Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

Инициаторами перевода квартир и комнат в нежилые помещения являются предприниматели и юридические лица. В дальнейшем эти помещения могут быть сданы в аренду либо использованы в другой форме. Однако длительная и непростая процедура по выводу квартиры из жилого фонда, установленная законом, подталкивает предпринимателей к более простому решению. Они попросту стремятся арендовать или сдать в аренду жилое помещение под видом нежилого. Такие действия могут привести к серьезным финансовым потерям. Связано это с тем, что сделка, не соответствующая закону, является ничтожной (недействительной). Так сказано в статье 168 ГК РФ.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 5. сказано: «Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьями 168 и 288 ГК РФ».

Прокурор Красноярского края обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю, к государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Красноярский колледж деревообрабатывающей промышленности», к обществу с ограниченной ответственностью «Витастом» о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды № 476 от 17.11.2004 г. и обязании общества с ограниченной ответственностью «Витастом» освободить спорные помещения.

В соответствии с выпиской из реестра федерального имущества от 02.11.2005 г., в собственности Российской Федерации находится жилое здание общежития № 1, расположенное по адресу: город Красноярск, улица Матросова, 20 «Б», общей площадью 6044,40 кв.м, которое закреплено на праве оперативного управления за государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Красноярский колледж деревообрабатывающей промышленности».

Согласно информации ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю от 31.05.2004 г. № 2742/4, общежитие числится за Красноярским политехническим техникумом на основании акта государственной комиссии от 31.12.1994 г. и типового акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка от 20.04.1963 г.

Из содержания архивной справки Государственного архива Красноярского края от 02.12.2005 г. № 692 следует, что в документах архивного фонда «Архитектурно-планировочное управление исполкома Красноярского городского Совета народных депутатов» в ведомости принятых в эксплуатацию объектов в г. Красноярске за 1964 год имеются сведения о приемке в эксплуатацию актом госкомиссии от 31.12.1994 г. общежития (кирпичного) на 632 места по ул. Свердловской. Наименование данной улице присвоено постановлением Президиума Красноярского городского Совета от 15.08.1936 г.. В дальнейшем по решению исполкома Кировского районного Совета депутатов трудящихся № 42 от 22.01.1965 г. вновь выстроенной улице между 1 и 2 микрорайоном предмостной площади присвоено название - улица Александра Матросова.

17.11.2004 г. Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Красноярскому краю (арендодатель), государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Красноярский колледж деревообрабатывающей промышленности» (организация) и ООО «Витастом» (арендатор) заключили договор аренды № 476, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты № 19, 20, 34 в помещении № 3 площадью 50,1 кв.м, расположенные на 3 этаже в здании по адресу: город Красноярск, улица Матросова, 20 «Б», для использования под стоматологические кабинеты. Вид деятельности арендатора - стоматологическая деятельность.

Из технического паспорта 1997 года следует, что переданные в аренду комнаты № 19, 20, 34 в экспликации указаны как жилые комнаты и кухня.

При составлении нового технического паспорта в 2003 году нумерация комнат и указание на их функциональное назначение в техпаспорте изменились. В соответствии с новым техническим паспортом комната № 19 (кухня) перенумерована в комнату № II, комната № 20 ? в № III, комната № 34 в № XVI, XVII, данные помещения по назначению указаны как кабинеты и коридор.

Согласно письму ФГУП «Ростехинвентаризация» от 22.11.2005 г. № 2400-13794/4, в материалах инвентарного дела по адресу: город Красноярск, улица Матросова, 20 «Б», отсутствуют какие-либо официальные документы, свидетельствующие о переводе жилых помещений в нежилые, а также об изменении нумерации комнат и их площадей.

Прокурор, полагая, что сделка совершена с нарушением законодательства, обратился в Арбитражный суд Красноярского края с требованием о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды № 476 от 17.11.2004 г. и обязании ООО «Витастом» освободить спорные помещения.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики» общежития отнесены к специализированному жилому фонду. Статьей 17 данного Закона определено, что не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные специализированные дома и жилые помещения в них.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 9 ЖК РСФСР, действовавшего на дату заключения договора аренды, перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускался. В исключительных случаях такой перевод мог осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Жилищного кодекса РСФСР.

