Приобретение вещных прав на земельный участок и на расположенные на нём объекты недвижимости: вопросы теории и практики

Оборот земельного участка и расположенного на нем здания, принадлежащих одному собственнику, урегулирован в целом исходя из принципа обязательного совместного отчуждения этих объектов См.: Добрачев Д.Б. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. //Арбитражная практика. - 2006. - № 2. - С. 8-9.. Последовательное проведение принципа «единой судьбы» здания и земельного участка, принадлежащих одному собственнику, предполагает, что при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка (купля-продажа, мена, дарение, доверительное управление, внесение в качестве вклада в совместную деятельность, передача в качестве отступного, внесение в уставный капитал, ипотека), а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства, при конфискации, реквизиции, обращении взыскания данные объекты недвижимости должны выступать предметом сделки вместе.

Если же собственник совершает сделку, которая влечет или может повлечь отчуждение одного из нескольких зданий на земельном участке, то ему необходимо сначала осуществить выделение земельного участка, «связанного» с таким зданием. В том случае, когда земельный участок является неделимым или когда стороны договорятся о возникновении в результате соответствующей сделки права долевой собственности на земельный участок, осуществляется продажа здания и доли в праве собственности на земельный участок. О размере долей стороны могут договориться, а при отсутствии или недостижении договоренности размера доли в праве собственности на земельный участок размер доли подлежат определению пропорционально площади здания.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, то есть при заключении договора купли-продажи. Так, согласно статье 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Следовательно, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное вещное право на соответствующую часть земельного участка. Однако если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Из выше сказанного следует, что собственник может продать здание, а на земельный участок, на котором оно находится, предоставить иное право, помимо право собственности.

Таким образом, ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как сложный единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно и придерживаться принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Иной подход содержится в пункте 4 статьи 35 ЗК РФ, который не допускает отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения находящегося на нем здания либо отчуждения здания без земельного участка. Однако следует помнить, что такое требование распространяется лишь на случаи, когда здание и земельный участок находятся в собственности одного лица. Именно в этих случаях здание и земельный участок, на котором оно находится, рассматриваются как единый объект недвижимости.

По нашему мнению, норма, содержащаяся в пункте 1 статьи 273 и пункте 2 статьи 552 ГК РФ, находится в заметном противоречии с пунктом 4 статьи. 35 ЗК РФ. Земельный кодекс не допускает отчуждения недвижимости, находящейся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, без земельного участка и наоборот. Исключением являются только два случая: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ См.: Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ также указано, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 5.

В развитие положений о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе говорится, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Принята Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол № 18)..

О.М. Козырь, А.А. Маковская отмечают, что для тех же случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты, хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. В этой части идея «единого объекта» является обоснованной, с тем лишь уточнением, что следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что - ее принадлежностью, и в зависимости от ответа на этот вопрос определять, что за чем следует. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению - здание или земельный участок. Правило о невозможности отчуждения одного объекта без другого должно распространяться на оба случая, то есть важно установить, что такие объекты могут отчуждаться только вместе. Смысл правового режима «единого объекта» в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы). //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 2. - С. 100..

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Необходимо отметить, что в случаях, когда в силу установленных законом ограничений сделка об отчуждении одного из объектов недвижимости (здания либо земельного участка) не разрешается, собственник не может быть лишен права распорядиться другим объектом. В этом случае при отчуждении здания собственник обязан предоставить участок в пользование приобретателю здания на любом допускаемом законом вещном или обязательственном праве, а при отчуждении земельного участка - обеспечить сохранение за собой права пользования участком в пределах, необходимых для пользования зданием (также на том или ином вещном или обязательственном праве).

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, в ЗК РФ установлен императивный запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу.

Интересен следующий факт. Некоторые суды, ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, признают ничтожными сделки купли-продажи части земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствуют здания, строения, сооружения.

Однако, по нашему мнению, такая практика основана на неправильном понимании смысла пункта 4 статьи. 35 ЗК РФ.

Из самого названия статьи 35 ЗК РФ («Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение») видна цель правового регулирования - обеспечить переход права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение к новому собственнику этой недвижимости. Исходя из этого, можно сделать вывод, что пункт 4 статьи. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные пунктом 4 статьей 35 ЗК РФ, не распространяются.

Кроме того, мы считаем, что иной подход противоречил бы требованиям пункта 1 статьи 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены статье 27 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 2 этой статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому, по смыслу статьи 260 ГК РФ, он либо его часть могут быть объектами купли-продажи Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2003 года от 24 декабря 2003 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2004. № 3..

Если здание и земельный участок принадлежат на праве собственности государству или муниципальному образованию, то закрепление здания за унитарным предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления возможно при условии одновременного предоставления предприятию или учреждению земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды. Однако в изъятие из общего принципа при распоряжении зданием, закрепленным за предприятием на праве хозяйственного ведения, осуществляемом с согласия собственника, отчуждение земельного участка из государственной (муниципальной) в частную собственность не обязательно. При этом если государство (муниципальное образование), давая согласие на отчуждение недвижимости, не принимает решение об отчуждении земельного участка, у приобретателя здания в силу закона возникает на земельный участок право ограниченного владения.

Что же касается случаев совершения иных сделок, которые не влекут и не могут влечь отчуждения недвижимости (аренда, безвозмездное пользование), собственник здания и земельного участка, на котором оно расположено, должен иметь право распоряжаться указанными объектами по отдельности.

2.2 Переход прав на чужой земельный участок при купле продаже недвижимости

Переход прав на земельный участок при купле-продаже недвижимости, расположенной на этом участке, как отмечает Е.В. Максимова Максимова Е.В. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение // Экологическое право. 2004. № 5. С. 34., является одной из наиболее спорных проблем земельного законодательства. Это характеризуется тем, что законодатель недостаточно последовательно и противоречиво подходит к регулированию оборота земельных участков и находящихся на них зданий.

Сразу же хочется отметить, что, по нашему мнению, регулирование оборота зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке, всегда должно осуществляться, прежде всего, исходя из принципа, закрепленного в статье 209 ГК РФ. Это означает, что собственник недвижимости, расположенной на принадлежащем другому лицу земельном участке, при осуществлении сделки, влекущей или могущей повлечь отчуждение здания, должен быть вправе свободно распоряжаться без согласия собственника земельного участка как своей собственностью, расположенной на земельном участке, так и своими правами на земельный участок, поскольку собственник здания всегда должен иметь право на земельный участок. Так ГК РФ в пункте 3 статьи 552 закрепляет, что продажа недвижимости, расположенной на чужом земельном участке и принадлежащей продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законном или договором.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

К тому же в соответствии с нормой, содержащейся в пункте 2 статьи 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, которая находится на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данной недвижимости. Так собственники недвижимости, расположенной на земельных участках находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, если законом или договором не установлено иное (ч. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ). Однако ЗК РФ ограничил круг лиц, которые могут иметь, а тем более приобрести земельные участки на указанном вещном праве. Возникает вопрос: как быть в данном случае?

Свое толкование дает О.И. Крассов. Он обращает внимание на то, что новый собственник согласно пункту 1 статьи 53 ЗК РФ имеет право на использование земельного участка, а не право пользования. Крассов О.И. Земельное право. - М.: Юристъ, 2004. С 188

Интересны в этом отношении суждения Д.В. Пяткова и О.В. Фролова. Они предлагают в этом случае применить институт перемены лиц в обязательстве. Если между продавцом и покупателем в отношении земельного участка возможна перемена лиц в обязательстве, то в этом случае нельзя будет говорить о предоставлении земли. Она не предоставляется, а переходит. Что же касается Земельного кодекса РФ, то в нем говорится только о невозможности предоставления права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Пятков Д.В., Фролов О.Б. Право ограниченного владения земельным участком: быть или не быть. //Хозяйство и право. 2004 г. № 10. С. 69. Между тем мы считаем, что вряд ли можно говорить в данном случае о перемене лиц в обязательстве, поскольку отношения по использованию земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения являются вещными, а не обязательственными.

Противоположная точка зрения высказана С. Медведевым. Он считает, что покупатель объекта недвижимости, «не отвечающий требованиям» статьи 20 ЗК РФ, безусловно, останется пользователем соответствующего земельного участка. Медведев С. Некоторые аспекты реализации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком коммерческой организацией в контексте оборота недвижимого имущества. // Хозяйство и право . 2005. № 5. С.69 Его мнение разделяет и А.А. Ерш Ерш АВ. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков. //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004 г. № 8. С. 170-171. Он полагает, что к приобретателю недвижимого имущества, даже если он не относится к лицам, которым предоставляется право постоянного (бессрочного) пользования по ЗК РФ, переходит право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. Такой вывод делается при толковании статьи 35 ЗК РФ, в соответствии с которой, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу оно приобретает права на использование соответствующей части земли на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Следовательно, приобретатель здания вправе требовать соответствующих прав на участок с момента регистрации перехода права собственности на строение.

По нашему мнению, это является наиболее верным. К тому же данный вывод подтверждается и практикой. Так, ФАС Северо-Кавказского округа в своем постановлении от 07.12.2004 по делу № Ф08-5850/2004 указал, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 7 декабря 2004 г. по делу № Ф08-5850/2004. //СПС «КонсультантПлюс».. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» говориться, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность по правилам пункта 2 статьи 3 Закона о введение в действие ЗК РФ. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005 № 11 //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005 г. № 5. С. 18 Таким образом, право на земельный участок при отчуждении расположенного на нем здания, строения, сооружения переходит к их покупателю. Однако согласно пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ он обязан переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или аренды. Мы полагаем, что в таком случае для покупателя недвижимости, расположенной на чужом земельном участке будет выгоднее одновременно оформлять право собственности на здание, строение, сооружение и право собственности или аренды (по его выбору) на земельный участок.

При этом предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком (на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды) определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком См.: Обобщение практики по земельным вопросам, Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа от 24.05.2005 № Ф09-1450/05-ГК-С6. //СПС «КонсультантПлюс»..

При рассмотрении споров нескольких собственников здания для определения права пользования каждого земельным участком пропорционально его доле в праве собственности на конкретное здание необходимо сопоставлять количество и площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, в сравнении с площадью данного земельного участка.

В качестве примера можно привести Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04 августа 2004 г. по делу № Ф03-А04/04-2/1693. Индивидуальные предприниматели Л., Б-не и Б-нас обратились в администрацию г. Благовещенска с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося под объектами приобретенной ими производственной базы. Постановлением Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска были подготовлены договоры аренды на земельный участок для производственной базы с множественностью лиц на стороне арендатора. Суд, установив, что площадь земельного участка, занятого под зданием и необходимого для его использования, определена исходя из всей площади производственной базы и что лишь в одном из всех находящихся на базе зданий предприниматель Л. имеет долю в праве собственности, суд сделал вывод о нарушении прав предпринимателей Б-не и Б-нас. Суд указал, что согласно ст. 35 ЗК РФ каждый собственник здания имеет право на тот земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. При наличии нескольких собственников здания каждый из них вправе пользоваться лишь частью указанного земельного участка, определяемой пропорционально его доле в праве собственности на конкретное здание. Постановление Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 04 августа 2004 г. по делу № Ф03-А04/04-2/1693 // СПС «КонсультантПлюс».

Интересен случай, когда собственник недвижимости, расположенной на земельном участке, являясь его арендатором, решает продать недвижимость. В этом случае к покупателю недвижимости переходит право аренды на ту частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Так ФАС Восточно-Сибирского округа своим постановлением от 19 сентября 2005 признал право аренды земельного участка, поскольку покупатель здания, строения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком на праве аренды. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 сентября 2005 г. по делу № А78-7635/04-С1-4/233-Ф02-4571/05-С2 // СПС «КонсультантПлюс»

К тому же при продаже здания (переходе права собственности), находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, площадь земельного участка, соответственно, уменьшается на площадь, необходимую для использования данного здания. Следовательно, у продавца с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость должен быть уменьшен размер арендной платы по такому договору аренды земельного участка.

В Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 г. отмечается, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Иллюстрацией данного тезиса является постановление от 8 июля 2004 года ФАС Северо-Западного, который указал на то, что согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данные нормы права корреспондируются с нормами, содержащимися в статье 35 ЗК РФ.

В соответствии с вышеуказанными нормами права покупатели недвижимости, находящейся на спорном земельном участке (ООО «СвидМобиль» и ООО «Кенвик коммершл энтерпрайзис»), после заключения договоров купли-продажи приобрели право пользования соответствующими частями земельного участка на праве аренды, а продавец (ОАО "МКО «Севзапмебель»), соответственно, утратил право аренды части земельного участка, занятого проданной недвижимостью и необходимой для ее использования. Переход права и был впоследствии оформлен в виде до-говоров аренды на соответствующие части земельного участка между КУГИ (арендодатель) и ООО «СвидМобилъ», ООО «Кенвик коммершл энтерпрайзис» (арендаторы).

