Проведение осмотра и оценки объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

КАРАГАНДИНСКИЙ КОЛЛЕДЖ ЭКОНОМИКИ И СТАТИСТИКИ

ОТЧЁТ

О прохождении производственной практики

студента Венгловской Ангелины

группы 12-304-«О»

Проверил:

руководитель практики

Кумесбекова Ж.А.

Караганда 2014

Содержание

Раздел I. Оценка недвижимости

Тема 1. Должностные обязанности эксперта-оценщика

Тема 2.История предприятия и его структура

Тема 3. Предварительный осмотр объекта оценки

Тема 4.Заключение договора об оказании оценочных услуг

Тема 5.Правоустанавливающие и идентификационные документы на недвижимость

Тема 6.Сбор, проверка и анализ данных

Тема 7.Применение и выбор методики расчета стоимости объектов недвижимости

Тема 8.Проведение осмотра и проведение оценки объекта недвижимости

Тема 9.Определение рыночной, залоговой, налогооблагаемой стоимости недвижимости

Тема 10. Правоустанавливающая документация о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней

Раздел II. Оценка машин и оборудования

Тема 11. Осмотр транспортного средства, требующего и не требующего ремонта

Тема 12. Оценка при дорожном транспортном происшествии

Тема 13. Проведение осмотра и оценки движимого имущества

Тема 14 Документация Земельного кадастра Республики Казахстан, цели, задачи и порядок ведения. Виды и принципы Земельного кадастра.

Тема 15. Почвенные карты и картограммы

Тема 16. Определение оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на использование

Тема 17. Расчет экономической оценки земель на основе рентообразующих факторов

Тема 18. Сбор и анализ данных для определения рыночной стоимости земельных участков

Тема 19. Расчет рыночной стоимости земельного участка на основе трех подходов и согласование полученных результатов

Заключение

Раздел I. Оценка недвижимости

недвижимость оценка стоимость

Тема 1. Должностные обязанности эксперта-оценщика

В статью 11 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 14.02.03 г. № 388-II; Законом РК от 09.11.09 г. № 197-IV (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после его первого официального опубликования).

Статья 11. Права оценщика

1. Оценщик имеет право:

1) самостоятельно применять методы оценки и подходы к оценке в соответствии со стандартами оценки и (или) с международными стандартами с указанием источника;

2) требовать от заказчика при проведении оценки обеспечения доступа к объекту, а также в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки;

3) получать у заказчика разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки;

4) привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;

5) отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки;

6) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, составляющих государственные секреты, коммерческую и иную охраняемую законом тайну.

В случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность результатов оценки, оценщик указывает это в отчете.

2. Исключен в соответствии с Законом РК от 09.11.09 г. № 197-IV (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после его первого официального опубликования).

Закон дополнен статьей 11-1 в соответствии с Законом РК от 14.02.03 г. № 388-II.

Статья 11-1. Исключена в соответствии с Законом РК от 09.11.09 г. № 197-IV (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после его первого официального опубликования).

Закон дополнен статьей 11-2 в соответствии с Законом РК от 14.02.03 г. № 388-II.

Статья 11-2. Исключена в соответствии с Законом РК от 09.11.09 г. № 197-IV (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после его первого официального опубликования).

В статью 12 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 14.02.03 г. № 388-II; Законом РК от 09.11.09 г. № 197-IV (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после его первого официального опубликования).

Статья 12. Обязанности оценщика

Оценщик обязан:

1) соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Закона, стандартов оценки, а также иных нормативных правовых актов Республики Казахстан;

1-1) соблюдать правила деловой и профессиональной этики, утвержденные палатой оценщиков, членом которой он является;

1-2) состоять членом только одной палаты оценщиков;

2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

3) обеспечивать сохранность и конфиденциальность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

4) предоставлять по требованию представителя уполномоченного органа и заказчика лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества;

5) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами;

6) осуществлять непосредственное обследование объекта и представлять заказчику отчет об оценке;

7) вести книгу отчетов проведения оценки с указанием нумерации договоров на проведение оценки в хронологическом порядке;

8) хранить составленные отчеты об оценке в течение 5 лет;

9) в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, предоставлять копии хранящихся отчетов об оценке или информацию государственным органам по их законному требованию.

