Содержание договора строительного подряда

В договоре нередко специально предусматривается порядок осуществления соответствующих платежей, в том числе обстоятельства, при которых заказчик может приостановить оплату. Речь идет, как правило, о случаях обнаружения дефектов в выполненных работах и соответственно о задержке оплаты до их устранения, а если предусмотрены промежуточные расчеты, то о случаях отставания выполнения объема работ по сравнению с утвержденным сторонами сроками их исполнения.

Гражданский кодекс определяет способы расчетов за выполненные работы диспозитивной нормой, которая носит отсылочный характер. Речь идет о том, что при отсутствии в договоре иного оплата должна осуществляться в порядке, предусмотренном «Общими положениями о подряде». Имеется в виду ст. 711 ГК РФ, которая предусматривает необходимость оплатить работу определенной суммой единовременно после окончательной сдачи результата и при условии, что она выполнена надлежащим образом и в согласованный срок (с согласия заказчика - досрочно).

Оплата работ может производиться с выдачей аванса. Подрядчик вправе рассчитывать на получение аванса только тогда, когда договором будет предусмотрена обязанность его предоставления, но также размер и другие, относящиеся к нему условия. Один из вариантов - специальное назначение используемого подрядчиком аванса. Возможным способом обеспечения исполнения соответствующего обязательства (исполнения аванса на прямо указанные цели) может служить выдача аванса под банковскую гарантию, обусловленную целевым его использованием (§ 6. Гл. 23 ГК РФ).

Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными в ст. 708 ГК, согласно которой в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Обзором практики разрешения споров по договору строительного подряда срок называет существенным условием договора. Мы в данной работе основываемся на ст. 432, 314 ГК РФ, и считаем, что важность определения срока в договоре строительного подряда не вызывает сомнений, поскольку заказчик заинтересован в выполнении своего заказа не вообще, а к конкретному сроку, но существенным условием договора он не является. В соответствии с ч. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный срок выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Продолжительность срока определяется соглашением между заказчиком и подрядчиком. Каких-либо специальных требований, закона о максимальном или минимальном сроке выполнения работ не существует. Как правило, на определение срока окончания работы существенное влияние оказывает позиция подрядчика, поскольку ему необходимо спланировать работу таким образом, чтобы качественно выполнить работу в соответствии с заданием заказчика. Кроме того, существуют и вполне объективные обстоятельства, например, требования технологии выполнения работы, влияющие на определение срока окончания работы. В то же время при определении в договоре сроков выполнения работ стороны не связаны какими-либо нормативными предписаниями и вправе устанавливать сроки, основываясь лишь на учете своих взаимных интересов. С момента заключения договора, зафиксированные в нем сроки становятся обязательными для обеих сторон, их изменение может быть произведено в случаях и в порядке, предусмотренных договором (п. 2 ст. 708 ГК РФ).

В большинстве случаев основное значение для заказчика имеет срок окончания работы. Так, при нарушении конечного срока выполнения работы наступают общие последствия просрочки исполнения, предусмотренные п. 2 ст. 405 ГК РФ. Существенное значение для заказчика могут иметь не только конечный срок, но и сроки начала выполнения работы, а также промежуточные сроки, особенно, если работа выполняется по месту жительства заказчика или нахождения его имущества. Несоблюдение подрядчиком начального или промежуточного срока также квалифицируется как просрочка, которая предоставляет заказчику право отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, если окончание работы к обусловленному сроку становится явно невозможным (п. 2 ст. 715 ГК РФ).

Подводя итог, мы выделяем следующее существенное условие договора строительного подряда - предмет договора. Если ссылаться на судебную практику то существенными условиями являются - предмет, срок и цена договора.

Глава 2 Содержание договора строительного подряда

2.1 Права и обязанности сторон

Составляющие содержание договора строительного подряда права и обязанности сторон охватывают самый широкий круг вопросов, в том числе выходящих за рамки, определенные для собственно подряда вообще и строительного подряда в частности.

Один из таких вопросов связан с материально-техническим обеспечением строительства. В период существования планового хозяйства он приобрел особое значение, поскольку речь шла главным образом о таких материалах и оборудовании, которые централизованно распределялись соответствующими государственными органами. А это означало, что непременным условием заключения договора поставки материальных ресурсов служило наличие выделенных фондов на строительные материалы (оборудование). Для того чтобы устранить возникновение споров о том, на какой из сторон должна лежать обязанность их доставить, соответствующий вопрос был в то время урегулирован Правилами о договорах подряда на капитальное строительство и другими актами, принятыми на правительственном уровне. В частности, Правила о договорах подряда на капитальное строительство 1986 г. устанавливали, что обеспечение строительства материалами и изделиями, необходимыми для выполнения строительно-монтажных работ, предусмотренных договором подряда, составляют обязанность подрядчика за исключением материалов и изделий, обеспечение которыми в соответствии с законодательством возлагается на заказчика.

