Земельное право Республики Казахстан

Понятие вещных прав на землю

Юридическое закрепление системы вещных прав на землю в нашей стране непосредственно связано с развитием рыночных отношений и вовлечением земель в сферу гражданского оборота.

Институт вещных прав охватывает огромный пласт имущественных отношений, имеет очень сложное содержание. Поэтому в правовой науке до сих пор нет всеохватывающего, бесспорного определения вещного права. Соответственно нет и общепризнанного определения вещных прав на землю. Вещные права на землю выражают имущественный аспект земельных отношений, включающий различные правовые способы реализации собственности, осуществления обладания и воздействия на землю. Вещные права на землю представляют собой правоотношения по осуществлению правообладателем закрепленных законом правомочий, связанных с владением, пользованием или распоряжением землей либо правами на землю.

Для понимания сущности и содержания вещных прав на землю важными представляются следующие положения. Вещные права являются разновидностью имущественных прав. Вещные правоотношения возникают в связи с принадлежностью тем или иным субъектам определенных вещей - предметов внешнего материального мира, созданных трудом человека или находящихся в естественном состоянии, - выступающих объектом соответствующего вещного права. Вещное право всегда следует за вещью. Вещные права являются абсолютными правами. Обладателю вещных прав противостоит обязанность всех и каждого не препятствовать осуществлению этих прав. Объект абсолютного права всегда является индивидуально определенным. Обладателю вещных прав принадлежит различный набор правомочий владения, пользования и распоряжения.

Вещные права имеют деление: на право собственности и на вещные права лиц, не являющихся собственниками. Право собственности - основное вещное право, от которого образуются большинство иных вещных прав.

В специальной литературе выделены следующие основные признаки вещного права: 1) имущественное право; 2) объектом является индивидуально-определенная вещь; 3) абсолютное право; 4) обладает специфическими средствами защиты от всех и каждого с помощью особых вещно-правовых исков; 5) должно быть установлено законом; 6) характеризуется наличием правомочий владения и /или пользования и/или распоряжения; 7) наличие права следования - право следует за вещью; 8) наличие права преимущества - приоритетность осуществления вещного права; 9) возможность непосредственного воздействия на вещь.

Понятие "вещные права на землю" своим появлением связано с Гражданским кодексом РК, статья 195 которого в перечне вещных прав особо выделила право землепользования.

Несмотря на отсутствие в прежнем земельном законодательстве термина "вещное право", институт вещных прав на землю существует уже давно.

Отдельные виды вещных прав, как земельный сервитут в виде скотопрогонных трасс временного (сезонного) пользования, право землепользования известны земельному законодательству Казахстана еще с советских времен.

В постсоветский период реформирования земельных отношений институт вещных прав на землю наполнился новым содержанием в результате закрепления земельным законодательством аренды земли, купли-продажи, залога права землепользования и др.

Впервые в земельном законодательстве страны понятие вещного права на землю было введено в юридический оборот Указом "О земле". Земельный кодекс Республики Казахстан также оперирует данным понятием. В перечень вещных прав на землю входят: право собственности, право землепользования, сервитут и иные вещные права.

К иным вещным правам с некоторыми определенными оговорками относятся: право аренды земли, ипотека (залог) земли, право доверительного управления земельным участком.

В качестве особенностей вещных прав на землю можно выделить следующие моменты, связанные с естественной и функциональной характеристикой земель. К отношениям по использованию земель применяется прежде всего земельное законодательство, лишь затем - гражданское. Так, Земельный Кодекс говорит о возможности применения к праву землепользования норм о праве собственности постольку, поскольку оно не противоречит настоящему кодексу (Земельному Кодексу) или природе вещного права. Вещные права на землю устанавливаются в отношении земли как природного ресурса, а не объекта, элемента окружающей природной среды.

Понятие права собственности на землю

Собственность - общественная форма и содержание экономических отношений, вне отношений собственности нет ни общественного производства, ни присвоения материальных благ. Собственность как объективно обусловленное общественное отношение по поводу материальных благ выступает универсальным способом жизнеобеспечения общества. Собственность на землю определяет основу и сущность земельных отношений, отражает процесс и способы потребления земельных ресурсов.

Экономические отношения собственности на землю складываются по поводу владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами. В результате их правового опосредования возникает собственность в юридическом смысле.

