Створення і діяльність ЖБК і МЖК

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Організація і діяльність ЖБК (житлово-будівельного кооперативу)

житловий будівельний кооператив молодіжний

Житлова проблема України є надзвичайно гострою. Будівництво державного житлового фонду практично відсутнє, у зв'язку з чим зменшується частка введення його в експлуатацію. Реальних шансів на отримання безкоштовного житла всі, хто перебуває на черзі, практично не мають. Черги на кооперативне житло значно менші. Але якщо раніше кошти за кооперативну квартиру можна було виплачувати понад 10 років, то тепер вся вартість житла має бути сплачена до завершення будівництва будинку.

Одним з напрямів прискорення вирішення житлової проблеми в Україні є розширення кооперативного житлового будівництва, забезпечення суворого додержання законодавства, що регулює діяльність ЖБК. Розглянемо чинну нормативну базу, що забезпечує організацію та діяльність ЖБК (статті 133-149 Житлого Кодексу).

Примірний статут ЖБК затверджений Постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. За № 186.

Житлово-будівельний кооператив організується з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їхніх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, -- одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу чи багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу із залученням банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

Житлово-будівельні кооперативи організуються при виконавчих органах місцевих рад, підприємствах, установах і організаціях.

До кооперативів, що організуються при виконавчих органах місцевих рад, приймають громадян, які перебувають у цьому органі на обліку бажаючих вступити до кооперативу (в списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою).

До кооперативів, що організуються при підприємствах, установах, організаціях, приймають працівників цих організацій, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу (в списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), а також інших громадян у порядку доукомплектування кооперативів за направленням виконавчого органу місцевої ради.

При одній з організацій з дозволу виконавчого органу районної, міської, районної в місті ради може організовуватися кооператив для працівників кількох підприємств, установ, організацій, розташованих у даному населеному пункті.

Кількість громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, має відповідати кількості квартир у жилому будинку (будинках) кооперативу, запланованому до будівництва.

При будівництві одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу кількість громадян, необхідна для організації кооперативу, визначається виконавчим органом районної, міської, районної в місті ради, але не може бути меншою п'яти чоловік.

Громадяни, які вступають до кооперативу, і члени їхніх сімей проводять загальні збори, на яких приймається рішення про організацію кооперативу.

Рішення зборів про організацію кооперативу, список громадян (з членами їхніх сімей), які вступають до кооперативу, затверджуються виконавчим органом місцевої ради.

Розподіл квартир між членами кооперативу провадиться перед здачею жилого будинку в експлуатацію. Після затвердження рішення про організацію житлово-будівельного кооперативу скликаються загальні збори громадян, які вступають до створюваного кооперативу, для прийняття статуту кооперативу. На прохання члена кооперативу, якщо до заселення будинку склад його сім'ї зменшився, йому може бути надана інша квартира замість раніше виділеної.

2. Прийом громадян до житлово-будівельного кооперативу

Громадяни приймаються до ЖБК після досягнення ними 18-річного віку, а ті, що одружилися або влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення зазначеного віку, -- відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Неповнолітній спадкоємець члена ЖБК може бути прийнятий до цього ЖБК за умови, що до досягнення ним повноліття його права і обов'язки здійснюватиме опікун (піклувальник).

До ЖБК приймаються особи, які постійно проживають у даному населеному пункті та перебувають на обліку бажаючих вступити до ЖБК або користуються правом позачергового прийому до ЖБК, а також інші громадяни.

Незалежно від проживання у даному населеному пункті до ЖБК приймаються громадяни, які в установленому порядку перебувають у цьому населеному пункті на обліку бажаючих вступити до ЖБК (у списку осіб, які користуються правом на вступ до ЖБК поза чергою).

Громадяни, які перебувають на обліку бажаючих вступити до ЖБК, приймаються до ЖБК, який організовується, в порядку черговості, що визначається за часом взяття на облік бажаючих вступити до ЖБК (включення до списків осіб, які користуються правом першочергового вступу до ЖБК).

У першу чергу до ЖБК приймаються такі громадяни:

1) ті, що перебувають на обліку для одержання жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду;

2) ті, що користуються правом першочергового одержання жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду;

3) з числа молодих сімей при народженні дитини у перші три роки після шлюбу;

4) з числа осіб, які належать до інвалідів війни;

5) з числа осіб, на яких поширюється чинність Закону України “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту”. Поза чергою до членів ЖБК приймаються такі громадяни:

1) ті, що користуються правом позачергового одержання жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду;

2) ті, будинки яких підлягають знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки.

У разі вибуття члена ЖБК з кооперативу до заселення будинку або виключення його з кооперативу у зв'язку з виїздом на інше постійне місце проживання чи несплатою пайового внеску член його сім'ї, який перебуває разом з ним на обліку бажаючих вступити до кооперативу, має переважне право перед іншими особами на вступ до кооперативу. Тому з подружжя члена кооперативу, якому належить право на частину паєнагромадження, надається перевага перед іншими членами сім'ї.

А до молодіжних житлово-будівельних кооперативів (МЖБК) приймаються громадяни, які мають право на вступ до нових кооперативів з додержанням черговості між ними.

Громадяни, включені до затвердженого списку осіб, які у ЖБК, що організується, вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту, а громадяни, яких прийнято до діючого житлово-будівельного кооперативу, -- з дня затвердження виконавчим органом місцевої ради рішення загальних зборів членів ЖБК про прийом до кооперативу.

Заселення квартир у будинку ЖБК провадиться за ордерами, що видаються виконавчим органом районної, міської, районної в місті ради. Прийнятій до ЖБК особі, за рішенням загальних зборів членів ЖБК, надається в безстрокове користування окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім'ї, суми її пайового внеску та граничного розміру жилої площі.

