Право собственности на квартиру и другие жилые помещения

Рассмотрим приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальный квартире.

Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальный квартире осуществляется на основании ЖК РФ: освобожденное изолированное жилое помещение в коммунальной квартире передается (при отсутствии граждан, признаваемых нуждающимися в улучшении жилищных условий или не обеспеченных по жилищным нормам), нанимателям соседних комнат по договору купли-продажи или аренды, если эта возможность не ограничена субъектом Федерации. Таким образом осуществляется постепенная ликвидация коммунальных квартир.

Реализация этого положения осуществляется в следующем порядке:

1. После освобождения жилого помещения претендующие на его приобретение граждане обращаются в органы исполнительной власти с соответствующим заявлением. Жилищные органы устанавливают тот факт, что помещение свободно от обязательств (отсутствует запрет на приватизацию жилья) и может быть продано, а также определяют стоимость этого жилья.

2. Должно быть получено согласие других нанимателей комнат в этой квартире (если они есть) на участие в приватизации занимаемых ими помещений.

3. При наличии нескольких претендентов на свободную жилую площадь она может быть продана при согласии всех нанимателей либо покомнатно каждому претенденту, либо всем претендентам в совместную или долевую собственность под общие цели.

4. После оплаты претендентами стоимости выкупаемого жилья оформляется приватизация всей квартиры.

При отсутствии в квартире граждан, желающих приобрести освободившееся жилое помещение, оно передается другим гражданам по договору найма.

Приобретение жилья в результате выкупа неиспользуемого помещения

Одной из разновидностей выкупа неиспользуемого помещения является введенная в городах Москве и Санкт-Петербурге практика выкупа нежилых чердачных помещений, расположенных над квартирами граждан и обустройство в них жилых помещений. Эта деятельность может осуществляться как жителями последних этажей жилых домов с присоединением этих помещений к своим квартирам, так и физическими и юридическими лицами для возведения самостоятельных жилых мансардных помещений. Целью освоения чердачных пространств является создание дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда. Последнее немаловажно, поскольку инвестор, получая право на возведение мансардных помещений, обязан осуществить определенный объем планово-предупредительного, текущего и капитального ремонтов здания.

Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах осуществляется по результатам конкурсов, проводимых префектурами административных округов.

Собственно мансардным помещением можно называть этаж, размещенный внутри чердачного пространства, т.е. между конструкциями кровли, наружных стен и перекрытием верхнего этажа.

Вновь полученная площадь оформляется в собственность заключением нотариально удостоверенного договора с последующей регистрацией права собственности.

Спорные вопросы между инвестором и собственниками (нанимателями) квартир в этом доме рассматриваются в судебном порядке.

2.3 Государственная регистрация прав на жилые помещения

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. Со вступлением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) в силу введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. В соответствии с Законом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

ГК РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Регистрации подлежат следующие права не недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Права на жильё, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом, Правилами ведения Единого государственного реестра и другими нормативными правовыми актами.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Проведённая государственная регистрация удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав и посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственной реестр прав.

Чтобы зарегистрировать право на жилое помещение, в регистрационную службу необходимо предоставить следующие документы:

– заявление о государственной регистрации права;

– удостоверение личности для физических лиц; учредительные и иные документы, содержащие необходимые сведения о юридическом лице;

– документ о внесении платы за государственную регистрацию права;

– правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности. Если объект находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении, необходимо представить документы, подтверждающие данные права;

– справка БТИ с технической характеристикой жилого помещения.

В случае совершения сделки с жилым помещением, сторона, отчуждающая недвижимое имущество предоставляет:

– заявление о государственной регистрации сделки;

– удостоверение личности для физических лиц, учредительные и иные документы, содержащие необходимые сведения о юридическом лице;

– документ о внесении платы за государственную регистрацию сделки;

– правоустанавливающий документ на жилое помещение, подтверждающий право собственности. Если объект находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении, согласие собственника на сделки;

– свидетельство о государственной регистрации прав, если право было ранее зарегистрировано;

– проект договора отчуждения жилого помещения;

– справка БТИ с технической характеристикой жилого помещения;

– справка из ЖЭУ, выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением;

– нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если жилое помещение находится в совместной собственности;

– справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов;

– согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, если несовершеннолетний ребёнок, лицо, находящееся под опекой или попечением, является собственником отчуждаемого жилого помещения, либо членом семьи собственника, проживающего в данном помещении;

– если объект сделки находится в общей собственности необходимо предоставить отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли и согласия на регистрацию права собственности.

