Ипотека земельных участков

- требовать в суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не исполняет свои обязанности;

- самостоятельно принимать меры по защите заложенного права, если залогодатель об этом не заботиться, и выступать в качестве третьего лица в деле по иску о заложенном праве.

В качестве неотъемлемой части к договору о залоге земельных участков прилагаются:

1. Кредитный договор.

2. Подлинник свидетельства о собственности на земельный участок.

3. Планы земельного участка и чертеж его границ.

4. Справка бюро технической инвентаризации о принадлежности зданий, расположенных на данном участке.

5. Заключение оценщика о рыночной стоимости земельного участка и зданий, расположенных на нем.

6. Акт о нормативной цене участка, выдаваемый специально уполномоченным органом.

7. Справка налоговой службы об уплате земельного налога.

8. Согласие всех совладельцев участка, если он находится в общей совместной собственности лиц (например, супругов).

9. Доверенность лиц, уполномоченных сторонами подписать договор.

10. Справка регистрационной палаты или соответствующей нотариальной конторы о возможном обременении участка ранее совершенным залогом Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. 2004. № 2. С. 29.

Договор подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом не менее чем в 3 экземплярах, один из которых остается в нотариальной конторе, второй и третий выдаются на руки сторонам. Государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора о залоге составляет 3% от суммы договора, но не менее минимальной месячной оплаты труда.

Договор о залоге недвижимости вступает в силу с момента его государственной регистрации. Для регистрации договора представляются следующие документы: договор о залоге и две его копии; справка о геокодах недвижимости; письменное решение собственника имущества о залоге недвижимости; все документы, упомянутые в договоре о залоге, и две их копии; квитанцию об уплате госпошлины.

В регистрации залога может быть отказано в случаях, когда земельный участок не может быть предметом залога в соответствии с законодательством, или сведения, содержащиеся в договоре либо в заявлении и представленных документах, не соответствуют данным государственной регистрации либо первичного учета, данным по оценке имущества, оригиналам представленных документов, а также при отсутствии хотя бы одного из необходимых документов.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав (право собственности, право хозяйственного ведения) залогодателя на недвижимое имущество. Такой состав вещных прав следует из содержания п. 2 ст. 335 ГК РФ, в соответствии с которым залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, обладающее правом хозяйственного ведения имуществом. К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами Викторова Р.Н. Проблемы государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества // Юрист. 2009. № 2. С. 36.

Помимо применимых к ипотеке оснований отказа в государственной регистрации, установленных в ст. 20 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 29 предусматривает специальные основания отказа в случаях, если:

а) ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации;

б) содержание договора оп ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям, предъявляемым к документам, представляемым на государственную регистрацию прав (ст. 18 Закона).

При государственной регистрации ипотеки обязательно указание следующих сведений:

а) о залогодержателе (в отношении физического лица эти сведения устанавливаются по документу, удостоверяющему личность, в отношении юридического лица - по учредительным документам);

б) о предмете ипотеки;

в) о стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

Основаниями погашения записи об ипотеке являются:

а) заявление залогодержателя;

б) заявление залогодателя (в этом случае к заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие прекращение залога в связи с прекращением основного обязательства);

в) судебное решение.

Хорошо известна хозяйственной практике и широко применяется для обеспечения обязательств, связанных с долгосрочным инвестированием, ипотека зданий или сооружений, находящихся на земельном участке, принадлежащем залогодателю Власов Е.Н. Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения // Право и политика. 2007. № 10. С. 17. Говоря об юридических отношениях, возникающих при ипотеке земельных участков, на которых находятся здания или сооружения, принадлежащие залогодателю, необходимо, прежде всего, сказать, что источником залога таких зданий и сооружений может служить лишь договор ипотеки. В тех случаях, когда в договоре ипотеки не предусмотрена ипотека таких зданий и сооружений действует правило, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе и на жилые строения, не распространяется (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке). То же правило закреплено п. 4 ст. 340 ГК РФ, исключившего из состава имущества, на которое распространяются права залогодержателя, расположенные на заложенном земельном участке здания и сооружения залогодателя. Таково общее правило, вытекающее из существа добровольного залога и признанное действующим Законом об ипотеке, закрепившим право ограниченного пользования (сервитута) залогодателем той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением при обращении взыскания на заложенный земельный участок.

