Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

1.1 Понятие и признаки жилого помещения

Одним из специфических объектов гражданских правоотношений является жилое помещение.

В гражданском праве эта категория имеет самостоятельное значение. Например, в конституционном праве употребляется термин «жилище», который обозначает «всякое помещение, предназначенное или приспособленное для постоянного или временного проживания людей» См.: Научно-практический комментарий к Конституции РФ / Под ред. Б.Н. Топорнина. М., Юрист, 1997. С. 215 - 216.. Теоретически этим понятием охватываются: жилые комнаты, места общего пользования (коридор, ванная, туалет, балкон, веранда), подвал, чердак, кухня, пристройки, надворные постройки хозяйственного назначения, комнаты в гостинице, санатории, доме отдыха, отдельная палата в больнице, палатка, охотничий или садовый домик. К жилищу в правовом отношении также приравниваются: транспортные средства, находящиеся в частной собственности или только во владении и пользовании граждан; личные гаражи независимо от места их расположения; отдельное купе в поезде или отдельная каюта на корабле. Режим жилища имеют земельные участки, прилегающие к дому и четко отделенные от окружающей местности. Под понятие жилище подпадают служебные помещения, временно приспособленные для жилья.

Основное назначение указанной правовой категории в конституционном праве - обеспечение прав человека на личную жилую площадь независимо от ее юридического статуса (частная или публичная собственность) и правового режима (собственность или иное вещное право).

Данное право исторически гарантировано конституциями всех цивилизованных стран мира См.: ст. 1 Декларации прав человека и гражданина Французской республики 1789 г. и преамбула Конституции Французской республики 1958 г.; ст. 2 Конституции Итальянской республики 1947 г.; ст. 10 Конституции Испании 1978 г.; Ст. 1 Основного закона Федеративной Республики Германии 1949 г. и т.д. // Конституции зарубежных стран. М.: Юрлитинформ, 2000. как неотъемлемое право человека и гражданина, в том числе на международном уровне См.: ст. 25 Всеобщей декларации прав человека (принята и провозглашена резолюцией 217 (III) Генеральной Ассамблеи ООН от 10.12.1948 // Российская газета. 1995. 5 апреля; ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 // Ведомости ВС СССР.1976. № 17. Ст. 291; Ст. 26 Конвенции СНГ о правах и основных свободах человека от 26.05.1995 (Конвенция вступила в силу 11.08.1998, Россия ратифицировала Конвенцию 04.11.1995 ФЗ № 163-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1999. № 13. Ст. 1489., и представляет собой неотъемлемое право человека и гражданина; врожденное и догосударственное, главнейшее материальное условие жизни человека См.: Седугин П.И. Жилищное право. М., Норма, 2004. С. 11..

В применении к ст. 139 УК РФ Уголовный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 13.06.1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2954. под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилой фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилой фонд, но предназначенное для временного проживания.

Термин жилище используется и в гражданском законодательстве для характеристики правоотношений, сходных с конституционными. Однако для обозначения объекта гражданских (жилищных) прав используется термин жилое помещение, который определяется как изолированное помещение, относящееся к категории недвижимого имущества и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Из данного определения следует, во-первых, что на жилые помещения распространяется правовой режим недвижимого имущества. На практике это означает, что: а) отчуждение и приобретение жилых помещений и прав на них осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с ними согласно ст.ст. 131, 164, 223 ГК РФ, доступной для ознакомления третьими лицами; б) приобретение прав на жилое помещение осуществляется только способами и на основаниях, предусмотренными для недвижимого имущества в соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594., что подтверждает и ст. 10 ЖК РФ; в) споры о праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение рассматриваются с определенными процессуальными особенностями - не в месте нахождения ответчика или в месте, определяемом по выбору истца, а по месту нахождения недвижимых вещей согласно ст. 30 ГПК РФ.

В теории гражданского права России жилое помещение рассматривается как вещь, недвижимая по закону в силу того, что оно представляет собой объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно либо функционирование которого возможно только в соединении с каким-либо земельным участком. По мнению С.А. Степанова См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., Статут, 2004. С. 25., жилое помещение относится не к базовому (основополагающему) перечню объектов недвижимости (земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей) и не к производственному (незакрытому) перечню недвижимостей в виде объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания и сооружения), а к иному имуществу, отнесенному законом к недвижимости наряду с предприятиями, кондоминиумами, воздушными и морскими судами, с удами внутреннего плавания и космическими объектами. В любом случае оно подлежит особого рода учету - государственной регистрации права.

