Договор аренды зданий и сооружений

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регулируется нормами о договоре найма жилого помещения. Предметом договора являются как здания в целом, так и его отдельная часть, именуемая помещениями.

Высказывалось мнение, что часть здания не является объектом договора аренды здания и сооружения. В случае, когда в аренду сдается не все здание, а помещение в здании, к такой аренде применяются общие положения об аренде, так как какие-либо специальные правила в отношении аренды нежилых помещений в ГК РФ отсутствуют Гражданское право Часть 2. Учебник / Под редакцией А.Г. Калпина. М.: Юрист, 2005. С. 138.. Но на сегодняшний день проблема аренды нежилых помещений разрешена в Информационном письме ВАС РФ. Там указывается, что есть все основания распространить правила об аренде зданий и сооружений на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды здания (сооружения), его регистрации, порядка передачи объекта и уплаты арендной платы О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 № 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7..

В то же время, не может быть объектом договора аренды здания и сооружения отдельный конструктивный элемент этого здания, так как передача вещи в аренду влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.. Здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8. С. 98..

Особенности зданий и сооружений, перечисленные выше, неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору. В ГК РФ установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Таким образом, для признания договора аренды здания (сооружения) заключенным от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющегося объектом аренды здания (сооружения). Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в Гражданском кодексе.

В связи с этим договор должен содержать следующую информацию: точный адрес здания (сооружения); описание местоположения здания (если это, например, комплекс зданий, часть корпуса, пристрой); указать какое здание сдается в аренду, его наименование; общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности; назначение сдаваемого здания (например, производственное, складское, торговое и т. д.); иные данные технической характеристики помещения и его состояния.

Описание объекта производится на основании документов, удостоверенных органами, осуществляющих технический учет объектов недвижимости. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть - вспомогательными, в приложении к договору следует составить план-схему помещений с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещения есть и другие, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план-схему земельного участка, технический паспорт здания (сооружения). Последний содержит все характеристики передаваемого объекта (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Все реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющего неотъемлемой частью договора.

При желании сторон договориться об аренде помещения в здании они заключают предварительный договор аренды Большаков А. Аренда в строящемся здании // ЭЖ-Юрист. 2006. № 44. С. 39.. При этом стороны должны согласовать все существенные условия основного договора. Интересна по этому вопросу позиция арбитражного суда. Между арендодателем и арендатором было заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости. Арендатор подал иск о признании соглашения незаключенным в связи с тем, что оно являлось предварительным договором аренды, в котором не определены все существенные условия.

Арендатор обосновал свою позицию тем, что для заключения предварительного договора необходимо согласование существенных условий основного договора аренды, а в указанном соглашении объект аренды не согласован надлежащим образом. Согласование объекта аренды в виде плана помещения к договору с условным номером не является надлежащим.

В связи с тем, что в соглашении имеется ссылка на подписанный договор аренды, являющийся приложением к соглашению, и в договоре индивидуализирован подлежащий передаче в аренду объект с приложением плана, суд кассационной инстанции счел вывод судов о согласованности всех существенных условий предварительного договора обоснованным Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006 № КГ-А41/3101-06 // СПС “Консультант Плюс”..

Невключение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое помещение сдается в аренду, влечет недействительность договора (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Приведем пример из практики.

ООО и Школа обратились с иском о признании недействительным решения регистрационной палаты об отказе в регистрации договора аренды. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в договоре не определен предмет арендных отношений. Изучив материалы дела, ФАС Уральского округа соглашается с выводами суда первой инстанции, так как в договоре не указаны общая площадь дома, этажность, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду Постановление ФАС Уральского округа от 23.02.2007 № Ф09-2293/07-С7, см. также Постановление Волго-Вятского округа от 10.02.2007 № А29-5045/06-2э, от 23.12.2006 № А31-4485/06 // СПС “Консультант Плюс”..

2) Арендная плата.