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Поскольку после перехода права собственности на объекты недвижимости исполнение договора аренды в той части земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования, стало невозможно, обязательства по данному договору в этой части прекратились. Поэтому в иске к ОАО «МКО «Севзапмебель» о взыскании задолженности по арендной плате за весь спорный земельный участок и пеней отказано правомерно, поскольку обязательство в части, касающейся внесения арендной платы за спорный период за часть земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, у ОАО «МКО «Севзапмебель» прекратилось, а задолженность по арендной плате и пени за оставшуюся часть земельного участка ОАО «МКО «Севзапмебель» полностью погасило в период разрешения спора в арбитражном суде. Поскольку в части обязательство прекратилось, а в остальной части обязательства ОАО «МКО «Севзапмебель» по внесению арендной платы исполнены, не имеется оснований и для удовлетворения заявленных КУГИ требований о расторжении договора по основаниям, указанным в иске (ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы). Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8 июля 2004 г. по делу № А56-15846/03 //СПС «КонсультантПлюс»

Итак, можно сделать вывод, что недостатки в правовом регулировании в данной сфере можно преодолеть только проведением единых комплексных мер, приведением в соответствие норм земельного и гражданского законодательства. Необходимо совершенствовать законодательное регулирование в данной области, Полагаем также, что Высший Арбитражный Суд гораздо облегчил бы работу нижестоящих судов, дав им разъяснения по вопросу соотношения прав на земельные участки и объекты недвижимости.

2.3 Переоформление вещных прав на земельный участок. Проблемы правоприменительной практики

С момента вступления в силу ЗК РФ земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются. Данные права на землю, как не предусмотренные соответствующими статьями ЗК РФ, подлежат переоформлению.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, имеют право однократно бесплатно приобрести их в собственность. При этом не допускается взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами.

Следует отметить, что любые случаи бесплатного приобретения земельных участков, имевшие место до введения в действие ЗК РФ, не должны учитываться при квалификации однократности. Положения ЗК РФ должны применяться к отношениям, возникшим до введения его в действие (в том числе и относительно однократности), лишь в части тех прав и обязанностей, которые возникают после введения его в действие Статья 7 Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 31.12 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4148.. Следовательно, гражданин имеет право на бесплатное приобретение земельного участка в собственность даже в тех случаях, когда он приобретал и ранее участки до введения в действие ЗК РФ.

Если у гражданина, воспользовавшегося правом однократного приобретения земельного участка в собственность, имеется в пользовании еще и другой участок - в этом случае в отношении второго участка он может: 1) отказаться от права пользования в порядке, предусмотренном статьей 53 ЗК РФ; 2) взять этот земельный участок в аренду; 3) приобрести его в собственность, но уже за установленную плату.

Мы полагаем, что в случае использования третьего варианта гражданин должен приобретать земельный участок, находящийся на праве постоянного (бессрочного) пользования, в собственность по правилам статьи 2 и 3 Вводного закона и статьи 36 ЗК РФ (то есть произвести выкуп по фиксированным ценам, исчисляемым от размера ставки земельного налога и без проведения торгов). Что же касается права пожизненного наследуемого владения, то законодательством не установлен порядок выкупа земли, находящейся на таком праве. В связи с этим на практике именно на этом основании гражданам отказывают в повторном приобретении права собственности на землю, находящуюся на праве пожизненного наследуемого владения, за плату после использования ими права однократного бесплатного приобретения.

Следует отметить, что правило однократного бесплатного приобретения земельного участка в собственность распространяется и в отношении граждан РФ, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы. В данном случае переоформление права на земельный участок происходит по правилам статьи 20 ЗК РФ, то есть как переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

2.3.2 Переоформление вещных прав на земельный участок юридическими лицами

Для юридических лиц предусмотрены специальные условия переоформления прав на землю.

ЗК РФ существенно ограничил круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования. Земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование могут предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. В силу этого фактора в перспективе право постоянного (бессрочного) пользования сохранится только для весьма ограниченного круга лиц.