Арбитражным судом Красноярского края при исследовании доказательств установлено отсутствие документов, свидетельствующих о переводе спорных помещений из жилых в нежилые, и сделан правильный вывод о том, что в аренду под стоматологический кабинет переданы жилые помещения.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 ГК РФ).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ договор аренды № 476 от 17.11.2004 г. является ничтожной сделкой, заключенной с нарушением статьи 1 Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики», статьи 228 ГК РФ.

С учетом норм статьи 167 ГК РФ судом сделан обоснованный вывод о возврате ООО «Витастом» государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Красноярский колледж деревообрабатывающей промышленности» помещений, как законному владельцу здания общежития.

Таким образом, суд правомерно удовлетворил исковые требования о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды, поскольку согласно жилищному законодательству, действовавшему на дату заключения договора аренды, перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается Постановление Федерального Арбитражного Суда Восточно-Сибирского округа от 28 сентября 2006 г. № А33-20130/05-Ф02-4655/06-С2 по делу № А33-20130/05 //СПС «КонсультантПлюс»..

Таким образом, прежде чем начинать использовать жилое помещение для коммерческих целей, необходимо его перевести в нежилое. Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в главе 3.

Согласно ст. 22 ЖК РФ перевести в нежилое можно любое помещение, отвечающее следующим требованиям:

1. Доступ к переводимому помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, то есть имеется возможность оборудовать отдельный от жильцов вход.

2. Переводимое помещение не является частью жилого помещения и не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Доказательством использования жилого помещения в качестве места постоянного проживания, в первую очередь, является акт регистрации гражданина в данном жилом помещении как по месту жительства в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

3. Помещение не должно быть частью коммунальной квартиры.

4. Право собственности на переводимое помещение не обременено правами других лиц. Согласно Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обременение (ограничение) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

5. Помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на первом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под переводимой квартирой, не являются жилыми.

Только два условия, запрещающие перевод нежилого помещения в жилое, определены в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ:

- такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилых помещений в нежилые создает заметно больше проблем, чем обратный перевод. Это легко объясняется тем, что, как правило, на пользование жилым помещением имеют право члены семьи собственника, а иногда и другие лица. Применяемые в ст. 22 ЖК РФ ссылки на обременение права собственности на переводимое помещение относятся в первую очередь к таким типичным ситуациям. Частью 1 ст. 31 ЖК РФ граждане, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, подразделены на членов семьи (супруг, дети, родители) и иных лиц, которые могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Как следует из ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Кроме того, на основании ст. ст. 33, 34 ЖК РФ самостоятельные права пользования жилым помещением имеются у отказополучателя и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

На первый взгляд право пользования жилым помещением со стороны членов семьи является вторичным и всецело зависящим от судьбы соответствующего права собственника. При таком понимании, если собственник отказывается от права на жилое помещение в пользу права на помещение нежилое, намереваясь совершить таковой перевод, члены семьи не могут ссылаться на то, что жилое помещение обременено их правами. Однако такой вывод представляется неправильным. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением члены семьи утрачивают в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, однако перевод жилого помещения в нежилое не может рассматриваться в качестве перехода права собственности на помещение к другому лицу. Пункт 3 ст. 292 ГК РФ позволяет членам семьи собственника требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ Семейный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. Ст. 16. от супруга собственника жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности (законный режим имущества супругов), требуется нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью.

Следовательно, члены семьи могут возражать против перевода жилого помещения в нежилое, ссылаясь на обременение права собственности их правами.

