Предоставление земельного участка под строительство

Никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, не содержит Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, да в этом и нет необходимости, право аренды здания или сооружения поскольку возникает из договора зарегистрированного и им же удостоверяется; не существует самостоятельного «права аренды».

Весьма противоречивой является позиция П.В. Крашенникова. Так, он указывает, что устанавливает Закон о регистрации лишь порядок регистрации и основания отказа в регистрации и своей нормой не может устанавливать государственную регистрацию «права аренды», не предусмотренную нормами ГК РФ. Исходя из приоритета норм ГК РФ, по мнению П.В. Крашенникова, руководствоваться следует ГК РФ, устанавливающим обязательную регистрацию договора аренды, а не права аренды, однако ссылается он тут же на то, что в Законе о государственной регистрации «под термином «государственная регистрация прав» не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество понимается, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.³⁴

Предложение Закон о государственной регистрации изменить также высказывается Л.М. Ахметшиной, по мнению которой, в целях избежания споров, в науке и практике правоприменения имеющихся, «в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество к сделок с ним следовало бы закрепить с 1997 года необходимость обязательной регистрации в Едином государственном реестре только обременений вещно-правовых». Однако мнение о том, что является исключительно обязательственным правом право аренды, разделяется не всеми учеными, о чем ранее уже говорилось.

Наоборот, некоторые ученые говорят о том, что необходимо регистрировать только право аренды, ведь согласно ГК РФ договоры аренды недвижимого имущества государственной регистрации подлежат, если иное законом не установлено, и то, что устанавливает закон о государственной регистрации обязанность права аренды как обременения прав на земельный участок регистрации, но не договора аренды.

Все-таки смешивать и отождествлять не следует регистрацию договора аренды и права аренды. Их разграничение, как отмечает верно Ю. Кулешова, основано на разных «ипостасей» договора существовании: договора-правоотношения и договора-сделки. Договор как сделка - факт юридический, влекущий возникновение, прекращение или изменение прав и обязанностей -регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимостью подлежит. Из любого, практически, договора-сделки (за исключением так называемых договоров вещных) «возникает правоотношение обязательственное, содержание которого составляют права и обязанности сторон; в данном случае регистрации подлежит именно право аренды, из договора-сделки возникшее, причем оно регистрируется именно как ограничение права собственности и иных на недвижимое имущество вещных прав».

Кроме того, возможна ситуация в соответствии с действующим законодательством, когда необходимо право аренды регистрировать, а договора аренды государственной регистрации не требуется, например, при заключении на срок менее года договора аренды здания. Не предусмотрено Законом о регистрации прав исключений из правила о необходимости регистрации права аренды, поэтому только регистрация договора аренды, отдельно от регистрации права исключается, хотя такая ситуация в принципе возможна, например, при заключении договора аренды под отлагательным условием, т.е. когда уже заключен договор, но еще не возникло право аренды.

Также обращается внимание в литературе на различие правовых последствий нарушения требований об обязательной государственной регистрации договора права аренды и аренды. Если отсутствие регистрации договора аренды недвижимости за собой влечет его недействительность, то в законодательстве не установлены правовые последствия отсутствия регистрации права аренды: в данном случае сделка, на основании которой это право возникло, не будет недействительной.

При регистрации договора аренды на практике одновременно происходит и регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, концессии участков лесного фонда, безвозмездного пользования и прав па участки лесного фонда, независимо от того, сколько участвует лиц в договоре с каждой стороны, было подано заявление о государственной регистрации обеими или одной стороной, совершается одно регистрационное действие учреждением юстиции по регистрации прав - государственная регистрация договора. При этом, учреждением юстиции по регистрации прав под одним и тем же номером одновременно вносится регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда; на подлинные экземпляры договора безвозмездного пользования, договора аренды, договора концессии на документах проставляется штамп регистрационной надписи.³⁵

Иначе говоря, есть возможность признать существование «права аренды», но она обеспечивается в рамках регистрационных процедур государственной регистрацией обременении арендой земельного участка, право аренды, например, из договора субаренды может вытекать, но не из первоначального договора аренды. Именно поэтому внести ясность следует непосредственно в текст закона.

По общему правилу не выдается свидетельство о праве аренды.

До вступления в силу ЗК РФ подлежали государственной регистрации все договоры аренды земельного участка, от срока договора независимо, не применяются к договору аренды земельных участков. Земельный кодекс отмеченные выше ограничения для регистрации установил. Но при этом вопрос о том, регистрировать необходимо ли в случае заключения договора аренды на срок до одного года право аренды, остается нерешенным, поскольку установлена и обязанность право аренды регистрировать, и обременение права собственности. Полагаем, речь идет в данном случае об одном и том же.

