Договор аренды

Нелепость и нелогичность ситуации, связанной с разными подходами законодателя в течение последних лет к вопросам регистрации договоров аренды зданий и договоров аренды нежилых помещений внутри зданий, порождает множество споров и дискуссий по этому вопросу.

В свою очередь, некоторые известные юристы, например такие, как И. Исрафилов, считают, что нежилые помещения внутри здания вообще не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов арендных отношений, так как они объединены под общим значением "здание", и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий.

Подобная точка зрения при всей своей простоте и очевидности имеет лишь логическое, а не правовое обоснование и поэтому может не разделяться другими авторами.

Но тем не менее именно такую позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указав в своем информационном письме N 53 от 1 июня 2000 г. "О государственной регистрации аренды нежилых помещений" на то, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

В качестве обоснования своей позиции Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ привел следующие доводы:

а) нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно связанным с ним;

б) в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Несмотря на то, что данное письмо носит информационный характер и не является нормативным актом, позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ должна сыграть весьма позитивную роль в развитии судебной практики и оказать существенную помощь налогоплательщикам при защите их интересов в судебных спорах с налоговыми органами.

Тем не менее, следует полагать, что для окончательного устранения неопределенности в вопросе необходимости регистрации договоров аренды помещений внутри зданий и сооружений, заключенных на срок менее одного года, требуется принятие соответствующих изменений в гражданском законодательстве.

К вопросу о том, что не всякий объект недвижимости может быть предметом договора аренды.

Отношения, внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми. Так, если вы, к примеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), к вам применяться не будет.

Подобная ситуация описана в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Разрешая спор, суд указал, что крыша - это отдельный "конструктивный элемент здания", а не самостоятельный объект недвижимости и ею нельзя пользоваться отдельно от здания. Поэтому крышу нельзя арендовать. В связи с этим организация, которая использовала крышу для размещения рекламы, не имеет преимущественного права заключать аналогичный договор на новый срок (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской академии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется договором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций.

Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Арендная плата, как и срок в договоре аренды, не является существенным условием договора.

Поскольку в силу ст. 606 ГК РФ арендованное имущество передается арендатору, как правило, во временное пользование, возникает вопрос о сроках (времени) пользования им. Срок договора аренды регулируется ст. 610 ГК РФ, в которой, как уже и подчеркнуто нами, нет никакого точного или определенного срока аренды. Иначе говоря, Кодекс не указывает конкретного срока аренды.

Так, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Правовая конструкция статьи 610 ГК РФ о сроках аренды по договору составлена таким образом, что какие-либо конкретные сроки опущены. Это сделано законодателем для того, чтобы стороны арендного правоотношения были свободны в выборе срока аренды. Кодекс указывает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Итак, из ст. 610 ГК РФ следует, что законодатель "уходит" от конкретизации срока в общих положениях об аренде, с другой стороны, в Кодексе есть ссылки на определение сроков в силу закона и в силу договора, причем примат отдается договорным срокам аренды. Наконец, Кодекс определяет и максимальные сроки для отдельных видов арендных договоров, называя их предельными. Так, согласно п. 1 ст. 627 ГК РФ, договор проката может быть заключен на срок до одного года.

Оговорка в ст. 610 ГК РФ о предельных сроках аренды свидетельствует об отсылочном характере этой правовой нормы. Например, в соответствии с Лесным кодексом РФ предельный срок аренды участков лесного фонда - 49 лет, предельные сроки пользования водным объектом - 25 лет (долгосрочное) и 3 года (краткосрочное). Для геологического изучения участки недр предоставляются на срок до 5 лет, а для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, - до 20 лет; при совмещении разных видов пользования - до 25 лет.

Характерно, что ранее действовавшее законодательство (ст. 85 Основ гражданского законодательства) рассматривало срок договора аренды как его существенное условие. Положения ГК РФ о сроках арендного договора представляются более демократичными и соответствующими принципам свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

2.2 Права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность, возложенная Гражданским кодексом РФ на арендодателя, - предоставить арендатору имущество, предусмотренное договором аренды, при этом это имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и своему назначению. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Вместе с тем, если такие принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать согласно договору, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса РФ за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его пользованию, отвечает арендодатель (даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках). Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые оговаривались им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. При передаче имущества по договору аренды следует составлять акт приема-передачи, в котором необходимо подробно описать состояние передаваемого объекта, наличие у него неисправностей, дефектов и недостатков.

