1.1 Вещные права на земельный участок

История развития вещных прав на земельный участок берет начало во времена возникновения государственно-правовых образований. Исторически первым и важнейшим из вещных прав является право собственности Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю. - М.: Юристъ, 2003. - С. 34..

В Риме завоеванная земля поступала обыкновенно в общую собственность всего государства. В качестве общественной такая земля отводилась под пастбища, или же отдавалась в аренду, или, наконец, желающим предоставлялось право обрабатывать и селиться на общественной земле с обязательством уплаты в казну части дохода. Потом завоеванной землей стали пользоваться для устройства колоний, а еще позднее допускали распродажу ее в частные руки, взамен оставления в руках государства. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: Статут, 2003. - С. 59.

Следовательно, с правом собственности связано зарождение всех остальных видов вещных прав. Прежде всего, это касалось земельных участков как специфического объекта недвижимости.

Рассуждая об истории возникновения вещных прав Разграничение вещных и обязательственных прав свойственно европейской континентальной системе, в том числе российской., И.А. Покровский писал: «Одним правом собственности мог бы удовлетворяться только разве самый примитивный экономический быт. Режим, построенный только на праве индивидуальной собственности, был бы режимом, совершенно изолирующим одно хозяйство от другого. Между тем такая полная изоляция даже в натуральном хозяйстве немыслима. Уже в самый момент возникновения частных хозяйств путем раздела общинной, родовой или семейной собственности сплошь и рядом обнаруживается, что одно хозяйство может существовать только при восполнении его ресурсами другого». Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права- М.: Статут, 1998. - С.207. Появление вещных прав обуславливается ограниченностью земельных ресурсов. Потребность человека в земельном участке могла быть реализована не через право собственности на него, а посредством иных вещных прав. При этом собственник и титульный владелец могли извлекать выгоду из земельного участка совместно.

Появившиеся в древности вещные права на недвижимость подверглись в дальнейшем значительному развитию. В итоге, к началу XX века в российской цивилистике существовали сложившиеся мнения относительно этих прав.

Так В.И. Синайский выделяет наряду с правом собственности права на чужое имущество, среди которых он различает: сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, залоговое право и вещные повинности. Синайский В.И. Русское гражданское право (по изданию 1915). - Киев, 1996. - С. 183. И.А. Покровский разделял вещные права по группам. Он выделяет вещные права, предоставляющие лицу право на пользование чужой вещью (вплоть до так называемого «голого права», когда собственник фактически не реализует свои правомочия). Другую группу составляли права на получение известной ценности из вещи. Основным правом этой группы являлось закладное право. Наконец, третья группа - это разнообразные права на приобретение известной вещи или известных вещей. Таковы права преимущественной покупки (например, право сотоварища в общей собственности на преимущественную покупку продаваемой другим сотоварищем его доли в общем имуществе), разнообразные права выкупа (например, право родового выкупа), права на исключительное усвоение известных вещей (например, право охоты или рыбной ловли в чужом имении). Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права.-- М.: Статут, 1998. - С. 98.

Таким образом, в российской дореволюционной цивилистике достаточно полно был разработан институт вещных прав. Ученые той эпохи не только характеризовали сущность вещно-правовых отношений, но и производили очень близкую к современной классификацию вещных прав.

В советский период развития государства вещные права не получили значительного развития. Земля находилась исключительно в государственной собственности (статья 53 ГК РСФСР 1922 г. и статья 95 ГК РСФСР 1964 г.). Этот кодекс Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. //Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 24. - Ст. 407 (в настоящее время утратил силу). содержит положения, относящиеся лишь к праву собственности, праву застройки Право застройки до 1948 г. было закреплено ст. 71-84 ГК РСФСР 1922 г., где оно было вызвано наличием исключительной собственности государства на землю. Римскому частному праву оно было известно как суперфиций (подробнее об этом см.: Копылов А. В. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки//Гражданское право России при переходе к рынку. М, 1995. С. 93-114). и залогу В ГК РСФСР 1922 г. правила о залоге были помещены в раздел «Вещное право» и лишь ГК РСФСР 1964 г., не знавший категории вещных прав, стал рассматривать залог исключительно как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств.. Об иных вещных правах речи не идет. Советское право относило к вещным правам право собственности, право залога и бессрочное право пользования землей См.: Энциклопедический словарь правовых знаний (Советское право), С. 42.. Из этого следует, что институт вещных прав в Советском Союзе не только не получил развития, но и оказался в определенной мере в состоянии деградации. Многие разновидности вещных прав на земельные участки и иные объекты недвижимости были в забвении.

В настоящее время этот институт права переживает период «возрождения». Основы Гражданского Законодательства Союза ССР и республик 1991 года Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. //Ведомости Верховного Совета СССР. - 1991 г. - N 26. - Ст. 733., первая часть ГК РФ 1994 года, ЗК РФ 2001 года являются основными нормативно-правовыми актами в этой области. На их основе и в развитие их положений принимаются иные законы и подзаконные акты, регулирующие отношения, в данной сфере.

Вещные права в современном российском земельном праве - одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.

Вещные права на земельный участок оформляют и закрепляют принадлежность участка субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом. Этим они отличаются от обязательственных прав В обязательственных правоотношениях управомоченное лицо может удовлетворить свой интерес лишь с помощью определенных действий обязанного лица (например, по передаче имуществ, оказанию услуг и т.д.), в то время как под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, находящуюся в сфере его хозяйственного господства., оформляющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений от одних участников (субъектов) к другим (динамику имущественных отношений, то есть собственно гражданский оборот).

Современное российское законодательство выделяет следующие виды вещных прав на земельный участок:

ь право собственности;

ь право постоянного (бессрочного) пользования;

ь право пожизненного наследуемого владения;

ь право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Анализ земельного и гражданского законодательства позволяет выделить следующую юридическую специфику вещных прав на земельный участок.

1. Поскольку вещные права на земельный участок являются производными от права собственности, то можно сделать вывод о том, что другие вещные права всегда эже права собственника Станкевич Н.Г. Вещные права на землю граждан в гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации и Республики Беларусь. // Экологическое право. - 2005. - № 1. - С. 90.. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь обязан спрашивать, к примеру, разрешение на аренду используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.

2. Вещные права обладают абсолютным характером, отличающим их от относительных, обязательственных прав. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если его владелец ясно не обозначил такой проход; располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и т.д. В силу этого вещные права на земельный участок:

ь вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств, и не могут быть изменены по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные права на земельный участок исчерпывающе определены законом.

ь распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере правового регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право передвижения, проезда через земельный участок обязаны соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, запрет стоянок и т.п.

3. Объектом правомочий вещных прав являются только индивидуально-определенные вещи, а потому с гибелью соответствующей вещи автоматически прекращается и вещное право. Так, объектом вещных прав на землю является земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер. В силу этого возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежат государственной регистрации.

4. Вещные права защищаются с помощью особых вещно-правовых исков См.: статья 301-303 ГК РФ - иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск); статья 304 ГК РФ - иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск); иск о признании права собственности..

Категорией вещных прав охватывается:

1) право собственности - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному субъекту максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;

2) иные, ограниченные вещные права.

Ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом - собственником. Предоставляемые таким вещным правом возможности всегда ограничены по содержанию и поэтому являются более узкими, чем правомочия собственника. Как отметила Л.В. Щенникова, важной юридической особенностью ограниченных вещных прав является их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества - то есть характерным признаком вещных прав является право следования Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М., 2004. С. 16.. Характер и содержание ограниченных вещных прав определяется непосредственно законом, а не договором. Законом закреплен исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав.

К ограниченным вещным правам по использованию чужих земельных участков относят: 1) право пожизненного наследуемого владения, принадлежащее гражданам; 2) право постоянного (бессрочного) пользования, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица; 3) сервитуты, которые могут иметь объектом (обременять) не только земельные участки (например, предоставление субъекту такого права возможности проезда через чужой земельный участок), но и здания и сооружения.

Обратимся теперь к изучению правовых различий основных вещных прав на земельные участки.

Собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, по своему усмотрению и в соответствии с законодательством, способами, не нарушающими прав третьих лиц и не наносящими вреда окружающей природной среде Галиновская Е.А. Право собственности на землю в России // Черные дыры в Российском законодательстве. - 2003. - № 2. - С. 421.. Распоряжение земельным участком, в соответствии с пунктом 3 статьи 209 ГК РФ, осуществляется его собственником свободно, если это не носит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Необходимо добавить, что право собственности на земельный участок распространяется и на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также на находящиеся на нем лес и растения. Земля в России может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности Статья 9 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.. Публично-правовые образования (Российская Федерации, субъекты РФ, муниципальные образования) граждане и юридические лица, являющиеся субъектами права собственности, имеют совершенно одинаковые правомочия и при необходимости могут использовать один и тот же механизм защиты своего права. Общие положения о праве собственности на землю закреплены в главе 17 ГК РФ, а специфика правового регулирования отношений собственности на землю отражается в земельном законодательстве.

Что касается права пожизненного наследуемого владения, то оно пока ещё «существует». Однако, как правильно заметил Е.А. Суханов, в будущем это право будет ликвидировано, поскольку статья 21 ЗК РФ предусматривает, что после введения в действие кодекса предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения не допускается Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе России. // Экологическое право. - 2003. - № 1. - С. 46.. Таким образом, ответ на вопрос, возможно ли приобретение права пожизненного наследуемого владения после принятия ЗК РФ, на первый взгляд кажется отрицательным. Однако, по нашему мнению, это не так. Как следует из наименования рассматриваемого вещного права на земельный участок, оно признается за гражданином пожизненно и в случае смерти переходит к наследникам. Помимо этого право пожизненного наследуемого владения переходит к лицу, приобретающему право собственности на здание, строение или сооружение, расположенное на таком земельном участке. Это следует из положений статьи 35 ЗК РФ, в соответствии с которой лицо, к которому переходят права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Следовательно, приобретение данного вещного права все-таки возможно и в настоящее время.