Следует также поддержать позицию Л.А. Ахметшиной, которая предлагает из ЗК РФ исключить п. 2 ст. 26, т.к. «подлежит более жесткому государственному контролю договор аренды земельных участков, выражающемуся в порядке государственной регистрации. Освобождение сделок, заключаемых на срок менее 1 года, от такой регистрации привести может к ослаблению этого контроля и, кроме того, не применять позволяет указанное требование к договорам аренды, без указания срок заключенным».

Государственной регистрации подлежат также и договор об уступке права требования из договора аренды, и договор субаренды земельного участка.

На практике одновременно при регистрации договора аренды происходит и регистрация права аренды. Так, независимо от того, сколько участвует в договоре лиц с каждой стороны, одной или обеими сторонами было заявление о государственной регистрации подано, совершается учреждением юстиции по регистрации прав одно регистрационное действие- государственная регистрация договора. При этом, регистрационная запись одновременно под одним и тем же номером вносится, как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда; на подлинные экземпляры договора безвозмездного пользования, договора аренды, договора концессии проставляется на документах штамп регистрационной надписи.

Иначе говоря, признать существование «права аренды» возможность есть, но она обеспечивается в рамках регистрационных процедур государственной регистрацией обременении арендой земельного участка; право аренды, например, из договора субаренды может вытекать, но не из первоначального договора аренды. Именно поэтому внести ясность следует непосредственно в текст закона.

По общему правилу не выдается свидетельство о праве аренды. Однако регистрационные органы по ходатайству арендатора выдают свидетельство о регистрации права. В свидетельство о праве собственности, по ходатайству собственника земельного участка, вносится запись об обременении права собственности.

Государственной регистрации подлежат и договор об уступке права требования из договора аренды, и договор субаренды земельного участка.

Таким образом, сделать следует вывод, что если наблюдается в отношении обычной аренды, скорее, диспозитивных начал усиление, то хорошо просматривается применительно к аренде земли линия на вмешательство государства более активное, как в порядок заключения договора, так и договорных обязательств исполнения. Свидетельствует об этом и для предоставления государственных и муниципальных земель в собственность введение публичных торгов как общей процедуры, и единообразного режима государственной фиксации прав арендаторов установление, а также иные обстоятельства как экономического характера, так и правового. Тем не менее, представляется, пока отстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования наша страна.³⁶

Заключение

На основе проведенного исследования приобретения права частной собственности на земельные участки сделать следующие выводы можно, а также сделать предложения по совершенствованию действующего законодательства:

а) Выделяется состав приобретения права частной собственности на земельные участки:

- субъект права частной собственности;

-правомерное действие;

- возникновение в установленном законом порядке права собственности на земельный участок;

- земельный участок, оборотоспособным недвижимым имуществом являющийся;

б) Основания приобретения права частной собственности можно по различным основаниям классифицировать. Если исходить из толкования науки гражданского права доктринального, то основания приобретения права частной собственности классифицировать можно на производные и первоначальные. При этом, значения не имеет, какой критерий в основе лежит такой классификации. Практическую значимость имеет классификация, лежит в основе которой порядок земельных участков приобретения: с торгов или без торгов.³⁷

в) Основания приобретения права частной собственности на землю только гражданским законодательством предусмотрены.

г) Сформулировано понятие «приобретение права частной собственности на земельные участки», понимаются под которым правомерные действия в отношении земельного участка субъектов права частной собственности, являющегося недвижимым оборотоспособным имуществом, возникает в результате которых право собственности на данный земельный участок;

д)Легальные определения земельного участка, прежде всего, основаны на природных качествах земли. Если же определять земельный участок как объект права частной собственности, то к базовым элементам, основанным на природных качествах земли, добавляются признаки специфические, объектом исследования - земельным участком предопределяемые как объектом права частной собственности.

е) В понятии «земельный участок» такой признак выделяется как предельный размер. В связи с этим целесообразным является:

- п. 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ скорее следует изложить в следующей редакции: «Предельные размеры земельных участков, гражданам предоставляемых в собственность из находящихся в муниципальной или государственной собственности земель для ведения крестьянского хозяйства, огородничества, садоводства, дачного строительства, животноводства, а равно находящиеся в собственности граждан, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства нормативными правовыми актами органов местного самоуправления»;

- на федеральном уровне положения Земельного кодекса РФ развить в части последствий превышения предельных размеров земельных участков;

-дополнить пунктом 4статью 33 Земельного кодекса РФ следующего содержания: «Часть земельных участков, превышает площадь которых максимальный размер, отчуждена должна быть гражданами, находятся у которых эти земельные участки, со дня возникновения прав на эти земельные участки в течение года. В связи с внесением данного положения в Земельный кодекс РФ необходимо указать в Федеральном законе «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ» «В случае невозможности части земельного участка отчуждения, при условии возникновения на земельный участок права до вступления в силу настоящего закона отчуждению не подлежит. Однако взимается земельный налог с применением коэффициента 2с данной части земельного участка».

