Современное состояние института сервитута

Размещено на http://allbest.ru

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1: СЕРВИТУТ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

1.1 'Возрождение сервитутного права в России

1.2 Понятие сервитута: сервитут, как обязательство, норма обязательственного права

1.3 Порядок установления и государственная регистрация сервитута

ГЛАВА 2: Сущность и значение ЧАСТНОГО СЕРВИТУТА

2.1 Частный сервитут в российском гражданском праве - основные черты

2.2 Проблемы теории и практики применения частного сервитута

ГЛАВА 3: ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПУБЛИЧНОГО СЕРВИТУТА

3.1 Публичный сервитут: содержание, основания возникновения и прекращения

3.2 Установление публичных сервитутов на земельные участки: проблемы правового регулирования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Пользование чужим земельным участком для того, чтобы попасть к себе, - нередкая ситуация для предприятий промышленности. Речь идет о случае, когда доступ к недвижимому имуществу, принадлежащему предприятию, возможен только через принадлежащие другому лицу земельные участки. Выходом в такой ситуации является заключение соглашения об установлении частного сервитута. Однако, если с собственником земельного участка договориться не удастся, придется обращаться в суд. Кроме того, предприятие промышленности может столкнуться с тем, что в отношении его земельного участка введен публичный сервитут. Это также может вызвать определенные проблемы.

Древнее сервитутное право, воспринятое современными юристами и государствами, свидетельствует, что в мире нет абсолютной частной (и любой другой) собственности. Мы все живем в одном доме - на планете Земля. Поэтому реализация всех трех правомочий собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться вещью по усмотрению собственника) возможна лишь при условии, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ч.2 ст.36 Конституции Российской Федерации и п.3 ст.209 ГК РФ).

Вообще, строго говоря, основные методологические, фундаментальные принципы и понятия сервитута разрабатываются в науке гражданского права. Другие отрасли права только конкретизируют отдельные виды сервитутов, пользуясь гражданско-правовым методом.

Тема дипломной работы актуальна в силу того, что, во-первых, среди вещных прав на землю особое место занимает земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком; во-вторых, действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут).

Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и других нормативных актах. Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). До рассмотрения публичного и частного сервитута в своей работе в отдельности хотелось бы выделить общие нормы действующего законодательства, которые распространяются как на публичные, так и на частные сервитуты.

Целью работы является выявить особенности исследования современного состояния института сервитута.

Цель работы определила задачи исследования:

1.дать определение сервитута, определить его виды и формы;

2.рассмотреть общие положения о сервитуте;

3.раскрыть правовой статус сервитута;

4.определить способы возникновения и прекращения пользования частным и публичным сервитутами;

5. изучить общественные отношения, складывающиеся в сфере установления, государственной регистрации и прекращении сервитута

Объектом исследования являются отношения, возникающие между субъектами гражданского общества при установлении, осуществлении, прекращении и защите права на сервитут.

Предметом исследования являются законодательные акты, материалы судебной практики, теоретические исследования, посвященные формированию института сервитутов в отечественном законодательстве; научные доктрины, посвященные теоретическим и практическим проблемам, возникающим при реализации права на сервитут, а также понятийный аппарат, используемый при изучении сервитутов.

Методологические основы дипломной работы составили общенаучные и частнонаучные методы.

К общенаучным методам исследования можно отнести методы анализа, синтеза, индукции, дедукции, аналогии, формально-логический метод.

К частнонаучным методам исследования относится, прежде всего, формально-юридический метод. Он включает в себя: а) описание норм права; б) установление юридических признаков определенных явлений; в) выработку правовых понятий; г) классификацию правовых понятий; д) установление их природы с точки зрения положений юридической науки; е) объяснение правовых понятий под углом зрения юридических теорий; ж) описание, анализ и обобщение юридической практики.

Также были использованы метод историко-правового анализа, сравнительного правоведения, метод системного анализа и некоторые другие. сервитут аренда право российский

Нормативно-правовую базу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации и других нормативных актах.

Теоретическую базу исследования составили труды таких ученых, как: О.Н. Садиков, Е.А. Суханова, Ю. О. Андреев рофеева, С.Н. Медведева, И.О. Краснова, В.И Решетников, Е.С. Болотникова, И.Ф. Панкратов, В.И. Литовкин, А.В. Копылов и др.

Структура работы сформирована в соответствии с поставленными задачами. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, списка использованной литературы.

ГЛАВА 1: СЕРВИТУТ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

1.1 'Возрождение сервитутного права в России

Цивилистика четко разделяет все права на вещные и обязательственные. Среди первых помимо права собственности существуют и многие другие, в числе которых большое место занимают сервитуты, т.е. права ограниченного пользования чужой недвижимостью. До недавнего времени российское право знало этот институт только в историческом аспекте. Ни один из юридических словарей, ни один из юридических учебников даже не упоминал этого термина. Он встречался только в учебниках по римскому праву да изредка в учебниках по истории государства и права.

