Сделки с земельными участками

При наличии в договоре аренды земельного участка определенного способа (метода) исчисления арендной платы путем ее индексации арендодателем в одностороннем порядке в случаях, установленных договором, когда результаты исчисления могут быть оформлены дополнительным соглашением к договору, очевидно, что арендатор не заинтересован в государственной регистрации таких дополнительных соглашений. Несовершенство в ряде случаев законодательства и правоприменительной практики позволяет недобросовестным арендаторам, не оплачивая сумму арендной платы, исчисленную арендодателем способом (методом), установленным в договоре, ссылаться на незаключенность или недействительность таких изменений арендной платы ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды.

Арендодатель - уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления для договоров аренды земельных участков, принадлежащих РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию, также не должен осуществлять государственную регистрацию таких дополнительных соглашений, поскольку из бюджета на эти цели средства не выделяются.

Представляется, что выход из данной ситуации в следующем. При заключении договоров аренды земельного участка, предусматривающих установление в договоре способа (метода) исчисления арендной платы путем ее индексации арендодателем в одностороннем порядке в случаях, установленных договором, необходимость оформлять такие изменения суммы арендной платы дополнительными соглашениями отсутствует. Достаточно указать в договоре на обязанность арендодателя своевременно уведомлять арендатора о таких изменениях арендной платы письменным уведомлением, содержащим новый расчет арендной платы, составляемым арендодателем в двух экземплярах и находящимся один у арендодателя, второй у арендатора.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 января 2003 г. N А62-1933/02 оставлено без изменения решение Арбитражного суда Смоленской области и постановление апелляционной инстанции того же суда об удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате и пени в полном объеме.

При этом кассационная инстанция установила следующее: ссылаясь на то, что в нарушение п. 2.3 договора ответчик для проведения перерасчетов арендной платы по договору в Комитет по управлению муниципальным имуществом не являлся, дополнительное соглашение по данному вопросу не подписывал и арендную плату с апреля 2001 г. не вносил, истец обратился в суд с настоящим иском. На основании ст. 432 ГК РФ в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Статьей 21 Закона о плате за землю, ст. 65 ЗК РФ установлено, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, которые определяют базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Как видно из материалов дела, п. 2.2 заключенного договора стороны определили порядок изменений размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения ставок и коэффициентов платы за землю. Этот порядок соответствует требованиям вышеуказанных законов. На основании изложенного, дополнительных письменных согласований изменения размера арендной платы не требуется, и истец обоснованно произвел расчет задолженности с учетом вышеуказанных законов и постановлений, устанавливающих размер арендной платы.

Более того, в юридической литературе отдельными учеными, глубоко исследовавшими данную проблему, справедливо отмечается, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность либо недействительность договора либо дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Представляется, что правовое регулирование отношений, связанных с арендой земельных участков, требует упорядочения и унификации, гражданско-правовые отношения должны регулироваться гражданским законодательством, поэтому в целях развития гражданского оборота необходимо включить соответствующие нормы в ГК РФ.

В юридической литературе все настойчивее звучат предложения о создании специализированных (земельных) судов по разрешению споров граждан, юридических лиц и органов управления, связанных с земельными отношениями, как это имеет место в европейских странах.

Предложение о создании земельных судов скорее ошибочное, чем правильное, в частности, из-за отсутствия материального обеспечения их претворения в правовую действительность. Кроме того, новые лишние звенья способствуют развитию бюрократии, коррупционных процессов и различных злоупотреблений.

В целях соблюдения прав граждан и организаций было бы правильным не создание еще одного звена судебной системы - земельных судов, а перепрофилирование и специализация отдельных судей судов общей юрисдикции и арбитражных судов, т.к. дела, вытекающие из земельных правоотношений, имеют свою специфику, особенности и порядок рассмотрения. Специализация отдельных судей будет иметь следующие положительные моменты:

- во-первых, экономия бюджетных средств;

- во-вторых, эффективное и своевременное разрешение дел.

В свете существующих особенностей производства по делам, возникающим из земельных правоотношений, и прогнозирования возрастания количества таких дел представляется целесообразным провести специализацию судопроизводства в рамках правосудия для рассмотрения земельных дел.

