Договор строительного подряда

Запрещаются разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации, разработанной без учета материалов соответствующих комплексных инженерных изысканий, а также без соответствующих лицензий.

Кроме того, необходимо отметить, что разрешение на строительство - это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с ГрК РФ на основании заявлений заинтересованных лиц (физических и юридических лиц), документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Контроль за соблюдением законодательства в области градостроительства осуществляют соответствующие органы.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с полномочиями, данными контролирующим органам (органам надзора за строительной деятельностью), они вправе давать участникам строительной деятельности предписания об устранении нарушений действующего законодательства о градостроительстве. Указанные предписания являются обязательными для исполнения как гражданами, так и юридическими лицами, а также должностными лицами. За уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний органов архитектуры и градостроительства виновные лица несут административную ответственность Серушкина Ю.В. Требования к технической документации договора строительного подряда: их нарушения и последствия // "Финансовые и бухгалтерские консультации". 2008. N 1.

На современном этапе производства и распределения товаров, работ и услуг договоры составляют сложную.

Итак, учитывая вышеизложенное, можно определить особенности договора строительного подряда, а именно:

а) как на стороне подрядчика, так и на стороне заказчика возможно участие нескольких лиц;

б) подрядчик вправе привлекать к выполнению работы третье лицо по согласованию с заказчиком;

в) генеральный подрядчик выступает одновременно как подрядчик по договору генерального подряда и как заказчик по договору субподряда;

г) подрядчик сам выбирает средства и способы достижения обусловленного договором результата;

д) заказчик обязан содействовать подрядчику в выполнении работы в случаях, в объеме и порядке, установленном договором;

е) цена договора определяется сметой; ж) для выполнения отдельных видов работ, предусмотренных законом, субподрядчик обязан получить специальное разрешение на ведение этих работ;

с) к требованиям относительно ненадлежащего качества работы, выполненной по договору строительного подряда, применяется исковая давность в один год, а в отношении зданий и сооружений - три года со дня принятия работы заказчиком. Если договором подряда или законом установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков работы сделано в пределах гарантийного срока, течение исковой давности начинается со дня заявления о недостатках. Если же в соответствии с договором подряда работа была принята заказчиком частями, течение исковой давности начинается со дня принятия работы в целом многоотраслевую глобальную систему, охватывающую практически все виды взаимодействия в государстве. В системе общественных отношений договоры выполняют ряд важных правовых функций, прежде всего, это упорядочение этих отношений и формирования их правовой основы.

Они также способствуют стабильности правопорядка, поддержанию мира и безопасности, развития сотрудничества на принципах равноправия, а следовательно, роль и значение их неуклонно растет Анализ определения договора строительного подряда дает достаточные основания для вывода о том, что это - консенсуальный, двусторонний (взаимный) и возмездный договор. Так, консенсуальнисть договора строительного подряда означает, что он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта. Как отмечает А. Иоффе, если некоторые другие консенсуальные договоры (например, купля-продажа) иногда выполняются в момент их заключения, то для договора строительного подряда такая возможность исключена: момент совершения операции и момент выполнения предусмотренных им работ обязательно отделены друг от друга более или менее длительным промежутком времени Абрамцова Е. Л. Договор подряда в гражданском праве России: дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03 / Е. Л. Абрамцова. - М.: РГБ, 2005. - 213 с..

Признак двусторонности означает, что обязанности и права имеют обе стороны договора строительногоподряда.

Так, для подрядчика - это обязанность построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить другие строительные работы, а для заказчика - обязанность по созданию необходимых условий для выполнения работ,принятия результата и уплаты оговоренной цены. Признак возмездности вытекает из того, что подрядчик, построил по заданию заказчика определенный объект либо выполнил другие строительные работы, вправе требовать от заказчика выполнения его обязанности по оплате выполненных работ.

Договор строительного подряда, являясь видом договора подряда, имеет все родовые признаки, присущие последнему.

Во-первых, договор строительного подряда направлен на выполнение работ в соответствии с заданием заказчика.

Во-вторых, договор строительного подряда направлен на выполнение только таких работ, которые предусматривают получения результата, отделенного от самой работы. В-третьих, результат работ имеет индивидуальный характер.

По мнению А. Л. Абрамцовой, существенными, характерными признаками договора подряда являются:

а) предметом договора подряда является результат работы;

б) подрядчик должен выполнить работу собственными средствами, то есть по собственному материала, собственными силами и средствами, если иное не предусмотрено договором;

в) работа должна быть выполнена подрядчиком на собственный риск, если иное не предусмотрено договором или законом;

г) заказчик должен оплатить работу подрядчику при условии, что она выполнена должным образом, то есть доброкачественно и в оговоренный срок, а не всякую работу Абрамцова Е. Л. Договор подряда в гражданском праве России: дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03 / Е. Л. Абрамцова. - М.: РГБ, 2005. - 213 с..

