Договор аренды зданий и сооружений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Министерства образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

“Пермский государственный университет”

Договор аренды зданий и сооружений

Пермь 2007

Оглавление

договор аренда правовой нежилой помещение

Введение

Глава 1. Общие положения договора аренды зданий (сооружений)

1.1 Понятие договора аренды зданий (сооружений)

1.2 Стороны договора аренды здания (сооружения)

1.3 Форма договора аренды здания (сооружения)

1.4 Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

1.5 Существенные условия договора аренды здания (сооружения)

Глава 2. Содержание договора аренды зданий (сооружений)

2.1 Обязанности арендодателя по договору аренды зданий (сооружений)

2.2 Обязанности арендатора по договору аренды зданий (сооружений)

2.3 Исполнение договора аренды зданий (сооружений)

Заключение

Библиографический список

Введение

Актуальность темы. С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот зданий, сооружений и нежилых помещений. Они пользуются высоким спросом и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Договор аренды зданий (сооружений) традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями.

Уникальность аренды состоит в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, гармонизирует экономические отношения там, где жесткая конструкция права собственности не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами. Цель договора аренды зданий (сооружений) - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Арендодатель с помощью передачи здания (сооружения) в аренду реализует свои интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него производственных фондов. Заинтересованность арендатора состоит в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением здания в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных и иных целей. Действительно, обычно арендатором по данному договору являются юридические лица или предприниматели, они редко являются собственниками зданий, в которых расположены их офисы, склады и т. д., так как пока не располагают достаточными средствами. Заключение договора аренды зданий (сооружения) в таких ситуациях является единственно правильным решением. Таким образом, данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой деятельности, поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране. Поэтому аренда зданий (сооружений) была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса.

Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, имеются пробелы в их регулировании. Немало споров связано с государственной регистрацией договоров аренды зданий (сооружений), особенно заключенных на срок менее года. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота.

Все перечисленное обуславливает необходимость определить сегодняшнее место договора аренды зданий (сооружений) в системе договоров и внести необходимые коррективы в законодательство. Все это подтверждает актуальность детального исследования правового регулирования отношений по аренде зданий (сооружений) для отечественной юридической науки, законодательного регулирования данных отношений, хозяйственной практики.

Степень исследованности темы. Сферу правового регулирования аренды зданий (сооружений) в настоящее время следует признать достаточно разработанной в правовой науке, включая прикладной аспект.

Среди ученых, исследовавших в последнее время проблемы договора аренды зданий (сооружений) следует назвать: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.В. Ерш, Б.Д. Завидов, М.И. Иноземцева, Е.Б. Козлова, О.М. Козырь, М.И. Митенкова, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, К. Скловский, Е.А. Суханов, Н.А. Сыродоев, Ю.К. Толстой, О.В. Чумакова. О степени прикладной разработки свидетельствует большое количество комментариев (А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, О.Н. Садиков, А.Ю. Кабалкин, Т.Е. Абова). Разумеется, подобная довольно широкая научная и прикладная разработка правовой сферы договора аренды зданий (сооружений) не исключает дальнейших научных исследований правовой области с учетом изменяющегося законодательства, а также практики его применения. Проблема правового регулирования договора аренды зданий (сооружений) разрабатывалась дореволюционной и советской наукой. К ней обращались Д.И. Мейер, О.С. Иоффе, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и др.

Однако изменяющиеся экономические условия, практическое обновление законодательного массива создают основу для продолжения детальных научных исследований правовой сферы договора аренды зданий (сооружений). Конечно, такой научный анализ должен опираться на ранее существовавший опыт правовой регламентации, а также на ранее проведенные учеными-цивилистами научные работы в данной области.

Цель и задачи. Целью дипломной работы является рассмотрение теоретических аспектов договора аренды зданий (сооружений) и его практического применения, анализ судебной практики и разработка предложений по совершенствованию законодательства в данной сфере.