2.3 Особенности доверительного управления земельным участком

Доверительное управление имуществом - сравнительно новый институт в гражданском законодательстве России. До введения в действие части второй ГК РФ использовались лишь некоторые фрагменты правового регулирования, имеющие сходство с доверительным управлением.

В настоящее время отношения доверительного управления имуществом регулируются нормами гл. 53 ГК РФ.

Под доверительным управлением понимается самостоятельная деятельность управляющего по наиболее эффективному осуществлению от своего имени правомочий собственника и (или) иных прав другого лица (учредителя управления) в интересах последнего или указанного им третьего лица (выгодоприобретателя).

ГК РФ устанавливает, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество.

В связи с этим можно утверждать, что правомочия доверительного управляющего возникают не из акта передачи ему этих полномочий от собственника, а в силу договора. Отсюда и другой вывод - отношения по доверительному управлению не являются вещно-правовыми, хотя внешние признаки для такой оценки имеются.

Непосредственно в ст. 1013 ГК РФ нет указания о том, что земельные участки могут быть объектом договора доверительного управления. Но с появлением договорных институтов гражданского законодательства при обороте земли и в связи с содержанием ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ситуация изменилась. Возникла практика применения договора доверительного управления - по крайней мере, в отношении земельных долей.

Не менее важно и то, что при заключении договора доверительного управления не нарушается одно из важнейших ограничений - земельный участок не переходит в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК РФ), с помощью этого договора вообще нельзя сменить собственника.

Косвенно возможность заключения данного договора подтверждается и ст. 1013 ГК РФ, где в числе объектов договора доверительного управления названы предприятия и иные имущественные комплексы, которые, конечно же, могут включать и обычно включают в свой состав земельные участки.

Вопросам доверительного управления посвящено несколько норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Так, ст. 16 предусмотрено, что ранее заключенные договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 этого Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу; ФЗ от 7 марта 2005 г. N 10-ФЗ срок приведения договоров аренды земельных долей продлен до четырех лет. Если же этого не произойдет, то к таким договорам будут применимы правила договоров доверительного управления имуществом. И что весьма важное - регистрации таких договоров не требуется.

По существу, речь идет о том, что ранее заключенные договоры аренды в определенных случаях признаются договорами доверительного управления. Арендатор рассматривается как доверительный управляющий. К арендодателю применимо понятие - выгодоприобретатель, к арендной плате - выгода по договору. Вопросы смены правового режима требуют осмысления и специального решения, так как ряд базовых элементов указанных договоров не совпадает. Например, арендная плана и вознаграждение по договору доверительного управления имеют различный режим, не совпадает их экономическое значение: арендная плата по общему правилу включается в себестоимость, а вознаграждение управляющего - нет; несовпадение цели договора влечет различный характер прав и обязанностей, влияет на объем прав сторон и т.п.

Следует отметить, что норма о распространении правил договора доверительного управления на ранее заключенные договоры аренды земельных долей является императивной. Она касается только тех случаев, когда последние (договоры аренды) не были приведены в соответствие с действующим гражданским законодательством.

Кроме того, возможность применения договора доверительного управления предусмотрена ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но в этом случае в доверительное управление предусмотрена передача не самого участка, а доли в праве общей собственности.

Передавая имущество в доверительное управление, собственник не передает управляющему все правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Он лишь наделяет доверительного управляющего правом от своего имени осуществлять эти полномочия. Вместе с тем собственник в период действия договора доверительного управления не может осуществлять принадлежащие ему правомочия в отношении переданного в управление имущества.

Договор доверительного управления является срочным (заключается на срок, не превышающий пяти лет) и, как правило, возмездным. Возмездный характер договор приобретает тогда, когда в нем определены размер и форма вознаграждения. Согласно ст. 1016 ГК РФ эти условия - существенные условия договора.

Договор доверительного управления земельным участком может быть как договором в пользу его участников, так и договором с пользу третьего лица (выгодоприобретателя по договору).

В отношении договоров аренды земельных долей, которые принудительно признаются договорами доверительного управления, можно высказать предположение, что на них распространяется тот же режим. Следовательно, если срок аренды превышал пятилетний срок, то срок договора доверительного управления должен быть в пределах пяти лет.

Как правило, договор доверительного управления есть соглашение, заключаемое в свободном порядке. Однако согласно п. 1 ст. 1026 ГК РФ доверительное управление может быть учреждено и по основаниям, предусмотренным законом. Например, вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ) или на основании завещания, в котором назначен его исполнитель.