В настоящее время обязанность предоставить материалы (включая детали, конструкции), а также оборудование может быть возложена договором на любую из сторон. При этом соответствующие условия не относится к числу существенных, поскольку ст. 745 ГК РФ содержит определенную презумпцию на этот счет. Она исходит из того, что материально-техническое обеспечение строительства возлагается в полном объеме на подрядчика.

Таким образом, обязанность подрядчика, о которой идет речь, вступает в действие, когда в договоре вообще отсутствует условие, определяющее, на ком лежит эта обязанность (1), либо включенное в договор соответствующее условие не охватывает всего необходимого для строительства набора материалов и оборудования (2), либо таково решение суда по возникшему между сторонами преддоговорному спору (3).

Одно из условий договора составляет обязанность подрядчика осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой. Техническая документация должна включать объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования. Это позволяет сделать вывод, что именно указанная документация и представляет собой задания заказчика, в соответствии с которым, как указано в общем, определении договора подряда, должен выполнять работы подрядчик. Что же касается сметы, то ею устанавливается стоимость всего объекта и отдельных работ. Смета связана не только с условием о цене, но и о предмете договора. Имеется в виду, что подрядчик должен выполнить все работы, указанные как в техническом задании, так и в смете.

Соответствующая норма (п. 1 ст. 743 ГК РФ) носит диспозитивный характер, допуская в договоре иное: исключение каких-либо из числа указанных в технической документации и смете работ.

Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным.

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика неустойки за просрочку оплаты работ.

В своих возражениях заказчик сослался на ст. 743 ГК РФ, в соответствии с которой подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы согласно технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие требования. В связи с отсутствием технической документации, определяющей предмет договора, или соглашения о ее предоставлении, договор следует считать незаключенным.

Суд удовлетворил иск о взыскании неустойки, так как обязательство не выполнено к установленному сроку.

Суд отклонил доводы заказчика по следующим основаниям. Предмет договора, как следует из ст. 740 ГК РФ, является существенным условием договора, при отсутствии которого он считается незаключенным. В соответствии со ст. 743 ГК РФ техническая документация определяет объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, то есть предмет договора.

В договоре стороны предусмотрели, что обязанностью подрядчика является постройка хозблока из бруса площадью 6 на 8 метров и указана договорная цена этих работ. До заключения договора заказчик был ознакомлен с типовым образцом хозблока, возводимого подрядчиком. Следовательно, это свидетельствовало о том, что сторонами фактически был определен предмет договора.

У сторон не возникло разногласий по этому предмету договора, и они сочли возможным приступить к его исполнению. Заказчик принял результаты работы по акту. Совокупность указанных обстоятельств не дает оснований считать договор незаключенным в связи с отсутствием технической документации П. 5 Положения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51..

Техническая документация подлежит в ряде случаев утверждению компетентным органом. Исключение договором отдельных видов работ, содержащихся в технической документации, возможно только с разрешения того органа, который ее утвердил. В противном случае соответствующее условие договора будет признано ничтожным.

Договор строительного подряда должен предусматривать, среди прочего, какая из сторон и в какой срок обязана представить техническую документацию. В случае если это должен сделать подрядчик, документация подлежит одобрению со стороны заказчика. Договор, по которому предоставление проекта составляет обязанность подрядчика, именуется «проектно-строительным контрактом» Кузнецова Н. Г. Подрядные договоры в инвестиционной деятельности в строительстве Киев, 1993..

Помимо распределения обязанностей по представлению проектно-сметной документации договор должен устанавливать ее состав и содержание. Следовательно, все условия, определяющие, кто и когда должен передать проектно-сметную документацию и каково ее содержание, относятся к числу необходимых, а значит в силу ст. 432 ГК РФ и существенных условий данного договора.

В ходе строительства подрядчик может обнаружить недостатки проекта и сметы, которые влекут за собой необходимость выполнить дополнительные работы. Тогда подрядчик не только вправе, но и обязан сообщить заказчику, с соответствующим обоснованием, какие именно работы не были учтены в проекте и смете. Заказчик, в свою очередь, должен не позднее 10 дней или в иной предусмотренный законом или договором срок сообщить подрядчику о принятом им на этот счет решении. Имеется в виду согласие или, напротив, несогласие с проведением дополнительных работ. Если в течение этого времени ответ не будет получен, на подрядчике лежит обязанность приостановить работы. Все неблагоприятные последствия вынужденного простоя будут возложены на заказчика, которому не удастся доказать, что необходимости в дополнительных работах в действительности не было. Подрядчик, не остановивший в указанных случаях строительство, принимает на себя риск продолжения работ. Это означает, что если он докажет, что действовал в интересах заказчика), промедление могло повлечь гибель объекта и т. п.), то приобретает право требовать оплаты выполненных им дополнительных работ.

Возможны случаи, при которых заказчик согласился на проведение и оплату дополнительных работ, на необходимости которых настаивал сам подрядчик, но последний отказывается их выполнить. Тогда вступает в действие та же ст. 743 ГК РФ. Она предоставляет подрядчику право уклониться от выполнения только таких дополнительных работ, которые не входят в сферу его профессиональной деятельности либо не могут быть им выполнены по иным, не зависящим от него причинам (например, из-за отсутствия материалов или оборудования). При отказе подрядчика от выполнения необходимых работ во всех других случаях заказчик может воспользоваться предоставленным ст. 397 ГК РФ правом в разумный срок исполнить обязательство за счет должника своими силами или поручить выполнение работ третьим лицам за разумную цену. При любом из этих вариантов подрядчик должен возместить заказчику понесенные им расходы и другие убытки.