Правовое опосредование отношений собственности также является объективно неизбежным состоянием, хотя правоотношения собственности, в отличие от отношений собственности, являются надстрочной категорией - результатом проявления человеческой воли. Вне правового регулирования, без механизма принуждения государства, в отношениях собственности не будет обеспечена устойчивость, упорядоченность, их нормальное функционирование.

Право собственности, согласно гражданскому законодательству, есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (статья 188 ГК РК).

Право собственности, таким образом, является юридической категорией, производной от экономических отношений собственности, возникает лишь с появлением государства и права.

В гражданском и земельном законодательстве право собственности на землю трактуется как основополагающее вещное право, от которого, так или иначе производна вся система иных вещных прав на землю.

Право собственности содержит все основные признаки вещного права, которые проявляются в нем в наиболее полной мере, и собственник обладает наибольшим объемом правомочий. Основные признаки права собственности на землю как субъективного вещного права проявляются посредством триады правомочий собственника: владение, пользование и распоряжение. Право владения означает юридически обеспеченную возможность осуществления фактического обладания землей, право пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность присвоения естественных полезных свойств земли, право распоряжения - обеспеченную законом возможность определения юридической судьбы земли.

Собственник находится в абсолютном правоотношении со всеми субъектами, которые обязаны воздерживаться от действий, ущемляющих права собственника. В свою очередь, собственник обременяется взаимной обязанностью воздерживаться от действий, нарушающих права других собственников. Исходя из своих правомочий, собственник имеет право: совершать определенные действия - самостоятельно хозяйствовать на земельном участке, возводить на нем строения и сооружения, выращивать урожай и так далее; требовать определенного поведения со стороны других лиц - соблюдения неприкосновенности земельного участка, обеспечивания права доступа к земельному участку, несовершения действий, нарушающих землеохранные требования, и так далее.

Нарушение субъективного права собственности влечет возникновение охранительного правоотношения по его защите.

Праву собственности на землю присущи все основные черты, свойственные праву собственности вообще. Вместе с тем есть и принципиальные отличия: право собственности на землю неизменно сопровождается ограничениями, вытекающими из интересов государства и других субъектов земельных правоотношений. При этом степень публичного ограничения рассматриваемого права значительно выше, нежели ограничения в других сферах имущественных отношений.

Земельным кодексом провозглашено право собственников на свободное владение, пользование и распоряжение землей. Однако осуществление принадлежащих им прав не должно наносить вреда земле как природному объекту, окружающей природной среде, а также правам и правомерным интересам других лиц.

Прежде всего, на соблюдении этого общего императива должно основываться свободное и самостоятельное осуществление собственником своих прав по владению, пользованию и распоряжению землей.

Поэтому право собственника на землю - это всегда право с ограничениями: провозглашая право собственников самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, закон одновременно устанавливает определенные ограничения и требования. Объем и пределы собственности определяются законом таким образом, чтобы реализация собственниками своих прав одновременно служила общественному благу.

Ограничения права собственности на землю обусловлены ее естественным происхождением, функциональными особенностями, ограниченностью в пространстве, незаменимостью другими материальными объектами, а также приоритетами, целями и задачами земельной политики страны. Ограничения могут затронуть любой элемент права собственности - владения, пользования и распоряжения.

Ограничения права собственности выражаются в законе посредством введения запретов на определенные виды поведения, либо предписаний, обязанностей на совершение необходимых действий.

К основным ограничениям, имеющим постоянный характер, относятся обязанности: использовать землю в строгом соответствии с ее целевым назначением; не допускать причинения вреда окружающей природной среде и ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности; не допускать использования земель способами и средствами, приводящими к ухудшению состояния окружающей среды; не допускать снятия плодородного слоя почвы, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя; обеспечивать предоставление сервитутов; соблюдать особый режим использования земель, охраняемых природных территорий, санитарно-защитных, водоохранных и других видов охранных зон.

Установленные ограничения, исходя из интересов всего общества, социально-экономической значимости и особенностей земли, уточняют пределы действия и содержание права собственности на землю.

Помимо понимания права собственности на землю как субъективного права собственника, термин "право собственности на землю" принято трактовать как:

1. Институт земельного права Республики Казахстан, нормы которого содержатся в Конституции РК, Земельном кодексе, в других законах и подзаконных нормативно-правовых актах;

2. Земельное правоотношение, в котором выступают как субъекты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей. Например, в правоотношениях по возникновению права земельной собственности участвуют не только земельные собственники, но и органы государственного управления;

3. Юридический факт, порождающий определенные правоотношения как для собственников, так и для иных лиц. Например, в результате вынесения решения о предоставлении земельного участка в частную собственность возникают правоотношения по прекращению государственной собственности на предоставляемый участок; фактическому отводу земельного участка на местности; выдаче государственного акта о праве частной собственности на земельный участок; государственной регистрации права частной собственности на земельный участок.

В Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность на землю. Субъектом государственной собственности на землю на территории Казахстана выступает - Республика Казахстан. Субъектом частной собственности - граждане и негосударственные юридические лица. В частной собственности граждан могут находится земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставляемые (предоставленные) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания.

В частной собственности негосударственных юридических лиц могут находиться земельные участки, предоставляемые (предоставленные) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания.

В частной собственности иностранных граждан могут находиться земельные участки предоставляемые (предоставленные) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания.

Содержание права собственности на землю

Содержание права собственности составляют правомочия собственника. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему землей.

Первоначальным и основным правомочием собственника является владение землей. Владение означает основанную на законе возможность фактического обладания. Правоотношения по всем видам и формам собственности на землю, так или иначе, возникают по поводу конкретного земельного участка. Государство обладает всем земельным фондом страны, за исключением той его части, которая предоставлена в частную собственность, а граждане и негосударственные юридические лица - отдельными земельными участками. Право владения является необходимой юридической предпосылкой для осуществления правомочий пользования и распоряжения.

Пользование означает допустимую законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли и извлечение из нее определенной выгоды.

Собственники земельных участков вправе:

1) самостоятельно хозяйствовать на земле, используя ее в целях, вытекающих из назначения земельного участка;

2) использовать в установленном порядке для нужд своего хозяйства имеющиеся на земельном участке песок, глину, гравий и другие общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, поверхностные и подземные воды, а также эксплуатировать иные полезные свойства земли;

3) требовать возмещения убытков в полном объеме при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей;

4) возводить на праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения, не противоречащие целевому назначению земельного участка, с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);

5) проводить оросительные, осушительные и иные мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Право пользования земельным участком сопровождается определенными обязанностями собственника:

1) использовать землю в соответствии с ее основным целевым назначением, а при временном землепользовании - в соответствии также с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования);

2) применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей природной среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиационной и экологической обстановки в результате осуществления хозяйственной и иной деятельности;

3) осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные земельным и природоохранным законодательством;

4) своевременно вносить земельный налог (арендную плату) и другие, предусмотренные законодательством и договором платежи;

5) соблюдать порядок пользования животным миром, лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану памятников истории, архитектуры, археологического наследия и других, расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством;

6) при осуществлении хозяйственной и иной деятельности на земельном участке соблюдать строительные, экологические, санитарно-гигиенические и иные специальные требования (нормы, правила, нормативы);

7) своевременно представлять в государственные органы установленные земельным законодательством сведения о состоянии и использовании земель;

8) не нарушать прав других собственников и землепользователей;

9) не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв, а также ухудшения плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи ее другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;

10) обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, установленном законодательством.

Землепользователи могут иметь другие обязанности, предусмотренные законодательными актами и договорами о временном землепользовании.

Государство как субъект права государственной собственности на землю само не осуществляет хозяйственную эксплуатацию земли. Земля государством предоставляется в постоянное или временное землепользование субъектам права землепользования. У собственника в этом случае сохраняется право на земельную ренту посредством ее извлечения через арендную плату за землю, земельный налог и другими предусмотренными законодательством способами.

Собственнику принадлежит право распоряжения землей. Распоряжение землей выражается в юридически обеспеченной возможности определения собственником юридической судьбы земельного участка.

С введением частной собственности на землю право распоряжения землей наполнилось качественно новым содержанием.

Право распоряжения землей для государства означает: продажу или безвозмездную передачу в частную собственность, предоставление в постоянное или временное землепользование земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности.

Распоряжение землей, принадлежащей на праве государственной собственности, осуществляется уполномоченными государственными исполнительными органами путем: создания специального земельного фонда района; предоставления земельных участков в частную собственность или землепользование; предоставления или изъятия земельных участков для государственных надобностей; выдачи разрешений на временное занятие земельных участков для проведения изыскательских работ.