В случаях, когда доверительное управление учреждается на основании властного акта, договор является непременным условием возникновения доверительного управления; его заключение становится обязательным.

Предметом договора доверительного управления земельным участком является совершение управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Относительно объектов договора доверительного управления п. 3 ст. 1013 ГК РФ устанавливает ограничение. Так, не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении.

Но это положение практически не имеет значения для случаев доверительного управления земельными участками, поскольку они не могут находиться на такого рода правах. В доверительное управление может быть передан и заложенный земельный участок. И это не лишает залогодержателя права обратить на него взыскание.

Доверительный управляющий должен быть предупрежден собственником об обременении участка залогом, в противном случае он вправе расторгнуть договор и требовать выплаты ему причитающегося вознаграждения за один год (ст. 1019 ГК РФ).

Передаваемая в доверительное управление собственность должна быть обособлена от другого имущества учредителя управления и от собственности управляющего. Имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, по которому ведется самостоятельный учет.

Учредителем управления может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК РФ, другие лица, например орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК РФ). Лицо, обладающее земельным участком не на праве собственности, а на иных основаниях (например, гл. IV ЗК РФ), не может быть учредителем.

В отношении доверительного управляющего закон (ст. 1015 ГК РФ) устанавливает значительное число ограничений.

Доверительным управляющим может быть только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, т.е. профессиональный участник хозяйственного оборота.

Доверительное управление связано с необходимостью постоянного совершения юридических действий, поэтому не могут быть управляющими некоммерческие организации, за исключением учреждений и граждан, не являющиеся предпринимателями, и случаев, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом.

Доверительным управляющим не может быть государственный орган или орган местного самоуправления.

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом, так как это противоречит сути данного договора (в этом случае он оказывается действующим в свою пользу).

К обязательным условиям договора доверительного управления имуществом согласно ст. 1016 ГК РФ относятся:

а) состав имущества, передаваемого в управление; в договоре должны быть указаны признаки, индивидуализирующие земельный участок;

б) наименование или имя выгодоприобретателя;

в) размер и форма вознаграждения управляющему, если его выплата предусмотрена договором;

г) срок действия договора.

Вознаграждение управляющему, возмещение произведенных им необходимых расходов может производиться только за счет доходов от использования переданного в управление имущества (ст. 1023 ГК РФ). Это повышает заинтересованность управляющего в эффективном управлении.

В целях предотвращения заключения договоров доверительного управления для прикрытия сделок купли-продажи или дарения имущества, в том числе земельных участков, ст. 1016 ГК РФ определяет срок действия договора - он не может превышать пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемых в управление, федеральным законом могут быть предусмотрены иные предельные сроки договора.

Договор доверительного управления земельным участком заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ).

Несоблюдение перечисленных требований влечет недействительность договора. Заметим, что последствия этого существенно отличаются от иных сходных ситуаций, возникающих при передаче недвижимости. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора сказывается только на вступлении договора в силу.

Передача в доверительное управление земельного участка должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимости. Кроме договора, должен быть составлен и подписан передаточный акт или иной документ, подтверждающий фактическую передачу земельного участка в управление (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Доверительный управляющий в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления земельным участком, осуществляет правомочия собственника, предусмотренные п. 1 ст. 209 ГК РФ. При этом право распоряжения управляющий может осуществить только в случаях и в пределах, предусмотренных в договоре (п. 1 ст. 1020 ГК РФ).

Управляющий действует от своего имени в интересах учредителя управления или назначенного им выгодоприобретателя, указывая при этом, что он действует в качестве управляющего. Так, при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона должна быть информирована об их совершении. В письменных документах после имени (наименования) доверительного управляющего должна быть сделана пометка "Д.У.". Он в этом случае становится стороной совершенных сделок, а долги по вытекающим из них обязательствам погашаются прежде всего за счет переданного в управление имущества (п. 3 ст. 1022 ГК РФ).

При несоблюдении указанного условия считается, что управляющий заключил сделку в личных целях и отвечать по обязательствам он будет лично принадлежащим ему имуществом (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

Права, приобретенные им в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного ему в доверительное управление имущества.