Сами по себе естественные свойства помещения, его фактическая способность и возможность выполнять функции жилого помещения еще не свидетельствуют о том, что данное помещение может быть предметом жилищно-правовых договоров, как и вообще объектом (предметом) жилищных прав. Для этого должна иметься в наличии определенная совокупность юридических фактов, образующих некий фактический состав. Началом его формирования является утверждение проектной документации вновь создаваемого или реконструируемого здания, которая в необходимых случаях подлежит государственной экспертизе, после чего в необходимых случаях уполномоченным органом выдается разрешение на строительство, затем объект строительства или реконструкции в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 22 октября 1997 г. № 1348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации» Собрание законодательства РФ. 1997. № 43. Ст. 4999., включается в регистр жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации. По окончании строительства осуществляется сдача-приемка объекта строительства, порядок проведения которой в соответствии со ст. 753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми актами и договором, после завершения которой застройщику выдается технический паспорт. Завершается рассматриваемый фактический состав стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Разумеется, практически все элементы указанного фактического состава могут быть заменены решением суда о признании права собственности на самовольно возведенную постройку, что, однако, не опровергает, а, напротив, подтверждает юридический характер свойства пригодности для проживания, о котором идет речь, поскольку право собственности на данный объект также возникнет с момента государственной регистрации, при осуществлении которой на основании данных технического учета также будет указано его назначение.

Из указанных положений в их совокупности следует, что естественные свойства помещения, делающие его фактически пригодным для проживания, сами по себе не позволяют относить его к предмету жилищно-правовых договоров (как и к объектам (предметам) жилищных прав). Это помещение должно обладать и определенными юридическими свойствами, только при наличии которых оно способно выступать в качестве предмета жилищно-правовых договоров, а во всех остальных случаях оно может быть только предметом гражданско-правовых договоров, например договора аренды. Как следствие, вполне вероятна ситуация, когда на соседних участках находятся два аналогичных по своим естественным свойствам домовладения, при этом одно из них должно быть предоставлено для проживания по договору аренды, а другое - по договору найма жилого помещения, в зависимости от того, имеется ли у собственника технический паспорт этого домовладения, из которого следует, что оно относится к жилищному фонду, а также внесена ли на основе данного документа соответствующая запись в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Именно к такому, казалось бы, парадоксальному выводу заставляет прийти действующее законодательство. Однако именно на этом, по сути, и основано разграничение договоров найма жилого помещения и иных договоров, содержанием которых является предоставление помещения (юридически «нежилого») для проживания одной из сторон договора.

Так, поскольку помещения в гостиницах (за исключением домов ночного пребывания или гостиниц-приютов) традиционно не включаются в состав жилищного фонда, хотя и используются, и предназначены именно для проживания (в том числе долговременного) граждан, то договор о предоставлении номера в гостинице является не договором найма жилого помещения, не жилищно-правовым договором, а договором предоставления гостиничных услуг. С другой стороны, сегодня уже получают значительное распространение ситуации, когда многоквартирный жилой дом изначально возводится в целях предоставления жилых помещений в нем любым желающим гражданам на короткий срок (как и в гостинице), но поскольку в этом доме находятся помещения, официально отнесенные к жилым, к этим отношениям будет применяться не договор о предоставлении гостиничных услуг, а положения о краткосрочном найме жилого помещения.

Между тем, по сути, разница между этими отношениями заключается лишь в том, что в гостинице (как правило, но не обязательно) гражданам помимо собственно жилища предоставляется еще и ряд других дополнительных услуг. Более того, разница между отношениями по предоставлению жилища в гостинице и жилого помещения в общежитии заключается лишь в уровне дополнительных услуг, в то время как на данный момент отношения по поводу предоставления жилого помещения в общежитии (в отличие от отношений по предоставлению жилища в гостинице) отнесены к жилищно-правовым договорным отношениям.