Признавая, что ипотека земельного участка, в том числе сельскохозяйственного назначения, на котором имеется здание или сооружение, возможна только по волеизъявлению залогодателя и залогодержателя. Закон об ипотеке закрепляет также за залогодателем право распоряжаться принадлежащими ему зданиями или сооружениями, расположенными на земельном участке, без согласия залогодержателя. Это правило нисколько не препятствует залогодателю совершать отчуждение таких зданий и сооружений другим лицам. Условия пользования частью земельного участка, на котором находятся такие здания или сооружения, приобретенные другими лицами, определяются по соглашению залогодателя и залогодержателя, а в случае спора - судом Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. 2005. № 7. С. 12. Исходя из этой основной мысли, законодательство не связывает с установлением залога земельного участка лишение залогодателя не только права собственности на здание или сооружение, но и права владеть, пользоваться и распоряжаться таким зданием или сооружением, заложенным тому же залогодержателю.

В случаях, определяемых особыми правилами, допускается также возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. Это право залогодатель осуществляет без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания или сооружения не распространяется право залога, а залогодатель может распоряжаться ими также, как и при ипотеке застроенного земельного участка.

Заключение договора ипотеки сельскохозяйственных земель должно производиться в своей основе по правилам, установленным в гл. 11 Закона об ипотеке. Этот договор должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

1.4 Обращение взыскания на заложенное имущество

Одной из негативных особенностей взаимоотношений между участниками имущественного оборота в России являются неплатежи. Они приобретают массовый характер и отрицательно влияют на развитие экономики. Важнейшим способом обеспечения надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств, стал в этих условиях залог имущества, особенно недвижимого: земельных участков, зданий, сооружений, жилых домов и др. Он в гораздо большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законом способы.

При залоге должник или третье лицо уже при возникновении обязательства передает конкретное имущество, в том числе недвижимое, в залог. Оно имеет большую стоимость, превышающую сумму долга, пользуется на рынке спросом, попадает под специальный правовой режим, обеспечивающий интересы кредитора, при нарушении обязательств должником по требованию кредитора может быть продано, а из вырученной суммы кредитор, которому было заложено имущество, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторами должника Зайнуллина С.Р. К вопросу обращения взыскания на предмет ипотеки // Юрист. 2006. № 12. С. 23.

Несмотря на такое огромное значение залога имущества для надлежащего исполнения обязательств, его правовое регулирование оказалось недостаточным и несовершенным как в Законе о залоге, так и в части первой ГК РФ.

В частности, недостаточное внимание в названных актах было уделено залогу недвижимого имущества, в особенности вопросам обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и его реализации, что препятствовало правильному решению их на практике и более широкому использованию ипотеки. Эти проблемы был призван устранить Закон об ипотеке. Он более подробно регулирует, наряду с другими вопросами, порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и его реализации, дополняет и конкретизирует соответствующие общие нормы ГК РФ Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости». /Под ред. И.Д. Грачева. М.: Инфра-М-норма., 1999. С. 143.

В соответствии с Законом об ипотеке залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество для удовлетворения за его счет своих денежных требований. По смыслу ст.1 Закона об ипотеке требования, носящие иной (не денежный) характер, не могут удовлетворяться за счет стоимости заложенной недвижимости. Примером таких не денежных требований является требование об оказании услуг или о выполнении работ.

При этом денежные требования, вытекающие из первоначально не денежных обязательств, обеспечиваться ипотекой могут, но лишь при условии трансформации соответствующих обязательств в денежные (например, при замене обязанности выполнить работу на обязанность вернуть аванс) Постатейный комментарий к Земельному кодексу РФ и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» /Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М., 2002. С.583.

