Право собственности на квартиру и другие жилые помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Дипломная работа

Тема «Право собственности на квартиру и другие жилые помещения»

Содержание

Введение

Глава I. Основные положения права собственности на квартиру и другие жилые помещения

1.1 Понятие и виды права собственности на жилые помещение

1.2 Правоспособность и дееспособность субъектов жилищных правоотношений. Права собственника жилого помещения

1.3 Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения

Глава II. Особенности приобретения права собственности на жилые помещения

2.1 Приобретение права собственности на жилые помещения на безвозмездной основе

2.2 Приобретение права собственности на жилые помещения на возмездной основе

2.3 Государственная регистрация права собственности на жилое помещение

Глава III. Прекращение и защита права собственности на жилые помещения

3.1 Основания и способы прекращения права собственности на жилые помещения

3.2 Защита права собственности на жилые помещения

Заключение

Список использованных источников и литературы

Введение

Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной (дипломной) работы: «Право собственности на жилые помещения» обусловлена следующими обстоятельствами.

Вопрос прав человека на жилое помещение - это всегда животрепещущий вопрос. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остаётся для большинства людей одной из самых острых и трудноразрешимых проблем. На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство - Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации - Конституции Российской Федерации, которая гарантирует человеку право на жилище (ст. 40). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги.

Надлежащее жилище является составной частью достойного жизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека. В процессе пользования жилыми помещениями мы удовлетворяем свои ежедневные потребности, используя как место отдыха, научной и иной деятельности. Наличие жилья является показателем определенного жизненного уровня людей в любом государстве, показатель их благосостояния. Как известно, чем выше уровень благосостояния людей в государстве, тем выше уровень благосостояния самого государства. Вот почему в Российской Федерации жилищному вопросу и его решению уделяется так много внимания. Это выражается во все увеличивающихся объемах строительства жилья, которое предоставляется гражданам на условиях социального найма, целевых программах для северян, военнослужащих, подлежащих переселению из закрытых военных городков, строительстве жилья на продажу, и т.д.

Решение указанных вопросов закрепляется в большом количестве нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Эти акты, с одной стороны, охватывают собой не все моменты, подлежащие регулированию, а с другой стороны, они очень многочисленны и соединение установлений данных нормативных актов в практике их применения нередко представляет собой чрезвычайную сложность, в том числе и для опытных юристов.

Не все благополучно и с вопросом права собственности на жилое помещение. Сейчас, когда с введением института права собственности на жилое помещение, граждане и юридические лица получили возможность совершать сделки с жилыми помещениями, значительно активизировался рынок недвижимости. Каждый день люди покупают, продают, меняют, отдают в залог, дарят жилье, и ввиду того, что вопрос права собственности на жилое помещение, с моей точки зрения, не урегулирован должным образом, люди очень часто попадают в достаточно сложные и неразрешимые ситуации.

Собственность принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы человечества. Собственность - это общественное отношение, которому присущи материальный субстрат и волевое содержание. Собственность - это имущественное отношение, причём в ряду имущественных отношений она занимает главенствующее место. Содержание права собственности составляют принадлежащие собственнику правомочия по владению, пользованию и распоряжению вещью. Указанные правомочия, как и субъективное право собственности в целом, представляет собой юридически обеспеченные возможности поведения собственника, они принадлежат ему до тех пор, пока он остаётся собственником. В тех случаях, когда собственник не в состоянии эти правомочия реально осуществить, он не лишается ни самих правомочий, ни права собственности в целом. Собственник может совершать в отношении своей вещи все, что не запрещено законом либо не противоречит социальной природе собственности. Право собственности является бессрочным. Законом не устанавливается сроков действия субъективного права собственности, пределов действия этого права во времени.

Часть I Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает специальную главу, посвященную вопросам права собственности и иным вещным правам на жилое помещение. В главе отражена лишь часть вопросов, касающихся жилых помещений.