Для достижения указанной цели ставятся задачи исследования: проанализировать понятие договора аренды здания (сооружения); рассмотреть субъектный состав и существенные условия договора аренды зданий (сооружений); рассмотреть проблемы, связанные с формой и государственной регистрацией договора аренды зданий (сооружений); раскрыть содержание договора аренды зданий (сооружений); рассмотреть материалы судебно-арбитражной практики.

Методы исследования. При написании дипломной работы использовались общенаучные методы, включая диалектический прием выделения ключевых моментов развития (для оценки тенденций формирования законодательства об аренде зданий и сооружений), общелогические методы, в том числе анализ, синтез, индукция, дедукция. В числе частноправовых методов применялись формально-правовой метод, исторический и сравнительно-правовой метод (при выяснении особенностей развития законодательства об аренде зданий и сооружений).

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

В первой главе раскрываются общие положения о договоре аренды зданий (сооружений): понятие договора, субъектный состав, существенные условия, форма и государственная регистрация данного договора, а также судебная практика по этим вопросам.

Во второй главе рассматривается содержание договора аренды зданий (сооружений), раскрываются основные обязанности сторон и их исполнение, анализируется судебная практика.

Судебная практика. При написании дипломной работы использовалась практика рассмотрения споров Президиумом Высшего Арбитражного суда, Федеральными арбитражными судами округов. Особое внимание было уделено неопубликованной практике рассмотрения споров арбитражным судом Пермского края, собранной лично автором при прохождении преддипломной практики.

Имеется публикация по теме “Проблема соотношения и разграничения понятий здание, сооружение и нежилое помещение как объектов аренды недвижимости” // Актуальные вопросы цивилистики: Материалы студенческой научной конференции (апрель 2005., Пермь) / Перм. ун-т. Пермь, 2005. Вып. 2. С. 50.

Глава 1. Общие положения договора аренды зданий (сооружений)

1.1 Понятие договора аренды здания (сооружения)

Договор аренды является сегодня в России наиболее распространенным договором, заключаемый в отношении недвижимого имущества. Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование.

В предшествующие десятилетия едва ли возможно было говорить о специальном законодательном регулировании аренды недвижимости, поскольку недвижимое имущество находилось в гражданском обороте в весьма ограниченных пределах, а сама категория недвижимого имущества была исключена из законодательства. ГК РСФСР 1922 года Гражданский кодекс РСФСР от 11 ноября 1922 // СУ РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904. исходил из необходимости существования специальных правил в отношении найма таких недвижимостей, как предприятие. Однако в последующем эта законодательная традиция не была поддержана. И хотя в ГК РСФСР 1964 года Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407. существовали отдельные специальные правила в отношении имущественного найма строений и нежилых помещений, однако вряд ли возможно выделить их в качестве особой разновидности имущественного найма. Принятые в перестроечную эпоху союзные основы законодательства об аренде Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481. имели целью регулирование найма имущества (в том числе и недвижимого), которое использовалось арендатором для хозяйственной деятельности. Специального регулирования договоров аренды недвижимости как аренды особых объектов они не содержали. Подобное регулирование сформировалось лишь с принятием ГК РФ Гражданский кодекс РФ (часть 2) от 26 января 1996 № 14-ФЗ (ред. 26.01.2007) // СЗ 29.01.96. № 5. Ст. 410.. Это объясняется тем, что здания и сооружения наделены незаменимыми индивидуальными свойствами, в сохранении которых состоит юридическая и социальная ценность аренды, обеспечиваемая механизмом аренды зданий и сооружений Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2006. № 12. С. 102..

В статье 650 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или временное пользование арендатору здание или сооружение.

Специальный характер регулирования договора аренды здания (сооружения) определяется характером его предмета. Данные правоотношения регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 главы 34 ГК РФ, при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенных в общих положениях об аренде (§ 1 глава 34 ГК РФ), и только при их отсутствии - иными общими положениями об аренде. В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Аренда зданий (сооружений) сформулирована в ГК РФ как вид аренды. Это означает, что рассматриваемое обязательство, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, во-вторых, имеет свои отличительные качества, обусловившие специфику правового регулирования.