Впервые в законодательстве Российской Федерации данный институт появился в 1994 году. Указом Президента РФ от 2 июля 1994 г. N 1535 были утверждены "Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года". В этом нормативном акте, в частности, констатировалось, что в связи с необходимостью обеспечения общественных нужд собственники приобретенных застроенных земельных участков обременяются некоторыми публичными сервитутами, и были установлены следующие три вида публичных сервитутов: собственники земельных участков обязаны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность; они также обязаны обеспечить возможность размещения на принадлежащем им участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; наконец, они обременены обязанностью предоставления доступа на земельный участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры (электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопровода, канализации и т.п.).

Затем институт сервитута нашел свое отражение в ст.216 ГК "Вещные права лиц, не являющихся собственниками", где в числе прочих вещных прав указаны и сервитуты. Глава 17 ГК РФ (которая будет введена в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации) уже подробнее говорит о сервитутах как о праве ограниченного пользования чужим земельным участком (ст.ст.274-277).

Так, согласно ст.274 ГК собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления ограниченного пользования соседним участком. Такого рода сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Подобный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута (сервитуарием), и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в установленном порядке. При этом сервитуарий вправе при недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута обращаться в суд в порядке исковой защиты (с негаторным иском), а собственник обремененного сервитутом земельного участка вправе требовать соразмерную плату за ограниченное пользование этим участком.

Если таковой сервитут был уже установлен по соглашению между сервитуарием и собственником соседнего участка либо по решению суда, то он сохраняется и в случае перехода прав на упомянутый соседний участок к другому лицу (за исключением перехода таких прав к самому сервитуарию в соответствии с положением римского права: "никто не может иметь права сервитута на свои вещи"). Вместе с тем сервитуарий не вправе отчуждать свое сервитутное право другим лицам. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, последний может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. А в тех случаях, когда земельный участок, принадлежащий собственнику, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Часть вторая ГК РФ конкретизировала некоторые случаи реализации сервитутного права. Статья 553 ГК РФ, определяющая права на недвижимость при продаже земельного участка, устанавливает, что если продается только земельный участок, на котором находятся какие-то здания и сооружения, другие недвижимые вещи, а они сами остаются в собственности у продавца, то этот продавец сохраняет за собой право пользования той частью земельного участка, на котором находятся эти здания и сооружения. Иными словами, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята упомянутыми недвижимыми вещами и необходима для их использования по назначению. Например, в соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся воздушные суда (самолеты, вертолеты, авиетки, дельтапланы, планеры и т.п.). Для их хранения и обслуживания используется какая-то земельная площадь. Собственник вертолета, а также этой (и большей) земельной площади решил эту площадь продать, однако вертолет захотел оставить себе. По смыслу ст.ст.130 и 553 ГК РФ он вправе стать сервитуарием, т.е. иметь право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, на которой он мог бы сажать свой вертолет (авиетку, планер, дельтаплан) и производить с ним обслуживающие работы (ремонт, профилактику и т.п.).

В соответствии со ст.613 ГК РФ собственник-арендодатель земельного участка при передаче этого участка в аренду обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду участок, в том числе и о том, что данный земельный участок обременен сервитутом. Если собственник-арендодатель этого предупреждения не сделает, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков.

Наконец, при договоре ссуды (ст.689 ГК РФ) ссудодатель, т.е. лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, обязан предупредить ссудополучателя об обременении этой вещи сервитутом (ст.694 ГК РФ). Неисполнение этой обязанности дает право ссудополучателю требовать расторжения договора ссуды и возмещения понесенного им реального (положительного) ущерба.

Земельный сервитут упомянут и в Указе Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Пункт 14 этого Указа устанавливает, что государственной регистрации в соответствии с ГК РФ подлежат вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования.

Этим же Указом образована как орган исполнительной власти Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости. Эта комиссия обеспечивает ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними, в котором подлежат учету все данные государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе и данные регистрации всех обременений сервитутами на такое имущество.

Государственной Думой 18 октября 1995 г. был принят Водный кодекс Российской Федерации, подписанный Президентом Российской Федерации 16 ноября 1995 г., который установил институт водного сервитута (ст.ст.21, 43, 44).

Право ограниченного пользования водным объектом (а таковым закон признает сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима) согласно этому Кодексу выступает в формах публичного и частного водных сервитутов. Это означает, что каждый вправе пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством Российской федерации. Такое право каждого именуется в законе публичным водным сервитутом.

Кроме того, в силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в пользование (на любой срок), могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц. Такое право иных заинтересованных лиц именуется в законе частным водным сервитутом. Частный водный сервитут может устанавливаться не только в силу договора, но и на основании судебного решения.