При несовпадении условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного им, предпочтение должно отдаваться условиям договора об ипотеке. Когда договором о залоге недвижимости не установлено иное, обращение взыскание на такое имущество, заложенное для обеспечения исполняемого периодическими платежами обязательства, разрешается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, несмотря на незначительность каждой просрочки.

С другой стороны, взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, не обращается, если согласно условиям обеспеченного ипотекой обязательства и применимым к нему федеральными законами и другими нормативными актами должник освобождается от ответственности за нарушение обязательства.

В случаях, установленных Законом об ипотеке, в частности статьями 35, 39, 41, залогодержателю предоставляется право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, а при невыполнении его - обратить взыскание на заложенное имущество.

По общему правилу, закрепленному как в ст. 51 Закона об ипотеке, так и в п. 1 ст. 349 ГК РФ, взыскание на заложенное недвижимое имущество для удовлетворения требований кредитора обращается по решению суда, кроме случаев удовлетворения их без обращения в суд в соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке. Для обращения взыскания кредитор должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности, установленными гражданским процессуальным законодательством.

Если недвижимость заложена по двум и более договорам, то в случае обращения взыскания на нее залогодержатель обязан представить в суд доказательства выполнения им обязанности, установленной п. 4 ст. 46 Закона об ипотеки. Последняя состоит в том, что залогодержатель до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предыдущей и последующей ипотекам, должен письменно уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества. Когда из материалов дела видно, что для ипотеки требовалось согласие другого лица или органа, суд должен уведомить их об этом и обеспечить им возможность участия в деле Мочалова В.А. Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (предмета ипотеки) // Право и экономика. 2010. № 10. С. 36.

В ст. 54 Закона об ипотеке более четко и более конкретно, чем в ГК РФ и других актах, названы вопросы, которые суд обязан разрешить при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно, а так же если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 348 ГК РФ.

Суд в решении об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество должен определить и указать: суммы, которые подлежат уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества (если суммы исчисляются в процентом отношении, указывается сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они должны начисляться); предмет ипотеки -- имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества; начальную продажную цену при его реализации (на публичных торгах цена устанавливается на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, в случае спора - судом); меры по сохранности имущества до его продажи, в случае если они необходимы.

При наличии уважительных причин по просьбе залогодателя суд имеет право в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Это может быть в случаях: а) когда залогодателем выступает гражданин, независимо от вида заложенного имущества, но при условии, что залог не связан с занятием гражданином предпринимательской деятельностью; б) когда предметом ипотеки служит земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке Мошкович М. Невыплаченная ипотека // ЭЖ-Юрист. 2010. № 30. С. 9.

При определении срока отсрочки суду необходимо учитывать, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценке, определенной в договоре о залоге недвижимости. Следует отметить, что отсрочка реализации заложенного имущества не касается прав и обязанностей сторон по обязательству, которое обеспечено ипотекой этого имущества, и не снимает с должника обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, и положенных кредитору процентов и неустойки.

В тех случаях, когда должник в пределах времени, предоставленного ему отсрочкой, удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом недвижимости, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Согласно закону отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а также когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

В Законе об ипотеке подробно урегулирован вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В нем, как и в ГК РФ, закреплено правило о том, что удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд разрешается на основании нотариального соглашения залогодателя и залогодержателя. Вместе с тем, в Законе об ипотеке предусмотрены дополнительные случаи обращения взыскания на заложенное имущество только по решению суда, о которых не говорится в ГК РФ. Это случаи, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или имущество, принадлежащее лицу на праве общей собственности, когда кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной определенной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке Лепехин И.А. Обращение взыскания на предмет ипотеки // Нотариус. 2010. № 2. С. 31.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны вправе предусмотреть продажу заложенного имущества одним из способов, установленных ст. 56 Закона об ипотеке (на публичных торгах или аукционе, кроме случаев, указанных в п. 2 ст. 55 этого Закона), а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. Однако закон запрещает предусматривать в названном соглашении приобретение залогодержателем заложенного имущества, если им является земельный участок.

