Сделки с земельными участками

6. Земельный участок подлежит идентификации. Всякий объект правоотношений должен быть выделен свойственным ему образом. Теоретически возможно существование объектов с родовыми признаками, но в отличие от прочих объектов земельный участок требует установления индивидуально-определенных признаков.

Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного в оборот, производится в соответствии с правилами ФЗ «О государственном земельном кадастре». Согласно п. 3 ст. 14 этого Закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота.

Следует учитывать, что стать объектом оборота может и такой участок, который не имеет собственного кадастрового номера. Так, действующие правила об аренде и государственной регистрации ее права, закрепленные в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускают государственную регистрацию путем приложения кадастрового плана земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Таким образом, объектом возникающих арендных отношений становится только часть земельного участка. Однако в сделках, связанных с переходом права собственности, наличие собственного кадастрового номера по общему правилу обязательно.

Необходимость идентификации объясняется и тем, что ГК РФ требует определенности объекта сделки, существенным условием любого договора всегда является достижение соглашения относительно объекта (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В числе средств идентификации специально следует выделить местонахождение участка. ФЗ от 18 июля 2001 г. «О землеустройстве» также выделяет в качестве самостоятельного информационного показателя местоположение земельного участка, требуя включать данные о нем в Единый государственный реестр земель.

В числе разновидностей земельных участков иногда называется и земельная доля. Однако она не является ни участком, ни его частью. Возникновение этого понятия связано с первой стадией развития земельного законодательства в современной России (начало 90-х годов), когда потребовалось определить права работников на часть земель реформируемых сельскохозяйственных организаций. В соответствии с Указом Президента РФ N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. (ныне он утратил силу) предусматривалось, что земельные доли могут быть объектами гражданского оборота. Собственники получили право передавать их по наследству, использовать (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, продать, подарить, обменять на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве и т.д.

При этом выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могли использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Порядок осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев изначально был установлен одноименным Постановлением Правительства РФ N 96 от 1 февраля 1995 г. (ныне отменен). Этим документом были одобрены Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, в том числе совершения сделок с ними.

К правовому регулированию отношений по обладанию земельными долями законодатель обратился только в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (гл. 3). При описании существа этой доли и возможностей ее обладателя учтены многочисленные замечания и возражения, высказанные ранее. В частности, можно сделать вывод о том, что на данные доли сейчас распространен правовой режим общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). С внесением дополнительных норм о взаимоотношениях между участниками общей долевой собственности на земельный участок ситуация не изменилась и измениться не могла - это отношения общей долевой собственности, уже урегулированные ГК РФ.

Распространение на правовой режим земельных долей норм гражданского законодательства вовсе не означает, что правовые аспекты оборота долей изучать не следует. Однако важно иметь в виду, что до выдела земельных участков в счет доли нет самого земельного участка; объектом отношений является только доля в праве общей собственности. Если же выдел произошел, то вместо доли в праве общей долевой собственности перед нами оказывается право собственности на конкретный земельный участок.

Понятие «земельная доля», судя по сложившейся в России ситуации, долгое время будет актуальным и потребует внимательного правового анализа. Но вряд ли юридическая логика позволяет рассматривать земельную долю как объект отношений оборота земли.

8. Земельный участок является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Хотя в литературе есть и иные, радикальные точки зрения. По мнению С.А. Бабкина, земля вообще не может быть недвижимостью, в частности, потому, что сама недвижимость определяется через связь с землей.

По мнению О.Ю. Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка», до присвоения ему кадастрового номера данный автор считает возможным говорить только о некоторой части земли, принадлежащей соответствующему публичному образованию.

Это означает также, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Основным нормативным актом в этой сфере является уже указанный ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. В приложениях к Постановлению установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание соответствующей сделки.

Указанные выше признаки земельного участка являются универсальными, общими для каждого участка и в совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.

2. Особенности отдельных сделок с земельными участками

2.1 Особенности купли-продажи земельного участка

Признание в России частной собственности на землю явилось причиной интенсивного развития не только вещных земельных прав, но и повлекло распространение соглашений о передаче земельных участков во временное владение и пользование. По нашему мнению, гражданские права такого содержания, возникшие из договора с собственником земельного участка, по смыслу статьи 307 ГК имеют обязательственную природу.