И публичные, и частные водные сервитуты устанавливаются в целях: забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; водопоя и прогона скота; использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ и ст.34 Водного кодекса РФ обособленные водные объекты могут находиться в частной собственности граждан и юридических лиц. Обособленными водными объектами (замкнутыми водоемами) называются небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Такими объектами на частных землях могут быть пруды, бассейны, колодцы, наполненные водой ямы; их предельные размеры определяются земельным законодательством России. Лица, не являющиеся собственниками таких объектов, могут иметь вещное право ограниченного пользования ими (т.е. сервитут). Но такое право возникает только при условии его регистрации в едином государственном реестре и при условии выплаты вознаграждения собственнику.

Перечень водных сервитутов может быть по мере надобности продолжен водным законодательством России. Точно так же может быть продолжен и перечень земельных сервитутов земельным законодательством. В качестве иллюстрации можно указать на один из проектов Земельного кодекса РФ, представленный Комитетом Государственной Думы по аграрным вопросам. Статья 32 этого законопроекта устанавливает двенадцать видов земельных сервитутов (пешеходной тропы, проезжей дороги, линий коммуникаций, водопровода, водостока, водозабора, скотопрогонной дороги, водопоя, пастбища, ремонтно-строительной полосы, сохранения естественной среды обитания и миграции диких животных, иные сервитуты). Логично предположить, что по мере надобности количество сервитутов может увеличиваться. Достаточно заметить, что римское право знало свыше сорока видов предиальных (земельных, в состав которых входили и водные), а также личных сервитутов. Скрупулезно разработанное римскими юристами сервитутное право с соответствующими модификациями приспосабливалось ко многим последующим правовым системам. Как видим, оно постепенно входит и в правовую систему России.

Так, институт сервитутного права получил дальнейшее развитие в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья". В нем дано толкование кондоминиума (также воспринятое из римского права) как единого комплекса недвижимого имущества, включающего земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части (помещения) находятся в собственности домовладельцев, а остальные части - в их общей долевой собственности. Этот земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. При этом достаточно жестко установлено правило, что не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия названного Федерального закона. Зато новые сервитуты могут устанавливаться только по соглашению между лицом, требующим установления сервитута (сервитуарием), и домовладельцами. Если же между ними возникнут споры либо об установлении сервитута, либо об его условиях, разрешать их нужно в судебном порядке.

Товарищество собственников жилья может в случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, предоставлять сервитут (ограниченное пользование) какому-нибудь лицу или лицам. Решение этого вопроса относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

При образовании товарищества собственников жилья возникают особые права застройщика. В уставе товарищества застройщик помимо других особых прав имеет право установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку. Гражданское право: учебник: в 4 т. / под ред. Е.А. Суханова. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. М., 2008.

Таким образом, древнее сервитутное право, воспринятое современными юристами и государствами, свидетельствует, что в мире нет абсолютной частной (и любой другой) собственности. Мы все живем в одном доме - на планете Земля. Поэтому реализация всех трех правомочий собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться вещью по усмотрению собственника) возможна лишь при условии, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ч.2 ст.36 Конституции Российской Федерации и п.3 ст.209 ГК РФ). Любые отношения, в том числе и правоотношения, возможны только между людьми, только в социуме, в человеческом обществе. И отношения собственности - это отношения не между собственником и вещью, а отношения между людьми. Поэтому общественная воля в лице общества либо в лице государства в силах изменить эти отношения в своих интересах. Ограничения права собственности могут вводиться, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. В числе таких ограничений находится и сервитутное право. Оно достаточно широко распространено во многих современных государствах. Сервитуты устанавливаются в целях обеспечения национальной безопасности, здравоохранения, градостроительства, охраны окружающей природной среды, нормального осуществления судоходства, а также обеспечения других публичных интересов. Многочисленные сервитутные нормы содержатся в гражданском, земельном, административном, горном законодательстве США, ФРГ, Франции, Италии.

Вообще, строго говоря, основные методологические, фундаментальные принципы и понятия сервитута разрабатываются в науке гражданского права. Другие отрасли права только конкретизируют отдельные виды сервитутов, пользуясь гражданско-правовым методом.

Особенно важную роль сервитуты, по-видимому, должны сыграть в экологическом праве, выполняя функции природоохранного характера. Дело в том, что человечество начало осознавать экологическую опасность. Примерно с середины 70-х годов XX столетия в лексику многих языков вошло понятие "экологический кризис". Как всегда бывает, термин этот вызвал поначалу ироническое отношение. Однако все усиливающаяся деградация окружающей природной среды, все большая интенсификация эксплуатации природы уже явственно стали показывать, что возможности ее самовосстановления не безграничны.