В отличие от ГК РФ Закон об ипотеке закрепил требования к содержанию соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. В нем стороны должны указать: название заложенного имущества и его стоимость; суммы, которые должны быть уплачены залогодержателю должником, а если залогодателем выступает третье лицо, также и залогодателем; способ реализации заложенного имущества либо условия его приобретения залогодержателем; известные сторонам в момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки этого имущества, а также вещные права и право пользования, которые имеют в отношении данного имущества третьи лица.

Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права им нарушены.

Публичные торги по продаже имущества (земельного участка) организуются и проводятся специализированными организациями по продаже недвижимости на основании договора со службой судебных приставов-исполнителей. Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги (ст. 62 от 21 июля 1997 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3591.).

Торги проводятся по месту нахождения заложенного земельного участка (ст. 57 Закона об ипотеке). Не позднее, чем за месяц до их проведения, организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в официальном периодическом издании органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Такое извещение должно содержать: дату, место и время проведения торгов, характер реализуемого на них имущества и его начальную, продажную цену. Желающие участвовать в торгах должны внести задаток. Размер, сроки и порядок внесения задатка указываются в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% начальной, продажной цены заложенного земельного участка. По окончании торгов задаток немедленно возвращается лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их. Задаток также возвращается в случае, если торги не состоялись.

Победителем на публичных торгах признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемый земельный участок. Победитель и организатор торгов в день их проведения подписывают протокол о результатах.

В случае уклонения кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ. Эти последствия заключаются в следующем. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему тоги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист. 2006. № 6. С. 41.

После окончания торгов в течение пяти дней победитель должен внести сумму, за которую им куплен заложенный земельный участок за вычетом внесенного ранее задатка на указанный организатором торгов счет. В случае не внесения указанной суммы задаток не возвращается. После внесения покупной цены организатор торгов должен заключить в течение пяти дней с победителем торгов договор купли-продажи. Договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Основания и процедура объявления публичных торгов несостоявшимися, закреплены в п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися, если: на них явилось менее двух покупателей; не была сделана надбавка к начальной, продажной цене заложенного имущества; победитель торгов не внес покупной цены в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее следующего дня после наступления какого-либо из названных выше обстоятельств.

Закон предоставляет залогодержателю право по соглашению с залогодателем в течение 10 дней после объявления торгов несостоявшимися, приобрести заложенное имущество по его начальной, продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи, а ипотека в данном случае прекращается. Если такое соглашение не было заключено, то не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная, продажная цена заложенного земельного участка снижается на 15%, если повторные торги проводятся по причинам, указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 1 ст. 58 Закона об ипотеке.

Если не состоялись и повторные торги по причинам, указанным в п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, то в этом случае залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенный земельный участок по цене не более чем на 25% ниже его начальной, продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости.

Если залогодержатель (например, им является иностранное юридическое лицо или иностранный гражданин) оставил за собой заложенное имущество, которое по характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе земельный участок, то он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статей 238 ГК РФ.

Если залогодержатель после объявления повторных торгов несостоявшимися в течение месяца не оставил предмет ипотеки за собой, то ипотека прекращается.

В ст. 59 Закона об ипотеке урегулированы вопросы продажи заложенного имущества на аукционе. В этом случае организацию аукциона проводит избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На открытом аукционе разрешается продажа заложенного земельного участка. На закрытом аукционе продажа допускается только в случаях, установленных федеральным законом.

Организатор аукциона в течение пяти дней после оплаты имущества лицом, которое выиграло аукцион, заключает с ним договор купли-продажи. Договор купли-продажи и договор о результатах аукциона являются основаниями внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ст. 60 Закона об ипотеке) предусматривает правило о том, что должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в том объеме, каком эти требования имеются к моменту уплаты соответствующих сумм. Такое право может быть ими осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем Меркулов В.В. Положения об ипотеке в Гражданском кодексе Российской Федерации // Правовые вопросы строительства. 2006. № 2. С. 22.