Обязанности, возникшие в результате действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества. Так, в случае сдачи земельного участка в аренду право получения арендной платы включается в состав переданного имущества; обязанность, например, возместить убытки арендатору исполняется за счет переданного в доверительное управление земельного участка.

Управляющий обязан предоставлять учредителю и выгодоприобретателю отчеты о своей деятельности. Порядок и сроки их сдачи устанавливаются договором (п. 4 ст. 1020 ГК РФ).

Доверительное управление не относится к фидуциарным (доверительным) сделкам и не достигает столь высокой степени доверительности как доверительная собственность в англо-американской системе права. Тем не менее, значение личности участников договора, а также личности выгодоприобретателя для него достаточно велико. В связи с этим ст. 1021 ГК РФ установлено, что доверительный управляющий обязан лично осуществлять действия по управлению земельным участком. Они могут быть возложены на третье лицо только в следующих случаях:

- если управляющий уполномочен на это договором;

- получил на это письменное согласие учредителя;

- либо вынужден прибегнуть к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Основное отличие поручения третьему лицу совершать действия по доверительному управлению от передоверия заключается в том, что после передачи управления управляющий продолжает нести ответственность за действия избранного им поверенного, как за свои собственные. Поверенный совершает действия с перешедшим к нему имуществом от имени доверительного управляющего, а не от своего имени.

Для выполнения возложенных на управляющего обязанностей по осуществлению правомочий собственника, он вправе использовать для защиты своих прав на имущество правовые средства, связанные с требованием всякого устранения нарушения его прав.

Так, управляющий может предъявлять иски:

- об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ);

- об истребовании земельного участка от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) и;

- об устранении препятствий в использовании земельного участка (ст. 304 ГК РФ).

Такие иски могут быть предъявлены управляющим и к собственнику в период действия договора, что предусмотрено п. 3 ст. 1020 ГК РФ (см. также ст. 305 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1018 ГК РФ на находящееся в доверительном управлении имущество не может быть обращено взыскание по долгам учредителя. Но это не касается тех случаев, когда наступает несостоятельность (банкротство) этого лица. Тогда находящееся в доверительном управлении имущество включается в конкурсную массу.

Обязательства, связанные с осуществлением доверительного управления имуществом, управляющий погашает за счет этого имущества. В случае его недостаточности взыскание может быть обращено на имущество управляющего и на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. Ответственность за обязательства по сделке, совершенной управляющим с превышением его полномочий, он несет лично.

Как профессиональный предприниматель, управляющий отвечает и за случайно возникшие убытки. И освобождается от ответственности, только доказав, что такие они возникли в результате непреодолимой силы либо действий учредителя или выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Основание для возмещения убытков - непроявление управляющим должной заботы об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления. Обычно столь строгие требования к оценке действий управляющего объясняются необходимостью повышенной защиты интересов учредителя и выгодоприобретателя.

Будучи срочной сделкой, договор доверительного управления прекращается с истечением срока, на который он заключен (либо предельного срока, установленного законом). Иные основания его прекращения определены в ст. 1024 ГК РФ. Так, к ним относятся: смерть управляющего-гражданина, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, ликвидация коммерческой организации, признание управляющего банкротом, признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Договор прекращается также в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица-выгодоприобретателя, отказом выгодоприобретателя от получения выгод. Однако он может предусматривать на эти случаи и иные последствия, например: переход прав бенефициара к учредителю, сохранение договора после смерти бенефициара для его наследников.

Односторонний отказ от договора допускается со стороны доверительного управляющего в связи с его невозможностью лично осуществлять управление земельным участком, а со стороны учредителя управления - по любым причинам, но при условии выплаты управляющему обусловленного договором вознаграждения.

При отказе от договора учредительного управления другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

В соответствии с п. 3 ст. 1024 ГК РФ при прекращении договора доверительного управления имущество передается учредителю управления. Но договором может быть предусмотрены и другие варианты, например передача имущества бенефициару или его приобретение управляющим.

Договор доверительного управления земельным участком необходимо отличать от договора поручения, договора комиссии и договора агентирования, объектом которых является земельный участок.

В отличие от договора поручения доверительный управляющий действует от своего имени, а не от имени поручителя. При этом совершаются не только юридические, но и фактические действия.

