Предоставление земельного участка под строительство

Порядок предоставления в муниципальной или государственной собственности находящихся земельных участков в собственность для строительства гражданам и юридическим лицам регулируется Земельным кодексом РФ.

Земельные участки из земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, юридическим лицам - в постоянное пользование в случаях, настоящим кодексом предусмотренных, юридическим лицам и гражданам- в срочное безвозмездное пользование в случаях определенных.

Предоставление участков земельных таких в собственность юридических лиц и граждан осуществляется, как правило, за плату, может однако и бесплатно осуществляться в случаях, законодательством предусмотренных.

Отказ от предоставления в собственность юридических лиц и граждан земельных участков, в муниципальной или государственной собственности находящихся, для строительства не допускается за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота;

запрета на приватизацию участков земельных, федеральным законом установленного;

земельных участков резервирования для муниципальных или государственных нужд.

Также отказ не допускается в предоставлении в собственность юридических лиц и граждан земельных участков, в обороте ограниченных и находящихся в муниципальной или государственной собственности, если разрешено федеральным законом предоставлять их в собственность юридических лиц и граждан.

Лицам без гражданства, иностранным гражданами иностранным юридическим лицам предоставляются земельные участки в собственность только за плату.

Предоставление для строительства земельных участков из земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, осуществляется с проведением по их формированию работ, причем работы эти могут включать в себя как предварительного согласования стадию мест размещения объектов, так и без согласования предварительного не включать размещения объектов мест.

Отметить необходимо, что участки земельные из земель, в муниципальной или государственной собственности находящихся, предоставляются в собственность или в аренду для жилищного строительства без согласования места размещения объекта предварительного.¹⁸

ЗК РФ важнейшее положение содержит, предоставление согласно которому в собственность для строительства без согласования мест размещения объектов земельных участков предварительного на торгах исключительно осуществляется.

Предоставление для строительства с согласованием предварительным мест размещения объектов земельных участков осуществляется в аренду, а категориям определенным юридических лиц в пользование постоянное. И еще, организации религиозные вправе иметь земельные участки для строительства строений, зданий, сооружений благотворительного и религиозного назначения на праве срочного безвозмездного пользования на срок этих объектов строительства.

Для строительства без согласования предварительного места размещения объекта предоставление участка земельного осуществляется в следующем порядке:

проведение работ по формированию земельного участка, включающего в себя следующие стадии:

подготовка границ участка земельного проекта и на местности установление его границ;

определение использования участка земельного разрешенного;

определение условий технических подключения к инженерно-технического обеспечения объектов сетям и платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения объектов;

принятие решения о проведении торгов или предоставлении участков земельных без проведения торгов;

публикация о приеме заявлений сообщения о проведении торгов или предоставлении участков земельных без проведения торгов;

кадастровый государственный учет участка земельного в соответствии с законодательством действующим;

предоставление участка земельного без проведения торгов в аренду или проведение торгов по продаже участка земельного, или продаже права на заключение договора аренды участка земельного на основе заявления юридического лица или гражданина, в предоставлении участка земельного заинтересованных. Допускается участков земельных передача в аренду без проведения торгов при условии заблаговременного, предварительного размещения сообщения о наличии для такой передачи предлагаемых участков земельных в случае, если только имеется одна заявка; договора аренды участка земельного подписание в результате участка земельного предоставления без проведения торгов или о результатах торгов протокола подписание. Предоставление для строительства участка земельного с согласованием предварительным места размещения объекта в следующем порядке осуществляется:

1.кадастровый государственный учет участка земельного;

2.выбор участка земельного и решения принятие о согласовании предварительном места размещения объекта;

3.принятие решения о предоставлении участка земельного для строительства; работ проведение по формированию участка земельного.¹⁹

Решение соответствующего исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении для строительства участка земельного или о результатах торгов протокол основанием является для:

а) регистрации государственной права пользования постоянного при предоставлении участка земельного в пользование постоянное;

б) договора аренды заключения участка земельного и регистрации государственной данного договора после передачи в аренду земельного участка;

в) заключения купли-продажи договора и регистрации государственной права собственности на участок земельный покупателя при предоставлении в собственность земельного участка.

Решение о участка земельного предоставлении для строительства, либо в его предоставлении об отказе или из него выписка заявителю выдается со дня принятия данного решения в семидневный срок. В случае в предоставлении для строительства земельного участка отказа решение соответствующее об отказе обжаловано может быть в суд заявителем.

Следует помнить, что места размещения объекта согласование предварительно не проводится по размещении объекта в сельском или городском поселении в соответствии с правилами землепользования и застройки и градостроительной документацией о застройке, а также в случае предоставления участка земельного для нужд гражданину для жилищного индивидуального строительства, либо лесного хозяйства или сельскохозяйственного производства, ведения подсобного личного хозяйства.

Необходимо отметить также, что Земельный кодекс РФ особенности определяет предоставления земельных участков из земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, для освоения их комплексного в целях жилищного строительства.