Общими признаками договоров о выполнении работ является то, что:

а) предметом договора подряда является результат работы, проделанной подрядчиком надлежащим образом и в установленный (разумный) срок;

б) работа выполняется подрядчиком на собственный риск, если иное не предусмотрено договором или законом;

в) выполнения работы подрядчиком осуществляется его средствами: материалами, силами и средствами, если иное не предусмотрено договором или законом;

г) широкое использование системы «генерального подряда», при которой подрядчик вправе, если иное не установлено договором, привлекать к выполнению работ других лиц(Субподрядчиков), оставаясь ответственным перед заказчиком за результаты их работы Юшкевич С.П. Существенные условия договора строительного подряда // «Обустройство и ремонт», 2003, №8. - 0,5 п. л..

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков работы, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику убытков, причиненных просрочкой исполнения. В этом случае заказник обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен. Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки в работе есть существенными и такими, которые не могут быть устранены или не были устранены в установленный заказчиком разумный срок, заказчик вправе отказаться от договора и требовать возмещения убытков.

Подрядчик, как и любой другой субъект предпринимательской деятельности, самостоятельно несет риски нарушения ним или его контрагентами (заказчиком, субподрядчиками и т.д.) договорных обязательств и других правил осуществление строительной деятельности. Однако даже в случае надлежащего выполнения контрагентами своих обязательств его деятельности в результате может оказаться убыточной. То есть деятельность подрядчика подпадает под категорию нормального риска.

По нашему мнению, в законодательном определении договора строительного подряда должны быть отражены его характерные признаки, в том числе по выполнению работы подрядчиком самостоятельно и на собственный риск. договор строительный проектный документация

Существенным признаком, характеризующим договоры подряда, является то, что подрядчик обязуется выполнить работы

По действующему сегодня гражданским и хозяйственным законодательством материально-техническое обеспечение строительства возлагается на подрядчика. Если работа полностью или частично выполняется из материала заказчика, то в договоре, помимо прочих условий, должны быть предусмотрены нормы расходов материалов, сроки возврата остатков и основных отходов, а также ответственность подрядчика за неисполнение или ненадлежащее выполнения обязанностей. Подрядчик должен принимать все меры по обеспечению сохранности предоставленного ему заказчиком имущества и отвечать за любой недосмотр, который привел к потере или повреждения этого имущества.

Международных условий договора о строительстве 1977 сводятся к контролю за строительными работами, предоставление консультаций заказчику и обязательных для подрядчика указаний от имени заказчика и тому подобное.

Следует отметить, что данным международным опытом воспользовались разработчики ГК РФ, в ст. 749 которого предусмотрено, что заказчик с целью осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его шимени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим «инженером» (инженерной организацией).

В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого «инженера» (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Не секрет, что в отечественной практике используются схожие правоотношения. Речь идет как раз о возможности заказчика передавать право управления выполнением договора подряда другому юридическому или физическому лицу, на этом специализируется. Такое заимствование представляется целесообразным, поскольку, во-первых, четко предусмотрит право заказчика на привлечение к выполнению условий договора более компетентного лица - инженера (инженерной организации);

- во-вторых, в диспозитивной форме предусмотрит направление деятельности инженера (инженерной организации);

- в-третьих, определит условие об обязательности включения в договора подряда содержания прав и обязанностей инженера (инженерной организации), только способствовать более быстрому решению споров между сторонами.

Договорные отношения по выполнению работ, состоят по схеме прямого договомежду заказчиком и подрядчиком или по конструкции генерального подряда Брагинский М. И, Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. - М.: Статут, 2007. - 1088 с..

3. Исполнения договора строительного подряда

В регулировании новым ГК договора строительного подряда нашла отображение и международная практика применения рассматриваемых договоров. В частности, наверное проявилось в наиболее широком представлении о «строительстве под ключ». Имеется в виду включение в данный контракт посреди прочего раньше не укладывавшейся в его рамки обязанности обеспечить использование заказчиком объекта в движение слаженного срока опосля его принятия (п. 2 ст. 740 ). Такая обязанность может, к образцу, обхватывать набор и обучение персонала, улаживание взаимосвязей с поставщиками, розыск рынков реализована и др.

Важный вопрос о лицензировании строительной деятельности регулируется Постановлением Правительства от 24 декабря 1994 г. № 1418, которым подтверждено Состояние о лицензировании строительной деятельности.

В 1992 г. Министерством зодчества, возведения и жилищно-коммунального хозяйства РФ сообразно согласованию с Министерствами экономики и денег РФ было издано Руководство сообразно составлению договоров подряда на стройку в РФ, которое предусматривает конфигурации в роли и содержании таковых уговоров в условиях перехода к рыночным взаимоотношениям. Наверное управление используется подрядчиками и заказчиками при решении договоров строительного подряда как методическое пособие для определения соответствующих условий заключаемых договоров.

Говоря о этом облике договора как строительный подряд, нельзя не упомянуть нормативный документ, стабилизирующий вопросы застройки, планирования, соблюдения технических норм возведения, а конкретно Градостроительный кодекс.