В отличие от договора комиссии договор доверительного управления предусматривает возможность совершения управляющим от своего имени не только сделки, но и любые иные юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Наибольшее сходство договор доверительного управления имеет с договором агентирования. Но в отличие от агента доверительный управляющий может действовать только от своего имени, а агент - как от своего имени, так и от имени принципала. Как и доверительный управляющий, агент вправе совершать и юридические, и фактические действия. Однако агент совершает только такие фактические действия, которые лишь сопутствуют юридическим действиям и не связаны с использование земельного участка принципала, направленным на извлечение из этого имущества выгоды, что свойственно доверительному управлению. Как правило, доверительный управляющий совершает все три правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, тогда как агент только распоряжается имуществом и не осуществляет правомочия по пользованию им.

Заключение

В результате проведенного исследования представляется возможным сделать следующие выводы:

1. Определения сделки с земельным участком ГК РФ и ЗК РФ не содержат. В литературе также авторами не уделяется внимания понятию данного института;

2. Специальные правила о сделках с земельными участками заключаются в следующем:

1) совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют государственные и муниципальные органы.

2) ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом.

3) ограничиваются категории земель, которые могут быть объектами этих сделок.

4) осуществляются в особой форме;

5) регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок.

6) правовое обеспечение сделок с земельными участками осуществляется через механизм применения санкций за нарушение договорных обязательств;

3. В России на сегодняшний день уже сложилось позитивное законодательство об обороте земельных участков. Но, несмотря на позитивные изменения в гражданском и земельном законодательстве, многие существенные проблемы остались нерешенными. Так, до сих пор отсутствует согласованность между земельным и гражданским законодательством. Ряд нормативных актов, необходимых для реализации положений как ЗК РФ, так и ГК РФ, пока еще не принят. Глава. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» не соответствует обновленному земельному законодательству.

Основная проблема состоит в том, чтобы обеспечить его правильное применение. В этой связи одним из центральных вопросов является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила о всяких сделках (гл. 9 ГК РФ) и договорах (разд. III ГК РФ). При коллизии ЗК РФ и ГК РФ в процессе правового регулирования сделок с земельными участками применению приоритетно подлежат нормы ЗК РФ.

4. Отношения, связанные с оборотом земли, регулируются только федеральным законодательством, так как они лежат в сфере регулирования гражданского законодательства, а последнее есть прерогатива исключительно РФ. Следовательно, к договорным отношениям в отношении земельных участков региональное земельное законодательство неприменимо;

5. В законодательстве отсутствует единое определение земельного участка.

6. Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ («Главная вещь и принадлежность»). Большинство таких объектов, как поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения должно быть определено как принадлежности земельного участка.

7. В законодательстве отсутствуют четкие критерии отнесения участка к делимому или неделимому, поэтому не исключен субъективный подход.

8. Признаки земельного участка как объекта сделки являются универсальными, общими для каждого участка и в совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.

9. В числе разновидностей земельных участков иногда называется и земельная доля. Однако она не является ни участком, ни его частью.

10. В юридической литературе не сложилось единого представления о гражданско-правовой природе договора аренды земельного участка.

11. Если в отношении обычной аренды наблюдается усиление диспозитивных тенденций и государство все меньше вмешивается в процесс регулирования арендных отношений, то к аренде земли отношение несколько иное, заметнее линия на более активное вмешательство государства. Это касается, как порядка заключения договоров, так и исполнения их обязательств.

12. Анализ земельного и гражданского законодательства позволяет указать на противоречивость отдельных правил, регулирующих арендные земельные правоотношения;

13. Существенным недостатком регулирования арендных земельных правоотношений следует признать отсутствие в земельном законодательстве указания на необходимость согласия арендодателя на заключение арендатором договора субаренды, а также, предельных сроков аренды земельных участков.

14. Доверительное управление имуществом - сравнительно новый институт в гражданском законодательстве России. Непосредственно в ст. 1013 ГК РФ нет указания о том, что земельные участки могут быть объектом договора доверительного управления. Но с появлением договорных институтов гражданского законодательства при обороте земли и в связи с содержанием ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ситуация изменилась. Возникла практика применения договора доверительного управления в отношении земельных долей.