Проектная документация служит основанием для получения заказчиком разрешения на строительство. Такое разрешение представляет собой документ, которым удостоверяется право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения или сооружения, а также благоустройство территории (п. 1 ст. 62 Гражданского кодекса). Разрешение, о котором идет речь, необходимо для застройки земельного участка, строительства, благоустройства территории. Оно не требуется, если работы по строительству и реконструкции не затрагивают конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, которые необходимы для организации строительных работ.

Возможность осуществлять строительство, подтвержденная разрешением, переходит к другим лицам вместе с отчуждением права собственности на соответствующий объект. Так, к лицу, которое приобрело незавершенный строительством объект, на которое было получено разрешение, переходит и право завершить постройку.

Возможны ситуации, при которых заказчик по каким-либо причинам сочтет необходимым изменить техническую документацию. Соответствующее решение по общему правилу может затронуть интересы подрядчика. Поэтому предусмотрен ряд ограничений в праве заказчика, менять проектную документацию. Такие изменения признаются обязательными для подрядчика, если связанные с этим дополнительные работы относительно невелики по размеру - не более 10% указанной в общей смете стоимости работ (общего объема подлежащего выполнению строительства) и не меняют характера работ, которые предусматривались в договоре. Изменение технической документации по требованию заказчика за указанными пределами возможно только с согласия подрядчика и требует согласования дополнительной сметы (п. 1 ст. 744 ГК РФ). Объем дополнительных работ влияет лишь на необходимость получения согласия подрядчика, но не обязанность оплаты самих работ. Имеется в виду, что оплачивать дополнительные работы необходимо дополнительно от их объема.

Изменение технической документации может последовать при определенных условиях и по требованию подрядчика. Так бывает прежде всего в случаях, предусмотренных в п. 3 ст. 744 ГК РФ: по причинам, не зависящим от подрядчика, стоимость работ превысила смету более чем на 10%. Поскольку в соответствующей норме есть прямая ссылка к ст. 450 ГК РФ, это означает, что при отсутствии согласия на превышения сметы со стороны заказчика подрядчик вправе требовать ее изменения и тем самым договора в суде. Отсылка к ст. 450 ГК РФ не исключает одновременно и возможности для подрядчика требовать изменения договора в объеме и более 10% при наличии ситуации, предусмотренной в ст. 451 ГК РФ, т. е. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа).

В указанном случае действует включенное в п. 4 ст. 451 ГК РФ дополнительное условие, которое необходимо для изменения договора. Имеется в виду ситуация, при которой расторжение договора противоречило бы общественным интересам либо повлекло для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Предусмотрен и еще одни случай, при котором подрядчик имеет право требовать дополнительной оплаты. Речь идет о «разумных расходах», которые понесены заказчиком с установлением и устранением дефектов в технической документации. При применении соответствующей нормы следует иметь в виду и действие содержащегося в п. 3 ст. 10 ГК РФ. Имеется в виду, что если закон, как это имеет место в данном случае, ставит защиту гражданских прав в зависимость от их разумного осуществления, разумность действий соответствующего лица (в данном случае подрядчика) предполагается. Следовательно, для освобождения себя от обязанности оплачивать дополнительно понесенные расходы заказчик должен доказать неразумность действий его контрагента - подрядчика. Применение приведенной в п. 4 ст. 744 ГК РФ нормы возможно только в случаях, когда необходимость нести соответствующие расходы возникла не по вине подрядчика.

Стороны имеют возможность согласовать вопросы, относящиеся к размеру предоставляемого для строительства земельного участка, его состояния и срокам передачи. И только тогда, когда в договоре отсутствует указание на этот счет, вступает в действие соответствующая норма ГК, в силу которой площадь и состояние земельного участка, а естественно, и дата его предоставления должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок (п. 1 ст. 747). Действовавшие в разное время Правила о договорах подряда на капитальное строительство возлагали на заказчика обязанность создать геодезическую разбивочную основу для строительства. При этом до начала выполнения строительно-монтажных работ заказчик должен был передать генеральному подрядчику по акту в согласованные с ним сроки техническую документацию на закрепленные территории строительства, пункты и знаки освидетельствования их в натуре. Теперь такая обязанность может возникнуть только из договора.

Правила о договорах подряда ни капитальное строительство содержали достаточно широкий круг услуг, предоставляемых заказчиком подрядчику. Нормы на этот счет носили обычно императивный характер. Таким образом. Если даже прилагаемые к генеральному и годовому подрядному договору «особые условия» и не содержали на этот счет никаких указаний, обязанность заказчика предоставлять услуги в соответствующем объеме действовала.