Принадлежность аренды зданий (сооружений) к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Обращает на себя внимание также то, что арендатор наделяется не только правом пользования полученным имуществом, ему, по общему правилу, принадлежит и право владения, то есть он становится титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить имущество в пользование (собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями) Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 11. С. 26., также Витрянский В.В. Договор аренды // Закон. 2000. № 11. C. 14..

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов. Имеется в виду предоставление арендатору вещно-правовых способов защиты (право на предъявление виндикационного и негаторного иска). Наделение арендатора таким статусом позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования права следования, в соответствии с которым переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ООО “ТК Велби”, Проспект, 2006. С. 152., также Сарнаков И. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и его основные положения // Юрист. 2006. № 4. С. 23.. Думается, однако, что все это представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования данного договора, который в целом все-таки сохраняет свою обязательственно-правовую природу. Правоотношение, порождаемое договором аренды, носит на абсолютный, а относительный характер; основное его содержание - права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам Витрянский В.В. Договор аренды // Закон. 2000. № 11. С. 15..

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды здания (сооружения) относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагмитическим) договорам.

Договор является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора арендодателем.

Хотя определение договора не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. 2005. № 3. С. 35.. Более того, статья 651 ГК РФ указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием.

Договор аренды здания (сооружения) является двусторонним, так как каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны. Более того, в договоре имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор является синаллагматическим.

Данный договор выделен в отдельный вид аренды в связи с особенностями передаваемого имущества - здания и сооружения.

ГК РФ не делает различия в правовом регулировании зданий и сооружений. Не существует также их легального определения. В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий “здание” и “сооружение” и выделить их основные отличия. Так, по мнению О.Н. Садикова, “здания и сооружения отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации” Гражданское право России. Часть 2: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юрист, 2004. С. 219.. Такая неподвижность является условной, но и в этом случае идет речь о том “что прочно связано с землей” Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Хозяйство и право. 1998. № 8. С. 91., то есть “с землей вообще, а не с конкретным участком” Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2004. С. 185..

Сооружения являются объектами чисто технического инженерного назначения (нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, мосты и другие сооружения, фундаментально связанные с землей) Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2006. № 2. С. 100-101..

По мнению некоторых авторов, разграничить эти понятия можно исходя из общеупотребительного значения слов: “здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно” Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ООО “ТК Велби”, Проспект, 2006. С. 185, также Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2006. № 2. С. 100..

Однако не всякое арендованное сооружение, названное таковым, подпадает под регулирование норм о зданиях и сооружениях. Так, “согласно определению Кодекса торгового мореплавания РФ Кодекс торгового мореплавания от 30.04.1999 № 81-ФЗ (в ред. 04.12.06) // CЗ РФ. 03.05.1999. № 18. Ст. 2207., аренда морского судна не регулируется нормами данного параграфа, она является предметом иного специального регулирования (аренда транспортных средств)” Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. М.: Юрайт - Издат., 2003. С. 321..

Подобные определения дают и некоторые другие специалисты: здание - отдельно стоящее строение, имеющее определенное целевое назначение. Сооружение - объекты инженерной инфраструктуры: канализация, водопровод, забор, набережная Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006. № 2. С. 12., также Дороганцева Е.Е. Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты аренды недвижимости (проблема соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 7. С. 105..

По мнению В.В. Витрянского, для целей аренды различие между понятиями “здание” и “сооружение” не имеют никакого правового значения Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2004. С. 181.. Специальные правила об аренде зданий и сооружений предусматривают не дифференцированное, а напротив, единое регулирование соответствующих правоотношений. Под зданием следует понимать “любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно” Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2004. С. 182., а также Бобылева И.Е., Леонтьев А.В., Терентьева Л.Ф. Аренда недвижимости // Жилищное право 2006. № 3. С. 49.. Следует согласиться с В.В. Витрянским, который считает, что “правильнее было бы употреблять выражение “здания и иные сооружения” Витрянский В.В. Указ. соч. С. 181..

Следует отметить, что для целей государственной регистрации эти понятия идентичны, и наибольшую значимость представляет отграничения договоров аренды здания и сооружений от договоров аренды иных объектов недвижимости.

