Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

Перевод жилого помещения в нежилое помещение, как правило, означает начало более интенсивного использования данного помещения: большее число и разнообразие лиц, посещающих данное помещение, большее количество приезжающего автотранспорта, использование оборудования, предназначенного для профессиональных целей. То, что интенсивность эксплуатации помещения обычно возрастает, подтверждается как наблюдениями, так и простыми экономическими соображениями: перевод жилого помещения в нежилое осуществляется из соображений увеличения доходности помещения, экономической эффективности его использования.

Более интенсивная эксплуатация нежилого помещения угрожает соседям следующим:

1) ростом неблагоприятных факторов среды жизнедеятельности: шум, запахи, повышенная влажность, электромагнитное излучение и т.п. При этом жителям нежелательно любое ощутимое увеличение действия таких факторов. Соседи вправе рассчитывать на защиту благоприятных условий проживания, если законодательством установлен предельный уровень действия неблагоприятных факторов и этот уровень превзойден. Такая защита интересов требует усилий от граждан, а сама ситуация является для них психологически дискомфортной. Решением данной проблемы является совершенствование механизмов защиты прав жителей многоквартирных домов, развитие норм о правилах эксплуатации нежилых помещений в многоквартирных домах, выявление неблагоприятных факторов и определение их предельного уровня;

2) вероятностью злоупотреблений, нарушений законодательства со стороны владельца нежилого помещения, заинтересованного в наиболее эффективной коммерческой эксплуатации такого помещения, в противоположность владельцу жилого помещения, как правило, заинтересованному в обеспечении нормальных условий проживания в нем;

3) вероятностью правонарушений, злоупотреблений со стороны клиентов заведения, расположенного в нежилом помещении, а также причинением с их стороны беспокойства жителям.

Пресечение злоупотреблений, предотвращение и профилактика правонарушений традиционно достигаются совершенствованием законодательства и правоприменительной практики, повышением правового сознания граждан.

Статья 15 ГК РФ устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Тем не менее права жителей многоквартирного дома могут быть не нарушены, поскольку, например, предельные уровни неблагоприятных последствий эксплуатации нежилого помещения не определены законодателем или не превзойдены, либо нарушение прав жителей крайне трудно доказать, либо нарушение связано, например, с нежелательным поведением клиентов заведения вне нежилого помещения, в котором оно расположено. Однако при этом для жителя многоквартирного дома условия субъективно ухудшены. Объективно ухудшение условий проживания теоретически может найти отражение в снижении рыночной цены жилых помещений в многоквартирном доме.

Если в многоквартирном доме, в результате неблагоприятных последствий перевода жилого помещения в нежилое, рост стоимости помещения, переведенного из жилого в нежилое, меньше суммарного снижения стоимости оставшихся жилых помещений, смысл произошедшего очевиден: в целом собственникам помещений в многоквартирном доме стало хуже. При этом в широком экономическом смысле перевод жилых помещений в нежилые до некоторого предела может оказаться весьма эффективным - потребители получают товары и услуги, кто-то находит работу, и интегрально жители квартала, микрорайона, поселения становятся богаче.

Аналогичная описываемой и, может быть, более сложная ситуация складывается при осуществлении градостроительной деятельности в существующих поселениях. При так называемой точечной застройке права жителей ранее построенных домов могут соблюдаться, но качество их жизни, их удовлетворенность средой обитания могут существенно снизиться. Достигнув некоторого предела, уплотнение застройки существующего квартала приведет лишь к снижению его суммарной стоимости. Важно отметить и то, что любые преобразования просто могут сопровождаться массой негативных эмоциональных переживаний.

Таким образом, право собственности гражданина на жилое помещение в многоквартирном доме должно определяться (защищаться, фиксироваться) не только общими нормами о правилах эксплуатации помещений в таком доме и предельных уровнях неблагоприятных факторов, но и стабильностью назначения помещений в многоквартирном доме:

- стабильностью состава жилых и нежилых помещений;

- стабильностью вида целевого назначения нежилых помещений (продовольственный магазин, парикмахерская, кафе и т.п.) - по аналогии с разрешенными видами деятельности, перечисляемыми в градостроительных регламентах.