Приобретающая сторона представляет нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение жилого помещения.

Доверенные лица сторон сделки предоставляют документы, подтверждающие их полномочия и документы, удостоверяющие личность.

Лицо, обратившее за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение пишет заявление на государственную регистрацию данного права и сдаёт документы помощнику государственного регистратора прав в зале приёма документов. Помощник регистратора прав проверяет текст заявления, содержание правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации. На основании заявления и представленных документов, помощник регистратора устанавливает размер платы за государственную регистрацию. Затем от составляет опись-расписку документов, полученных им на государственную регистрацию, с указанием даты получения, которая подписывается заявителем и помощником. Опись-расписка должна быть составлена в двух экземплярах, один из которых выдается заявителю. Копия включается в дело. В тот же день по описи и под роспись в книге учёта входящих документов дело передается государственному регистратору прав, который непосредственно занимается государственной регистрацией. Порядок государственной регистрации прав на жилые помещения включает в себя:

– правовую экспертизу документов, а также проверку законности сделки;

– внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при отсутствии оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав;

– удостоверение проведённой государственной регистрации путем совершения регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдачи Свидетельств о проведённой государственной регистрации прав.

Закон устанавливает предельный срок для проведения государственной регистрации прав - календарный месяц. В соответствии со ст. 191 и 192 ГК РФ течение месяца начинается на следующий день после приема документов на государственную регистрацию и истекает в соответствующее число следующего месяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, срок истекает в последний день этого месяца. При подаче неполного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации, течение срока не начинается.

В течение месяца должностное лицо учреждения юстиции обязано осуществить государственную регистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации на дополнительный срок или в отказе от регистрации. Если заявитель извещен о необходимости представления дополнительного доказательства его права и не имеет возможности представить их в течение месяца, он в праве подать заявление о приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока прерывается.

По истечении месяца заявитель приходит в в регистрационную службу с копией описи документов, сданных на государственную регистрацию прав и предъявляет ее помощнику регистратора, занятому выдачей Свидетельств и зарегистрированных документов. Помощник выдает заявителю документы под роспись в журнале выдачи документов.

В отличие от прежнего порядка регистрации недвижимого имущества ГК РФ и Закон в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. В отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора, регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 588 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.

Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.

Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того регистрации подлежит и переход права собственности.

При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору.

Требования государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договор коммерческого, социального и иного найма жилого помещения.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, то есть приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая.

Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования.

Глава III. Прекращение и защита права собственности на ЖИЛЫЕ помещения

3.1 Основания и способы прекращения права собственности на жилые помещения

Права собственности на жилое помещение могут быть прекращены добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Вслед за добровольным прекращением права собственности обычно граждане добровольно же прекращают пользоваться жилым помещением, как фактически, так и юридически, снимаясь с регистрационного учета по месту жительства. Исключением является заключение договора о передаче права собственности на жилое помещение с оставлением за продавцом или дарителем права пожизненного проживания в проданном или подаренном жилом помещении. Право собственности может прекратиться также в силу объективных причин, например в результате стихийных действий, разрушения дома (его обвала) и т.п. Конечно, в таких случаях гражданину должно быть предоставлено другое жилище во внеочередном порядке, но при этом утрачивается право собственности на погибшее жилище и возникает право на предоставленное жильё.

Смерть собственника также прекращает его право собственности, но оно может перейти к наследникам покойного.

Принципиальные основы принудительного лишения права собственности на жилое помещение заложены в ст. 35 Конституции РФ: «никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Пункт 3 ст. 212 ГК РФ предусматривает, что «особенности … прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом».