Среди прочих имелась в виду обязанность заказчика по требованию подрядчика передавать ему на условиях аренды здания и сооружения, которые числятся в составе основных фондов заказчика и могут использоваться для нужд строительства, а также предоставлять возможность пользоваться услугами своих мастерских и других подсобных производств, при недостаточности жилищного фонда у подрядчика предоставлять ему (имея в виду потребности и субподрядчика) жилое помещение в своих домах на период строительства, обслуживать работников подрядных организаций столовыми, медицинскими пунктами и др.

С учетом существующей в стране новой экономической конъюнктуры ГК РФ ограничился приведением примерного перечня подобных услуг. Речь идет о предоставлении необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечении транспортировки грузов, оборудования и материалов, прибывающих в адрес подрядчика, временной подводке сетей энергоснабжения, водо- и паропровода. Одновременно указано на то, что эти и все другие услуги заказчик обязан оказывать только в случаях и в порядке, которые предусмотрены договором (п. 2 ст. 747 ГК РФ). Отсутствие в договоре соответствующих указаний по общему правилу означает, что рассматриваемая обязанность на заказчика не возлагается. Однако подрядчик может доказать, что своим бездействием (неоказанием необходимых услуг, в том числе и не предусмотренных договором) заказчик создал невозможность исполнения обязанностей подрядчиком.

Учитывая, что нормы, включенные в ст. 747 ГК РФ, являются факультативными, контрагенты и, прежде всего - подрядчик как сторона, которой предоставляются услуги, должны обеспечить в необходимых случаях включение такого рода условий в договор. Единственное исключение из общего факультативного характера норм ст. 747 ГК составляет та из них, в которой закреплено одно из основных обязательств заказчика - предоставить земельный участок для строительства. В последнем случае соответствующая норма является диспозитивной и, следовательно, способной восполнить пробел, образовавшийся в связи с отсутствием в договоре указаний относительно времени, размеров и состояния предоставляемого земельного участка. Если стороны не включат в договор соответствующих условий по всем этим вопросам, будет действовать правило, по которому земельный участок должен предоставляться таким образом, чтобы было обеспечено своевременное начало работ, а размеры и состояние участка обеспечивали нормальное ведение работ и завершение их в срок.

Среди иных услуг заказчика в договорах нередко выделяются и такие, как предоставление вспомогательной рабочей силы, помощь при испытании, которое предшествует сдаче объекта, и др.

Статья 747 ГК РФ, посвященная соответствующим обязательствам, не совсем удачно именует их «дополнительными обязанностями». В действительности они целиком укладываются в обязанность «создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ» и тем самым полностью корреспондируют одному из конституирующих договор строительного подряда и по этой причине вошедшего в легальное определение договора и его признаков. Уже по этой причине непредставление услуг, о которых идет речь в ст. 747 ГК РФ, может расцениваться как неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком встречных обязанностей по договору и соответственно служить основанием для применения ст. 719 ГК РФ. Имеется в виду предусмотренное право подрядчика приостановить исполнение своего обязательства (в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ, к которой отсылает ст. 719 ГК РФ, исполнение обязательства может последовать в полном объеме или в части, соответствующей не предоставленному исполнению) либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

В связи с необходимостью предоставления заказчиком определенных услуг возникает вопрос о распределении связанных с этим расходов. Действующее на этот счет правило (п. 3 ст. 747 ГК РФ), которое посвящено необходимости компенсировать расходы заказчику, предусматривает возникновение этой обязанности только в случаях и в порядке, предусмотренных договором. Следовательно, при отсутствии иного в договоре заказчик не вправе требовать возмещение расходов, понесенных по этой причине. Очевидно, в данном случае следует принимать во внимание и то, значатся ли соответствующие расходы в смете. При положительном решении этого вопроса сумма, составляющая стоимость услуг по смете, подлежит уплате подрядчику, если только это не приведет к неосновательному его обогащению.

Аналогичная презумпция действует и применительно и к предоставлению земельного участка под строительную площадку. Имеются в виду расходы по подготовке земельной площадки к строительству. Заказчик обязан возместить подрядчику указанные расходы только при условии, если соответствующие суммы отражены в смете.

Обязанности по страхованию. Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках ст. 742 ГК РФ.

Обязанность застраховать определенные риски может быть возложена и на заказчика и на подрядчика.

Следовательно, прежде всего, стороны могут застраховать риск случайного уничтожения или повреждения материалов, оборудования и самого объекта строительства. Кроме того, может быть застрахована ответственность за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в ходе строительства.

Страхователем по договору будет та сторона, которая несет риск случайного уничтожения или повреждения соответствующего имущества либо несет ответственность за причинение вреда жизни, здоровью, имуществу третьих лиц. Вместе с тем, определенную заинтересованность в страховании того или иного объекта может иметь и другая сторона. Например, при страховании риска случайной гибели объекта строительства страхователем выступает подрядчик. При наступлении страхового случая он несет потери только в размере выплаченной им страховой премии. Но и заказчик получает реальные гарантии возмещения ему убытков, связанных с неисполнением договора.

Страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая п.2 ст.742 ГК РФ.