Сумма, вырученная от реализации земельного участка, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределяются эти суммы органом, исполняющим судебные решения, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, - нотариусом, удовлетворившим соглашение о таком порядке взыскания (ст. 61 Закона об ипотеке).

Учитывая, однако, специфику отношений, складывающихся при проведении торгов, аукционов или конкурсов, и особую экономическую ценность земельных участков в залоговых отношениях, п.1 ст.68 Закона об ипотеке предусматривает, что на реализацию заложенного земельного участка распространяются требования о разрешенном использовании, то есть не допускает изменение целевого назначения земель. Лицо, которое приобрело земельный участок, вправе изменять его целевое назначение в случаях, уставновленных федеральным земельным законодательством, и в порядке, установленном этим законодательством Проскурин А.Г. Развитие законодательства об ипотеке // Правовые вопросы строительства. 2006. № 2. С. 35. Представляется, что указанное правило должно в полном объеме распространяться и на порядок обращения взыскания на земли сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении лиц, которые могут приобретать такие участки. В этих случаях речь идет об ограничениях на приобретение земельных участков в собственность иностранных юридических и физических лиц и лиц без гражданства.

Все эти особенности порядка обращения взыскания на заложенные земельные участки призваны упорядочить регулируемый земельный оборот, повысить социальную эффективность и рациональность использования и охраны земельных участков, и в первую очередь земель сельскохозяйственного назначения.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1 Порядок осуществления ипотеки земельных участков

В России залог земельных участков (ипотека) регулируется нормами гл. 23 ГК РФ, Законом об ипотеке (залоге) недвижимости», а также ЗК РФ. ФРФ. Р

Залог земельных участков может возникать, если их оборот допускается вышеназванными федеральными законами и иными законодательными актами.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ предметом залога могут быть земельные участки. Закон об ипотеке определяет виды земельных участков, которые могут быть предметом залога, двумя способами: путем указания земельных участков, которые не могут быть предметом залога, и путем определения земель, которые могут быть заложены.

Статья 5 Закона об ипотеке предусматривает, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в частности: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, земельные участки как недвижимое имущество могут быть предметом ипотеки, за исключением указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. Как уже было указано в предыдущих параграфах работы, не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Условием залога является факт регистрации права собственности на это имущество в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество Киселев А.А. Оформление ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2003. № 2. С. 29.

Виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, перечислены в ст. 62 Закона об ипотеке. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности Ярков В.В. Удостоверение договоров об ипотеке // Нотариус. 2002. № 3. С. 8.

При ипотеке права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежность, если иное не предусмотрено договором. Это правило предусмотрено п. 1 ст. 340 ГК РФ и п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке. Понятие главной вещи и принадлежности сформулировано в ст. 135 ГК РФ, согласно которой, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Водное и лесное законодательство допускает при определенных условиях право частной собственности на водные объекты и древесно-кустарниковую растительность, находящиеся на земельном участке, являющемся объектом права частной собственности граждан или юридических лиц. Эти природные объекты рассматриваются как принадлежность земельного участка.

ФЗ от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ (ред. от 18.12.2006 № 232-ФЗ) «О мелиорации земель» СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 142 (ст. 13) признает, что в собственности граждан (физических лиц) и юридических лиц могут находиться мелиоративные системы индивидуального пользования и отдельно расположенные гидротехнические сооружения, находящиеся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежат им на праве общей собственности. Указанные объекты также являются принадлежностями земельного участка.

Таким образом, правило, закрепленное в п. 1 ст. 340 ГК РФ означает, что право залогодержателя при залоге земельных участков распространяется и на указанные принадлежности земельного участка: водные объекты, древесно-кустарниковую растительность и мелиоративные сооружения.

Что касается зданий, в том числе жилых домов и иных строений и сооружений, непосредственно связанных с землей, то они, как предусматривает п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, могут быть предметом залога при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке.