В статью 13 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 14.02.03 г. № 388-II; Законом РК от 09.11.09 г. № 197-IV (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после его первого официального опубликования).

Статья 13. Ответственность оценщика

Оценщик несет ответственность за:

1) нарушение требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, а также стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этики;

2) разглашение сведений, составляющих государственные секреты, коммерческую тайну;

3) недостоверную оценку;

4) сохранность и целостность документов и другой информации, предоставляемой ему для проведения оценки;

5) не предоставление копий отчетов об оценке или информации государственным органам в случаях, установленных законодательными актами Республики Казахстан.

Закон дополнен главой 3-1 в соответствии с Законом РК от 09.11.09 г. № 197-IV (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после его первого официального опубликования)

Тема 2. История предприятия и его структура

ТОО «Независимая оценочная компания» была создана 27 марта 2006 г. как специализированная организация, предоставляющая квалифицированные услуги специалистов в области независимой оценки активов, предусмотренных действующим законодательством.

Свою профессиональную деятельность ТОО «Независимая оценочная компания» осуществляет на основании ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЛИЦЕНЗИИ на занятие деятельностью по оценке имущества № ЮЛ-00569-(18885-1930-ТОО) от 28 апреля 2006 г., выданной Комитетом регистрационной службы Министерства Юстиции Республики Казахстан без ограничения срока действия по всей территории Республики Казахстан.

В июне 2007 года были получены квалификационные свидетельства оценщика имущества при «Казахстанской ассоциации оценщиков». Квалификационное свидетельство подтверждает квалификацию и компетенцию в области рыночной оценки недвижимости и знание Казахстанских стандартов оценки, утвержденных Казахстанской ассоциацией оценщиков.

С августа 2007 года ТОО «Независимая оценочная компания» является членом «Казахстанской Ассоциации Оценщиков», свидетельство № 61-07.

В декабре 2008 года были получены международные сертификаты эксперта-оценщика имущества в Казахстане при «American Association for the Certification of Training Program».

В январе 2010 года ТОО «Независимая оценочная компания» получила свидетельство № 154 Действительный Член Саморегулируемой палаты Казахстанской Ассоциации Оценщиков (СРП КАО).

В марте 2010 года ТОО «Независимая оценочная компания» прошла аккредитацию на проведение оценки размера вреда, причиненного имуществу потерпевшего в результате эксплуатации транспортного средства. Свидетельство об аккредитации № 129 от 04 марта 2010 года бессрочно и действует на всей территории РК.

С апреля 2010 года лицензируемые оценщики состоят в палате оценщиков «Саморегулируемая палата Казахстанской Ассоциации Оценщиков» (СРП КАО).

Приоритеты компании заключаются в предоставлении Клиентам услуг высокого качества в установленные сроки.

Основным направлением в работе компании является оценка всех видов имущества для целей налогообложения, кредитования, страхования и нотариальных сделок, а также инвентаризация. Опыт работы в области оценки специалистов фирмы 8 лет.

Все специалисты компании имеют высшее образование по оценочной и юридической деятельности, которое получили в лучших ВУЗах Республики Казахстан: Казахстанский Институт Экономики и Права (г. Алматы) , Институт Оценки (г. Алматы), Карагандинский Экономический Институт Казпотребсоюза (г. Караганда), Карагандинский Государственный Технический Университет (г. Караганда).

В целях обеспечения защиты интересов потребителей услуг, гражданско - правовая ответственность компании застрахована.

ТОО «Независимая оценочная компания» обеспечена всей необходимой производственно - технической базой: компьютеры, свободный выход в Интернет, цифровые фотокамеры, специальная литература, позволяющая квалифицированно решать поставленные задачи по оценке имущества.

Сотрудниками компании накоплен большой опыт в области оценки недвижимого имущества, имущественных комплексов, транспортных средств, машин и оборудования. Признание результатов проведенных оценщиками компании расчетов в судах, налоговых органах, страховых компаниях, банках служит безупречным доказательством квалификации сотрудников.

Сегодня компания располагает самыми широкими возможностями в проведении оценки, соответствующей действующему законодательству Республики Казахстан и Международным Стандартам Оценки и интересам заказчика.