В связи с этим необходимо признать, что предмет жилищно-правовых договоров должен характеризоваться не столько юридическими признаками, сколько его естественными свойствами и фактическим использованием, как и предметы иных договоров.

По одному из дел, рассмотренных в порядке надзора Судебной коллегией по гражданским делами Верховного Суда РФ, гражданам, проживающим долгое время в здании, не являющемся, по данным технического учета, жилым помещением, было отказано в праве на внеочередное предоставление жилого помещения после уничтожения этого здания в результате стихийного бедствия. Отказ также был мотивирован тем, что здание, в котором проживали истцы, не является жилым помещением, а, следовательно, у истцов отсутствует и право на новое жилое помещение взамен утраченного. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что ст. 37 ЖК РСФСР предусмотрено внеочередное предоставление жилых помещений гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания. Также судебная коллегия указала, что употребляемое в данном случае законодателем понятие «жилище» существенно отличается от используемого в этой же статье понятия «жилое помещение», поскольку не подразумевает зависимости от правового статуса помещения, его принадлежности к тому или иному фонду, наличия либо отсутствия договора найма или иного договора и означает лишь фактически используемое для проживания помещение Обзор судебной практики Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. № 5. С. 23..

В литературе также описываются случаи, когда суды применяют к отношениям по проживанию в гостиницах, которые за всю бытность существования технического учета никогда не признавались жилыми помещениями, именно нормы о договоре найма жилого помещения, а не о договоре аренды и не тем более нормы о предоставлении гостиничных услуг. Так, в соответствии со ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих», если военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей до получения жилого помещения по новому месту не было предоставлено служебное жилое помещение или помещение в общежитии, то им должна быть выплачена денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений. Если же военнослужащий и члены его семьи проживали это время в гостинице, то финансовые органы Минобороны со ссылкой на эти положения отказывали в выплате указанной денежной компенсации. Однако военные суды удовлетворили требования ряда военнослужащих, по сути, приравняв проживание в гостинице к проживанию в жилом помещении по договору найма Гаврюшенко П.И. Военнослужащий, проживающий в гостинице Министерства обороны Российской Федерации, имеет законное право на получение денежной компенсации за наем (поднаем) жилья в порядке и размерах, определенных Правительством Российской Федерации // Право в Вооруженных Силах. 2002. № 8..

Общим для всех приведенных примеров судебной практики является то, что в них суды совершенно обоснованно не приняли во внимание господствующую точку зрения, основанную прежде всего на положениях ранее и ныне действующего законодательства о том, что жилищные правоотношения могут возникать только по поводу использования помещений, отнесенных в установленном законом порядке к числу жилых. Представляется, однако, что господствующая точка зрения по поводу предмета жилищных правоотношений является явно ошибочной и не отражает коренного изменения основных принципов жилищного права.

Мнение о том, что предметом (объектом) жилищно-правовых отношений должны быть признаны помещения, естественные свойства которых позволяют использовать их для проживания, высказывалось и ранее Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. № 2. С.17.. Оно опровергалось, однако, теми возражениями, что признание предметом жилищно-правовых отношений любых помещений, фактически используемых для проживания, приведет к нарушению прав и свобод граждан, создаст препятствия в реализации ими конституционного права на жилище. В принципе подобного рода возражения используются и в настоящее время Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9. С. 21.. Представляется, что в период, когда основным средством реализации права на жилище было предоставление помещения в домах государственного или муниципального фонда, указанные аргументы действительно имели значение, поскольку посредством этих отношений государство выполняет свою конституционную обязанность по удовлетворению права граждан на жилище. Более того, соответствующие аргументы сохраняют свое значение и в настоящее время, но только лишь применительно к одной из разновидностей жилищно-правовых договоров - договоров социального найма жилого помещения и иных социальных жилищно-правовых договоров. В остальных же жилищно-правовых договорах данные аргументы обращаются против своих приверженцев. Так, если мы исходим из того, что предметом жилищно-правовых договоров может являться только помещение, отнесенное в установленном порядке к числу жилых, то, как следствие, мы не можем применять к отношениям по проживанию в помещении, не отвечающем определенным требованиям, нормы о жилищно-правовых договорах, предоставляющих, как известно, больше гарантий лицу, проживающему в этом помещении, чем гражданско-правовые договоры о пользовании имуществом или об оказании услуг (например, гостиничных).