Обязанности по обеспечению охраны. Строительство обычно идет довольно долго. Поэтому нужно обеспечить охрану самого объекта строительства, материалов и оборудования.

Как правило, этим занимается подрядчик, даже если заказчик принял и оплатил отдельные этапы работы. Но чтобы избежать споров, сторонам необходимо предусмотреть в самом договоре все необходимые охранные мероприятия, а также размер компенсации подрядчика.

Право заказчика на контроль и надзор за ходом исполнения договора строительного подряда. Статья 748 Гражданского кодекса РФ предусматривает широкие права заказчика по контролю и надзору за действиями подрядчика, в том числе возможность проверить ход работ и их качество, а также соблюдение графика работ.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика п.1 ст.748 ГК РФ.

При этом вопрос, какие указания заказчика являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика, ГК не решен. В любом случае, если подрядчик отказался исполнять условия заказчика, считая их вмешательством в свою оперативно-хозяйственную деятельность, он принимает на себя соответствующий риск. В соответствии со ст.716 ГК РФ он обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при наличии возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы. В этом случае ответственность за неблагоприятные последствия выполнения указаний заказчика о способе исполнения работы, если заказчик их не изменит, ложится на заказчика, а подрядчик будет вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.

Пункт 4, ст. 748 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, только в случаях, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор, возложена на заказчика законом.

Следует отметить, что в силу принципа свободы договора (ст.1, 421 ГК РФ) обязанность осуществлять контроль и надзор за выполнением работ может быть возложена на заказчика не только законом, но и договором, причем стороны вправе предусмотреть в договоре также и иные последствия нарушения заказчиком этой обязанности. Комментарии к ГК РФ А.Б. Борисов, Москва, Книжный мир, 2002 г.

При осуществлении строительства необходимо соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ). Указанная обязанность возлагается на подрядчика, и, следовательно, ответственность за ее нарушение падает на него. Необходимо иметь в виду и действие ст. 1095 ГК РФ, которая устанавливает, что в случае, когда вред причинен жизни, здоровью и имуществу гражданина либо имуществу юридического лица, отвечает перед потерпевшим тот, кто выполнял работу, а не тот, в чьих интересах он действовал (заказчик). Ответственность, о которой идет речь, относится к категории повышенной. Имеется в виду, что она наступает независимо от вины подрядчика. А потому для возмещения вреда достаточно доказать, что действия подрядчика были неправомерными. Один из таких случаев выделен в упомянутой ст. 751 ГК РФ. Речь идет о запрещении подрядчику использовать в ходе осуществления работ материалы и оборудование, предоставленные заказчиком, или выполнять такие его указания, которые могут привести к нарушению обязательных требований, относящихся к охране окружающей среды и безопасности строительных работ.

Учитывая возможные неблагоприятные последствия для среды обитания нарушения определенных правил при строительстве Законом от 23 ноября 1995 г. «Об экологической экспертизе» СЗ РФ. - 1995. - № 48. - Ст. 4556. установлены случаи, при которых такая экспертиза является обязательной. Объектами государственной экологической экспертизы уровня субъектов Федерации являются технико-экономические обоснования и проекты строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, консервации и ликвидации организаций и иных объектов хозяйственной деятельности независимо от их сметной стоимости, ведомственной принадлежности и форм собственности, расположенных на территории соответствующего субъекта Федерации. Исключения составляют объекты хозяйственной деятельности, находящиеся в ведении РФ, в том числе материалы по созданию гражданами или юридическими лицами РФ с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц организаций, объем иностранных инвестиций, в которые тоже не превышает установленной суммы.

Объединение в одной статье ГК РФ норм, посвященных охране окружающей среды и безопасности строительных работ, объясняется отчасти тем, что в обоих случаях речь идет об ответственности в виде возмещения причиненного противоправными действиями вреда, т. е. о деликтах. Применительно к первой ситуации специальной нормой служат статьи Федерального закона «Об охране окружающей среды» СЗ РФ. - 2002. - № 2. - Ст. 133. от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ. Этот Закон, в частности, предусмотрел основания, случаи возникновения обязанности возместить вред, который был причинен экологическим правонарушением. При второй ситуации применению подлежит норма. Гл. 59 ГК РФ («Обязательства вследствие причинения вреда»). Имеется в виду, что в силу ст. 1079 ГК РФ строительная и иная, связанная с нею деятельность расценивается как такая, которая создает повышенную опасность для окружающих, а потому ответственность в подобных случаях должен нести владелец источника повышенной опасности. Такую деятельность подрядчик и соответственно субподрядчик осуществляет от собственного имени. По этой причине они сами несут ответственность непосредственно перед потерпевшим. И лишь в виде исключения возможны случаи, при которых именно действия заказчика в рамках строительной деятельности влекут за собой применение ст. 1079 ГК РФ. Кроме того, возможно наступление регрессной ответственности заказчика перед подрядчиком. Примером служит случай, когда причинен вред при выполнении строительных работ прохожему. Несущий перед потерпевшим ответственность подрядчик может впоследствии потребовать возмещения понесенных им по указанной причине расходов, если окажется, что это связано с недостатками оборудования, переданного подрядчику заказчиком и скрытых последним.