В 1992 году в Рио-де-Жанейро на Конференции ООН по окружающей среде и развитию главы государств и правительств констатировали, что неразумная экономическая деятельность привела к опасному для жизни человечества дисбалансу в окружающей среде.

Поэтому они подписали соответствующую конвенцию и договорились, что в своей социально-экономической политике будут придерживаться принципа устойчивого развития неистощительного природопользования. Через два года после этой конференции Правительство Российской Федерации разработало Основные положения государственной стратегии по охране окружающей среды и обеспечению устойчивого развития, которые были одобрены Указом Президента Российской Федерации от 4 февраля 1994 г. N 236.

Еще через два года Правительство РФ представило Концепцию перехода Российской Федерации к устойчивому развитию. Она снова была утверждена Указом Президента Российской Федерации от 1 апреля 1996 г. N 440. Принцип устойчивого развития понимается как сбалансированное решение социально-экономических задач и проблем сохранения благоприятной окружающей среды и природно-ресурсного потенциала в целях удовлетворения потребностей нынешнего и будущих поколений. Кстати, термин "устойчивое развитие" уже вошел и в российское законодательство (см., например, абзац 2 ст.3 Водного кодекса РФ). Вообще-то этот принцип был также сформулирован в Древнем Риме.

Давно известен мудрый афоризм Горация, который в развернутом виде можно процитировать так: "Мера должна быть во всем, и всему, наконец, есть пределы, дальше и ближе которых не может добра быть на свете". Это и есть устойчивое развитие.

Российская концепция перехода к устойчивому развитию включает в себя большой ряд разнообразных мер и направлений. Среди первостепенных предусмотрено создание правовой основы перехода к устойчивому развитию, включая совершенствование действующего законодательства, определяющего, в частности, экономические механизмы регулирования природопользования и охраны окружающей среды.

Концепция отмечает, что переход к устойчивому развитию предполагает строгое соблюдение ряда ограничений, следовать которым будет нелегко, особенно на начальных этапах. Представляется, что в число таких ограничений будут входить многочисленные экологические сервитуты. 'Возрождение сервитутного права в России. Казанцев В., Корш "Журнал российского права", N 11, ноябрь 2011 г.

1.2 Понятие сервитута: сервитут, как обязательство, норма обязательственного права

Термин "сервитут", известный со времен римского частного права и такой привычный для гражданского законодательства разных стран мира, в России не получил заслуженного признания. Можно смело утверждать, что в нашей стране судьба сервитутов была непростой. Дореволюционное законодательство России пыталось подбирать синонимы к этому понятию. На отрезке советской истории России, когда господствовала единая и неделимая государственная собственность, данная конструкция стала вообще излишней. В период, получивший условное название постсоветского, попав в кодифицированный гражданский закон (Гражданский кодекс РФ 1994 г.), сервитуты оказались "незримыми", как и вся глава 17 ГК РФ. Судьбу сервитутов законодатель связал с судьбой нового Земельного кодекса. Вот почему 2001 г. войдет в историю России не только как год принятия нового Земельного кодекса, но и как время появления в гражданском законодательстве России института сервитутов. Как видим, сервитуты, древнейшие из вещных прав на чужие вещи, в нашей стране являются, по сути, новой для правоприменения категорией.

Изучение гражданских дел в судах показало, что субъекты гражданско-правовых отношений объективно нуждаются в установлении права ограниченного пользования чужой недвижимостью. Подобные исковые заявления нередко подаются в суд. Так, супругам П. понадобилось обязать соседей по дачному кооперативу очистить общую канаву для стока воды, которую те самовольно закопали на своем земельном участке. Гражданину К. хотелось воспользоваться частью стены гаража соседа для собственного гаражного строительства Гарридо М.Х.Г. Римское частное право. М., 2005. С. 376. Гражданину И. было необходимо заставить соседей разгородить дорогу, которая проходит по их земельному участку, для прохода. К сожалению, данные дела не нашли своей истинной категории (не названы сервитутами), а значит, для их разрешения судьи не воспользовались адекватным гражданско-правовым инструментарием.

Тем не менее, этот инструментарий уже реально существует, нормы о сервитутах в ГК РФ действуют. Отсюда неизбежен особый интерес к этой новой и одновременно старой категории, ее истории, проблемам законодательного оформления и перспективам развития как в законодательстве, так и в правоприменительной практике.

Понятие сервитута и основы учения о сервитутном праве возникли еще в Древнем Риме. Значение слова servitus, имеющее множество смысловых оттенков, сводилось к рабству вещи, некой ее повинности. Сервитуты, или повинности, с необходимостью рождал весь уклад жизни Древнего Рима. Холмистая сельская местность при дефиците воды требовала ограничить собственнические правомочия мелких землевладельцев в пользу соседей. Сельские повинности были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Развитие города Рима с многочисленными и тесно примыкающими друг к другу постройками также вызывало необходимость появления повинностей, но уже городских. Они проявлялись в возможности опереть свое здание на часть соседнего дома, потребовать от соседа, чтобы его постройка не портила вид из окна.

