Створення і діяльність ЖБК і МЖК

Якщо гуртожиток надано у зв'язку з роботою, слід з'ясовувати вид трудового договору, укладеного між позивачем і відповідачем, і за яких підстав він був припинений, маючи на увазі, що, згідно зі ст. 132 Житлового Кодексу, без надання іншого жилого приміщення можуть бути виселені сезонні, тимчасові працівники, які припинили роботу, особи, які працюють за строковим трудовим договором, а також інші працівники, які звільнилися за власним бажанням без поважних причин, або звільнені за порушення трудової дисципліни чи вчинення злочину. При припиненні трудового договору з інших підстав вони, як і особи, перераховані в ст. 125 Житлового Кодексу, можуть бути виселені тільки з наданням іншого жилого приміщення.

Приватизація малосімейними будинків, що не мають статусу гуртожитку

Часто будинкам для малосімейних надають статус гуртожитків, квартири в яких відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” не можуть бути приватизовані. Трапляються випадки коли це робиться після прийняття будинку в експлуатацію як жилого.

Інколи органи приватизації відмовляють громадянам у приватизації житла на підставі того, що ордери на заселення видаються їм адміністрацією підприємства, і вони не укладають договору найму жилого приміщення. Відповідно ж до житлового законодавства, з усіма квартиронаймачами мають бути укладені договори найму. На жаль, нині вони у більшості випадків не укладаються і не переукладаються. Громадяни, які мають сім'ю і мешкають в окремих кімнатах будинків для малосімейних, платять за житло та комунальні послуги, як і квартиронаймачі, у розмірах, встановлених для житлових приміщень в будинках державного житлового фонду.

Особливої уваги й актуальності в умовах соціально-економічних змін набувають реформування підприємств, організацій і установ. Значна кількість жилих будинків, зведених багато років тому, використовувалися як тимчасове житло. Цим будинкам надавався статус гуртожитків, а підприємства, установи, організації зводили нові жилі будинки для своїх працівників й поліпшували їхні житлові умови, а старе житло передавали для тимчасового проживання іншим громадянам. Організація і будівництво гуртожитків були зумовлені головним чином неможливістю забезпечення всіх потребуючих житла громадян окремими жилими приміщеннями. І тому Постановою Ради Міністрів Української РСР і Української республіканської ради професійних спілок “Про використання житлових будинків для малосімейних для тимчасового забезпечення житловими приміщеннями малих сімей” від 30 вересня 1981 р. За № 496 було визнано за доцільне використовувати в разі необхідності як сімейні гуртожитки для тимчасового забезпечення жилими приміщеннями малих сімей, жилі будинки для малосімейних.

Рішення про це повинно було прийматися адміністрацією та профспілковим комітетом до початку спорудження будинку, а використання жилих будинків для малосімейних повинно було провадитися після їх реєстрації як гуртожитків. Якщо таке рішення не було прийнято, жилий будинок заселявся, як звичайний, і на нього поширювався правовий режим, встановлений для жилих будинків і жилих приміщень державного і громадського житлового фонду згідно з вимогами чинного житлового законодавства. Зазначена постанова знайшла широке втілення у житловій політиці і для тимчасового забезпечення жилими приміщеннями окремих родин, які працюють на підприємстві, в установі, організації, у разі виникнення такої необхідності приймали рішення про використання будинків для малосімейних як гуртожитків і надавали їм відповідного статусу.

Згідно зі ст. 127 Житлового кодексу України, під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки. Організація і будівництво гуртожитків спричинені в основному неможливістю забезпечення всіх потребуючих житла громадян окремими жилими приміщеннями.

На будинки для малосімейних, щодо яких не прийнято рішення про надання їм статусу гуртожитку, поширюється правовий режим, встановлений для жилих будинків і жилих приміщень державного і громадського житлового фонду.

Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому органі відповідної Ради. Якщо такої реєстрації не було проведено, будинок не має статусу гуртожитку. Заселяються гуртожитки після отримання дозволу на це санепідемстанції і створення в них необхідних житлово-побутових умов для проживання.

“Примірним положенням про гуртожитки”, затвердженим Потановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. За № 208 передбачено, що питання про переобладнання жилих будинків під гуртожитки вирішується з дозволу виконавчого органу відповідної ради. Разом з тим, законодавство не допускає використання під гуртожитки приміщень у жилих будинках, призначених для постійного проживання громадян.

Відповідно до ст. 129 Житлового кодексу, на підставі рішення про надання жилої площі в гуртожитку, адміністрація підприємства, установи, організації надає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення на надану жилу прощу. Треба зазначити, що приміщення, пристосовані під гуртожиток, після того, як перестають ними бути, використовуються як звичайна жила площа для проживання малих сімей.

Згідно зі ст. 4 Житлового кодексу України, житловий фонд створюють жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що розміщуються на території України. Він призначений для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень, так і гуртожитків.

Разом з тим необхідно зазначити, що кімнати в гуртожитках не можуть бути приватизовані громадянами, які в них проживають, а квартири у будинках для малосімейних -- можуть.

Значна кількість жилих будинків, які мають статус гуртожитків, уже втратила свою специфіку як тимчасове житло. У більшості з них проживають родини, позбавлені реальних можливостей для поліпшення житлових умов, права на постійне проживання і приватизацію жилої площі, яку вони займають у гуртожитку. Гуртожитки не ремонтуються у зв'язку з відсутністю коштів у власників, їхньому утриманню не приділяється відповідної уваги. Окрім того, в державі відсутній дієвий механізм врегулювання проблеми забезпечення громадян житлом при виселенні з гуртожитків, оскільки більшість з них не можуть бути виселені без надання іншого приміщення. А як уже зазначалося, коли будинки, пристосовані під гуртожиток, перестають ними бути, вони повинні використовуватися не як гуртожитки, а як звичайні жилі будинки для проживання, квартири в яких підлягають приватизації.

Необхідно чітко розрізняти гуртожитки й будинки для малосімейних за їх призначенням, оскільки останні можуть бути приватизовані.

Із зазначеного можна зробити висновок, що гуртожиток -- це жила будівля, що зареєстрована як така у виконавчому органі відповідної ради чи державної адміністрації і відповідає певним вимогам, де громадянам у зв'язку з трудовими відносинами або навчанням у навчальному закладі освіти за спеціальними ставками оплати згідно з ордером, виданим власником гуртожитку, надаються у тимчасове користування жила площа, меблі та інші предмети домашнього вжитку і культурно-побутового призначення. Гуртожитки обслуговуються спеціальним персоналом. У разі відсутності в будинку статусу гуртожитку його використання як гуртожитку є порушенням вимог чинного законодавства про порядок і вселення в жилі будинки.

Основне призначення гуртожитків -- тимчасове проживання одиноких громадян (один вид гуртожитків) або окремих родин (другий вид гуртожитків). У гуртожитках першого виду в разі необхідності можуть бути виділені приміщення для родин. Ці приміщення повинні розташовуватися в окремих під'їздах (секціях) будинку.

Відповідно до п. 2 ст. 2 Закону “Про приватизацію державного житлового фонду”, кімнати в гуртожитках приватизації не підлягають. У зв'язку з цим великого значення набуває точне визначення правового положення конкретного будинку. Це важливо для передачі будинків у встановленому порядку до житлового фонду місцевих рад і подальшої їх приватизації. Адже п. 2 ст. З Закону України “Про приватизацію державного майна” передбачено, що дія закону не поширюється на об'єкти державного земельного та житлового фондів, а також на об'єкти соціально-культурного призначення, за винятком тих, які належать підприємствам, що приватизуються.

При цьому, згідно з п. 32 Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. За № 1554, вартість цілісного майнового комплексу коригується на вартість державного житлового фонду. Але практика приватизації житла складається так, що будинки для малосімейних включаються до акта оцінки вартості підприємств, які приватизуються, а потім -- до статутного фонду новостворених акціонерних товариств. Мешканцям пропонують викупати житло, що для більшості з них є неможливим. До речі, в одних випадках гуртожитки та будинки для малосімейних вважаються державним житловим фондом, а в інших -- об'єктами соціально-культурного призначення.

Одну із можливостей для приватизації будинків для малосімейних передбачено п. 9 ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, де зазначено, що у разі банкрутства підприємств, зміни форми власності або ліквідації підприємств, установ і організацій, у повному господарському віданні яких перебуває державний житловий фонд, останній (крім гуртожитків) одночасно передається в комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад.

Ситуація, що склалася на сьогоднішній день, вимагає переведення будинків для малосімейних у комунальну власність. Житлові будинки (разом з вбудованими та прибудованими нежилими приміщеннями) та гуртожитки (у тому числі не завершені будівництвом) передаються з державної у комунальну власність безоплатно (ч. 1 ст. 7 Закону України “Про внесення змін до деяких законів України щодо передачі об'єктів права державної власності у комунальну власність” від 21 грудня 2000 р.). Це дозволить наймачам приватизувати квартири, в яких вони мешкають. Зазначене питання почало втілюватися у життя в окремих регіонах. Зокрема, з метою удосконалення роботи з обліку, управління й передачі гуртожитків на баланс місцевих рад Верховна Рада Автономної Республіки Крим Постановою від 21 квітня 1999 р. Затвердила Положення про порядок реєстрації в Автономній Республіці Крим жилих будинків як гуртожитків. На підставі цього Положення відбувається і відміна реєстрації жилих будинків як гуртожитків з урахуванням чинного законодавства і прав мешканців гуртожитків.

Положення рекомендує виконавчим комітетам і держадміністраціям разом з власниками гуртожитків визначити:

1) з урахуванням згоди мешканців переведення жилих будинків, які мають статус гуртожитків, в жилі будинки для постійного проживання з видачею громадянам ордерів і наданням права на приватизацію житла та передачу жилих будинків у комунальну власність територіальної громади або створення на їх базі житлових кооперативів;

2) можливість для відокремленого проживання сімей, переселення одиноких громадян, що проживають на койко-місцях, в окремі секції, блоки;

3) необхідність укладення договорів найму жилих приміщень і відокремлених місць загального користування з мешканцями гуртожитків тощо. Мешканці можуть виступати ініціаторами зміни статусу будинку як гуртожитку на жилий будинок для постійного проживання.

При передачі гуртожитків у комунальну власність територіальних громад Верховна Рада Автономної Республіки Крим керується Законом України “Про передачу об'єктів права державної і комунальної власності”, а питання переведення гуртожитків після доведення їх до визначених будівельними нормами і правилами норм на жилі будинки для постійного проживання, виділення квартир у цих будинках вирішується місцевими органами влади в межах їх повноважень і житлового законодавства. Приватизація квартир у будинках у подальшому здійснюється відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” і нормативних актів, прийнятих на його виконання.

До того ж, на розгляд Верховної Ради України підготовлений і поданий проект закону про внесення змін і доповнень до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” (відносно приватизації кімнат у гуртожитках), прийняття якого надасть можливість для часткового вирішення вказаної проблеми. Проектом передбачається передача у приватну власність кімнат гуртожитків лише тим окремим категоріям мешканців, які не можуть бути виселені без надання іншого жилого приміщення. Його дія поширюється на гуртожитки, що увійшли до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), у разі, якщо господарське товариство визнано банкрутом, ліквідується або не має достатньо коштів для здійснення фінансування видатків, пов'язаних з утриманням і капітальним ремонтом гуртожитків.

Прийняття зазначеного проекту сприятиме вирішенню багатьох проблем, що виникають перед мешканцями гуртожитків, які відстоюють своє право на отримання квартир, де вони проживають, у власність, оскільки в деяких випадках будинкам для малосімейних надавався статус гуртожитків всупереч вимогам чинного законодавства без прийняття відповідних рішень, або це робилося після прийняття будинку в експлуатацію як жилого.

Це сприятиме також частковому забезпеченню реалізації права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі. Отримавши квартиру у власність, громадяни матимуть можливість самостійно вирішувати питання розпорядження цією власністю. Завдяки цьому зменшиться соціальна напруженість і невдоволеність, що спостерігається сьогодні. До того ж, вирішиться питання продекларованого зобов'язання держави безкоштовно забезпечити громадян житлом при їх виселенні з гуртожитку, що неможливо здійснити нині через обмеженість ресурсів бюджету.

Окрім того, значна кількість гуртожитків перебуває у аварійному стані, умови проживання в них не відповідають встановленим санітарним і технічним вимогам, а ремонт приміщень перекладається на плечі мешканців гуртожитків. Слід зазначити, що на практиці існують непоодинокі випадки, коли адміністрація підприємства, установи, організації приймала незаконні рішення щодо перепрофілювання гуртожитків, передавала їх в оренду комерційним структурам, під заставу, укладала договори купівлі-продажу, порушуючи при цьому право мешканців на житло. А в деяких випадках останніх виселяли в примусовому порядку, порушуючи при цьому норми Конституції України.

Проектом нового Житлового кодексу таким же чином як нині врегульовані питання щодо гуртожитків. А саме для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян на період роботи або навчання створюються гуртожитки у спеціально споруджених або переобладнаних з цією метою жилих будинках. Гуртожитки оснащуються меблями, іншими предметами культурно-побутового призначення, необхідними для проживання, навчання та відпочинку осіб, які в них проживають. Жилі будинки, що належать до категорії гуртожитків, реєструються в місцевих органах виконавчої влади або органах місцевого самоврядування. Гуртожитками можуть користуватися не тільки громадяни України, а й іноземні громадяни та особи без громадянства.

У гуртожитку для проживання самотніх громадян встановлюється норма загальної площі не менш як 6 м2 на одну особу.

Размещено на Allbest.ru