Згідно з п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р. За № 9 у випадку, якщо буде встановлено, що рішення загальних зборів про надання членові ЖБК квартири було винесено відповідно до закону та статуту кооперативу, але виконавчий орган місцевої ради відмовить у видачі ордера, то суд повинен визнати відмову у видачі ордера необгрунтованою, і повинен визнати право на жиле приміщення за членом кооперативу, якому воно було надано. Виданий на це жиле приміщення ордер іншій особі повинний визнаватися недійсним.

У випадку визнання судом недійсним ордера на право зайняття квартири у будинку ЖБК особи, які були вселені на підставі цього ордера у приміщення, підлягають виселенню. Якщо ці особи раніше користувалися за договором найму жилим приміщенням у будинку державного чи громадського житлового фонду, їм, згідно із ст. 117 Житлового Кодексу України, має бути надано жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше жиле приміщення.

Надання квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться в межах 13,65 м2 жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. На прохання члена кооперативу йому надається квартира меншого розміру, але вище рівня, встановленого у даному населеному пункті для взяття громадян на квартирний облік.

Квартира, що надається, має бути благоустроєною стосовно умов даного населеного пункту, повинна відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Не допускається заселення однокімнатної квартири (однієї кімнати) особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя.

Квартира надається членові кооперативу на членів його сім'ї, вказаних у заяві про вступ до кооперативу. До цієї заяви включаються члени сім'ї, які перебувають з ним на обліку бажаючих вступити до ЖБК. Крім зазначених осіб, член ЖБК вправі включити до заяви дітей, які народилися після взяття його на облік, і дружину (чоловіка), що пізніше вселилася у жиле приміщення, яке займав той з подружжя, який перебуває на обліку. Якщо вселення дружини (чоловіка) у жиле приміщення подружжя, який перебуває на обліку, було неможливим, до заяви може бути включений той з подружжя, хто проживає окремо, крім випадків, коли він у даному населеному пункті або в приміській зоні забезпечений жилим приміщенням і не потребує поліпшення житлових умов.

3. Порядок організації та діяльність ЖБК

Проектно-кошторисна документація, необхідна для будівництва кооперативного жилого будинку (будинків) і надвірних будівель, розробляється проектними організаціями за рахунок коштів ЖБК за цінами, нормами і в порядку, встановленими для державного житлового будівництва.

За рішенням загальних зборів членів ЖБК можуть застосовуватися поправочні коефіцієнти в розмірі до десяти відсотків вартості квартир залежно від поверху, орієнтації квартир та інших місцевих умов. Введення поправочних коефіцієнтів і визначення вартості квартир провадяться до розподілу квартир між членами ЖБК.

Замовником проектування та будівництва кооперативних жилих будинків є виконавчі органи місцевих рад, підприємства, установи, організації, при яких організуються ЖБК. Технічний нагляд у цих випадках здійснюється за рахунок коштів, що передбачаються у зведених кошторисних розрахунках вартості будівництва кооперативних жилих будинків.

Житлово-будівельний кооператив здійснює експлуатацію і ремонт належного йому жилого будинку (будинків) та утримання прибудинкової території за рахунок коштів кооперативу на засадах самооплатності.

Плата за користування тепловою й електричною енергією, газом, водопроводом і каналізацією в будинку кооперативу провадиться за тарифами, встановленими для державного житлового фонду.

Житлово-будівельний кооператив має право:

1) на одержання в установленому порядку в безстрокове користування земельної ділянки для зведення жилого будинку (будинків) і надвірних будівель;

2) на одержання банківського кредиту для зведення жилого будинку (будинків) і надвірних будівель;

3) на поліпшене оздоблення та більш досконале обладнання жилого будинку і квартир за рахунок коштів членів ЖБК;

4) на передачу жилого будинку (будинків) на технічне обслуговування державній житлово-експлуатаційній організації;

5) на укладення договорів, пов'язаних з будівництвом, експлуатацією і ремонтом жилого будинку (будинків) і надвірних будівель, їх добровільним страхуванням та утриманням прибудинкової території, а також інших договорів відповідно до цілей своєї діяльності;

6) на здачу в оренду нежилих приміщень, які тимчасово не використовуються.

Житлово-будівельний кооператив зобов'язаний:

1) внести в банк до початку будівництва жилого будинку (будинків) власні кошти в розмірі не менше тридцяти відсотків кошторисної вартості будівництва жилого будинку;

2) зареєструвати жилий будинок (будинки) в бюро технічної інвентаризації;

3) своєчасно сплачувати внески для погашення банківського кредиту, одержаного на будівництво;

4) додержувати єдиних правил і норм експлуатації та ремонту житлового фонду і правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку та прибудинкової території;

5) здійснювати щорічні відрахування на проведення капітального ремонту жилого будинку;

6) своєчасно провадити ремонт жилого будинку (будинків), забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання, належно утримувати під'їзди, інші місця загального користування та прибудинкової території;

7) провадити у квартирах поточний ремонт або сплачувати вартість ремонту, якщо необхідність у його проведенні спричинена пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або пов'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин;

8) протягом місяця після закінчення фінансового року подавати на затвердження звіт про фінансово-господарську діяльність за минулий рік і кошторис доходів і витрат на поточний рік, які затверджені загальними зборами членів кооперативу;

9) щороку подавати статистичну звітність за встановленою формою.

Жилий будинок (будинки) і надвірні будівлі належать житлово-будівельному кооперативу на праві кооперативної власності (крім квартир у цьому будинку, за які громадянами повністю внесено пайові внески) і не можуть бути у нього вилучені, продані або передані ним як у цілому, так і частинами (квартири, кімнати) ані організаціям, ані окремим особам.