В юридической литературе приводят следующие признаки зданий (сооружений): искусственность возведения; “привязка” к определенному земельному участку; невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность объекта с точки зрения возможности его использования по целевому назначению Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право: Книга вторая: договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 440..

Гражданский кодекс не называет нежилые помещения в числе объектов недвижимости, но и не дает исчерпывающего перечня таких объектов, а, напротив, допускает отнесение иных объектов к недвижимости другим законом. Вопрос о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным объектом как недвижимое имущество, получил однозначное законодательное разрешение с принятием Закона регистрации ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. 18.12.06.) // СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.. Он назвал в ст. 1 нежилые помещения в ряду других разновидностей недвижимости, то есть определил их как самостоятельный вид недвижимого имущества, в то же время из п. 6 ст. 12 следует, что нежилое помещение - объект, входящий в состав зданий и сооружений. Таким образом, нежилое помещение - специальный объект недвижимости, не имеющий непосредственной связи с землей.

1.2 Стороны договора аренды здания (сооружения)

Сторонами договора аренды зданий (сооружений), как и любого другого договора аренды, являются арендодатель и арендатор.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь, этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК РФ).

Что касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или волеизъявлении собственника Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2006. № 2. С. 38..

Особое значение полномочия арендодателя приобретают в случае аренды здания (сооружений), закрепленного за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. Если недвижимое имущество закреплено за организациями на праве хозяйственного ведения, они не могут свободно распоряжаться имуществом, в том числе сдавать его в аренду, не получив на это согласие собственника в лице его уполномоченного органа. Это правило действует и в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления. Приведем пример из практики.

Между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Перми и ГУ Управлением федеральной почтовой связи заключен договор аренды нежилого помещения. ГУ обратилось в арбитражный суд Пермской области с иском о признании недействительным данного договора. Арбитражный суд иск удовлетворил, так как спорное помещение занимало отделение почтовой связи. ГУ является государственным учреждением, имущество которого находится в федеральной собственности, закрепленным за учреждением на праве оперативного управления. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения, так как ДИО, не являясь собственником или полномочным его представителем, был не вправе сдавать объект в аренду Постановление апелляционной инстанции арбитражного суда Пермской области от 05.07.2005 № А50-3478/05-Г-18, см. также постановление от 12.04.2005 № А50-45176/04-Г-18, от 01.11.2003 № А50-9967/03-ГК, от 31.10.2002 № А50-9969/02-ГК // Текущий архив Арбитражного суда Пермского края; Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2006 № КГ-А40/963-04, постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 № Ф03-А04/04-1/4583, постановление ФАС Поволжского округа от 18.05.2006 № А12-25293-05-С43 // СПС “Консультант Плюс”..

Если фигуре арендодателя посвящена в ГК РФ отдельная статья 608, то кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет это понятие. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. Им, по общему правилу, может быть любое лицо - дееспособный гражданин, юридическое лицо, государство или муниципальное образование. Как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здание или сооружение либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (например, для размещения офиса).

В юридической литературе можно встретить суждения о возможной специфике субъектного состава договора аренды зданий (сооружений), а именно участие при определенных условиях в договоре аренды (на стороне арендодателя) такого субъекта, как балансодержатель зданий (сооружений), у которого оно находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Так, по мнению О.Н. Садикова, “учреждение, не являющееся титулодержателем в арендных отношениях, может занимать свое определенное место в них, являясь балансодержателем (понятие, употребляемое в договорной практике и нормативных актах)” Гражданское право России. Часть 2: Обязательственное право: Курс лекций. / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юрист, 2004. С. 232.. “Балансодержатель, - пишет О.Н. Садиков, - юридическое лицо, наделенное вещным правом (правом оперативного управления), подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая перед арендодателем лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его заключает соответствующий комитет по управлению имуществом, являющийся в этом случае титулодержателем. Но подпись балансодержателя на стороне арендодателя требуется. В случаях отказа балансодержателя от подписи комитет по управлению имуществом заключает договор независимо от его позиции, а балансодержатель обязан выполнять обязанности на стороне арендодателя по договору” Гражданское право России. Часть 2: Обязательственное право: Курс лекций. / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юрист, 2004. С. 232..