Сообразно договору строительного подряда поставщик обязуется в поставленный контрактом срок выстроить по заданию клиента определенный объект или исполнить другие строительные работы, а клиент обязуется сотворить подрядчику нужные условия для исполнения дел, принять их итог и оплатить обусловленную цену (п.1 ст. 740 ГК). Сопоставляя это определение с легальным значением договора обычного подряда (п.1 ст. 702 ГК), несложно увидеть, что наравне с предметом договора немаловажными условиями контракта строительного подряда считаются стоимость и срок контракта, в отсутствии согласовывания каких договор никак не может считаться заключенным. Не считая такого, особенно выделяется таковая обязанность клиента, как «творение подрядчику нужных критерий для исполнения дел».

Договор строительного подряда перемещает консенсуальный, возмездный и обоюдный характер.

Главной сферой его применения считается предпринимательская деятельность. В различие от других консенсуальных договоров, подряд никак не может существовать исполнен непосредственно в момент решения контракта, так как для заслуги необходимого итога следует затратить знаменитое время на исполнение работы. Возмездность контракта строительного подряда проявляется в том, что поставщик исполняет работу из-за вознаграждение, преимущество на приобретение которого у него появляется сообразно исполнению и сдаче, как верховодило всей работы заказчику, кроме случаев поставленных законом либо контрактом.

Субъектами контракта строительного подряда считаются клиент и поставщик. В роли клиентов имеют все шансы ходить в принципе всевозможные физиологические и юридические личика. Но в осматриваемой области исполнение функций клиента, в частности воплощение действенного контролирования из-за деятельностью поставщика, требует особых познаний и умений, а время от времени - и присутствия особенного разрешения на этот разряд деятельности. Потому на практике функции клиента нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект. Таким образом, в строительном подряде заказчик и инвестор часто не совпадают в одном лице Каменков В.С. Знаечние, понятие и сфера применения договора строительного подряда / В.С. Каменков // Бюллетень нотариальной практики. - 2007. - №2. - С. 4-5..

Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование (п. 3 ст. 2 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»). Инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и т.д. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии.требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст. 743-744 ГК, которые подробно мы рассмотрим ниже. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда.

При отсутствии соответствующих указаний в законе или в договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 ГК, т.е. после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика, досрочно.

Срок, как и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов, имеет для сторон первостепенное значение. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного подряда обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся составными частями договора.

Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. В прежние годы в рассматриваемой области на практике были широко распространены предельно краткие, состоящие буквально из нескольких пунктов договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием взаимных прав и обязанностей сторон Каменков В.С. Знаечние, понятие и сфера применения договора строительного подряда / В.С. Каменков // Бюллетень нотариальной практики. - 2007. - №2. - С. 4-5..

Опираясь на этот договор, лицо, деятельное по поручению инвестора, включает с исполнителем дел договор строительного подряда, выступая в нем в качестве клиента. Таким образом, клиент в договоре строительного подряда - это лицо, которое от фамилии инвестора либо от собственного личного фамилии включает контракт с поставщиком и обладает всеми правами и повинностями, вытекающими из данного договора.

В качестве поставщиков выступают разные строй и строительно-монтажные организации, самостоятельно от форм собственности, а также индивидуальные коммерсанты, имеющие разрешение на строительную деятельность. В строительстве широко используется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения особых работ привлекаются специализированные фирмы и организации. В данном случае поставщик делается генеральным поставщиком, а привлеченное им лицо - субподрядчиком.

Предметом договора строительного подряда, как и контракта обыденного подряда, является результат деятельности поставщика, имеющий определенную овеществленную форму. Им может существовать предмет нового возведения, в том количестве построенный «перед ключ»; реконструкция и технического перевооружение работающего компании; важный ремонт строения либо постройки; установка технологического, энергетического и иного особого оснащения; исполнение пусконаладочных и других прочно связанных со строящимся объектом дел. Договор может охватывать как целый комплекс дел по объекту, этак и только дробь из их. В вариантах, предусмотренных контрактом, поставщик может принимать на себя повинность никак не лишь обессилеть построенный им объект в использование, однако и снабдить его использование в движение указанного в договоре срока. По общему правилу, нормы о уговорах строительного подряда никак не распространяются на дела по конкретному ублажению необходимостей людей-покупателей. Если сообразно договору строительного подряда выполняются работы для ублажения домашних либо остальных необходимостей господина (клиента), к этому уговору поэтому используются правила о домашнем подряде (п.3 ст. 740 ГК).Серушкина Ю.В. Требования к технической документации договора строительного подряда: их нарушения и последствия // "Финансовые и бухгалтерские консультации". 2008. N 1

Стоимость в договоре строительного подряда владеет смысл немаловажного условия, которое подлежит неотъемлемому согласованию. Ввиду огромного размера строй дел стоимость контракта традиционно ориентируется путем составления сметы, представляющей собой постатейный список издержек на выполнение дел, приобретение оборудования, закупку строй которые были использованы и систем и т.п. Совместно с тех. документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним.

Для характеристики того или иного вида гражданско-правовых договоров, для разграничения его от других видов необходимо определить, кто может являться стороной данного договора.

В соответствии с Гражданским кодексом, заказчиками по строительству могут выступать юридические и физические лица, имеющие финансовые средства (инвесторы), а также лица, которые специализируются на выполнении такого вида работ, являются доверенным лицом заказчика, действуют от его имени и в его интересах в течение всего инвестиционного цикла.