В целях строительства жилищного освоение комплексное участков земельных включает в себя работ по обустройству территории выполнение посредством объектов строительства инфраструктуры инженерной, документации по планировке территории подготовку, осуществление жилищного, либо иного строительства с видами использования разрешенного в соответствии. Предоставляются в аренду такие участки земельные без согласования предварительного места размещения объекта.

Право собственности на участок земельный быть может приобретено на основании норм, в ГК РФ содержащихся и регулирующих вопросы приобретательной давности. ГК РФ правило закрепляет, по которому юридическое лицо или гражданин, не являющиеся собственником имущества, но открыто, добросовестно и непрерывно владеющие им как собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает на имущество это право собственности.

Для приобретения на участок земельный права собственности на основании приобретательной давности следующих условий выполнение необходимо:

владение фактическое участком земельным основано должно быть на законных действиях владельца. Владение участком земельным открытым должно быть. Это означает, что о данном факте осведомлены должны быть и другие лица. Должно быть владение непрерывным, т.е. в течение законом установленных сроков;

владение участком земельным, на который никаких прав не было, оформленных в установленном порядке законодательством, у соответствующего лица;

владение участком земельным добросовестным должно быть.

Отметим, что приобрести можно право собственности на основании данном только на те участки земельные, которые находятся в собственности частной и которыми владеет лицо при соблюдении вышеуказанных условий.

Согласно ГК РФ право собственности прекращается в следующих случаях:

при утрате на имущество права собственности в иных случаях, законом предусмотренных;

отказе собственника от права собственности; ²⁰

при отчуждении собственником другим лицам своего имущества;

уничтожении или гибели имущества;

Принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, когда по предусмотренным законом основаниям производятся:

1.отчуждение имущества, которое не может в силу закона данному лицу принадлежать;

2.обращение взыскания на имущество по обязательствам;

3.выкуп бесхозяйственно содержимых домашних животных или культурных ценностей;

4.отчуждение в связи с изъятием участка недвижимого имущества;

5.конфискация;

6.реквизиция;

7.отчуждение имущества.

Обращение в собственность государственную имущества, в собственности юридических лиц и граждан находящегося, т.е.

национализация, производится с возмещением имущества этого стоимости и на основании закона других убытков.Таким образом, выделить можно четыре группы оснований прекращения права собственности:

добровольный отказ от права собственности;

добровольная передача другому лицу права собственности;

принудительное изъятие у собственника имущества;

уничтожение или гибель имущества.

Юридические лица и граждане иметь могут участки земельные не только как на праве индивидуальной, но и собственности общей. Является одним из видов собственности частной собственность на землю общая и характерна для нее множественность права собственности субъектов, именуются которые общей собственности участниками, или же сособственниками. Собственность общая возникает на имущество, разделено которое без изменения ее назначения, т.е. на имущество неделимое быть не может.

Выделяют общую долевую и общую совместную собственность.

Является долевой собственность общая на имущество, исключая случаи, когда на имущество это законом предусмотрено образование собственности совместной. Предусматривает ГК РФ, что по соглашению участников совместной общей собственности, либо по решению суда, на общее имущество установлена может быть собственность этих лиц долевая.

Пользование и владение находящимся в собственности долевой участком земельным по соглашению осуществляются всех ее участников, либо в порядке, судом установленном. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его пользование и владение части участка земельного, его доле соразмерной.

Участник собственности долевой, с соблюдением установленного порядка осуществивший использования имущества общего за свой счет улучшения этого имущества неотделимые, право имеет на своей доли увеличение в праве на имущество общее. Отделимые улучшения имущества общего, если соглашением долевой собственности участников не предусмотрено иное, поступают в собственность того из участников, их который произвел.²¹

Продукция, плоды и доходы от находящегося в собственности долевой использования имущества в состав имущества общего поступают соразмерно их долям и между участниками собственности долевой распределяются. Иное предусмотрено может быть соглашением между ними. Участники долевой общей собственности, например, могут договориться о том, что на ту часть урожая каждый из них право имеет, которую каждый на своей части вырастил.

Расходы по содержанию всего имущества, в долевой собственности находящегося несет со своей долей соразмерно каждый участник собственности долевой.

Распоряжение в долевой общей собственности находящимся участком земельным осуществляется по соглашению всех ее участников. В это же время, любой участник распоряжение свой долей осуществляет по своему усмотрению.

Необходимо при отчуждении возмездном доли в собственности общей соблюдение обеспечить права преимущественного на покупку продаваемой доли по цене, за которую продается она, и на равных прочих условиях, иных участников собственности общей. Любой участник собственности долевой, в случае нарушения права преимущественного покупки, имеет право требовать в течение 3-х месяцев в судебном порядке перевода прав и обязанностей на него покупателя.

Делимый земельный участок, находящийся в собственности долевой, разделен может быть между всеми сособственниками, если сами желают они стать собственниками отдельных земельных участков. Такой осуществляется раздел либо по соглашению сторон, либо в порядке судебном, и влечет он возникновение права собственности на вновь образованные участки земельные и прекращение общей собственности долевой на участок земельный. Если законом не допускается доли в натуре выдел или невозможен без ущерба имуществу несоразмерного, в собственности общей находящемуся, право имеет на выплату стоимости ему его доли другими участниками собственности долевой собственник выделяющийся.