См. Приложение 1

Тема 3. Предварительный осмотр объекта оценки

Объект недвижимости представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на четвертом этаже в жилом пятиэтажном ж/б панельном доме.

Характеристика объекта недвижимости

Адрес	г.Караганда,ул.Язева,д.21,кв.69 (ранее Шахтеров).
Округ, микрорайон	г. Караганда, район имени Казыбек би
Транспортное обеспечение объекта оценки (субъективная оценка)	Объект расположен вдоль проезжей части
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Близость учебных учреждений	Школа, дет.сад
Экологическая зона	Удовлетворительная
Чистота прилегающей территории	Удовлетворительная
Детская площадка	Есть
Специальные удобства(100-300 м от объекта)	Магазин, автобусная остановка
Окна выходят	На проезжую часть
Шумность расположения	Средняя

Общее описание объекта

Район	Казыбек би
Год постройки дома	1973
Материал стен	Ж/б панель
Этажность	4/5
Количество комнат	2(две) жилые комнаты
Общая площадь, кв.м.	46,6
Жилая площадь, кв.м.	27,9
Нежилая площадь, кв.м.	8,9
Входная дверь	Металлическая, межкомнатные-деревянные
Окна	металлопластиковые
Планировка	Обычная
Планировка комнат	Раздельные
Наличие балконов, лоджий	Есть, неостекленный
Благоустройство территории	Удовлетворительное

Внутренняя отделка

Пол	Комнаты	Линолеум
	Кухня	Линолеум
	Коридор	Линолеум
	Санузел	Кафельная плитка
Стены	Комнаты	Обои виниловые
	Кухня	Обои виниловые
	Коридор	Обои виниловые
	Санузел	Кафельная плитка
Потолок	Комнаты	Эмульсия
	Кухня	Эмульсия
	коридор	Эмульсия
	Санузел	Пластиковые панели

Коммуникации

Водоснабжение холодное	Центральное
Водоснабжение горячее	Центральное
Отопление	Центральное
Электроснабжение	Центральное
Канализация	Центральная
Газ	Центральный
Телефонизация	Имеется

Описание технического состояния.

Объект находится в удовлетворительном состоянии. На момент оценки используется по назначению.

См. Приложение 3

Тема 4. Заключение договора об оказании оценочных услуг

Договор № 253

На оказание услуг по оценке имущества

Г.Караганда

ТОО «Независимая оценочная компания» имеющее государственную лицензию ЮЛ-00569-(18885-1930-ТОО) № 0011167 от 28 апреля 2006 года, выданная Комитетом регистрационной службы Министерства Юстиции РК, в лице директора Соболевой Светланы Анатольевны, действующей на основании Устава, именуемая в дальнейшем «Исполнитель» с одной стороны, и ххх, именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Предмет договора

1.1. Заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства выполнить услуги для установления:

1.2. Вид определяемой стоимости - текущей рыночной стоимости объектов оценки.

Вид объекта (объектов) оценки: Автотранспортное средство : Ваз 21061, гос. номер М 758 LON, 1992 г.в.

Местонахождение объекта оценки: г. Темиртау

Оценка производится в целях: для предоставления в суд

Вид оценки: инициативная

2. Срок выполнения работ

2.1. Сроки проведения оценки установлены: начало - «22» мая 2015 г., окончание «22» мая 2015 г.

2.2. По окончании проведения работ Исполнитель предоставляет Заказчику акт приема-сдачи материалов оценки.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Исполнитель обязан:

3.1.1. Оказать Услуги с надлежащим качеством.

3.1.2. Выполнить работу лично.

3.1.3. Оказать Услуги в полном объеме в срок, указанный в настоящем Договоре.

3.1.4. Предупредить Заказчика в соответствии с положениями действующего законодательства Республики Казахстан по оценке о существовании риска не обнаружения некоторых неточностей, ограничивающих степень уверенности Исполнителя.

3.1.5. Безвозмездно исправить по требованию Заказчика все выявленные недостатки, если в процессе оказания Услуг Исполнитель допустил отступление от условий договора, ухудшившее качество работы (кроме стоимости объекта), в течение 3 (трех) дней.

3.2. Заказчик обязан:

3.2.1. Обеспечить необходимые условия работы оценщиков (присутствие должностных и материально-ответственных лиц, транспорт и т.п.)