Особый интерес представляют и вопросы государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав - государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Цель работы: исследовать гражданско-правовое регулирование права собственности на жилые помещения, и на основе сделанных выводов попытаться сформулировать свои предложения по совершенствованию законодательства.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

– Рассмотреть понятие и виды права собственности на жилые помещения;

– Проанализировать правоспособность и дееспособность субъектов жилищных правоотношений, а также права собственника жилого помещения;

– Исследовать особенности приобретения права собственности на жилые помещения;

– Рассмотреть государственную регистрацию права собственности на жилое помещение;

– Проанализировать прекращение и защиту права собственности на жилые помещения.

Теоретической основой исследования послужили труды известных отечественных правоведов в области гражданского и жилищного права, таких как: О.Г. Алексеева, А.В. Афонина, Е.Ю. Бакирова, М.В. Бандо, О.Н. Бобровская, В.Ю. Быков, Л.Ю. Грудцына, Т.С. Журавлев, Д.В. Карпухин, О.В. Кириченко, В.М. Корякин, П.В. Крашенинников, Е.В. Садовникова, А.В. Самигулина, Г.А. Свердлык, Ю.П. Свит, Т.А. Семина, В.И. Шаманаев, Г.Ф. Шешко, Е. Шипунова, М.А. Шитова, С.А. Чаркин, Е.В. Юрченко и др.

Методологическую основу исследования составили общенаучный диалектический метод познания, а также такие научные методы, как логический, системно-структурный, сравнительно-правовой и метод анализа и толкования правовых актов.

Практическая значимость полученных результатов состоит в возможности их использования в учебных целях при преподавании курсов «Договорное право», «Гражданское право», «Жилищное право», спецкурса «Наем жилых помещений» в высших учебных заведениях, подготовке учебных пособий, а также в качестве основы для последующих научных исследований в указанной области.

Поставленная цель и задачи определили структуру дипломной работы: она состоит из введения, трех глав, заключения, а также списка использованных при написании работы нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы.

право собственность жилой

Глава I. Право собственности на жилые помещения

1.1 Понятие и виды права собственности на жилые помещения

Действующее законодательство к самостоятельным объектам жилища относит квартиру, её часть, жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), служебные помещения в других строениях, пригодных для проживания, а также доля в жилом помещении.

Субъекты жилищных правоотношений (собственники) - физические и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В соответствии с положением ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем (ст. 209 ГК РФ).

Владение означает реальное обладание жильем, хозяйственное господство собственника над жилищем. Во владении выражается закрепленность жилища за субъектом. Применительно к жилому помещению владение означает возможность постоянно и беспрепятственно находиться в нем, контролировать его и иметь постоянную реальную возможность использовать данное помещение в собственных нуждах.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Однако использование жилых помещений ограничено законодательством: жилье используется только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ).

Под распоряжением понимается право собственника определить юридическую судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т.п. При этом передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу.

Собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, но не может при этом ущемлять права и интересы других лиц. В случае нарушения им прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут быть только судом наложены временные ограничения. Вместе с тем и в период ограничений за собственником сохраняются права владения и пользования жильем. Например, в случае наложения ареста на жилье собственник в это время не может только распорядиться своей собственностью. Однако это ограничение носит временный характер - полномочными органами (судом) его право может быть восстановлено либо он будет лишен собственности.

ГК РФ определяет, что собственниками могут быть все без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица. Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по ГК РФ в настоящее время являются также и сама Российская Федерация, субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов исполнительной власти.

Количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 213 ГК РФ). Ранее действовавшее гражданское и жилищное законодательство допускало нахождение в собственности граждан только одного дома либо одной квартиры.

Рассмотрим виды собственности на жилое помещение.

Частная собственность подразделяется на так называемую индивидуальную и общую. Последняя возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух и более лиц. При этом общая собственность возникает особенно часто при приватизации квартир в общую совместную или долевую собственность, а также в тех случаях, когда имущество не может быть разделено на реальные, выделенные в натуре доли без изменения его назначения. Не возникает общей собственности на жилое помещение, если оно состоит из нескольких составных частей (комнат), каждая из которых имеет своего собственника.

Общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой (ст. 244 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что совместная собственность возникает только в случаях, специально оговоренных в законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В настоящее время совместная собственность может возникать только при приватизации жилья, при приобретении жилья супругами (ст. 256 ГК РФ) и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Во всех иных случаях общая собственность возникает только как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер их в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Такой режим применяется к жилью супругов, нажитому в браке (приобретенному на общие средства), если иное не оговорено в брачном договоре (ст. 256 ГК РФ). Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. Распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). По соглашению участников совместной собственности (в форме договора деления долей) или при не достижении согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен (например, выделение доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определённая доля в праве собственности. Статья 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Владение и пользование жильём, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а при не достижении согласия - в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).

При возмездном отчуждении своей доли одним из участников долевой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продаётся, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должно быть осуществлено в течение месяца. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течении трёх месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности. Собственность супругов имеет особый юридический статус. Совместной собственностью супругов является жильё, нажитое ими во время брака - приобретённое на общие средства.

Исходя из этой формулировки, приватизированное одним из супругов жильё, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного приобретения. Если же один из супругов приобретает жилое помещение у третьего лица, другой супруг тоже приобретает право собственности на данное жилое помещение. Основанием возникновения права собственности у первого супруга является заключенный им с третьим лицом договор купли-продажи, мены и т.п., а у второго супруга право собственности на данное жилое помещение возникает из непосредственного указания Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в период брака. Руководствуясь данным положением Закона, учреждения юстиции субъектов Российской Федерации по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют право (приобретенной) совместной собственности супругов на жилое помещение по совместному заявлению обоих супругов, хотя приобретателем в договоре купли-продажи или мены может выступать лишь один из супругов.

При приобретении права собственности на кооперативную квартиру, супруги приобретают право общей совместной собственности в случае, если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью за счет общего совместного имущества супругов. В данном случае право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто из них является членом ЖСК, ЖК, а также акта дальнейшего расторжения брака между ними.

Имущество каждого из супругов, приобретенное ими до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его собственное имущество, а также на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

1.2 Правоспособность и дееспособность субъектов жилищных правоотношений, права собственника жилого помещения

Согласно ст. 19 ГК РФ гражданин (физическое лицо) приобретает гражданские права, в том числе и право собственности на жилище, под собственным именем, включающем фамилию, имя и отчество. Учитывая, что наступление многих гражданско-правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина, то указание места жительства гражданина также является обязательным компонентом любых документов (ст. 20 ГК РФ). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).

Для юридических лиц, в том числе и для органов государственной власти и местного самоуправления, обязательными сведениями в документах являются их наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, и место нахождения юридического лица, которое определяется местом его государственной регистрации (ст. 54 ГК РФ). Необходимо обратить внимание на то, что фактический почтовый адрес расположения фирмы не требует обязательного отражения в юридических документах и может не совпадать с адресом государственной регистрации (так называемый юридический адрес).

Как у граждан, так и у юридических лиц может быть только одно имя (наименование) и одно место жительства (место нахождения).

Законодательство не содержит «возрастных» или каких-либо иных ограничений в отношении прав собственности ни для граждан, ни для юридических лиц. Так, иностранные граждане и лица без гражданства обладают на территории Российской Федерации в отношении жилья правоспособностью наравне с российскими гражданами, юридическими лицами.

Правоспособность, т.е. способность гражданина иметь гражданские права и нести обязанности, в том числе являться собственником жилья, возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). При этом смертью признается не только прекращение физиологического существования человека, но и объявление его умершим (ст. 45 ГК РФ).

Дееспособность гражданина, т.е. способность непосредственно своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские права, в том числе приобретать и отчуждать жилье, возникает в полном объеме по достижении совершеннолетия - т.е. возраста восемнадцати лет (ст. 21 ГК РФ).

В возрасте до четырнадцати лет за несовершеннолетнего действуют его родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ). В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет несовершеннолетний действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства. И в первом, и во втором случаях орган опеки и попечительства выдает письменное разрешение.

Не требуется разрешение органов опеки и попечительства только при получении несовершеннолетними в свою собственность жилья путем участия в его приватизации либо получения жилья в качестве дара или в безвозмездное пользование (ст. 37 ГК РФ).

Дееспособность граждан может быть ограничена либо они могут быть лишены дееспособности.

Лишение гражданина дееспособности вследствие психического расстройства осуществляется судом с установлением над ним опеки. При этом опекун от имени опекаемого совершает все сделки и несет ответственность за вред, причиненный подопечному (ст. 29 ГК РФ).

Вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, из-за чего гражданин ставит свою семью в тяжелое материальное положение, он может быть судом ограничен в дееспособности и над ним устанавливается попечительство (ст. 30 ГК РФ). Ограниченно дееспособный гражданин вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки. Отчуждение жилья, в том числе его обмен и дарение, сдачу внаем (в аренду) и в безвозмездное пользование, раздел или выдел доли в собственном жилье подопечный может осуществлять лишь с согласия попечителя. При этом попечитель также должен получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

По просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, органом опеки и попечительства устанавливается над ним попечительство в форме патронажа. Попечитель (помощник) распоряжается имуществом подопечного на основании заключенного с ним договора поручения или договора доверительного управления (ст. 41 ГК РФ).

Правоспособность и дееспособность юридического лица, т.е. возможность иметь и осуществлять гражданские права, нести и выполнять обязанности, соответствующие целям деятельности, возникает с момента его государственной регистрации (ст. 49, 50 ГК РФ) и существует до внесения в единый государственный реестр записи о прекращении юридического лица (ст. 63 ГК РФ).

Рассмотрим права собственника жилого помещения.

Право залога. Собственник жилого помещения имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Он может его продать, заложить, сдать в аренду, сдать в наём и т.д.

Ипотека - залог недвижимого имущества. Залог, согласно ГК РФ - способ обеспечения обязательства. Однако с другой стороны залог может представить как правомочие собственника по распоряжению своим имуществом. Так согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ ипотека - это право, подлежащее государственной регистрации.

Ипотека возникает по договору, в силу которого залогодержатель-кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удостоверение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны-залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Предусмотренные права залогодержателя на имущество (жилое помещение), заложенное по этому договору (право залога), возникает с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации. Залог возникает также в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Так, например, ипотека возникает при отсрочке или рассрочке платежа за недвижимое имущество по договору купли-продажи.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 29 Закона «О государственной регистрации», непременное условие ипотеки - чтобы вещное право на передоваемое в залог недвижимое имущество прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права залогодателю. Договор ипотеки должен включать условие о предмете (его оценке), а также существе, размере и сроке исполнения обеспеченного залогом обязательства. Такой договор подлежит в обязательном порядке (под страхом наступления его недействительности) нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, для государственной регистрации ипотеки необходим документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

В главе XIII Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регламентируется порядок ипотеки жилых домов и квартир. Предметом ипотеки могут быть только предназначенные для постоянного проживания жилые индивидуальные и многоквартирные дома, а также квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (п. 1 ст. 74). Следовательно, залог (ипотека) индивидуальных и многоквартирных домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (п. 2 ст. 74).

Закон устанавливает правило, согласно которому договор об ипотеке, предметом которой является жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев, предусмотренных п. 5 ст. 74 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 6 ст. 74). Данный пункт гласит, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрел, что для удостоверения права залогодержателя-кредитора в обеспеченном залогом денежном обязательстве и права на само залоговое обеспечение этого обязательства может использоваться ценная бумага - закладная. Закладную составляет должник, а если в роли залогодателя выступает третье лицо, то должник и залогодатель делают это сообща. Закладная выдается органом, который осуществляет государственную регистрацию после того, как им будет зарегистрирована ипотека.

Подобно иным именным ценным бумагам закладная передается другим лицам в порядке уступки прав - цессии (п.2 ст. 146 и 390 ГК РФ) путем совершения на ней передаточной надписи с одновременным вручением закладной. Каждый новый держатель закладной вправе потребовать регистрации его в качестве залогодержателя. Это возможно потому, что первоначальный кредитор, указанный в Едином государственном реестре прав, и все последующие держатели закладной с ее передачей утрачивают все права по отношению к должнику, включая то, которое вытекает из самого обеспеченного залогом обязательства. Обладателем указанного права вместе с правом залога становится последний держатель закладной.

С погашением регистрационной записи об ипотеке, вызванной прекращением залога, закладная утрачивает силу.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой жилого помещения, залогодержатель вправе обратить взыскание на данное жилое помещение. Взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда. Удовлетворение требований залогодержателя допускается и без обращения в суд. Такая процедура возможна на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на жилое помещение (ст. 53).

Жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 56) в порядке, определяемом ст. 447-449 ГК РФ. Однако, согласно закону, обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением следующих случаев:

– жилой дом или квартира были заложеныпо договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

– проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом ли квартиру в случае обращения на него взыскания.

В соответствии с законом о государственной регистрации, ипотека, так же как и аренда недвижимого имущества, речь о которой пойдет ниже, регистрируются как обременения права собственности, о чем в Свидетельстве о государственной регистрации делается соответсвующая пометка. По исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой и предоставлении в регистрационную службу соответствующего документа, подтверждающего исполнение, запись об ипотеке погашается.

Право аренды. Собственник жилого помещения (только юридическое лицо) может сдать его в аренду. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ГК РФ объектами аренды может быть движимое и недвижемое имущество, то есть и жилые помещения.

П. 2 ст. 671 определяет, что договор аренды возможен лишь между юридическими лицами: «Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан».

По ГК РФ договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому.

ГК РФ предъявляет определённые требования к договору аренды: «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме» (п.1 ст. 609 ГК РФ).

Согласно общему правилу, установленному ГК РФ, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п.2 ст. 609 ГК РФ). Государственная регистрация аренды регулируется ст. 26 Закона о государственной регистрации.

В ходе практической работы учреждений юстиции по осуществлению государственной регистрации аренды возникает вопрос: как регистрировать аренду, как право или как сделку, или как право и сделку вместе?

Согласно ст. 609 ГК - государственной регистрации подлежит договор аренды, а в соответствии со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрации подлежит право аренды. Если производить государственную регистрацию договора аренды, а затем возникшего права аренды, то это будет слишком обременительно для заявителей, так как за каждое регистрационное действие взимается отдельная плата.

Для разрешения подобных случаев существует норма ГК РФ (п. 2 ст. 3), которая гласит, что нормы гажданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ. Исходя из законодательно установленного приоритета Гражданского кодекса Российской Федерации над другими законами при расхождении между Гражданским кодесом и другими законами следует руководствоваться нормами Кодекса. Следует помнить, что в Законе под термином «государственная регистрация прав» понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав регистрация договора аренды жилого помещения, возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав. Договор аренды жилого помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения ( части помещения).

Право найма. Согласно Гражданскому кодексу РФ собственник жилого помещения имеет право сдать его в наем по договору коммерческого найма (по договору социального найма может быть предоставлено жилье государственного и муниципального жилищного фонда - п. 1 ст. 672 ГК ).

По договору (коммерческого) найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нем (п.1 ст. 671 ГК).

Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК).

Согласно Гражданскому кодексу наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционорование всех инженерных систем, его эксплуатацию и содержание. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения.

Наниматель в свою очередь тоже несет определенные ГК (и договором) обязательства перед наймодателем:

– использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

– наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

– наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Коммерческий найм жилых помещений отличается от социального тем, что жилое помещение предоставляется без ограничения площади, за коммерческую плату и на срок.

Правила заключения договора коммерческого (а также социального) найма указаны в п. 3 ст. 672 ГК:

Во-первых, договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК). Этим договором определяются права и обязанности сторон в соответствии со ст. 678 ГК РФ.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора коммерческого найма при переходе права собстенности на жилое помещение. При отчуждении собственником жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник (ст. 675 ГК). В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель имеет право на защиту своих прав.

В-третьих, нанимателю и постоянно проживающим с ним гражданам при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя дано право разрешить безвозмездное проживание временным жильцам. При этом ГК не ограничивает проживание этих жильцов сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 680 ГК).

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Наймодатель, в случаях, установленных гражданским кодексом, вправе расторгнуть договор найма. Однако, закон предусматривает для наймодателя только судебный порядок расторжения договора (п.2 ст.687 ГК).



1.3 Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения

Квартира как составная часть и основная ячейка жилого дома несет на себе отпечаток функции и потребительских качеств жилого дома. Она технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек дома, структурно состоит из одной, двух или более смежных комнат (жилых помещений) - как обособленных (изолированных) одна от другой, так и необособленных (смежные изолированные и неизолированные: проходные и запроходные), обеспечена условиями для ведения домашнего хозяйства, имеет индивидуальный путь сообщения с местами общего пользования жилого дома. Отдельная квартира предназначена для проживания и ведения домашнего хозяйства одной семьи. В коммунальной квартире в отличие от отдельной ее смежные жилые помещения используются для проживания и ведения домашнего хозяйства более чем одной семьей. Такая квартира конструктивно не пригодна для использования.

Юридически квартира считается:

- отдельной, если ее жилые помещения являются единым самостоятельным объектом права неразделенной собственности и других вещных прав либо единого договора соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования;

- коммунальной, если ее жилые помещения являются объектами двух и более самостоятельных прав собственности либо двух и более договоров соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования.

Квартира выделяется как реальный индивидуально определенный объект собственности, исходя из интересов тех, кто составляет в ней семейную общность, ведущую единое домашнее хозяйство, без образования общей собственности на другие квартиры в том же многоквартирном жилом доме. По такому принципу наделялись правом собственности проживающие в отдельных квартирах в процессе приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, равно как и проживающие в жилых помещениях коммунальных квартир.

Жилые помещения - часть многокомнатной квартиры, состоящей из изолированных комнат. Советское гражданское и жилищное законодательство формировали понятие жилого помещения применительно к наемным отношениям в домах обобществленного жилищного фонда. Хотя оно и фигурировало в наемных отношениях индивидуального жилищного фонда и отношениях с бывшими членами семьи собственника (ст. 127, 131 ЖК РСФСР), но оно не было самостоятельным объектом отношений собственности.

Специальными нормами гл. 18 ГК требования к жилому помещению в отношениях собственности не сформулированы, однако они выражены относительно жилого помещения как объекту отношений найма (коммерческого и социального). Принимая во внимание, что объекты отношений собственности и наемных отношении одни и те же, функция и потребительские качества жилых помещений являются такими же, применяемыми для жилого дома, квартиры, однако дополнительно им могут быть присущи какие-либо индивидуально-определенные признаки, характеризующие данное помещение.

Помимо государственной регистрации имущественных прав на жилище ведется и государственный учет жилищного фонда, объектами которого являются независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Этот учет преследует задачу получения информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости учитываемых объектов и изменении этих показателей. Он проводится специализированными государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ). Инвентаризационные сведения и данные обязательны для применения в государственной регистрации прав на недвижимость. БТИ, проводя паспортизацию жилых домов и жилых помещений, оформляет технический паспорт домовладения, квартиры, жилого помещения при приемке жилых домов в эксплуатацию или при включении жилого помещения в состав жилищного фонда. Данные технического паспорта обновляются не реже одного раза в 5 лет.

Общая совместная или долевая собственность возникает уже в границах отдельной квартиры или жилого помещения коммунальной квартиры между участниками семейных отношений (либо прежними участниками семейных отношений), которым соответственно принадлежит отдельная квартира или жилое помещение в коммунальной квартире по разным основаниям (в порядке приватизации, брачного договора, наследования, в силу закона, приобретения).

В многоквартирном жилом доме или коммунальной квартире соответственно общая долевая собственность все-таки возникает между всеми собственниками отдельных квартир, собственниками жилых помещений коммунальных квартир (домовладельцами) на общее имущество дома (квартиры), связывающее их одним технологическим жизнеобеспечением дома.

В состав общего домового имущества входят: обслуживающий дом (может быть с подземными инженерными коммуникациями, но может быть и без них), несущие конструкции жилого дома, домовое инженерное оборудование с коммуникациями, находящимися за пределами квартиры, или то, что находится в квартире, но обслуживающее более одной квартиры (стояки водоснабжающей и водоотводящей системы, центрального отопления, лифтовое хозяйство и т.п. - ст. 290 ГК). Общие нежилые помещения, лестничные клетки. В коммунальной квартире помимо общей долевой собственности домовладельцы (собственники жилых помещений коммунальной квартиры) являются сособственниками также квартирного встроенного оборудования, мест общего пользования квартиры.

