Проведение осмотра и оценки объекта недвижимости

Залоговая стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

Тема 10. Правоустанавливающая документация о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней

Закон

Республики Казахстан

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

(с изменениями и дополнениями по состоянию на 27.04.2015 г.)

Статья 24. Требования к документам, предъявляемым к государственной регистрации

1. Правоустанавливающие и другие документы, подтверждающие права (обременения прав) на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, должны соответствовать требованиям законодательства Республики Казахстан, предъявляемым к ним на момент регистрации, за исключением прав (обременении прав) на недвижимое имущество, не подлежащих обязательной государственной регистрации, а также ранее возникших прав (обременении прав).

В пункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 27.04.12 г. № 15-V (введены в действие с 1 января 2013 года) (см. стар. ред.); Законом РК от 29.12.14 г. № 269-V (см. стар. ред.)

2. Документы, подтверждающие возникновение, изменение или прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации, должны быть надлежащим образом оформлены в случаях, установленных законодательством Республики Казахстан, скреплены печатью (при ее наличии), выполнены на специальных бланках, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Республики Казахстан должностных лиц. Документы, исходящие от судов, правоохранительных и иных государственных органов, должны быть выполнены в форме, предъявляемой для соответствующих документов.

В случаях, установленных законодательными актами, правоустанавливающие и иные документы должны быть удостоверены в нотариальном порядке.

Электронные копии правоустанавливающих документов могут не содержать подписей сторон и подлежат обязательному удостоверению электронной цифровой подписью нотариуса.

3. Не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

В пункт 4 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 21.07.11 г. № 468-IV (см. стар. ред.)

4. Правоустанавливающие документы должны содержать сведения о правообладателях, вносимые в регистрационный лист, о виде регистрируемого права (обременения права), адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), а также необходимые для целей ведения правового кадастра данные об объекте недвижимости.

5. Форма уведомления для внесения в регистрационные документы соответствующих записей (о невыполнении обязательства, о намерении оспорить производимую регистрацию или зарегистрированное право и т. д.) должна соответствовать требованиям, установленным уполномоченным органом.

В пункт 6 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 27.04.12 г. № 15-V (см. стар. ред.)

6. Документы, подтверждающие возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, представляются в регистрирующий орган в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией.

В тех случаях, когда правоустанавливающим документом является судебный акт и в иных случаях, когда правообладателю не выдается подлинник документа, для регистрации представляются две удостоверенные копии такого документа.

Брачный договор представляется в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией.

В пункт 7 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 25.03.11 г. № 421-IV (см. стар. ред.)

7. Подлинник документа либо удостоверенная копия в случаях, предусмотренных пунктом 6 настоящей статьи, после регистрации возвращается заявителю (уполномоченному представителю).

Пункт 8 изложен в редакции Закона РК от 25.03.11 г. № 421-IV (см. стар. ред.); внесены изменения в соответствии с Законом РК от 27.04.12 г. № 15-V (введены в действие с 1 января 2013 года) (см. стар. ред.)

8. В тех случаях, когда регистрация осуществляется на основании доверенности, в регистрирующий орган представляются два экземпляра доверенности, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией. Подлинник доверенности после регистрации возвращается заявителю (уполномоченному представителю).

При электронной регистрации доверенность в регистрирующий орган не представляется.

В пункт 9 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 29.12.14 г. № 269-V (см. стар. ред.)

9. При регистрации прав (обременении прав), устанавливаемых на часть недвижимого имущества, правоустанавливающий документ (об аренде, сервитутах, безвозмездном пользовании имуществом и другие) должен содержать подробное описание части имущества, являющейся сферой распространения права (обременения права).

При залоге части недвижимого имущества план деления объекта на случай отчуждения предмета залога в связи с неисполнением обязательства должен быть одобрен органом, осуществляющим деление или слияние данного объекта недвижимости.

Раздел II. Оценка машин и оборудования

Тема 11. Осмотр транспортного средства, требующего и не требующего ремонта

1. Эксперт, при обращении к нему заказчика услуг, проверяет правильность оформления заявки, уточняет вид заказанной услуги и, при необходимости, наличие уведомления о своевременном вызове заинтересованных сторон (лиц).