Самостоятельной является проблема залоговых прав на подлежащее переводу жилое помещение. Дело в том, что применяемые в этих целях нормы главы XIII Закона об ипотеке Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 199. № 29. Ст. 3400. автоматически прекращают действие, как только помещение утратит статус жилого. Как представляется, практически единственным способом для собственника заложенного жилого помещения снять возражения залогодержателя против перевода помещения в нежилое было бы заключение между ним и залогодателем письменного соглашения о восстановлении или замене помещения, переведенного в нежилое. Конечно, в данном случае физической гибели жилого помещения нет, как предмет материального мира оно остается, но уже в ином правовом качестве нежилого помещения, что может расцениваться как существенное ухудшение обеспечения обязательства и способно привести к требованию залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

В качестве специального основания прекращения права собственности на жилое помещение ст. 293 ГК РФ указывает лишь на бесхозяйственное содержание жилого помещения, однако применительно к переводу данное основание вряд ли может быть использовано. Но, с другой стороны, по завершении перевода право собственности на жилое помещение уже не существует в том виде, в каком оно первоначально формировалось ввиду глубокого изменения юридического режима объекта права (даже если таковой по своим физическим свойствам остается прежним). Обратный перевод (из нежилого в жилое помещение) также создает некоторую концептуальную проблему, поскольку перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на жилое помещение. Таким основанием не может быть также решение о переводе либо акт приемочной комиссии, поскольку данные акты являются основанием лишь для использования помещения в качестве жилого, но не для возникновения полноценного права собственности.

По всей видимости, в таких ситуациях мы сталкиваемся с некоторой избыточностью правового регулирования, тогда как в некоторых нормативных контекстах следовало бы не подчеркивать, а сглаживать, нивелировать режимные признаки жилых и нежилых помещений. В ЖК РФ сближение правовых режимов жилых и нежилых помещений прослеживается, например, в ст. 36, регулирующей вопросы собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Несмотря на то, что законодатель воздержался пока от указания на то, что речь идет как о жилых, так и о нежилых помещениях, эту новеллу уже можно расценивать как существенный прогресс по сравнению со ст. 290 ГК РФ, продолжающей говорить об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме.

Конечно, режимные различия жилых и нежилых помещений до конца не могут и не будут сняты никогда, однако, если иметь в виду, что при переводе жилых помещений в нежилые (и при обратном переводе) речь идет скорее не об изменении материального предмета правоотношения, а об изменении назначения одного и того же предмета, следовало бы поискать нормативные решения, которые бы позволили упростить возникающие при этом проблемы.

В соответствии с п. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органами местного самоуправления, например, комитетом по управлению имуществом города, управлением жилищной политики администрации города и др.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме перечисленных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Действия органов местного самоуправления, выразившиеся в обязании представлять дополнительные документы, признаются судами неправомерными Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа от 18 апреля 2007 г. № Ф09-2184/07-С1 // СПС «КонсультантПлюс»., также как и действия некоторых органов муниципальных образований по привлечению инвестиционных вложений за выдачу разрешения на перевод жилых помещений в нежилые Постановление Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 08 августа 2008 г. по делу № А31-5840/2007-28..

Согласно ч. 4 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 ст. 23 ЖК РФ документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Несоблюдение установленных ЖК РФ сроков для рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое может быть обжаловано заявителем в судебном порядке Постановление Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 5 апреля 2006 г. № Ф04-2161/2006(21143-А02-22) // СПС «КонсультантПлюс»..

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 ст.23 ЖК РФ решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 33. Ст.3430..

В случае же необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Такой документ является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в документе.

Часть 9 ст. 23 ЖК РФ предусматривает, что завершение выполняемого при переводе помещения переустройства, перепланировки, иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства, перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения. Согласно ст. 28 ЖК РФ (глава 4 «Переустройство и перепланировка жилого помещения») завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Таким образом, документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, а также документ, подтверждающий принятие решения о переводе помещения, в данной сфере играет роль, аналогичную роли такого документа, как разрешение на строительство, при осуществлении градостроительной деятельности.

Как правило, перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме предусматривает оборудование отдельного выхода (квартира, согласно ее определению, данному в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, такого выхода не имеет) и пользование частью придомовой территории. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (для большинства многоквартирных домов земельный участок, на котором расположен данный дом, не сформирован и, соответственно, такой элемент общего имущества отсутствует).