Размер доли в общем домовом (квартирном) имуществе определяется для каждого собственника пропорционально находящейся в его собственности соответственно общей площади отдельной квартиры и жилой площади помещения в коммунальной квартире.

Соотношение права собственности на отдельную квартиру (жилое помещение в коммунальной квартире) с долей в общей собственности и всех домовладельцев не ограничивается этим. Их соотношение обусловлено тем, что квартира в многоквартирном доме (жилое помещение в коммунальной квартире) является главной вещью, а общее имущество многоквартирного жилого дома (коммунальной квартиры) имеет значение принадлежности к главной вещи, поскольку они связаны технологически общим назначением, и домовое (квартирное) имущество призвано обслуживать главную вещь (ст. 135).

Как следствие такого соотношения принадлежность следует судьбе главной вещи. Изменить его соглашением домовладельцев нельзя, поскольку оно предписано законом (ст. 290). Правда, если быть точным, закон эту пропорцию установил применительно к структуре отношений собственности в многоквартирном доме. Однако структура отношений собственности в коммунальной квартире ничем от нее не отличается.

Из такого соотношения вытекает и следующая норма закона: домовладелец не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры), а также совершать иные действия (например, раздел и выдел доли из общей собственности), влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на отдельную квартиру (жилое помещение в коммунальной квартире) (ст. 290 применительно к квартире).

Стало быть, доля в общем домовом (квартирном) имуществе не имеет самостоятельного юридического значения. Если приобретается отдельная квартира (жилое помещение в коммунальной квартире) в доме, неизбежно приобретается и ее (его) неизменный спутник - доля в праве собственности на общее домовое (квартирное) имущество, что не следует даже оговаривать в условиях договора, поскольку это установлено законом.

Рассмотренное соотношение неизбежно исключает возможность применения правила ст. 250 ГК о приоритете на покупку предложенной к продаже отдельной квартиры (комнаты в коммунальной квартире) для домовладельцев других квартир (жилых помещений в коммунальной квартире), каким наделен участник общей долевой собственности.

Иной правовой режим складывается в отношениях собственности в границах индивидуально-определенной отдельной квартиры (жилого помещения коммунальной квартиры), а следовательно, и индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

Прежде всего, здесь возможна не только общая долевая, но и совместная собственность исключительно граждан (супруги, между всеми членами семьи и лицами, утратившими семейные связи, если квартира приватизирована, члены фермерского (крестьянского) хозяйства). Естественно, применяется правило ст. 250 ГК, которое позволяет избежать разрушения имущественной собственности семьи.

Между участниками общей долевой собственности квартира может быть разделена, если она состоит из двух и более жилых помещений и есть соответствие размера доли в общей собственности размеру закрепляемого жилого помещения за участником. Если отмеченного соответствия нет, то вероятный раздел, допустим, исключительно по соглашению сособственников. Судебное принуждение в последнем случае не допускается.

Выдел своей доли требует еще одного условия. Выделяемое жилое помещение (жилые помещения) должно стать самостоятельным объектом права собственности, а таким помещением технически и санитарно способно быть лишь изолированное, не наносящее несоразмерный ущерб квартире, хотя и трансформирующее ее в положение из отдельной в коммунальную. Жилое помещение как проходное или запроходное само по себе не может стать им, но по сумме двух площадей, образующих одно изолированное жилое помещение, выдел в натуре возможен.

Это условие аналогично условию деления договора найма жилого помещения на два и более договоров (ст. 86 ЖК РСФСР). И при найме жилого помещения его предметом могло быть лишь изолированное жилое помещение (ст. 52 ЖК РСФСР). Требование о достижении выделяющимся совершеннолетия, как это предусмотрено в наемных отношениях, необоснованно. Это право любого лица - участника общей долевой собственности независимо от объема его дееспособности. Аналогично и требование закона в наемных отношениях о соответствии приходящегося доли жилой площади выделяемого помещения.

В однокомнатной квартире, где доля реально не может быть выделена собственнику, или в многокомнатной квартире, где доля настолько незначительна, что не соответствует размеру какого-либо жилого помещения в ней, а он обеспечен другим жилым помещением по другому месту жительства и потому не имеет особого существенного интереса в использовании квартиры, находящейся в общей долевой собственности, суд вправе принудительно без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ст. 252). В любом случае вместо выдела доли в натуре претенденту может быть выплачена компенсация, при его согласии на это.