С другой стороны, господствующая точка зрения о том, что только признанное в установленном порядке пригодным для постоянного проживания жилое помещение может являться предметом жилищно-правовых договоров, весьма порочна и в другом отношении. Так, даже утрата этим помещением его естественных свойств, делающих его пригодным для проживания, сама по себе не свидетельствует об изменении жилищно-правовых отношений по поводу его использования. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ для этого необходимо также наличие определенного акта, принимаемого межведомственной комиссией, которым констатируется утрата жилым помещением его естественных свойств.

При этом признание в указанном порядке помещения непригодным для проживания (т.е. утрата предметом жилищно-правового договора его юридического признака) по логике авторов, придерживающихся указанной точки зрения, должно неминуемо и незамедлительно влечь не то что расторжение, а прекращение жилищно-правового договора либо его трансформацию в гражданско-правовой договор, поскольку предметом договорных отношений является уже помещение, которое официально признано непригодным для проживания, т.е. нежилое помещение. В то же время в ст. 83 ЖК РФ говорится, что основанием прекращения договора социального найма является лишь полная утрата (разрушение) жилого помещения, т.е. исчезновение вообще какого-либо предмета договора.

С другой стороны, возникает вопрос о том, как можно отграничить предмет жилищно-правовых договоров от других, в частности гражданско-правовых договоров, когда какое-либо недвижимое или даже движимое имущество используется для проживания. Здесь следует еще раз подчеркнуть, что в данных случаях правоприменителю необходимо руководствоваться не юридическими, а именно естественными свойствами этого имущества и в каждом конкретном случае определять, предназначено ли соответствующее имущество для проживания и может ли оно использоваться по указанному назначению.

Таким образом, предметом всех жилищно-правовых договоров следует признать имущество, которое в силу своих естественных свойств может быть использовано и фактически используется в качестве жилища.

Данный подход к определению предмета жилищных прав и жилищно-правовых договоров в корне расходится с определением предмета жилищных прав, содержащемся в ст. 15 ЖК РФ.

Если речь идет о договорах социального найма и иных социальных жилищно-правовых договорах, то следует признать, что поскольку посредством этих договоров государство призвано выполнять свои социальные функции, что эти договоры заключаются в целях постоянного, а не временного проживания, то к предмету этих договоров должны предъявляться повышенные требования, о которых и говорится в ст. 15 ЖК РФ. Повышенные требования к предмету жилищно-правовых договоров должны предъявляться и в том случае, когда речь идет о потребительском жилищно-правовом договоре, где жилое помещение предоставляется профессиональным участником рынка и где в качестве другой стороны выступает гражданин, использующий жилое помещение для своих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Из определения жилого помещения, данного в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, следует, что жилое помещение - изолированная конструкция (помещение), которая в гражданском обороте может выступать в нескольких видах:

1) жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Гражданское законодательство советского периода не предусматривало подобной характеристики жилого помещения, равно и ее классификации. Это обуславливало отсутствие в гражданском обороте таких объектов, как комната, и ограниченный оборот жилых домов и квартир. В действующем законодательстве подобного рода ограничения для включения структурно обособленных помещений (квартира и комната) в гражданский оборот сняты.

Из определения жилого помещения следует, что оно должно быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Это традиционная характеристика жилого помещения, которая устанавливает критерии его пригодности для постоянного проживания физических лиц. Они закреплены в санитарных и технических правилах и нормах.

Несоответствие указанным правилам и нормам является основанием признания жилого помещения непригодным для проживания в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702..

Вместе с тем в некоторых случаях вводится дополнительный квалификационный критерий - благоустроенность жилого помещения, который используется в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования.

Благоустроенность - понятие относительное. Оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных условий, от условий данного населенного пункта Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда СССР // Советская юстиция. 1962. № 24. С. 29; Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах из практики юриста. М., 1993. С. 30 - 31; Приходько И.А. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 279 - 280.. Как известно, к элементам благоустройства относятся наличие водопровода, канализации, центрального отопления, ванны, электричества, газа, горячего водоснабжения, мусоропровода, лифта. Однако уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков: в одних - жилые помещения обеспечены всеми видами благоустройства, в других - лишь некоторыми.