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Итак, ответственность за недостатки имущества, сданного в аренду, в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса РФ несет арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он о них не знал. При обнаружении таких недостатков арендатор имеет право по своему выбору предпринять следующее:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению выявленных недостатков;

- удержать сумму осуществленных расходов на устранение недостатков из арендной платы, предупредив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный арендатором о наличии недостатков и о намерении их устранить, может заменить предоставленное в аренду имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо устранить недостатки.

Обязанностью арендодателя на основании ст. 613 ГК РФ является предупреждение арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендатором этой обязанности дает арендатору право требовать:

- уменьшения арендной платы;

- расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь арендатор обязан принять имущество, предусмотренное договором, и своевременно вносить арендную плату за пользование им (ст. 614 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются непосредственно в договоре. В случае, когда эти условия отсутствуют, то по общему правилу считается, что установлены порядок, условия и сроки, применяющиеся при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статья 614 Гражданского кодекса РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Цена договора аренды не относится к его существенным условиям, то есть ее отсутствие не влечет за собой недействительности договора. Если в договоре арендная плата не указана, то действует общее правило, закрепленное в статье 424 Гражданского кодекса РФ: в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, то исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут сочетать в договоре аренды отмеченные формы арендной платы или указать иные формы оплаты аренды. Самым распространенным видом является установление арендной платы в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно. Следует помнить, что размер арендной платы согласно статье 317 Гражданского кодекса РФ должен быть выражен в рублях, так как рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.

Необходимо обратить внимание на то, что стороны могут включить в договор условие о ежемесячной индексации арендной платы с учетом инфляции. Подобное условие не нарушает положения пункта 3 статьи 614 Кодекса, даже несмотря на то, что таким образом размер арендной платы будет изменяться ежемесячно. Ведь стороны могут как предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме, так и установить порядок ее определения. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ гласит, что в течение года должно оставаться неизменным либо условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, данное условие договора соответствует требованиям законодательства и фактическое изменение размера арендной платы в рублевом исчислении не является изменением ее размера (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66)).

Чаще всего при аренде помещения в договор включается условие о том, что арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа за каждый метр арендуемой площади. Сразу возникает вопрос: каким образом оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию, услуги связи и т.п.? В большинстве случаев за коммунальные услуги выставляются на имя арендодателя. Арендаторы чаще всего по соглашению с арендодателем делят с ним расходы на коммунальные платежи. Возможно несколько вариантов оформления подобного соглашения:

- арендодатель самостоятельно выставляет счета за коммунальные услуги;

- непосредственно арендатор заключает договоры с коммунальными службами и сам рассчитывается с ними;

- арендодатель, заключивший с поставщиком услуг соответствующее соглашение, "перевыставляет" арендатору полученные счета на коммунальные платежи;

- арендатор компенсирует коммунальные затраты, однако перечисляет эти суммы отдельно от арендной платы;

- в договор изначально включается условие о том, что коммунальные платежи включаются в стоимость аренды.

При этом надо помнить, что в силу статьи 539 Гражданского кодекса РФ договор электроснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом, то есть потребителем. По этому договору энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. При этом абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации (ст. 545 ГК РФ).

С учетом этих норм и применительно к рассматриваемому нами договору аренды следует, что именно арендодатель является в силу договора потребителем коммунальных услуг и должен самостоятельно оплачивать все счета за них. Арендатор и арендодатель не могут просто договориться между собой, что арендодатель будет посредником в отношениях арендатора и поставщика коммунальных услуг. На это требуется еще и письменное согласие этого поставщика.

В любом случае лучше всего урегулировать подобные вопросы непосредственно в тексте самого договора, чтобы избежать в будущем возможных проблем.

Сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата вносится ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, в виде предварительной платы или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы в следующих случаях:

- если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились;

- при обнаружении недостатков арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель;

- если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора;

- если арендодателем нарушены обязательства по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Закон дает сторонам возможность заключить договор аренды с дальнейшим правом выкупа. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Другими словами, по договору аренды с правом выкупа уплата выкупной цены имущества возможна как путем внесения отдельных выкупных платежей, так и путем внесения арендной платы. Статья 624 Гражданского кодекса предусматривает, что если стороны изначально не включили в договор условие о выкупе арендованного имущества, то сделать это возможно, оформив в дальнейшем дополнительное соглашение, в котором стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Арендованное имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора, а если условия договором не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). В том случае, если арендатор нарушает установленные договором условия или использует имущество не по назначению, то закон дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

После того как получено согласие арендодателя, арендодатель имеет право совершать следующие действия в отношении арендованного имущества:

- сдавать его в субаренду, причем срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды;

- передавать свои права и обязанности по договору другому лицу;

- предоставлять имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Согласие арендодателя на совершение перечисленных действий может быть закреплено как непосредственно в тексте самого договора, так и оформлено дополнительным соглашением.