Условие об арендной плате является необходимым для данного типа договоров, то есть при отсутствии в договоре аренды такого условия договор является незаключенным. Применительно к договорам аренды зданий (сооружений) требования закона к размеру арендной платы ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде и в случае, если в договоре не будет определен размер арендной платы, не подлежит применению ч. 3 ст. 424 ГК РФ, то есть размер арендной платы не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Данная позиция законодателя, как отмечают некоторые авторы, предопределена спецификой рынка недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости локален, а каждый объект недвижимости уникален, то есть, нет одинаковых зданий, даже если два здания возведены по одному проекту, их местоположение все равно разное, а этот и другие факты непосредственно влияют на определение размера арендной платы Исрафилов И.И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 117..

При отсутствии в договоре размера арендной платы договор считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласия о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор в таких условиях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы. Рассмотрим судебную практику.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, удовлетворен иск об обязании ОАО освободить арендуемое нежилое помещение. Договор аренды между сторонами не содержит условия об арендной плате, следовательно, он не заключен, а ОАО занимает здание без правовых оснований. ФАС Уральского округа данные аргументы поддержал Постановление ФАС Уральского округа от 02.11.2006 № Ф09-9832/06 // СПС “Консультант Плюс”..

Следует иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование зданием и сооружением включает в себя и плату за земельный участок. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большого участка земли, то это, соответственно, также включается в цену договора. Но указанное в п. 2 ст. 654 ГК РФ правило действует только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Оно не действует, в частности, когда участок передается в безвозмездное пользование или когда стороны согласились установить арендную плату за здание (сооружение) и земельный участок по отдельности.

Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую ее размер. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения (на 1кв. метр), хотя в зависимости от вида здания и сооружения можно использовать и иные показатели размера, например, объем. Когда арендная плата устанавливается на единицу площади, объема и иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу, умноженную на весь размер (площадь, объем и т.д.) здания и сооружения. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные, или предельные) уполномоченными на то государственными органами.

Если фактический размер здания (сооружения) не совпадает с его официальным размером, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений, здания.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает специальных правил относительно форм арендной платы, порядка и сроков ее внесения. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде и применительно к договору аренды здания (сооружения) условие об арендной плате не обязательно должно определятся в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; передачу арендодателю в собственность или а аренду определенной вещи; путем возложения на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.

Как отмечают исследователи, независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2004. С. 188.. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, обязательно указывается их стоимость. При этом стоимость арендной платы может быть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте.

Арендная плата как экономическая категория зависит, прежде всего, от арендуемого имущества. Поэтому при передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой будут определены фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволяет одновременно выявить недостатки имущества, устранить их или оговорить в договоре аренды, а все это позволит избежать возможной ответственности по договору. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Он обязан вернуть объект аренды по окончании срока договора в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, поэтому ему необходимо знать фактическое состояние имущества.

Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.

Кроме того, размер арендной платы зависит и от других показателей: место расположение здания (центр или окраина); техническое состояние (степень износа, строительный материал, из которого построено здание); назначение помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес и т.д.); принадлежность здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степень обустроенности (лифт и т.д.); пригодность здания для коммерческой эксплуатации; вид помещения (основной или вспомогательный, подвал); фактическая площадь здания Калачева С.А. Арендные сделки: практический комментарий. М.: Юрист, 2006. С. 32..

Данный перечень не является исчерпывающим.

Практика свидетельствует, что стороны договора часто по-разному толкуют нормы закона об определении арендной платы. В связи с этим часто возникают споры, связанные с арендной платой. Президиум ВАС РФ разъяснил, что не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг. Поэтому формулировка о том, что арендатор обязан в качестве арендной платы оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги, не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, так как арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. А согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания не применяются правила определения цены, предусмотренной п. 3. ст. 424 ГК РФ Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3..