Ранее приведённое положение Конституции РФ гласит о том, что принудительное изъятие жилья как предмета собственности возможно не иначе как по судебному решению. Решение выности суд общей юрисдикции либо арбитражный суд, исходя из подведомственности дел по защите нарушенных или оспоренных прав. Третейский суд в отношении принудительного отчуждения права собственности на жильё решение принять не может так как его решения исполняются сторонами, в принципе, добровольно, а не принудительно.

Принудительное отчуждение жилого помещения для государственных нужд возможно лишь при условии обязательного предварительного и равноценного возмещения. Это положение распространяется как на граждан, так и на юридических лиц.

Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. Среди последних выделим и перечислим те, которые имеют отношение к жилью:

– обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ).

– реквизиция (ст. 242 ГК РФ).

– конфискация (ст. 243 ГК РФ).

– выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).

– изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ).

– изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

– отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ).

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственика.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника реализуется на основании судебного решения в рамках исполнительного производства. Органами принудительного исполнения судебных решений являются судебные приставы-исполнители. До вынесения решения на находящееся в собственности спорное жилое помещение может быть наложен арест, который регистрируется в органах государственной регистрации прав собственности на жилые помещения.

После вынесения соответствующего судебного решения выдается исполнительный документ: в общегражданских судах выдается исполнительный лист; в арбитражных судах - приказ. На основании этих распорядительных документов жилье выставляется на публичные торги.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор купли-продажи жилья в порядке судебного решения может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Нормы гражданского законодательства (ст. 448-449 ГК РФ), регламентирующие такие торги, применяются, если иное не предусмотрено законом «Об исполнительном производстве» или процессуальным законодательством. Так, реализация принадлежащего должнику жилого строения, на которое обращено взыскание, производится путём продажи с публичных торгов в сроки, указанные в ч. 1 ст. 63 ФЗ «Об исполнительном производстве», которая определяет - «торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя». До наступления этого срока должник вправе сам под контролем судебного пристава-исполнителя реализовать имущество по цене, не ниже указанной в акте об аресте. О предстоящих торгах судебный пристав-исполнитель оповещает не позднее чем за десять дней до торгов. В торгах не имеют права участвовать государственные предприятия, учреждения, организации, кооперативные организации, их объединения, другие общественные организации, а также должностные лица местных органов государственной власти и управления, суда, прокуратуры, органов внутренних дел и члены их семей.

Лица, желающие принять участие в торгах, обязаны внести судебному приставу-исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Сумма, внесенная лицом, купившим с торгов строение, засчитывается в счёт покупной цены. Остальным участникам торгов внесенные ими вперед суммы возвращаются немедленно после окончания торгов. Торги начинаются с указанной в акте об аресте оценочной стоимости продаваемого строения. Строение считается проданным тому лицу, которое предложило на торгах наивысшую цену. Покупатель обязан в течении пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которую им куплено строение, с зачётом суммы, внесённой перед началом торгов. При невнесении покупателем строения всей следуемой с него суммы в установленный срок сумма, внесённая перед началом торгов, ему не возвращается и поступает в доход государства. Эта сумма поступает в доход государства в том случае, если будет установлено, что покупатель не имел права участвовать в торгах. После уплаты покупателем строения всей следуемой с него суммы судебный пристав-исполнитель передает покупателю копию акта о состоявшихся торгах.

Судебный пристав-исполнитель объявляет торги несостоявшимися:

1) если на торги явилось менее двух покупателей;

2) если из явившихся никто не сделает надбавки против первоначальной оценки строения;

3) если покупатель в течение пяти дней не внесет полностью суммы, за которую им куплено строение. В случае объявления торгов несостоявшимися взыскателю предоставляется право оставить строение за собой в сумме первоначальной оценки. Если такого заявления не поступило, судебный пристав-исполнитель не ранее чем через десять дней после объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Вторичные торги объявляются и происходят с соблюдением правил, установленных для первых торгов, но начиная с оценочной или с первой предложенной суммы. В случае объявления несостоявшимися вторичных торгов и отказа взыскателя оставить за собой продаваемое строение арест с него снимается.

Торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, если они происходили с нарушением установленных правил, если строение было продано лицу, не имеющему права участвовать в торгах, а также в случае допущения судебным приставом-исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений. Если действия покупателя, допустившего злоупотребление, являются преступными, торги могут быть признаны судом недействительными и в течение установленных законом сроков давности для приведения в исполнение обвинительного приговора. На определение о признании торгов недействительными может быть подана частная жалоба.

Особый порядок предусмотрен при обращении взыскания на долю в общем имуществе, что регламентировано ст. 255 ГК РФ: кредитор участника долевой собственности или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности на жилище от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

При залоге жилых помещений требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда (ст. 51 Закона «Об ипотеке»), т.е. путем продажи с публичных торгов. Однако возможен и иной порядок - без обращения в суд - на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Реализация (продажа) заложенного по договору об ипотеке жилого помещения, на которое обращено взыскание, производится путем его продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если Законом «Об ипотеке» не установлен иной порядок. Вместе с тем, суд по просьбе залогодателя вправе в решении об обращении взыскания на заложенное жилое помещение отсрочить его продажу на срок до одного года. Отсрочка не должна затрагивать прав и обязанностей сторон по обязательству и не освобождает должника от возмещения за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

Особым является случай, когда при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке жилые здания залогодателя, если договором не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре ипотеки такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования жилого здания в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится жилое здание, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Также в соответствии с гражданско-процессуальным законодательством предусмотрен перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, принадлежащее гражданину - должнику на праве собственности - «жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением» (ст. 446 ГПК РФ).

При реквизиции (ст. 242 ГК РФ) жилье может быть изъято у собственника в порядке и на основаниях, установленных законом, с выплатой собственнику стоимости имущества. Последнее положение закреплено в ст. 306 ГК РФ, предусматривающей, что «в случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом». Реквизиция возможна в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. При прекращении действия обстоятельств, послуживших основанием, для реквизиции жилья, бывший собственник вправе в судебном порядке требовать возврата ему сохранившегося имущества. Оценка реквизированного жилья может быть также оспорена в судебном порядке. При этом, если причиненный бывшему собственнику вред подлежит возмещению за счёт казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования, то от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с п. 3 ст. 125 ГК РФ эта обязанность не возложена на другой орган, а также на юридическое лицо или гражданина (ст. 1071 ГК РФ). Реквизиция может быть проведена у всех субъектов права

В соответствии со ст. 243 ГК РФ конфискация может быть произведена и в административном порядке, однако вряд ли это имеет отношение к жилым помещениям. Если же такое и произойдет, то решение о конфискации жилого помещения, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

Выкуп доли в общей собственности (в том числе в жилом доме, квартире) определяется правилами ст. 252 ГК РФ, которая предусматривает, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении соглашения участниками долевой собственности о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Однако, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК РФ, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата остальными участниками компенсации вместо выдела в натуре допускается с согласия выделяющегося. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (например, обеспечен другим жильем и проживает в нем), суд может и при отсутствии согласия выделяющегося принять решение о выплате ему компенсации. С получением компенсации выделяющийся утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Рассмотрим изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения.

Под бесхозяйственным содержанием жилого помещения в силу ст. 293 ГК РФ понимается:

1) использование собственником жилого помещения не по назначению;

2) систематическое нарушение прав и интересов соседей;

3) бесхозяйственное обращение с жильем, ведущее к его разрушению.

В отличие от прежнего ГК РСФСР норма ст. 293 ГК РФ содержит развернутое понимание бесхозяйственного содержания.

Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения и назначает ему соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не производит необходимого ремонта, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, в частности по ремонту помещения.

Обращает на себя внимание то, что норма закона разрешает только вопрос о правах собственности на помещение и никак не предусматривает разрешение вопроса о правах пользования (проживания в нем) бывшего собственника этого помещения.

Рассмотрим особенности изъятия жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать.

Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось жилое помещение, которое в силу закона не может ему принадлежать, оно должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен иной срок (ст. 238 ГК РФ). Если имущество добровольно не отчуждено собственником, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. Из этой суммы вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется жилое помещение, на приобретение которого необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, это жилое помещение подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику.

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования (ст. 239 ГК РФ) невозможно без прекращения права собственности на жилое строение, находящееся на данном участке, это жилье может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 279-282 и 284-286 ГК РФ.