Каждый участник, кроме того, требовать вправе в натуре выдела доли своей из находящегося в собственности общей участка земельного. В случае, если выделяемый участок земельный несоразмерен доле участника в праве общей собственности, то должна быть ему выплачена компенсация или соответствующая денежная сумма. Кроме того, ситуация возможна, когда вместо выдела доли долевой собственности в натуре участнику с его согласия может быть остальными собственниками выплачена компенсация. С получением такой компенсации утрачивает право собственник на долю в совместном имуществе.

Если участок земельный, в долевой общей собственности находящийся, разделен между участниками такой собственности не может быть, то участнику, выделить желающему свою долю, выплачивается другими участниками его доли стоимость.

Определен правовой режим общей совместной собственности, согласно которому участники собственности совместной владеют и пользуются сообща общим имуществом.

Распоряжение в совместной собственности находящимся имуществом по согласию осуществляется всех участников, предполагается которое независимо, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Раздел меж участниками собственности общего имущества совместной, а также выдел одного из них доли осуществлены могут быть после определения предварительного доли в праве на имущество общее каждого из участников. При разделе такого имущества и выделе доли из него, признаются их доли равными, если не предусмотрено соглашением участников или законом иное.

Примером общей совместной собственности является общая собственность супругов. Имущество, супругами во время брака нажитое, является их собственностью совместной, если между ними договором не установлен иной режим этого имущества. В то же время, имущество, каждому супругу принадлежавшее до вступления в брак, а также одним из супругов полученное во время брака в дар или в порядке наследования, является собственностью его.

Имеют право от иных лиц требовать участков земельных собственники не нарушения их прав на участок земельный, а лица иные обязаны от нарушающих права собственников участков земельных действий воздерживаться.

Документом, право собственности частной на участок земельный удостоверяющим, является указанного права о государственной регистрации свидетельство, выдаваемое специально уполномоченным государственным органом.

2.2 Акты государственных органов и органов местного самоуправления как основания приобретения права частной собственности на земельные участки

Земля - один из распространенных наиболее и одновременно один из ценных элементов среды окружающей. Участком земельным часть земной поверхности является, границы которой в соответствии с действующим законодательством определены.

Существуют следующие формы собственности на землю: государственная, частная, муниципальная, федеральная, при этом в качестве основания формообразующего субъект права собственности выступает. В зависимости от характеристик юридических обладающего правами на землю субъекта объем устанавливается прав и обязанностей, которые и составляют е того или иного вида права собственности на землю содержани.²³

Право собственности, как известно, выражается традиционно через комплекс правомочий собственника по пользованию, владению и распоряжению имуществом данным и наиболее полным является по содержанию субъективным на имущество правом.

Собственник участка земельного, по своему желанию, вправе совершать любые действия в отношении имущества, ему принадлежащего, не нарушающие охраняемые законом интересы и права других лиц, закону и иным правовым актам не противоречащие и, в том числе, свое имущество отчуждать в собственность другим лицам, оставаясь собственником, передавать им права пользования, владения и распоряжения имуществом, в залог отдавать имущество и его обременять другими способами, распоряжаться иным образом им. Собственник имущество содержать и сам на эти цели нести расходы должен.

Собственностью юридических лиц и граждан участки земельные являются, по основаниям приобретенные, предусмотренным действующим законодательством.

Собственниками земли, таким образом, выступать могут лица без гражданства и граждане иностранных государств, граждане РФ, которые вправе распоряжаться по усмотрению своему им принадлежащими участками земельными, использовать в предпринимательских, бытовых и иных целей, сделки различные совершать, и по отчуждению в том числе, но в пределах, законодательством предусмотренных, то есть если не наносит это окружающей природной среде ущерба и законных интересов и прав других лиц не нарушает.

Могут быть собственниками земли также все коммерческие и некоммерческие организации, кроме муниципальных и государственных предприятий и собственниками учреждений финансируемых. Земельные участки быть могут, как переданы их учредителями в собственность юридического лица в качестве вкладов, так и приобретены по иным основаниям этим юридическим лицом. Не устанавливает законодательство на участки земельные особенностей каких-либо права собственности юридических лиц, подчинено оно общим нормам законодательства гражданского.

Юридические лица и граждане на равный доступ имеют право к приобретению в собственность земельных участков. В собственности юридических лиц и граждан любое может имущество находиться, за исключением отдельных его видов, в силу закона принадлежать которое не может юридическим лицам и гражданам. В ЗК РФ перечень земель установлен, которые не могут находиться в собственности частной, из оборота изъятых, и земель, которые не подлежат передаче в частную собственность, ограниченных в обороте.