15. Пробелы и противоречивость законодательства, безусловно, порождают сложности на практике. В практике разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка, много вопросов вызывает необходимость государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка. Немало споров в судах возникает в связи с договорами аренды земли в соответствии с новой конструкцией института аренды, сформулированной в ст. 22 ЗК РФ, в отличие от ГК РФ. Это - споры, связанные с несогласием арендодателя с передачей арендатором земельного участка в субаренду или арендных прав третьему лицу без его согласия.

16. Количество земельных споров постоянно растет, при этом судебная практика не отличается единообразием. Ее обзоры и обобщения по рассмотрению земельных споров в основном касаются административно-правовых вопросов или собственно гражданско-правовых вопросов, тогда как споры по поводу сделок с землей чаще всего носят специфический характер, не сводимы к указанным отраслям.

17. В юридической литературе все настойчивее звучат предложения о создании специализированных (земельных) судов по разрешению споров граждан, юридических лиц и органов управления, связанных с земельными отношениями.

С учетом вышеизложенного представляется возможным предложить:

1. Определить сделку с земельным участком как действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении конкретного земельного участка;

2. Во всех нормативных правовых актах земельного законодательства закрепить единое определение земельного участка как части поверхности земли, имеющей фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю;

3. Ст. 135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность» дополнить положением о том, что все природные объекты и ресурсы, находящиеся на земельном участке, являются его принадлежностью, а сам земельный участок - главной вещью;

4. При применении к договору аренды земельного участка гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимо отнести регулирование договора аренды к нормам ГК РФ, а ЗК РФ, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков;

5. В ст. 22 ЗК РФ предусмотреть необходимость согласия арендодателя на заключение арендатором договора субаренды, а также, закрепить предельные сроки аренды земельных участков;

6. Осуществить перепрофилирование и специализацию отдельных судей судов общей юрисдикции и арбитражных судов, т.к. дела, вытекающие из земельных правоотношений, имеют свою специфику, особенности и порядок рассмотрения. В свете существующих особенностей производства по делам, возникающим из земельных правоотношений, и прогнозирования возрастания количества таких дел представляется целесообразным провести специализацию судопроизводства в рамках правосудия для рассмотрения земельных споров.

Список использованных источников

1 Конституция Российской Федерации от 12.12.1993//Российская газета. № 237.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ//Российская газета. 1994. № 238-239.

3 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ //Российская газета. 2001. № 211-212.

4 Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ//Российская газета. 2006. № 277.

5 Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ //Российская газета. 2006. № 121.

6 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ //Российская газета. 2004. № 290.

7 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. 2002. № 137.

8 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета. 2007. № 165.

9 Федеральный закон от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель» // Российская газета. 1996. № 10.

10 Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» // Российская газета. 2001. № 118-119.

11 Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Российская газета. 2004. № 290.

12 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. № 145.

13 Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Российская газета. 2003. № 202.

14 Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» // Российская газета. 2002. № 6.

15 Закон РФ от 01.04.1993 № 4730-1 «О Государственной границе Российской Федерации» // Российская газета. 1993. № 84.

16 Указ Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» //Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.

17 Указ Президента РФ от 14.02.1996 № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 8. Ст. 740.

18 Указ Президента РФ от 07.03.1996 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» // Российская газета. 1996. № 47.

19 Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // Российская газета. 1997. № 65.

20 Закон Ставропольского края от 01.08.2003 № 28-кз «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» // Ставропольская правда. 2003. № 169.

21 Постановление Губернатора Ставропольского края от 11.08.97 № 508 «О нормативной цене земли на территории Ставропольского края» // Сборник законов и других правовых актов Ставропольского края. 1997. № 8(38). Ст. 468.

22 Постановление Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» // Ставропольская правда. 2008. № 107.

23 Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2002.

24 Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2006.

25 Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2007. N 1.

26 Андреев Ю. Рассмотрение земельных споров // Хозяйство и право. 2007. N 8 - 9.

27 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2007.

28 Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. Ульяновск, 2007.

29 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2008.

30 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 2009.

31 Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2009. N 6.

32 Волков С.Н., Цыпкин Ю.А., Цуканов И.Л., Демченко А.А. Оценка земельной собственности в России // Юридический мир. 2008. N 4.

33 Волков Г. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Хозяйство и право. 2008. N 5.

34 Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. М., 2007.

35 Галунов П.Б. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами // Законодательство. 2008. N 3.

36 Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2008. N 3.

37 Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. 2007. N 9.