Появление в ЗК РФ ст. 37, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков, стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

Определения договора купли - продажи продавец земельного участка не содержится ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ. Но, основываясь на определении договора купли - продажи, закрепленном в ст. ГК РФ, представляется возможным определить данный договор как соглашение, по которому продавец земельного участка обязуется предоставить земельный участок в собственность покупателю, а последний обязуется произвести за него определенную плату.

Договор купли - продажи земельного участка характеризуется как двусторонний и взаимный. Чтобы земельный участок стал предметом данного договора, необходимо его соответствие требованиям, предъявляемым ст. 129 ГК РФ, говорящей об оборотоспособности такого земельного участка.

Договор купли-продажи земельных участков является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). В числе традиционных характеристик договора купли-продажи обычно называется его консенсуальный характер. Возможность такой характеристики применительно к рассматриваемому договору требует специальной аргументации.

Права и обязанности по гражданско-правовым сделкам по общему правилу возникают с момента заключения соответствующего договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ), договор же считается заключенным, "если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (абзац первый п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если достаточно соглашения по существенным условиям, то сделка именуется консенсуальной, если же помимо соглашения требуется совершить определенное действие (чаще всего таким действием называется передача соответствующей вещи), то сделка именуется реальной. В литературе есть и более детальное описание границы между этими сделками, а также причин, по которым есть смысл сохранять такое деление.

Однако на земельные участки как на объект недвижимости распространяется правило п. 3 ст. 433 ГК РФ - "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". В соответствии с п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками предусмотрена только в случаях, указанных в федеральных законах (например, при продаже предприятия с земельным участком). В остальных случаях государственной регистрации - только само право собственности нового собственника.

Поскольку следует жестко различать регистрацию сделок с земельными участками и регистрацию прав на землю, то надо признать, что по общему правилу договоры купли-продажи земельных участков (как сделки) не подлежат государственной регистрации.

Таким образом, деление сделок на реальные и консенсуальные во многом теряет свое практическое значение применительно лишь к сделкам, требующим государственной регистрации; независимо от совершенных действий основной эффект (приобретение соответствующих прав) связан с моментом государственной регистрации.

Иначе следует оценивать указанное различие для большинства договоров купли-продажи земельных участков, когда регистрации подлежит лишь право собственности. В судебной практике уже отмечалось, что договор купли-продажи недвижимости нельзя признавать незаключенным или недействительным только потому, что не осуществлена государственная регистрация права собственности покупателя на данный объект. Если стороны в таком случае достигли соглашения по всем существенным условиям, то договор возник, то есть возникли также и права, обязанности, что существенно изменяет правовое положение сторон. Хотя покупатель земельного участка и не становится собственником до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, из этого обстоятельства еще не следует, что ничего не произошло. Ведь после заключения договора у него обычно возникают права и обязанности, которые следует исполнять, а при неисполнении могут наступить определенные отрицательные последствия.

Особенности купли-продажи земельных участков устанавливает ЗК РФ. ЗК РФ определяет земли, полностью изъятые из оборота, - земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а также земли, ограниченные в обороте, - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности же земли как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон. Предмет купли-продажи должен быть четко определен, и земельное законодательство выработало особый способ формирования земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера.

Другой особенностью является ограниченная оборотоспособность земельных участков. Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью. Наиболее ярким примером таких ограничений является установление ст. 27 ЗК РФ видов земельных участков, исключенных из оборота и ограниченных в обороте. Эта норма ЗК РФ также принята в развитие положений ст. 129 ГК РФ, устанавливающих ограничение в обороте земельных участков в публичных интересах.

Кроме того, ст. 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования:

1) к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;

2) к условиям договора купли-продажи земельного участка;

3) к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации переход прав на земельные участки, в том числе участки приватизируемых предприятий, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами без приложения плана земельного участка. Поэтому требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка закономерно и корреспондирует положению п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости предоставления данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Кроме того, кадастровый учет необходим для создания новой системы налогообложения недвижимости.

Недействительными в силу закона признаются следующие условия договора купли-продажи:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Последнее из условий корреспондирует с положениями ст. 460 ГК РФ об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, но положения ст. 37 в большей мере гарантируют интересы приобретателя именно земельного участка. Данный перечень не следует рассматривать как исчерпывающий, так как нормами ГК РФ установлены основания для признания условий сделки недействительными.

