осуществляется путем указания в договоре стоимости одного квадратного метра площади возводимого объекта недвижимости.

3) При реализации договора, определенные негативные последствия возникают в связи с отсутствием законодательно закрепленной возможности контролировать участником долевого строительства целевое использование средств застройщиком, что является причиной расходования денежных средств, направляемых на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, с нарушением ограничений ч. 1 ст. 18 Закона. Чтобы указанная норма являлась рабочей, необходимо предусмотреть в Законе об участии в долевом строительстве, наряду с правом знакомится с информацией о застройщике, о проекте строительства, право участника долевого строительства контролировать целевое использование денежных средств застройщиком.

В силу ст. 23 Закона предполагает, что обязанности ведения государственного контроля и надзора в области долевого строительства объектов недвижимости возложены на соответствующие органы исполнительной власти субъекта РФ, которые, представляя интересы участников долевого строительства, осуществляют контроль, как за целевым использованием застройщиком денежных средств, так и в целом за деятельностью застройщика.

По правилам ч. 5 ст. 23 Закона в случае нецелевого расходования денежных средств или другой ненадлежащей деятельности застройщика контролирующий орган вправе принимать меры различного характера. В данном случае, необходимо говорить не о праве, а об обязанности контролирующего органа принимать меры по защите нарушенных прав участников долевого строительства. В связи, с чем формулировку ч. 5 ст. 23 Закона - "Контролирующий орган вправе" предлагается заменить соответственно на "Контролирующий орган обязан".

4) На основании ч. 3 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации. Вместе с тем, Закон о государственной регистрации предусматривает, что регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и иных необходимых документов (п. 2.1 ст. 25.1). Данная норма сформулирована не совсем корректно, в связи, с чем предлагается применять её в следующей редакции: "Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, подписанного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя".

5) Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, путем подписания сторонами одного документа, что обусловлено необходимостью его государственной регистрации и «техническими» требованиями Закона о государственной регистрации, предъявляемыми к документам, представляемым на регистрацию. В соответствии с действующим законодательством сам договор, а также сведения о его изменении, расторжении, об уступке прав требований по этому договору подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в ЕГРП.

В целях публичности и достоверности информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним целесообразно прямо закрепить в Законе требования об обязательной регистрации всех изменений договора, а также установить сроки подачи документов для регистрации договора, сведений о внесении изменений в договор, его расторжении (прекращении). В этом случае, нарушение соответствующих сроков подачи документов, будет служить основанием для обращения в суд с требованием о вынесении решения о регистрации (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

6) Одной из проблем, с которыми сталкиваются участники долевого строительства, после принятия объекта долевого строительства, является проявление (обнаружение) недостатков строительных работ по прошествии значительного времени. В этой ситуации, абсолютно определённо, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику свои претензии, при условии, что недостатки объекта выявлены в течение гарантийного срока. При этом застройщик не несет ответственность за недостатки, которые обнаружены после подписания передаточного акта в пределах гарантийного срока, но произошли вследствие нормального износа объекта или действий жильцов, нарушивших требования к процессу эксплуатации дома, либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самими жильцами. Обязанность доказывать причины возникновения недостатков в данной ситуации лежит на застройщике.

7) На практике возникают ситуации, когда застройщик после подписания договора в процессе строительства, меняет планировку дома. Предполагается, что застройщик в такой ситуации (если цена объекта определена за квадратный метр), обязан возвратить разницу между фактически внесенными им денежными средствами и средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства. Ответственность застройщика за несвоевременный возврат Законом не предусмотрена. В связи, с чем предлагается, решить вопрос на законодательном уровне, а именно дополнить ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве частью 7 в следующей редакции: «Застройщик обязан в течение десяти рабочих дней возвратить денежные средства участнику долевого строительства, излишне уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора в том случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства окажется меньше, первоначально определенной договором. Если в течение установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного настоящим Федеральным законом срока передачи участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных средств, переданных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера неисполненного обязательства за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Отмеченное в настоящей работе отсутствие должного регулирования в ряде положений законодательства о долевом строительстве, свидетельствует о его несовершенстве, что способствует увеличению рисков в сфере долевого строительства. Как представляется, законодатель должен детально и наиболее корректно регламентировать договорные отношения между участниками долевого строительства и застройщиком, а также устранять выявленные практикой противоречия.

Затронутые вопросы, конечно, не являются исчерпывающими и не раскрывают всей проблематики правового регулирования участия в долевом строительстве. Однако абсолютно очевидно, что приобретение квартиры в строящемся фонде - это пока еще достаточно рискованное предприятие. Поэтому нужно очень серьёзно подходить к формированию условий договора об участии в долевом строительстве, чтоб, впоследствии, избежать решения проблем в судебном порядке.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Парламентская газета №4. - 23-29.01.2009.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 №51-ФЗ в ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012;с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012 // СЗ РФ от 05.12.1994. №32. ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 №14-ФЗ в ред. от 30.11.2011;с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012 // СЗ РФ от 29.01.1996. - №5. - ст. 410.

4. Кодекс об административных правонарушениях: Федеральный закон от 31.12.2001 №195-ФЗ в ред. от 02.10.2012 // СЗ РФ от 07.01.2002. - №1 (ч. 1). - ст. 1.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ ред. от 29.06.2012 // СЗ РФ от 03.01.2005. - №1 (часть 1). - ст. 14.

6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ в ред. от 10.07.2012 // СЗ РФ от 03.01.2005. - №1 (часть 1). - ст. 40.

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ в ред. от 28.07.2012 // СЗ РФ от 28.07.1997. - №30. - ст. 3594.

8. О защите прав потребителей: Закон Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 в ред. от 28.07.2012 // СЗ РФ от 15.01.1996. - №3. - ст. 140.