Подрядчиками могут быть, во-первых, независимо от форм собственности строительно-монтажные, строительные, проектно-строительные и другие организации и предприятия. Во-вторых, подрядчиками могут быть и физические лица либо организации посредников, принимающие на себя функции по координации работ, зарегистрированные и получившие в установленном порядке лицензию на строительную деятельность. Лицензирование строительной деятельности осуществляется с целью защиты прав и интересов потребителей строительной продукции. В настоящее время действует «Положение о лицензировании строительной деятельности согласно которому лицензии выдаются Министерством строительства либо другим органом исполнительной власти. Этим нормативным актом установлено, что строительная деятельность на основании лицензий, выданных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территории иных субъектов Российской Федерации может осуществляться после регистрации таких лицензий органами исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации. Регистрация же проводится в течение 30 дней по предъявлении оригинала лицензии с проверкой, при необходимости, указанных в лицензии данных, условий осуществления соответствующего вида деятельности и условий безопасности.

Теперь хотелось бы сказать о такой фигуре в договоре строительного подряда, как инженер, практика вовлечения которого в организацию строительства должна найти свое место в новых экономических условиях. Об «инженере» впервые сказано в ст. 749 ГК. Как считает М.И. Брагинский, «в определенной мере можно считать предшественником такой фигуры образование, именовавшееся дирекцией строящегося предприятия», а теперь - «заказчиком-застройщиком». Однако между ними и «инженером» имеется существенное различие. Отношения с «инженером» (строительной инженерной фирмой) имеют своим основанием договор поручения. Следовательно, «инженер» действует от имени заказчика и соответственно последствия его действий ложатся на заказчика, в то время как дирекция строящегося предприятия выступала, а заказчик-застройщик выступает от собственного имени и предполагается последующая передача ими объекта лицу, которое будет его уже от собственного имени эксплуатировать.

Одним из главных признаков подряда, определяющих основы взаимоотношений сторон данного договора, является распределение между ними риска. Решение вопроса применительно к договору подряда совпадает с тем, которое содержится в общих положениях о договоре подряда. В п. 1 ст. 741 ГК предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения предмета договора (объекта строительства) до его приемки заказчиком несет подрядчик. В риск подрядчика входят помимо прочего и последствия действий третьих лиц. Однако следует отметить, что в отличие от ст. 705, посвященная распределению риска применительно к строительному подряду ст. 741 содержит императивные нормы. Следовательно, если стороны отступят от нее в договоре, все равно будут действовать положения этой статьи. Специальная норма, не имеющая аналога в общих положениях, закрепленная в п. 2 ст. 741 Кодекса, указывает на последствия гибели или повреждения объекта вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика. В подобных случаях заказчик приобретает право на оплату всей предусмотренной сметой стоимости работ, но только при условии, если соблюдены требования, установленные в п. 1 ст. 716 ГК. Гражданское право: В 2-х т. Т. 1: Учебник / Отв. Ред. проф. Е. А. Суханов. - 2-е изд., перераб и доп. - М.: БЕК, 2000.

Страхование рисков

В новых условиях существования строительного подряда приобретает значение вопрос о страховании различного рода рисков, лежащих на соответствующей стороне. Страхование осуществляется в интересах обеих сторон - той, на которую падает риск, поскольку при наличии страхового случая она не несет потерь сверх общей суммы выплаченной ею страховой премии, и ее контрагента, который приобретает реальную гарантию получения страховой суммы при наступлении обстоятельств, представляющих собой страховой случай. Такого рода гарантия выражается в предположительно высокой платежеспособности страховых компаний, обеспечиваемой различными нормами страхового законодательства.

Страхование может охватывать в силу п. 1 ст. 742 ГК прежде всего риск случайной гибели или случайного повреждения всего используемого в строительстве имущества, включая различного рода материалы и оборудование, а также сам объект строительства. Применительно к материалам для строительства крупных объектов может быть использовано страхование по генеральному полису (ст. 941). Другим видом, упомянутым в том же п. 1 ст. 742, является страхование ответственности за причинение при осуществлении строительства вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц. Оно осуществляется прежде всего в пользу потенциальных потерпевших. Однако может представить особый интерес и для подрядчика как лица, которое призвано нести ответственность в подобных случаях причинения вреда. В частности, суммы выплачиваемых подрядчиком премий, связанных с такого рода страхованием, могут быть по условиям договора включены при определенных обстоятельствах (например, если ответственность перед третьими лицами наступила без вины подрядчика) в общую стоимость строительства. В подрядном договоре, в котором предусмотрена необходимость страхования, целесообразно указать его виды, страховые риски, страховую сумму, сроки страхования Гражданский кодекс РСФСР 1964 // Ведомости ВС РСФСР..