Житлово-будівельний кооператив може нести відповідальність усім належним йому майном, на яке згідно із законом може бути покладене стягнення.

Права членів житлово-будівельного кооперативу та членів їхніх сімей

Член ЖБК має право:

1) обирати й бути обраним до органів управління кооперативу та до ревізійної комісії;

2) у встановленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити у своє жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згоди непотрібно;

3) на збереження жилого приміщення при тимчасовій відсутності незалежно від причин і строку відсутності;

4) стягнути з кооперативу вартість проведеного ремонту або зарахувати її в рахунок внесків на експлуатацію і ремонт будинку у випадках, коли ремонт квартири спричинений невідкладною необхідністю, а кооператив не виконав обов'язків пов'язаних з ремонтом;

5) вийти з ЖБК. Громадянин вважається таким, що вийшов з ЖБК, з дня подання про це заяви до правління ЖБК.

Член ЖБК має право за згодою загальних зборів членів кооперативу передати свій пай будь-кому з постійно проживаючих з ним членів сім'ї, які досягли 18-річного віку або одружилися чи влаштувалися на роботу до досягнення зазначеного віку.

Пай, який є спільною власністю подружжя, може бути переданий тільки при наявності згоди іншого з подружжя.

Особа, якій член ЖБК передав пай, користується перевагою перед усіма іншими особами сім'ї на вступ до цього ЖБК.

Член ЖБК, який потребує поліпшення житлових умов, має переважне право на одержання квартири, пайовий внесок за яку внесено не повністю, або на ту, що звільнилася в будинку (будинках) цього кооперативу.

Член ЖБК вправі за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і правління кооперативу здавати в найом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду всієї сім'ї -- все приміщення. Договір найму укладається в письмовій формі з подальшою реєстрацією в правлінні житлово-будівельного кооперативу.

Член ЖБК і члени його сім'ї, які проживають разом з ним, можуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання у своїй квартирі інших осіб без стягнення плати за користування приміщенням (тимчасових мешканців), у тому числі опікуна чи піклувальника, який не є членом сім'ї члена кооперативу.

Вселення тимчасових мешканців на строк понад 1,5 місяця допускається за умови, якщо розмір жилої площі, що припадає на кожного, хто проживає в цьому приміщенні, буде не менший від рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті.

Тимчасові мешканці на вимогу члена ЖБК або членів сім'ї, які проживають разом з ним, зобов'язані негайно звільнити приміщення, а при відмові -- підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Право на обмін жилого приміщення у будинку ЖБК. Член ЖБК вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, провести обмін свого жилого приміщення з наймачем жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду чи з іншим членом ЖБК, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті.

Обмін жилими приміщеннями між членами того самого ЖБК провадиться за рішенням загальних зборів членів кооперативу. Угода про обмін жилими приміщеннями, в тому числі й між членами того ж самого кооперативу, набирає чинності з моменту одержання ордерів, що видаються виконавчим органом місцевої ради.

При обміні жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду на жиле приміщення в будинку ЖБК особа, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном, зобов'язана внести на рахунок кооперативу в установі банку пайовий внесок, не менший від розміру паєнагромадження члена кооперативу, який вибув. Вона звільняється від внесення зазначеного пайового внеску за умови передачі їй паєнагромадження члена кооперативу, який вибув.

При обміні жилого приміщення в будинку ЖБК на інше жиле приміщення в будинку цього або іншого кооперативу провадиться зарахування однакових сум паєнагромаджень. Різниця у паєнагромадженнях має бути відповідно внесена новоприйнятим членом кооперативу і одержана тим, хто вибуває з кооперативу.

Якщо між членом кооперативу і членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то член кооперативу, а також його дружина, що має право на частину паєнагромадження, можуть вимагати в судовому порядку примусового обміну їхньої квартири на жилі приміщення в різних будинках (квартирах).

При обміні член ЖБК, який ще не набув права власності на квартиру, члени його сім'ї, яким належить право власності на частину паєнагромадження, якщо між ними не досягнуто згоди про обмін, повинні керуватися Постановою Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” (п. 10) від 18 вересня 1987 р. За № 9, тобто вони мають право вимагати проведення примусового обміну жилого приміщення. При вирішенні такого спору необхідно враховувати те, що повинні враховуватись інтереси членів сім'ї, які проживають у жилому приміщенні і мають однакове право користування ним.

Надання відповідачеві в порядку примусового обміну жилого приміщення у будинку ЖБК можливе тільки тоді, коли загальні збори членів кооперативу дали згоду прийняти його членом ЖБК і він не заперечує стати членом даного кооперативу.

Член сім'ї пайовика вправі провести обмін жилої площі, що припадає на нього, у тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, навіть тоді, коли пайовий внесок ще не сплачено повністю.

Член кооперативу або член його сім'ї також має право провести обмін жилої площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, за умови, що в'їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім'ї тих, хто залишився проживати в цьому приміщенні.

Обмін частини жилої площі у квартирі ЖБК допускається лише за умови, якщо особа, з якою провадиться її обмін, є близьким родичем члена кооперативу або членів його сім'ї, які залишилися проживати в квартирі (батьки, діти, дід, баба, рідні брати й сестри), і вселяється до них як член сім'ї і у порядку обміну передає жиле приміщення, яким він користувався досі. Примусовий обмін у таких випадках чинне законодавство не передбачає.