Сравнение норм ст. 51 Градостроительного кодекса РФ Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24.12.2004 г. № 190-ФЗ// Российская газета. 2004. 30 декабря. и ст. 23 и 26 ЖК РФ показывает, что права собственников помещений в многоквартирном доме не равны правам правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. От собственника помещения в многоквартирном доме получают согласие лишь на переустройство, перепланировку его помещения, согласия на изменения в общем имуществе в многоквартирном доме у него не спрашивают.

При проведении процедур переустройства, перепланировки требуется волеизъявление всех собственников жилого помещения или уполномоченного ими лица (как следует из смысла ст. 26 ЖК РФ и формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 г. № 266) и всех членов семьи нанимателя согласно п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ при проведении перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое помещение требуется волеизъявление его собственника.

Вместе с тем принципиальное значение имеет то, что гл. 3 и гл. 4 ЖК РФ не предусматривают представление в уполномоченный на выдачу разрешения орган согласия собственников общего имущества (собственников помещений) в многоквартирном доме на изменение такого имущества при проведении переустройства, перепланировки жилого помещения, в том числе связанных с переводом помещения в нежилое помещение. То есть в данном случае права собственников общего имущества (собственников помещений) в многоквартирном доме (их согласия не требуется) меньше, чем права правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (их согласие требуется). Это несправедливо и политически вредно.

В главе 3 и гл. 4 ЖК РФ говорится, что орган местного самоуправления не вправе учитывать согласие либо несогласие собственников и пользователей иных помещений в многоквартирном доме при принятии решения о переоборудовании, перепланировке жилого помещения, переводе жилого помещения в нежилое, нежилого помещения в жилое помещение.

Нормы ст. 23 и 26 ЖК РФ, не требуя согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, входят в противоречие со ст. 44 ЖК РФ по следующим основаниям:

- реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме должны основываться на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ;

- к компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Также согласно ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (т.е. в том числе не противоречит решениям, принятым в соответствии со ст. 44 ЖК РФ), товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Однако полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ст. 23 и 26 ЖК РФ просто проигнорированы.

Нормы гл. 6 ЖК РФ учитывал Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 15.05.2006 г. при рассмотрении в кассационной инстанции дела № А43-20476/2005-26-610 Постановление Федеральног о Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 15 июня 2006 г. № А43-20476/2005-26-610 // СПС «КонсультантПлюс». Согласно мотивировочной части Постановления ООО «Гимми Русланд Эндохирурги» является собственником нежилого встроенного помещения общей площадью 266,4 кв. м в цокольном этаже четырехэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Нижний Новгород, пер. Холодный, д. 2. Потребность в оборудовании отдельного входа и в перепланировке приобретенного помещения побудила собственника совершить действия, направленные на подготовку планировочного решения и получение согласований контролирующих органов.

В ответ на обращение общества от 03.02.2005 г. о даче разрешения на перепланировку и обустройство обособленного входа заместитель председателя межведомственной комиссии И.В. Масанкина письмом от 3 мая 2005 г. № 294 указала на недопущение самовольной перепланировки помещения; на основании ст. 29 ЖК РФ предписано в срок до 01.07.2005 г. привести помещение в прежнее состояние. Данный отказ послужил основанием для обращения общества в суд с заявлением. Рассмотрев предъявленное требование, суд сослался на наличие у общества надлежащих заключений и согласований по перепланировке помещения, что служит основанием для вынесения положительного заключения межведомственной комиссии, деятельность которой регламентирована Рекомендациями к распоряжению Правительства Нижегородской области от 0.03. 2005 г. № 107-р «О создании межведомственных комиссий по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Между тем в п. 1 ст. 290 ГК РФ установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

В развитие содержания права общей долевой собственности в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.

Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении его, что предусмотрено ст. 246 и 247 ГК РФ.

К распоряжению имуществом также относятся действия по изменению объекта. Согласно ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Протоколом общего собрания ТСЖ «Холодный-2» от 27.04.2004 г. жильцы отказали обществу в даче согласия на перепланировку цокольного этажа, в котором расположен тепловой узел, и на устройство отдельного входа с фасада здания путем прорубки капитальной стены ввиду ухудшения условий проживания собственников жилья.