Консервация объекта строительства. В ст. 752 ГК РФ предусмотрены основания и последствия консервации строительства. Основанием служит любая причина, которая не зависит от сторон (различного рода стихийные бедствия, не выделение инвестиций и др.). Во всех таких случаях, по решению одной из сторон и независимо от воли подрядчика, работы приостанавливаются, а объект строительства консервируется. Норма, посвященная последствиям консервации, носит императивный характер. Она возлагает на заказчика обязанность оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, которые вызваны необходимостью прекращения работ и консервации строительства, с одновременным зачетом выгод, полученных вследствие прекращения работ. Например, если в связи с изменением экономической конъюнктуры подрядчик смог заключить договоры с другими заказчиками на более выгодных условиях. Консервация обычно оформляется специальным соглашением сторон. При этом может оказаться целесообразным, среди прочего, закрепить обязанность подрядчика после отмены консервации возобновить договор на прежних или иных условиях. Все то, о чем шла речь применительно к консервации объекта, распространяется и на случаи консервации его частей.

В заключение этого раздела мы классифицируем права и обязанности подрядчика, а также заказчика.

1). Обязанности и права подрядчика:

- обязанность подрядчика выполнить работы в соответствии с технической документацией и сметой;

- обязанность подрядчика обеспечить строительство материалами и оборудованием (норма диспозитивна);

- обязанность по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ;

- обязанности по обеспечению охраны;

- обязанность по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ;

-обязанности по страхованию, если данное обязательство предусмотрено договором;

- право на оплату выполненной работы.

2). Обязанности и права заказчика:

- обязанность предоставить техническую документацию;

- обязанность заказчика оказать подрядчику дополнительных услуг;

- обязанность предоставить земельный участок под строительство;

- обязанность по страхованию, если это установлено договором;

- право заказчика на контроль и надзор за ходом исполнения договора строительного подряда;

- обязанность заказчика уплатить обусловленную цену.

2.2 Сдача и приемка работ

Статья 753 ГК РФ подробно регулирует два связанных между собой действия: сдачу результата работ подрядчиком и приемку работы заказчиком. Возникающие по этому поводу обязанности сторон носят различный характер. Прежде всего, установлена необходимость для заказчика немедленно после получения сообщения подрядчика о готовности к сдаче результата работы или соответствующего ее этапа (последний случай должен быть специально оговорен в договоре) приступить к приемке, и если приемка результата работ задержится по вине заказчика, отвечать за это придется ему. Во всяком случае, подрядчик освобождается от ответственности за возникшую по причинам, зависящим от заказчика, просрочку в сдаче работ. Организация и осуществление приемки результата работ, если иное не предусмотрено договором, составляют обязанность заказчика и исполнить ее он должен за свой счет. К участию в приемке необходимо привлечь, если об этом существуют прямые указания в законе или в ином правовом акте представителей государственных органов или органов местного самоуправления. Имеются в виду органы, в компетенцию которых входит контроль за соответствующими работами (объектами).

Особо выделены последствия принятия отдельного этапа работы. Риск случайной гибели или повреждения результата работ переходит на заказчика. Следовательно, подрядчик будет нести в подобных случаях ответственность только при условии, если доказана его в том вина.

Законом или договором может быть предусмотрена либо из характера работ вытекает необходимость предварительных испытаний результата выполненных работ. В указанных случаях приемка работ допускается только при условии, если результат испытаний окажется положительным.

Заказчику предоставляется право отказаться от приемки результата работ, если будут обнаружены такие недостатки, которые исключают возможность использования его для цели, указанной в договоре. Следует отметить, что если «Общие положения о подряде» ограничиваются указанием на обязанность заказчика принимать результат работ в установленные договором сроки, то при строительном подряде речь идет о необходимости приступить к приемке немедленно. С учетом большой сложности приемки строительных работ оговорена обязанность, как правило, именно заказчика организовать и осуществлять приемку их результата. При этом стороны не лишены права решить вопрос об организации работ и по-иному.

Сдача и приемка работ оформляется актом, который должны подписать оба контрагента. Однако возможна ситуация, при которой одна из сторон отказывается от этого. Тогда акт подписывается другим контрагентом. Следует отметить, что ГК РФ (п. 3 ст. 753) изменил отношение к актам, составленным при исполнении договора строительного подряда, и теперь требование, по которому акт должен быть подписан обеими сторонами, в договоре строительного подряда определенным образом смягчено. Кодекс считает односторонний акт имеющим юридическую силу во всех случаях, если только суд, которому придется впоследствии рассматривать дело, признает мотивы отказа соответствующей стороны от подписания акта необоснованными.

Принятие работы возможно как после полного ее завершения, так и по окончании отдельных ее этапов.

Специально предусмотрены основания, по которым заказчик вправе уклониться от приемки: если обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результат работы для цели, которая указана в договоре, и к тому же ни подрядчик, ни сам заказчик устранить недостатки не могут. Под невозможностью устранить недостатки заказчиком подразумеваются случаи, когда не только он сам или подрядчик не могут произвести соответствующие работы, но и те, при которых ему не удается найти третью сторону, готовую принять на себя устранение недостатков.