В результате приобретатель жилого помещения в многоквартирном доме будет иметь гарантии стабильности среды проживания, а следовательно, и произведенных вложений.

Рассматривая данную тему, можно пожелать, чтобы и при осуществлении градостроительной деятельности рядом с нашими домами наше право собственности на жилое помещение защищалось не только выполнением требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических, экологических требований, требований безопасности, нормативов градостроительного проектирования, но и стабильным градостроительным зонированием, стабильностью документации о планировке территорий, может быть, введением более детальной документации, касающейся застройки территории, и обеспечением ее стабильности.

Следует отметить, что согласно ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Важность адекватного и своевременного определения указанных требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах трудно переоценить. Такие требования могут быть установлены, например, техническими регламентами. Интересен и требует дополнительного изучения вопрос о правомерности определения данных требований законодательством субъекта РФ как с точки зрения жилищного законодательства, так и с точки зрения законодательства о техническом регулировании, иного законодательства.

Статьями 289 и 290 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Представляется, что именно регулирование отношений, связанных с полномочиями собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, создает основу для поиска компромисса между интересами собственника переводимого помещения и его соседями. Важно, что регулирование это может осуществляться в терминах прав собственности, на языке, охотно воспринимаемом социальной группой предпринимателей, т.е. именно теми лицами, которые приобретают жилые помещения в многоквартирных домах для их последующего перевода в нежилые помещения.

Важность информирования жителей многоквартирного дома при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое для снижения социально-психологической напряженности учитывалась при принятии ЖК РФ. Согласно ч. 5 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа, подтверждающего принятие решения о переводе помещения, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Информирование, безусловно, благоприятно сказывается на возможности защиты собственниками примыкающих помещений своих прав, однако эффективность данной нормы в настоящий момент оценить затруднительно. Однако процедура данного информирования не определена.

Норма об информировании соседей ч. 5 ст. 23 ЖК РФ может рассматриваться либо как рудимент, редукция сложившейся до введения в действие ЖК РФ практики, когда орган местного самоуправления, руководствуясь собственным нормативным правовым актом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, требовал согласования перевода жилого помещения в нежилое помещение с собственниками примыкающих помещений, либо как результат компромисса, достигнутого при подготовке законопроекта.

Согласно ч. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из федерального закона или существа отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений относятся к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений п.п. 6, 7, 9.1 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ. Также и согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Таким образом, если перевод жилого помещения в нежилое, переустройство, перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме требуют изменения каких-либо элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, следует обязать собственника помещения при подаче соответствующего заявления представлять протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, подтверждающий принятие решений:

- о согласии на проведение необходимых изменений в элементы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- о согласовании видов разрешенного использования жилого помещения, переводимого в жилое помещение.

На основании протокола уполномоченный орган при составлении решения о переводе указывает перечень видов разрешенного использования нежилого помещения в многоквартирном доме.

Также целесообразно дополнить ЖК РФ новой статьей «Обеспечение предоставления информации собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение». Согласно такой статье:

1) подлежат государственной регистрации:

протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и утверждаемые такими протоколами документы;

договоры управления многоквартирным домом;

протоколы общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, и утверждаемые такими протоколами документы;

2) удостоверенные копии вышеуказанных документов предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение, органом, осуществляющим государственную регистрацию таких документов, на основании заявления;

3) собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан предоставлять на основании заявления сведения о видах разрешенного использования нежилых помещений в многоквартирном доме, режимах пользования ими;

4) удостоверенные копии технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме на основании его заявления за плату, не превышающую существенно стоимости изготовления таких копий, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае непосредственного управления таким домом собственником помещения в таком доме, указанным в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, иным собственником помещения в таком доме, хранящем такую документацию.

Принятие данной нормы потребует внесения изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Налоговый кодекс Российской Федерации (для установления государственной пошлины за совершение рассматриваемых действий), соответствующие постановления Правительства Российской Федерации.