Лица без гражданства, иностранные граждане и иностранные юридические лица не могут участками земельными, находящимися на территориях приграничных, обладать на праве собственности. Так, по общему правилу, на всех территориях остальных указанные лица приобретать могут земельные участки в собственность. Это, однако, участков земли не касается из земель назначения сельскохозяйственного, которыми иностранные лица юридические, граждане иностранные, лица без гражданства, а также лица юридические, в уставном капитале которых доля юридических иностранных лиц, иностранных граждан, лиц без гражданства составляет более пятидесяти процентов, могут только обладать на праве аренды.²⁴

Отметить необходимо также тот факт, что мнение высказывается о том, что субъектом права на землю частной собственности должны быть граждане только российские или же их объединения. Предоставление же юридическим лицам иностранным, иностранным гражданами лицам без гражданства на землю права собственности территориальную основу деятельности и жизни жителей Российской Федерации ограничивает, возможность создает отторжения земли государству иностранному посредством предъявления претензий территориальных к Российской Федерации или сделок, привести может к нарушению суверенитета страны.

По установленным законами федеральными и законодательством гражданским основаниям возникают и государственной регистрации подлежат права на участки земельные.

Является правом конституционным юридических лиц и граждан на землю право собственности. Оно является по отношению к другим видам прав вещных первоначальным. Все другие права от него производны и собой представляют всего лишь вещные права ограниченные. Абсолютно право собственности. Абсолютность его заключается в том, что право распоряжаться имеет как пожелает принадлежащим ему имуществом собственник.

Основное содержание права собственности три важнейших правомочия собственника включает в себя:

а) право имуществом владеть, то есть обладать им реально;

б) право пользоваться имуществом, то есть из него извлекать выгоду;

в) право распоряжаться имуществом, то есть обменивать, продавать, дарить, сдавать в аренду, оставлять по завещанию в наследство, в залог отдавать и так далее.

Заключается особенность права собственности на участки земельные в том, что оно абсолютным в сравнении с правом собственности на иное имущество не является. Так как является земля объектом природным, Конституция России, с одной стороны, распоряжение свободное земельными участками разрешает, а с другой - некоторые ограничения устанавливает в целях охраны окружающей среды.

Введены ограничения оборотоспособности земельных участков. При этом предусматривается законодательством изъятие участков земельных из оборота как полное, так и относительное, то есть оборота ограничение участков земельных.

Участки земельные, законом к землям отнесенные, из оборота изъятым, не могут быть сделок объектами, предоставляться в собственность частную. Признаны из оборота изъятыми участки земельные, занятые объектами, находящимися в собственности федеральной.

Согласно законодательству действующему, земельные участки могут в частной собственности находиться, то есть принадлежать юридическим лицам и гражданам. Кроме того, могут находиться земельные участки в муниципальной и государственной собственности. При этом находящиеся в частной собственности земельные участки могут отдельному юридическому лицу или гражданину принадлежать или в общей находится собственности граждан, юридических лиц.

Основаниями приобретения в частную собственность участков земельных являются:

1. решение органа местного самоуправления или государственной власти, уполномоченного земельными ресурсами распоряжаться, о предоставлении в собственность земельного участка;

2. переоформление права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения на право собственности, аренды;

3. приобретение по наследству земельного участка;

4. заключаемые между организациями и гражданами сделки гражданско-правовые;

5. решение суда.

Приобретение в собственность участков земельных на основании решения органа местного самоуправления или государственной власти, уполномоченного земельными ресурсами распоряжаться, возможно в двух формах: бесплатно и за плату.²⁵

Хотя и допускается возможность предоставления в собственность юридическим лицам и гражданам бесплатно земельных участков в случаях, законом предусмотренных, ни одного закона нет в настоящий момент, разрешающего предоставлять земельные участки индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в собственность бесплатно.

Ранее, до введения в действие ЗК РФ, были предусмотрены законодательством такие виды землепользования, как пожизненное наследуемое владение и постоянное пользование. Земельные участки в настоящее время на таких правах не предоставляются гражданам.

Могут владеть участками земельными на праве постоянного пользования только муниципальные и государственные учреждения, органы местного самоуправления и государственной власти, а также казенные федеральные предприятия.

Другие лица юридические, обладающие на праве постоянного пользования земельными участками, переоформить обязаны это право на право аренды или в собственность приобрести по собственному желанию.

Невозможна без переоформления в аренду или в собственность такими юридическими лицами участков земельных продажа зданий, сооружений, строений, на данных земельных участках расположенных.

Сохраняется право постоянного пользования земельными участками, у граждан возникшее до введения в действие ЗК РФ.

Граждане, которым участки земельные предоставлены на праве пользования постоянного, по своему вправе выбору приобрести их в аренду или в собственность независимо, для какой цели предоставлены были участки земельные.

Оснований для изъятия принудительного у лица участка земельного, право постоянного пользования в сроки установленные не переоформившего, не содержится в законодательстве, однако установлена за нарушение ответственность порядка и сроков приобретения земельных участков в собственность или сроков и порядка права постоянного пользования земельными участками переоформления на право аренды участков земельных.

В ЗК РФ принцип закреплен единства судьбы участка земельного и связанных с ним прочно объектов, согласно которому судьбе участка земельного следуют все связанные прочно с участком земельным объекты.

Кроме того, участка земельного отчуждение не допускается без на нем находящихся строений, зданий, сооружений в том случае, если принадлежат они одному лицу. Это означает, что при продаже строения, здания, сооружения должны одновременно права и на соответствующий участок земельный передаваться.