2.3 Возникновение права собственности на объект строительства

Строительный подряд - это договор длительного исполнения, особую актуальность приобретает вопрос о том, кто является собственником результата работ в период действия договора и когда возникает у заказчика право осуществлять в отношении результата договора строительного подряда весь комплекс правомочий собственника.

Статья 740 ГК РФ определяет договор подряда как договор, направленный на достижение конкретного результата в виде создания объекта недвижимости. В силу п. 2 ст. 703 ГК РФ, «по договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику». Однако чтобы передать право, нужно им обладать. Это прямо вытекает из общего принципа, в силу которого «никто не может передать другому больше прав, чем он сам имеет».

Из самой природы подряда вытекает, что собственником вновь созданной вещи до ее передачи по общему правилу признается именно подрядчик. Из этого, в частности, следует, что по долгам подрядчика объектом взыскания может стать и вещь, которую он изготовляет по договору с заказчиком. При этом не имеет значения, оплатил ли заказчик стоимость вещи, либо нет. Разумеется, в указанных случаях обращение третьим лицом взыскания на изготовленную вещь по долгам подрядчика не лишает заказчика права требовать от подрядчика возмещения понесенных в этой связи убытков, включая уже оплаченную к этому времени стоимость работ. Точно так же с момента передачи заказчику изготовленной вещи она может стать объектом взыскания по его, заказчика, долгам независимо от того, оплатил ли он полностью или только частично стоимость изготовленной вещи.

Приведенное положение о праве собственности на изготовленную вещь имеются исключения.

В силу ст. 131 ГК РФ, недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. При этом ст. 219 ГК РФ особо выделяет то обстоятельство, что «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации». Для зданий и сооружений, относящихся к числу недвижимости «по ее природе», т. е. объектов, «прочно связанных с землей» (ст. 130 ГК РФ), вопросы права собственности на них неразрывно связаны с правом собственности или иным правом на землю. В результате возникает весьма сложная проблема применительно к незавершенному строительству: его собственником не могут признаваться ни сам подрядчик, поскольку он не обладает правами на земельный участок под зданием (сооружением), ни заказчик - из-за того, что надлежит решить вопрос о надлежащем оформлении прав на вновь выстроенное здание (сооружение). Необходимость определить, кому же принадлежит то, что представляет собой незавершенное строительство, может возникнуть, в частности, в связи с обращением взыскания по долгам стороны в договоре подряда, установлением возможности залога или отчуждения соответствующего имущества и т. п. Примером может служить случай, когда покупатель приобрел у продавца здание, которое к моменту продажи имело только фундамент и стены. Суд, который рассматривал спор по поводу квалификации этого договора, признал его действительным, несмотря на отсутствие регистрации предмета договора. В качестве основания для подобного решения была названа ст. 129 ГК РФ с содержащимся в ней указанием на свободу оборота Вестник ВАС РФ. 1998. №1., что, очевидно, нельзя было считать достаточно убедительным аргументом.

На наш взгляд, при решении вопроса об оборотоспособности незавершенного строительства следует все же учитывать, что оно как таковое, ничем в этом смысле не отличается от строительства завершенного, относится к недвижимости. В этом смысле стены и фундамент, как и здание в целом, в равной мере - недвижимость, если только они не реализуются на снос.

На протяжении ряда лет вопрос о правовом режиме объектов незавершенного строительства носил дискуссионный характер. Пробелы в законодательстве, несовершенство юридической доктрины применительно к объектам незавершенного строительства -- все это негативно сказывалось на стабильности гражданского оборота. Количество споров в отношении объектов незавершенного строительства неуклонно росло, а законодатель не предпринимал шагов для устранения возникающих противоречий. При рассмотрении споров суды фактически были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.

Здесь особую роль имеет момент возникновения объекта незавершенного строительства имеет так как является точкой отсчета, определяющей применение к абстрактному объекту права конкретных правовых норм.

Для решения вопроса о праве на незавершенное строительство, как вытекает из п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Вестник ВАС РФ. 1998. № 10., ключевое значение имеет момент, в который определяется судьба незавершенного строительства.

С этой точки зрения в некотором уточнении нуждается содержащееся в п. 16 Пленума, о котором идет речь, указания на то, что не завершенные строительством объекты становятся недвижимостью только с момента, когда они перестают быть «предметом действующего договора строительного подряда». Данное высказывание Пленума противоречит ст.130 ГК РФ, незавершенный объект строительства можно признать недвижимостью, когда он является предметом договора строительного подряда, т.к. объект уже на данном этапе прочно связан с землей.

Существует несколько точек зрения на то, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства:

1) получение разрешения на строительство и прав на земельный участок;

2) прекращение договора строительного подряда в отношении данного объекта;

3) консервация строительства;

4) соответствие объекта определенным количественным нормативам (например, степени готовности);

5) приобретение объектом свойств недвижимой вещи;

6) государственная регистрация объекта незавершенного строительства и права собственности на него.