Учение о сервитутном праве складывалось постепенно, можно сказать, по крупицам. На первых порах выработка основных правовых характеристик сервитута представляла для римских юристов определенную трудность. Известным достижением правовой мысли был переход от примитивного понимания сервитута как права на часть чужой вещи к его характеристике как права лица на пользование чужой собственностью в определенном отношении. Для появления сервитута, или права лица на пользование чужой собственностью, требовалось наличие целого ряда условий. Эти правила, выработанные правовой мыслью, в единстве с юридическими признаками сервитутов составляли правовое понятие данного вещного права. Данное понятие касалось главным образом земельных сервитутов, поскольку именно они были исторически первыми и наиболее распространенными.

Первым условием следует считать наличие двух недвижимых имуществ, принадлежащих разным собственникам. При этом участок одного из собственников обязательно должен был находиться в более выгодном положении и поэтому мог служить другому. Выгода или интерес в служебном участке могли быть как чисто экономическими (когда с помощью сервитута компенсировались географические неудобства), так и эстетическими (позволяющими жить при солнечном свете, с хорошим видом из окна). Сама выгода не могла быть случайной, сервитут требовал постоянного интереса в служебном участке. Не случайно Павел заметил: «Не может быть установлен сервитут, чтобы разрешалось сорвать яблоко и чтобы мы могли прогуляться и пообедать на чужом участке». Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном российском законодательстве // Нотариус. 2006. N 2. С. 42 Сам интерес в сервитуте всегда был связан не с общим благом, а с благом конкретного частного собственника.

Вторым условием появления сервитута можно считать наличие соседства или общей границы. Непосредственного соприкосновения не требовалось, когда устанавливалось чересполосное пользование или пользование сразу двумя соседними участками - одним для прохода, другим для пользования водой. Однако и здесь признак соседства, хотя и чересполосного, все же выдерживался.

Третье условие, в котором проявляются вещные свойства сервитута, касается специфики обязанностей собственника служащего участка. Эти обязанности не могли состоять в совершении положительных действий. Обязанное лицо либо терпело действия управомоченного соседа, либо воздерживалось от некоторых действий в отношении своей земли Лукьяненко, А.В. Земельный сервитут: закон, теория, практика / А.В. Лукьяненко // Гражданское право. - 2010. - № 3. - с.35-39. Это явление именовалось пассивной амбулаторностью Санфилиппо Ч. Курс римского частного права. М., 2000. С. 194.

Таким образом, юридическими признаками сервитутов,

сформулированными еще в древнеримский период, можно считать следующие:

1) абсолютный характер;

2) право следования;

3) неделимость;

4) невозможность установления для себя на собственную вещь;

5) бессрочность;

6) договорный характер, поскольку договор был наиболее распространенным основанием их возникновения.

Римское частное право проявило себя и в вопросе разработки конкретных разновидностей сервитутов. Их было довольно много, в связи с чем их требовалось классифицировать. Так, общеизвестно деление сервитутов на сельские и городские, в основу которого был положен характер господствующего участка (цели его использования). Детализация целей приводила к дальнейшему делению - на сервитуты дорожные, водные и иные. По содержанию сервитуты подразделяли на положительные и отрицательные. Первые предполагали возможность активных действий субъекта сервитута, вторые заключались в лишении собственника служащего участка возможности совершать определенные действия. Наконец, очень большое значение имело выделение в особую группу личных сервитутов. Личные сервитуты не обязательно были связаны с пользованием чужой земельной недвижимостью, для их существования не требовалось господствующей вещи, а срок их действия был ограничен продолжительностью жизни управомоченного субъекта.

Римское право выработало систему оснований для возникновения сервитутов. Этих оснований было четыре: а) договор (как наиболее распространенная форма); б) приобретательная давность; в) судебное решение; г) завещательный отказ (легат).

Договоры как основание возникновения сервитутов в разные периоды истории имели разную форму. Например, в древнейшем цивильном праве сервитуты устанавливались посредством манципации. В провинции возникали только преторские сервитуты, которые нуждались в пактах и стипуляциях. Позднее, в законодательстве Юстиниана, различия между цивильными и преторскими сервитутами исчезло. Все сервитуты стали устанавливаться только преторскими способами.