Воспринимает фигуру балансодержателя, как самостоятельного участника правоотношений, связанных с арендой зданий и сооружений и судебно-арбитражная практика. Примером может служить следующее дело, рассмотренное в порядке надзора Президиумом ВАС РФ. Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ООО о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений. Определением арбитражного суда иск был оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка досудебного урегулирования спора, установленного ст. 619 ГК РФ: арендодатель (истец) не направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумных срок, нарушение которого и послужило впоследствии основанием для предъявления иска о расторжении договора. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции данное определение было оставлено без изменения.

Из материалов дела усматривалось, что спорный договор аренды был заключен между, с одной стороны, Госкомимуществом РФ (арендодателем) и первой эксплуатационной комендатурой Министерства обороны РФ (балансодержателем), в оперативном управлении которой находилось нежилое помещение, и, с другой стороны, ООО (арендатором).

Рассматривая данное дело, Президиум ВАС РФ согласился с необходимостью применения к спорным правоотношениям ст. 619 ГК РФ.

Вместе с тем, несмотря на то, что арендодатель (истец) действительно не направлял арендатору такого письменного предупреждения, досудебный порядок урегулирования спора был признан соблюденным, что послужило основанием к отмене определения арбитражного суда. При этом в постановлении Президиума ВАС РФ было указано: “Одним из основных участников договора аренды является первая эксплуатационная комендатура Минобороны РФ, которая фактически занимается реализацией договора и которой должна вноситься арендная плата. Названная комендатура после неоднократных имеющихся в деле предупреждений о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору аренды ходатайствовала о его расторжении ввиду существенных нарушений, допущенных арендатором, что соответствует требованиям ст. 619 ГК РФ и необоснованно не принято арбитражным судом. Исходя из этого следует признать, что арендатор был предупрежден о необходимости исполнения обязательств в установленный срок. При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акта подлежат отмене” Постановление Президиума ВАС РФ от 20.08.1997 № 6810/97 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 10. С. 32., см. также Решение арбитражного суда Пермской области от 30.05.2006 № А50-6464/2006-Г-14 // Текущий архив арбитражного суда Пермского края..

Проблема, связанная с фигурой балансодержателя, имеет свою историю. Ее первопричиной послужило издание Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду” Ведомости Съезда депутатов РФ и Верховного совета РФ. 1992. № 43. С. 2429.. Данный Указ (п.3) предусматривал, что сдача недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий, принадлежащего последним на праве полного хозяйственного ведения (в настоящее время - хозяйственное ведение), в аренду на срок свыше одного года осуществляется исключительно соответствующими комитетами по управлению имуществом. Однако уже в момент появления Указа он в этой части противоречил действовавшему в то время Закону РСФСР “О собственности в РСФСР” Ведомости Съезда депутатов РСФСР и Верховного совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416., который предусматривал, что к праву полного хозяйственного ведения применяются правила о праве собственности, и ни при каких условиях не допускал со стороны собственника распоряжения имуществом, принадлежащим предприятию на праве полного хозяйственного ведения (п. 3 ст. 5).

Таким образом, сложилась парадоксальная ситуация, когда ни само государственное или муниципальное предприятие, ни орган, управомоченный собственником, не могли распоряжаться недвижимым имуществом предприятий путем сдачи его в аренду на срок более года.

Практика вышла из этой тупиковой ситуации: такие договоры аренды стали заключаться с участием на стороне арендодателя как соответствующего комитета по управлению имуществом, так и самого предприятия (балансодержателя).

ГК РФ четко определил соотношение правомочий субъекта права хозяйственного ведения и собственника его имущества. Право распоряжения этим имуществом (в том числе путем сдачи его в аренду с согласия собственника) принадлежит исключительно предприятию как субъекту хозяйственного ведения. Такой же позиции придерживается В.В. Витрянский Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2004. С. 200-201..

Таким образом, нормы, содержащиеся в ГК РФ, не оставляют никакого места фигуре балансодержателя в арендных отношениях.