3.2.2. Оплатить работу по цене, указанной в п. 4 настоящего договора.

3.3. Исполнитель имеет право:

3.3.1. На ознакомление с бухгалтерской отчетностью, текстами договоров с третьими лицами, инвентаризационными ведомостями и прочими необходимыми для оценки документами.

3.4. Заказчик имеет право:

3.4.1. Во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой Исполнителем, не вмешиваясь в его деятельность.

3.4.2. Отказаться от исполнения договора в любое время до подписания акта, уплатив Исполнителю, часть установленной цены пропорционально части оказанных Услуг, выполненной до получения извещения об отказе Заказчика от исполнения договора.

4.Цена договора и порядок расчетов

4.1. Цена настоящего договора составляет 4 000 (четыре тысячи) тенге.

4.2. Оплата Заказчиком Исполнителю цены договора осуществляется путем перечисления средств на расчетный счет Исполнителя, указанный в настоящем договоре или путем внесения денежных средств в кассу Исполнителя.

4.3. Оплата производится в размере 100 % стоимости работ по окончании работ по оценке.

5. Сроки проведения и сдачи работ.

5.1. Работа считается принятой после подписания Заказчиком акта приема-сдачи материалов оценки по установленной Исполнителем форме. В случае если Заказчик в течение недели после получения материалов оценки не подписывает акт о принятии работ и не представляет письменного обоснования отказа от подписания акта, работа считается принятой.

5.2. В соответствии с положениями действующего законодательства Республики Казахстан по оценке Заказчик предупреждается о существовании риска не обнаружения некоторых неточностей, ограничивающих степень уверенности Исполнителя.

5.3. При производстве работ Исполнитель вправе за свой счет привлекать сторонних специалистов в других областях знаний.

6. Ответственность сторон

6.1. За исполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующими законодательством Республики Казахстан.

6.2. За нарушение сроков выполнения работ Исполнитель уплачивает Заказчику штраф в размере 0,1 % от суммы Договора за каждый день просрочки, но не более 5 % от суммы договора.

6.3. За просрочку оплаты по Договору Заказчик уплачивает Исполнителю штраф в размере 0,1 % от суммы Договора за каждый день просрочки, но не более 5 % от суммы задолженности.

6.4. Уплата неустойки не освобождает Стороны от выполнения обязательств, принятых по настоящему Договору.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами.

7.2. В случае, если все споры не будут урегулированы путем переговоров между Сторонами, они подлежат разрешению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан.

8. Форс-мажор

8.1. Стороны не будут нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, если такое неисполнение или ненадлежащее исполнение вызваны обстоятельствами непреодолимой силы.

8.2. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся чрезвычайные и непредвиденные обстоятельства: военные конфликты, природные катастрофы, стихийные бедствия, пожары и другие форс-мажорные обстоятельства, находящиеся вне контроля сторон и возникшие после заключения настоящего Договора. В данной ситуации ни одна из Сторон не имеет права требовать у другой Стороны возмещения возможных убытков. При возникновении вышеуказанных обстоятельств, Стороны обязаны информировать друг друга и при необходимости предоставлять доказательства.

9.Прочие условия

9.1. В необходимых случаях затраты рабочего времени на проведение работ и, соответственно, размер оплаты услуг, увеличиваются по соглашению сторон.

9.2. Оплата командировочных расходов может быть произведена непосредственно Заказчиком по месту проведения работ согласно действующему Положению.

10. Заключительные положения

10.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.

10.2. Настоящий договор составлен в двух экземплярах на русском языке. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

Адреса и банковские реквизиты сторон

ИСПОЛНИТЕЛЬ ЗАКАЗЧИК

ТОО «Независимая оценочная компания» ххх

Юридический адрес: Удостоверение личности

г.Караганда, ул.Гапеева,д.12, кв.87 № 025164717

Фактический адрес: Выдано МЮ РК

Г.Караганда, ул.Ерубаева,50, офис 1 Дата выдачи 04.03.2010 год

РНН 302000262111 ИИН 820117399056

ИИК KZ 509650000006586474 AO «ForteBank»

БИК «IRTYKZKA»

БИН 060340001772

Директор ТОО «Независимая оценочная компания»

___________________Соболева С.А.__________________ххх

Приложение 2

Тема 5. Правоустанавливающие и идентификационные документы на недвижимость

Собственник любого объекта недвижимости должен иметь на руках пакет документов, подтверждающих его права на объект, а также содержащих технические и идентификационные характеристики объекта. Без этих документов он не может подтвердить свой статус, а также распорядиться недвижимостью (продать, заложить, сдать в аренду). В этот пакет документов входят: правоустанавливающие документы, технический паспорт, идентификационные документы на земельный участок. Важным является поддержание этих документов в актуальном состоянии.