Судебное решение как основание возникновения сервитута в учебниках по римскому праву традиционно связывается с разделом общей собственности. Действительно, в указанных случаях судья имел право устанавливать между разделяемыми - в целях уравнения - сервитутные отношения: предоставив одним бoльшие участки, компенсировать другим их меньшие участки установлением сервитутов на первые. Другой пример введения судом дорожного сервитута в случае крайней необходимости приведен в исследовании А.В. Копылова со ссылкой на пандекты Г. Дернбурга Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном российском законодательстве // Нотариус. 2006. N 2. С. 42. Сервитут этот назывался могильным и заключался в праве прохода через соседний участок к кладбищу, на котором были похоронены предки сервитуария.

Наконец, основанием возникновения сервитутов был завещательный отказ (легат). Собственник земли имел право в завещании возложить на наследников установление сервитутов в пользу третьих лиц. Соответствующая обязанность правопреемников могла заключаться, например, в предоставлении соседям права прохода через унаследованный участок.

Для защиты сервитутов как вещных прав в Риме были выработаны специальные гражданско-правовые средства. Конкретным примером может служить особый иск, который назывался конфессорным (actio confessoria). С его помощью управомоченное сервитутом лицо имело право требовать как возврата отнятого сервитута, так и устранения всяческих препятствий к его использованию. По цели он был близок негаторному иску собственника. Истец здесь должен был доказать основания и способы установления сервитутов. Судья мог обязать ответчика дать обещание впредь не беспокоить истца нарушением сервитута под угрозой уплаты штрафа. Впоследствии иск присоединил к себе и обязательственные элементы, т.е. стало возможным взыскивать и причиненные убытки. Помимо конфессорного иска, сервитутное право защищалось и специальными интердиктами. Они условно назывались водными, водопойными, дорожными. Так, посредством интердикта можно было в случае неисправности дороги потребовать допуска к ее ремонту, если собственник чинил к тому препятствия. Интердикт охранял починку водопровода, если лицо, желающее его исправить, встречало сопротивление собственника. В городе субъект сервитутного права мог воспользоваться "интердиктом о клоаке", если ему мешали в очистке и ремонте сточных канав, идущих из его строения или земли в чужой участок.

Уровень развития сервитутов на западных окраинах Российской империи и их адекватное закрепление в местном гражданском законодательстве был довольно выскоким. Таким образом, наблюдался определенный разрыв, несоответствие общероссийских норм и положений местных законов (в частности, царства Польского и Прибалтийских губерний) о сервитутах. Последние, несмотря на региональный уровень, были значительно совершеннее по содержанию и лишены многих недостатков, характерных для Свода законов Российской империи.

Цивилистическая наука в дореволюционной России, безусловно, стремилась откликаться на проблемы развития сервитутов. Конкретным примером является определение сервитута в трудах дореволюционных ученых. Так, И. Горонович считал сервитутами вещные права (различные по объему и содержанию) на частное господство над вещью, установленные для пользы лица или другого имущества Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном российском законодательстве // Нотариус. 2006. N 2. С. 42. В.И. Синайский определял сервитут как вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям Лукьяненко, А.В. Земельный сервитут: закон, теория, практика / А.В. Лукьяненко // Гражданское право. - 2010. - № 3. - с.35-39. Н.А. Калинин характеризовал сервитут как совершенно самостоятельное вещное право, существующее наряду с правом собственности и состоящее в пользовании вещью в одном определенном отношении).

Из приведенных определений выводился целый ряд признаков сервитутов, которые русская дореволюционная цивилистика считала наиболее существенными: а) вещный характер сервитута; б) распространенность исключительно на чужую вещь; в) меньший объем правомочий по сравнению с собственником; г) невозможность включения в его содержание положительных действий обязанного лица в пользу управомоченного; д) главное деление сервитутов на личные, принадлежащие лицу как конкретной личности, и вещные, принадлежащие субъекту как собственнику определенной недвижимости.

Конкретизация понятия вещного, или предиального, сервитута обязательно включала в себя указание на специфический объект этого права, которым являлось только недвижимое имущество. Таким образом, помимо общего определения сервитута, распространяющегося на все его разновидности, российская цивилистическая доктрина предлагала и более узкое определение сервитута вещного. Именно вещные сервитуты были наиболее распространенными в России, применительно к ним, по существу, и строились все развернутые классификации этих ограниченных вещных прав. Итак, вещный сервитут в дореволюционной теории рассматривался как «право собственника господствующей недвижимости пользоваться в известном отношении чужой, служащей недвижимостью, кто бы ни был ее собственником». Харьков, В.С. Правовое регулирование земельных сервитутов в гражданском и земельном законодательстве / В.С. Харьков // Хозяйство и право. - 2010. - № 9. - с.8-19

Анализ доктринального определения сервитута в дореволюционной гражданско-правовой литературе свидетельствует о том, что российская наука черпала материал главным образом из древнеримской теории, не внося в ее базовые положения, по сути, никаких радикальных изменений. Во многом повторяли положения римского права и правила дореволюционного закона, касающиеся установления, защиты и прекращения вещных сервитутов. Вот почему представляется необходимым обратить внимание лишь на некоторые особенности регулирования, характерные для русского дореволюционного права. Федерального закона "О сервитутах" (N 96028935-2)

Современные нормы о сервитутах содержатся в настоящее время в части первой Гражданского кодекса. В ней определены основные положения, принципы и понятия сервитута, конкретизируемые источниками гражданского и других отраслей законодательства: Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими нормативными актами. Названные нормативно-правовые акты существенным образом обогатили практику применения сервитутных отношений в стране, расширили права земельных и иных пользователей.