На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам “сверх арендной платы … по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению” Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. 2006. № 3. С. 19.. В одном из решений арбитражного суда Пермского края сказано: “в арендную плату не входит стоимость электроэнергии, услуг связи, коммунальных платежей; их оплата осуществляется арендатором по отдельным счетам, выставляемых арендодателем” Решение арбитражного суда Пермской области от 29.09.2006 № А50-6735/2006- Г-14 // Текущий архив арбитражного суда Пермского края.. Думается, что такой подход не совсем верен. Понимание здания как объекта аренды должно быть целостным, “как единой совокупности, состоящей из пространства, а также из элементов технического обустройства” Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось, 2005. С. 76.. Арендодатель обязан предоставить арендатору электроэнергию, воду, тепло вместе со зданием. Подтверждение этого можно найти и в судебной практике.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений. Решением суда иск удовлетворен. ФАС Поволжского округа оставил решение в силе. Свое требование арендодатель обосновал тем, что арендатор не оплатил счета по коммунальным услугам. Однако материалы дела свидетельствуют о том, что счета адресованы истцу, а не ответчику. Следовательно, неоплата ответчиком счетов не может свидетельствовать о нарушении условий договора Постановление Президиума ВАС РФ от 21.04.2004 № 7654/04 // СПС “Консультант Плюс”..

При определении размере арендной платы удобно составить ее расчет, в котором будет показано, из каких элементов она складывается, с обязательным указанием амортизационных отчислений, арендного процента и иных необходимых платежей. Это позволит избежать возможных проблем при возникновении спора между сторонами, так как предметом договора является имущество, оценка которого представляет определенные сложности Комментарий к части второй Гражданского кодекса / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат., 2006. С. 327..

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды или отдельных видов имущества. Таким образом, законодатель хотел обеспечить принцип равенства участников гражданских правоотношений, лишив арендодателя возможности злоупотреблять своим положением на стадии заключения договора аренды. Вразрез с данной нормой развивается судебная практика. Это проявляется в договорах аренды, когда размер арендной платы исчисляется по формуле, элементами которой являются коофициенты и изменяющиеся значения (индекс инфляции, валютный курс и т. д.). В этом случае фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной плате, а представляет исполнение данного условия Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.. Так как законодатель устанавливает вполне разумный срок, в течение которого размер арендной платы должен сохраняться, то любые изменения, в том числе, связанные с индексацией, должны осуществляться с соблюдением этого срока.

3) Срок договора аренды зданий (сооружений).

По поводу срока как существенного или несущественного условия договора аренды здания (сооружения) точки зрения ученых расходятся. По мнению М.И. Брагинского, В.В Витрянского срок является существенным условием договора. Они обосновывают это тем, что законодатель в определении договора указывает на срок - временное владение и пользование. А то, что ГК РФ определяет это условие через диспозитивную норму, не означает, что условие о сроке аренды не является существенным условием договора. Этот вывод следует из анализа п. 4 ст. 421 ГК РФ, то есть, если стороны не оговорили срок в договоре, он определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая: договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 444..

О.Н. Садиков также придерживается этой точки зрения. Он отмечает, что “Гражданский кодекс не определил ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся” Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрист, 2004. С. 224.. Свою позицию он обосновывает и тем, что указание срока в договоре хотя бы потому является обязательным, что государственная регистрация договора производится, если соглашение заключено на срок более года. Таким образом, определение срока договора является юридическим фактом для обязательной государственной регистрации.

Но есть ученые, которые не считают срок существенным условием. По мнению Е.А. Суханова, срок договора аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием Гражданское право. Том 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 449.. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Это свидетельствует о временной ограниченности такого договора. В связи с этим Д.И. Мейер высказал следующее мнение: “С научной точки зрения договор найма, в котором не обозначено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда стороны потребуют его прекращения, следовательно, срок не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии” Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. М.: Статут, 1997. С. 262.. Поэтому закон говорит, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Так как норма о сроке диспозитивна, она подлежит применению, если стороны не согласуют этот вопрос. При этом диспозитивная норма не становится договорным условием. Следовательно, срок не является существенным условием.