Заключение

На основе анализа существа рассматриваемых правоотношений и действующего законодательства, тщательного изучения мнений различных заинтересованных социальных групп, исследования возможностей совершенствования жилищного законодательства в данной сфере можно сделать следующие выводы.

1 Законодательное установление предмета жилищно-правового договора

Законодательно установлено

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст.15 ЖК РФ).

Недостатки

Отсюда первая особенность предмета жилищно-правовых договоров заключается в том, что их предмет определяется не столько его естественными свойствами, сколько в силу его юридических свойств. В связи с этим сами по себе естественные свойства помещения, его фактическая способность и возможность выполнять функции жилого помещения еще не свидетельствуют о том, что данное помещение может быть предметом жилищно-правовых договоров, как и вообще объектом (предметом) жилищных прав. Для этого должна иметься в наличии определенная совокупность юридических фактов, образующих некий фактический состав.

Из указанных положений в их совокупности следует, что естественные свойства помещения, делающие его фактически пригодным для проживания, сами по себе не позволяют относить его к предмету жилищно-правовых договоров (как и к объектам (предметам) жилищных прав). Это помещение должно обладать и определенными юридическими свойствами, только при наличии которых оно способно выступать в качестве предмета жилищно-правовых договоров, а во всех остальных случаях оно может быть только предметом гражданско-правовых договоров, например договора аренды. Как следствие, вполне вероятна ситуация, когда на соседних участках находятся два аналогичных по своим естественным свойствам домовладения, при этом одно из них должно быть предоставлено для проживания по договору аренды, а другое - по договору найма жилого помещения, в зависимости от того, имеется ли у собственника технический паспорт этого домовладения, из которого следует, что оно относится к жилищному фонду, а также внесена ли на основе данного документа соответствующая запись в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Именно к такому, казалось бы, парадоксальному выводу заставляет прийти действующее законодательство. Однако именно на этом, по сути, и основано разграничение договоров найма жилого помещения и иных договоров, содержанием которых является предоставление помещения (юридически «нежилого») для проживания одной из сторон договора.

Предложение

Предмет жилищно-правовых договоров должен характеризоваться не столько юридическими признаками, сколько его естественными свойствами и фактическим использованием, как и предметы иных договоров.

Предметом всех жилищно-правовых договоров следует признать имущество, которое в силу своих естественных свойств может быть использовано и фактически используется в качестве жилища.

Таким образом, большинство из тех признаков объекта (т.е. предмета) жилищных прав и, следовательно, предмета жилищно-правовых договоров, на которые указывает ст. 15 ЖК РФ, не удовлетворяют понятию предмета различных жилищно-правовых договоров, в связи с чем в часть вторую ст. 15 ЖК РФ необходимо внести изменения: «Жилым помещением признается недвижимое имущество, которое в силу своих естественных свойств может быть использовано для постоянного проживания граждан».

Обоснование

Данный подход к определению предмета жилищных прав и жилищно-правовых договоров в корне расходится с определением предмета жилищных прав, содержащемся в ст. 15 ЖК РФ.

Признание предметом жилищно-правовых отношений любых помещений, фактически используемых для проживания, не приведет к нарушению прав и свобод граждан.

Если исходить из того, что предметом жилищно-правовых договоров может являться только помещение, отнесенное в установленном порядке к числу жилых, то, как следствие, отсутствует возможность применять к отношениям по проживанию в помещении, не отвечающем определенным требованиям, нормы о жилищно-правовых договорах, предоставляющих, как известно, больше гарантий лицу, проживающему в этом помещении, чем гражданско-правовые договоры о пользовании имуществом или об оказании услуг (например, гостиничных).