9. О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию: Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 №87 в ред. от 02.08.2012 // СЗ РФ от 25.02.2008. - №8. - ст. 744.

10. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации (Электронный ресурс): Проект Федерального закона №47538-6 в ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012. Документ опубликован не был. Доступ из СПС КонсультантПлюс.

11. Акчулпанова, Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. - Казань, 2006. - 32-34 с.

12. Александрова, М.А. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья / Александрова М.А. // Кодекс. - 2001. - №5. - С. 30-47.

13. Бобровникова, М.А. Договор участия в долевом строительстве / Бобровникова М.А. // Журнал российского права. - 2006. - №1. - С. 75-84.

14. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга первая. Общие положения / Брагинский М.И., Витрянский В.В. - М.: Статут. - 2002. - 462 с. - (издание 4-е, стереотипное).

15. Бунина, Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия / Бунина Н. // Юрист. - 2007. - №6. - С. 42-45.

16. Васьковский, Е.В. Цивилистическая методология. Учение о толковании и применении гражданских законов / Е.В. Васьковский. - М.: Центр ЮрИнфоР, 2002. - 508 с.

17. Голованов, Н.М. Гражданско-правовые договоры: курс лекций / Н.М. Голованов. - Спб.: Питер, 2002. - 272 с. - (Учебное пособие).

18. Горбачев, С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров / С.Г. Горбачев // Адвокат. - 2008. - №4. - С. 17-23.

19. Гришаев, С.П. Договор участия в долевом строительстве / С.П. Гришаев // Закон. - 2006. - №3. - С. 17-21.

20. Гришаев, С.П. Что нового внесено в Закон об участии в долевом строительстве? / С.П. Гришаев // Хозяйство и право. - 2006. - №10. - С. 17-27.

21. Гущин, В.З. Некоторые аспекты гражданско-правовой ответственности / В.З. Гущин // Современное право. - 2008. - №11. - С. 17-25.

22. Даутов, М.Р. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи / М.Р. Даутов // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития. - 2000. - С. 86-90.

23. Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. - Ростов-на-Дону, 2011. - 214 с.

24. Дурнов, А.С. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве: общие положения / А.С. Дурнов // Юридический мир. - 2010. - №2. - С. 21-24.

25. Ершов, О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве / О.Г. Ершов // Право и экономика. - 2007. - №3. - С. 35-39.

26. Ершов, О. Г. Проблемы возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работы при долевом строительстве жилья / О.Г. Ершов // Право и политика. - 2008. - №10. - С. 2478-2482.

27. Кайль А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

28. Кайль, А.Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть / А.Н. Кайль. - М.: Омега-Л, 2008. - 184 с. - (Жилищный ответ).

29. Калашникова Г.А. Публичный договор: автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. - Краснодар, 2002. - 24 с.

30. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. - Краснодар, 2005. - 212 с.

31. Кияшко, В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте / В. Кияшко // Право и экономика. - 2004. - №5. - С. 37-40.

32. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) (постатейный) / Г.Е. Авилов, В.В. Безбах, М.И. Брагинский и др., под ред. проф. О.Н. Садикова. - М.: Контракт, Инфра-М, 1997. - 777 с.

33. Лушкин, С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве / С.А. Лушкин // Право и экономика. - 2005. - №10. С. 8-14.

34. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. - Екатеринбург, 2007. - 169 с.

35. Маковская, А.А. Договор участия в долевом строительстве / А.А. Маковская // Хозяйство и право. - 2005. - №5. - С. 24-41.

36. Павлодский Е.А. Правовая природа "инвестиционного контракта" // Право и экономика. - 2000. - №9. - С. 73-74.

37. Пиксин, Н. О тех, кто в доле / Н. Пиксин, Т. Оксюк // Бизнес-адвокат. - 2005. - №15-16. - С. 12-16.

38. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03. - М., 2006. - 172 с.

39. Романец, Ю.В. Направленность договора как основа его классификации / Ю.В. Романец // Право и экономика. - 1999. - №9. - С. 63-65.

40. Свирин, Ю. Инвестор или потребитель / Ю. Свирин // Российская юстиция. - 1997. - №3. - С. 36-37.

41. Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: учебно-практическое пособие. / О.Ю. Скворцов. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 368 с.

42. Соболев, Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03. - М., 2011.- 189 с.

43. Черемис, С.Ю. Инвестиционный договор / С.Ю. Черемис // Учет в строительстве. - 2003. - №1. С. 22-28.

44.О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. №9.

45. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 // ВАС РФ. 2011. №9.

46. По делу о понуждении к исполнению обязанности по договору инвестированию в натуре в виде передачи истцу нежилых помещений: Постановление Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 18.06.2008 №Ф09-8535/07-С6 по делу №А07-2574/2007.

47. По делу о включении неустойки в реестр требований кредиторов должника: Постановление Федерального Арбитражного суда Западносибирского округа от 15.08.2012 по делу №А45-19286/2011.

48. По делу о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилых помещений: Постановление Федерального Арбитражного суда Восточносибирского округа от 25.06.2012 по делу №А33-2805/2009.

49. По делу о взыскании неустойки: Постановление Федерального Арбитражного суда Восточносибирского округа от 11.03.2012 по делу №А33-6507/2011.

50. По делу о признании одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве незаконным, договора действующим: Постановление Четверного Арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 по делу №А19-13790/2011.

51. По делу о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств: Постановление Четверного Арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 по делу №А19-8643/2009.

52. По делу о признании одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве незаконным, договора действующим: Решение Арбитражного суда Иркутской области от 15.11.2011 №А19-13790/2011.

53. По делу о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств: Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01.07.2009 №А19-8643/09-46.

Приложение

правоотношение законодательный договор

Размещено на Allbest.ru