1) Изъятие земельного участка и жилого строения для государственных или муниципальных нужд осуществляется в следующем порядке:

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп как земельного участка, так и расположенного на нем жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка и жилого помещения принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ, причем государственные органы, порядок подготовки и принятия этих решений должны определяться федеральным земельным законодательством. Выкуп части земельного участка, возможно, как и части расположенного на нем жилого помещения, допускается не иначе как с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка и жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав собственности на земельный участок и жилое помещение. При этом собственник должен быть извещен о проведенной регистрации с указанием ее даты (ст. 279 ГК РФ). Собственник земельного участка и жилого помещения, подлежащих изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка и жилого строения может владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование имущества в соответствии с его назначением. Вместе с тем собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка и жилого строения затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Плата за земельный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение должно быть включено обязательство Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК РФ).

Собственник изымаемого земельного участка и расположенного на нем жилого здания должен быть не позднее чем за год письменно уведомлен об этом органом, принявшим такое решение. Выкуп жилого помещения и земельного участка ранее годичного срока допускается только с согласия собственника (ст. 279 ГК РФ). Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка и жилого строения либо с ним не достигнуто соглашения о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд в течение двух лет с момента направления собственнику письменного уведомления (ст. 282 ГК РФ).

2) Если земельный участок используется не по назначению (например, земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, используется для других целей) в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, то он может быть изъят на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления при обязательном заблаговременном предупреждении собственника о допущенных нарушениях. Орган государственной власти или местного самоуправления, который может принимать такое решение, а также порядок заблаговременного предупреждения должны быть определены земельным законодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если же собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, вынесший такое решение, может предъявить требование о продаже участка в суд.

В обоих случаях изъятия земельного участка следует иметь в виду, что если изымается земельный участок, на котором расположен одноквартирный частный жилой дом, то последний (при наличии технической возможности) может быть перенесен за счет изымающего земельный участок органа на предоставляемый земельный участок. Если на изымаемом земельном участке расположено муниципальное жилое помещение, то выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение тем предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок. Если на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, то собственникам квартир должно быть выделено другое равноценное жилье или выплачена компенсация.

Кроме вышеприведенных конкретных оснований принудительного лишения прав собственности на жилые помещения гражданское законодательство предусматривает особый случай, в соответствии с которым, если в Российской Федерации будет принят закон, прекращающий права собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом (ст. 306 ГК РФ).

Как было отмечено выше, право на жилище состоит из права собственности и права пользования (не входящего в содержание права собственности). Перейдем к вопросу о судьбе права пользования при принудительном прекращении права собственности на жилое помещение.

Современное законодательство Российской Федерации, в том числе гражданское и жилищное, основывается на новой иерархии ценностей, введенной Конституцией РФ 1993 г.: во главе угла стоят права личности, семьи, общества и, наконец, государства.

Повторим, что Конституция РФ закрепила права граждан на жилище (ст. 40), оговорив при этом, что «никто не может быть произвольно лишен жилища». Вместе с тем права и свободы человека в России в соответствии с Конституцией РФ можно условно разделить на два вида: подлежащие, при определенных условиях, ограничению и не подлежащие ограничению. Так, ст. 56 Конституции РФ определяет, что «в условиях чрезвычайного положения для обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя в соответствии с федеральным законом могут устанавливаться отдельные ограничения прав и свобод с указанием пределов и срока их действия». Эта же статья называет те права, которые не подлежат ограничению даже в условиях чрезвычайного положения: если право собственности может быть ограничено, то право пользования жилищем (проживание) ограничению не подлежит.

Далее, ГК РФ устанавливает, что «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма» (ст. 675 ГК РФ). Что же касается правомочия пользования, принадлежащего собственнику-гражданину, то очевидно, что даже при принудительном лишении гражданина права собственности на жилое помещение он не утрачивает прав проживания в нем при соблюдении правил регистрации по месту жительства, т.е. если он фактически пользуется им и зарегистрирован именно в этом помещении как в месте единственного постоянного жительства. Таким образом, если жилое строение не уничтожается (сносится и т.п.), но право собственности на жилое помещение может перейти к другому лицу (государству, кредитору), право пользования этим жилым помещением сохраняется у проживающих в нем граждан.

