Приобретение вещных прав на земельный участок и на расположенные на нём объекты недвижимости: вопросы теории и практики

В ряде регионов местные власти отказывают главам крестьянских (фермерских) хозяйств в переоформлении их земельных участков из пожизненного наследуемого владения в собственность на том основании, что законодательством не установлен порядок выкупа земли, находящейся на таком праве. Воспользоваться же установленным в п. 3 ст. 21 ЗК РФ правом граждан однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся на рассматриваемом титуле земельный участок главы крестьянских (фермерских) хозяйств не могут, так как на них не распространяются правила о гражданах, а применяются нормы о юридических лицах. Представляется, что выход из данной ситуации мог бы быть найден путем применения аналогии в части норм ст. 2 и ст. 3 Вводного закона о правилах переоформления постоянного (бессрочного) пользования. Данный подход уже встречается в практике работы отдельных правоприменительных органов государственной власти. Однако полноценно такая позиция может быть воплощена в жизнь лишь при принятии высшими судебными инстанциями соответствующих разъяснений.

3. ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ПРАВЕ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

3.1 Концепция «единства судьбы» земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем. Критика различных концепций

Как отметили Козырь О.М. и Маковская А.А., с развитием рыночных отношений в России земля стала все более активно вовлекаться в гражданский оборот, «догоняя» оборот зданий. В этой связи создание единого режима регулирования оборота этих самостоятельных объектов недвижимости становится не только теоретической проблемой, но и практической задачей Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 2. - С. 95.

В настоящее время идет выработка эффективного режима регулирования оборота земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В связи с этим современные цивилисты и специалисты в области земельного права предлагают различные концепции развития законодательства о недвижимости.

Одна из них, исторически сложившийся в западном праве, основана на том, что земля является главной вещью, а другие расположенные на ней объекты недвижимости - принадлежностями. Это так называемая концепция единого объекта, правовая судьба которого как единого целого определяется исходя из сделок, совершаемых с земельным участком См. об этом: Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. Серия «Право». 2002. № 4.; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. - М.: Дело, 1999. С. 398. Рогожин Н.А. полагает, что в последние годы в российском законодательстве - в нормах, регулирующих оборот недвижимого имущества, все более активно предпринимаются попытки воплотить именно эту концепцию Рогожин Н.А. Споры в отношении недвижимого имущества как объекта гражданских прав //Арбитражная практика. - 2005. - № 9. - С 9..

В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земельный участок, а принадлежностью - расположенные на нем объекты недвижимости, которые при отчуждении по общему правилу должны следовать судьбе главной вещи. Однако в условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стала считаться расположенная на земле недвижимость, за которой в случае их отчуждения автоматически следует право землепользования.

В настоящее время в юридической литературе предлагается закрепить в качестве главной вещи земельный участок, а здания, строения признать его принадлежностью Земельная недвижимость как правовая категория //Правовые вопросы недвижимости. - 2003. - № 1. - С.43.. По мнению Барановой Е.А., конструкция единой вещи - наиболее рациональная модель юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами. Введение в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии //Законодательство и экономика. 2004. № 12.. Иконицкая И.А. отмечает, что оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной на нем недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Именно эта модель заслуживает правовой поддержки Информация о конференции «Правовой режим земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости» /Хозяйство и право. - 2006. - № 2. - С. 77..

Программа социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы) предусматривала законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка Программа социально-экономического развития на среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.). Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.07.2001 г. № 910-р //Собрание Законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 31. - Ст. 3295.

Однако, по нашему мнению, концепция единого объекта для российского права неприемлема. Её претворение в жизнь в России в рамках существующего правового поля может произойти лишь при достаточно существенном изменении действующего законодательства. Так, необходимо будет произвести унификацию вещных прав на земельные участки и прочие объекты недвижимости, а также установить одинаковое содержание этих прав. Затем, предусмотреть в нормах земельного и гражданского законодательства одинаковый подход к обороту земельного участка и недвижимости, расположенной на ней. Установить и в ГК РФ, и в ЗК РФ при совершении сделок в качестве главной недвижимости один и тот же объект. Однако все это будет сделать очень трудно, поскольку уже в течение долгого времени на практике и земельный участок, и здания, сооружения выступают в сделках как два самостоятельных объекта. Таким образом, следует согласиться с высказываниями О.М. Козыря и А.А. Маковской о том, что в настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления понятия единого объекта недвижимости как основной категории недвижимой вещи и объективно невозможна квалификация возводимых на земельном участке зданий и сооружений как улучшений земельного участка, которые составляют с ним единое целое Козырь О.М., Маковская А.А. Единая судьба земли и недвижимости. // Эж-Юрист. - 2005. - № 6.

Существует иная концепция развития законодательства о недвижимых вещах, которая рассматривает земельный участок и недвижимость, расположенную на нем как сложную вещь.

С.И. Герасин считает, что земельные участки, здания, строения, сооружения, многолетние насаждения признаются отдельными недвижимыми вещами (статья 130 ГК РФ). Однако, по его мнению, их можно определить и как разнородные вещи, которые образуют единое целое и предполагают их использование по общему назначению. То есть земельные участки и иные недвижимые вещи полностью соответствуют признакам сложной вещи В соответствии с нормой, содержащейся в статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, сложной вещью считаются разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению.. Сложные вещи рассматриваются как одна вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (статья 134 ГК РФ). Информация о конференции «Правовой режим земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости» // Хозяйство и право. - 2006. - № 2. - С. 79.

Однако практика показывает, что земельные участки и здания участвуют в гражданском обороте не как одна сложная вещь, а как две вещи: сделки совершаются как по поводу зданий, так и по поводу земельных участков. Переход прав регистрируется на два объекта. В то же время земельные участки и многолетние насаждения участвуют в гражданском обороте именно как одна вещь. Но многолетние насаждения участвуют в обороте так, как будто бы они были составной частью земельного участка и при этом утратили качества вещи (переход прав на любую недвижимую вещь подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав, но переход прав на такую недвижимую вещь, как многолетние насаждения, не регистрируется), поскольку именно так этот вопрос решен в пункте 2 статьи 261 ГК РФ.

По нашему мнению, очевидно, что такие два вида недвижимых вещей, как здания и многолетние насаждения, участвуют в гражданском обороте по разным правилам, но в обоих случаях не как сложные вещи. К тому же судебная практика показывает, что под сложными вещами понимается вещь, состоящая из других предметов, также в свою очередь считающихся вещами (например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 августа 2001 года по делу № А56-30028/00 Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 9 августа 2001 года по делу № А56-30028/00 //СПС «КонсультантПлюс».).

Таким образом, сказанное выше позволяет сделать вывод, что земельный участок и недвижимость, расположенная на нем, ни коим образом не могут быть рассмотрены как сложная вещь.

Земельный кодекс РФ в статье 1 провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, рассматриваемый как одна из концепций по дальнейшему развитию законодательства о недвижимости. В настоящее время эта концепция является наиболее актуальной в сфере оборота недвижимого имущества и регулирования земельных отношений и требует последовательной практической реализации.

Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. По нашему мнению, именно эта концепция является наиболее эффективной, которую следует установить в качестве единой для развития законодательства о недвижимости.

Не трудно заметить, что земельный участок и недвижимость, прочно связанная с ним, рассматриваются Земельным кодексом РФ как самостоятельные объекты гражданского оборота, связанные единой судьбой, но отнюдь не как единый объект.

Мы считаем, что не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению - здание или земельный участок. Смысл состоит в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно (а не в том, что принадлежность следует за главной вещью). Это также касается и регистрации перехода прав на эти объекты недвижимости.

В настоящее время, по нашему мнению, в гражданском и земельном законодательстве необходимо последовательно проводить принцип единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества. Это следует осуществлять посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института. А если же собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их разделение в последующем не допускается, за исключением случаев, прямо установленных в законе.. Боголюбова С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект. - 2006. - С. 21. Причем следует заметить, что в современном гражданском законодательстве имеется достаточно норм, которые вполне отвечают данному принципу.

В этой связи следует вспомнить об опыте зарубежных стран. Так развитие вещного права в Германии интересно в сравнительно-правовом аспекте. В Германии основным является принцип единого объекта, который имеет исключения. Однако само разделение на земельные участки и здания может и не подрывать существующую систему, если такое разделение опосредуется путем определенных в законе исключений. Подобное разделение допустимо, если соблюдается принцип исчерпывающего перечня вещных прав. Таким образом, немецкий опыт мог бы подсказать возможные решения в рамках работ по развитию российского законодательства о недвижимом имуществе.

3.2 Споры о законности государственной регистрации перехода прав на землю и на иные объекты недвижимости

В случае отчуждения земельного участка государственная регистрация Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права. перехода прав на участок требуется всегда в отличие от государственной регистрации договора об отчуждении. Само по себе заключение договора об отчуждении земельного участка не ограничивает и не устраняет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Под переходом прав при этом понимается прекращение прав одного лица и возникновение прав другого. Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права См. : Пунтк 2 статьи 8, пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994. - Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст.3301.. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав См.: Статья 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. Ст. 3594.. Следовательно, момент внесения записей о праве на земельный участок и будет являться моментом перехода прав на него.

Для государственной регистрации перехода права на земельный участок необходимо представить определенный набор документов, который может отличаться в зависимости от тех или иных обстоятельств.

Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен Законом о государственной регистрации См.: Статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. Ст. 3594.. При регистрации перехода права на основании исполненной сделки, правополучатель подает заявление о регистрации перехода и права собственности, а правообладатель - заявление о государственной регистрации перехода права собственности, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора дарения или мены, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя.

В ходе государственной регистрации осуществляется проверка законности совершаемых с недвижимым имуществом сделок. При этом проверка законности сделки производится учреждениями юстиции независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права (как в случае купли-продажи недвижимого имущества). Во всех случаях регистрации подлежит переход права к покупателю, поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида проданной недвижимости. Важнейший элемент проверки законности сделки - это проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. К ним относятся:

Документы, подтверждающие отказ остальных участников общей долевой собственности от преимущественного права покупки доли при ее продаже третьему лицу (статья 24 Закона о государственной регистрации и статья 250 ГК РФ). Они оформляются в управлении федеральной регистрационной службы или заверяются нотариально. Этими документами могут также быть подтверждения о том, что продавец надлежащим образом известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи.

Нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение или приобретение недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 1. - Ст. 16. для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если супруг, каким-либо образом сокрыв факт состояния в браке, произведет отчуждение имущества, такая сделка считается оспоримой и может быть признана судом недействительной по заявлению другого супруга в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов стороны договора при проведении государственной регистрации. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, должно предъявить документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или их нотариально удостоверенные копии.

Письменное согласие залогодержателя, в случае если отчуждаемый земельный участок находится в залоге. Данное требование содержится в пункте 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Об ипотеке (залоге недвижимости): Федерального закона от 16 июля 1998 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998 - № 29 -СТ. 3400..

Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то в процессе государственной регистрации должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на регистрацию. Условия сделки могут содержаться в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на основании того, что лицо, ограниченное определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Выполнение включенных в договор отчуждения земельного участка отлагательных условий также должно подтверждаться заявителем. Для этого должны быть представлены подтверждающие выполнение условий документы.

Для государственной регистрации перехода права собственности в управление федеральной регистрационной службы часто требуется также представить передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче вещи. Это необходимо в случае купли-продажи (статья 556 ГК РФ), мены (пункт 2 статьи. 567 ГК РФ), аренды с правом выкупа земельного участка и другой недвижимости (пункт 1 статьи 655 ГК РФ). Следует отметить, что передаточный акт не является при этом обязательным приложением к договору. Это самостоятельный документ, который подтверждает исполнение обязательств по договору, а именно - передачу недвижимого имущества. Следовательно, передаточный акт не обязательно должен иметь ту же форму, что и сам договор. Например, если договор купли-продажи земельного участка нотариально удостоверен, то передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме.

Запись о праве в ЕГРП содержит указание на основание возникновения, перехода или прекращения права. Поэтому для государственной регистрации перехода права собственности обязательно предоставление в регистрирующий орган правоустанавливающих документов. Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, выраженной в Определении от 5 июля 2001 г. № 132-О государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Она призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 г. № 132-О. //Вестник Конституционного Суда РФ. - 2002. - № 1.

Правоустанавливающими документами при регистрации перехода права на земельный участок являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты.

Как вытекает из правила абзаца 10 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации кадастровый план земельного участка также является необходимым приложением к указанным документам. Государственная регистрация права на объект недвижимости, произведенная без кадастрового плана земельного участка может быть признана незаконной в судебном порядке. Подтверждением данного факта является следующее дело.

Открытое акционерное общество обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к Госрегистратуре РМЭ о признании недействительной записи в ЕГРП от 17.06.1999 г. о регистрации права собственности на пристрой за акционерным коммерческим банком, считая себя собственником пристроя.

Судом установлено, что план земельного участка с указанием его кадастрового номера на государственную регистрацию представлен не был и что у банка отсутствовало право пользования земельным участком. В результате суд удовлетворил исковые требования, указав, что Госрегистратура уклонилась от надлежащей проверки сведений о лице, имеющем право собственности на пристрой, что привело к государственной регистрации недействительного права собственности. Дело № А38-2/8-00, А38-2/50-00 - материалы судебной практики Арбитражного суда Республики Марий Эл.

Следует отметить, что с правоустанавливающими документами, предоставляемыми на государственную регистрацию, связан ряд проблем практического характера.