Правоустанавливающий документ на недвижимость

В соответствии со статьей 1 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правоустанавливающие документы - это документы, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество.

Правоустанавливающими документами на недвижимость могут быть:

договор купли-продажи (если недвижимость была куплена);

договор мены (если недвижимость приобретена по обмену);

договор дарения (если недвижимость была подарена);

договор отчуждения с условием пожизненного содержания;

договор о приватизации (в случае приватизации недвижимости);

акт о приемке в эксплуатацию (в случае, если регистрируется вновь построенный или реконструированный/перепланированный объект);

акт о приобретении с публичных торгов;

свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе (в т.ч. супругов) (если супруги или другие совладельцы определяли размер своих долей у нотариуса);

копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности (в том числе при разделе имущества, признании права собственности в судебном порядке);

постановление судебного исполнителя о передаче имущества должника в натуре (в случаях обращения взыскания на имущество);

договор о разделе имущества (если собственники произвели добровольный раздел);

брачный договор (когда супруги определяют в нем права на недвижимость);

регистрационное удостоверение (в настоящее время не выдается);

свидетельство о праве собственности, выданное местными исполнительными органами (в настоящее время не выдается);

свидетельство о праве на наследство (если объект недвижимости перешел по наследству);

учредительный договор и акт приема-передачи при внесении в качестве вклада в уставный капитал юридического лица;

решение собственника имущества юридического лица или уполномоченного собственником органа, либо учредителей (участников), либо органа, уполномоченного учредительными документами юридического лица, либо решение судебного органа (при реорганизации юридического лица), а также утвержденный таким решением разделительный баланс или передаточный акт;

протокол результатов торгов, конкурсов, аукционов, договор прямой адресной продажи государственного имущества и т.п., а также договор купли- продажи имущества или иной договор, заключаемый на основании любого из указанных протоколов;

решение Акима, договор купли-продажи земельного участка.

Это наиболее распространенные документы. Перечень не исчерпывающий.

Правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в органе юстиции по месту нахождения объекта недвижимости и содержать соответствующую надпись.

Вполне возможно, что на один объект будет иметься несколько правоустанавливающих документов: например, договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство (если часть была куплена, а другая часть получена по наследству).

Идентификационный документ на земельный участок

Идентификационный документ на земельный участок - это в соответствии со статьей 12 Земельного кодекса Республики Казахстан документ, содержащий идентификационные характеристики земельного участка, необходимые для целей ведения земельного, правового и градостроительного кадастров.

К таким документам относятся:

акт на право частной собственности на земельный участок;

акт на право постоянного землепользования;

акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды);

акт на право временного безвозмездного землепользования.

Акты на земельный участок содержат:

кадастровый номер участка;

план участка с указанием его места нахождения и размеров;

указание права, на котором принадлежит участок (право собственности, аренды, постоянного землепользования);

целевое назначение земельного участка;

указание площади участка;

ограничения в использовании и обременения участка;

сведения о делимости или неделимости участка.

Технический паспорт

Технический паспорт - это составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра (статья 1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Технический паспорт составляется по результатам первичного обследования нового объекта недвижимости.

Технический паспорт должен отражать действительные на текущий момент характеристики объекта недвижимости.

При изменении технических или идентификационных характеристик недвижимости в результате их реконструкции, перепланировки, переоборудования производится последующее обследование объекта с внесением изменений в технический паспорт.

Когда необходимо предъявление документов на недвижимость

Пакет документов на вашу недвижимость приходится предъявлять и использовать в самых различных случаях, к примеру:

при совершении любой сделки (купля-продажа, аренда, залог и т.п.);

при регистрации места жительства;

при перепланировке и реконструкции;

при оформлении отношений с коммунальными службами;

при получении различных лицензий и разрешений;

в ходе судебных споров;

при получении кредита в банке.

Отсутствие или наличие неполного пакета документов может существенно затруднить любую из перечисленных процедур.

Тема 6.Сбор, проверка и анализ данных

Оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

Правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

Данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

Информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

Информации, необходимой для установления количественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.

От выполнения работ на данном этапе будут зависеть возможности оценщика при проведении собственно оценки и качество полученных в итоге результатов. Информацию для оценки можно разделить на две главные составляющие: информация об объекте оценке и информация о факторах, влияющих на стоимость объекта оценки (данные о рынках, рисках и т.п.).

Этап сбора информации часто требует от оценщика незаурядных деловых и профессиональных качеств. Случается, что собирать информацию надо не только быстро, но и на большом расстоянии от места работы оценщика. Если вы работаете в Астане, и получили заказ на оценку объекта, который находится к примеру, в Петропавловске, то по всей видимости больше одного раза побывать в командировке вам не удастся. Иначе затраты на работу превысят вашу прибыль. Кроме того, от оценщика, как правило, требуют выполнения работы в очень сжатые сроки. Так сложилось, что оценщика зачастую воспринимают как проверяющего или ревизора, что не самым лучшим образом отражается на результатах сбора информации.

Сбор и анализ информации предполагают выполнение следующих работ:

осмотр объекта и прилегающей территории;

юридическое описание объекта;

сбор физических характеристик;

сбор экономической и финансовой информации;

проверка достоверности собранной информации;

анализ и обработка информации.

Как уже говорилось, надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен предпринять все разумные шаги для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использованных в отчете или в анализе. Оценщик как минимум должен ответить на следующие вопросы:

Все ли собранные данные важны и относятся к решению оценочной задачи? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.

Насколько полезны эти данные? Отражают ли полученные факты тот же набор рыночных условий, что и условия, влияющие на оцениваемую собственность? Являются ли эти факты достаточно конкретными или они неопределенны? Насколько свежа информация?

Были ли данные проверены? Осматривал ли оценщик собственность лично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными о них сторонами? Насколько финансовые показатели, использованные для подсчета ожидаемого потока доходов.

Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?

Кажется ли собранная информация обоснованной, исходя из опыта и знаний самого оценщика?

Юридическое описание объекта - описание участка и объекта недвижимости, по которому они могут быть однозначно идентифицированы, приемлемое для судебного разбирательства.

Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Тема 7. Применение и выбор методики расчета стоимости объектов недвижимости

Анализ мировой и отечественной практики оценки позволяет сделать вывод, что для оценки недвижимости и бизнеса используются три подхода, в частности:

Затратный подход;

Рыночный (сравнительный подход);

Доходный подход.

Затратный подход. Главное преимущество подхода, опирающегося на солидную сметно-нормативную базу строительства, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Необходимо иметь ввиду, что данным методом оценивается не инвестиционная, а рыночная стоимость. Этот факт должен быть учтен при оценке внешнего износа, величина которого должна быть исключена из полной восстановительной стоимости здания. Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спроса. Таким образом можно сказать, что затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости недвижимости за вычетом износа. Расчет стоимости объекта оценки проводится на основе использования различных сборников (СНИП,УПСС, ЕНиР, ЕРЕР и др.). Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: метод срока жизни и метод разбиения на виды износа.

Метод срока жизни предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого функционального, внешнего. В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания.

СИ = Ифиз + Ифункц + Ивн (1)

Физический износ - физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа.

Функциональный износ - износ, связанный с дополнениями и улучшениями, также делится на устранимый и неустранимый износ.

Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Сравнительный (рыночный) подход. Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество. При расчете стоимости объекта сравнительным подходом применяется один или совокупность методов стоимости объектов недвижимости, основанных на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставлении с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок:

1)метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым, после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

2)метод рыночной информации - определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;

3)иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами предложений и ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам сравнимых объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравниваемой недвижимостью.

Доходный подход. Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который как ожидается, оно принесет.

Доходный подход включает в себя два основных приема. Согласно первому (методу прямой капитализации), стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. Метод прямой капитализации применяется, когда ожидаемый доход стабилен во времени. В этом случае стоимость рассчитывается по формуле:

V=I/R0 (2)

V - стоимость;

I - чистый операционный доход;

R0 - коэффициент капитализации.