Участки земельные, находятся которые в муниципальной или государственной собственности, и расположены на которых строения, здания и сооружения, на день введения Земельного Кодекса в действие находящиеся в собственности организаций, учредителями единственными которых являются общественные общероссийские организации инвалидов, и общероссийских общественных организаций инвалидов предоставляются бесплатно в собственность организаций указанных.

Юридические лица и граждане, имеющие в безвозмездном пользовании, собственности, хозяйственном ведении или управлении оперативном строения, здания, сооружения, расположенные на участках земельных, находящихся в муниципальной или государственной собственности, приобретают на эти участки земельные права в соответствии с ЗК РФ. Если не установлено законами федеральными иное, право исключительное на приобретение права аренды участков земельных или на приватизацию их имеют граждане и юридические лица - собственники строений, зданий, сооружений.²⁶

Если находится участок земельный у продавца или лица иного, отчуждаемого недвижимость, на праве собственности, то включить в предмет договора купли-продажи достаточно наряду с отчуждаемым строением, зданием, сооружением и участок земельный.

На праве наследуемого пожизненного владения участки земельные после введения в действие ЗК РФ не предоставляются. Граждане, участком земельным обладающие на праве таком, его сохраняют, но могут распоряжаться участком земельным только способом одним: по наследству передавать. Так же, как и в случае пользования постоянного, при необходимости продажи строения, здания, сооружения, находящегося на участке земельном, его необходимо в собственность переоформить, а потом уже совершать сделки по отчуждению имущества недвижимого или продавать его.

Для переоформления права пользования постоянного в аренду или собственность требуется решение соответствующего органа компетентного. Выносится постановление или распоряжение о переоформлении права пользования постоянного на право аренды или собственности. Заключается, на основании решения органа компетентного, соответственно договор аренды или договор купли-продажи участка земельного.

Что касается переоформления гражданами прав пользования постоянного и наследуемого пожизненного владения участками земельными,

то значительно данная упростилась процедура.

Внесены существенные коррективы в оформление документов на имущество недвижимое и, прежде всего, в оформление участков земельных. Выяснить необходимо суть данной реформы в области оформления прав на участки земельные.

Во-первых, "дачная амнистия" касается только лиц физических.

Во-вторых, в вопросе оформления участков земельных под "дачную амнистию" только те участки земельные подпадают, предоставлены которые для подсобного личного, дачного хозяйств, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства или строительства индивидуального гаражного.

В-третьих, в упрощенном порядке оформление права собственности на участки земельные только к тем участкам земельным относится, предназначенным для подсобного личного, дачного хозяйств, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства или строительства индивидуального гаражного, которые предоставлены были до введения ЗК РФ в действие.

Участок земельный, до введения в ЗК РФ действие предоставленный гражданину на праве пользования постоянного или наследуемого пожизненного владения, таким образом, в собственность гражданина данного оформляется на основании имеющихся у него документов на землю.

Основанием будет служить для регистрации государственной один из документов следующих:

а) изданный органом местного самоуправления или органом власти государственной в рамках его компетенции и в порядке, законодательством установленном, действовавшим на момент его издания и в месте издания акта такого, акт о предоставлении данного участка земельного;

б) акт о праве на участок земельный данный, уполномоченным органом власти государственной выданный в порядке, установленном в месте издания такого акта действовавшим и на момент его издания законодательством;

в) выписка из книги похозяйственной о наличии права у гражданина на участок земельный, выдаваемая органом местного самоуправления;

г) другой документ, право на данный участок земельный удостоверяющий.

Кроме того, если в свидетельстве, акте или другом документе, право гражданина на участок земельный устанавливающем, предоставленный ему до введения ЗК РФ в действие для ведения подсобного личного, дачного хозяйств, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства, право не указано или определить этого права вид невозможно, считается такой участок земельный гражданину предоставленным на праве собственности. Составляют исключение случаи, если такой участок земельный, в соответствии с законом федеральным, предоставляться в собственность частную не может.²⁷

Встречаются случаи, к сожалению, когда считают граждане, что любой документ, в котором о земле упоминается, может быть основанием для права собственности регистрации.

Полагать ошибочно, что подтверждающий право собственности кого-либо из умерших родственников гражданина документ основанием может быть для регистрации права собственности гражданина. Встречаются документы, лишь упоминается в которых о земельных участках. Например: гласит свидетельство на наследство о том, что состоит наследуемое имущество из дома, на участке земельном находящегося. Можно сделать вывод, что по наследству только дом переходит (без участка).

Естественно, быть не может такое свидетельство на наследство для регистрации права собственности на участок земельный основанием. Есть документы и более спорные, в которых речь идет об участках земельных косвенно. Акт органа местного самоуправления об отводе гражданину участка земельного для строительства дома. В этом случае следует также прибегнуть к буквальному толкованию текста. Если указано в документе, что отводится земельный участок гражданину, то сделать можно вывод, что участок земельный предоставляется гражданину на каком-то праве, а именно на каком - не указано. Тогда документ данный являться будет основанием для регистрации права собственности на землю государственной. Но, если говорится в документе о том, что разрешено гражданину на земельном участке строительство, то здесь, как и в случае вышеуказанном с наследством на дом, нельзя считать основанием такой документ для регистрации права собственности на участок земельный государственной. Разрешает этот документ строительство дома осуществить, а не предоставляет участок земельный.