2. Автотранспортное средство предъявляется на осмотр в чистом виде и осматривается в условиях, обеспечивающих возможность проведения качественного осмотра, должен быть обеспечен доступ в моторный отсек, салон, багажное отделение и т.п.

3. Перед началом осмотра эксперт знакомится с имеющимися документами и уточняет (фиксирует) следующие данные:

3.1. Фамилия, имя, отчество собственника транспортного средства (доверенного представителя); для юридического лица - полное наименование.

3.2. Почтовый адрес собственника транспортного средства (доверенного представителя): прописки (регистрации) - физического лица; юридический - юридического лица, номер расчетного счета и адрес банковского учреждения.

3.3. Данные паспорта транспортного средства (технического паспорта, свидетельства о регистрации): серия, номер, кем и когда выдан.

При отсутствии регистрационных документов допускается использовать данные справки-счета, договора купли-продажи или контракта на поставку транспортного средства.

В случае необходимости эксперт имеет право затребовать нотариально заверенный перевод содержания документов на транспортное средство.

3.4. Идентификационные данные на транспортное средство: вид, марка, модель (модификация), страна-изготовитель, страна-импортер (для транспортных средств иностранного производства, бывших в употреблении), тип лакокрасочного покрытия (металлик, перламутр и т.п.), цвет кузова (кабины - для грузовых автомобилей; платформы - для прицепа), год и месяц выпуска, номер двигателя, его тип и рабочий объем, номер кузова, шасси (рамы), идентификационный номер (VIN), регистрационный знак, наличие отметок (даты) о замене номерных агрегатов, пробег по счетчику пройденного пути спидометра.

4. Во время осмотра эксперт должен определить дефекты АМТС и занести их в "Акт осмотра транспортного средства" в раздел "при осмотре установлено". В этот раздел недопустимо включать выводы и предложения эксперта о методах и способе восстановления АМТС (замена или ремонт деталей, величина трудоемкости ремонта, его технология и т.п.); для рекомендаций эксперта в акте предназначен раздел "заключение эксперта".

Во время осмотра эксперт определяет техническое состояние, комплектность АМТС и проверяет:

4.1. Соответствие номеров транспортного средства, его агрегатов записям в представленных документах.

4.2. Соответствие комплектности транспортного средства стандартной и наличие дополнительного оборудования, оснастки, некомплектность.

4.3. Подвергалось ли транспортное средство восстановительным работам ранее и каков их объем, характер и качество.

4.4. Производилась ли замена агрегатов, дорогостоящих комплектующих изделий.

4.5. Характер и степень сложности имеющихся повреждений к моменту осмотра.

При наличии дефектов кузова (кабины), грузовой платформы, рамы - деформации, перекосы, несносности, не параллельности (в т.ч. мостов и осей транспортного средства), изменение нормируемых зазоров и т.п., характеризуемых линейными параметрами, необходимо выполнить измерения в соответствии с нормами РД 37.009.024 "Приемка, ремонт и выпуск из ремонта кузовов легковых автомобилей предприятиями автотехобслуживания", РТМ 37.001.050 "Контроль геометрии шасси легковых автомобилей на станциях технического обслуживания".

4.6. Принадлежат ли выявленные при осмотре дефекты и деформации транспортного средства к рассматриваемой аварии (в сравнении со справкой ГИБДД).

4.7. Возможность восстановительных работ, способы и объем (трудоемкость) их выполнения по каждому отдельному агрегату, узлу, детали.

При определении номенклатуры восстановительных работ, способов и объемов их выполнения, необходимых запасных частей и материалов эксперт должен исходить из нормативов и рекомендаций по техническому обслуживанию и ремонту предприятия - изготовителя данного транспортного средства.

4.8. Номенклатуру необходимых для восстановления транспортного средства запасных частей.

5. По окончании внешнего осмотра эксперт, если это возможно, запускает двигатель транспортного средства и проверяет его работу, а также работу других узлов, систем и контрольных приборов. Работа двигателя проверяется с целью оценки работоспособности, характера работы, дымления и т.д.

6. При осмотре специализированного (специального) транспортного средства или автобуса эксперт, если это возможно, с помощью водителя (владельца) проверяет работу дополнительного оборудования, агрегатов, узлов и систем, установленных на транспортном средстве (подъемного механизма кузова автомобиля-самосвала, привода открывания и закрывания дверей автобуса и т.п.).