Глава 2. Содержание договора аренды зданий (сооружений)

2.1 Обязанности арендодателя по договору аренды зданий (сооружений)

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подвергалось серьезным изменениям Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ООО “ТК Велби”, Проспект, 2006. С. 220.. Основной набор обязанностей сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Основная обязанность арендодателя - предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Эта обязанность расширена по сравнению с обычным договором аренды. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием (сооружением) ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Передаче подлежит не весь земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание (сооружение). Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре. Стороны могут увеличить размер участка за рамки необходимого для использования здания (сооружения). Вовсе же исключить передачу земельного участка арендатору можно лишь при передаче в аренду нежилого помещения.

Четкому определению прав арендатора на земельный участок призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК РФ (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель является собственником земельного участка и когда земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности.

В первом случае арендатор приобретает право, предусмотренное договором аренды зданий (сооружений). Однако право на земельный участок может быть лишь таким, которое способно возникнуть на основании норм ГК РФ или Земельного кодекса РФ Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. 28.02.2007) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.. ГК РФ называет наиболее типичное право, которое может возникнуть у арендатора на земельный участок, правом аренды, подразумевая под ним владение и пользование, вытекающее из договора аренды.

Что касается иных прав на земельный участок, то в настоящее время существуют препятствия, связанные с серьезными ограничениями права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования, которые предусмотрены ЗК РФ. Субъектами права постоянного бессрочного пользования могут быть только государственные (муниципальные) унитарные предприятия, казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления. Предоставление же земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения впредь вообще не допускается.

Возникновение у арендатора права собственности на земельный участок гипотетически возможно. Но при этом не должно нарушаться требование п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (сооружений) в случае, если они принадлежат одному лицу. Ситуация же, при которой арендодатель, не являющийся собственником зданий (сооружений), сдает его в аренду (имея соответствующие полномочия) и одновременно отчуждает собственный земельный участок в пользу арендатора, крайне редки Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ (постатейный). / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК “Велби”, Проспект, 2006. С. 302..

Рассматривать это право как сервитут не представляется возможным в силу особенностей сервитута. Прежде всего, он предполагает соседство с земельным участком. Ч. 1 ст. 274 ГК РФ не предполагает установление сервитута в пользу владельца строения, находящегося на обремененном земельном участке. Кроме того, сервитут не предоставляет права владения земельным участком, которое необходимо арендатору.

Таким образом, право пользования земельным участком можно рассматривать как предоставление участка в аренду либо как право безвозмездного срочного пользования. ЗК РФ допускает передачу земельного участка его собственником в безвозмездное срочное пользование по договору. Стороны могут своим соглашением установить только плату за пользование зданием или сооружением, предоставив арендатору на срок аренды участок на праве безвозмездного срочного пользования Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 7. С. 23..

Абзацем 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ установлено: если договором стороны не определили характер прав арендатора на земельный участок, то к нему переходят на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению. Судебная практика также исходит из того, что “земельный налог должен рассчитываться из площади земельных участков, непосредственно расположенных под зданием” Постановление апелляционной инстанции арбитражного суда Пермской области от 04.04.2006 № А50-47688/2006-А3 // Текущий архив арбитражного суда Пермского края, см. также постановление семнадцатого арбитражного апелляционного суда Пермского Края от 13.12.2006 № 17АП-2478/06-АК, постановление ФАС Уральского округа от 05.02.2007 № Ф09-2392/07-С7 // СПС “Консультант Плюс”..

Природа упомянутого права пользования в ГК РФ и ЗК РФ однозначна не определена. Однако ясно, что оно возникает в силу закона, а не договора, имеет срочный характер, существуя, пока сохраняет силу договор аренды. Есть все основания признать его вещным правом ограниченного владения и пользования земельным участком Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК “Велби”, Проспект, 2006. С. 303..

Отсутствие в договоре аренды зданий (сооружений) условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. В этом случае арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может им пользоваться без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. С. 14..

Договор аренды здания (сооружения) можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений: по поводу использования зданий (сооружений) и части земельного участка Пономарева Н.Г. Аренда недвижимости // Жилищное право. 2005. № 10. С. 37., также Гилеп Д. Особенности залога права аренды земельного участка под зданием (строением, сооружением) // Хозяйство и право. 2007. № 1. С. 65.. Из этого исходит и судебная практика.