Учитывая названные нормы права и отсутствие достигнутого соглашения всех участников по пользованию общей долевой собственностью многоквартирного дома, следует признать вывод суда апелляционной инстанции о том, что достаточно одного согласия председателя ТСЖ на проведение работ, неправомерным.

При новом рассмотрении суду надлежит оценить представленные ТСЖ доказательства соблюдения сособственниками порядка осуществления владения и пользования общим имуществом, предусмотренного правилами Гражданского и ЖК РФ; на основании положений ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и ст. 25 ЖК РФ, в которых дается определение понятий «перепланировка» и «реконструкция», определить, какие именно работы провело общество, после чего решить вопрос о компетентном органе, уполномоченном выдавать соответствующее разрешение на проведенные работы.

По мнению автора, гл. 4 ЖК РФ устанавливает понятие и определяет порядок перепланировки только жилых помещений, поэтому претензии общества на получение разрешения на перепланировку нежилого помещения у данной межведомственной комиссии не являются обоснованными уже по данному основанию.

Высказанная выше позиция суда вместе с тем наглядно показывает, что только закрытый перечень документов, прилагаемых к заявлению о переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в многоквартирном доме, не включающий протокол общего собрания собственников помещений в таком доме, подтверждающий принятие решения собственниками помещений в многоквартирном доме о согласии на данные изменения в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, препятствует предъявлению данного требования, столь логично следующего из гражданского и жилищного законодательства, в правоприменительной практике.

При рассмотрении вопросов переустройства, перепланировки, перевода жилого помещения в нежилое важно правильно толковать значение требований:

- соответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства;

- учет требований законодательства о градостроительной деятельности при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение;

- при переводе нежилого помещения в жилое помещение - соответствие такого помещения установленным требованиям или наличие возможности обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.

Ссылка на законодательство о градостроительной деятельности представляется очень важной, так как она делает правовое регулирование данных отношений системным.

Так, Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что правила землепользования и застройки являются инструментом реализации планов развития территорий муниципальных образований. Статья 1 Градостроительного кодекса РФ определяет правила землепользования и застройки как нормативные правовые акты органов местного самоуправления, содержащие описание процедур землепользования и застройки, карту (карты) правового зонирования территории муниципальных образований, описание градостроительных регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости применительно к территориальным зонам, обозначенным на карте (картах) правового зонирования. Часть 1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ устанавливает назначение правил землепользования и застройки, в частности такие:

- введение градостроительных регламентов и обеспечение правовых гарантий по использованию недвижимости для владельцев и лиц, желающих приобрести права на объект недвижимости;

- обеспечение условий для реализации планов развития территорий муниципальных образований, сохранения природной и культурно-исторической среды;

- создание оснований для контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование, требованиям законодательства Российской Федерации. Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации определяется в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получения разрешения на строительство. В силу данной нормы, а также ч. 8 ст. 23 и ч. 6 ст. 26 ЖК РФ государственная экспертиза проектной документации при переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение не требуется. Целесообразность сохранения данной ситуации требует дополнительного обсуждения.

Необходимо перечни документов, приведенные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ и ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, для случая, когда осуществление работ по переустройству, перепланировке, а также в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения предусматривает изменение элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в таком доме, подтверждающим принятие решения собственниками помещений в многоквартирном доме о согласии на данные изменения в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует признать целесообразным дополнить ЖК РФ новой статьей «Нежилые помещения в многоквартирном доме», согласно которой виды разрешенного использования нежилого помещения, режим пользования им указываются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании:

- технической документации на нежилое помещение;

- решения органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Внесение изменений в виды разрешенного использования нежилого помещения, режим пользования им производится на основании решения органа местного самоуправления, издаваемого в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие такой нормы потребует внесения изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

2.2 Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 24 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое. Такими основаниями являются:

- непредставление определенных ЖК РФ документов (то есть если заявитель не представил хотя бы один из следующих документов: письменное заявление с просьбой дать разрешение на перевод помещения; подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов (например, свидетельство о праве собственности, договор о купле-продаже недвижимости и т.п.) на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием (а если переводится жилое помещение - технический паспорт жилого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (даже если этот дом одноэтажный); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это необходимо для обеспечения использования переводимого жилого помещения в качестве нежилого или переводимого нежилого помещения в качестве жилого));