Необходимо упомянуть также о коллизии норм гражданского и земельного права, касающихся права пожизненного наследуемого владения. Так, согласно статье 267 ГК РФ, землевладелец вправе передать свой земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование, в то время как норма статьи 21 ЗК РФ запрещает землевладельцу каким-либо образом распоряжаться своим земельным участком, за исключением передачи его по наследству. По нашему мнению, данное противоречие должно быть разрешено в пользу положений ЗК РФ, поскольку земельное право, исходя из пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, является специальным по отношению к гражданскому. Следовательно, распоряжаться земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, по общему правилу нельзя.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками также как и предыдущее относится к числу ограниченных вещных прав на землю. По своему содержанию оно представляет собой право владеть и пользоваться земельным участком, а также, в случаях и порядке, установленных законодательством, распоряжаться им См.: Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - С. 267.. Для юридических лиц оно носит целевой характер и является устойчивым. Здесь также встречается коллизия норм гражданского и земельного права по поводу правомочия распоряжения земельным участком, находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования. Пункт 4 статьи 20 ЗК РФ содержит запрет для граждан и юридических лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, распоряжаться ими, а статья 270 ГК РФ разрешает этим лицам передавать соответствующий земельный участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование. Мы считаем, что приоритет в этом вопросе также должен быть отдан ЗК РФ, что признается и на практике. В частности, на это имеется указание в Определении Конституционного Суда РФ от 25 декабря 2003 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного Собрания Нижегородской области о проверке конституционности положения абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» См.: Приложение к газете «Учет. Налоги. Право» - «Официальные документы» от 31 марта 2004 г. № 12..

ЗК РФ ограничил круг носителей права постоянного (бессрочного) пользования и сохранил его только за федеральными казенными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями, органами государственной власти и местного самоуправления Пункт 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.. Со дня его введения в действие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование иных юридических лиц не предоставляются. На это указывает и постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В нем указывается, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ (30.10.2001), должны признаваться недействительными в силу статьи 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со статьей 12 ГК РФ как противоречащие закону.

Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования сохраняются за юридическими лицами и гражданами, если оно возникло до введения в действие ЗК Пункт 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.. При этом, как указывает судебная практика, необходимо учитывать то, что «возникновение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком связано с его государственной регистрацией, а не наличием оснований для такой регистрации» Постановление Федерального Арбитражного Суда Восточно-Сибирского округа от 23 мая 2002 г. по делу № А74-261/02-К1-Ф02-1295/02-С2 //СПС «КонсультантПлюс»..

В силу пункта 2 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Определен и срок для переоформления - до 1 января 2008 года См.: О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4148.. Однако несоблюдение этого срока не предусматривает никаких правовых последствий, о чем будет сказано позже.

Сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) известен со времен римского права. Для собственника земельного участка сервитут является обременением. Все сервитуты можно разделить на частные и публичные. Частные сервитуты регламентированы гражданским и градостроительным законодательством и предназначены для обеспечения нужд определенного собственника, в то время как публичные сервитуты регулируются земельным, водным законодательством и обеспечивают интересы государства, местного самоуправления или местного населения.

Как отметила Ю.П. Свит, назначение сервитута заключается в обеспечении возможности использования определенного земельного участка, поэтому вне связи с этим участком, как самостоятельное право, сервитут существовать не может. Соответственно сервитутное право не может быть отчуждено (продано, заложено или передано другому лицу на ином основании) отдельно от земельного участка Свит Ю.В. Ограниченные вещные права на землю. //Экологическое право. - 2004. - № 2. - С. 24..

ГК РФ в статьях 274 и 275 определяет порядок и условия для установления частного сервитута, статья 23 ЗК РФ - для публичного. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Сервитут всегда следует юридической судьбе обремененного им земельного участка.

Как указывается в статье Л.В. Щенниковой, на практике возникают «многочисленные противоречия в решении конкретных вопросов сервитутного права различными нормативными актами». Здесь же приводятся примеры того, как суды «боятся» применять законодательство о сервитутах. Для решения названной проблемы автор статьи предлагает дополнить ГК новой главой, посвященной отношениям, связанным с сервитутами Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика //Законодательство. - 2002. - № 4, 5. На наш взгляд, отношения по поводу установления и осуществления сервитута нуждаются в более определенном правовом регулировании, но не настолько, чтобы дополнять ГК РФ новой главой. Мы считаем, что необходимо законодательно закрепить определение термина «сервитут» и перечень оснований возникновения и прекращения сервитутов, что могло бы найти отражение и в одной статье.

1.2 Общие и специальные признаки объектов недвижимого имущества