По общему правилу, закрепленному ст. 616 ГК РФ, текущий ремонт обязан осуществлять за свой счет арендатор, а капитальный - арендодатель. Иной порядок стороны могут предусмотреть в договоре. Сроки его проведения определяются договором, но если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, то арендодатель должен провести его в разумный срок. Периодичность проведения капитального ремонта напрямую зависит от того, насколько интенсивно используется сданное в аренду имущество. Как правило, он проводится не чаще одного раза в несколько лет.

Гражданский кодекс не дает определения ремонта, поэтому следует обратиться к отраслевым нормативным актам. Например, определение ремонта дано в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.

К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

К капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.) (п. 3.11 Положения).

Капитальный ремонт и улучшение арендованного имущества - это совершенно разные понятия. Улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики. Улучшения бывают двух видов: отделимые и неотделимые. К первым относятся те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без ущерба для самого объекта. Неотделимыми закон называет улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и кроме того влекут за собой изменение стоимости самого имущества (реконструкция, модернизация).

В статье 1 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что при реконструкции происходит изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" даны такие определения понятий "реконструкция" и "модернизация":

"Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.

Модернизация здания - частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике условий проживания и эксплуатационным параметрам жилых домов и производственных зданий".

Также неотделимыми улучшениями можно считать установку систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения и т.п.

Неотделимые улучшения - это то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по назначению, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, он поддерживает объект аренды в состоянии, пригодном для использования. Другими словами, если без неотделимых улучшений имущество может использоваться, то без ремонта это невозможно.

Произведенные арендатором отделимые улучшения объекта аренды, в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ, являются его собственностью, и, следовательно, по истечении срока договора арендатор может оставить улучшения себе или передать их арендатору с возмещением или без возмещения стоимости произведенных улучшений.

Арендатору стоит помнить, что прежде чем приступить к производству неотделимых улучшений, ему необходимо заручиться согласием арендодателя. В противном случае арендодатель теряет впоследствии право требовать у него возмещения стоимости произведенных улучшений.

Таким образом, проведение капитального ремонта является обязанностью именно арендодателя, тогда как неотделимые улучшения проводятся арендатором.

Проведение текущего ремонта возложено на арендатора. Основной задачей текущего ремонта является профилактика. Текущий ремонт проводят систематически, что позволяет предохранять имущество от преждевременного износа.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за счет своих средств текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Арендатор по окончании срока действия договора наделяется (при прочих равных условиях) преимущественным правом на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для реализации этого права арендатор обязан заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При отказе арендатору в заключении договора на новый срок и заключении арендодателем договора аренды с другими лицами в течение года со дня истечения срока договора с арендатором последний имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков, если он утратил интерес к заключению договора (например, арендовал другое имущество).

В тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право:

1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды является производным от договора аренды: срок субаренды не может превышать срок аренды; объем прав, предоставляемых субарендатору, не должен превышать объем прав арендатора; досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды; если договор аренды является ничтожным, то договор субаренды также является ничтожным. Отношения между арендатором и субарендатором регулируются правилами о договоре аренды, арендатор несет права и обязанности арендодателя, а субарендатор - права и обязанности арендатора;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются;

3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

4) передавать арендные права в залог;

5) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.



2.3 Ответственность за нарушение условий договора аренды, изменение и расторжение договора

Расторжение договора аренды, ответственность за его неисполнение или ненадлежащее исполнение строятся на основании общих положений об аренде.

При уклонении арендодателя от предоставления имущества по истечении согласованного или реально выполнимого срока арендатор вправе истребовать его в принудительном порядке (см. ст. 398 ГК РФ). В этом случае предъявляется иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора), решение которого исполняется через судебного пристава-исполнителя. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Предусматривается и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства. Это могут быть дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков, либо б) соразмерного уменьшения арендной платы, либо в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами. Указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя; г) досрочного расторжения договора.

Закон (п. 1 ст. 612 ГК РФ) предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о требованиях или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя последний может без промедления заменить это имущество другим,- аналогичным, находящимся в надлежащим состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать это более экономичным способом. На арендодателя возлагается также обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками.

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит исключение из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданной в аренду вещи. Он не несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, и направлена она на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, заключающий договора аренды здания (сооружения), не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как оторванные обои, некачественно поставленный линолеум и т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемого здания (помещения). Более того, за подобные недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель может предъявить соответствующие претензии нанимателю при возврате им имущества.

Законом предусмотрена возможность воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивна и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере - потребовать досрочного расторжения договора.