Некоторые авторы Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах из практики юриста. С.31. предлагают использовать при определении благоустроенности жилых помещений степень оснащения (в процентном отношении) удобствами. На наш взгляд, такая позиция не является правильной, потому как на практике бывает сложно определить эту степень оснащенности, особенно если населенный пункт большой.

В понятие благоустроенности, в частности, должны быть включены не только соответствие санитарным и техническим нормам (этого было бы достаточно при определении пригодности жилого помещения для проживания), но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к основной застройке данного района или населенного пункта. Понятие «благоустроенное жилое помещение» значительно шире.

Законодатель в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое.

Из содержания ст. 2, 10, 15 ЖК РФ, абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует, что жилые помещения - объект гражданского оборота, который подлежит измерению.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Правовая связь жилого помещения с земельным участком, на котором оно располагается, регламентируется гражданским, а также земельным и градостроительным законодательством РФ.

В случае если помещение (жилой дом, другое строение, сооружение) создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, оно квалифицируется как самовольная постройка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Исключения составляют случаи, когда: а) право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; б) право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае на лицо, за которым признано право собственности, возлагается обязанность компенсировать осуществившему постройку лицу расходы в размере, определенном судом.

В признании права собственности за указанными лицами должно быть отказано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Жилое помещение - объект как обязательственных, так и гражданских (вещных) правоотношений.

В обязательственных правоотношениях жилое помещение традиционно является предметом договора найма и аренды (имущественного найма). В вещных правоотношениях правовой статус жилого помещения имеет свои особенности.

Законодательно право частной собственности на жилое помещение в России в условиях пореформенного правотворчества было закреплено Законом РСФСР от 24.12.1990 г. «О собственности в РСФСР» См.: Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416. Закон утратил силу с 01.01.1995 с принятием ФЗ РФ от 30.11.1994 № 52.. Статья 10 вышеназванного Закона в числе объектов права собственности гражданина называет жилые дома, квартиры и дачи.

Однако это не значит, что до 1991 г. право собственности на жилые помещения законодательно не было установлено. Оно в полной мере признавалось гражданским законодательством дореволюционного периода Законы гражданские с разъяснениями правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. 2. М.: Статут, 2004. С. 59..

Частично право собственности на жилые помещения (строения) признавало и советское государство в целях снижения расходов на содержание муниципального жилья и формирования сектора экономики, связанного с трудовым землепользованием См.: Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Серия «Памятники советского законодательства». М.: Зерцало, 2002. С. 76..

Документами, подтверждающими право собственности на передаваемое в частную собственность жилье, были в том числе нотариально удостоверенные (или засвидетельствованные коммунальными органами в период 1931 - 1936 гг.) договоры купли-продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены и дарения строений.

Естественно, признавать такого рода оборот жилых помещений рыночным нельзя, поскольку он был призван решать лишь социальные вопросы в жилье. Да и касался он малоценного и небольшого по объему жилищного фонда.

Действующее гражданское законодательство позволяет гражданину - собственнику жилого помещения использовать его не только для личного проживания и проживания членов его семьи, но и иным образом распоряжаться им (например, сдавать для проживания третьим лицам).

Таким образом, предмет жилищно-правовых договоров должен характеризоваться не столько юридическими признаками, сколько его естественными свойствами и фактическим использованием, как и предметы иных договоров. Большинство из тех признаков объекта (т.е. предмета) жилищных прав и, следовательно, предмета жилищно-правовых договоров, на которые указывает ст. 15 ЖК РФ, не удовлетворяют понятию предмета различных жилищно-правовых договоров, в связи с чем в данную статью необходимо внести изменения, сформулировав понятие предмета жилищных прав как имущества, которое в силу своих естественных свойств может быть использовано в качестве жилища. При этом применительно к каждому из названных видов жилищно-правовых договоров должны быть предусмотрены особенности его предмета.

1.2 Особенности правового режима нежилых помещений

В теории гражданского права и правоприменительной практике в последние годы не утихает дискуссия в отношении такого объекта гражданских прав, как нежилые помещения. Споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание (сооружение), и многого другого.