Суть этих правил состоит в том, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящие в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК), т.е. в том числе и на земельный участок. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находятся предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. Это объясняется тем, что данный титул прав на землю произведен от права государственной или муниципальной собственности на землю. Поэтому при обращении взыскания на заложенное предприятие, здание или сооружение лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает только право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества, но не право собственности на земельный участок Герасин С.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий // Закон. 2007. № 1. С. 39.

Указанное правило основано на положении, предусмотренном земельным законодательством РФ о том, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Нормы, содержащиеся в ст. 69 Закона об ипотеке применяются и к залогу незавершенного строительством недвижимости имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке, в том числе зданий и сооружений (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).

Следует отметить, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 22 ЗК РФ). Это означает, что Закон об ипотеке и ЗК РФ допускают также залог права аренды земельных участков.

Статья 64 Закона об ипотеке определяет социальные правила залога земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Так, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, то при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Если в договоре не предусмотрены условия о том, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, которое принадлежит залогодателю, заложено тому же залогодержателю, то залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом Тихомиров М.Ю. Сделки и иные основания перехода долей в уставном капитале общества // Законодательство и экономика. 2010. № 7. С. 43.

В интересах защиты имущественных прав залогодателя Закон об ипотеке (п. 2 ст. 64) предусматривает, что залогодатель земельного участка имеет право без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется. В случае отчуждения здания или сооружения другому лицу и отсутствия соглашения с залогодержателем об ином, права, которое это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, заключаются в том, что оно может приобрести право сервитута на земельный участок, как и в указанном выше случае.

Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на земельном участке, заложено тому же залогодержателю, то право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона об ипотеке, регулирующей вопросы перехода прав на имущество.

Статья 66 Закона об ипотеке предусматривает, что в случае, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношение этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Право отдавать земельный участок в залог по договору об ипотеке принадлежит только собственнику земельного участка (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке). К случаям передачи в залог земельных участков неприменимо положение указанной статьи о том, что ипотека может быть установлена также на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, поскольку такого титула прав на земельные участки законодательство не предусматривает. Что касается права аренды земельного участка, то оно, в соответствии с п. 4 ст. 6 Закона об ипотеке может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя, т.е. собственника арендованного земельного участка. В тоже время статья 22 ЗК РФ предоставляет арендатору земельного участка право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в залог без согласия собственника, но при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное Русецкий А.Е. Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки // Право и экономика. 2006. № 4. С. 28. При этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем остается прежний арендатор. Заключение нового договора аренды в таких случаях не требуется.

Если земельный участок находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), то ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано, по общему правилу, в письменной форме. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников Завидов Б. Д. Комментарии к Федеральному закону РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». М., 1998. С. 128. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю (пай) при ее продаже применяются правила статьи 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности.

Согласно ст. 8 Закона об ипотеке залог земельного участка оформляется путем заключения договора об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Если предметом договора является земельный участок, то в договоре должны быть указаны:

- его местоположение, т.е. почтовый адрес;

- размещенные на нем объект недвижимости (если таковые имеются);

- площадь участка (в кв. м);

- основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;

- в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, право собственности, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то арендованный земельный участок должен быть определен в договоре об ипотеке так же, как если бы он сам являлся предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды Наумова Л. Документы для ипотеки на юридической экспертизе // Бизнес-адвокат. 2004. № 10. С. 29.

Оценка предмета ипотеки - земельного участка, должна быть осуществлена в соответствии с требованиями ст. 67 Закона об ипотеке и указана в договоре об ипотеке в денежном выражении. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) участка, выданная соответствующим территориальным органом федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Нарушение правил п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке означает, что стороны могли проигнорировать запрет на составление и выдачу закладной, если предметом ипотеки являются земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2009. № 1. С. 19.

Права залогодержателя на земельный участок, заложенный по договору (право залога) возникают с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, с момента возникновения обязательства. Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Данное условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц согласно п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. 2008. № 1. С. 47.