В арбитражной практике немало встречается споров, связанных с применением мер гражданско-правовой ответственности по договорам аренды зданий и сооружений ввиду несвоевременной уплаты арендной платы.

Приведем следующий пример.

ООО "Ханко" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО "Торговый дом "Обувь" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 12 561 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2007 по 13.08.2007 в сумме 569 руб., убытков в виде упущенной выгоды за период с 13.08.2007 по 13.10.2007 в сумме 259 600 руб., а также о признании информации, распространенной ответчиком, не соответствующей действительности, об обязании ответчика дать опровержение в соответствующие органы и взыскании с ответчика 100 000 руб. убытков, причиненных распространением информации, порочащей имидж и деловую репутацию истца.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, между ООО "Ханко" (арендодатель) и ООО "Торговый дом "Обувь" (арендатор) 01.02.2007 подписан договор аренды №4, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 150,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижневартовск, ул. Маршала Жукова, 38, для использования под магазин.

Согласно п. 1.3 названного договора помещение передается арендатору на срок с 01.02.2007 по 01.02.2008.

Как следует из п. 2.3.13 договора, арендатор при намерении отказаться от договора обязан сообщить об этом арендодателю не позднее чем за месяц до расторжения договора.

ООО "Ханко", ссылаясь на то, что ООО "Торговый дом "Обувь" в нарушение условий договора аренды расторгло данный договор с 10.08.2007, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском. В обоснование исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате истец указал, что оплата за пользование помещениями была произведена ответчиком по 10.08.2007, в то время как спорное помещение фактически было принято арендодателем только 16.08.2007. Истец также сослался на то, что в результате досрочного расторжения названного договора он понес убытки в виде упущенной выгоды, которые выразились в том, что он по вине ответчика не имел возможности своевременно сдать имущество другому арендатору и получать арендную плату. Что касается требований о защите деловой репутации, то истец указал на то, что ООО "Торговый дом "Обувь" в некорректной для ООО "Ханко" форме уведомило ряд организаций и служб города о том, что истец не принимает арендованное помещение.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды, о признании распространенной ответчиком информации не соответствующей действительности и обязании ответчика опровергнуть данную информацию и взыскании с него 100 000 руб. убытков, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал факт причинения убытков и их размер, а также факт распространения сведений, порочащих его деловую репутацию. Суд также принял во внимание, что истец не указал, какие именно сведения были распространены ответчиком и в каких органах.

Поскольку в данной части решение суда заявителем не обжалуется, законность выводов суда в этой части судом кассационной инстанции не проверяется (ч. 1 ст. 286 АПК РФ).

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что договор аренды от 01.02.2007 №4 является незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Между тем суды пришли к обоснованному выводу о том, что между сторонами фактически существовали отношения по аренде спорного имущества, установленные договором аренды от 01.08.2004 №3.

С учетом того, что арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом по истечении срока действия договора аренды от 01.08.2004 №3, суды пришли к выводу о том, что названный договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) и прекратил свое действие в момент фактической передачи арендатором спорного помещения арендодателю по акту приема-передачи.

В материалах дела имеется акт приема-передачи помещений, датированный 10.08.2007, из которого следует, что ООО "Ханко" как арендодатель приняло помещения 16.08.2007.

Судами установлено, что при подписании договора аренды от 01.02.2007 №4 ответчик фактически не возвращал арендованное по договору от 10.08.2007 №4 имущество арендодателю.

При таких обстоятельствах суды на основании имеющихся в материалах дела доказательств пришли к обоснованному выводу о том, что спорное помещение было принято арендодателем только 16.08.2007.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в заявленный истцом период, суды на основании положений ст. 309, 614, 395 ГК РФ) правомерно взыскали с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 12 561 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Довод заявителя жалобы о том, что арендованное помещение было им передано 10.08.2007, судом кассационной инстанции отклоняется как противоречащий имеющемуся в материалах дела акту приема-передачи. Заявлений о фальсификации указанного доказательства при рассмотрении дела по существу представителем ответчика не заявлялось.

Ссылка ООО "Торговый дом "Обувь" на то, что суды вышли за пределы исковых требований, также подлежит отклонению. Из материалов дела следует, что предметом требований было взыскание задолженности на основании арендных отношений между истцом и ответчиком.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

Итак, поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в заявленный истцом период, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, условие договора аренды о цене не является существенным, за исключением случаев заключения договоров аренды зданий и сооружений. Условия и формы предоставления арендной платы выбирается сторонами по своему усмотрению.