Граждане и юридические лица - собственники земельных участков осуществляют право распоряжения земельным участком по своему усмотрению, без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Так, собственник земельного участка вправе:

1) совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами, в частности, продать по договорной цене, внести в качестве взноса в уставный капитал хозяйственного товарищества, передать в залог, подарить и завещать земельный участок;

2) сдавать земельный участок во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком.

Право распоряжения земельным участком может выражаться также в совершении действий, направленных на изменение его качественных и функциональных характеристик. Так, собственник вправе: в установленном порядке добиваться изменения целевого, хозяйственного назначения земельного участка, исходя из соображений обеспечения наиболее целесообразного и эффективного его использования; требовать консервации земель в случаях невозможности восстановления плодородия почв деградированных сельскохозяйственных угодий и так далее.

Правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежат также обладателям земельных (условных земельных) долей. Земельная доля представляет собой количественно определенную долю участия вместе с другими лицами в правах и обязанностях на земельный участок, выделение которой может быть произведено в случаях и на условиях определенных законодательством. Возникновение земельной (условной земельной) доли на землях сельскохозяйственного назначения явилось следствием преобразований в аграрном секторе, реорганизации колхозов и преобразования совхозов и других государственных сельхозпредприятий в негосударственные формы хозяйствования. Поэтому обладание правом на условную земельную долю на землях сельскохозяйственного производства, как правило, основано на специальных земельно-правовых актах. Субъектами указанного права являются: члены ликвидируемых или реорганизуемых колхозов, работники преобразуемых государственных сельскохозяйственных организаций, а также пенсионеры и лица, занятые в производственной и социально-культурной сферах обслуживания данных хозяйств и проживающие на их территории.

Условная земельная доля определяется как количественно определенная доля указанных лиц, в соответствии с которой осуществляется предоставление прав на земельные участки, ранее входившие в состав землепользования указанных организаций, или реализуется иные права, предусмотренные Земельным Кодексом.

Возникновение земельной (условной земельной) доли может явиться также следствием неделимости земельного участка, а также добровольного объединения собственниками (землепользователями) принадлежащих им земельных участков в один участок.

Таким образом, земельная (условная земельная) доля существует или может возникнуть только в отношении тех земельных участков, которые принадлежат двум или нескольким лицам на праве общей собственности или общего землепользования.

Земельные доли в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности или общем долевом землепользовании, являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей, если законодательными актами не установлено иное.

Право пользования земельной (условной земельной) долей реализуется собственником или землепользователем в процессе пользования земельным участком, куда входит соответствующая земельная (условная земельная) доля.

Право распоряжения земельной долей означает допустимую законом возможность выдела субъектам права на земельную долю своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности).

При совершении сделки в отношении земельной доли, такая доля в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок. Иначе говоря, земельная доля может выступать самостоятельным предметом гражданско-правовых сделок лишь в том случае, если она составляет часть делимого земельного участка.

Если выдел земельной доли в натуре не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба земельному участку и всему, что с ним прочно связано, выделяющийся собственник (землепользователь) имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей долевой собственности (общего землепользования), за исключением случая, когда земельная доля находится в составе объекта кондоминиума.

Несколько иные правила предусмотрены в отношении условных земельных долей на землях реорганизуемых или ликвидируемых сельскохозяйственных предприятий. Здесь обладатели условных земельных долей имеют право:

1) передать право на условную (персонифицированную) земельную долю в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или в качестве взноса в производственные кооперативы, образуемые на землях ликвидированных или реорганизованных государственных сельско-хозяйственных организаций;

2) на получение земельного участка в соответствии с условной (персонифицированной) земельной долей для организации крестьянского (фермерского) хозяйства или иной деятельности, связанной с сельско-хозяйственным производством;

3) передать по наследству или произвести отчуждение права на условную (персонифицированную) земельную долю.

Обладатели права на условную (персонифицированную) земельную долю, передавшие принадлежащие им права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или в качестве взноса в производственные кооперативы, а также вошедшие в состав крестьянских (фермерских) хозяйств, утрачивают права на условные (персонифицированные) земельные доли. Указанные лица имеют право выхода из состава участников (членов). При выходе из состава участников (членов) для образования крестьянского (фермерского) хозяйства или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством, они имеют право на выдел (раздел) в натуре доли или пая, включая земельный участок. При этом местоположение выделяемого в натуре земельного участка определяется в порядке, предусмотренном в учредительных документах хозяйственных товариществ, производственных кооперативов, крестьянских (фермерских) хозяйств или соглашением сторон.