ж) Предлагаются по внесению изменений в легальные определения понятия «земельный участок» следующие варианты:

- при определении понятия «земельный участок» словосочетание «земельные отношения» исключить. В последнем случае, будет универсальным определение понятия «земельный участок», общим и может быть не только к земельным отношениям применимо, но и по совокупности к лесным, водным и другим;

- дать определение понятия «земельный участок» наиболее полное, раскрывая его не только как часть поверхностности земли, но и в данное определение включив объекты, находящиеся под и над поверхностью земельного участка.³⁸

з) В гражданское законодательство ввести необходимо такую категорию как «земельная недвижимость». Актуальность и значимость данной категории можно подчеркнуть посредством в представленном исследовании выявления земельных участков, к которым различные требования предъявляются и которые имеют особое индивидуально-определенное правовое регулирование, но, тем не менее, общими признаками обладающие.

и) Гражданско-правовая природа сделок с земельными участками предполагается, так как не предусмотрено действующим законодательством Российской Федерации иных сделок. Поэтому правильно говорить с правовой точки зрения только о сделках, является объектом которых в данном случае один из видов недвижимого имущества -- земельный участок. Следовательно, использовать категорию «сделка» правильно и обоснованно, а не «гражданско-правовая сделка».

к) Регулируются имущественные отношения по приобретению частной собственности на земельные участки как гражданским, так и земельным законодательством. Однако, основополагающие принципы земельного законодательства учитывая, данное регулирование носит ограничительный характер, поэтому общие требования к сделкам с земельными участками, т.е. диспозитивные нормы, не могут содержаться, а только - императивные;

л)Не предусмотрено положение о том, что находится в исключительном ведении гражданского законодательства определение перечня объектов гражданских прав. Хотя в практике правоприменения и в науке гражданского права оно подразумевается и зачастую используется как аксиома. Это приводит: во-первых, к нарушению стройности системы права; во-вторых, к расширенному пониманию объекта гражданских прав, так как не установлено закрытого или исчерпывающего перечня. Действующее законодательство к исключительному ведению гражданского законодательства не относит определение перечня объектов гражданских прав. Следовательно, если это не запрещено, то определяют объекты гражданских прав самостоятельно нормативно-правовые акты других отраслей законодательства.

м) В Земельный кодекс РФ включить необходимо положения с требованиями к решениям органов государственной власти и местного самоуправления, в частности, и о сроке их действия.

н) В действующем законодательстве нормы о сроке действия решения о предоставлении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отсутствуют, что является пробелом.

о) В действующем законодательстве отсутствует определение понятия «специальная регистрация». Следовательно, можно в качестве таковой выделить специальную земельную регистрацию.

п) Акты органов местного самоуправления и государственных органов играют в системе оснований приобретения права частной собственности на земельные участки заметную роль. Вместе с тем, становится очевидным также, что такие акты конечной своей целью, прежде всего, имеют обеспечение частноправовых интересов участников гражданского оборота. Ведь приводит в действие общий административно-правовой механизм, в котором показательным является система изложенных выше административных актов, именно частный интерес в приобретении земельного участка. Таким образом, и здесь становиться приоритетной частноправовая составляющая процедуры приобретения права собственности на земельные участки. ³⁹

р) Понятие специальной регистрации всегда шире понятия учета отдельных видов недвижимого имущества.

с) Специальную земельную регистрацию определить можно как занесение сведений о земельных участках в государственный земельный кадастр, который представляет собой систематизированный свод документированных сведений о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, об объектах государственного кадастрового учета, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

т) Специальная регистрация является административным отношением определенно. Во-первых, проведение ее от усмотрения сторонне зависит, в том числе органа его проводящего. Во-вторых, выступает орган кадастрового учета как государственный орган исполнительный власти в данных отношениях с определенной компетенцией, установленной нормативно-правовыми актами. Следовательно, это отношения подчинения и власти, т.е. административные. Однако признаки данные применить можно и к государственной регистрации. Однако отметить необходимо:

- Нормы Гражданского кодекса РФ направлены на защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота и его стабильность, хотя уже в этом их административный характер проявляется.