Согласно ст. 12 Закона об ипотеке залогодержатель должен быть предупрежден залогодателем о правах третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом ипотеки. При заключении договора залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности влечет неблагоприятные последствия для залогодателя - дает право залогодержателю потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Закон об ипотеке предусматривает комплекс мер, выполнение которых призвано обеспечить сохранность имущества, заложенного по договору об ипотеке. В случае, если предметом договора является земельный участок, то это обстоятельство определяет характер мер, применяемых по его сохранности. Прежде всего, следует отметить, что залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Причем залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 29 Закона об ипотеке). Таким образом, залогодатель вправе использовать свой земельный участок в соответствии с его целевым назначением, извлекать от его использования прибыль.

При пользовании заложенным земельным участком залогодатель не должен допускать ухудшения его состояния. Это означает, что он обязан выполнять обязанности по охране земель, предусмотренные ст.ст. 12-13 ЗК РФ. Эти же обязанности тесно связаны с требованиями ст. 30 Закона об ипотеке, которая предусматривает, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества до прекращения ипотеки Земельное право. Учебник для высших учебных заведений. / Отв. ред. Боголюбов С.А. М., 2000. С. 94.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). Эта норма в полной мере корреспондирует праву собственников земельных участков возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения, закрепленному в 40 ЗК РФ.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в том случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены Земельное право. Учебник для высших учебных заведений. / Отв. ред. Боголюбов С.А. М., 2000. С. 35.

Закон об ипотеке (ст. 30) возлагает на залогодателя обязанность содержания заложенного земельного участка. Это требование предполагает выполнение всех обязанностей по использованию земельного участка, предусмотренных земельным законодательством, характер которых зависит от категории земель, в составе которой находится заложенный земельный участок.

Согласно ст. 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Таким образом, стороны вправе решить вопрос по своему усмотрению, т.е. могут либо предусмотреть в договоре необходимость страхования земельного участка, или вообще не страховать его. Если речь идет о земельном участке, находящемся в составе земель населенных пунктов, или иных категорий земель, используемых в качестве пространственного операционного базиса, то страхование такого земельного участка обычно не бывает необходимым. Земля как пространственный базис, как правило, неуничтожима. Тем не менее, возможны случаи подтопления, провала земельных участков и т.п. Однако они крайне редки. Несколько иная ситуация складывается, когда залог касается земель, используемых как средство производства. Эти земли могут быть загрязнены, подвержены водной или ветровой эрозии, в результате чего могут стать непригодными для использования в сельском хозяйстве.

Целесообразность страхования земельного участка определяется сторонами в каждом конкретном случае специально.

Вопрос о страховании земельного участка должен быть отражен в той или иной форме в договоре. При отсутствии в договоре об ипотеке условий о страховании заложенного земельного участка п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке обязывает залогодателя страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы обязательства.

На залогодателя возлагается обязанность обеспечить сохранность заложенного имущества, в том числе защиту его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий и т.п. (ст. 32 Закона об ипотеке). Для этого залогодатель обязан принимать меры, установленные законодательством и договором об ипотеке, а если они не установлены, необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам от 21 декабря 1999 г. (Вопросы местного самоуправления) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 1. С. 12.

Правила, касающиеся защиты заложенного имущества от притязаний третьих лиц, предусмотрены ст. 33 Закона об ипотеке, имеют прямое отношение и к случаям ипотеки земельных участков. Так, к залогодателю могут быть предъявлены другими лицами требования о признании за ними права собственности или иных прав на заложенный земельный участок, о его изъятии (истребовании) или о его обременении, например, путем установления сервитута, либо иные требования, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение земельного участка. В данном случае залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска суд должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

В таких ситуациях залогодатель обязан использовать способы защиты своих прав на заложенное имущество: он должен применить соответствующий способ защиты гражданских прав, предусмотренный ст. 12 ГК РФ. Например, предъявить иск о признании права; о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права; о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления и т.д.

Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. В случае если земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, оказался в незаконном владении третьих лиц, то залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2000. С. 112.

В целях обеспечения имущественных прав залогодержателя Закон об ипотеке (ст. 35) предоставляет ему ряд полномочий. Так, залогодержатель вправе: