Сделки с земельными участками

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю, закрепленного в ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации.

Актуальность темы настоящего исследования обусловлена тем, что проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего является распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права РФ.

Но при этом гражданское и земельное законодательство отстают от требований настоящего дня. В литературе неоднократно обращалось внимание на противоречивость законодательства, регулирующего сделки с земельными участками. Несовершенство законодательства, как известно, порождает трудности при его применении.

Указанная проблема является объектом пристального внимания многих авторов. Среди них: С.А. Боголюбов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.А Дозорцев,. О.М. Козырь, О.И. Крассов, Н.Н. Осокин, И.А. Покровский, В.В. Петров, В.И. Синайский, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, А.П. Толстой, Г.В. Чубуков и др. Ими рассмотрены такие вопросы, как: понятие сделки, виды сделок, условия действительности сделки, понятие недействительной сделки и последствия ее недействительности, понятие земельного участка как объекта сделки, особенности некоторых видов сделок с земельными участками, особенности практики по спорам, связанным со сделками с земельными участками.

Несмотря на значительное число исследований, посвященным сделкам с земельными участками, в литературе отсутствует определение самой сделки с земельным участком, кроме того, пока не сложилось единого мнения о соотношении гражданского и земельного законодательства в механизме правового регулирования сделок с земельными участками. Вышеуказанное ни в коей мере не умаляет научно-познавательной ценности работ перечисленных авторов, так как ими внесен существенный вклад в развитие и совершенствование действующего гражданского и земельного законодательства.

Целью исследования является выработка предложений по совершенствованию норм гражданского и земельного законодательства, обеспечивающих правовое регулирование сделок с земельными участками и практики его применения.

Задачи исследования определены целью и заключаются:

1. В рассмотрении понятия и видов сделок с земельными участками;

2. В рассмотрении особенностей таких сделок с земельными участками как аренда земельного участка и доверительное управление земельным участком;

3. В анализе теоретических и практических проблем, возникающих в механизме правового регулирования сделок с земельными участками.

Объектом исследования является совокупность общественных отношений, возникающих в процессе правового регулирования сделок с земельными участками.

Предметом исследования являются нормы конституционного, гражданского, земельного и муниципального права о сделках с земельными участками.

Методологическую основу исследования составляют метод познания, сравнительно-правовой и исторический методы.

Поскольку земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Исходя из этого, нормативной основой исследования являются Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Земельный Кодекс РФ, федеральные законы и подзаконные акты в области правового регулирования сделок с земельными участками.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, объединяющих пять разделов, заключения и списка используемых источников.

1. Теоретические аспекты правового регулирования сделок с земельными участками

россия собственность земля законодательство

1.1 Понятие сделки с земельным участком

Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения прав на земельные участки. Определения сделки с земельным участком ГК РФ и ЗК РФ не содержат. В литературе также авторами не уделяется внимания понятию данного института. Поэтому определение такой сделки представляется дать возможным на основании определения, даваемого ст. 153 ГК РФ, как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении конкретного земельного участка. Некоторые авторы в качестве синонима употребляют словосочетание «земельно-правовая сделка».

Принято выделять четыре признака, присущие сделкам, которым вполне отвечают и сделки с земельными участками:

1) сделка - это юридический факт;

2) сделка - это правомерное действие;

3) сделка - это волевой акт лица, совершающего действия;

4) сделка характеризуется особой направленностью, т.е. действия лиц направлены на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей.

Действующее законодательство проводит определенную классификацию сделок, подразделяя их на определенные виды, что имеет определенное теоретическое и практическое значение. В основу классификации положены различные критерии:

а) в зависимости от числа сторон сделки, их можно подразделить на односторонние, двусторонние и многосторонние (ст. 154 ГК РФ).

б) по отношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки.

в) с учетом момента, к которому приравнивается совершение сделки, различают консенсуальные и реальные сделки.

г) по значению цели, для которой совершается сделка, они подразделяются на каузальные и абстрактные.

д) обычные и условные сделки.

Что же касается условий действительности сделок, а также, видов недействительных сделок и их последствий, то к сделкам с земельными участками полностью применяются соответствующие правила ГК РФ.

В законодательстве закреплены общие и специальные правила совершения сделок с земельными участками, причем общие правила содержатся в ГК РФ, а специальные в ЗК РФ.

Общие правила сделок с земельными участками сводятся к следующему:

1. сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых отнесены:

а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями;

б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершения подобных сделок.

2. Если сделка с земельным участком осуществляется через представителей, то они должны:

а) быть дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;

б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки.

3. Сделка с земельным участком обязательно предполагает активные действия субъектов этого правоотношения: регистрация сделки в регистрационной службе и т.п. Пассивные действия не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение сделок с земельными участками предполагает по закону только активные действия.

4. Активные действия могут повлечь за собой заключение сделки с земельным участком в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает мнимую сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. При этом следует различать волю субъектов сделки с земельным участком и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к этой сделки, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила купли-продажи.

5. При заключении сделок с земельными участками должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделки по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; закономерного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. ст. 178, 179 ГК РФ).

6. Сделка с земельным участком не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной регистрации.

Законность сделки определяется по следующим направлениям:

а) по форме, т.е. по ее документальному оформлению. Как правило, сделки с земельными участками имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей государственной регистрации;

б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки;

в) по содержанию сделки с земельным участком, в которой должны быть существенные условия:

- установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или имущественных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного участка; данные о его границах; размерах, технологических, экологических и инженерно-геологических условиях и др.;

- устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон вправе определить в качестве существенного условия сделки с земельным участком состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка и т.д.;

- по продаваемому объекту. Например, не подлежат продаже земли общего пользования населенных пунктов; земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению и другие.

Специальные правила сделок с земельными участками заключаются в следующем:

1) такие сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют государственные и муниципальные органы. В частности, сделки купли-продажи земельного участка и аренды земельного участка подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре;

2) сделки с земельными участками ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. Сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5. Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. В случае, когда государство выступает и как собственник земли, и как сторона по договору, государственное регулирование земельных отношений может в большей степени затрагивать вопросы внутрихозяйственной деятельности землепользователей, поскольку государство является собственником земли, устанавливает размеры арендной платы, сроки аренды и другие условия пользования государственной землей, обязательные для арендаторов и других пользователей.

3) сделки с земельными участками ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании, и другие;

4) сделки с земельными участками осуществляются по особой предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны - возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры;

5) сделки с земельными участками регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок, обязаны использовать его с соблюдением всех уставных правил: эффективно, рационально, в строгом соответствии с целевым назначением и т.п.;

6) правовое обеспечение сделок с земельными участками осуществляется через механизм применения санкций за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушается; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; другие неблагоприятные последствия.

По правовому содержанию сделки с земельными участками можно подразделить на три основных вида: правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие.

Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение договора аренды земельного участка на длительный срок устанавливает сложные и долговременные отношения между арендодателем и арендатором.

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такой сделкой может быть передача в залог арендодателем арендатору земельного участка в обеспечение займа денежных средств у последнего.

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существование до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой у продавца прекращается право собственности на земельный участок.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. До введения частной собственности на землю в законодательстве был закреплен только один вид сделок с землей - аренда.

К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ст. 27 ЗК установила, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ, что означает возможность регулирования сделок с землей только на федеральном уровне. Особенности же земли как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон. Необходимо отметить при этом, что и для гражданского законодательства регулирование сделок с землей является относительно новым институтом, на практике применяющимся только в течение последнего десятилетия и требующим дальнейшего развития и совершенствования. Поэтому можно констатировать, что в гражданском и земельном законодательстве происходит становление и развитие этого института, причем это происходит путем устранения ряда противоречий в правовом регулировании и выявления на практике особенностей регулирования сделок именно в отношении земли.

Поскольку гражданско-правовой оборот земли не является свободным, он существенно ограничен в силу экологических факторов и необходимости учета иных публичных интересов. Поэтому сделки с земельными участками, «сохраняя основные начала и принципы договорного регулирования, наполняются новым качеством публичного характера, который не соответствует устоявшимся представлениям о договорном регулировании».

В настоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др., является неотъемлемой частью современной экономики России. Круг сделок с земельными участками не ограничивается видами сделок, указанными в ЗК РФ, ГК РФ, других федеральных законах. В соответствии с гражданским законодательством возможно совершение сделок с земельными участками, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также сочетающих элементы различных сделок. В то же время необходимо отметить, что в силу особенностей оборота земли чаще всего с земельными участками совершаются именно те виды сделок, которые прямо описаны в ЗК РФ и ГК РФ: купля-продажа, аренда, залог.

В главе 2 настоящего исследования будут рассмотрены аренда земельного участка как традиционный договор на рынке земли и доверительное управление земельным участком как «новый» институт гражданского и земельного права.

1.2 Проблемы соотношения гражданского и земельного законодательства в механизме правового регулирования сделок с землей

Совершение сделок с землей стало регулироваться законодательством, а значит, стало возможным сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей. Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком. К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости - строения.

Законодательное регулирование земельных правоотношений стало одной из острейших проблем современной экономической и предпринимательской деятельности. По мнению Е.А. Суханова, этому способствовало два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования. ГК РФ впервые закреплено единство принципов и общих положений параллельно развивающихся отраслей права: действие основных начал гражданского законодательства непосредственно выражено в общих положениях о праве собственности на землю, согласно которым лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (статья 260 ГК). Уклонение законодателя от своевременного принятия ЗК РФ, соответствующего основополагающим предписаниям главы 17 ГК РФ, было связано, среди прочих причин, с разногласиями теоретического и политического содержания об определении соотношения норм гражданского и земельного права. При этом идея об особом публичном характере земельного законодательства сводилась к отрицанию подчинения его правил нормам частного гражданского права. Пробелы и противоречия правового регулирования землевладения закономерным образом влияли на нестабильность и ограниченность вещных прав на земельные участки и препятствовали совершению с ними различных гражданско-правовых сделок.

Правила о сделках (договорах) закреплены преимущественно нормами ГК РФ. Это, прежде всего, ст. 1 - 7 ГК РФ, определяющие его принципы и источники, правила о возникновении гражданских прав и обязанностей, их осуществлении и защите (ст. 8 - 16 ГК РФ), нормы об объектах гражданских прав (ст. 128 - 141 ГК РФ), правила о собственно сделках (ст. 153 - 165 ГК РФ), а также их недействительности (ст. 166 - 181 ГК РФ).

Некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст. 3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами). Другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств. Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст. 7 ГК РФ).

Если нормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения, стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота (ст. 5 ГК РФ). Кроме того, применяются нормы закона по аналогии или (при отсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст. 6 ГК РФ).

Нормы ст. 5 и 6 ГК РФ применительно к обороту земельных участков должны применяться лишь в той части и в той мере, в которой они не противоречат системе и направленности ограничений данного оборота.

Этой проблематике в цивилистической литературе посвящено довольно много исследований, что позволяет акцентировать внимание на вопросах собственно земельного законодательства, а также его соотношения с гражданским законодательством.

Базисные условия для оборота земельных участков создала Конституция РФ, установившая гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм, положения о свободе предпринимательства, едином экономическом пространстве РФ и т.п. В 1990-х гг. было принято множество нормативных актов, закрепляющих возможность совершения отдельных сделок с землей; сами же участки признаны недвижимым имуществом. Был принят ГК РФ, являющийся основополагающим документом, регулирующим оборот, и содержащий основные правила о гражданско-правовых сделках. Однако, как уже отмечалось, оборот земли был поставлен ГК РФ в зависимость от того, в какой мере он допускается законодательством о земле.

В этот период бурно развивается и законодательство субъектов РФ о земле. Многие из них приняли законы и иные нормативные акты, регулирующие оборот участков. Появилась соответствующая правоприменительная практика и реальная практика совершения сделок с землей.

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имело принятие ЗК РФ от 25 октября 2001 г. В январе 2002 г. был введен в действие ФЗ № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г. (утратил силу), а затем и Федеральный закон № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Наряду с другими законами, обеспечивающими правовое регулирование земельных отношений, эти акты сформировали необходимые правовые основы для успешного становления и развития оборота земли (земельных участков). Земельное законодательство продолжает развиваться. Так, принят «новый» Градостроительный кодекс, внесены некоторые изменения в ЗК РФ и ГК РФ, ряд иных нормативных правовых актов. В соответствии с ФЗ № 87-ФЗ от 18 июля 2005 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» внесены изменения и в названные федеральные законы.

Однако многие существенные проблемы оборота земли остались нерешенными. Так, до сих пор отсутствует согласованность между земельным и гражданским законодательством. Ряд нормативных актов, необходимых для реализации положений как ЗК РФ, так и ГК РФ, пока еще не принят. Так, гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» не соответствует обновленному земельному законодательству. Остались открытыми вопросы государственного регулирования рынка земли, установления ограничений на совершение сделок с участками. Множество проблем связано с их оборотом в городах и поселениях, где спрос на земельные участки наиболее высок. К ним относятся и вопросы, связанные с землей, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости (проблема «единства судьбы земельного участка и недвижимости»). Нельзя признать решенными проблемы общих прав на земельные участки и оборота участков, которые принадлежат нескольким лицам.

Вместе с тем эти проблемы обострились и, как никогда, являются актуальными. Пробелы и противоречивость законодательства, безусловно, порождают сложности на практике. Количество земельных споров варьирует в различных субъектах РФ, но постоянно растет, судебная же практика не отличается единообразием. Ее обзоры и обобщения по рассмотрению земельных споров в основном касаются административно-правовых вопросов или собственно гражданско-правовых вопросов, тогда как споры по поводу сделок с землей чаще всего носят специфический характер, не сводимы к указанным отраслям. При этом актуальными являются не только материально-правовые вопросы рассмотрения и разрешения земельных споров, но и процессуальные аспекты. Земельные споры обладают большой спецификой, в связи с чем некоторые ученые предлагают ввести для их рассмотрения специальные земельные суды.

Тем не менее, можно утверждать, что в России на сегодняшний день уже сложилось позитивное законодательство об обороте земельных участков.

Основная проблема состоит в том, чтобы обеспечить его правильное применение. В этой связи одним из центральных вопросов является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила о всяких сделках (гл. 9 ГК РФ) и договорах (разд. III ГК РФ).

Важно также учитывать, что всякое землепользование независимо от характера отношений и вида сделок, используемых для оборота земельных участков, представляет собой достаточно сложный комплекс связей, действий и их последствий (результатов), не сводимый только и исключительно к соответствующему договору (сделке). Так, с получением земельного участка в аренду у его пользователя сразу же появляются новые социальные отношения с соседями, возникает новый экономический формат хозяйствования (например, требуется постоянно учитывать необходимость арендных платежей). Арендатор оказывается правомочным и обязанным в отношениях административных с органами местного самоуправления, органами по землеустройству и природоохранными организациями.

В связи с тем что земельные отношения фактически регулируются актами различных отраслей, важно определить, в каком случае должны применяться нормы того или иного законодательства. Эта проблема не является новой, она была предметом дискуссий и в дореволюционной, и в советской юридической науке. Активно проводилось ее обсуждение и в ходе подготовки «нового» ЗК РФ.

Все высказанные по этому поводу воззрения можно свести к трем позициям.

Первая из них представлена соображениями, которые исходят из единства земельного права как самостоятельной отрасли права и законодательства (В.В. Петров, Н.Н. Осокин, Г.В. Чубуков и ряд других ученых); представители данной позиции доказывают не столько самостоятельность земельного права, сколько невозможность какой-либо его части стать одновременно и частью гражданского права. Так, отмечается, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами земельного права. Особый акцент перечисленные авторы делают на социальную значимость земли, опасаясь, что ее включение в сферу гражданского права приведет к экологическому кризису. По мнению Г.В. Чубукова, «в отношениях, связанных с землей, должен превалировать публичный интерес над частным. И именно земельное законодательство должно определить пределы включения земли в сферу гражданского оборота».

Однако если ранее (в период действия ГК РСФСР 1922 г. и 1964 г.) единство земельного права во многом обеспечивалось единством государственной собственности на землю и возможностью обеспечить единство подходов по наделению землей и распоряжению ею, то сегодня ситуация изменилась.

Вторая позиция заключается в том, что фактически отрицается существование земельного права как отрасли в целом. Ее сторонники утверждают, что с включением земли в гражданский оборот «земельные отношения регулируются как гражданским, так и административным правом». Из этого делается вывод: земельное право как самостоятельная отрасль утратила свое значение. Земля, являясь объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского права. Такое же мнение высказал и М.И. Брагинский. Он утверждает, что «самые разнообразные тенденции в развитии современной экономики и права подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданским и воссозданию единого частного гражданского права».

Третья позиция представлена компромиссным и более взвешенным подходом к ситуации. Исключительная государственная собственность на землю далеко не всеми правоведами расценивалась как основной аргумент в пользу выделения земельного права в самостоятельную отрасль. Ее разрушение не должно восприниматься как одновременное исчезновение и данной отрасли права. С включением земли в гражданский оборот участок стал представлять собой объект гражданских правоотношений. Кроме того, она и раньше была предметом оборота, хотя основаниями передачи (приобретения) были не гражданско-правовые, а административные акты.

Отсюда ставится вопрос о том, каким должен быть баланс гражданского и земельного права в пограничной сфере. Так, Ю.Г. Жариков отмечает, что «соотношение норм гражданского и земельного права проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной - норма земельного права». Он заявляет о приоритете норм земельного законодательства, когда речь идет о регулировании именно земельных отношений. Приоритет норм земельного права Н.И. Краснов связывает с необходимостью государственного регулирования в области использования и охраны земель, а также с тем, что цели и задачи земельного и гражданского права здесь находятся в определенном противоречии.

Но как именно разграничить сферу действия земельного и гражданского законодательств? Для сферы гражданского права определяющим является частный интерес. Его удовлетворение и защита потребовали закрепления и соответствующих правовых принципов: недопустимости вмешательства в частные дела, свободы распоряжения собственностью и т.д. В земельном праве, где не просто присутствует, а доминирует публичный интерес, нормы сформированы на основе других принципов. Качественно иные методология и подходы законодателя порождают своеобразную структуру правоотношений, особый баланс прав и обязанностей, не свойственный цивилистическому регулированию. В связи с этим в ст. 1 ЗК РФ названы принципы, совершенно не совпадающие с основными началами гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), и специально установлено, что действие норм земельного и гражданского законодательств разграничивается.

И.А. Иконицкая, определяя ниши для земельного и гражданского законодательств в регулировании земельных отношений, проводит в этих целях специальный анализ статей ГК РФ. Ссылаясь на нормы ст. 129 и 209 ГК, гл. 17 ГК и ст. 13 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ», она делает вывод о том, что «нормы гражданского законодательства применительно к регулированию земельных отношений носят общий характер ... в земельном законодательстве должна найти свое отражение специфика правового регулирования земельных отношений».

По этому поводу высказаны и другие точки зрения. Так, Е.А. Суханов предложил проводить границу по отраслевым институтам: к гражданскому праву он относит право собственности и иные вещные права на землю, договоры по поводу земельных участков и наследование, к земельным институтам - ограничение размеров земельных участков, обеспечение целевого назначения и рационального использования, определение категорий земель и учет.

Однако проблема состоит как раз в том, чтобы найти не общий подход к разграничению действия норм разных отраслей (он намечен), а четкие ответы на достаточно большое количество конкретных, частных вопросов.

В этих целях были внесены различные предложения. Так, Ю.Г. Жариков предложил изначально разделить все земельные имущественные отношения на три группы: первая - отношения возникают на основании административно-правовых актов государственных органов и гражданское право в данном случае неприменимо (ведение земельного кадастра, мониторинга, вопросы землеустройства); ко второй группе отношений относятся те, которые могут регулироваться гражданским правом, но с учетом земельного, например оборот земельных участков, сделки с землей; к третьей группе принадлежат отношения, к регулированию которых напрямую применяются нормы гражданского законодательства, например нормы о возмещении убытков пользователям земельных участков.

Ф.Х. Адиханов считает, что «подход к решению поставленных вопросов должен быть дифференцированным в зависимости от того, о какой группе земельных отношений идет речь» и также (сходно с соображениями Ю.Г. Жарикова) выделяет три группы отношений. Но, прежде всего, он отделяет отношения, которые гражданским правом вообще не регулируются - земельные отношения «в чистом виде» (ведение земельного кадастра, планирование земельных ресурсов, земельный контроль); эти отношения составляют предмет земельного права как отрасли права.

Оставшиеся земельные отношения, при регулировании которых возможно соотношение норм гражданского и земельного права, Ф.Х. Адиханов разделяет следующим образом: первая группа отношений касается земли как вещи - объекта собственности и иных вещных прав; вторая группа представлена отношениями, связанными с оборотом земли; третью группу составляют обязательственные отношения, объектом которых является земля. Регулирование этих групп отношений находится как бы в «совместном ведении» гражданского и земельного права.

Гражданское законодательство регулирует оборот земли постольку, поскольку оно регулирует оборот всех других объектов. Земля выступает в качестве объекта вещного права и определяет общие положения обязательственного права, которые касаются любых объектов гражданских прав. За этими пределами земельные отношения регулируются нормами права, которые учитывают ее специфику как природного объекта.

Вряд ли обоснованно включать в структуру земельного права нормы, регулирующие отношения, которые по своей природе естественным образом связаны с понятиями стоимости, эквивалентности, возмездности, основаны на частном интересе. Нет смысла в рамках земельного права создавать теорию сделок, которая сформировалась и апробирована в гражданском праве, следует использовать, а не отвергать разработки цивилистов в области правоотношений собственности, в том числе собственности на землю.

Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции. Такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован.

Концептуально важно признать, что многие сферы социальной жизни регулируются нормами различных отраслей.

В литературе намечены и иные подходы к решению проблемы соотношения земельного и гражданского законодательств. Например, по мнению Г.А. Волкова, следует, прежде всего, учитывать различие так называемых типов правового регулирования. Для сферы земельно-правового регулирования характерен тип разрешительного регулирования.

Тем не менее, проблему взаимоувязки действия норм различных отраслей (прежде всего - гражданского и земельного) применительно к конкретным случаям и конкретным правоотношениям по поводу земли нельзя считать окончательно решенной. С принятием ЗК РФ вопрос о соотношении норм перечисленных отраслей законодательства открыт, прежде всего, с точки зрения приоритета одного закона над другим. Некоторые нормы ЗК РФ и ГК РФ противоречат друг другу, и если в отношении некоторых сделок с землей, например аренды, приоритет специальных законов (в данном случае - ЗК РФ) закреплен в ГК РФ (ст. 607), то в отношении других сделок или отдельных моментов взаимодействия сторон в ГК РФ такого указания нет.

ЗК РФ устанавливает отличные от ГК РФ правила о переходе прав на земельный участок при отчуждении объектов недвижимости, расположенных на нем.

Представляется, что при коллизии ЗК РФ и ГК РФ применению приоритетно подлежат нормы ЗК РФ. Об этом убедительно говорит и ч. 3 ст. 3 ЗК РФ. В соответствии с этим имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

К числу таких специальных норм в настоящее время можно отнести большинство норм ЗК РФ, ряд норм Законов «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При оценке этих федеральных законов следует изначально дифференцировать сами фактические отношения. Те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контролю за ними и т.п., являются сферой действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно-возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. И если в первом случае нормы ГК РФ применению не подлежат, то во втором случае, они как нормы общего характера применяются субсидиарно.

При регулировании земельных отношений встает вопрос не только о соотношении норм в отраслевом аспекте, но и об их соотношении в вертикальном аспекте, т.е. о дифференциации и взаимодействии федерального законодательства с нормативными правовыми актами субъектов РФ. Этот вопрос непосредственно связан с проблемой разграничения полномочий РФ и субъектов РФ в сфере регулирования земельных отношений (ст. 11, 71, 72 Конституции РФ). Приоритет федерального законодательства предполагает соответствие законодательства субъекта РФ федеральному законодательству и действие федерального закона в случае противоречия между законом субъекта и федеральным.

Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Федеральное земельное законодательство изобилует пробелами, многие субъекты РФ приняли свои собственные законы о земле. Однако региональное земельное законодательство часто повторяет федеральное, не отразив специфику земли региона, либо противоречит ему.

Многочисленные нормативные правовые акты субъектов РФ, принятые в период «неполноценного» федерального правового регулирования земельных отношений, требуют ревизии. Их содержание в соответствие с федеральным земельным законодательством до конца не приведено; а это в свою очередь может стать серьезным препятствием для развития рынка земли.

ЗК РФ (ст. 9 - 11) в отличие от предшествующего достаточно четко (не детально, а с точки зрения критериев отграничения) определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области земельных отношений. При этом отношения, связанные с оборотом земли, регулируются только федеральным законодательством, так как они лежат в сфере регулирования гражданского законодательства, а последнее есть прерогатива исключительно РФ (ст. 36, 55, 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ). Следовательно, к договорным отношениям (например, аренды) участков региональное земельное законодательство неприменимо. В отдельных случаях, когда говорится об участии субъектов РФ в регулировании отношений по поводу земли понятие «оборот земли» рассматривается необоснованно широко.

В тех случаях, когда говорится об участии субъектов РФ в регулировании отношений по обороту земельных участков, в действительности имеется в виду возможность субъектов РФ регламентировать отношения, связанные с оборотом, но не сами отношения оборота. Из этого следует, что нормы актов субъектов РФ могут влиять на формирование объектов заключаемых сделок, в них могут содержаться правила, предваряющие, организующие оборот, но сами отношения из заключаемых сделок эти акты регулировать не могут.

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 5 ст. 1) прямо говорится о том, что принятие субъектами РФ законов и других нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота участков из состава таких земель, не допускается.

Для правильного применения законодательства, регулирующего сделки с земельными участками, следует также учитывать существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений, актов высших судебных органов. В числе последних таких актов по времени следует выделить: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2007 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2008 г. N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2009 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2010 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2009 г. N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».

Особое место в этой системе актов занимают постановления и определения Конституционного Суда РФ.

1.3 Земельный участок как объект сделок

ГК РФ не дает определения земли и земельного участка как объектов гражданских правоотношений. В одних случаях они отнесен к категории «вещь» (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других о них говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Но, и здесь нет единства терминологии.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Но это не единственное определение земельного участка. Определение земельного участка содержится также в ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», где ключевым термином является «часть поверхности». В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. N 160, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В ст. 1 ЗК РФ земля также определяется в разных значениях (как «основа жизнедеятельности народов», как «важнейший компонент окружающей среды» и т.д.).

В связи с этим в юридической литературе обоснованно подвергается критике низкий уровень законодательной техники ЗК РФ, что проявляется и в терминологических неясностях и неточностях. Так, Н.А. Сыродоев отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу «не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон». В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в ст. 1, не согласовываются с определением земельного участка как части поверхности.

Следует различать землю как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом, как средство производства и т.д., а также как объект гражданских отношений.

Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.

1. Земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли. Это позволяет определять земельный участок через территорию, измеряемую в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.

2. Всякий земельный участок связан с землей как с поверхностью планеты. В этом смысле земельный участок и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как «земля» и «земельный участок».

Указание на связь всякого земельного участка с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, «сопровождающих» гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.

3. Каждый участок обладает и качественными характеристиками, но в одних случаях они важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.

Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя. Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли в целом. Всего 9% почв в мире пригодно для земледелия, в России чернозем занимает только 7%, почва же в целом есть лишь поверхностная тонкая пленка толщиной около 1,5 м; при этом в последнее время резко усилился процесс потери плодородных почв: в России, например, ежегодно пашня лишается более 1,5 млрд. т плодородного слоя, каждый третий гектар пашни и пастбищ - эродирован.

Однако понятие «качество» для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей - в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

Кстати, на земельном участке может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами, либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка.

4. Земля - всегда физически сложный объект, сложным является она и в качестве объекта сделок. При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка. Здания и сооружения, конечно же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них.

В последнее время высказываются соображения о том, что было бы целесообразно исключить водоемы и насаждения из числа самостоятельных объектов недвижимости. Предлагается в таких случаях говорить о самих земельных участках, занятых лесом, водой и т.д. Но интерес для целей имущественного оборота представляет не дно водоема (т.е. земельный участок под водой), а сам водоем.

Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ («Главная вещь и принадлежность»). Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.

5. В составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные масштабы данного земельного участка. Имеется в виду, конечно же, не его физическое понимание, а те пределы пространства, на которое распространяется правовой режим земельного участка. Именно в таком смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного участка, определенные в ст. 261 ГК РФ. Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство над участком не находится на праве собственности соответствующего лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Пространство земельного участка в горизонтальной сфере есть площадь участка, измеряемая в квадратных метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями.

Вертикальный срез земельного участка не имеет четкой границы. Однако она неизбежно существует и определяется отдельно для каждого земельного участка, с учетом его особенностей, прав землепользователя и назначения этого вида прав.

В соответствии со ст. 19 ФЗ «О недрах» владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 м, а также строить колодцы и скважины.

При этом граница воздействия владельца участка должна быть определяема не только специальными законами, но и нормой п. 3 ст. 261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление прав в отношении участка не должно нарушать и прав других лиц.

То же самое касается и воздушного пространства над участком. Ни у собственника, ни тем более у арендатора нет абсолютного права на воздушное пространство над участком - закон говорит исключительно о возможности использования (п. 3 ст. 261 ГК РФ).