Действующее российское законодательство не содержит определения нежилого помещения. Необходимо отметить, что ст. 130 ГК РФ, определяющая признаки недвижимого имущества, в перечне недвижимых вещей нежилое помещение не упоминает. Тем не менее ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое. Упоминается нежилое помещение и в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта - здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.

Вопрос о том, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав, по своей сути не нов. В его основу был положен ответ на другой вопрос: возможен ли раздел здания (сооружения) как объекта гражданских прав, т.е. являются ли они делимыми или неделимыми вещами?

Не обошли данный вопрос и классики российской цивилистики. Так, Г.Ф. Шершеневич рассматривал вопрос о делимости дома, указывая на распространенное в практике воззрение, в силу которого дом признается неделимым по существу. Не соглашаясь с данной позицией, безусловно, он отмечал, что многие дома действительно являются по природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараев), не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Тем не менее, по мнению автора, возможна и обратная ситуация ? обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Автор также отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Таким образом, заключает Г.Ф. Шершеневич, «следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995. С.137.. Схожей позиции придерживается Д.И. Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. М., 1997. Ч. 2. С.152.. К.П. Победоносцев относит дом к единой (неделимой) вещи на основании его хозяйственной и юридической цельности. Напротив, «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу» Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Часть первая. М., 2002. С.89..

При этом все авторы сходились в одном: дом следует относить к вещам неделимым в силу потери им при разделе своего основного хозяйственного назначения. Тем не менее, как справедливо заметил Г.Ф. Шершеневич, хозяйственное назначение помещения может и не нарушаться при его выделе. Однако данная позиция не учитывает ограничений при использовании помещений, находящихся в одном здании. Так, например, реконструкция несущих стен собственником одного помещения подвергает риску прочность всего строения и является нарушением прав собственников остальных помещений. Также встает вопрос об использовании технических помещений, частей здания (например, крыш, подвалов) и оборудования, которые предназначены для обслуживания более чем одного помещения и всего здания.

Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения См.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 73.. С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.17..

На негативные последствия такого подхода указывает Е.А. Суханов. По его мнению, признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома См.: Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. № 7. С. 20 - 21..

Автором также ставится вопрос о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали См.: Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С.31..

В связи с этим логичным представляется вывод, что поскольку материальные границы помещения находятся в общей собственности, постольку помещение не представляет собой объекта права исключительной собственности. Тем не менее для российского законодательства не ново понятие фикции, когда объект существует только в правовом поле. Таким, например, является предприятие как объект гражданских прав (ст. 132 ГК РФ). Таким образом, помещение может быть признано вещью (объектом) исключительно в юридическом смысле слова.

В качестве решения обозначенной проблемы О.Ю. Скворцов предлагает введение общей долевой собственности «на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников)», считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. «В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на «места общего пользования». При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях» Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. С.112..

Данную позицию поддерживает К.И. Скловский. По его мнению, российское законодательство не решает такой важный вопрос, как правомочия собственника нежилого помещения в здании в отношении так называемых вспомогательных помещений и оборудования. Отсутствие же данного регулирования приводит к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно практически невозможно. На практике это осложняется тем, что арбитражные суды отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир в отношении нежилых помещений. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении от 10.09.2002 г. № 3673/02 указал, что, поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения Вестник высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 12.. Из сложившейся ситуации К.И. Скловский видит два выхода - применение сервитутов или использование конструкции общей собственности на здание. При этом он справедливо замечает, что применение данной конструкции в чистом виде противоречило бы экономическим потребностям и практике делового оборота. В частности, неуместным являлось бы сохранение права преимущественной покупки доли другими участниками общей собственности. В связи с этим автор предлагает введение специального вещного права на помещение, которое бы предусматривало возможность его продажи, а равным образом использование всех вспомогательных помещений и оборудования. Иным вариантом может являться введение фикции общей собственности на здание без преимущественного права покупки Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 8..