Гражданское законодательство, регламентируя последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ), оговаривает, что «в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда», однако не устанавливает последствий выселения - с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии с жилищным законодательством выселение граждан из занимаемых жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется, как правило, с предоставлением другого жилого помещения, за исключением особо оговоренных в законе случаев: систематического разрушения или порчи нанимателем и членами его семьи жилого помещения; использования его не по назначению; систематического нарушения правил общежития; лиц, лишенных родительских прав.

Современное жилищное законодательство, приведенное в соответствие с Конституцией РФ 1993 г., ЖК РФ - определяет, что при расторжении договора в судебном порядке по основанию неоплаты жилья и коммунальных услуг арендатор и наниматель «жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде подлежат выселению с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития». Кроме приведенных, иные основания расторжения договоров найма или аренды жилого помещения законодательством не предусмотрены, и, как нам представляется, расторжение договоров социального и коммерческого найма в судебном порядке может повлечь только такое последствие, как выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития.

Из вышеизложенного видно, что гражданское законодательство, разработанное в соответствии с Конституцией РФ 1993 г., в принципе не допускает выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Как показывает практика, данный вопрос вызывает значительные трудности при его решении правоохранительных органами и порой разрешается ими без должного учёта всего комплекса конституционных, гражданских и жилищных правовых норм. Такое случается, например, при обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника в соответствии со ст. 237 ГК РФ. Но если, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением, то, очевидно, нет оснований для лишения этого же права того, кто был собственником, кроме тех, которые определены в ст. 687 ГК РФ и в жилищном законодательстве. Кроме того, неизбежен парадокс - все члены семьи, кроме одного, сохраняют право пользования, а этот один - нет?

Исходя из изложенного выше можно сделать вывод, что право пользования жилым помещением можно отнести к абсолютным правам человека, не подлежащим ограничению, в том числе и на основании судебного решения, и выселять граждан из жилого помещения без предоставления какого-либо другого жилища нельзя.

3.2 Защита права собственности на жилые помещения

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Действующее гражданское законодательство более подробно говорит о судебной защите гражданских прав, под гражданско-правовой защитой права собственности понимается совокупность предусмотренных гражданским законодательством средств, применяемых в связи с совершением против этих прав нарушениями и направленных на восстановление или защиту имущественных интересов их обладателей. В частности, в статье 11 ГК РФ предусмотрено, что «защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд».

Гражданское законодательство устанавливает способы защиты гражданских прав. Их исчерпывающий перечень установлен статьей 12 ГК РФ и включает в себя наиболее используемые практикой способы защиты: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий её недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношений; неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, а также иные способы, установленные законом.

Характер способа защиты нарушенного права диктует и форму, в которой осуществляется в суде защита нарушенного права. В частности, многовековая юридическая традиция сформировала целую систему судебных исков, с помощью которых стороны, чьи права и интересы нарушены, может привести в действие механизм судебной защиты нарушенного права. В своей совокупности эта система судебных исков может быть разделена на три группы.

Вещно-правовые средства защиты используются в случаях нарушения прав собственности, носящих вещно-правовой характер. Такие права собственника абсолютны, им противостоит неопределённое количество лиц, непосредственно не состоящих с собственником в конкретных правоотношениях. У собственника нет каких-либо обязательств перед третьими лицами и любое нарушение его права собственности подлежит пресечению. Соответственно к вещно-правовым искам относят иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, иск об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения и иск о признании права собственности.

Обязательственно-правовые средства защиты права собственности используются в том случае, если отношения между спорящими субъектами обусловлены определенными обязательствами. К ним относятся, например, иск о возмещении, причиненного собственнику вреда, иск о возврате неосновательного приобретенного или сбереженного имущества, иск о возврате вещей, предоставленных в пользование по договору и т.д. Обязательственно-правовые средства охраняют право собственности не прямо, а в конечном счёте.