1.3 Форма договора аренды здания (сооружения)

В соответствии со ст. 432 ГК РФ достигнутое сторонами соглашение по всем существенным условиям по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого роду договорам.

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания (сооружения). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст. 609 ГК) предусмотрена простая письменная, причем из всех вариантов письменной формы, определенных в п. 2 ст. 432 ГК РФ, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной и иной связи. Таким образом, в договоре стороны не вправе предусмотреть его форму, отличную от установленной законом. Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственноручной подписи. Несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность, независимо от срока действия, суммы сделки и участников договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания (сооружения), впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Решением арбитражного суда, поддержанным апелляционной инстанцией, ООО было выселено из занимаемого помещения. В кассационной жалобе ООО указало, что судами не дана оценка предварительному договору между ДЭЗ и ООО. Этот договор свидетельствует о намерении заключит договор аренды на спорное помещение с ООО. Кроме того, как указало ООО, суды не учли письмо Департамента имущества о том, что документы о заключении договора аренды им приняты и находятся на оформлении. ООО настаивало, что данное письмо следует оценивать как акцепт истца на оферту ответчика. ФАС Московского округа судебные акты первой и апелляционной инстанции оставил без изменения, так между истцом и ответчиком нет договора аренды, заключенного в надлежащей форме Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2005 № КГ-А40/6958-05 // СПС “Консультант Плюс”..

1.4 Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Предметом данной сделки является недвижимое имущество, так как здания и сооружения прочно связаны с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Сделки с недвижимым имуществом, согласно ст. 164 ГК РФ, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом регистрации. В отношении аренды зданий (сооружений) это требование относится только к договорам, заключенным на срок не менее года. Если срок аренды менее года, то договор не требует регистрации. По мнению юриста И. Исрафилова, “поскольку в тексте Гражданского кодекса содержится термин “не менее года”, следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключенные сроком на один год” Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 118..

В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока действия договора аренды здания (сооружения) в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ по сравнению с нормой п. 1 ст. 192 ГК РФ. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года в целях применения п. 2 ст. 651 признан равным году Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002. № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3..

Договор аренды здания и сооружения на срок менее года считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и придания ему письменной формы. Договор, заключенный на срок не менее года, считается заключенным с момента его регистрации. Отсутствие таковой делает договор незаключенным. Об этом свидетельствует и судебно-арбитражная практика. Можно привести в пример следующее дело. Заостровское сельпо Приморского райпотребсоюза обратилось в арбитражный суд с иском к главе фермерского хозяйства о взыскании задолженности по арендной плате. Решением суда иск был удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. По мнению ответчика, судом нарушен п. 2 ст. 651 ГК РФ, предусматривающий обязательную регистрацию договоров аренды.

ФАС Северо-Западного округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, находит, что они подлежат отмене по следующим основаниям. Как усматривается из материалов дела, между Заостровским сельпо и главой фермерского хозяйства был заключен договор аренды здания магазина. Срок действия данного договора был установлен в 3 года. Суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора истец является собственником здания; договор аренды не расторгнут и недействительным не признан. Апелляционная инстанция, хотя и признала необходимость регистрации договора аренды здания магазина, но исходила из того, что стороны считали договор заключенным. Согласиться с такими выводами нельзя.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды здания магазина заключен на 3 года, но он не зарегистрирован и поэтому является незаключенным. Исполнение сторонами условий договора не может служит основанием для признания его заключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению ФАС Северо-Западного округа от 22.03.2004 № А05-5888/03-388/2, см. также постановление ФАС Поволжского округа от 13.03.2007 № А06-3292/2-15/07, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2006 № А74-5515/05-A02-4258/06-C2 // СПС “Консультант Плюс”; постановление апелляционной инстанции арбитражного суда Пермской области от 08.09.2006 № А50-16522/2006-Г-14 // Текущий архив арбитражного суда Пермского края..