Вопрос о распределении риска упирается в более общий: в какой момент заказчик становится собственником предмета подряда? На наш взгляд, определение подряда в ГК не как работы, а как достижения результата работы позволяет сделать вывод, что заказчик приобретает право собственности на изготовляемую вещь только с момента, когда он принял ее от подрядчика. Такое решение вряд ли вызовет сомнения применительно, например, к бытовому подряду. Имеется в виду, что до сдачи, например, портным заказанного ему костюма его собственником является подрядчик и соответственно распоряжаться им заказчик может только с момента получения костюма. Иное дело капитальное строительство. Помимо сложности таких отношений следует иметь в виду, что до принятия ГК здесь совершенно явно действовал прямо противоположный принцип. Начиная с 1932 г. он сводился к следующему: возводимое строение - собственность заказчика. Прямым следствием этого решения было и распределение риска случайной гибели предмета строительного подряда по началу, прямо противоположному тому, которое содержится теперь в ГК.

В пункте 48 Правил о договорах подряда на капитальное строительство, применительно к случаю гибели предмета подряда вследствие стихийного бедствия устанавливалось: «Заказчик обязан оплатить подрядчику стоимость выполненных им до стихийного бедствия работ». Становление новых экономических и юридических форм строительства привело к возникновению ряда острых проблем, которые в прежних условиях унифицированной модели подряда на капстроительство либо вовсе не возникали, либо решались сравнительно легко. Если в силу ст. 219 ГК право собственности на объект недвижимости возникает с момента регистрации, то до этих пор соответствующий объект невозможно считать недвижимостью, на что обращает внимание Е. А. Суханов. Объект строительства, таким образом, представляет собой некий имущественный комплекс, выступающий как определенное единство. Право собственности на этот объект у заказчика возникает с момента его приемки у подрядчика, что не вызывает сомнений. Трудности состоят в определении субъекта права на объект строительства до его передачи в порядке ст. 753 Гражданского кодекса.

Казалось бы, в любом случае истец в силу ст. 359-360 ГК РФ имеет право на удержание вещи как кредитор против неисправного должника, вплоть до реализации ее в порядке, установленном для залога. Однако совершенно очевидно, что определить принадлежность вещи все же необходимо, во-первых, для правильного указания номинального продавца и распределения налоговых обязательств при продаже, а во-вторых, для исполнения требований п. 6 ст. 350 ГК РФ, требующих вернуть остаток вырученной при реализации суммы залогодателю (в данном случае - собственнику), тем более что стоимость объекта явно превышала сумму долга. Кроме того, ситуация обострялась наличием еще одного кредитора того же должника - миграционной службы Каменков В.С. Знаечние, понятие и сфера применения договора строительного подряда / В.С. Каменков // Бюллетень нотариальной практики. - 2007. - №2. - С. 4-5..

Вопрос о праве на объект строительного подряда в прямой форме законом не решен, а содержание норм о подряде не позволяет прийти к однозначному толкованию. Как пишет К. Скловский, «упразднение в нашем законодательстве ранее существовавшего правила - то, что на поверхности, земле принадлежит, представлявшего собой частный случай правила «принадлежность следует главной вещи» (в соответствии с которым недвижимость принадлежала собственнику земли), исключает наиболее естественный для строительства ход рассуждений, согласно которому достаточно определить собственника земли и тем самым предрешить все прочие вопросы, и потому снимает в этом отношении специфику строительного подряда, заставляя искать решение в подрядном праве в целом».

Правило ст. 219 ГК РФ о моменте возникновения права собственности на вновь создаваемую недвижимость с момента ее государственной регистрации, как будто исключая собственность подрядчика (не затрагивая движимого имущества), также не решает всех возникающих вопросов, поскольку «объект строительства» как имеющее определенное единство имущество еще до возможности признания его зданием, сооружением или иной недвижимостью уже вовлекается в гражданский оборот и может служить предметом сделок (залога и других, в том числе и указанных в ст. 360, 712, 720 (п. 6), 729, 742 ГК РФ). Дилемма состоит в следующем: до передачи объекта он может быть либо в собственности подрядчика, либо в собственности заказчика. Следовательно, в момент исполнения подряда (передача вещи заказчику) происходит переход собственности, а во втором - это передача только владения Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: «Юрайт», 2004..

М.И. Брагинский показал, что вопрос имеет непростую историю в нашем праве и решался в разные периоды по-разному. Он приводит аргументы, выдвинутые в процессе подготовки реформы законодательства в 1982 г.: «Ближайшей задачей должно быть возложение на подрядчика риска случайной гибели предмета подряда. Необходимо, чтобы материальный объект договора стал на стадии строительства «собственностью» подрядчика. Тогда можно будет прийти к выводу, что результат стал действительно объектом договора». В этой связи М.И. Брагинский полагает, что норма п. 2 ст. 703 ГК РФ, в силу которой «подрядчик передает свои права заказчику», подтверждает, что законодатель признает собственником вещи до такой передачи подрядчика. Несомненно, эта норма является серьезным аргументом в пользу данного подхода, несмотря на то, что законодатель все же не указал, какие именно права передаются.

Именно такое толкование можно обнаружить в судебной практике. Например, давая оценку требованиям заказчика, который отстаивал свое право собственности на часть недостроенного здания (спор возник в связи с продажей здания подрядчиком третьему лицу, которое, в свою очередь, достроило здание и продало его четырем юридическим лицам на праве общей собственности), Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что «право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца отсутствовало. Постановление принято с применением норм ст. 95 Основ гражданского законодательства, которые не содержат принципиальных отличий от норм ст. 703 ГК РФ. Однако, учитывая, что ГК определенно вносит новые иные положения в регулирование подряда, нельзя исключить, что выраженная в этом постановлении позиция может быть иной применительно к ГК Юшкевич С.П. Существенные условия договора строительного подряда // «Обустройство и ремонт», 2003, №8. - 0,5 п. л..

То, что определенная линия еще не сложилась, можно, по-видимому, заключить из другого постановления Высшего Арбитражного Суда: в договор подряда был включен пункт, согласно которому в случае не финансирования объекта заказчиком «его права и доля квартир» передаются другому лицу или подрядчику. Но когда подрядчик до исполнения договора потребовал исполнения этого условия, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отклонил данное требование, указав, что для принудительной передачи прав от заказчика подрядчику нет законных оснований. Если бы суд твердо стоял на позиции принадлежности объекта подрядчику, то в постановлении это, несомненно, нашло бы какое-либо отражение, хотя речь шла прежде всего о распоряжении обязательственными правами. Ведь в этом случае «доля квартир» предполагалась бы принадлежащей подрядчику без дополнительных условий, пока не произведена передача готового объекта. Вытекающее отсюда право подрядчика распорядиться объектом до его сдачи заказчику по своему усмотрению, в том числе путем отчуждения третьим лицам, имеет столь далеко идущие практические последствия, что сомневаться в актуальности вопроса или оценивать его как имеющий чисто академический интерес, конечно, уже невозможно. Однако существуют определенные сомнения, которые все же не позволяют считать проблему исчерпанной.

Во-первых, в силу ст. 705 ГК РФ на подрядчика возложен риск случайной гибели предмета договора до его передачи заказчику (тем самым законодатель последовал обоснованным рекомендациям М.И. Брагинского). Однако если подрядчик предполагается собственником вещи, то нет никакой необходимости специально переносить на него риск, т.к. здесь достаточно прямого действия ст. 211 ГК РФ. Следовательно, это норма не столько подтверждает собственность подрядчика, сколько ставит ее под сомнение.

Во-вторых, в соответствии со ст. 729 ГК РФ заказчик праве требовать передачи ему результата незавершенной работы в случае прекращения договора до исполнения. На чем же основано такое требование, если собственником вещи предполагается подрядчик?

В-третьих, непонятно, какой смысл в предосавлении подрядчику права удержания вещи и особенно - права ее реализации по правилам, установленным для залога, т.е. для чужой вещи (ст. 712, 360 ГК РФ), если он является ее собственником. Итак, подрядчик, по мнению К. Скловского, не вправе распорядиться объектом строительства как своим, а имеет на него лишь право владения, защищаемое, впрочем, как полноценное титульное владение против третьих лиц, в том числе против заказчика, если, например, последний без оснований пытается завладеть незавершенным строительством. С этой точкой зрения, на наш взгляд, можно вполне согласиться Постановление Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 (ред. от 03.10.2002) «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства»..

Очевидно, что суть, специфика подряда, выделяющего его из числа других договоров, состоит как раз в том, что вещь создается для другого. Следовательно, основание п. 1 ст. 218 ГК РФ не имеет силы для подрядчика и, напротив, применимо к заказчику (подобно тому, как передача вещи комиссионеру непосредственно порождает право собственности у комитента, поскольку комиссионер действует в чужих интересах).

Вопросы распределения между сторонами обязанностей по обеспечению строительства материалами и оборудованием решаются в ст. 745 в принципе так же, как и в общей норме - ст. 704 ГК. Предполагается, что данная обязанность лежит на подрядчике, если обязанность обеспечить строительство материалами и оборудованием полностью или частично не возложена договором на заказчика. Более полно урегулирован вопрос об ответственности стороны, предоставившей материалы и оборудование: она отвечает за обнаружившуюся невозможность их использования без ухудшения качества выполненных работ. От этой ответственности сторона освобождается, если сможет доказать, что негативные последствия, о которых идет речь, возникли из-за обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (например, если оказывается, что материалы, переданные заказчиком, нельзя использовать только по причине отсутствия у подрядчика необходимого оборудования).

Пункт 3 ст. 745 Кодекса наделяет подрядчика правом отказаться от договора в случае, если предоставленные заказчиком материалы и оборудование невозможно использовать, а заказчик отказывается их заменить. Однако это право, как уже отмечалось при освещении общих положений, является при определенных условиях и обязанностью подрядчика со всеми вытекающими последствиями (если подрядчик принял на себя риск продолжения работ при описанных обстоятельствах) Фархутдинов И.З., Трапезников В.А. Инвестиционное право / Учеб.-практ. пособие. Волтерс Клувер. 2006..