- несоблюдение предусмотренных ЖК РФ условий перевода помещения. Согласно ст. 22 ЖК РФ не допускается перевод, если: доступ к переводимому в нежилое помещение жилому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; отсутствует техническая возможность оборудовать указанный выше доступ; переводимое жилое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения (или иными гражданами) в качестве места постоянного проживания; право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; квартира в многоквартирном доме расположена выше первого этажа; под квартирой, переводимой в нежилое помещение, расположено жилое помещение; налицо несоблюдение иных условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК РФ;

- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (например, градостроительного, архитектурного, санитарно-гигиенического, противопожарного и т.д.).

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня с момента принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа от 03 сентября 2008 г. № Ф09-6292/08-С6 по делу № А60-1201/2008 // СПС «КонсультантПлюс».

Так, предприниматель Гостюхин А.Л. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения администрации Полевского городского округа от 27.12.2007г. № 50 об отказе в переводе жилых помещений квартир 19, 20, 21, 22, 39, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Полевской, ул. Коммунистическая, д. 12, в категорию нежилых и возложении на администрацию Полевского городского округа обязанности согласовать перевод указанных жилых помещений в категорию нежилых. Предприниматель Гостюхин А.Л. обратился в администрацию Полевского городского округа с заявлением о переводе находящихся у него в собственности жилых помещений квартир № 19, 20, 21, 22, 39, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Полевской, ул. Коммунистическая, д. 12, в категорию нежилых для открытия магазина «Модная семья».

Решением Полевского городского округа от 27.12.2007г. № 50 предпринимателю Гостюхину А.Л. было отказано в переводе указанных жилых помещений в категорию нежилых в связи с несоблюдением условий перевода, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ, а именно в связи с отсутствием согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Полагая, что требование о получении согласия собственников помещений в многоквартирном доме для перевода жилых помещений в категорию нежилых незаконно, предприниматель Гостюхин А.Л. обратился в суд с соответствующим заявлением.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из следующего.

Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения представляет в орган, осуществляющий перевод помещений из одной категории в другую, соответствующий пакет документов.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ч.2 ст. 22 ЖК РФ.

Как следует из материалов дела, предпринимателем Гостюхиным А.Л. в администрацию Полевского городского округа (с учетом заявлений от 09.06.2007г., 14.08.2007г., 12.11.2007г.) представлены документы, предусмотренные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. При этом из приложенных к заявлению документов следует, что переоборудование жилых квартир в нежилые связано с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, занятием части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Установив, что для перевода спорного помещения в нежилое необходимы переоборудование ограждающих конструкций, организация отдельного доступа в него, при этом организация отдельного входа в нежилое помещение связана с занятием части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, суды пришли к правильному выводу о необходимости получения согласия граждан, проживающих в жилых помещениях многоквартирного дома, а также муниципального образования на переоборудование жилых помещений в нежилые.

Поскольку предпринимателем Гостюхиным А.Л. не представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на переоборудование жилых квартир в нежилые, судами в удовлетворении требований правомерно отказано Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа от 03 сентября 2008 г. № Ф09-6292/08-С6 по делу № А60-1201/2008 // СПС «КонсультантПлюс». .

По другому делу Арбитражный Суд также установил, что при переводе жилого помещения в нежилое предусмотрено переоборудование ограждающих конструкций, а также то, что установка отдельного входа в нежилое помещение связана с занятием части земельного участка, с учетом того, что земельный участок и ограждающие конструкции относятся к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, суд пришел к обоснованному выводу о том, что при переоборудовании жилой квартиры в нежилое помещение необходимо согласие иных собственников в соответствии с требованиями, установленными ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 36 ЗК РФ Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа от 13 ноября 2007 г. № Ф09-9247/06-С6 по делу № А60-10447/2007// СПС «КонсультантПлюс»..

Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, законодатель в принципе допускает возникновение в ходе реализации гражданских прав негативных последствий, предусматривая ограничения в общественно значимых случаях.