За загальним правилом, збори членів ЖБК (до повної сплати пайового внеску) не можуть відмовити в обміні жилих приміщень у будинку того самого ЖБК або у прийомі до членів ЖБК особи, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном жилого приміщення, а виконавчий орган місцевої ради -- у видачі ордера учасникам обміну. Відмова у видачі ордера може бути обгрунтованою, якщо учасниками обміну не подані необхідні документи (довідки установи банку про внесення особою, яка вступила до ЖБК, пайового внеску, правління кооперативу про передачу членом кооперативу, який вибув, паєнагромадження особі, яка є його близьким родичем) (п. 40 Примірного статуту ЖБК).

Поділ квартири між членом ЖБК і його дружиною допускається в разі розірвання шлюбу між ними, якщо пай є спільною власністю подружжя і якщо є змога кожному з колишнього подружжя виділити ізольоване жиле приміщення у квартир, яку вони займають. Поділ квартири провадиться за згодою між колишнім подружжям, а в разі відсутності згоди -- за рішенням суду.

Якщо кожному з учасників спільної власності на квартиру в будинку ЖБК неможливо виділити ізольоване жиле приміщення, суд вправі за відповідним позовом встановити порядок користування відокремленими кімнатами, при якому окремі підсобні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному користуванні учасників спільної часткової власності.

Для прикладу можна розглянути такий випадок.

У січні 1995 р. П. Т. Пред'явила позов до свого колишнього чоловіка П. М. Про розподіл паю, визнання права власності на квартиру і вселення. Позивачка зазначала, що під час шлюбу з відповідачем у січні 1985 р. Їм на сім'ю у складі чотирьох осіб було надано чотирикімнатну кооперативну квартиру, членом кооперативу є відповідач. Хоча шлюб між ними було розірвано в 1991 р., вони до 1993 р. Жили з останнім однією сім'єю. Пай на квартиру повністю було виплачено у 1992 р. Посилаючись на те, що відповідач перешкоджає користуватися зазначеною квартирою, позивачка просила визнати за нею право на половину паю і квартири, виділити їй з урахуванням інтересів дітей кімнати площею 19, 10 і 11 м2 та вселити її з дітьми у квартиру.

Ухвалою від 18 січня 1996 р. Жовтневий районний суд м. Луганська визнав частково недійсним свідоцтво про право власності на спірну квартиру, а також визнав за П. Т. Право власності на 59/100 спірної квартири з виділом їй кімнат площею 19 і 12,6 м2 з балконом, а за П. М. -- на 41 /100 квартири з виділом кімнат площею 10,9 і 11 м2. У загальному користуванні залишено коридор, кухню, ванну, туалет, комору. Постановлено вселити П. Т. У спірну квартиру і стягнути з неї на користь П. М. Грошову компенсацію.

Цілком правильно судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 9 листопада 1996 р. Скасувала попередні судові рішення і вказала, що суд не врахував роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у п. 6 Постанови “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” від 4 жовтня 1991 р. За № 7 і п. 6 Постанови “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р. За № 9. Угода між колишнім подружжям про поділ паю є обов'язковою для ЖБК і виконавчого органу місцевої ради при вирішенні питання про членство іншого з подружжя в кооперативі. При наявності рішення суду про поділ паю особа визнається членом ЖБК з моменту набрання рішенням суду законної чинності.

Відповідно до п. 43 Примірного статуту ЖБК з часу набрання законної сили рішенням суду про поділ квартири колишній з подружжя визнається членом кооперативу. Тому суд не повинен покладати обов'язок на ЖБК на прийом цього подружжя до кооперативу.

Якщо поділити квартиру неможливо, один з колишнього подружжя, за яким визнано право на частину паєнагромадження, вправі вимагати від другого, який є членом ЖБК, виплати йому суми, що відповідає його частині паєнагромадження. Після одержання зазначеної компенсації він зобов'язаний звільнити приміщення, яке займає, а в разі відмови -- підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Вимоги про його вселення у зв'язку з одержанням компенсації за частку в паї можуть бути заявлені тим з подружжя, який виплатив компенсацію, а у разі його смерті або вибуття з кооперативу -- особами, до яких перейшло право користування квартирою.

При розгляді спорів про поділ квартири між подружжям, за п. 6 зазначеної вище Постанови слід враховувати те, що пай, внесений подружжям у ЖБК в період сумісного проживання, а після повної сплати пайового внеску -- квартира є їхнім спільним майном і підлягає поділу на загальних підставах. При поділі слід враховувати і боргові зобов'язання подружжя.

Пай, внесений одним з подружжя до вступу в шлюб, є його особистим майном. Якщо паєнагромадження згодом збільшилися за рахунок коштів, одержаних одним з подружжя у дар або в порядку спадкування чи за рахунок дошлюбного майна, то ці кошти також є особистою власністю того з подружжя, який їх одержав. При поділі квартири на цю суму може бути збільшена його частка в паєнагромадженні.

Якщо квартира в будинку ЖБК може бути поділена, тобто кожному з колишнього подружжя можливо виділити ізольоване жиле приміщення, то такий поділ приміщень провадиться відповідно до виділених часток у паєнагромадженні або визначених у праві власності на квартиру.

При цьому проводиться оцінка окремих приміщень. Витрати на обладнання балконів, вбудованих шаф тощо, які є тільки в одному , жилому приміщенні квартири, слід включати до вартості цього приміщення. Якщо пай за надану квартиру внесено повністю, але вартість квартири перевищує кошторисну, яка визначається проектною організацією, дійсна вартість квартири може бути визначена за погодженням сторін, а при недосягненні такої згоди -- шляхом призначення експертизи. У тому разі, коли при поділі квартири вартість приміщення, виділеного одному з колишнього подружжя, перевищує розмір його частки в паєнагромадженні, другому з подружжя в порядку компенсації можуть бути передані інші предмети із спільного майна або стягнута на його користь грошова сума.