При подготовке ст. 37 ЗК РФ учитывался опыт законов о регулировании сделок с недвижимым имуществом, принятых за последнее десятилетие в странах Европы на основании многолетнего опыта функционирования рынка земли. В частности, ряд рассмотренных выше условий также стал результатом учета зарубежного опыта. Было трудно представить на практике включение в договор купли-продажи условия о возврате земельного участка, и при его обсуждении состоялась дискуссия по поводу целесообразности признания его недействительным в силу закона. Однако еще до внесения проекта ЗК РФ в Государственную Думу РФ в официальной печати появилось сообщение о том, что в одном из субъектов Российской Федерации обсуждается идея о возможности продажи земельных участков на определенный срок (только на 49 лет), с правом в любой момент принудительно выкупить землю обратно. Поэтому закрепление в настоящее время в ЗК РФ положения о недействительности в силу закона ряда условий договора должно стать препятствием для внесения в договоры условий, ограничивающих права покупателя.

Требование к продавцу о предоставлении покупателю при заключении договора купли-продажи земельного участка имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в условиях, когда нет единой государственной системы информации о земельных участках, где можно было бы такую информацию получить, а большая часть земель продолжает оставаться в государственной собственности, в значительной степени относится именно к государству-собственнику, которое при продаже своих земель обязано передать всю имеющуюся информацию об участках, чтобы новый собственник осознанно приобретал земельный участок для реализации определенных проектов и мог эффективно его использовать. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Указанные гарантии распространяются также на лиц, приобретающих земельные участки в результате обмена земельного участка либо приобретения права пользования земельным участком по договору аренды.

Продавцами земельных участков могут быть как юридические, так и физические лица. Следует учитывать, что уставом или законом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы договор продажи земельного участка содержал данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Такая информация отражена в кадастровом плане земельного участка, где указаны его границы, которые описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, номер участка, его месторасположение. Данное требование подразумевает, что продаваемый земельный участок как индивидуально - определенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Необходимой предпосылкой для заключения договора купли - продажи земельного участка выступает согласно п. 1 статьи 37 ЗК РФ обязательность проведения в отношении данного вида недвижимого имущества кадастрового учета.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли - продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК РФ. Продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, а также об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок. Целью установления этих особенностей является защита прав покупателя.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки, расположенные на территории России, на правах аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 22 ЗК РФ.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (их перечень устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ), а также на других особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Пунктом 5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" запрещено предоставлять земельные участки указанным субъектам права на особых территориях до установления Президентом РФ перечня приграничных территорий. Земельный же кодекс РСФСР 1991 г. не допускал права собственности на землю для иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства. После принятия Конституции РФ 1993 г. и отмены части ЗК РСФСР ни один нормативно-правовой акт Российской Федерации не предусматривал (не запрещал, но и не разрешал напрямую) возможности возникновения права собственности на землю для указанных субъектов права.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятие которого было предусмотрено в Законе о ЗК РФ (статьи 8 и 9) и в самом ЗК РФ (п. 6 ст. 27, п. 5 ст. 79). Принятию Закона предшествовала продолжительная дискуссия - в основном по проблеме сохранения целевого назначения этих земель, прежде всего сельхозугодий, и по вопросу продажи земельных участков этой категории земель иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства.

Согласно ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. То есть Законом для данных субъектов не допускается право собственности на эти земельные участки. ЗК РФ в п. 3 ст. 15 допускает право собственности для этих субъектов права лишь на участки земель других категорий.

Статья 8 Закона устанавливает преимущественное право покупки земельного участка из этих земель по цене, заявленной продавцом, за субъектом Федерации, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, это право имеет орган местного самоуправления. Если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки или не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение месяца со дня поступления извещения о продаже, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Такой усложненный порядок продажи этих участков установлен для сохранения их целевого назначения.

Разумным, на наш взгляд, является предложение установить минимальную цену договора купли-продажи земельного участка и применять ее в качестве нормативной цены земли, которая не должна превышать 75% от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (п. 3 Постановления Правительства РФ от 15.03.97 N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»). Законодательно установленная минимальная цена земельного участка из земель всех категорий была бы ориентиром для продавца и покупателя: ниже этой цены цену участка они бы установить не могли. Это гарантировало бы продавцу своеобразный минимум получаемой в результате сделки купли-продажи суммы. Кроме того, фиксированная цена способствовала бы обеспечению поступления обязательных платежей в бюджеты всех уровней. Норму о минимальной цене земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и земель других категорий следует, по нашему мнению, установить в специальном законе (например, "О плате за землю").