ООО обратилось с заявлением о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности за правонарушение, выразившееся в использовании земельного участка без оформления надлежащим образом правоустанавливающих документов. Решением арбитражного суда постановление признано незаконным и отменено. Постановлением апелляционной инстанции указанное решение отменено: суд пришел к выводу, что право пользования земельным участком, возникшее в силу ст. 652 ГК РФ, не было оформлено, в связи, с чем его действия образуют состав административного правонарушения.

Рассматривая кассационную жалобу, ФАС Уральского округа указал, что договор аренды недвижимого имущества является в этом случае правоустанавливающим документом, удостоверяющим право пользования земельным участком. Так как действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде недвижимого имущества отдельного договора или оформлении иного документа, отсутствие его не может рассматриваться как нарушение закона Постановление ФАС Уральского округа от 02.11.2006 № Ф09-9832/06-C7, см. также постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.11.2006 № А17-1469/6, постановление Президиума ВАС РФ от 10.12.04 № 5378/04 // СПС “Консультант Плюс”..

Арендодатель, не являющийся собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником участка. Необходимо учитывать, что в этом случае арендодатель может передать арендатору права на земельный участок в том объеме, которым обладает сам, или в меньшем объеме. Предлагается закрепить в качестве основополагающего принцип, согласно которому собственник здания, расположенного на принадлежащем другому лицу земельном участке, вправе свободно распоряжаться без согласия собственника земельного участка как своей собственностью, расположенной на земельном участке, так и теми правами на участок, которые он имеет Добрачев Д.В. К вопросу об обороте зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке // Вестник ВАС РФ. 2005. № 11. С. 148., также Скловский К. Режим строения, возведенного на спорном земельном участке // Хозяйство и право. 2007. № 1. С. 39..

Как отмечает В.В. Витрянский, положение, согласно которому арендатор сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, в случае его продажи другому лицу, призвано способствовать стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2004. С. 186..

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору имущества. Распределяя между сторонами договора обязанности по содержанию имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования имуществом арендатором, обязанности по осуществлению капитального ремонта имущества законодатель возложил на арендодателя: иное может быть предусмотрено законом или договором. Арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание, должен возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором. Арендодатель также должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании имуществом в соответствии с его назначением. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, указанная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами вещно-правовой защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.

2.2 Обязанности арендатора по договору аренды зданий (сооружений)

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды здания (сооружения).

Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены в договоре, то - в соответствии с назначением имущества. Если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.

Арендатор обязан соблюдать установленные законом или договором ограничения. Некоторыми правомочиями он может воспользоваться лишь с согласия арендатора: сдавать имущество в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору другому лицу; предоставлять в безвозмездное пользование; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал. Очевидно, что согласие арендодателя требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество. На практике такое согласие редко дается заранее, в самом договоре, и арендатор должен специально обращаться к арендодателю за получением согласия.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Много споров, в частности в арбитражном суде Пермского края, связано именно с ненадлежащим исполнением арендатором своей обязанности по внесению арендной платы. Можно привести пример.

ДИО Администрации г. Перми обратился в арбитражный суд Пермского края к индивидуальному предпринимателю с иском о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа, расторжения договора и возврате помещения. Иск в части расторжения договора оставлен без рассмотрения, в части возврата помещения - без удовлетворения, так как ДИО не соблюден досудебный порядок расторжения договор, в претензии заявлено только о погашении задолженности.

Постановлением апелляционной инстанции иск удовлетворен в полном объеме. Вывод суда о том, что не соблюден досудебный порядок урегулирования спора ошибочен, так как истец претензией предложил погасить задолженность, известил ответчика о своих намерениях, то есть в претензии он высказал волеизъявление на расторжение договора Постановление апелляционной инстанции арбитражного суда Пермской области от 31.07.2006 № А50-5725/2006 -Г14, см. также постановление от 26.07.2006 № А50-5720/06 -Г14, от 31.07.2006 № А50-5869/06 -Г14, решение арбитражного суда Пермской области от 25.05.2006 № А50-5727/06-Г14, от 19.05.2006 № А50-5704/06-Г14 // Текущий архив арбитражного суда Пермского края..