Необходимо признать, что точка зрения о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда следует считать моментом возникновения объекта незавершенного строительства, получила широкое распространение в российской цивилистике. Данная точка зрения нашла свое отражение в трудах целого ряда цивилистов (В. В. Витрянского, П. В. Скибы, И. А. Алещева и др.). Ее основу составляет тезис о том, что при наличии договора строительного подряда отношения между подрядчиком и заказчиком регулируются исключительно нормами обязательственного права. При этом естественным свойствам объекта незавершенного строительства как вещи не придается правового значения.

Обращаясь к анализу судебной практики, следует отметить, что позиция судов по данному вопросу вызывает возражения. При разрешении споров суды делают вывод о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда, заключенного в отношении объекта незавершенного строительства, имеет существенное значение для существования его как объекта гражданских прав, то есть подлежит оценке как момент возникновения в качестве самостоятельного объекта права. При этом объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, также признаются «объектами незавершенного строительства», но имеющими другой правовой режим как некой совокупности обязательственных прав. Таким образом, при таком подходе сохраняется противоречие, отмеченное ранее: в рамках одного правового понятия оказываются объединенными два вида объектов, обладающих различными естественными свойствами и правовым режимом.

При этом применяется юридическая фикция, устанавливающая, что объект незавершенного строительства не обладает свойствами вещи до момента прекращения договора строительного подряда. Возникает вопрос о целесообразности и допустимости подобной фикции.

При ответе на этот вопрос особую роль приобретает процесс преобразования строительных материалов в объект незавершенного строительства. Очевидно, что существует определенный временной промежуток между использованием строительных материалов в процессе строительства и прекращением договора подряда. Если исходить из анализируемой точки зрения, то строительные материалы неким таинственным образом растворяются в пространстве, утрачивая свой вещный характер, а через определенный период неожиданно обретают иное бытие в качестве неотъемлемой составляющей результата работ по договору строительного подряда. При этом ранее уже был сделан вывод о том, что в процессе строительства происходит переработка строительных материалов, которые утрачивают свой статус самостоятельных движимых вещей и становятся неотъемлемой частью единого объекта незавершенного строительства, который по своим естественным свойствам подлежит признанию недвижимой вещью. Иными словами, применение данной юридической фикции порождает невозможность правового урегулирования вопросов о преобразовании строительных материалов в объект незавершенного строительства, что позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости в ее использовании.

Наличие действующего договора подряда не оказывает влияния на объективные свойства объекта незавершенного строительства как вещи и на его существование как самостоятельного объекта права. Следовательно, данный юридический факт не имеет правового значения при анализе вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства.

Говоря об объективной оценке свойств объекта строительства отметим, что одним из критериев подобной оценки может быть «степень готовности объекта». Однако степень готовности объекта сама по себе не отражает каких-либо существенных характеристик объекта незавершенного строительства. Есть ли разница в характере объективных свойств объекта при степени его готовности в 5 процентов или 30 процентов? Степень готовности объекта относится к описательным характеристикам, которым не придается значения при решении вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства Таким образом, если «степень готовности» следует относить к описательным характеристикам, то какой же юридический факт должен быть признан моментом возникновения объекта незавершенного строительства? Полагаем, что таким фактом следует признать приобретение объектом свойств недвижимой вещи.

Как справедливо отметил М. И. Брагинский: «На наш взгляд, при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это, прежде всего, не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей».

Рассмотрим аргументы, свидетельствующие об обоснованности данного вывода. Во-первых, приобретение объектом свойств недвижимой вещи означает возникновение нового самостоятельного объекта права, в рамках которого составляющие его части (строительные материалы) утратили самостоятельный характер существования. Во-вторых, если объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения свойств недвижимости, то он существует только в качестве объекта недвижимого имущества, то есть устраняется двойственный характер правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющий основу большинства споров, возникающих по их поводу. В-третьих, подобный подход в полной мере отражает включение законодателем объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, предусмотренный статьей 130 ГК РФ.

Подводя общий итог, необходимо признать, что наиболее обоснованным представляется вывод о том, что объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения им свойств недвижимого имущества.

В то же время отметим, что упорное нежелание законодателя ввести на уровне закона понятие объекта незавершенного строительства приводит к тому, что даже внесенные в статью 130 ГК РФ изменения нельзя оценивать как предпосылку к существенному изменению сложившейся судебной практики.

Вместе с тем в постановлении говорится о необходимости разделения на две стадии строительства - в течение действия договора и после его прекращения.

Ответ на вопрос о том, кто обладает правом на незавершенный объект на время действия подрядного договора, содержится в ст.4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации»: такие объекты до их приемки и оплаты являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса (инвесторов, заказчиков, подрядчиков).

В соответствии с «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 24 января 2000 г. № 51, право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке. Право собственности на объект недвижимости, не завершенное строительство, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Информационное письмо ВАС от 16 февраля 2001г. № 59). Данный п.16 Обзора не соответствует ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании двух условий: