Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Договор аренды в системе гражданско-правовых отношений

1.1 Юридическая природа законодательства об аренде

1.2 Понятие договора аренды

1.3 Место и роль договора аренды в системе гражданско-правовых договоров

2. Содержание договора аренды

2.1 Элементы договора аренды

2.2 Права и обязанности сторон по договору аренды

2.3 Ответственность за нарушение условий договора аренды, изменение и расторжение договора

3. Проблемы правового регулирования договора аренды

3.1 Актуальные проблемы правового регулирования договора аренды

3.2 Основные направления совершенствования правового регулирования договора аренды

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Договор аренды - это один из классических договоров, история которого насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

В настоящее время, договор аренды, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок, направленных на аренду имущества. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей. Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует его полная ясность. По юридическим меркам совсем недавно был принят новый гражданский кодекс, который в настоящее время и регулирует арендные отношения. Кроме того, кардинально обновилась правовая база отдельных видов договора аренды. Так новым для гражданского права явился договор финансовой аренды, правовая база которого обновилась с принятием ряда специальных нормативных актов.

В связи с этим, вызывает интерес не только действующая нормативная база о договоре аренды в общем и его видов в частности, но и судебно-арбитражная практика, сложившаяся за последние несколько лет.

Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики. Сформировавшийся в последнее десятилетие взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование. Однако и сегодня договору аренды присущи некоторые "родимые пятна" разгосударствления в силу отдельных действующих норм законодательства о приватизации. Отсюда чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

В последнее время в нашей печати часто встречаются публикации, касающиеся сделок с арендой имущества, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, предприятиями которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. Автор попытается затронуть наиболее важные аспекты арендных отношений.

Объектом данной работы является договор аренды в целом. Предметом исследования являются отдельные виды договора аренды.

Цель данной работы - раскрыть содержание договора аренды, дать краткую характеристику отдельных видов договора аренды.

В соответствии с поставленной цель были сформированы следующие задачи:

1) рассмотреть место договора аренды в системе гражданско-правовых отношений;

2) проанализировать содержание договора аренды;

3) выявить проблемы правового регулирования договора аренды.

В выпускной квалификационной работе использованы следующие методы: формально-логический, анализа и синтеза, историко-правовой, сравнительно-правовой.

Теоретическую основу работы составили труды известных ученых, в том числе Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева, В.В. Витрянского, О.С. Иоффе и др.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

Во введении раскрывается актуальность темы данной работы, определяется объект и предмет исследования. В 1 главе рассматриваются общие положения договора аренды: понятие, существенные условия и содержание договора аренды, а также законодательное регулирование арендных отношений. Во 2 главе рассматриваются отдельные виды договора аренда. В 3 главе рассматриваются проблемы правового регулирования договора аренды. В заключение подводятся итоги проделанной работе, выявляются существенные моменты отдельных видов договора аренды и определяется наиболее перспективный вид.



1. Договор аренды в системе гражданско-правовых отношений

1.1 Юридическая природа законодательства об аренде

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio - conductio rerum); наем услуг (locatio - conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio - conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio - conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю

Римское право положило начало юридическому становлению и развитию договорных отношений в области аренды имущества. Его опыт активно использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в формировании законодательства в этой сфере.

В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора.

Договор найма (аренды) тщательно изучался известным русским правоведом XIX в., первопроходцем русской цивилистики Д.И. Мейером, доктором, профессором Казанского университета. Он дал первую в истории правоведения стройную систему предмета и задач гражданского права, а также гражданско-правовых договоров. Законодательство того периода считало, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80 - 90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых.

Это нашло свое отражение в значительном расширении круга объектов аренды, многие из которых раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть таковыми. К ним относились предприятия, иные производственно-хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Также расширены права участников этих отношений: им предоставлено больше свободы как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, сняты чрезмерные ограничения. Все это получило юридическое закрепление в ч. 2 Гражданского кодекса РФ, принятом Государственной Думой 22 декабря 1995 г., а также в последующих изменениях и дополнениях к нему. В гл. 34 ГК РФ определены основополагающие понятия и виды аренды: общие положения, аренда зданий, сооружений, предприятий, прокат транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и т.д.

В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение.

Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейцарии) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

С середины XX столетия большое распространение получили договоры лизинга (финансовой аренды). В договоре лизинга сочетаются признаки и договора имущественного найма (аренды), и договора продажи.

Как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) со времен римского права остается неизменным. В обязанности наймодателя входит предоставление нанимателю в пользование известного имущества (недвижимого или непотребляемого движимого) в состоянии, обеспечивающем его использование по назначению, предусмотренному договором найма (ст. 1719 ФГК, § 536 ГГУ, ст. 254 Швейцарского обязательственного закона).

В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Ст. 1691)

Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было "чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве".

В целом в российском дореволюционном гражданском праве предмет договора найма понимался более широко, чем это имеет место в современном законодательстве. Лучшей иллюстрацией сказанному могут служить слова Д.И. Мейера о том, что "не одни физические вещи, а и другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права - вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому-либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущества, представляющие какую-либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую-либо свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу".

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско - правового договора.

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально - определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался.

В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отношений имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации (п. 16 Положения о социалистическом государственном производственном предприятии). Кроме того, систематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов.

1.2 Понятие договора аренды

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.

Отношения сторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет аренду (имущественный наем) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование за установленное договором аренды денежное вознаграждение - арендную плату.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:

- прокат (ст. ст. 626 - 631 ГК РФ);

- аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632 - 641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. ст. 642 - 649 ГК РФ));

- аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ);

- аренда предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ);

- финансовая аренда (лизинг) (ст. ст. 665 - 670 ГК РФ).

Заключая договор аренды, следует помнить об одной особенности: если в договоре не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником этого земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре аренды. Если в договоре не указано предоставление арендатору такого права, то в соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса РФ он может пользоваться той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Если земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то допускается аренда объекта недвижимости без согласия на то собственника земельного участка. Однако это не должно противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором сохраняется право пользования той частью участка, на которой находится объект недвижимости и которая необходима для нормальной эксплуатации этого объекта (то есть на тех же условиях, что и до продажи участка).

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

Арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например на основании доверенности.

В качестве арендодателей и арендаторов могут выступать юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Закон дает ему право по собственному усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, при этом оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Очень ответственно следует отнестись к составлению договора. Юридически грамотно оформленный договор поможет избежать в будущем множества проблем. Прежде всего, следует уделить максимум внимания информации об объекте аренды, а также тому, кто является его собственником. Как говорилось выше, сдавать имущество в аренду имеют право только собственник и уполномоченное им или законом лицо (ст. 608 ГК РФ). Договор, заключенный теми, кто не является собственниками объекта аренды, может повлечь множество сложностей для арендатора. Например, настоящий владелец в любое время может потребовать от него "освободить" арендуемый объект. Важно, что в такой ситуации суд в любом случае встанет на сторону собственника, поскольку подобные сделки в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса РФ будут признаны недействительными, так как они не соответствуют требованиям закона.

Чтобы исключить такие трудности, нужно еще перед подписанием договора удостовериться в том, что у арендодателя есть право на владение и пользование недвижимым имуществом. Это можно сделать, получив выписку из государственного реестра прав на недвижимость. Такая осторожность никогда не будет излишней и поможет избежать неприятностей, связанных с недействительностью соглашения.

Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

Государственные и муниципальные унитарные предприятия тоже вправе сдавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении, но при условии, что на это получено согласие собственника (ст. 295 ГК РФ). В качестве арендодателей могут выступать и казенные предприятия, но сдача в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении, также возможна только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ).

Статья 606 Гражданского кодекса РФ гласит, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это правило обязательно для всех заключающих договор аренды и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны не могут включить в договор условие, предусматривающее, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки подобное условие будет включено в договор, то он будет считаться недействительным.

Напомним, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Последствия недействительности сделок установлены в статье 180 Гражданского кодекса РФ.

Однако договор аренды может предусматривать, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю.

Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

- сдавать арендованное имущество в субаренду;

- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

По общему правилу все эти операции арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Одним из существенных условий договора аренды является условие об объекте аренды. Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Так, например, при аренде здания или сооружения в договоре должен быть указан его точный адрес, при аренде автомобиля - его марка и государственный номер, номер кузова, цвет, год выпуска. Если указанные данные отсутствуют, то объект, подлежащий передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

По общему правилу, установленному статьей 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме совершается путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут быть заключены путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В простой письменной форме совершаются сделки (за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения):

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Последствия несоблюдения простой письменной формы закреплены в статье 162 Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Положения статьи 609 Гражданского кодекса РФ требуют, чтобы договор аренды, заключенный на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Следует обратить внимание, что независимо от срока, на который заключается договор аренды, а также от того, кто является сторонами договора, в письменной форме должны заключаться следующие договоры:

- аренды транспортных средств;

- аренды зданий и сооружений;

- аренды предприятий;

- проката.

Напомним, что в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ равным году признается срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66).

Помимо этого договор аренды недвижимости требует еще и обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

1.3 Место и роль договора аренды в системе гражданско-правовых договоров

Аренда занимает особое место в системе гражданско-правовых сделок. Аренду следует отличать от сделок купли-продажи, мены, дарения или ренты. Если согласно этим сделкам имущество переходит в собственность других лиц, то есть вещь меняет собственника, то при заключении договора аренды фактический статус собственника не меняется лишь часть его полномочий по отношению к своей вещи. Однако, есть много общего между договором аренды и, например, договором купли-продажи. И в том и в другом случае оба договора являются возмездными. Однако договор купли-продажи распространяется на любые вещи, в то время как объектом договора аренды могут быть определенные вещи - так называемые не потребляемые вещи, т.е. которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Исходя из определения, данного выше, можно выделить три основных признака, характерных для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).

По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные - при любой аренде имеет место наем имущества. Иногда термин "аренда" применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, "извлечение из нее плодов". Однако указанное положение не нашло отражения в российском законодательстве.

Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина "аренда", в других - "имущественный наем" (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких, договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договор аренды.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности и юридических лиц, нуждающихся во временном пользование определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон договора аренды.

Таким образом, договор аренды - это гражданско-правовой договор, являющимся двусторонним, возмездным, носящим временным характер.

Роль договора аренды зданий и сооружений в регулировании имущественных отношений раскрывается через ее функции.

Прежде всего, аренда выполняет экономические функции, поскольку сущность аренды сугубо экономическая. Аренда приносит дополнительный доход собственнику имущества за счет получения им арендных платежей. Наиболее полно эта функция проявляется в сфере управления государственной и муниципальной собственностью. Так, аренда выступает одним из методов управления имуществом РФ или муниципальной собственности могут сдаваться в долгосрочную или краткосрочную аренду, в аренду с правом последующего выкупа или в субаренду. Доходы от арендованного имущества служат средством пополнения государственного и местного бюджетов субъектов Федерации. В то же время, арендованное государственное или муниципальное имущество может быть приватизировано арендатором в случаях долгосрочного пользования имуществом в соответствии с законодательством о приватизации объектов государственной или муниципальной собственности. В этом проявляется еще одна функция аренды - аренда может являться условием передачи собственности государства, субъектов федерации или муниципального образования в собственность физических или юридических лиц. Такая возможность предусмотрена и в ГК РФ (ч. 2 ст. 624).

Следует выделить еще функцию аренды - возможность целевого использования нежилых, ветхих или пустующих помещений, подвальных или иных свободных помещений. Эта форма аренды выгодна как арендатору, поскольку арендная плата устанавливается в меньших размерах за счет отсутствия оборудования и ремонта в таких помещениях, так и арендодателю, поскольку позволяет использовать пустующие и заброшенные помещения. В то же время, проведя капитальный ремонт и, оборудовав помещение, арендатор способствует заметному улучшению архитектурного облика города или иного населенного пункта. По отношению к арендатору аренда способствует значительной экономии средств арендатора. Не имея возможности приобрести необходимое ему имущество в собственность, арендатор за сравнительно небольшую плату развивает собственное производство, что позволяет ему впоследствии стать собственником данного имущества или равноценного иного имущества.