Для определения коэффициента капитализации применяют следующие методики:

1)анализ сравнительных продаж;

2)техника инвестиционной группы;

3)анализ компонентов дохода земли и зданий;

4)анализ формулы коэффициента покрытия долга.

В соответствии со вторым - методом дисконтирования денежных потоков, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости. При составлении прогноза доходов в рамках некоторого прогнозного периода, длительность которого определяется временем стабилизации денежного потока, получаемого компанией, необходимо учитывать риск, связанный с их получением, под которым подразумевается степень определенности или неопределенности достижения в будущем ожидаемых результатов, т.е. необходимо оценить степень вероятности получения прогнозируемого денежного потока. И, наконец, по прошествии прогнозного периода бизнес способен еще приносить доход и поэтому обладает некоторой остаточной стоимостью.

Расчеты стоимости можно производить как на номинальной (с учетом инфляции), так и на реальной (не учитывающей инфляцию) основе. Темпы инфляции определяются на основе анализа ретроспективных данных, анализа текущей рыночной ситуации и макроэкономического прогноза на ближайшие годы. В качестве прогнозного принимается период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в остаточный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или одноуровневый бесконечный поток доходов).

Необходимость выбора денежного потока, на основе которого будет определена стоимость бизнеса, связана с разной степенью риска, присущего финансовым и операционным потокам. В зависимости от цели оценки, поставленной в задании, в качестве предмета рассмотрения могут использоваться два основных вида денежных потоков:

1)бездолговой денежный поток;

2)денежный поток для собственного капитала

Применение доходного подхода не представляется возможным ввиду отсутствия данных о возможности получения доходов от объектов недвижимости с которыми я сталкивалась на протяжении практики, при сдаче в аренду, либо с целью извлечения других видов доходов от недвижимости.

Тема 8. Проведение осмотра и проведение оценки объекта недвижимости

Процедура проведения оценки во многих случаях типовая и выполняется в определенной последовательности. 

В ходе предварительных переговоров между представителем оценочной компании и Заказчиком определяются:

объект оценки;

цель оценки;

вид определяемой стоимости;

сроки выполнения работ;

наличие необходимой информации;

стоимость услуг.

По результатам предварительных переговоров заключается договор на оценку, в котором указываются стоимость, сроки выполнения заказа, порядок взаиморасчетов.

Далее, в случае необходимости, эксперт производит осмотр оцениваемого имущества, собирает недостающую для выполнения работ информацию, привлекает специалистов для проведения инструментальных исследований, а также технических или строительных экспертиз.

Проведение оценки включает следующие этапы:

Проведение интервью с Заказчиком.

Определение цели оценки и вида определяемой стоимости.

Проведение сбора необходимой информации об объекте оценки.

Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком.

Выбор возможных подходов и методов оценки.

Расчет стоимости объекта оценки выбранными подходами и методами оценки.

Сведение результатов, принятие заключения о стоимости объекта оценки.

Составление отчета по результатам проведенных расчетов стоимости.

Оформление отчета в соответствии с утвержденными стандартами оценки.

После получения требуемых сведений эксперт выполняет оценку имущества и составляет отчет об оценке, содержащий описание используемых методик, подробный расчет стоимости, сведения о квалификации ответственных исполнителей и опыте их профессиональной деятельности. В случае отсутствия разногласий между Заказчиком и Исполнителем подписывается Акт сдачи-приемки.

Проведение осмотра и оценки квартиры

В процессе проведения оценки квартиры, для определения стоимости объекта применялись затратный и сравнительный подходы.

Объект оценки: двухкомнатная квартира.

Местоположение: г. Караганда, район имени Казыбек би, ул. Язева, л.21, кв.69 (ранее Шахтеров).

Определение стоимости затратным подходом

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения накопленного износа (физического, функционального и экономического(внешнего)).

Основные этапы процедуры при затратном подходе:

Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;

Определение величины физического, функционального и внешнего износов;

Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости зданий и сооружений.

Затратный подход не отражает реальную рыночную стоимость, поэтому данный подход нами не использовался.

Определение стоимости сравнительным подходом

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости были предприняты сбор и первичный анализ рыночной информации по ценам предложений продаж сопоставимых объектов, определение их физических характеристик.

Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
		Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Месторасположение	2-х комнатная квартира: г.Караганда,район имени Казыбек би, ул.Язева,д.21,кв.69 (ранее Шахтеров).	2-х комнатная квартира: г.Караганда,ул.Строителей,д.21	2-х комнатная квартира: г.Караганда, ул. Строителей,д.23	2-х комнатная квартира: г.Караганда,ул.Язева,д.15
Источники информации		Еженедельная газета «Недвижимость» № 6 (695) от 10.02.2015 г., стр.18	Еженедельная газета «Недвижимость» № 6 (695) от 10.02.2015 г., стр.18	Еженедельная газета «Недвижимость» № 6 (695) от 10.02.2015 г., стр.18
Телефон		51-75-17	51-75-17	56-81-42
Стоимость, USA		47 999	50 999	45 000
Общая площадь, кв.м.	46,6	46	44	48
Цена, USD/кв.м.		1 043	1 159	938
Поправка на условия продажи, %		- 10%	- 10%	- 10%
Скорректированная цена, USD/кв.м.		939	1 043	844
Площадь кухни, кв.м	8,9	6,0	6,0	6,0
Материал стен	ж/б панель	ж/б панель	ж/б панель	ж/б панель
Поправка на материал стен, %		0 %	0 %	0 %
Скорректированная цена, USD/кв.м.		939	1 043	844
Этажность	4/5	3/5	1/5	5/5
Поправка на этажность, %		0%	2%	2%
Скорректированная цена, USD/кв.м.		939	1064	861
Техническое состояние	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Поправка на техническое состояние, %		0 %	0 %	0 %
Скорректированная цена, USD/кв.м.		939	1 064	861
Инженерное обеспечение	центральные коммуникации	центральные коммуникации	центральные коммуникации	центральные коммуникации
Поправка на инженерное обеспечение, %		0 %	0 %	0 %
Скорректированная цена, USD/ кв.м.		939	1 064	861
Архитектурно-планировочное решение	обычная	обычная	обычная	обычная
Поправка на архитектурно-планировочное решение, %		0 %	0 %	0 %
Скорректированная цена, USD/ кв.м.		939	1 064	861
Общая площадь, кв.м	46,6	46,0	44,0	48,0
Поправка на общую площадь, %		0 %	0 %	0 %
Скорректированная цена,USD/ кв.м.		939	1 064	861
Средняя цена, USD/кв.м.	988
Стоимость, USD	46 041
Стоимость,KZT	8 519 887

Оценочная стоимость двухкомнатной квартиры, определенная рыночным методом, определена в размере - 8 519 887 тенге или 46 041 долл. США

Определение стоимости доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

С учетом вышеизложенного, приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости:

На основании всех вышеприведенных расчетов, определим итоговую рыночную стоимость оцениваемых объектов недвижимости:

Подход	Стоимость, долл. США	коэффициент	Стоимость, долл. США
Затратный
Сравнительный	46 041	100 %	46 042
Доходный
Итоговая стоимость:
Стоимость, тенге	8 519 887	100 %
Округленная стоимость, тенге	8 520 000

Курс Национального Банка РК на «11» февраля 2015 г. Составляет 185,05 тенге за долл. США.

На основании доступной нам информации и проведенных исследований мы пришли к заключению, что рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Караганда, район имени Казыбек би, ул. Язева, д.21, кв.69 (ранее Шахтеров), составляет (с учетом округления):

8 520 000 (восемь миллионов пятьсот двадцать тысяч) тенге.

46 042 долл. США.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. См. Приложение 3

Тема 9. Определение рыночной, залоговой, налогооблагаемой стоимости недвижимости

Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

- приватизации;

- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

- использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

- переуступке долговых обязательств;

- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

- купле-продаже объектов недвижимости;

- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

- ликвидации объектов недвижимости;

- сдаче недвижимости в аренду;

- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости - зданий и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов недвижимости;

- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.

Земля или земельный участок являются объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.

География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком. Физические характеристики земли, ее местоположение и другие.

Факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оптимальное использование.

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента. Земля - главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена.

Социология рассматривает земельный участок и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.

Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении земли.

Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низко ликвидным товарам - в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь - это о...