38 Грось Л. Участие публично-правовых образований в отношениях собственности: гражданско-правовые проблемы // Хозяйство и право. 2010. N 5.

39 Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская Захарьин В.Р., Попов Н.А. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный). М., 2008.

40 Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 2007. N 2.

41 Дикусар В. Земельные суды - в России? // Российская юстиция. 2010. N 11.

42 Ельникова Е.В. Права на землю: что изменилось? (Обзор проекта нового Земельного кодекса РФ) // Юрист. 2010. N 9.

43 Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 2008. N 10.

44 Жариков Ю.Г. Земельные отношения - имущественные отношения // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 2007. N 6.

45 Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 2007. N 2.

46 Жариков Ю.Г. Договор в земельном праве // Роль договора в регулировании общественных отношений: Материалы научно-практической конференции. Саранск, 2008.

47 Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти // Гражданское законодательство. Практика применения. М., 2008.

48 Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (материалы конференции) // Государство и право. 2009. N 9.

49 Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. М., 2009.

50 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2007 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2008. N 1.

51 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2008 г. N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2008. N 3.

52 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2009 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 4.

53 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2009 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 3.

54 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2009 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 5.

55 Иванов А.А. К реформе законодательства о недвижимости // Правоведение. 2008. N 6.

56 Иконицкая И.А. Разграничение полномочий Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в сфере регулирования земельных отношений // Юридический мир. 2008. N 4.

57 Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2010. N 7.

58 Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при нарушении арендных обязательств // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М., 2007.

59 Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2008. N 5.

60 Клюканова Л.Г. Земельно-правовая реформа в Российской Федерации // Правоведение. 2008. N 4.

61 Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 2009. N 3.

62 Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспектива) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 2.

63 Крассов О.И. Особенности оборота земельных участков // Роль договора в регулировании общественных отношений: Материалы научно-практической конференции. Саранск, 2010.

64 Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2009. N 4.

65 Козырь М.И. Аграрное право России: проблемы становления и развития. М., 2008.

66 Кокоева Л.Т. Аренда: основные проблемы правового регулирования. Владикавказ, 2009.

67 Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2008.

68 Крассов О.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О недрах". М., 2009.

69 Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. М., 2008.

70 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2007.

71 Кузнецов Д. Правовые проблемы применения законодательства о государственном земельном кадастре // Хозяйство и право. 2004. N 1.

72 Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Дис. ... докт. юрид. наук. Ростов н/Д., 2002.

73 Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. М., 1997.

74 Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М., 1997.

75 Новикова Н.И. "Родовые угодья": перспективы правового плюрализма (представления представителей коренных народов и законодателей) // Государство и право. 2008. N 6.

76 Новоселова Л.А. Объем уступаемых прав. Переход прав, связанных с основным требованием // Законодательство. 2007. N 1.

77 Определение Конституционного Суда РФ от 6 ноября 2003 г. N 387-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бовиной Ольги Павловны на нарушение ее конституционных прав положениями статей 16, 20 и 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации»; Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 февраля 2000 г. N 41-О «По жалобе гражданки Медиковой Нины Петровны на нарушение ее конституционных прав положениями части первой статьи 16 Закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае».

78 Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов, 2008.

79 Попов Д.И. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004.

80 Пискунова М., Плотникова И. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью // ЭЖ-Юрист. 2002. N 9.

81 Проблемы применения нового Земельного кодекса России (Обзор материалов научно-практической конференции) // Журнал российского права. 2002. N 10.

82 Разуваев Н.В. Правовая система и критерии отраслевой дифференциации права // Правоведение. 2002. N 3.

83 Ромадин М., Кошелев Я. Отказ от права на земельный участок и приобретательная давность: новый взгляд на старые проблемы // Хозяйство и право. 2004. N 2.

84 Романов В.И. Судебное рассмотрение земельных споров // Журнал российского права. 2002. N 11.

85 Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2008. N 4.

86 Уваров А. Некоторые аспекты регулирования земельных отношений органами местного самоуправления // Хозяйство и право. 2003. N 6.

87 Фролов А.Н. Роль договора аренды земли в управлении земельными ресурсами// Роль договора в регулировании общественных отношений: Материалы научно-практической конференции. Саранск, 2000.

88 Ялбулганов А.А. Арендная плата за землю // Гражданин и право. 2010. N 3.

Размещено на Allbest.ru

...