7. При проверке работы транспортного средства в движении, если это возможно, проверяется работа агрегатов с целью выявления неисправностей.

8. По результатам проверки документов, внешнего осмотра и опробования транспортного средства в движении эксперт заполняет "Акт осмотра".

9. После заполнения "Акт осмотра" подписывается экспертом, а после ознакомления - присутствующими при осмотре лицами. Затем эксперт приступает к оформлению в "Акте осмотра транспортного средства" раздела "заключение эксперта".

Примечание. По согласованию с заинтересованными организациями акт осмотра может не составляться. В этом случае все необходимые данные, получаемые при осмотре транспортного средства, предоставляются заказчиком услуги и вносятся в заключение или другой документ, заказанный заинтересованной организацией.

10. При оформлении акта осмотра и других документов необходимо пользоваться терминологией, принятой в нормативной документации, включая технологию ремонта транспортного средства, руководства по ремонту, каталоги запасных частей.

Для обеспечения единого подхода к оценке технического состояния транспортного средства различными экспертами и снижения влияния субъективности рекомендуется использовать для контроля оценки состояния (износа) осматриваемого транспортного средства таблицу 1.

Таблица 1

Параметры и характеристики технического состояния транспортного средства

Физическая характеристика состояния транспортного средства	Оценка состояния	Износ, %
Новое, не зарегистрированное в органах ГИБДД, в отличном состоянии, после выполнения предпродажной подготовки, без признаков эксплуатации	Новое	0 - 10
Практически новое, на гарантийном периоде эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания и не требующее ремонта или замены каких-либо частей	Очень хорошее	10 - 30
На послегарантийном периоде эксплуатации- ции, с выполненными объемами техничес- кого обслуживания, не требующее текущего ремонта или замены каких-либо частей. После капитального ремонта	Хорошее	20 - 40
Бывшее в эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания, требующее текущего ремонта или замены некоторых деталей, имеющее незначи- тельные повреждения лакокрасочного покрытия	Удовлетворитель- ное	40 - 60
Бывшее в эксплуатации, в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации после выполнения работ текущего ре- монта (замены) агрегатов, ремонта (наружной окраски) кузова (кабины)	Условно пригод- ное	60 - 75
Бывшее в эксплуатации, требующее капи- тального ремонта или замены номерных агрегатов (двигателя, кузова, рамы), полной окраски	Неудовлетвори- тельное	до 80
Бывшее в эксплуатации, требующее ре- монта в объеме, превышающем экономи- ческую целесообразность его выполне- ния; отсутствие технической возможнос- ти осуществления такового; непригодное к эксплуатации и ремонту	Предельное	80 и более

11. Зафиксированные в результате осмотра транспортного средства данные позволяют эксперту начать расчеты в соответствии с заказанной услугой.

Тема 12. Оценка при дорожном транспортном происшествии

Дорожно-транспортное происшествие практически всегда подразумевает под собой несогласие одной из сторон с заявленной суммой компенсации. Чтобы этого избежать, самым разумным будет пригласить эксперта для проведения независимой оценки ущерба, нанесенного дорожно-транспортному средству.

Для обоснования вида мероприятий по повышению безопасности дорожного движения и установления очередности проведения этих мероприятий на дороге необходима оценка ущерба от дорожно-транспортных происшествий.

Ущерб в результате дорожно-транспортного происшествия включает в себя несколько составляющих:

ущерб от гибели и ранения людей;

ущерб от повреждения транспортных средств;

ущерб от порчи или утраты груза;

ущерб от повреждения дорожных сооружений.

Ущерб от гибели и ранения людей составляет самую значительную часть ущерба от дорожно-транспортного происшествия.

Ущерб от дорожно-транспортного происшествия оценивается на основании расчета прямых и косвенных экономических потерь.

К прямым (непосредственным) относятся экономические потери владельцев подвижного состава автомобильного транспорта, службы эксплуатации дорог и грузоотправителей, затраты ГИБДД МВД России и юридических органов на расследование дорожно-транспортных происшествий, медицинских учреждений на лечение потерпевших, затраты предприятий и организаций, сотрудники которых стали жертвами аварий (оплата листков нетрудоспособности, выдача пособий), затраты государственных органов социального обеспечения (пенсии) и страховые выплаты.