Хотелось бы отметить, что в отношении договоров аренды нежилых помещений основным спорным вопросом оказался вопрос об их государственной регистрации. Правило ст. 651 ГК РФ, исключающее необходимость регистрации договоров, заключенных на срок менее одного года, расположено в специальном параграфе, регулирующем аренду здания и сооружения, и нигде в законодательстве не упоминается о распространении правил этого параграфа на аренду нежилых помещений Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. 2006. № 3. С. 18.; Законность. 2006. № 5. С. 12..

Нужно сказать, что в период, когда готовился и принимался ГК РФ, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектами недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями не требовали государственной регистрации. Вот что по этому поводу пишет известный цивилист профессор В.В. Витрянский: “Поэтому не ГК РФ “повинен” в создании той нелепой ситуации, которую мы наблюдаем, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без регистрации, а такой же договор аренды отдельного помещения в этом здании на более продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации. Эта ситуация порождена ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2004. С. 192.. А в результате теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено иное. Иное установлено законом в отношении договоров аренды здания (сооружений) продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Еще более неоднозначные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литературе. По мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отношений, так как “они уже объединены под общим значением “зданий” и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий” Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 113-119.. Свои выводы он делает на одном умозаключении о том, что понятие “здание” несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие “нежилое помещение” Исрафилов И. Указ. соч. С. 115..

А.В. Ерш предлагает в качестве одного из способов устранения противоречия исключить ст. 651 ГК РФ и установить правило, что договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8. С. 101.. Многие ученые не согласны с такой позицией и считают, что, вряд ли целесообразно отказываться от ограничения обязательности регистрации договора аренды здания (сооружения) только договорами, заключенными на срок не менее года Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 11. С. 30., также Пономарева Н.Г. Аренда недвижимости // Жилищное право. 2005. № 10. С. 35.. Думается, что необходимость регистрации всех без исключения договоров аренды зданий, помещений отрицательно скажется на обороте недвижимости.

Долгое время судебная практика шла по пути того, что договор аренды нежилого помещения подлежит регистрации независимо от срока. Так, практика арбитражных судов Северо-Кавказкого округа свидетельствует о том, что после принятия Закона о государственной регистрации “суды исходили из того, что данный договор подлежит обязательной регистрации независимо от срока его заключения в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, а в случае отсутствия таковой договор следует считать недействительной сделкой” Афонона Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (из опыта ФАС Северо-Кавказкого округа) // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7. С. 70..

Интересная дискуссия развернулась по этому поводу на страницах информационного журнала Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа “Арбитражные споры”. Авторы высказывают различные, иногда нетрадиционные мнения, однако ситуация, при которой договор аренды зданий (сооружений) регистрируется или не регистрируется в зависимости от срока аренды, в то время как договор аренды нежилого помещения подлежит регистрации в любом случае, признается ими неразумной и нелогичной Шпачева Т.В. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости? // Арбитражные споры. 1999. № 2. С. 25.; Мухин М.С. Проблема государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества в аспекте гражданского законодательства и законодательства о налогах и сборах // Там же. № 4. С. 15.. Нельзя с этим не согласиться.

Президиум ВАС РФ до восполнения законодателем этого пробела рекомендовал арбитражным судам исходить из того “что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и применять к договорам аренды нежилых помещений правила п. 2. ст. 651 ГК РФ о необходимости государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок не менее года” О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 № 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7. С. 70.. Позиция ВАС РФ является совершенно правильной. В противном случае получалось бы, что правовой режим для части зданий в виде помещений являлся бы более жестким, чем правовой режим самого здания или сооружения Козлова Е.Б. Правовое регулирование аренды помещений // Юридический мир. 2005. № 6. С. 61., также Илюшина Н.Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон. 2006. № 2. С. 25.. Неясно, почему аналогичная рекомендация не дана в отношении договоров аренды юридическими лицами жилых помещений согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ Зернин Н.В., Микрюкова Г.А. Договор аренды нежилых помещений в судебной практике // Проблемы развития российского законодательства. Сб. ст. Пермь, 2002. С. 120.. Тем не менее следует полагать, что для окончательного устранения неопределенности в вопросе необходимости регистрации договоров аренды помещений внутри зданий (сооружений), заключенных на срок не менее года, требуется принятие соответствующих изменений в гражданском законодательстве.