Ранее право наследуемого пожизненного владения и право пользования постоянного гражданами переоформлялось в собственность на основании решения уполномоченного органа местного самоуправления или государственной власти.

С 2006 года переоформление стало короче на один этап - не требуется принятия решений о переоформлении в собственность участков земельных. В территориальное управление Росрегистрации представить необходимо документ, гражданину, принадлежит на основании которого земельный участок на праве постоянного пользования или наследуемого пожизненного владения и кадастровый план. На основании данных документов соответственно право пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования прекращается и возникает право собственности.

Может перейти по наследству земельный участок, по завещанию или по закону. Если после себя не оставил собственник участка земельного завещания, то призываются по закону к наследованию наследники. При этом наследование по закону имеет место в том объеме, в каком не изменено оно завещанием.

Распорядиться после смерти имуществом можно путем только совершения завещания. Завещание совершено может быть гражданином, в момент совершения его обладающим в полном объеме дееспособностью, лично, не через представителя. Завещатель по своему усмотрению вправе завещать имущество любым лицам, определить любым образом доли в наследстве наследников, наследства лишить, причин такого лишения не указывая, изменить или отменить совершенное завещание. Наконец, завещание удостоверяется нотариусом.

Тогда наследование имеет место по закону, когда оно не изменено завещанием. Наследники по закону в порядке очередности к наследованию призываются в зависимости от степени свойства или родства.²⁸

Предусмотрено 7 очередей наследников. Наследники последующей очереди наследуют, если нет предшествующих наследников. Наследники одной очереди наследуют в равных долях имущество, кроме наследников, по праву представления наследующих. Имеет место право представления, когда наследник умирает одновременно с наследодателем или до открытия наследства. Доля наследника этого тогда переходит потомкам его. В случае, если ни по закону наследников, ни по завещанию не нашлось, имущество переходит государству и признается выморочным. Чтобы наследство приобрести, наследник должен принять его. Принять можно наследство двумя способами: во владение вступить фактически, то есть распоряжаться и пользоваться участком земельным, налоги платить, или органу нотариальному по месту открытия наследства подать о принятии наследства заявление.

Если находился земельный участок в собственности у наследодателя, то наследнику переходит соответственно право собственности. Если же идет речь в свидетельстве на наследство о праве наследуемого пожизненного владения, тогда наследник, органы государственной власти и местного самоуправления минуя, распоряжаться участками земельными уполномоченные, обращается без их решения в территориальное управление Росрегистрации. Документом - для регистрации участка земельного основанием, по наследству полученного, будет являться о праве на наследство свидетельство, нотариусом выданное. Приложением обязательным кадастровый план земельного участка является.

С 2006 года отменен налог на имущество, в порядке наследования переходящее как по завещанию, так и по закону. С наследуемого имущества, свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 г.в отношении которого, налог с имущества, в порядке наследования переходящего, платить придется.

Может также возникать право собственности на участки земельные на основании постановления суда.

Существенно сократился спектр дел в судах об установлении прав на участки земельные. Ранее предметом разбирательства судебного становилось на основании документов установление права собственности, в которых не ясно было, предоставляется участок земельный на каком праве. Теперь же в ситуациях таких обращаться в суд не нужно. Подаются документы в органы Росрегистрации непосредственно. Поводами для обращения в суд в отношении земельных участков различные споры могут быть. Например, одна из сторон уклоняется от регистрации договора.

Встречается часто ситуация, в которой граждане договор заключают в форме письменной, или вообще между покупателем и продавцом расчет произведен и продавец покупателю дает расписку, в которой указано, что деньги он за земельный участок получил, не зная о том, что эти договоры обязательно требуют государственной регистрации.

Если же не удалось найти собственника земельного участка, он умер или же от государственной регистрации договора уклоняется, то остается приобретателю только одно - обращаться в суд.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, предоставляются:

- юридическим лицам и гражданам в аренду или в собственность;

- муниципальным и государственным учреждениям, казенным федеральным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в пользование постоянное или безвозмездное;²⁹

- гражданам и юридическим лицам в срочное безвозмездное пользование в случаях, ЗК РФ предусмотренных.

Предоставление участков земельных, находящихся в муниципальной или государственной собственности, в собственность юридических лиц и граждан за плату осуществляется. А в случаях, предусмотренных действующим законодательством, оно осуществляться может бесплатно.

Так, граждане России, в фактическом пользовании имеющие участки земельные с жилыми домами, на них расположенными, ими приобретенные в результате сделок, были которые совершены до 6 марта 1990 года, но которые надлежаще оформлены и зарегистрированы не были, имеют право право собственности приобрести на указанные участки земельные бесплатно в соответствии с правилами, установленными ЗК РФ.