Третью группу гражданско-правовых средств защиты права собственности составляют те из них, которые не относятся ни к вещно-правовым, ни к обязательственно-правовым средствам, но вытекают из различных институтов гражданского права. Таковы, например, правила о защите имущественных прав собственника, признанного в установленном порядке безвестно отсутствующим или объявленного умершим, в случае его явки (ст. 43, 46 ГК РФ), о защите интересов сторон в случае признания сделки недействительной (ст. 167-180 ГК), об ответственности залогодержателя (ст. 344 ГК) и т.д.

Вещно-правовая защита права собственности на жилое помещение

К вещно-правовым способам защиты права собственности на жилище относятся исковые требования в судебные органы в тех случаях, когда жилое помещение находится в надлежащем состоянии или его можно восстановить. Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности граждан на жилое помещение - виндикационный иск. Виндикация - это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного имущества.

Гражданский кодекс устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Гражданин, являющийся невладеющим собственником выступает в гражданском судебном процессе истцом: путем предъявления документов, устанавливающих его право, он доказывает, что ему принадлежит жилое помещение на праве собственности, а также, что ответчик незаконно владеет жильем.

Предметом виндикационного иска в рассматриваемой ситуации является жилое помещение, которое по непонятным основаниям выбыло из владения собственника. Оснований для такого иска нет, если жилая площадь передана во владение не собственнику на основе договора или в силу закона (например, по наследству). Собственник в таких случаях может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты права собственности.

Ответчики по виндикационному иску подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет по-разному подходить к вопросу об изъятии жилого помещения, исходя из проявления воли ответчиков.

Добросовестным, в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, признается приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело право его отчуждать, т.е. он невиновен. Возможности незаконного добросовестного приобретения жилого помещения существенно ограничены, так как право собственности на жилое помещение возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмотренным законом, с обязательной регистрацией. Однако случаи добросовестного незаконного приобретения жилого помещения все-таки возможны, например. при подделке нанимателем необходимых документов и незаконном отчуждении занимаемого жилого помещения. Закон предоставляет право истребовать жилище и в тех случаях, когда отчуждение произошло помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК), например при отчуждении незаконно занимаемого жилого помещения с помощью фиктивных документов. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно (п. 2 ст.302 ГК), например по договору дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику вправе требовать возмещение произведенных на улучшение жилого помещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости жилья (ч. 3 ст. 303 ГК).

Незаконный приобретатель вещи считается добросовестным, если он не знал и не мог знать, что лицо, которое передало ему вещь (имущество) не имело на это право. Если же он об этом знал или по обстановке должен был знать, что он приобрел вещь не у собственника, то он признается недобросовестным приобретателем. По господствующему в литературе мнению, для признания приобретателя недобросовестным недостаточно простой неосмотрительности, а требуется умысел или грубая неосторожность.

От добросовестного приобретателя, которому вещь была отчуждена возмездно, собственник не вправе истребовать свою вещь. В этом случае закон защищает добросовестного приобретателя даже по отношению к собственнику. При отсутствии такого решения вопроса гражданский оборот был бы невозможен, люди опасались бы отчуждать вещи и приобретать их. Защита добросовестного приобретателя имеет важное практическое значение.

Судебная практика строго различает эти понятия.

Так, три сестры получили в наследство жилой дом. Впоследствии одна из них продала дом гражданину Б. Договор был оформлен в нотариальном порядке. В связи с этим другие две сестры обратились с иском в суд о признании договора купли-продажи недействительным. При этом они указали на то, что их сестра не имела права единолично отчуждать общую собственность. Иск был народным судом удовлетворен.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ, отменяя решение народного суда, указала: покупая дом, гражданин Б. оформил договор в нотариальном порядке. При заключении договора продавцом было представлено свидетельство нотариуса о переходе дома к нему по праву наследования и документ о регистрации этого дома. Таким образом, указала судебная коллегия, в момент совершения сделки у покупателя не было основания сомневаться в принадлежности дома продавцу и в его праве распоряжаться домом в качестве собственника. Судебная коллегия признала гражданина Б. добросовестным приобретателем, поскольку он не мог знать, что продавец дома окажется его собственником не один, а вместе с другими лицами.

...