Особі, яка вибула з ЖБК, повертається внесена нею сума паєнагромадження. Повернення провадиться після внесення відповідної суми новоприйнятим членом кооперативу. Вступний внесок і кошти, внесені членом кооперативу на проведення капітального ремонту жилого будинку (будинків) та інші цілі, поверненню не підлягають. Заборгованість особи, яка вибула з ЖБК, за платежами кооперативу стягується в установленому порядку.

Члени сім'ї, які проживають разом з членом ЖБК, мають однакове з ним право користування жилим приміщенням. Таке саме право набувають особи, які вселилися в жиле приміщення в будинку ЖБК як члени сім'ї, якщо при їхньому вселенні не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

Члени сім'ї ЖБК, крім того з подружжя, що має право на частину паєнагромадження, не вправі вимагати поділу приміщення, його обміну і здачі в найом, а також вселення інших осіб, за винятком неповнолітніх дітей.

До членів сім'ї члена ЖБК належать ті, хто проживають разом з ним, дружина члена ЖБК, їхні діти і батьки. Членами сім'ї ЖБК може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з ним і ведуть з ним спільне господарство.

Припинення сімейних відносин з членом ЖБК не позбавляє колишніх членів сім'ї права користування жилим приміщенням, яке вони займають.

Якщо член ЖБК виключений з кооперативу, помер або вибув з нього з інших причин, чи переселився на іншу квартиру в будинку того самого кооперативу, члени його сім'ї, які проживали разом з ним, зберігають право користування жилим приміщенням за умови вступу до ЖБК одного з них. Член сім'ї, який виявив бажання вступити до ЖБК замість колишнього члена кооперативу, має перевагу перед іншими особами.

Члени сім'ї ЖБК, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу, за умови вступу до ЖБК мають переважне право на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку (будинках) цього ЖБК.

Обов'язки члена ЖБК та членів його сім'ї.

Член ЖБК зобов'язаний:

1) виконувати вимоги статуту ЖБК і рішення загальних зборів членів кооперативу (зборів уповноважених);

2) вносити в установлений строк вступний і пайовий внески;

3) своєчасно вносити платежі у погашення банківського кредиту і в покриття витрат кооперативу на експлуатацію та капітальний ремонт жилого будинку (будинків) та утримання прибудинкової території, внески до спеціальних фондів і плату за комунальні послуги.

Повнолітні члени сім'ї члена ЖБК зобов'язані брати участь в оплаті витрат, пов'язаних з експлуатацією та ремонтом будинку і квартири;

4) використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, забезпечувати схоронність приміщення, бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання і об'єктів благоустрою;

5) додержувати правил утримання жилого будинку та прибудинкової території, правил пожежної безпеки, чистоти й порядку в підїздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування;

6) провадити за свій рахунок поточний ремонт жилого приміщення, а в разі вибуття з кооперативу із звільненням приміщення -- здати його у належному стані;

8) при одержанні іншого жилого приміщення звільнити з відповідними членами сім'ї та іншими особами квартиру, яку вони займали.

Виключення з членів ЖБК може бути у таких випадках:

1) подання відомостей, які не відповідають дійсності і які були підставою для прийому до кооперативу, а також неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання щодо прийому до ЖБК;

2) установлення вироком суду, що пайовий внесок складається з коштів, добутих злочинним шляхом;

3) неодержання ордера та незаселення квартири без поважних причин протягом місяця з дня видачі ордерів членам даного ЖБК;

4) систематичного руйнування або псування жилого приміщення, або використання його не за призначенням, що робить неможливим для інших проживання з членом ЖБК в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними;

5) виїзду на інше постійне місце проживання або

6) несплати пайового внеску, систематичної несплати без поважних причин внесків на погашення банківського кредиту чи внесків на експлуатацію та ремонт будинку.

При розгляді спорів про необґрунтованість виключення з кооперативу слід враховувати, що член ЖБК може бути виключений з нього лише у передбачених Житловим кодексом України випадках і за умови, що це рішення прийняте загальними зборами, на яких були присутніми не менше 2/3 загального числа членів ЖБК (уповноважених), а за виключення проголосувало не менше 3/4 присутніх на зборах членів ЖБК (уповноважених). При цьому, як визначено Постановою Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р. За № 9 (пункти 12, 14), судом обов'язково мають бути витребувані дані про наявність підстав для виключення, а також про склад ЖБК й кількість членів ЖБК (уповноважених), які були присутні на зборах і проголосували за виключення.

Згідно з п. 57 Примірного статуту ЖБК, член сім'ї пайовика, якому належить право на частину паєнагромадження, може бути визнаний таким, що втратив право на жиле приміщення в кооперативній квартирі, лише в разі доведення, що він вибув на інше постійне місце проживання. При тимчасовій відсутності за ним зберігається право на жиле приміщення незалежно від причин і строку відсутності. Інші члени сім'ї можуть бути визнані такими, що втратили право на жиле приміщення, як при виїзді їх на інше постійне місце проживання (відповідно до правил ст. 107 Житлового Кодексу України), так і в разі тимчасової їх відсутності понад строки, передбачені ст. 71 Житлового Кодексу України, або строки броні. Якщо член сім'ї пайовика був відсутній понад зазначені строки з поважних причин, то цей пропущений строк може бути продовжений.

Член ЖБК, виключений з нього, втрачає право користування квартирою в будинку ЖБК і при відмові звільнити її підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

При цьому у п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р. За № 9 зазначено, що члена ЖБК не можна виселити з квартири, якщо його не виключено з кооперативу, крім випадків визнання судом недійсним ордера на право заселення даної квартири і виселення з наданням іншого жилого приміщення на час капітального ремонту будинку.