1.5 Существенные условия договора аренды здания (сооружения)

Для договора аренды здания (сооружения), как и для любого гражданско-правового договора, очень важно определение его существенных условий, так как договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;

достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого роду договорам.

Действующий ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными. Согласно ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ к числу существенных относятся следующие условия договора: о предмете договора; условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах или иных правовых актах о том, что они являются существенными либо необходимыми для договоров данного вида; условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Всякий договор может быть признан заключенным лишь в случае, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существуют две точки зрения на понятие существенных условий договора. Они рассматриваются в узком и широком значении. В узком смысле под ними понимаются только те условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. В широком смысле существенные условия рассматривают М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Они считают, что все условия заключенного договора являются существенными. По этому поводу они говорят, что “первая точка зрения основана на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным. Такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие “существенные условия договора” определяются путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре” Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 443., также Михайлов А.В. Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых

предприятий, кто арендует склады, помещения, производственные площади // Жилищное право. 2006. № 9. С. 29..

Думается, что нужно различать существенные условия договора и иные условия. Именно существенные условия выражают, как правило, существо или характер договора, поэтому на них надо обращать особое внимание.

Среди всех условий договора необходимо выделять те, которые отражают его природу и поэтому включаются законодателем в определение договора. Такие условия бесспорно являются существенными условиями договора, так как, называя их, законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды здания (сооружения), а именно: по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, - мы должны сделать вывод о том, что условия о предмете и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды здания (сооружения). Что касается срока, то здесь мнения ученых расходятся. Те, кто рассматривают существенные условия в широком смысле, относят срок к существенному условию договора. Те же ученые, которые придерживаются узкого значения, не считают срок договора аренды существенным условием.

Рассмотрим указанные условия.

1) Предмет договора аренды зданий (сооружений).

Возникают проблемы с определением предмета договора, поскольку как в ГК РФ, так и в доктрине предмет договора рассматривается по-разному. По договору аренды непотребляемые вещи указаны в качестве объекта, а не предмета. Некоторые ученые (например, О.Н. Садиков) отождествляют предмет и объект.

В.В. Витрянский считает, что предмет договора “…представляет собой действия (бездействия), которые должна совершить (или от совершения которых должна воздержаться) обязанная сторона” Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1997. № 7. С. 7., также Михайлов А.В. Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых предприятий, которые арендуют склады, помещения, производственные площади // Жилищное право. 2006. № 9. С. 29.. Все-таки предмет и объект надо различать. Предмет - в основном активные действия сторон. Объект - составная часть предмета соответствующего договора Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. 2004. № 7. С. 36., также Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право. 2000. № 12. С. 91.. Таким образом, предметом договора аренды здания (сооружения) являются действия арендодателя по передаче во владение и пользование арендатора сданного в аренду здания или сооружения, по обеспечению его надлежащего использования последним и соответственно действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества.

В юридической литературе (например, О.С. Иоффе) неоднократно отмечалось, что для некоторых категорий гражданско-правовых договоров (в том числе аренды) характерен сложный предмет, который может включать в себя два и более различных объектов Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Обязательственно право. М.: Статут, 2000. С. 13-14.. Данная позиция нашла подтверждение и в научных работах. В одной из монографий подчеркивалось, что “предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока возвращается арендодателю” Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая: договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 6..

Такой подход имеет то практическое последствие, что при заключении договоров, имеющих сложный предмет, отдельные объекты которого приобретают самостоятельное значение, круг существенных условий должен определяться применительно к каждому из объектов, входящих в состав предмета договора Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и в правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. № 6. С. 79..

Предмет договора является существенным условием договора аренды здания (сооружения). В ГК 1964 года особенности аренды здания (сооружения) не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность - срок найма строения и нежилого помещения. ГК РФ включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательств. “Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды здания (сооружения), вызван к жизни специфическими свойствами здания и сооружения как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процесс пользования, неразрывной связью с землей” Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды (комментарий Гражданского кодекса) // Хозяйство и право. 1996. № 3. С. 8-9., также Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2006. № 2. С. 99..