Также арендатор обязан возвратить имущества по истечении срока его аренды либо прекращение договора по иным основаниям. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено в договоре. Если данная обязанность не будет исполнена, арендатор должен уплатить арендную плату за все время просрочки и возместить убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности арендодатель вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке. Приведем пример из практики.

Арендатор несвоевременно и не в полном объеме осуществлял плату за пользование помещением. Решением арбитражного суда Пермской области договор был расторгнут, суд обязал ответчика освободить помещение. Помещение не было освобождено. Арендодатель обратился с иском в суд о взыскании арендной платы на все время просрочки. Иск был удовлетворен, так как в случае не возврата имущества или несвоевременного возврата, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки Решение арбитражного суда Пермской области от 08.06.2006 № А50-6858/2006-Г14, см. также решение от 30.05.2006 № А50-6466/2006-Г14, от 29.05.2006 № А50-6735/2006-Г14 // Текущий архив арбитражного суда Пермского края..

На практике сложились и другие права и обязанности арендатора, например: право арендатора выселить других лиц, занимающих его арендное помещение. "Молибден" обратился в арбитражный суд с иском о выселении фирмы "Олимп-8" из строения, ссылаясь на наличие у него договора на аренду этого здания. Решением суда иск удовлетворён. Доводы фирмы "Олимп-8" о том, что спорное строение переданное ей в хозяйственное ведение отклонены. Дело дошло до Высшего Арбитражного суда, который пришел к выводу, что арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность Постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2002 № 6711/02 // СПС “Консультант Плюс”..

Случаи выкупа арендатором имущества на практике нередки. Однако для того, чтобы этого право могло быть реализовано, в договоре недостаточно лишь указание на право арендатора выкупить здание. Договор должен содержать условие о выкупной цене, которое уже относится к договору продажи арендованной недвижимости. Рассматривая протест по иску ООО к ОАО, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что договор о выкупе арендованного здания не был заключен, так как договор аренды содержит лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить здание, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения Постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.2004 № 5613/ 04 // СПС “Консультант Плюс”..

Подводя итог содержанию договора аренды зданий и сооружений следует отметить, что кроме прямо предусмотренных в ГК прав и обязанностей, на практике сложились дополнительные правомочия сторон либо они более конкретизированы.

Можно привести сравнительные данные о рассмотренных арбитражным судом Пермского края делах по спорам о заключении, изменении, расторжении, признании недействительными договоров аренды, о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды зданий (сооружений) за 2006-2007 гг. Во-первых, в течение всего года наблюдался стойкий рост данных категорий споров. Во-вторых, большинство споров связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды. Количество дел увеличилось в 2 раза: с 123 дел в 1 квартал 2006 г. до 248 дел в 1 квартал 2007 г. По спорам о заключении, изменении, расторжении договора количество дел увеличилось более, чем в 4 раза: с 4 дел в 1 квартал 2006 г. до 17 дел в 1 квартал 2007 г.; по спорам о признании договоров недействительными с 11 дел в 1 квартал 2006 г. увеличилось до 13 дел в 1 квартал 2007 г. Данные собраны лично авторов в арбитражном суде Пермского края.

2.3 Исполнение договора аренды зданий (сооружений)

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение договора аренды зданий (сооружений). Факт передачи зданий (сооружений) в аренду порождает серьезные правовые и имущественные последствия. Учитывая сложность и высокую стоимость этих объектов, их особую значимость для гражданского оборота, очень важно точно определить момент передачи такого имущества, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права и обязанности и от которого зависит их содержание. Важно также зафиксировать в каком состоянии недвижимость была передана арендатору. Кроме того, факт передачи здания (сооружения) арендатору трудно установит в силу того, что имущество физически не передвигается.

Передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. С момента подписания акта арендатор несет ответственность за сохранность имущества и выполнение других обязанностей. Нельзя считать, что акт приема-передачи является единственным допустимым доказательством передачи здания (сооружения). Если другие доказательства не оставляют сомнений в том, что арендодатель передал здание, то передачу следует признавать состоявшейся независимо от того, подписали стороны при этом передаточный акт или нет Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве. М.: Юрист, 2005. С. 343.. То есть отсутствие передаточного акта должно оцениваться как решающее доказательство непередачи недвижимости арендатору лишь в случае, когда факт передачи не подтвержден бесспорно другими доказательствами. Судебная практика исходит именно из такого понимания ст. 655 ГК РФ.

Общество инвалидов обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате. Суд первой инстанции требования удовлетворил. Окружной суд решение отменил и в иске отказал, сославшись на то, что передаточный акт сторонами не был подписан, а другие доказательства, бесспорно подтверждающие факт передачи помещения, в материалах дела отсутствуют Постановление ФАС Северо-Кавказкого округа от 24.07.2006 № Ф08-158/06, см. также постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2004 № 678/04; от 26.11.2003 № 2491/03 // СПС “Консультант плюс”..

По другому делу арбитражный суд удовлетворил исковые требования арендодателя о взыскании арендной платы за аренду помещения. Несмотря на отсутствие приемо-сдаточного акта суд, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что арендатор фактически пользовался арендованным имуществом и потому у него возникла обязанность по внесению арендной платы Постановление ФАС Северо-Кавказкого округа от 30.09.2005 № Ф08-858/05 // СПС “Консультант Плюс”..

Исполнение арендодателем своей обязанности предоставить здание (сооружение) определяется моментом его передачи, который приурочивается к моменту подписания сторонами передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, передаточный акт при совпадении момента фактической передачи с моментом его подписания, является также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта арендатору. Минимущество России обратилось в суд с иском в банку о расторжении договора аренды нежилых помещений, взыскания арендной платы и выселения его из помещений. Суд первой инстанции своим решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказал. Изучив материалы дела, ФАС Московского округа указал следующее. Основной обязанность арендатора является внесение арендной платы. Эта обязанность возникает только после исполнения арендодателем своей обязанности по предоставлению объекта в пользование. Поэтому арендодатель, не исполнивший свою обязанность, вправе требовать в арендатора внесения арендной платы только после передачи вещи.

Суды установили, что передача объекта не состоялась, в связи с чем требования о взыскании арендной платы необоснованны Постановление ФАС Московского округа от 18.08.2006 № КГ-А40/5595-06 // СПС “Консультант Плюс”..

В случае если договор аренды исполнен и арендатор получил в аренду нежилое помещение и пользовался им, а впоследствии подал иск о признании договора аренды незаключенным, арендатор обязан оплатить арендодателю фактическое пользование нежилым помещением.

Арендодатель обратился в суд за истребованием арендной платы и неустойки, однако в первой инстанции в иске было отказано в связи с тем, что договор аренды признан незаключенным. Суд кассационной инстанции, согласившись с тем, что договор был не заключен, указал: отсутствие между сторонами арендных отношений не исключает взыскания платы за фактическое пользование помещением Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.04.2006 N А21-2359/2005-С2, см. также постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.03.2007 № Ф03-А73-342/06-51 // СПС “Консультант Плюс”..

Уклонения одной из сторон от передачи (принятия) имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность по его передаче. По окончании срока действия договора здание (сооружение) должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания (сооружения). До этого арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

Таким образом, передаточный акт приобрел самостоятельное значение, направленное на установление реальности отношений, с которыми стороны могут связать сроки начала и конца платежей арендной платы.

Но мой взгляд, не стоит уделять особого внимания прекращению договора аренды зданий (сооружений) и ответственности по нему, так как § 4 ГК РФ не содержит каких-либо специальных норм по этому поводу, а значит, прекращение договора аренды зданий (сооружений) осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды.