К косвенным относятся экономические потери вследствие временного или полного выбытия человека из сферы материального производства, нарушения производственных связей и моральные потери.

Суммарные потери от одного дорожно-транспортного происшествия определяют по формуле

П = ?i..m(П1i + П2i + П3i + П4i + П5i + П6i + П7i) (3) ,

где П1i - затраты на восстановление поврежденных транспортных средств; П2i - потери, связанные с простоем транспортных средств с момента происшествия до их восстановления; П3i - затраты на ремонт поврежденных улиц, инженерных сооружений (направляющих ограждений, технических средств регулирования, перил мостов, опор путепроводов, дорожных знаков и т.д.); П4i - потери от порчи или утраты грузов в результате происшествия; П5i - затраты, связанные с нарушением нормальных условий движения в зоне происшествия (задержки и перепробеги транспортных средств при пропуске их по объезду) и с уборкой части дороги после происшествия; П6i - экономические потери от вовлечения человека в происшествие (потеря части национального дохода, расход на лечение, оплата листков нетрудоспособности, пенсии, пособия и т.д.); П7i - затраты органов ГИБДД, судов и прокуратуры на обследование, оформление материалов по происшествию, ведение дознания, вызов свидетелей по происшествию, рассмотрение дела в суде и т.д.; т - число транспортных средств, грузов, людей и т.д., включенных в одно происшествие.

Для оценки потерь общества из-за выбытия человека из сферы материального производства используется метод общих доходов. Основой данного метода является выражение в денежной форме экономической пользы, которую общество получило бы в случае предотвращения гибели человека в дорожно-транспортном происшествии. При таком подходе собственное потребление человека рассматривается как составная часть государственной прибыли, полученной от производственной и социально-экономической деятельности отдельных граждан.

Ущерб от гибели и ранения людей в результате дорожно-транспортного происшествия определяют по формуле:

П6i= Пс + Пб + Пинр + Пир + Пр + Пд (4)

где Пс - потери, связанные с гибелью людей, имевших семью; Пб - потери, связанные с гибелью людей без семьи; Пинр - потери, связанные с получением пострадавшими инвалидности, полностью лишившей их трудоспособности; Пир - потери, связанные с получением пострадавшими инвалидности, частично лишившей их трудоспособности; Пр - потери, связанные с временной нетрудоспособностью; Пд - потери, связанные с гибелью детей.

Потери, связанные с гибелью в результате дорожно-транспортного происшествия людей, имевших семью (Пс), и людей без семьи (Пб) определяют по формулам

Пс = Н1*КС; (5)

Пб = Н2*Кб, (6)

где Н1 - стоимостная оценка ущерба от гибели человека, имевшего семью, руб.; Кс - Nn*dиc - число погибших, имевших семью, чел.; dис - удельный вес людей из числа погибших, имевших семью, отн. ед.; Nn - общее число погибших в результате происшествия, чел.; Н2 - стоимостная оценка ущерба от гибели человека, не имевшего семью, руб.; Кб = Nn - Кс - число погибших без семьи, чел.

Потери, связанные с получением инвалидности, в результате которой пострадавшие полностью (Пинр) или частично (Пир) лишены трудоспособности, рассчитывают по формулам:

Пинр = Н3*Кинр (7)

Пир = Н4*Кир (8)

где Н3 - стоимостная оценка ущерба от ранения с получением инвалидности без возможности дальнейшей работы; Кинр = Кн - Кир - число инвалидов, которые получают пенсию, чел.; Кир = K*H*dри - число инвалидов, которые получают пенсию и одновременно работают, чел.; dри - удельный вес инвалидов, которые получают пенсию и одновременно работают, отн. ед.; Кр = Np*dпи - число пострадавших, получивших инвалидность, чел.; Np - общее число раненых в результате происшествия, чел.; dпи - удельный вес пострадавших, получивших инвалидность, отн. ед.; Н4 - стоимостная оценка ущерба от ранения с получением инвалидности и возможностью дальнейшей работы.

Потери от ранения людей, получивших временную нетрудоспособность в результате дорожно-транспортного происшествия:

Пр = Н5*Кр, (9)

где Н5 - стоимостная оценка ущерба от ранения без получения инвалидности; Кр = Np - Кн - число пострадавших, получивших временную нетрудоспособность, чел.

Потери от гибели детей в результате дорожно-транспортного происшествия

Пд = Н6*Кд (10)

где Н6 - стоимостная оценка ущерба от гибели ребенка, Кд - число погибших детей, чел.

К основным составляющим ущерба от гибели или ранения людей в результате дорожно-транспортных происшествий относятся:

потери экономического вклада из-за отвлечения из сферы производства людей, погибших или получивших телесные повреждения;

затраты на оказание пострадавшим первой медицинской помощи и лечение;

выплаты пенсий (инвалидам, семьям погибших);

оплата по временной нетрудоспособности.

При подсчете потерь в результате гибели человека определяется ожидаемая продолжительность его трудовой деятельности до пенсионного возраста и оценивается недополученный вклад во внутренний валовой продукт. Средний возраст погибших в результате дорожно-транспортных происшествий определяется на основании официальных статистических данных по формуле, отражающей удельный вес числа погибших каждой возрастной категории:

Д = ?Si*Ri, (11)

где Si - средний возраст погибших данной возрастной категории; Ri - удельное число погибших данной возрастной категории, отн. ед.

Расчеты показывают, что средний возраст погибших в результате дорожно-транспортных происшествий в Республике Казахстан 39,5 лет. При проведении ежегодных расчетов стоимостной оценки ущерба от гибели человека данная величина должна уточняться исходя из последних статистических данных.

Потери в рабочих днях, если человек не работает в течение 1 года, 262 рабочих дня.

Для стоимостной оценки ущерба общества в результате гибели и ранения человека методом общих доходов определяется величина Д - недопроизведенный им внутренний валовой продукт, которая рассчитывается как частное от деления суммы фактического конечного потребления Пкон населения и государственных учреждений (за вычетом социальных трансфертов в натуральной форме) и валового накопления Вн за год, на который ведется расчет, на среднегодовую численность населения, занятого в экономике за тот же год, Nч:

Д = (Пкон + Вн)/Nч (12)

При расчете стоимостных оценок ущерба от гибели или ранения человека за базу принимается прогноз экономразвития Казахстана о росте внутреннего валового продукта и оценка индекса-дефлятора внутреннего валового продукта. Доходы, которые могли бы быть получены в будущем, если бы человек не погиб и работал, приводятся к текущему моменту времени методом дисконтирования.

Тема 13.Проведение осмотра и оценки движимого имущества

В процессе оценки был произведен осмотр текущего состояния имущества, выполнена его фотосъемка. Дата осмотра имущества - 19 февраля 2015 года. Осмотр проводился в дневное время суток при естественном освещении без использования подъемного, диагностического и контрольно-измерительного оборудования, без разборки автомобиля, его узлов и агрегатов и последующей дефектовки их деталей.

Рассматриваемый объект представляет собой движимое имущество - автотранспортное средство.

Описание объекта оценки
Марка, модель	Honda Motor Rc36
Тип	Мотоцикл
Цвет	Черный
Год выпуска	1992
Государственный №	97 АК 09
Шасси №	- - -
Кузов №	RC362200799
Двигатель, №
Топливо	Бензин
Объем двигателя, см.куб.	748
Разрешенная макс. Масса, кг	429
Масса без нагрузки, кг	243
Свидетельство о регистрации ТС	Серия МА № 00211637 от 17.10.2014 года
Техническое состояние транспортного средства
Двигатель	В рабочем состоянии
Коробка передач	В рабочем состоянии
Аккумулятор	В рабочем состоянии
Радиатор	В рабочем состоянии
Генератор, амортизаторы, стойки, стартер	В рабочем состоянии
Рулевое управление	В рабочем состоянии
Тормозная система	В рабочем состоянии
Навесное оборудование (фары, поворотники)	В рабочем состоянии
Панель приборов	В рабочем состоянии
Электрооборудование	В рабочем состоянии
Состояние окраски	Удовлетворительное
Сидения салона	Удовлетворительное
Капитальный (текущий) ремонт	Не требуется
Автотранспортное средство в удовлетворительном состоянии, на ходу.

Анализ рынка движимого имущества

За последние годы довольно быстрыми темпами в Казахстане стал формироваться и развиваться рынок движимого имущества. Сейчас предложение качественного транспортного средства, наблюдается рост цен на движимое имущество и существенно меняется структура спроса. Специалисты отмечают увеличивающийся спрос на имеющие хорошую форму и технические характеристики.

Рынки услуг по оценки автотранспортных средств и по оценке других объектов существенно отличаются друг от друга. Рынок автотранспортных средств в целом характеризуется следующим образом: большое число покупателей и продавцов, высокий уровень конкуренции продавцов, сбалансированное соотношение покупателей и продавцов, высокая степень доступности информации о рынке, довольно высокий уровень достоверности и полноты информации, соблюдение ценовой эластичности, наличие региональных рынков. Основными секторами рынка оценки автотранспортных средств являются переоценка основных фондов, оценка при совершении сделок с автотранспортными средствами, оценка в таможенных целях и оценка материального ущерба при повреждении автотранспортных средств.

Рынок оценочных услуг, связанных с автотранспортными средствами, постоянно растет по следующим причинам: они являются продукцией массового производства, и уровень автомобилизации в стране стабильно повышается.

Затратный подход

Затратный подход основан на определении стоимости воссоздания точной копии или равноценной замены объекта как нового в текущих ценах и определении стоимости в связи с физическим износом и функциональным и экономическим устареванием.

Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую имущество следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

В соответствии с законом РК « Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» рыночная стоимость наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции , когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон.

Сравнительный подход

В рыночном подходе (так называемом методе сравнительного анализа продаж) для того, чтобы получить показание наиболее вероятной цены продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование рыночного подхода зависит от наличия данных для оценки собственности, обмениваемым или предлагаемым на рынке. Трудность в использовании рыночного подхода для оценки собственности заключается в нахождении достаточно достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация.

Рыночный подход в особенности эффективен в отношении объектов собственности, имеющих сформировавшийся рынок, таких как автомобили, строительное оборудование, станки и др.

В ходе оценки нами был проведен анализ данных о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Аналоги и источники информации на транспортное средство были взяты с Интернет источников.

Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
Источник объекта
Телефон		066-311-61-61	8-702-543-83-38
Наименование	Honda Motor Rc36, гос.номер 97 АК 09	Honda Motor Rc36	Honda Motor
Тип кузова	Мотицикл	Мотицикл	Мотицикл
Год выпуска	1992	1996	1992
Цвет	Черный	голубой	Черный
Техническое состояние	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Срок эксплуатации	23 года	19 лет	23 года
Стоимость,		3700	4500
Цена,		3700	4500
Величина поправки на рыночные условия		- 20%	- 20%
Скорректированная цена,		2960	3600
Величина поправки на техническое состояние		0%	0%
Скорректированная цена,		2960	3600
Величина поправки на год выпуска		-4%	0%
Скорректированная цена,		2842	3600
Величина поправки на пробег		0%	0%
Скорректированная цена,		2842	3600
Средняя стоимость с учетом корректировки	3221
Средняя стоимость в тенге	592 020

Итого оценочная стоимость Автотранспортного средства Honda Motor Rc36, гос.номер 97 АК 09, 1992 г.в., по сравнительному подходу, определена в размере - 592 020 тенге или 3 221 долл.США.

Доходный подход

Доходный подход рассматривает стоимость в качестве текущей стоимости будущих выгод, получаемых от собственности, и обычно определяется путем капитализации определенного уровня дохода.

Доходный подход, как правило, используется для оценки всего делового предприятия (бизнеса) или всей производственной установки, когда отдельные активы как бы теряют свою индивидуальность. При этом бывает сложно распределить получаемые прибыли по отдельным активам, на каком-либо разумном основании, из-за совокупности действия всех факторов, оказывающих влияние на прибыльность компании. Поэтому мы не можем использовать доходный подход для оценки отдельных видов машин и оборудования. Использование доходного подхода совместно с затратным и рыночным возможно только при оценке раритетных автомобилей в том случае, когда оцениваемые автомобили приносят доход их владельцам путем активного использования.