Подрядчик обязан, если иное не предусмотрено договором, выполнить всю указанную в технической документации и смете работу. При этом не имеет значения, кто именно - заказчик или подрядчик - их предоставил. Подрядчик вправе, а при определенных обстоятельствах и обязан требовать изменения проектной документации и сметы. В случаях, указанных ГК, аналогичным правом обладает и заказчик. На подрядчика возлагается обязанность при обнаружении в ходе строительства необходимости выполнить дополнительные, то есть не учтенные в технической документации, работы ставить об этом в известность заказчика, отмечая одновременно, каким изменениям должна подвергнуться проектная документация и смета. Заказчику предоставляется срок в 10 дней для дачи ответа, после чего он обязан, если иное не предусмотрено договором, приостановить работы. Если подтверждается, что такие работы были действительно необходимы (а это в случае спора предполагается), подрядчик вправе требовать возмещения вызванных приостановлением работ убытков. Если подрядчик не пошлет соответствующее уведомление заказчику либо, направив его, не станет дожидаться установленного срока для ответа или, несмотря на полученный от заказчика отказ, все же выполнит дополнительные работы, заказчик вправе отказаться от их оплаты, а равно от возмещения требуемых подрядчиком убытков. Единственное исключение связано с тем, что подрядчик может доказать необходимость действовать в интересах заказчика немедленно. Возможные гибель или повреждение объекта, о которых идет речь в п. 4 ст. 743, - только частный случай. Аналогичная обязанность лежит на заказчике и при любых других ситуациях, когда подрядчик действовал в его интересах (например, если тем самым заказчику удалось избежать больших расходов) Юшкевич С.П. Существенные условия договора строительного подряда // «Обустройство и ремонт», 2003, №8. - 0,5 п. л..

В ГК содержится также и новая норма, направленная на безопасное ведение строительства, в соответствии с которой подрядчик обязан принимать от заказчика или проектирующей организации (когда заказчиком проектно - сметной документации был подрядчик) для исполнения техническую документацию после согласования ее с соответствующими органами, в том числе санитарно - эпидемиологической службой, с учетом возможности размещения вновь создаваемых промышленных объектов, правильности выбора земельных участков под строительство, а также с учетом планировки и застройки населенных пунктов. Выбор водоисточников, осуществление мероприятий по охране водоемов от загрязнения подрядчик производит с соблюдением санитарно - эпидемиологических правил.

В процессе строительства должны соблюдаться положения СНиП, требования природоохранного законодательства, предупреждающие ведение работ, следствием которых бывает эрозия и деградация земель, химическое и биологическое их загрязнение, др. нарушения экологических норм и правил. Подрядчик должен выполнять после окончания строительства основного объекта, до сдачи его в эксплуатацию, рекультивацию земель и восстановление лесонасаждений своими силами или с привлечением специализированных организаций. Подрядчик при приемке проекта организации строительства и в проекте производства работ предусматривает оснащение строительной площадки и отдельных видов работ средствами безопасности. В период выполнения работ по сооружению объекта на подрядчике лежит обязательство проведения инструктажей лиц, работающих на строительной площадке и местах, обслуживающих строительство (подсобных сооружениях), по соблюдению правил безопасности. Еще одна немаловажная обязанность подрядчика - соблюдение правил технической безопасности. Подрядчик обеспечивает надлежащее состояние средств соблюдения правил технической безопасности.

ГК особо выделяет случаи, при которых на заказчика возлагаются дополнительные обязанности, вытекающие из особенностей отношений сторон. При строительстве зданий и сооружений возникает необходимость своевременного предоставления заказчиком земельного участка. Диспозитивная на этот счет норма (п. 1 ст. 747) возлагает на заказчика такую обязанность. Площадь и состояние участка обычно уточняются в договоре. Если такое указание в нем отсутствует, следует руководствоваться общим, содержащимся в соответствующей статье требованием: площадь и состояние участка должны обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение, а также завершение в срок. Теплов Д.В. Договор строительного подряда с участием ОВД // Дис. канд. юрид. наук. СПб. 2006. 176 с

Та же ст. 747 ГК предусматривает в значительной части то, что обычно именовалось в правилах выполнения подрядных работ «услугами заказчика». Речь идет о передаче заказчиком в случаях и в порядке, предусмотренных договором, в пользование подрядчику необходимых ему для работ зданий и сооружений, обеспечении транспортировки грузов в его адрес, временной подводке сетей энергоснабжения, водо- и паропровода, а также об оказании других услуг. В частности, содержавшихся ранее в Правилах о договорах подряда на капитальное строительство услуг, которые относятся к социально-бытовой области Теплов Д.В. Договор строительного подряда с участием ОВД // Дис. канд. юрид. наук. СПб. 2006. 176 с.

Одно из ключевых прав заказчика состоит в осуществлении контроля и надзора за ходом и качеством работ, соблюдением сроков их выполнения (графиков), качеством предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильностью их использования (при этом, однако, не должно происходить вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика).

Заказчик, обнаруживший отступления от договора, способные ухудшить качество результата работ, или иные недостатки (например, угрожающие своевременности завершения работ), обязан немедленно заявить об этом подрядчику (под страхом утраты возможности в дальнейшем ссылаться на них). Особо выделена также корреспондирующая праву заказчика на осуществление контроля и надзора обязанность подрядчика выполнить полученные от заказчика указания, которые не противоречат условиям договора и не составляют вмешательства в его административно-хозяйственную деятельность. Наконец, следует помнить, что контроль и надзор - это только право заказчика, а не его обязанность.