- Процедура государственной регистрации нормами Гражданского кодекса РФ прямо предусмотрена.

- Нахождение норм о государственной регистрации в рамках Гражданского кодекса РФ проявление взаимопроникновения различных отраслей законодательства есть, в данном случае, в гражданском законодательстве административных.

Таким образом, используются две процедуры при приобретении права частной собственности на земельные участки - государственная регистрация и специальная земельная регистрация. Специальная земельная регистрация носит характер учетный и в индивидуализации земельного участка заключается, с внесением сведений о земельных участках, прав на них, субъектов-правообладателей в государственный земельный кадастр.

Государственная регистрация носит удостоверительный характер, т. к. «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт подтверждения и признания государством возникновения, перехода или прекращения, ограничения прав на недвижимое имущество».

у) Все процедуры при приобретении права частной собственности на земельные участки можно на обязательные и добровольные подразделить. К добровольной отнести можно специальную и государственную земельную регистрацию, а ко второй - нотариальную.

ф) Нотариальное удостоверение сделок отнести также можно к регистрационной процедуре.⁴⁰

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая и вторая).

2. Земельный кодекс РФ.

3. Агафонов В.А. Институт собственности и его роль в конституционном и экологическом праве // Правовые вопросы недвижимости. 2004. N 2.

4. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2001. Т. 1.

5. Земельное право / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2003.

6. Иконницкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М., 1999.

7. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2004.

8. Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. N 2.

9. Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N 8.

10. Сосна С.А. Государственная собственность: есть ли предел приватизации (взгляд юриста) // Государство и право. 2004. N 12.

11. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. N 237. 1993

12. НК РФ. М.: Проспект, 2008.

13. ФЗ «О садоводческих, огородных или дачных не коммерческих объединениях граждан».

14. Викторова Н.Г., Харченко Г.П. Налоговое право. СПб.: Питер, 2007.

15. Земля и право.Под ред. Боголюбова С.А. М.: ИНФРА-НОРМА, 2007.

16. Земля и право: Сборник нормативных актов./Под ред. Улюкаева И.А. М.: Былина, 2007.

17. Крассов И.О. Право частной собственности на землю. М.: Юрист, 2008.

18. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ, с последними изменениями от 04.10.2010г.

19. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г., с изменениями от 17.06.2010 N 119-ФЗ

20. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", с изменениями от 27.12.2009г.

21. Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», с изменениями от 08.05.2009г.

22. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с изменениями от 22.07.2010г.

23. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219), с изменениями от 22.11.2006г.

24. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г., с изменениями от 11.04.2002 N 36-ФЗ

25. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 № 28-ФЗ (редакция от 4.12.2006)

26. Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

27. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.

28. Указ Президента РФ от 27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. № 210. 1993.

29. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219)

30. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов, 2-е изд, испр.- СПб: Питер, 2007

31. Васильева Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник - М.: Эксмо, 2008г

32. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов - М.: «Высшее образование», 2007

33. Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О.И. М.; Дело, 2005.

34. Гражданское право / Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006.

35. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 2007. С. 7

36. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика./ О.М. Козырь М., -2006. - 340с.

37. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 2.

38. Комментарий к Земельному кодексу РФ под ред.Боголюбова С.А., Мининой Е.А., М. 2005.

39. Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007. С. 17

40. Лихолетова С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними // Нотариус. 2008. № 6.

41. Медведев С. Новое в земельном законодательстве // Хозяйство и право. - 2009. - № 7.

42. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь» - 5-е изд., доп. и перераб. - М.: ЗАО «Издательство `Экономика'», 2008г.

43. Павлов П.Н. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. М., 2005.

44. Соловьев М.М. «Оценочная деятельность: Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов Изд. 2-е - 224 с. М.: Эксмо, 2008г

45. Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости»: учебное пособие - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008г.

46. Тарасевич Е.И. «Экономика недвижимости. Учебник»: учебник - СПб: «МСК», 2007

47. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов - 303 с. М.: Эксмо, 2007г

48. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907г.) М., 2002

49. Зеленая площадь от 30 ноября 2009 года №45(319), стр. 183-188.

50. Зеленая площадь от 21 декабря 2009 года №48(322), стр. 178-182.

51. Зеленая площадь от 25 января 2010 года №2(324), стр. 176-180.

52. Зеленая площадь от 22 февраля 2010 года №6(328), стр. 176-180.

53. Зеленая площадь от 1 марта 2010 года №7(329), стр.183-188.

54. Зеленая площадь от 5 апреля 2010 года, №12(334), стр. 196-202.

Размещено на Allbest.ru