Так, например, возникает вопрос о возможности признания судом недействительной произведенной государственной регистрации прав в случае признания недействительными правоустанавливающих документов. На практике суд удовлетворяет иски о признании недействительными таких прав. Елькин С.К. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней // Арбитражная практика. - 2004. - № 2. - С. 36.

Также несколько спорных моментов связано с государственной регистрацией прав на основании судебных актов. Судебные решения являются одним из оснований возникновения и регистрации гражданских прав, что определяется пунктом 1 статьи 8 ГК РФ и пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит право независимо от основания возникновения. Судебный акт при этом не освобождает заинтересованное лицо от необходимости в дальнейшем обратиться в управление федеральной регистрационной службы. Следует отметить, что не допускается отказ в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда См.: Пункт 1 статьи 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. Ст. 3594..

Решения третейского суда, как следует из названия статьи 28 Закона о государственной регистрации, также могут быть основанием для государственной регистрации прав. Однако это утверждение является спорным. Единого мнения о признании права собственности на недвижимое имущество третейскими судами не существует. По мнению Пискуновой М.Г. и Киндеевой Е.А., решение третейского суда о признании права зачастую может основываться на недействительном третейском соглашении, когда отсутствует спор о праве. При этом государственный регистратор вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Решения арбитражного суда и госрегистрация прав на недвижимость //Арбитражная практика. - 2005. - № 5. - С. 17-18

Представляется необходимым заметить также, что в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 102-ФЗ «О третейских судах в РФ» О третейских судах в Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. //Собрание Законодательства Российской Федерации. - 2002 г. - № 30 - Ст. 3019. решение третейского суда обязательно для добровольного исполнения сторонами третейского соглашения. Следовательно, решения третейских судов необязательны для исполнения лицами, не участвующими в третейском соглашении. Таким образом, решения третейских судов о признании права собственности не имеют юридической силы, поскольку не обязательны для контрагентов собственника в вещно-правовых отношениях. Именно поэтому, на наш взгляд, нельзя рассматривать такие решения в качестве правоустанавливающих документов, представляемых для государственной регистрации прав.

Нельзя считать основанием для государственной регистрации прав и решение суда, принятое в порядке особого производства. Требование об установлении наличия или отсутствия права может быть рассмотрено только в порядке искового производства. На это обратил внимание и Президиум ВАС РФ в пункте 5 Информационного письма от 17.02.2004 г. № 76 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. № 76. //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2004. - № 4.. Таким образом, решения суда, принятые в порядке особого производства не могут являться правоустанавливающими документами в целях государственной регистрации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости. Например, решение суда, признающее в порядке особого производства факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимостью как своей собственной, не является основанием для государственной регистрации права собственности. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Решения арбитражного суда и госрегистрация прав на недвижимость //Арбитражная практика. - 2005. - № 5. - С. 17.

Спорным представляется вопрос о мировом соглашении как правоустанавливающем документе. Действительность мирового соглашения обуславливается наличием двух юридических фактов (юридического состава): соглашения между сторонами и утверждения его определением суда. Неясным представляется ответ на вопрос, следует ли в данном случае применять правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных судебными актами (статья 28 Закона о государственной регистрации). Существует научная позиция, согласно которой регистрация права на основании мирового соглашения проводится в общем порядке, поскольку мировое соглашение рассматривается в качестве гражданско-правовой сделки Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Указ. соч. - С. 25.. Но нельзя не учитывать особенность мирового соглашения, заключающуюся в обязательном утверждении судебным актом. Определение суда об утверждении мирового соглашения является судебным актом и вследствие этого становится обязательным для всех. Следовательно, правило о недопустимости отказа в регистрации перехода прав, должно, по нашему мнению, распространяться и на утвержденное судом мировое соглашение.

Резюмируя все вышесказанное, приведём примерный перечень документов, представляемых для государственной регистрации перехода прав на земельный участок в случае его отчуждения:

заявление о государственной регистрации перехода права собственности правообладателя;

заявление о государственной регистрации перехода и права собственности правоприобретателя;

платежный документ, подтверждающий внесение государственной пошлины;

документы, удостоверяющие личности заявителей-физических лиц, а для представителей юридических лиц дополнительно документы, подтверждающие их полномочия действовать от имени данных юридических лиц;

правоустанавливающий документ на земельный участок (постановление, акт передачи, договор купли-продажи и т.д.);

кадастровый план земельного участка;

договор об отчуждении земельного участка или расположенной на нем недвижимости;

передаточный акт или иной документ о передаче земельного участка;

Вслед за приемом документов процесс государственной регистрации переходит в следующую стадию - правовой экспертизы документов, в ходе которой проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации. Затем производится установление отсутствия оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; при их отсутствии вносятся записи в ЕГРП, совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации. Штамп заверяется подписью регистратора и печатью. В случае регистрации перехода права на договоре, по которому приобретено право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: «Свидетельство о государственной регистрации. Серия ___. Номер ___», в котором указываются вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано свидетельство, дата его выдачи.