Сервитутам посвящены статьи 274-277 Гражданского кодекса РФ. В п.1 ст.274 ГК РФ сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Сервитут - не обязательственное, а вещное (ограниченное) право пользования чужим земельным участком, право не на свою, а на чужую вещь, принадлежащую соседу. Как всякое право сервитут относится к абсолютным правам, и его правообладателю противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать это право. Однако на основе такого права сервитуарий приобретает возможность только ограниченного (в силу договора, судебного решения, закона, постановления органов государственной власти, местного самоуправления или в силу приобретательной давности) права пользования в своем интересе чужим земельным участком, который по-прежнему остается во владении, пользовании и распоряжении его собственника.

Объектом сервитута как вещного права выступает недвижимое имущество как определенная разновидность имущества вообще. Статья 274 ГК РФ распространяет действие сервитута на земельные участки, а ст.277 - и на здания, сооружения, другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Объектом сервитута могут быть и другие виды недвижимого имущества, «ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком», например, право использования подсобных помещений и лестничных площадок здания.

Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации. В связи с этим действующее законодательство говорит о строительных сервитутах (п.1 ст.50 Федерального закона « О товариществах собственников жилья»).

Дефиниция сервитута, данная в ст. 274 ГК РФ предполагает несколько ванных обстоятельств: первое - это то, что отношения по поводу земельного сервитута подразумевают в качестве своей предпосылки наличие двух земельных участков и, соответственно, двух собственников данных земельных участков либо собственника и субъекта, владеющего земельным участком на ограниченном вещном праве. Второе важное обстоятельство связано с тем, что сервитут может быть установлен по инициативе и в интересах лица, не выступающего собственником земельного участка.

Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования от собственника «служебного» земельного участка или иного объекта недвижимости совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария.

Вместе с тем он может состоять как в ограниченном праве пользования чужой недвижимостью («положительный сервитут»), так и в запрете совершения определенных действий собственником обремененной недвижимости («отрицательный сервитут»). Вообще, говоря, о правовой специфике понятия сервитута, и в особенности публичного сервитута, необходимо обратить внимание на различие между сервитутом и ограничением права собственности.

Сервитут предполагает не только ограничение права собственности на земельный участок, но и пользование земельным участком в интересах того или иного лица или недвижимости. Понятие пользования земельным участком имеет в виду некие действия со стороны субъекта, в пользу которого установлен сервитут. С другой стороны, ограничение права собственности на земельный участок, которое всегда предполагает некий публичный интерес, может и не подразумевать наличие факта пользования земельным участком, обремененным сервитутом.

Гражданский кодекс РФ дает общее понятие «сервитут», не проводя его классификацию и не регулируя особенности каждого вида сервитута. Действующий Земельный кодекс РФ различает частный и публичный сервитуты, указывая, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а публичный сервитут вводится законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельных участков.

Наряду с сервитутами, возникающими на почве соседских поземельных отношений, появляется другая категория сервитутных прав уже не обязательно на пользование землей, а на любое имущество и в пользу любого лица, не являющимся соседом.

Отсюда происходит деление сервитутов на две категории так называемые предиальные, т.е. земельные и личные. Различие проводилось по субъектам права: личный сервитут принадлежал определенному лицу персонально, предиальный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка. Назначение предиальных сервитутов - восполнить недостающие конкретному земельному участку блага или свойства и удобства. Среди предиальных сервитутов различают сельские, устанавливаемые в пользу полевых и незастроенных участков и городские, устанавливаемые в пользу застроенных участков.

Важнейший личный сервитут - узуфрукт - определяется следующим образом: узуфрукт есть право пользования чужой вещью и получение от нее плодов с сохранением ее целостности субстанции.

По мнению Андреева Ю.А. сервитуты можно классифицировать на личные и вещные (предиальные) , частные и публичные, земельные, водные и лесные, градостроительные и сельские, положительные и отрицательные, постоянные и непостоянные (срочные), возмездные и безвозмездные, договорные сервитуты и сервитуты, установленные в силу закона, судебного решения, постановлений органов государственной власти, местного самоуправления.