Современное законодательство ФРГ базируется на принципе единого объекта, в котором здание представляет собой единый объект с земельным участком, на котором оно находится, как указано в § 93 Гражданского уложения Германии. Исключением из этого правила является право поэтажной собственности и право индивидуальной жилищной собственности и индивидуальной собственности на нежилые помещения. Право поэтажной собственности, возникшее ранее вступления в силу Гражданского уложения Германии и перешедшее от правопредшественников к настоящим правообладателям, регулируется законами земель и Законом о введении в действие Гражданского уложения Германии (ст. 141 и 182). Его объектами являются отдельные этажи, квартиры, комнаты, а также нежилые помещения. Индивидуальное же право собственности на жилые и нежилые помещения регулируется Законом ФРГ от 15.03.1951 г. о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью. При этом как горизонтальная, так и индивидуальная собственность в германской доктрине рассматриваются как обременения единого объекта и не существуют отдельно от правомочий на земельный участок, помещения общего пользования и вспомогательное оборудование. Так, Закон о праве собственности на жилье рассматривает индивидуальную собственность на жилые и нежилые помещения как составную часть общей собственности на единый объект. Данное положение выражается также в запрете отчуждения индивидуальной собственности без собственности общей. К плюсам рассматриваемого Закона также следует отнести разграничение между индивидуальной собственностью и предметами общего пользования. Так, к индивидуальной собственности относятся помещения (жилые или нежилые), а также относящиеся к этим помещениям составные части здания, которые могут быть изменены, снесены или пристроены без нарушения обязанностей домовладельца, общего права собственности или основанного на индивидуальной собственности права какого-либо домовладельца или изменения внешнего облика этого здания. Напротив, части здания, необходимые для его существования и безопасности, а также принадлежности и оборудование, предназначенные для общего пользования домовладельцев, не являются объектами индивидуального права собственности, даже если они находятся в помещениях, относящихся к индивидуальной собственности См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С.73..

Аналогичным образом Федеральный закон Австрийской Республики «О жилищной собственности» предусматривает право на жилищную собственность. При этом жилищной собственности соответствует минимальная доля в общей собственности на землю. Более того, без последней нельзя распорядиться первой. Необходимо отметить, что данный Закон распространяет свое действие и на нежилые помещения Там же. С.76. .

Согласно Закону Франции от 10.07.1965 г. № 65-557 также признается право исключительной собственности на те части строений и земельных участков, которые единолично используются конкретным собственником, тогда как группы вспомогательных строений и элементы материально-технического обеспечения считаются находящимися в общей собственности. При этом части общей собственности являются неделимыми для всех сособственников либо по отношению к группе сособственников. Как и в указанных выше правопорядках, объекты исключительной собственности не могут рассматриваться отдельно от общей собственности, и наоборот. Вызвано это пониманием строения как целого, право собственности на которое распределено между несколькими лицами посредством паев (долей), включающих часть исключительной собственности, предоставляемой отдельным лицам, и квоту частей общей собственности Там же. С.80..

Из вышеизложенного видно стремление западных законодателей к сохранению принципа единого объекта, первостепенную роль в котором играет земельный участок. При этом проблема реализации помещений в здании решается с достаточно прагматической позиции: здание, в котором расположено помещение, неделимо, а право индивидуальной (исключительной) собственности представляет собой некую юридическую конструкцию, включающую правомочия по владению, пользованию, распоряжению помещением в рамках, установленных законом, а также правомочия в отношении общего имущества здания и земельного участка. Таким образом, право собственности на единый объект условно распределяется между отдельными лицами на доли. Порядок пользования долей позволяет осуществлять практически исключительные полномочия собственника только в отношении помещения, которое не может отчуждаться или обременяться отдельно от иного имущества, ее составляющего.

Представляется, что аналогичная концепция могла бы быть реализована и в рамках российского законодательства без коренного его изменения, поскольку подобная правоприменительная практика уже сформировалась.

Так, Президиум ВАС РФ в п. 1 своего информационного письма от 11.01.2002 г. № 66 указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 3. С. 17..

По другому делу Федеральный арбитражный суд Московского округа в своем Постановлении от 25.07.2002 г. № КГ-А41/4780-02 Постановление Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 25 июля 2002 г. № КГ-А41/4780-02// СПС «КонсультантПлюс». указал, что с учетом своего целевого назначения - обслуживание всего жилого дома - подвальные помещения не могут быть отдельным объектом гражданско-правовых сделок. Аналогичным образом суды решают вопрос и в отношении земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) См.: п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 4..