Если речь идет о договорах социального найма и иных социальных жилищно-правовых договорах, то следует признать, что поскольку посредством этих договоров государство призвано выполнять свои социальные функции, что эти договоры заключаются в целях постоянного, а не временного проживания, то к предмету этих договоров должны предъявляться повышенные требования, о которых и говорится в ст. 15 ЖК РФ. Повышенные требования к предмету жилищно-правовых договоров должны предъявляться и в том случае, когда речь идет о потребительском жилищно-правовом договоре, где жилое помещение предоставляется профессиональным участником рынка и где в качестве другой стороны выступает гражданин, использующий жилое помещение для своих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

2 Законодательное определение нежилого помещения и имущества, находящегося в общем пользовании

Законодательно установлено

Действующее российское законодательство не содержит определения нежилого помещения. Статья 130 ГК РФ, определяющая признаки недвижимого имущества (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), в перечне недвижимых вещей нежилое помещение не упоминает. Тем не менее ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое. Упоминается нежилое помещение и в Законе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 1 данного Закона под недвижимым имуществом (недвижимостью), понимаются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Недостатки

В теории гражданского права и правоприменительной практике споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание (сооружение).

Предложение

Необходимо дать законодательное определение нежилому помещению и имуществу, находящемуся в общем пользовании, четко разграничив зоны ответственности собственника помещения и всех сособственников в здании. При этом не является эффективным максимально подробное перечисление объектов, которые относятся к исключительной и общей долевой собственности, как это сделано в ст. 36 ЖК РФ. В связи с чем часть первую ГК РФ необходимо дополнить статьей «Здание как объект права собственности» следующего содержания:

«Собственникам нежилых помещений в здании принадлежат на праве общей долевой собственности в данном здании части здания, необходимые для его существования и безопасности, а также принадлежности и оборудование, предназначенные для общего пользования домовладельцев, даже если они находятся в помещениях, относящихся к индивидуальной собственности.

К индивидуальной собственности относятся помещения (жилые или нежилые), а также относящиеся к этим помещениям составные части здания, которые могут быть изменены, снесены или пристроены без нарушения обязанностей домовладельца, общего права собственности или основанного на индивидуальной собственности права какого-либо домовладельца или изменения внешнего облика этого здания».

Обоснование

Для дальнейшего совершенствования юридической практики и обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота необходимо разрешить ряд логических и юридических проблем, основной из которых является недостаточное законодательное регулирование особенностей правового режима нежилых помещений.

Напротив, практичнее было бы воспользоваться принципами разграничения собственности по примеру Закона ФРГ о жилищной собственности. А именно в отличие от ст. 36 ЖК РФ, включающей в общую долевую собственность оборудование, конструкции и помещения, находящиеся за пределами квартиры, рациональнее в общую собственность включить также оборудование внутри помещения, предназначенное для обслуживания более чем одного такого помещения. Поскольку в обратном случае собственник помещения, в котором находится оборудование, обслуживающее все здание или несколько помещений, один несет расходы на его поддержание и равным образом терпит убытки в случае его поломки.

3 Необходимость включения протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в перечень документов, представляемых в уполномоченный орган

Законодательно установлено

Пунктом 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагается в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Недостатки

Сравнение норм ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 23 и 26 ЖК РФ показывает, что права собственников помещений в многоквартирном доме не равны правам правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. От собственника помещения в многоквартирном доме получают согласие лишь на переустройство, перепланировку его помещения, согласия на изменения в общем имуществе в многоквартирном доме у него не спрашивают.

Предложение

Необходимо перечни документов, приведенные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ и ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, для случая, когда осуществление работ по переустройству, перепланировке, а также в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения предусматривает изменение элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в таком доме, подтверждающим принятие решения собственниками помещений в многоквартирном доме о согласии на данные изменения в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Обоснование

Глава 3 и глава 4 ЖК РФ не предусматривают представление в уполномоченный на выдачу разрешения орган согласия собственников общего имущества (собственников помещений) в многоквартирном доме на изменение такого имущества при проведении переустройства, перепланировки жилого помещения, в том числе связанных с переводом помещения в нежилое помещение. То есть в данном случае права собственников общего имущества (собственников помещений) в многоквартирном доме (их согласия не требуется) меньше, чем права правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (их согласие требуется).