ГК РФ определяет основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):

а) использует имущество с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

г) уклоняется от осуществления капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки, в тех случаях, когда законодательством, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Данный перечень не является исчерпывающим, в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Вместе с тем, этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон.

Для того чтобы реализовать право расторжения договора аренды в одностороннем порядке, арендодатель должен обратиться с соответствующим иском в суд, который рассмотрит основания для расторжения договора. Вместе с тем, в целях защиты интересов арендатора, предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий между сторонами.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такого поступка со стороны арендодателя не последует, то суд откажет ему в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.

В свою очередь, арендатор имеет право на досрочное расторжение договора по его требованию, когда (ст. 620 ГК РФ):

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначении имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующее пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы.

Данный перечень также не является исчерпывающим, его можно дополнить, но нельзя сокращать по соглашению сторон в договоре аренды.

Договор аренды по требованию арендатора расторгается в судебном порядке.

При этом необходимо обратить внимание на следующее. На арендатора возлагается обязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор. В случае отказа от предложения расторгнуть договор в добровольном порядке или неполучении ответа на него в указанный в предложении срок (а если он не указан, то в течение тридцати дней), арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд.

Таким образом, в заключении главы можно сделать следующие выводы.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По общему правилу, закрепленному в статье 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена конкретная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, то он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.



3. Проблемы правового регулирования договора аренды

3.1 Актуальные проблемы правового регулирования договора аренды

Вовлечение в гражданский оборот значительного числа арендных отношений ведет к увеличению числа арбитражных споров, обусловленных отсутствием достаточной законодательной регламентации института аренды. Рассмотрим проблемы, связанные с правовым регулированием арендных, в том числе лизинговых, отношений.

1) Неопределенность правовой квалификации перенайма.

Термин "перенаем" определен законодателем в п. 2 ст. 615 ГК РФ в качестве "права арендатора с согласия передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу". Разберем проблему применения законодательства о перенайме на примере одного из арбитражных споров.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к закрытому акционерному обществу и Департаменту имущества г. Москвы о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между истцом и первым ответчиком, и применении последствий недействительности ничтожного соглашения в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Суд первой инстанции определил правовую природу оспариваемой сделки как "перенаем" и не установил нарушений закона. В удовлетворении требований было отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, соглашение об уступке прав признано недействительным (ничтожным) в соответствии со ст. 575 ГК РФ (дарение) в связи с отсутствием в соглашении сведений о возмездности.

Суд кассационной инстанции признал доводы апелляционной инстанции несостоятельными и согласился с выводами суда первой инстанции.

Апелляционный суд при рассмотрении настоящего спора не пришел к выводу об отнесении соглашения о перенайме к сделкам по уступке права требования. Однако представляется, что применение к соглашению о "перенайме" положений о "дарении" возможно в конструктивной связи с "уступкой права требования".

В отечественной цивилистике вопрос о возможности уступки права требования продолжает оставаться дискуссионным. Наиболее актуальным вопросом применительно к правовому регулированию цессии является вопрос о допустимости уступки требований в двусторонне-обязывающих договорах, к которым относятся арендные сделки, так как арендодатель принимает на себя обязательства предоставить имущество, а арендатор - принять его и производить арендные платежи.

Е. Крашенинников полагает, что "ни в коем случае не исключается уступка требования из взаимного договора". По его мнению, из двусторонне-обязывающего договора возникают два основных обязательственных правоотношения. В результате уступки требования, возникающей из взаимного договора, "цессионарий не становится стороной договора, он заменяет цедента только в том основном обязательственном отношении, в которое входит уступленное ему требование".

Вместе с тем практика Президиума ВАС РФ свидетельствует о недопустимости уступки прав в двусторонне-обязывающем договоре и возможности перехода требований лишь в элементарном обязательстве.

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 9 октября 2001 г. N 4215/00 "уступка требования, возникшая в рамках длящегося договорного обязательства, возможна при условии, если уступаемое требование является бесспорным, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением".

Соглашение о "перенайме" следует оценивать и на предмет соответствия его положениям ст. 423 ГК РФ о возмездности.

В силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Двусторонне-обязывающий характер "перенайма" не нуждается в обязательном условии о его возмездности, так как порождает не только права нового арендатора пользоваться объектом аренды, но его обязанность производить оплату арендных платежей.

Представляется, что соглашение "О перенайме" при отсутствии в нем условия о возмездности в силу существа данного договора не влечет за собой его ничтожность.

2) Отсутствие правового механизма погашения записей о прекращении договора аренды недвижимости

Российским гражданским законодательством право аренды отнесено к обязательственным, а не вещным правам. По смыслу и содержанию п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежит регистрации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

...