1.3 Порядок установления и государственная регистрация сервитута

В соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) сервитут устанавливается по соглашению собственника земельного участка, обременяемого сервитутом, и лица, уполномоченного требовать установления сервитута. Лицом, уполномоченным требовать установления сервитута, признается собственник недвижимости, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение. Таким образом, условием действительности соглашения об установлении сервитута является особый субъектный состав его участников. Соответственно соглашение об установлении сервитута заинтересованное в таком сервитуте лицо может заключить только с собственником земельного участка, но не с лицом, которому земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или безвозмездного срочного пользования. Соглашение об установлении сервитута, заключенное с лицом, которому обременяемые земельные участки предоставлены на правах, отличных от права собственности, признается недействительным, например: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 мая 2009 г. N Ф04-2530/2009(5464-А45-13); Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 марта 2010 г. N Ф10-900/10 по делу N А23-2817/09Г-19-208.

Характеризуя необходимость учитывать правовую природу данного ограниченного вещного права при подготовке соглашения об установлении сервитута, прежде всего следует отметить ее двойственность. Как отмечается исследователями, сервитут представляет собой:

а) ограниченное вещное право для лица, в интересах которого установлен данный сервитут;

б) ограничение прав на землю для лица, земельный участок которого обременен сервитутом Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном российском законодательстве // Нотариус. 2006. N 2. С. 42.

Соответственно в соглашение об установлении сервитута следует включить:

а) положения, определяющие, какие именно возможности по ограниченному использованию земельного участка предоставляются управомоченному лицу;

б) положения, определяющие, какие именно ограничения накладываются на собственника земельного участка.

Формулируя соответствующие положения соглашения об установлении сервитута, необходимо учитывать следующие моменты.

В соответствии с российским законодательством право ограниченного пользования земельным участком, составляющее сервитут, подразумевает возможность управомоченного лица совершать в отношении обремененного сервитутом земельного участка определенные активные действия. Возможность установления известных ряду иностранных правовых систем так называемых отрицательных сервитутов (т.е. сервитутов, содержание которых сводится к обязанности собственника земельного участка воздерживаться от определенных действий, но не предусматривающих возможность управомоченного лица осуществлять непосредственное воздействие на обремененный сервитутом земельный участок) российским законодательством не предусмотрена. Следует отметить, что отдельные исследователи, например А.А. Рябов, высказывают точку зрения, что действующее российское законодательство не содержит принципиальных ограничений или запретов на установление отрицательных сервитутов, например сервитутов вида Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. N 5. Тем не менее анализ судебной практики не позволяет выявить примеры, когда суды признавали юридическую силу соглашений, устанавливающих так называемый отрицательный сервитут, как, впрочем, и примеры решений, которыми бы признавалась недействительность подобных соглашений. На сегодняшний день решение задач, аналогичных тем, которые в некоторых зарубежных странах традиционно решаются путем установления отрицательных сервитутов (например, обеспечение, чтобы собственник соседнего участка не возводил строений, загораживающих живописный вид из окна), в рамках российской правовой системы осуществляется путем обращения в суд с иском об устранении препятствий в осуществлении права собственности, не связанных с лишением владения.

Соответственно в отношении соглашения об установлении сервитута, из содержания которого не будет явствовать наличие у управомоченного лица возможности осуществлять непосредственное воздействие на обремененный сервитутом земельный участок, существует риск признания его недействительным по требованию заинтересованного лица. Заинтересованным лицом признается лицо, имеющее юридически значимый интерес в деле, т.е. лицо, чьи субъективные права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой например: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 марта 2008 г. N 3746/08, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 декабря 2008 г. N 15878/08. Поэтому в отношении заявления иска о признании соглашения об установлении сервитута недействительным в качестве заинтересованного лица можно признать стороны данного соглашения, а также лиц, которым участок, обремененный сервитутом, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду, безвозмездное срочное пользование.

В силу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить ущерб окружающей среде, распространяется на любых лиц, осуществляющих использование земельного участка, независимо от того, на каком титуле осуществляется такое использование. Соответственно указанная обязанность распространяется и на лиц, осуществляющих ограниченное пользование чужим земельным участком на основании сервитута. Соглашением об установлении сервитута можно предусмотреть наделение управомоченного лица только такими возможностями по использованию обременяемого сервитутом земельного участка, которые соответствуют целевому назначению данного земельного участка, его разрешенному использованию и не нарушают действующие в отношении земельного участка ограничения прав на землю Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147. К примеру, в соответствии с ЗК особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть включены в перечень земель, которые не могут быть использованы для целей, непосредственно не связанных с производством сельскохозяйственной продукции, например для размещения сельскохозяйственной дороги. Таким образом, в отношении земельного участка/части земельного участка, занятого такими угодьями, не может быть установлен сервитут в виде права прохода или проезда. Соглашение об установлении сервитута, не соответствующее данному требованию, может быть признано полностью или частично недействительным по иску заинтересованного лица.