Особа, яка набула права власності на квартиру в будинку ЖБК, не може бути виселена з неї з мотивів виключення з кооперативу. Вона може бути позбавлена права власності на квартиру тільки на підставах, передбачених законом.

У п. 7 названої Постанови зазначено, що суд вправі також провести поділ квартири між спадкоємцями померлого члена кооперативу, якщо є змога надати їм ізольовані кімнати, за умови вступу їх до ЖБК. У разі неможливості такого поділу спадкоємці, які прийняті до ЖБК, компенсують іншим спадкоємцям, які прийняли спадщину, спадкову частку в паєнагромадженні.

Спадкоємці, які відмовилися від права спадкування квартири, успадковують паєнагромадження померлого члена кооперативу в установленому законом порядку.

Якщо в ЖБК пайовий внесок за квартиру внесено повністю, а вартість квартири перевищує кошторисну, дійсна вартість може бути визначена за погодженням сторін, а в разі недосягнення згоди -- з урахуванням ринкових цін на квартири в даній місцевості. Коли пай сплачено неповністю, фактичне підвищення кошторисної вартості квартири у зв'язку з інфляцією має враховуватися як при вирішенні питання про повернення особі, яка вибула з кооперативу, пайового внеску, зробленого до виникнення інфляції чи підвищення її рівня, або про його розмір для внесення новоприйнятою особою, так і при визначенні розміру грошової компенсації за частку в паєнагромадженні.

Приклад.

У вересні 1990 р. Л. Звернулася до суду з позовом до М. В. Про визнання частково недійсним свідоцтва про право на спадщину і про поділ спадкового майна. Позивачка зазначала, що 22 липня 1989 р. Помер її батько -- М. М., після якого відкрилася спадщина на паєнагромадження в ЖБК у сумі 5769 крб. 63 коп. На час смерті М. М. Відповідачка перебувала з ним у зареєстрованому шлюбі. Обидві прийняли спадщину шляхом подачі заяв до нотаріальної контори у встановлені законом строки. Відповідачка обіцяла провести поділ спадщини в добровільному порядку, але обіцянку не виконала і 23 січня 1990 р. Одержала в нотаріальній конторі свідоцтво про право на спадщину за законом на все майно.

Цілком правильно ухвалою судової колегії в цивільних справах Верховного Суду України від 29 травня 1996 р. Рішення Донецького обласного суду від 2 квітня 1996 р., яким позовні вимоги Л. Було задоволено, залишено в силі. Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України визнала, що касаційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Судом встановлено, що 22 липня 1989 р. Помер М. М. -- батько позивачки і чоловік відповідачки, з яким остання перебувала в шлюбі з березня 1977 р. Сторони прийняли спадщину в установленому законом порядку.

Членом ЖБК був батько спадкодавця, якому було видано ордер на вселення у квартиру. Ним же були зроблені перший і наступні пайові внески. У січні 1981 р. Він вибув із ЖБК і за його заявою пай у сумі 4183 крб. Та квартиру було передано його сину М. М., прийнятому в ЖБК. Пайові внески в сумі 1586 крб. Було виплачено останнім і відповідачкою в період шлюбу після 1981 р.

З урахуванням зазначених обставин суд правильно визначив частки сторін у паєнагромадженні виходячи з того, що в сумі 4183 крб. Частки спадкоємиць є рівними, але в сумі 1586 крб., половина належить відповідачці як частка в спільному майні подружжя (оскільки цю суму виплачено в період шлюбу із спадкодавцем), а друга половина підлягає поділу між сторонами в рівних частках.

Виходячи з цих роз'яснень суд при визначенні суми, що підлягає стягненню, врахував, що мало місце фактичне підвищення кошторисної вартості квартир у будинках ЖБК, і визначив на підставі висновку експертизи суму, яка підлягає стягненню з відповідачки на користь позивачки. Суд обгрунтовано визнав частково недійсним свідоцтво про право на спадщину за законом на все паєнагромадження в ЖБК, видане М. В. Нотаріальною конторою.

4. Органи управління і ревізійна комісія ЖБК

Житлово-будівельний кооператив діє на підставі статуту, зареєстрованого у виконавчому органі відповідної ради, який затвердив рішення про організацію ЖБК. З дня реєстрації статуту ЖБК набуває прав юридичної особи.

Загальні збори членів ЖБК обирають правління та ревізійну комісію. Збори також затверджують погоджені з виконавчим органом ради і будівельною організацією проект і зведений кошторис на будівництво жилого будинку (будинків) і надвірних будівель, а також встановлюють розмір вступного внеску.

Органами управління ЖБК є загальні збори членів кооперативу і правління кооперативу.

Загальні збори членів ЖБК як вищий орган управління: 1) приймають статут кооперативу; 2) обирають правління і ревізійну комісію кооперативу; 3) приймають громадян до членів кооперативу і виключають з кооперативу; 4) затверджують проект і зведений кошторис на будівництво жилого будинку (будинків); 5) приймають рішення про одержання банківського кредиту на будівництво жилого будинку (будинків) і надвірних будівель; 6) встановлюють розмір і строк внесення вступного внеску; 7) затверджують розрахунок вартості квартир, складений проектною організацією; 8) встановлюють розміри пайових внесків; 9) розподіляють квартири між членами но-воствореного кооперативу; 10) приймають рішення про порядок експлуатації жилого будинку (будинків); 11) затверджують звіт про фінансово-господарську діяльність кооперативу за минулий рік і фінансово-господарський план на поточний рік; 12) встановлюють строки внесення внесків на капітальний ремонт жилого будинку (будинків), внесків на експлуатацію жилого будинку (будинків) та утримання прибудинкової території, плати за комунальні послуги і приймають рішення про справляння з членів кооперативу пені за несвоєчасне їх внесення; 13) приймають рішення про надання жилого приміщення, що звільнилося, в будинку (будинках) кооперативу, пайовий внесок за яке внесено не повністю; 14) приймають рішення про передачу членом кооперативу паю, надання членові кооперативу замість квартири, яку він займає, іншої квартири з такою самою кількістю кімнат; 15) приймають рішення про утворення спеціальних фондів, установлюють розмір, строки внесення членами кооперативу внесків до цих фондів, а також порядок їх витрачання; 16) встановлюють порядок витрачання інших надходжень; 17) приймають рішення про переобладнання непридатних для проживання жилих приміщень у будинку (будинках) кооперативу в нежилі; 18) приймають рішення про заохочення членів правління, ревізійної комісії й інших членів кооперативу; 19) вирішують інші питання, що перебувають у віданні кооперативу.

Загальні збори членів ЖБК (збори уповноважених) повинні скликатися правлінням двічі на рік.

Правління ЖБК є виконавчим органом кооперативу, підзвітним загальним зборам членів кооперативу (зборам уповноважених).

Правління обирається загальними зборами з числа членів кооперативу в кількості не менше трьох осіб строком на два роки. Правління обирає зі свого складу голову та його заступника (заступників). Голова правління здійснює поточне керівництво діяльністю кооперативу, забезпечує виконання рішень загальних зборів членів кооперативу (зборів уповноважених) і правління.

Якщо кооператив складається менш як з 20 членів, замість правління обирають голову кооперативу та його заступника, які матимуть повноваження правління.

Рішення правління приймаються простою більшістю голосів присутніх членів правління відкритим голосуванням.

Грошові документи підписують голова правління або його заступник і бухгалтер, а в разі відсутності останнього -- член правління, до відання якого віднесені фінансові питання кооперативу.

Ревізійна комісія обирається загальними зборами членів кооперативу з їх числа в кількості не менше трьох осіб строком на два роки. Ревізійна комісія обирає зі свого складу голову комісії.

Ревізійна комісія житлово-будівельного кооперативу здійснює контроль за додержанням правлінням кооперативу і членами кооперативу рішень виконавчого органу місцевої ради з питань діяльності кооперативу і статуту кооперативу; контролює правильність укладення правлінням договорів; перевіряє правильність нарахування і своєчасність внесення встановлених платежів; контролює своєчасність розгляду заяв і скарг членів кооперативу.

До складу правління та ревізійної комісії житлово-будівельного кооперативу не можуть одночасно входити особи, які є між собою близькими родичами або перебувають у свояцтві.

Член житлово-будівельного кооперативу зобов'язаний дотримуватися правил користування приміщеннями жилих будинків і при-будинковими територіями, є співвласником на праві загальнопайової власності допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання, що перебуває у спільному користуванні. Частка кожного власника квартири у майні, що перебуває у спільному користуванні, пропорційна частці площі квартири, що йому належить, у загальній площі.

Для забезпечення ефективного використання житла Кабінетом Міністрів України рекомендовано житловим і житлово-будівельним кооперативам, члени яких повністю розрахувалися за надані їм на будівництво кредити, реорганізуватися в товариства (об'єднання) співвласників будинку. А місцеві органи влади повинні забезпечити безкоштовну перереєстрацію їхніх статутів і всіляко сприяти створенню таких формувань власників індивідуальних житлових будинків. Але ЖБК не поспішають здійснювати це прискореними темпами, оскільки не має чітко визначених переваг.

Правові питання закріплення права власності на жилі приміщення в будинках ЖБК

Нормативно-правові акти, які регулюють житлові відносини членів ЖБК відносно житла, що належить їм, та майнові правовідносини інколи вступають у суперечності між собою.

Квартири членів ЖБК, які з нього не вийшли, але своє право власності на квартиру в БТІ не зареєстрували -- належать кооперативу і власником такої квартири є кооператив. Тому всі правовідносини, що виникають під час створення, діяльності, реорганізації ЖБК регулюються Житловим кодексом і Примірним статутом ЖБК, затвердженим Постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. За № 186, яким передбачено, що власником кооперативної квартири є кооператив, а члени останнього мають право користуватися квартирою і у разі вибуття з нього отримують пайові внески. Крім того, ст. 147 Житлового Кодексу передбачає випадки виключення, за рішенням загальних зборів, із ЖБК. Відповідно до Закону України “Про власність”, власником квартири є громадянин, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування. Статтею 13 Закону передбачено, що це житло може бути об'єктом приватної власності. Тому, для того щоб стати власником кооперативної квартири як об'єкта приватної власності, все ж таки необхідно її обов'язково зареєструвати в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання. Реєстраційне посвідчення про право власності на квартиру може бути видане тільки після повної виплати пайового внеску. Це встановлюється довідками про сплату і про членство в кооперативі, що подаються в бюро технічної інвентаризації.

Член кооперативу, який повністю сплатив пайові внески, при бажанні може вийти з нього, але держава, наділивши людину власністю, не може примусити її вийти з кооперативу. Зрозуміло, що не завжди громадянину вигідно вибувати з кооперативу, який централізовано вирішує найголовніші злободенні проблеми, пов'язані з оплатою будинку, користуванням комунальними послугами, управлінням майном, що перебуває у загальному користуванні, тощо.