С учетом вышеизложенного приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Наименование	Стоимость при подходах в оценке	Оценочная стоимость (с учетом округления)
	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Долл.США	- - -	3 221	- - -	3 221
Тенге	- - -	592 020	- - -	592 000
Коэффициенты	- - -	100 %	- - -	100 %

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, основанных на нашем опыте и профессиональных знаниях, мы пришли к следующему заключению, что общая рыночная стоимость Автотранспортного средства Honda Motor Rc36, гос.номер 97 АК 09, 1992 г.в., составляет:

592 000 (пятьсот девяноста две тысячи) тенге

3 221 долл. США.

Курс Национального Банка РК на «19» февраля 2015 г. Составляет 183,80 тенге за долл. США.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

См. Приложение 4

Раздел III. Оценка земли

Тема 14. Документация Земельного кадастра Республики Казахстан, цели, задачи и порядок ведения. Виды и принципы Земельного кадастра

Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, целевом использовании, размерах и границах земельных участков, их качественной характеристике, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, иных необходимых сведений. В государственный земельный кадастр также включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Составной частью земельного кадастра является мелиоративный кадастр орошаемых земель, представляющий собой систему сведений о мелиоративном состоянии орошаемых земельных участков, оценке их качественных характеристик по природным и ирригационно-хозяйственным условиям, об учете их использования.

Организация ведения земельного кадастра в Республике Казахстан осуществляется центральным уполномоченным органом.

Государственный земельный кадастр Республики Казахстан (земельный кадастр республики, областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения)) является составной частью государственной системы кадастров Республики Казахстан и ведется по единой системе на всей территории Республики Казахстан.

Государственный земельный кадастр Республики Казахстан ведется специализированными республиканскими государственными предприятиями, по отношению к которым центральный уполномоченный орган является органом государственного управления.

Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом.

Формирование сведений государственного земельного кадастра обеспечивается проведением топографо-геодезических, аэрокосмических, картографических, землеустроительных работ, почвенных, геоботанических обследований и изысканий, работ по мониторингу земель, количественного и качественного учета земель, составлением земельно-кадастрового дела на конкретный земельный участок, изготовлением земельно-кадастровых карт и идентификационного документа на земельный участок.

Данные государственного земельного кадастра являются основой при планировании использования и охраны земель, при проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель, а также для формирования единого государственного реестра земель, ведения правового и других кадастров, определения размера платежей за землю, учета стоимости земельных участков в составе недвижимого имущества и стоимости земли в составе природных ресурсов.

Единицей учета и хранения данных государственного земельного кадастра является земельный участок, выделенный в замкнутых границах, закрепляемый в установленном порядке за субъектами земельных правоотношений.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Республики Казахстан, независимо от формы собственности на землю, целевого назначения и разрешенного характера использования земельных участков.

Государственный земельный кадастр включает следующие виды работ:

1) формирование кадастрового дела земельного участка;

2) учет количества и качества земель;

3) учет собственников земельных участков и землепользователей, а также других субъектов земельных правоотношений для целей государственной регистрации;

4) государственную кадастровую оценку земель и бонитировку почв;

5) накопление, обработку и ведение банка данных о земельных участках и их субъектах, а также другой земельно-кадастровой информации на бумажных носителях и в электронном виде;

6) ведение автоматизированной информационной системы государственного земельного кадастра;

7) изготовление и ведение земельно-кадастровых карт, в том числе цифровых;

8) ведение земельно-кадастровой книги и единого государственного реестра земель;

9) изготовление идентификационных документов на земельный участок;

10) присвоение кадастровых номеров земельным участкам;

11) изготовление паспортов земельных участков.

Учет земельных участков для целей регистрации и находящегося на них недвижимого имущества является необходимым условием, обеспечивающим государственную регистрацию прав собственности и других прав, а также обременение на недвижимое имущество. Производство работ по учету земельных участков для целей регистрации осуществляется за счет средств заказчиков.

Кадастровое деление территории Республики Казахстан осуществляется в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров.

Земельно-кадастровая документация на всех уровнях учета включает: базовую, периодически обновляемую и ежегодно составляемую.

К базовой земельно-кадастровой документации относятся:

1) земельно-кадастровые дела;

2) земельно-кадастровая книга;

3) единый государственный реестр земель;

4) земельно-кадастровые карты.

Сведения земельного кадастра, не содержащие государственных секретов и иных ограничений, являются общедоступными и предоставляются заинтересованным физическим и юридическим лицам на платной основе. Предоставление сведений земельного кадастра в государственные органы осуществляется на бесплатной основе за счет предусмотренных на эти цели бюджетных средств.