Для договора строительного подряда вопрос об ответственности сторон, как мне кажется, наиболее актуален. Ведь в случае постройки здания с существенными недостатками их устранение достаточно затруднительно, требует больших дополнительных расходов, не говоря уже о случаях, когда здание оказывается вообще не пригодным к эксплуатации.

Вот почему, думается, ГК (ст. 754) усилил требования к качеству строительных работ, выполняемых подрядчиком. Общая ссылка на необходимость надлежащего исполнения им договора заменена конкретными указаниями относительно того, что признается нарушением договора по качеству и какое последствие это влечет за собой для подрядчика. Он несет ответственность за допущенные отступления от требований, которые содержатся в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах (СНиПах). К этому добавляется особая ответственность за не достижение указанной в технической документации производственной мощности предприятия, а также других предусмотренных в технической документации требований. Таким же образом конкретизированы случаи ответственности за нарушение условий о качестве в договорах, направленных на обновление, перестройку, реставрацию или иную реконструкцию здания или сооружения: подрядчик отвечает за снижение и потерю их прочности, устойчивости, а также надежности Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства // Дисс. . канд. юрид. наук. М. 2003. 179 с..

Конкретные санкции, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств подрядчиком и обеспечивающие имущественные интересы заказчика при несоблюдении подрядчиком требований по качеству, в главе 37 не установлены. В этих случаях применяют общие правила договора подряда - ст. 723 ГК, в соответствии с которой в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения

установленной за работу цены, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда. Кроме того, в договоре могут быть предусмотрены условия об уплате неустойки (штрафа) при выявлении дефектов строительных работ и несвоевременном их устранении подрядчиком.

Кодекс установил, что подрядчик освобождается от ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации (п. 2 ст. 754). Из приведенной нормы вытекает, что, во-первых, подрядчик, не получивший согласия заказчика на такого рода отступления от технической документации, должен доказать, что они не повлияли на качество объекта и, во-вторых, что отступления, не относящиеся к категории мелких, влекут за собой ответственность подрядчика, даже если они и не повлияли на качество объекта строительства.

Из статьи 756 следует, что на отношения по строительному подряду распространяются правила о сроках обнаружения ненадлежащего качества результата строительных работ, включенные в общие положения о подряде. Исключение составляет следующее: при строительном подряде предельный срок обнаружения недостатков равен не двум, а пяти годам.

Некоторые особенности существуют и в отношении гарантии качества результата работ. Прежде всего этого относится к ее предмету Ершов О.Г. О предмете договора строительного подряда // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 4.. При строительном подряде (п. 1 ст. 755) гарантируется приобретение объектом возведения указанных в технической документации характеристик и вероятность эксплуатации объекта в согласовании с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Иная особенность состоит в допустимости удлинения гарантийных сроков, предусмотренных законодательством. Конкретизированы еще ситуации, при каких подрядчик может избавляться от ответственности за выявленные в пределах гарантийного срока недочеты.

Он обязан для данного обосновать, будто недочеты случились вследствие обычного износа объекта либо его долей, неверной эксплуатации объекта либо неуверенных руководств сообразно его эксплуатации, которые изобретены лично заказчиком либо завлеченными им третьими лицами, или ненадлежащего починки объекта, сделанного лично заказчиком либо завлеченными им третьими личиками. 1 из новелл составляет предоставление клиенту права спрашивать от поставщика уничтожения недочетов, появившихся никак не сообразно вине клиента. При данном ожидается, будто удаление недочетов проистекает из-за счет клиента. Таковым образом, налицо вариант, как скоро соответственная сторона может спрашивать от поставщика решения контракта в неотъемлемом распорядке, установленном ст. 445 ГК. Совместно с тем Кодекс вводит глупый круг случаев, при каких поставщик имеет возможность существовать освобожден от надобности заключить договор на удаление недостатков: если удаление не связано непосредственно с предметом договора или не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам Гражданское право. Обязательственное право: Учебник: в 4 т. Том 3 / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: «Волтерс Клувер», 2008..

Министерство строительства РФ Приказом от 6 декабря 1994 года подтвердило Положение о распорядке расследования обстоятельств аварий зданий и сооружений, их частей и плодотворных элементов на местности Российской Федерации. Им учтена услужливость проведения расследований аварий на всех отнесенных к 1-му и 2-му классам сообразно ступени ответственности зданиях и сооружениях, не считая особых, указанных в самом Положении. Для проведения подобных расследований употребительно к домам и постройкам 3-го класса нужно заключение территориальных органов исправной власти, министерств и ведомств РФ. Состояние описывает понятие «аварии», распорядок передачи соответственных донесений, а еще расследования обстоятельств трагедии (предполагается создание разбирающихся комиссий и распорядок их деятельности). Составленные комиссиями акты, подготовительные и конечные, обязаны позволить, среди остального, поставить габариты трагедии и ее причины.