Таким образом, в том, что касается права продажи земельных участков, современное законодательство выработало ряд следующих принципов: публичность совершения сделки; сохранение целевого назначения и изменение его - как исключение, с особой санкции органов государственной власти субъекта РФ; сочетание общего договорного права и требований земельного законодательства при подготовке документов (подготовка плана участка), переход к собственнику ограничений по режиму использования земель и установленных сервитутов; нотариальное заверение и государственная регистрация договора.

Действующим законодательством не предусмотрены права арендаторов и пользователей земли при переходе права собственности. Этот вопрос требует решения в ближайшее время и в том смысле, что права на аренду и пользование земельным участком сохраняются за лицами, заключившими с прежним собственником договор аренды (пользования) в объеме этих договоров. В то же время договор в том же объеме должен быть перезаключен с новым собственником земли.

2.2 Особенности аренды земельного участка

Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день - это действительно наиболее приемлемый путь, при котором развитие арендных отношений может осуществляться в строгих рамках современного законодательства.

Договор аренды на протяжении последних 5 - 6 тысячелетий претерпел незначительные изменения. Аренда земли исключением не является. В Древнем Риме это был наем (locatio-coductio) - консенсуальный договор о предоставлении в пользование определенного объекта за плату. Его особенности были несущественными и заключались в порядке возникновения прав арендатора или же в способе расчетов.

Общая формула (платность, срочность, непотребляемость объекта), охватывающая самые различные случаи арендных отношений, применялась и к земельным участкам. Не исключено, что именно они и были первым объектом аренды.

Четкость и масштабность отношений аренды обеспечили ей широкое применение и устойчивость во времени.

Договор аренды земельных участков в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости.

Аренда земли - правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом; недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в полной мере нормами ГК об аренде недвижимости. Введение в действие нового Земельного кодекса РФ 2001 года призвано существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию.

В юридической литературе не сложилось единого представления о гражданско-правовой природе договора аренды земли. Некоторые ученые полагают, что в настоящее время отсутствует достаточно четкое разграничение предмета регулирования гражданского и земельного права. Ряд авторов считает, что договор аренды земельного участка имеет выраженный гражданско-правовой характер, другие настаивают на его специальных земельно-правовых особенностях, несвойственных обычному гражданскому обороту.

С учетом изложенного представляется, что при применении к договору аренды земельного участка гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимо исходить из традиционного правила о соотношении общих и специальных норм, тем самым признавая их общность и допуская достаточность установления прав и обязанностей участников сделки нормами земельного права, если они не противоречат правилам гражданского законодательства, а также восполняя пробелы земельного законодательства положениями ГК об арендных обязательствах.

Анализ действующего земельного и гражданского законодательства позволяет указать на противоречивость отдельных правил, регулирующих арендные земельные правоотношения.

Существенным недостатком регулирования арендных земельных правоотношений следует признать отсутствие в земельном законодательстве указания на необходимость согласия арендодателя на заключение арендатором договора субаренды, а также, предельных сроков аренды земельных участков. Исключение составляют лишь конкретные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Неограниченность сроков аренды обычных земельных участков вполне может привести к серьезным злоупотреблениям в этой сфере правоотношений. На наш взгляд, следует в сложных правовых ситуациях исходить из принципиального положения о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством; специальные правила, предусмотренные земельным законодательством, не должны противоречить нормам гражданского права.

Действующее законодательство определяет аренду и ее признаки традиционно. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или пользование (ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные нанимателем в результате использования объекта аренды в соответствии с договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК РФ).

Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой другой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование, однако между ними имеются и определенные различия.

Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования.

В ст. 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и в ЗК РФ.

В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV, посвященной различным видам пользования землей. Бесспорно, принципиальных изменений в регулирование арендных отношений ЗК от 25 октября 2001 г. не внес. ГК РФ, в свою очередь, устанавливает разрешительный порядок определенных действий арендатора по распоряжению своим правом аренды земельного участка (п. 2 ст. 615 ГК РФ - при согласии собственника), а ЗК РФ устанавливает уведомительный порядок совершения подобных действий (п. 6 ст. 22 ЗК РФ - при уведомлении собственника). Таким образом, разрешения собственника на заключение сделок субаренды не требуется, поэтому правила, которые устанавливает п. 6 ст. 22 ЗК РФ, необходимо изменить и привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК РФ.