Заключение

Подводя итог данной дипломной работы, можно сказать, что цель ее написания полностью достигнута.

В дипломной работе были рассмотрены теоретические аспекты договора аренды зданий (сооружений), подробно проанализированы общие положения данного договора и его содержание. При изучении этих вопросов были обнаружены проблемы, вытекающие из договора аренды зданий (сооружений), причиной которых в большинстве случаев является отсутствие соответствующего регулирования на законодательном уровне или нечеткость такого регулирования:

1. Нежилые помещения являются объектами недвижимости, отличными от зданий и сооружений. В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. В связи с этим возникает парадоксальная ситуации: договор аренды зданий (сооружений) на срок менее года не подлежит регистрации, а договор аренды находящегося в нем нежилого помещения должен быть зарегистрирован. Практика исходит из того, что к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (необходимость регистрации только при сроке аренды не менее года). Думается, что для окончательного устранения неопределенности в этом вопросе, требуется принятия изменений в гражданском законодательстве. А именно: в п. 2 ст. 651 ГК РФ указать, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

2. На сроке договора аренды зданий (сооружений) следует остановиться особо, поскольку в связи с этим возникает большое количество споров. Процедура регистрации договора аренды в силу известных российских реалий обычно является нежелательной как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому стороны договора аренды стараются воспользоваться правилом ч. 2 ст. 651 ГК РФ, которое требует регистрации договора лишь в случае, если он заключен на срок не менее года. Наиболее часто стороны заключают договор на срок менее года с условием о его продлении на тех же условиях. Суд обычно в этих условиях проявляет либеральный подход и прибегает к буквальному толкованию условий договор, не пытаясь усмотреть в нем признаков притворной сделки, то есть, если в договоре нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим регистрации. Но такое решение проблемы может привести к злоупотреблениям со стороны юридических лиц, заключающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности. Представляется целесообразным законодательно установить определенный срок (разумный с практической точки зрения, например 3-4 месяца), в течение которого продленный договор должен пройти регистрацию и в то же время будет считаться действительным.

3. Так как обе стороны договора заинтересованы в передаче и возврате здания в надлежащем состоянии, необходимо уделить особое внимание инвентаризации. Данная мера позволяет выявить недостатки имущества, устранить их или оговорить в договоре, а все это позволит избежать возможной ответственности. Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий (сооружений) положение, в соответствии с которым арендодатель обязуется перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.

4. На практике возникают случаи неправильного применения судами правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор считается заключенным с момента государственной регистрации. При отсутствии регистрации договора, суд первой инстанции признал договор заключенным. Он исходил из того, что арендодатель является собственником здания, договор аренды не расторгнут и не признан недействительным. Апелляционная инстанция, хотя и признала необходимость регистрации договора аренды здания, но исходила из того, что стороны считали договор заключенным. Согласиться с такими выводами нельзя. Из решений суда кассационной инстанции можно сделать вывод, что исполнение сторонами условий договора не может служить основанием для признания его заключенным.

5. Практика свидетельствует о том, что стороны договора по-разному толкуют нормы закона об определении арендной платы. Так как ГК РФ не включил специальных правил относительно форм арендной платы, часто стороны в качестве формы арендной платы предусматривают возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг. Причем, суды первой и апелляционной инстанции, в некоторых случаях суды кассационной инстанции не видят в этом неправильного толкования закона. Президиум ВАС РФ разъяснил, что не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг, так как оплата услуг сама по себе не означает возмездности договора.

6. Суды иногда неправильно толкуют правила п. 1 ст. 652 ГК РФ, в соответствии с которым по договору аренды зданий (сооружений) арендатору передается одновременного со зданием и земельный участок. Суды первой и апелляционной инстанции привлекают арендатора к ответственности в связи с тем, что право пользования земельным участком не было оформлено. Суды кассационной инстанции исходят из того, что, так как ГК РФ не содержит предписания об обязательном заключении при аренде недвижимости отдельного договор, в этом случае договор аренды является правоустановливающим документом, удостоверяющим право пользования земельным участком.