В ЗК РФ содержится императивная норма, запрещающая отказ в предоставлении в собственность юридических лиц и граждан земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Могут быть исключениями лишь случаи установленного законом федеральным запрета на приватизацию участков земли; изъятия участков земли из оборота; резервирования участков земли для муниципальных или государственных нужд.

Право на приобретение в собственность бесплатное участков земли, находящихся в муниципальной или государственной собственности, на лиц без гражданства и иностранных граждан не распространяется. Названным лицам предоставляются земельные участки только за плату в собственность, размер ее устанавливается Земельным кодексом.

Определен круг органов, которые осуществляют земельных участков предоставление из земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Относятся к ним органы местного самоуправления или органы исполнительные государственной власти, обладающие правом соответствующих участков земельных предоставления.

От имени субъектов РФ и Российской Федерации права собственника осуществляют в рамках их компетенции органы власти государственной, актами установленной, статус таких органов определяющими. Под органами власти государственной Российской Федерации и субъектов ее понимать следует, первоначально, соответствующие органы власти исполнительной.

Действиями своими осуществляют и приобретают имущественные права, со своей компетенцией в соответствии, на уровне субъектов РФ органы власти исполнительной соответствующих субъектов Федерации. Определяется указанных органов компетенция на основе Конституции РФ, уставами, конституциями, законами субъектов РФ, другими регионального законодательства актами.

Права собственника от имени образований муниципальных осуществляют, в рамках своей компетенции, органы местного самоуправления, установленной актами, этих органов статус определяющими. Органы местного самоуправления - как выборные, так и другие органы, на решение вопросов значения местного наделенные полномочиями и в систему органов власти государственной не входящие. Органы местного самоуправления, от имени муниципальных образований выступающие, осуществляют распоряжение и управление объектами недвижимого имущества, в муниципальной собственности находящимися, через должностных лиц соответствующих, либо создаваемые специально органы. Указанные органы передавать объекты собственности муниципальной вправе в постоянное или во временное пользование юридическим лицам и гражданам, отчуждать в установленном порядке, сдавать их в аренду, а также с имуществом, в собственности муниципальной находящимся, совершать сделки иные, определять в соглашениях и договорах условия использования передаваемых в пользование или приватизируемых объектов. А также, в ведении исключительном представительных органов местного самоуправления находится распоряжение собственностью муниципальной и установление соответствующего порядка управления.³⁰



Глава 3. Особенности регистрационных процедур при приобретении земельного участка для строительства

3.1 Понятие и классификация регистрационных процедур при приобретении земельного участка

Механизм оформления прав на земельные участки, занятые зданиями или сооружениями, их собственниками из нескольких этапов состоит.

Первый этап - в исполнительный орган власти подача заявления о предоставлении участка на праве соответствующем.

Второй этап - принятие исполнительным органом власти решения о предоставлении, либо не предоставлении земельного участка на соответствующем праве.

Третий этап - соответствующего права государственная регистрация.

Стороны заключают соответствующий договор в ходе оформления сделки по купле-продаже земельного участка, где и оговаривают все существенные условия сделки. Прикладывается к договору акт приема-передачи участка, подтверждает который то, что имущество данное фактически от одной стороны к другой передано. Эти и все другие документы необходимые подаются в орган, осуществляющий регистрацию. То есть, узаконивание прав на актив и момент передачи участка по времени не совпадают. Участок первоначально передается покупателю, и только потом происходит узаконивание прав на него.³¹

Исполнение сторонами продажи недвижимости договора не является до регистрации государственной перехода права собственности для изменения их отношений основанием с третьими лицами. Покупатель не вправе до государственной регистрации перехода права собственности данным имуществом распоряжаться, поскольку формально право собственности сохраняется за продавцом.

Но, и продавец после передачи покупателю недвижимого имущества, но до государственной регистрации перехода к тому права собственности, также распоряжаться этим имуществом не вправе. Дело в том, что имущество указанное служит предметом обязательства, исполненного продавцом, возникшего из договора продажи, а покупатель его владельцем законным является. А вот в случае заключения нового договора, об отчуждении переданного ранее покупателю имущества несет ответственность за его неисполнение продавец. То есть, распоряжаться земельным участком не вправе ни одна из сторон с момента передачи земли до момента государственной регистрации сделки, а вот право пользования земельным участком у покупателя будет, так как участок ему передан по акту приема-передачи.

Проводится государственная регистрация прав на основании заявления от правообладателя, сторон такого договора или лица, уполномоченного на то ими, при наличии нотариально удостоверенной доверенности у него, если иное федеральным законодательством не установлено. Если физическое лицо является продавцом участка, то оно предъявляет документ, его личность удостоверяющий, а представитель лица физического, кроме того, доверенность, нотариально удостоверенную, его полномочия подтверждающую, если не установлено федеральным законом иное. Лицо, действовать без доверенности от имени юридического лица имеющее право, предъявляет документ, его личность удостоверяющий, документы учредительные юридического лица или их удостоверенные нотариально копии, а юридического лица представитель, кроме того, документ, его полномочия действовать от имени данного юридического лица подтверждающий, или копию этого документа, нотариально удостоверенную.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, прекращения, ограничения на недвижимое имущество и сделок с ним прав в первую очередь будут являться договоры и другие сделки в отношении имущества недвижимого, совершенные с законодательством в соответствии, действовавшим на момент сделки совершения в месте расположения недвижимого имущества объектов.