Абзац 2 п. 79 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219) уточняют, что если на основании сделки в ЕГРП зарегистрированы права на земельный участок и расположенное на нем здание и сооружение, в штампе регистрационной надписи на документах после слов: "Произведена государственная регистрация" указываются вид зарегистрированного права и вид объекта недвижимого имущества, право на который было зарегистрировано под номером регистрации, указанным в этом штампе См.: Абзац 2 пункта 79 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219. //Собрание Законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 8. Ст. 963..

Свидетельство о государственной регистрации прав выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества. Таким образом, при регистрации перехода права собственности на земельный участок при отчуждении расположенной на нем недвижимости выдаются два свидетельства: о праве собственности на недвижимое имущество и о праве на земельный участок.

3.3 Совершенствование законодательства по купле-продаже недвижимости и земельных участков

Во-первых, мы считаем, что для нормального использования объектов недвижимости и для упорядочения оборота очень важно, чтобы лицо, обладающее недвижимым имуществом на чужом земельном участке, имело определенное вещное (обязательственное) право в отношении этого земельного участка, позволяющее ему и управомоченным им лицам полноценно осуществлять пользование принадлежащим ему недвижимым имуществом, и могло свободно отчуждать такое недвижимое имущество. Необходимо, чтобы у приобретателя также возникло бы право в отношении земельного участка, позволяющее ему осуществлять пользование перешедшим к нему недвижимым имуществом. В противном случае, здание, правомерно созданное, но в последующем оказавшееся расположенным на чужом земельном участке, при отсутствии у собственника какого-либо права на земельный участок может иметь судьбу аналогичную судьбе самовольной постройки с теми негативными последствиями, которые действующее законодательство предусматривает для самовольной постройки (статья 222 ГК РФ). В этой связи предлагается унифицировать нормы ЗК РФ и ГК РФ и установить право на использование земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования.

Во-вторых, по нашему мнению, для тех случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило об их одновременном отчуждении при купле-продаже (хотя земельный участок и расположенные на нем объекты и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав). Полагаем, здесь не должно иметь значение, какой объект первоначально предполагается к отчуждению - здание или земельный участок. Правило о невозможности отчуждения одного без другого должно распространяться на оба случая, то есть важно установить, что такие объекты могут отчуждаться только вместе. Мы считаем, что смысл концепции о единстве судьбы, согласно которому юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания не может быть разорвана и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно, именно в этом случае должен быть соблюден.

В связи с эти, мы предлагаем устранить коллизии, содержащиеся в нормах п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 273 и п. 2 ст. 552, ст. 553 ГК РФ. Считаем, что наиболее логичнее будет привести нормы гражданского законодательства в соответствии с нормами земельного законодательства.

Таким образом, в настоящее время в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем иных объектов недвижимого имущества. Это следует производить посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание. В том случае если же собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их разделение в последующем не должно допускаться, за исключением случаев, прямо установленных в законе:

1) изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд будет сопровождаться выкупом расположенных на нем зданий только в том случае, когда использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на здание (п. ст. 239 ГК РФ);

2) в случае, если здание находиться на земельном участке, ограниченном в гражданском обороте, оно все же может быть отчуждено и новый собственник здания, сооружения приобретет другое, отличное от права собственности, право на земельный участок (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ).

По нашему мнению, необходимо оставить именно эти исключения, а во всех других случая земельный участок и расположенная на нем недвижимость должны отчуждаться вместе и одновременно. То есть последующее установление разных собственников на эти объекты недвижимого имущества уже не должно осуществляться.

Мы также считаем, что с точки зрения технического оформления единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества важно обеспечить одновременность регистрации перехода прав на здание и земельный участок или перехода права на здание и возникновения права на чужой земельный участок, на котором расположено здание.

Следует отметить, что реализация принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения потребует ускорения осуществления мероприятий по созданию и ведению земельного кадастра (составление кадастровых планов земельных участков и т.п.). Такие мероприятия и в настоящее время должны осуществляться с максимально возможной скоростью, поскольку Земельным кодексом РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а заключению договоров купли-продажи земельных участков должно предшествовать предоставление кадастровой карты (плана) земельного участка (статьи 34, 37 и др. ЗК РФ).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