ГК и ЗК имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК.

Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК, а ЗК, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

В соответствии со ст. 20 ЗК РФ юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие до этого право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г. (в ред. Федерального закона от 8 декабря 2003 г. N 160-ФЗ).

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003 г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации государственного и муниципального имущества). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

ЗК РФ пытается непосредственно регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм, призванных регламентировать оборот земельных участков, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ.

В.В. Витрянский справедливо отмечает, что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений. ЗК РФ пошел в прямо противоположном ГК РФ направлении и определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, попутно ограничив права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка. Подобное регулирование договора аренды земельных участков, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя, напротив, ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ), но и против общих положений об аренде всякого имущества (§ 1 гл. 34 ГК РФ), не поддается разумному объяснению.

Е.А. Суханов указывает, что, более того, в противоречие современным тенденциям развития правового регулирования отношений землепользования, связанным с закреплением многообразных вещных прав на земельные участки, ЗК РФ, подобно кодификации советского права 60-х гг. XX в., стремится уничтожить основные ограниченные вещные права на землю, оставив лишь право собственности и аренду (ср. п. 1 ст. 28 ЗК РФ. Это прямо вытекает из запрета дальнейшего предоставления земельных участков на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. п. 1 - 3 ст. 20, п. 1 ст. 21 ЗК РФ). При этом из содержания данных прав изъято ограниченное правомочие распоряжения (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), что противоречит аналогичным правилам ГК РФ (п. 1 ст. 267, ст. 270) и исключает возможность передачи соответствующих земельных участков в аренду и безвозмездное срочное пользование. При всей сомнительной практической целесообразности последнего решения его, как и общую линию ЗК РФ на сокращение титулов землепользования, можно объяснить желанием законодателя максимально упростить правовой режим земли.

Договор аренды - один из видов договора по передаче имущества в пользование. Его целью является обеспечение передачи имущества во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ имущество может передаваться во владение. Но не всякий арендатор «может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда». Таким образом, аренда может сопровождаться владением, а может быть и без него. Однако в случае с земельными участками вряд ли возможна аренда без владения. ЗК РФ дает определение собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов (ст. 5). Под ними понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками соответственно на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, по договору аренды и субаренды. Все перечисленные категории наделены правами пользования и владения. Согласно ст. 41 ЗК РФ имеют равные возможности пользования земельным участком. Таким образом, понятие землепользования предполагает не только извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание этим участком.

Кроме того, одним из основных прав арендатора земельного участка является вещно-правовая защита (ст. 305 ГК РФ). Но она возможна только в том случае, если он является владельцем. Если бы арендатор имел только право пользования (без владения), то он был бы лишен такой защиты.

Следует отметить, что договор аренды в настоящее время - наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот. Происходит это благодаря и тому, что арендатор наделяется правомочиями полноценного пользователя и владельца земельного участка.

В отдельных случаях права арендатора не ограничиваются пользованием и владением, он может быть наделен и некоторыми правомочиями распоряжения (хотя и в очень ограниченном виде). Так, в соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды. Согласия собственника в этом случае не требуется, но он должен быть об этом уведомлен. Использование такой нормы возможно только при условии, если договором аренды не предусмотрено иное.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

В литературе отмечается, что свойство следования и предоставления арендатору вещно-правовой защиты дает основание отнести право пользования арендатора к числу вещных прав.

Противоположную точку зрения высказывает В.В. Витрянский. По его мнению, свойства, присущие арендным правам, «представляют собой лишь результат использования отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу». Этот тезис он дополняет следующим утверждением: «Правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер», его основным содержанием являются права и обязанности арендодателя по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.

Договор аренды - консенсуальный, взаимный и возмездный. Он может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно). Это условие не является по общему правилу существенным для договора.

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит, прежде всего, его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, которые в соответствии со ст. 124 ГК РФ выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. В роли арендодателей от имени РФ, субъектов РФ, муниципальных образований обычно выступают департаменты (комитеты) по управлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду (например, в силу договора поручения или комиссии).

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Иностранцы и лица без гражданства по общему правилу могут быть как арендаторами (п. 1 ст. 22 ЗК РФ), так и арендодателями. Последнее касается только тех особых случаев, когда они являются собственниками земельных участков (например, если они стали собственниками здания, сооружения - п. 5 ст. 36 ЗК РФ) или же заключают договор субаренды.