Юридические лица (кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию (а религиозные организации - на право безвозмездного срочного пользования) до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗКРФ. Указанные действия подлежат совершению юридическими лицами, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие ЗК РФ, а также юридическим лицам, к которым право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло после введения в действие ЗК РФ в результате приобретения в собственность расположенного на этом участке недвижимого имущества (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Непереоформление в установленный срок такими лицами приобретенного по указанным основаниям права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком само по себе не является основанием для прекращения этого права, отказа в его государственной регистрации либо понуждения правообладателя к переоформлению этого права на право аренды или к приобретению земельного участка в собственность. К тому же в статье 45 ЗК РФ не предусмотрено прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в результате непереоформления права.

По нашему мнению, действующее законодательство не содержит оснований для принудительного лишения вещных прав, если землепользователь не переоформит их до 1 января 2008 г., и не ограничивает существование вещных прав на землю каким-либо сроком. Этот вывод основывается на законодательстве и подтверждается правоприменительной практикой. Так Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 г. № 61 «Обзор практики применения Арбитражными Судами земельного законодательства» //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - № 5. от 27 февраля 2001 г. указал, что непереоформление прав пользования земельным участком не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами. Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы. Таким образом, организации, у которых земельные участки находятся в постоянном (бессрочном) пользовании, вправе самостоятельно принимать решения о переоформлении, осуществляя принадлежащие им права в своем интересе.

Специальный случай переоформления предусмотрен в абзаце 3 п. 2 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением юридических лиц указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗКРФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Именно по такому пути идет и практика См.: Постановление Федерального Арбитражного Суда Центрального округа от 10 декабря 2003 г. по делу № А48-1110/03-9.// СПС «КонсультантПлюс»..

Переоформление права на земельный участок включает в себя Примечание к статье 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».:

ь подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве аренды или в собственность;

ь принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве.

ь государственную регистрацию права в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Хаустов Д.В. и Адамович Г.Л. считают также, что необходимым элементом юридического состава, на основании которого прекратится прежнее вещное право землепользователя и возникнет право собственности или аренды на земельный участок, является не только акт компетентного органа, но и договор аренды или купли-продажи земельного участка Адамович Г.Л., Хаустов Д.В. Проблемы переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на землю. // Бюллетень нотариальной практики. 2005 г. № 5. С. 5-6. Их мнение разделяет и Е Киндеева Киндеева Е. Земля и здание едины. // Бизнес-адвокат. 2002 г. № 20. С. 2, а также ряд современных цивилистов и специалистов в области земельного права. В обосновании своих доводов они приводят правоприменительную практику, которая отмечает, что к основаниям возникновения прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности, относится акт компетентного органа и договор, который заключается во исполнение принятого акта на определенных им условиях и служит правоподтверждающим документом, конкретизируя права и обязанности сторон Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2000 г. № 3438/98.. Мы считаем, что это вполне обосновано. Хотя Земельный кодекс РФ прямо не закрепляет положение о том, что имущественные правоотношения в земельном праве возникают на основе административных актов и заключаемых в их развитие договоров.

Специальные правовые нормы по переоформления права пользования на земельный участок собственниками зданий, строений, сооружений содержатся в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», который регулирует отношения при приватизации земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002 - № 4. - Ст. 251..

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.. Следует отметить, что не применяется запрет на покупку государственного и муниципального имущества юридическими лицами, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 процентов, при приватизации ими земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости См.: Статья 5 и 25 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»..

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными по правилам главы 24 АПК РФ.

Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Интересен вопрос о переоформлении вещного права на землю индивидуальным предпринимателем, на которого, исходя из буквального прочтения норм земельного законодательства, не возложена обязанность по переоформлению рассматриваемого права. Однако ГК РФ (статья 23) и арбитражные суды приравнивают индивидуальных предпринимателей не только в сфере гражданских, но и в сфере земельных правоотношений к коммерческим организациям См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.09.2003 г. По делу № А74-1477 /03-К1-Ф02-3274 /03-С1 //СПС «КонсультантПлюс».. Таким образом, в настоящее время правоприменительная практика исходит из того, что индивидуальные предприниматели, так же как и юридические лица, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, используемыми ими для предпринимательской деятельности, не имеют права на приобретение таких участков в собственность на безвозмездной основе О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11.