Тем самым, значение договора аренды заключается в том, что он способствует развитию малого и среднего предпринимательства, выступает экономическим стимулом для развития производства и торговли. Договор аренды выгоден как арендатору, не имеющему возможности приобрести имущество в собственность, так и арендодателю, который извлекает дополнительный доход от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, арендные отношения по поводу пользования и владения зданиями и сооружениями - это отношения, возникающие между арендодателем и арендатором, по поводу ограничения вещных прав собственника, который передает арендатору свое недвижимое имущество на определенный срок во временное пользование и (или) владение за арендную плату.

2. Содержание договора аренды

2.1 Элементы договора аренды

Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).

Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет право на защиту своего владения также против собственника, т.е. и от притязаний арендодателя. "Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права".

Законодатель, конструируя последовательность построения статей ГК, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ) применяет традиционный способ правового регулирования арендных правоотношений, используя при этом идею выдающегося русского юриста Черепахина Б.Б. о том, что "прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам". Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606); объект аренды (ст. 607); арендодатель (ст. 608); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект, в виде имущества: ст. ст. 611 - 613; 615 - 616; 622 - 624 ГК РФ. В промежутках между этими статьями в Кодексе есть другие статьи: арендная плата (ст. 614 ГК), а также правовые нормы, касающиеся сохранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст. ст. 617 - 621 ГК РФ).

Договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату). аренда гражданский правовой

О сторонах договора аренды. Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации.

Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, ибо управление госсобственностью - это функции исполнительной власти. В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральной собственностью. От имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть, что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе.

Правом сдачи в аренду федерального имущества могут быть наделены и иные государственные организации, не являющиеся прямыми собственниками имущества, а наделенные правом хозяйственного ведения. Это государственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения (кроме тех случаев, которые установлены законом или иным правовым актом), а недвижимое - только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

О казенных предприятиях как арендодателях. Как известно, казенные предприятия не являются прямыми собственниками, а за ними закреплено лишь право оперативного управления имуществом. Поэтому казенные предприятия имеют право заключать договоры аренды в отношении любого имущества лишь только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК РФ). В этом случае от имени собственника такое согласие дает Минимущество и его территориальные органы, то есть агентства и другие органы власти. Так, недвижимость, принадлежащая на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.

Относительно такой разновидности арендодателя, как бюджетные учреждения. Эти организации не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Строго говоря, бюджетные учреждения в договорах аренды являются только балансодержателями, ибо сдаваемое в аренду имущество продолжает числиться у них на балансе. Именно поэтому вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его подразделения на местах. Между тем образовательные и научные учреждения правомочны самостоятельно сдавать закрепленное за ними движимое или недвижимое имущество.

В то же время следует отметить, что научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевые академии наук, государственные научные организации, выступающие в качестве арендодателей, обязаны использовать доходы от сдачи арендованного имущества на развитие своей материально-технической базы.

Между тем следует иметь в виду, что если государственному, муниципальному или бюджетному предприятию разрешено заниматься коммерческой деятельностью, то они вправе сдавать имущество в аренду без ограничений. Но для того чтобы узнать, как и в каком порядке могут заключать договоры аренды имущества вышепоименованные участники гражданского оборота, надо обращаться к соответствующему законодательству.

Об арендаторе. Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей - 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако Кодекс все-таки делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Однако при аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью...

Говоря об арендных правоотношениях, стоит отметить, что законодатель придерживается идеи о придании им устойчивого характера: договор аренды сохраняет силу при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того, перемена собственника в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Употребляя в п. 1 ст. 607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем самым дает расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов аренды не является исчерпывающим.

Имущественные права, хотя и являющиеся самостоятельным объектом купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ), не могут передаваться в аренду.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предмет договора - существенное условие договора.

Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и "морального" износа, с тем чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды значительно расширяется.

В силу норм обязательственного права правомочием по владению, пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст. 209 ГК РФ). Сам же факт сдачи имущества как собственности в аренду является не чем иным, как актом распоряжения собственным имуществом. И такая конструкция арендного обязательства действительно не представляет собой особых трудностей в правоприменении.

Еще раз напомним о сложности сдачи имущества в аренду не "прямыми" собственниками, а лицами, уполномоченными сдавать его в аренду в силу закона, договора или по распоряжению самого собственника. Особая сложность данного вопроса заключается не только в особом правовом режиме собственности, но и в количестве законодательных актов, регламентирующих данные правоотношения.