Однако предоставить в орган регистрации соответствующее заявление, к которому прилагается акт приема-передачи участка, договор купли-продажи недостаточно. Для того, чтобы сделку осуществить с землей, необходимо, чтобы земельный участок данный можно было идентифицировать, возможность иметь отличать его от других участков. Для этого нужно, чтобы этому участку органом, деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляющим, был присвоен кадастровый номер.

Таким образом, приложением обязательным к документам, для осуществляемой государственной регистрации прав на земельный участок необходимым, будет являться земельного участка кадастровый план, удостоверенный органом, деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляющим. Представления планов данных не требуется, если данного участка земельного кадастровый план уже представлялся ранее и помещен был в дело документов правоустанавливающих.³²

Для регистрации государственной прав на участок земли наличие необходимо квитанции об уплате госпошлины. Если по причинам каким-то одна из сторон договора от госрегистрации прав уклоняется, то в этом случае регистрируется переход права собственности на основании решения суда, по требованию другой стороны вынесенного. Убытки, в результате приостановления государственной регистрации прав возникшие, несет сторона уклоняющаяся.

Важной особенностью этого процесса госрегистрации то является, что регистрация права на объект недвижимого имущества перехода, а также сделки с ним, при наличии ранее возникших прав на указанный объект государственной регистрации только возможна.

То есть права на недвижимость, возникшие до вступления Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в силу, действительными признаются и дополнительной регистрации не требуют. Но если совершение сделки с недвижимостью планируется, должны быть ранее возникшие права с получением свидетельства зарегистрированы в государственном реестре.

Следующую ситуацию рассмотрим: имеет юридическое лицо земельный участок, приняли решение учредители юридического лица продать этот земельный участок, был найден покупатель. Чтобы оговоренную сделку совершить, предприятию-продавцу зарегистрировать первоначально права на земельный участок пришлось. Получив свидетельство о регистрации государственной, наличие права на земельный участок подтверждающее, совместно с покупателем продавец уже может представить документы, подтверждающие переход права собственности на этот участок, на регистрацию.

Другую ситуацию рассмотрим: между покупателем и продавцом предприятия соглашение о продаже земельного участка достигнуто. Продавец при этом не зарегистрировал свои права на данный земельный участок надлежащим образом. Обе стороны сделки в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прав на эту землю обратились, имея целью права на объект недвижимости - землю - сразу на покупателя зарегистрировать. Регистрирующим органом в регистрации будет отказано по причине отсутствия регистрации возникших ранее прав у продавца на эту землю.

Федеральная регистрационная служба в разъяснениях, даваемых ей, указывает на то, что исключена возможность регистрации прав на земельный участок сразу на покупателя.



3.2 Место государственной регистрации в процедуре приобретения земельного участка

Согласно общим положениям о договоре аренды договор аренды на срок более года, а если является лицо юридическое хотя бы одной из сторон договора, независимо от срока, он должен быть заключен в форме письменной. Если предусматривает договор аренды переход в последующем к арендатору права собственности на участок, то заключается данный договор в форме, для договора купли-продажи участка земельного предусмотренной.

Договор аренды участка земельного заключается в форме письменной путем составления подписанного сторонами одного документа. ГК РФ установлена государственная обязательная регистрация договора аренды.³³

На основании правил ведения единого государственного реестра, регистрация договора во внесении состоит в реестр соответствующей надписи и проставлении штампа соответствующей формы на документе, содержание сделки выражающем, которым договор аренды и является. Составляет исключение договор аренды участка земельного, после вступления Земельного кодекса в силу заключенный, на срок менее 1 года между лицами физическими. Данный договор в устной форме может быть заключен, поскольку договоры аренды участка земельного, срочного безвозмездного пользования участком земельным, субаренды участка земельного, заключенные на срок менее, чем 1 год, государственной регистрации не подлежат, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из текста Закона о регистрации государственной необходимость вытекает регистрации, с одной стороны, права аренды, с другой стороны, договора аренды имущества недвижимого. Вытекает аналогичный вывод из анализа Правил ведения единого реестра государственного прав на имущество недвижимое и сделок с ним, установлены форма свидетельства, удостоверяющего переход и возникновение прав на имущество недвижимое, и форму штампа-надписи на документе, содержание сделки выражающем, проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок удостоверяющей.

По поводу соотношения договора аренды и государственной регистрации права аренды в цивилистической литературе ведутся споры. Некоторые считают, что Закон о регистрации вызывает дополнительные вопросы, требующие дополнительного регулирования, сам же Закон, судя по высказываниям, возможность допускает государственной регистрации «права аренды».

В действующем законодательстве имеет место простое смешение понятий. Так, если установлены договором права третьих лиц в отношении чужого имущества, то в качестве объекта регистрации выступать должна сделка, хотя, безусловно, и этом случае должна быть внесена запись в соответствующий раздел реестра об ограничении или запрете осуществления вещного права на недвижимость.

...