Эти же правила применяются и к случаям раздела квартиры, находящейся в совместной собственности, поскольку предварительно следует определить доли каждого, размер которых предполагается равным, если иное не установлено законом или их соглашением. Именно иное имеет место в отношениях между супругами - раздел общего имущества супругов производится по правилам ст. 38, 39 Семейного кодекса РФ. Если брачным договором изменен установленный законом режим их совместной собственности, то при разделе имущества супругов во внимание принимаются условия этого договора. Однако если им ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (он лишается права собственности на квартиру, нажитую супругами в браке), эти условия могут быть признаны в судебном порядке недействительными по требованию этого супруга. Квартира, приобретенная в браке, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученная в дар или в порядке наследования, не считается общим имуществом Также исключается из совместного имущества квартира, приобретенная после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего домашнего хозяйства, хотя брак к этому времени и не был расторгнут.

При разделе имущества, в состав которого вошла и квартира, являющаяся общей совместной собственностью супругов, суд на основании п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ вправе в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов.

Интерес представляет и судебная практика относительно возникновения права собственности на квартиру:

4 июня 2011 года Советским районным судом г. Казани рассмотрено гражданское дело по иску исполнительного комитета муниципального образования города Казани о признании недействительным зарегистрированного права собственности на жилое помещение, полученное по поддельному Свидетельству о праве на наследство и выселении без предоставления другого жилья.

Напоминаем, что в обоснование предъявленных требований было указано, что Управлением Росреестра по РТ зарегистрировано право собственности на жилое помещение на основании поддельного Свидетельства о праве на наследство по закону. По фактам незаконного оформления прав собственности на квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, путем подделки правоустанавливающих документов, возбуждено уголовное дело. Впоследствии незаконным владельцем данное жилое помещение было продано. Новым владельцем заключен договор купли-продажи данного жилого помещения на основании которого зарегистрировано право собственности за другим владельцем. Спорная комната выбыла из владения Исполнительного комитета МО г.Казани в результате мошеннических действий организованной группы. В связи с тем, что право собственности зарегистрировано на основании поддельного свидетельства о праве на наследство, право на распоряжение вышеуказанным объектом недвижимости отсутствует. А все последующие договоры купли-продажи данного жилья являются ничтожными. В связи с недействительностью совершенных сделок регистрация и проживание нового владельца в данном помещении являются незаконными. На основании изложенного истец просил суд признать незаконными действия Управления Росреестра по РТ, истребовать из незаконного владения жилое помещение, признать недействительным зарегистрированное право собственности и исключить из ЕГРП соответствующую запись, выселить из жилого помещения нового владельца без предоставления другого жилья со снятием с регистрационного учета, признать право собственности за Исполнительным комитетом МО г. Казани.

Впоследствии представитель истца уточнил заявленные исковые требования, просил суд: признать недействительными свидетельство о праве на наследство по закону и договоры купли-продажи, заключенные между ответчиками, истребовать из незаконного владения комнату; признать недействительным зарегистрированное право собственности на комнату за ответчиками, выселить ответчика из комнаты без предоставления другого жилого помещения, признать право собственности на комнату за Исполнительным комитетом г. Казани.

В результате судебного заседания, судом принято заочное решение об удовлетворении заявленных требований. Решением постановлено: иск Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани о признании недействительными зарегистрированного права собственности, свидетельства о праве на наследство по закону, договоров купли-продажи, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, выселении и признании права собственности на жилое помещение, - удовлетворить. Признать недействительными: свидетельство о праве на наследство по закону от 26 февраля 2008 года; договор купли-продажи квартиры от 3 марта 2008 года, заключенный между ответчиками; договор купли-продажи недвижимости от 14 марта 2008 года, заключенный между ответчиками. Признать недействительным зарегистрированное Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ответчика на квартиру. Выселить ответчика из квартиры без предоставления другого жилого помещения. Истребовать из незаконного владения ответчика квартиру. Признать право собственности на квартиру за муниципальным образованием города Казани.

...