Важная особенность аренды состоит в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока.

Хотя в тексте данной правовой нормы и не фигурирует слово "гражданин", но из нее вытекает возможность физическим лицам заключать между собой договоры аренды как в письменной, так и в устной форме. Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год. Но существуют и другие виды таких арендных договоров, для которых письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия: договор проката (п. 2 ст. 626 ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 634 ГК). Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое лицо, а другой - физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме.

Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

В этом правоотношении есть два основных момента.

Первый. Государственная регистрация должна производиться по правилам ст. ст. 131 и 164 ГК РФ соответствующими учреждениями юстиции, причем с фиксацией записи о такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия и порядок регистрации регламентируются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступившим в силу с 1 февраля 1998 г.

И второй. Это вопрос о государственной регистрации аренды на недвижимое имущество в варианте, если "иное не предусмотрено законом". Здесь слово "иное" надлежит понимать как исключение из общего правила о регистрации аренды на недвижимое имущество. Например, государственной регистрации не требуется в случаях сдачи в аренду транспортных средств: воздушных, морских и речных судов внутреннего плавания (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Для договоров аренды недвижимого имущества, предусматривающих в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), вопрос заключается только в соблюдении особой формы, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации). И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 162 Закона о государственной регистрации). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации).

Особенность указанных правоотношений по аренде недвижимости с последующим переходом права собственности на это имущество заключается еще и в том, что к означенному договору должен быть приложен ряд документов: бухгалтерский отчет, акт инвентаризации, заключение независимой аудиторской фирмы о составе и стоимости недвижимости, перечень кредиторов и дебиторов и прочие необходимые документы.

К вопросу об аренде нежилых помещений внутри зданий.

Вопрос о распространении положений действующего законодательства об аренде зданий и сооружений на их составные части является сегодня довольно интересным и спорным.

В частности, это обусловлено тем, что сам по себе вопрос отнесения к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри здания до последнего времени являлся дискуссионным.

Действующий Гражданский кодекс РФ прямо не относит нежилые помещения внутри зданий к объектам недвижимости, по этой причине до принятия Закона о государственной регистрации сделки с нежилыми помещениями внутри зданий, в том числе сделки аренды, не подлежали государственной регистрации.

В то же время законодательством, а именно статьей 130 ГК РФ, допускается возможность отнесения законом к недвижимым вещам иного имущества.

Все нежилые помещения, в том числе входящие в состав здания с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, были включены законодателем в состав объектов недвижимости.

Согласно общему правилу, установленному в п. 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В Гражданском кодексе РФ в пункте 2 статьи 650 фигурирует слово "иное" применительно ко всему § 4 главы 34 ГК РФ "Аренда заданий и сооружений", что дает основание говорить о необязательности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных сроком до одного года, хотя и в п. 2 ст. 651 ГК РФ записано противоположное правило.

В силу того факта, что Гражданский кодекс РФ не рассматривал помещения внутри зданий в качестве объектов недвижимости, специальное правило, установленное в статье 651 Кодекса, не затронуло договоры аренды недвижимости нежилых помещений.

С момента отнесения законодателем нежилых помещений к объектам недвижимости все сделки аренды с ними (нежилыми помещениями), в силу общего правила, установленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, подлежат обязательной государственной регистрации. Именно такой позиции в последнее время все чаще и чаще начинают придерживаться налоговые и иные государственные органы, например, письмо N 04-02-05/2 от 02.02.2000 Департамента налоговой политики Министерства финансов РФ).

В то же время хочется отметить, что единая позиция органов власти (в том числе и судебной) относительно необходимости государственной регистрации нежилых помещений в настоящий момент не сформирована.

Таким образом, отсутствие в Гражданском кодексе РФ прямого указания о возможности применения норм, регулирующих отношения по аренде зданий и сооружений, к отношениям по аренде нежилых помещений и принятие Закона о государственной регистрации сделали возможной ситуацию, в силу которой договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не требует государственной регистрации, а договор аренды (субаренды) любого отдельного помещения внутри этого здания подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от срока действия такого договора.

При этом в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды помещения при отсутствии его государственной регистрации будет считаться незаключенным.

...