Тут виявляються певні суперечності. Згідно із Законом України “Про власність”, власником квартири є громадянин, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування. Постанова Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р. За № 9, підтверджуючи цю позицію, зазначає, що, згідно зі ст. 15 Закону України “Про власність”, член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатися нею на свій розсуд -- продавати, заповідати, обмінювати, у тому числі на інше жиле приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду або іншого ЖБК, на жилий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві власності, і вчиняти відносно неї інші, не заборонені законом угоди. Але Постанова Пленуму входить у суперечність з іншими актами законодавства, у тому числі Житлового Кодексу. Тому вважаємо, що оскільки об'єкти приватної власності підлягають обов'язковій реєстрації в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання, а реєстраційне посвідчення про право власності на квартиру видається тільки після повної виплати пайового внеску за квартиру, то член кооперативу може стати власником своєї кооперативної квартири тільки з моменту отримання свідоцтва на право власності. Саме своїми активними діями власник кооперативної квартири виявляє свою внутрішню і зовнішню волю (волевиявлення) про те, чи стати власником своєї квартири, чи залишатися членом кооперативу з відповідним правовим положенням.

Тільки у випадку реєстрації своїх прав власності у БТІ, а не автоматично, власник квартири в будинку ЖБК, який отримав відповідне свідоцтво про право власності, на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається нею і має право щодо неї вчиняти будь-які дії, не заборонені законом, тобто продати її, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти чи укласти інші угоди.

Як уже зазначалося, у власність членів житлово-будівельних кооперативів переходять тільки квартири. Порядок використання об'єктів загального користування (коридорів, ліфтів, дахів, підвалів, сміттєпроводів, елементів інженерного обладнання тощо) визначений Постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження Положення про порядок організації і діяльності об'єднань, створюваних власниками для управління, утримання і користування майном житлових будинків, що перебувають у загальному користуванні” від 31 липня 1995 р. За № 588, Типовим статутом об'єднання товариства співвласників багатоквартирного будинку, прийнятим на розвиток цієї Постанови та Законом України “Про об'єднання співвласності багатоквартирного будинку”.

Прийняття їх було зумовлено тим, що ані Цивільний кодекс, ані Житловий кодекс не виходять з визнання наявності у багатоквартирних будинках квартир на праві спільної власності громадян, а тому не регулюють ці питання. На відміну від кооперативу приватні власники квартир за власні кошти сплачують усі витрати, пов'язані з утриманням жилого будинку і закріпленої прибудинкової території, у тому числі й податок на землю.

5. Особливості створення та діяльності молодіжних житлових комплексів (МЖК)

Молодіжне житлове будівництво на території України здійснюється шляхом створення молодіжних житлових комплексів. Вирішення житлових проблем молоді шляхом створення МЖК охопило всі регіони України і сприяє задоволенню житлових потреб значної кількості молодих сімей. Головним завданням МЖК є вирішення житлових проблем молодих сімей шляхом залучення їх праці, коштів і сприяння держави у цій справі через механізм надання молодим сім'ям пільгових довгострокових кредитів і одноразових безоплатних субсидій на будівництво житла. Формою участі в будівництві МЖК за згодою сторін може бути трудова, інтелектуальна, фінансова чи будь-яка інша участь. За домовленістю між інвесторами, замовниками (громадянами) та підприємствами, що здійснюють будівництво, а також підприємствами-пайовиками встановлюються обсяги, норми й терміни трудової та фінансової участі громадян у будівництві об'єктів МЖК.

Підприємства та організації, в які майбутні мешканці МЖК переведені для виконання робіт, пов'язаних з будівництвом об'єктів цих комплексів, укладають з ними трудові угоди. При цьому трудовий стаж за основним місцем роботи не переривається і зберігається право на пільги та переваги, передбачені законодавством.

Участь у будівництві МЖК бере переважно молодь, яка потребує поліпшення житлових умов. До одержання жилого приміщення у зазначених будинках за їх майбутніми мешканцями зберігається право перебувати на квартирному обліку за місцем роботи або проживання. Керівники підприємств, установ і організацій надають мешканцям МЖК після закінчення ними робіт, пов'язаних з його будівництвом, згідно з укладеними угодами, попередню роботу (посаду), а у разі її відсутності іншу рівноцінну роботу (посаду) на тому самому підприємстві, в установі чи організації.

Відповідно до Концепції державної житлової політики і Закону України “Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні”, Кабінет Міністрів України Постановою “Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва” від 28 жовтня 1996 р. За № 1300 затвердив Положення про молодіжні житлові комплекси. Відповідно до нього, Молодіжним житловим комплексом визнається підприємство чи організація незалежно від форм власності, яка виконує функції замовника й забудовника житлових будинків, об'єктів соціально-культурного, побутового та спортивно-оздоровчого призначення для задоволення житлових і соціально-економічних потреб молодих сімей, що потребують поліпшення житлових умов, надання житлово-комунальних та інших послуг.

Метою створення МЖК є прискорення вирішення житлових і соціальних проблем молоді. МЖК здійснюють будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт і утримання житла, об'єктів соціально-культурного, побутового, спортивно-оздоровчого, а також виробничого й торговельного призначення; створюють підприємства, заклади з надання житлово-комунальних, побутових, спортивно-оздоровчих та інших послуг.

МЖК провадять свою діяльність на принципах господарського розрахунку, самоокупності та самофінансування. Вони залучають до виконання робіт спеціалізовані організації та їхніх працівників або проводять їх власними силами.

МЖК мають право самостійно розробляти й затверджувати програми виробничо-господарської діяльності, титульні списки нових будов, порядок і розмір формування фондів оплати праці; створювати і ліквідовувати свої підприємства, об'єднання, товариства, підприємства торгівлі, спортивно-оздоровчі об'єкти тощо.

Квартира в МЖК надається тільки після повного завершення робіт, передбачених трудовою програмою чи угодою. Норму трудової чи іншої участі можуть виконувати члени сім'ї громадянина, який є замовником житла в МЖК.

...