Нормы ст. 23 и 26 ЖК РФ, не требуя согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, входят в противоречие со ст. 44 ЖК РФ по следующим основаниям:

- реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме должны основываться на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

- к компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

4 Необходимость установления законодательно регламентированной процедуры информирования жителей многоквартирного дома при осуществлении перевода

Законодательно установлено

Важность информирования жителей многоквартирного дома при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое для снижения социально-психологической напряженности учитывалась при принятии ЖК РФ. Согласно ч. 5 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа, подтверждающего принятие решения о переводе помещения, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Недостатки

Информирование, безусловно, благоприятно сказывается на возможности защиты собственниками примыкающих помещений своих прав, однако эффективность данной нормы в настоящий момент оценить затруднительно. Однако процедура данного информирования не определена.

Предложение

Если перевод жилого помещения в нежилое, переустройство, перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме требуют изменения каких-либо элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, следует обязать собственника помещения (внесением изменений в ст. 23 и 26 ЖК РФ) при подаче соответствующего заявления представлять протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, подтверждающий принятие решений:

- о согласии на проведение необходимых изменений в элементы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- о согласовании видов разрешенного использования жилого помещения, переводимого в жилое помещение.

На основании протокола уполномоченный орган при составлении решения о переводе указывает перечень видов разрешенного использования нежилого помещения в многоквартирном доме.

Также целесообразно дополнить ЖК РФ новой статьей «Обеспечение предоставления информации собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение». Согласно такой статье:

1) подлежат государственной регистрации:

протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и утверждаемые такими протоколами документы;

договоры управления многоквартирным домом;

протоколы общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, и утверждаемые такими протоколами документы;

2) удостоверенные копии вышеуказанных документов предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение, органом, осуществляющим государственную регистрацию таких документов, на основании заявления;

3) собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан предоставлять на основании заявления сведения о видах разрешенного использования нежилых помещений в многоквартирном доме, режимах пользования ими;

4) удостоверенные копии технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме на основании его заявления за плату, не превышающую существенно стоимости изготовления таких копий, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае непосредственного управления таким домом собственником помещения в таком доме, указанным в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, иным собственником помещения в таком доме, хранящем такую документацию.

Принятие такой нормы потребует внесения изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Налоговый кодекс Российской Федерации (для установления государственной пошлины за совершение рассматриваемых действий), соответствующие постановления Правительства Российской Федерации.

Обоснование

Норма об информировании соседей ч. 5 ст. 23 ЖК РФ может рассматриваться либо как рудимент, редукция сложившейся до введения в действие ЖК РФ практики, когда орган местного самоуправления, руководствуясь собственным нормативным правовым актом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, требовал согласования перевода жилого помещения в нежилое помещение с собственниками примыкающих помещений, либо как результат компромисса, достигнутого при подготовке законопроекта.

Согласно ч. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из федерального закона или существа отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений относятся к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений (п.п. 6, 7, 9.1 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Также и согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Список использованных источников

Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.

Всеобщая декларация прав человека (принята и провозглашена резолюцией 217 (III) Генеральной Ассамблеи ООН от 10.12.1948 // Российская газета. 1995. 05 апреля.

Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. // Ведомости ВС СССР.1976. № 17. Ст. 291.

Конвенция СНГ о правах и основных свободах человека от 26.05.1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1999. № 13. Ст. 1489.

Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря.

Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Федеральный закон от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. 6 февраля. 7 февраля. 8 февраля. 10 февраля.

Семейный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.1995 № 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. Ст. 16.

Уголовный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 13.06.1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.

Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета. 2001. 30 октября.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24.07.2002 № 95-ФЗ // Российская газета. 2002. 27 июля.

Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Российская газета. 2004. 30 декабря.

Закон РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР» // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416. Закон утратил силу с 01.01.1995 с принятием ФЗ РФ от 30.11.1994 № 52.

Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 199. № 29. Ст. 3400.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Российская газета. 2004. 31 декабря.

Постановление Правительства РФ «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации» от 22 октября 1997 г. № 1348 // Собрание законодательства РФ. 1997. № 43. Ст. 4999.