Согласно ст. 270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду предоставлено также лицу, которому участок предоставлен в постоянное пользование, но такое право может быть осуществлено только с согласия собственника земельного участка. Эта статья находится в противоречии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ в числе арендодателей названы только собственники, что явно противоречит ГК РФ, хотя в этом же пункте указывается о предоставлении земельных участков в соответствии с гражданским законодательством. Эта норма встретила почти единодушную критику в литературе. Понятно, что стороной договора аренды могут быть не только собственники (с согласия собственника или в силу положений закона). Таким образом, указание в ст. 22 ЗК РФ о том, что в аренду земельные участки могут сдаваться только собственниками, было бы правильно толковать не в прямом смысле, а как указание на то, что только собственник решает данный вопрос в принципе (определяет саму возможность), если даже он непосредственно и не заключает договор аренды.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает этого правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ, оно вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК РФ. В ней установлена обязательная государственная регистрация договора аренды. В соответствии со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору прилагается кадастровый план участка с указанием части, сдаваемой в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования между физическими лицами на срок менее одного года не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

Государственная регистрация договора аренды земельного производится на основании ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрации недвижимости», а также ст. 164 ГК РФ «Государственная регистрации сделок». В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Данным законом является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При толковании норм следует исходить из того, что государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость -- право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а так же иные вещные права, и не подлежат самостоятельной регистрации прав сторон по сделке.

По общему правилу земельные участки публичных образований сдаются в аренду по итогам торгов.

Особые правила действуют для сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения. Так, п. 2 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что такие земли сдаются по правилам ст. 34 ЗК РФ (т.е. без торгов) - если поступило только одно заявление. Обязательным условием является и предварительное (заблаговременное) опубликование сведений в средствах массовой информации об участках, предполагаемых к такой передаче. Если же поступило два или более заявления, то участки предоставляются в аренду по итогам торгов (далее действуют правила ст. 38 ЗК РФ).

Некоторые вопросы этой процедуры и ее юридической квалификации остаются неясными. Например, является ли приобретение участка в порядке ст. 34 ЗК РФ легитимным, если не соблюдено условие о публикации (включая определенный для этого срок публикации)?

Если в отношении обычной аренды наблюдается усиление диспозитивных тенденций и государство все меньше вмешивается в процесс регулирования арендных отношений, то к аренде земли отношение несколько иное, заметнее линия на более активное вмешательство государства. Это касается, как порядка заключения договоров, так и исполнения их обязательств. Эта позиция часто высказывается и в литературе (Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И., Самончик О.А., Фомина Л.П).

Тем не менее, РФ пока отстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования. Развитые государства создали систему правовых средств, позволяющую эффективно и безболезненно (как в социальном, так и в финансовом смысле) решать проблемы экономической и производственно-технической зависимости арендатора. Для того чтобы сочетать публичные и частные интересы при использовании аренды, создана мощная нормативно-правовая база с разветвленным законодательством.

Следует отметить, что существует типовая форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Она утверждена Распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г.

В практике разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка, много вопросов вызывает необходимость государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка.

Немало споров в судах возникает в связи с договорами аренды земли в соответствии с новой конструкцией института аренды, сформулированной в ст. 22 ЗК РФ, в отличие от ГК РФ. Это - споры, связанные с несогласием арендодателя с передачей арендатором земельного участка в субаренду или арендных прав третьему лицу без его согласия. Для сторон договора и для судов привычна и понятна была конструкция ст. 615 ГК РФ: арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду с согласия арендодателя.

При этом некоторые суды в обоснование необходимости государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка ссылаются на п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержащегося в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. В названном п. 9 Обзора отмечается, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

По мнению Д. Добрачева данный вывод не является безусловным основанием, обязывающим стороны производить государственную регистрацию всех изменений суммы арендной платы без учета специфики договорных отношений. Несомненно, требуют дифференцированного подхода такие случаи, когда стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Такой способ определения цены не исключается законом (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

В случае, когда размер арендной платы установлен сторонами в договоре путем согласования порядка (механизма) его определения, фактическое изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требуются.

Как показывает практика, в некоторых случаях в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрено, что ежегодные индексации арендодателем с учетом инфляции, изменений действующего законодательства ставок арендной платы могут оформляться дополнительными соглашениями. Распространение данного условия в договорах аренды земельного участка на практике произошло в целях усиления правовой определенности отношений между сторонами.