Постановление Правительства РФ «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» от 10.08.2005 № 502 // Собрание законодательства РФ. 2005. № 33. Ст.3430.

Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» от 28.01.2006 № 47 // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

Судебная практика

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2002 г. № 3673/02 // Вестник высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 12.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 3. С. 17.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. № 4.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 5.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. № 5.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда СССР // Советская юстиция. 1962. № 24. С. 29.

Постановление Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 25 июля 2002 г. № КГ-А41/4780-02 // СПС «КонсультантПлюс».

28. Несоблюдение установленных ЖК РФ сроков для рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое может быть обжаловано заявителем в судебном порядке: Постановление Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 5 апреля 2006 г.№ Ф04-2161/2006 (21143-А02-22) // СПС «КонсультантПлюс».

29. Постановление Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 15 мая 2006 г. по делу № А43-20476/2005-26-610 // СПС «КонсультантПлюс».

30. Обращение прокурор Красноярского края в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю, о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды и обязании общества с ограниченной ответственностью «Витастом» освободить спорные помещения: Постановление Федерального Арбитражного Суда Восточно-Сибирского округа от 28 сентября 2006 г. № А33-20130/05-Ф02-4655/06-С2 по делу № А33-20130/05 //СПC «КонсультантПлюс».

31. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме перечисленных: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 апреля 2007 г. № Ф09-2184/07-С1 // СПС «КонсультантПлюс».

32. При переоборудовании жилой квартиры в нежилое помещение необходимо согласие иных собственников в соответствии с требованиями, установленными ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ: Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа от 13 ноября 2007 г. № Ф09-9247/06-С6 по делу № А60-10447/2007// СПС «КонсультантПлюс».

33. Постановление Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 08 августа 2008 г. по делу № А31-5840/2007-28.

34. Поскольку предпринимателем Гостюхиным А.Л. не представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на переоборудование жилых квартир в нежилые, судами в удовлетворении требований правомерно отказано: Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа от 03 сентября 2008 г. № Ф09-6292/08-С6 по делу № А60-1201/2008 // СПС «КонсультантПлюс».

Учебники и учебные пособия

Научно-практический комментарий к Конституции РФ / Под ред. Б.Н. Топорнина. М.: Юрист, 1997. 831 с.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Первый том. М.: Статут, 2002. 800 с.

37.Седугин П.И. Жилищное право. М.: Издательская группа Инфра о М-Норма, 2004. 320 с.

38.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. 368 с.

39. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995. 479 с.

Статьи и научные публикации

40. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах из практики юриста. М.: ЛогоВАЗ-Пресс, 1993. 112 с.

41. Гаврюшенко П.И. Военнослужащий, проживающий в гостинице Министерства обороны Российской Федерации, имеет законное право на получение денежной компенсации за наем (поднаем) жилья в порядке и размерах, определенных Правительством Российской Федерации // Право в Вооруженных Силах. 2002. № 8. С. 20-22.

42. Законы гражданские с разъяснениями правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. 2. М.: Статут, 2004. 448 с.

43. Ефимов А.Ф., Толчеев Н.К. Настольная книга судьи по жилищным спорам. М.: Издательство Велби Проспект, 2007. 224 с.

Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.17.

44. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9. С. 21.

45. Мальков А.Б. Вселение к нанимателю по договору социального найма жилья: старое законодательство в новых условиях // Адвокат. 2002. № 7. С. 7-10.

46. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. М.: Издательство Статут, 1997. Ч. 2. 831 с.

47. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. № 2. С. 17-19.

48. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Серия «Памятники советского законодательства». М.: Зерцало, 2002. 218 с.

49. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 8. С. 32.

50. Приходько И.А. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 389.

51. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. 223 с.

52. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С. 31.

53. Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // ВестникВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации.2007. № 7. С. 20-21.

54. Терешко Ю. Право на перевод // ЭЖ-Юрист. 2008. № 27. С. 11-12.

55. Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением // Российская юстиция. 2004. № 5, 6. С. 40.

56. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 336 с.

Размещено на Allbest.ru

...