Земельно-кадастровая книга состоит из 4 разделов:

Распределение земель по срокам пользования

Количество земель по угодьям

Показатели оценки земель

Приусадебные земли личного пользования.

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях:

- обеспечения признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета;

- государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной;

- планирования и регулирования использования земельных ресурсов;

- оценки земель и установления обоснованной платы за землю;

- обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- защиты прав граждан и юридических лиц на землю;

- информационного обеспечения гражданского оборота земли.

Задачами государственного земельного кадастра являются обеспечение заинтересованных лиц признанными государством достоверными сведениями о характеристиках объектов учета и их местоположении.

Порядок ведения государственного земельного кадастра:

1. Государственный земельный кадастр ведется на бумажных носителях и может вестись с использованием электронных систем сбора, обработки и хранения информации.

2. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается законодательством Республики Казахстан.

Тема 15. Почвенные карты и картограммы

Рациональное ведение хозяйства, использование природного и эффективного плодородия почв невозможны без применения почвенных карт и агрономических картограмм.

Карта - это изображение какой-либо территории в некотором уменьшении. Почвенная карта представляет собой изображение почвенного покрова территории. Она дает наглядное представление о качестве и расположении почв. Уменьшение, в котором показаны на карте площади распространения различных почв, называется масштабом.

Составляют и используют почвенные карты различного масштаба.

Мелкомасштабные карты (масштаб мельче 1: 300 000) отображают почвенный покров республик, краев, областей, а также всей страны. Их назначение - государственный учет земельных фондов, природное районирование, .планирование размещения сети сортоиспытательных и зональных опытных станций, районирование культур и сортов и другие мероприятия в сельском хозяйстве республики, области (края).

Среднемасштабные карты (масштаб 1: 300 000 - 1: 100 000) представляют собой почвенные карты административных районов. Они предназначаются для использования местными планирующими организациями (разработка государственных плановых зданий, проведение мелиоративных работ, распределение минеральных удобрений).

Крупномасштабные карты (масштаб 1 : 50 000 -1:10 000) - это преимущественно почвенные карты территорий колхозов, совхозов и фермерских хозяйств. Их используют в целях внутрихозяйственного землеустройства, для разработки дифференцированной системы агротехнических мероприятий, правильного применения удобрений, проведения противоэрозионных работ.

Детальные карты (масштаб 1:5000 - 1 : 2000) составляют на территории фермерских хозяйств, опытных станций, на плантациях многолетних и технических культур. Их используют при закладке многолетних опытов, в целях орошения и осушения земель, выбора участков под плодовые культуры.

Почвенные карты обычно сопровождаются различными агрономическими картограммами

Картограмма - схематическая сельскохозяйственная карта. Агрономические картограммы в зависимости от содержания могут рассматриваться как расшифровывающие или как рекомендующие

Расшифровывающие картограммы отображают отдельные важнейшие свойства почвенного покрова. К их числу следует отнести картограммы мощности гумусового горизонта, гумусированности почв, гранулометрического состава, солонцеватости, эродированное земель и др.

Рекомендующие картограммы содержат прямые рекомендации по использованию почв. К числу рекомендующих относятся картограммы агропроизводственной группировки, типов земель, картограмма кислотности почв и нуждаемости их в известковании, картограмма поливных режимов и др. Картограммы существенно дополняют и детализируют почвенные карты, делая материалы почвенных исследований более наглядными для практического использования.

Почвенные карты и агрономические картограммы дополняют пояснительными почвенными очерками, содержащими подробную агрономическую характеристику почв и рекомендации по их наиболее рациональному использованию.

Тема 16. Определение оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на использование

Определение оценочной продуктивности одного гектара сельскохозяйственных угодий

Рассчитывается средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур) и сенокосов в субъектах РК.

Определяется оценочная продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур и сенокосов субъекта РК: в стоимостном выражении - в средних ценах реализации , сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе, и в переводе в кормовые единицы:

Оценочная продуктивность = Урожайность Ч Цена продажи.

Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75% от средней реализационной цены всего объема товарного зерна по Казахстану.

Рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РК, сложившуюся в среднем за последние три года. Оценочная продуктивность 1 га пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.

Определяется оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РК взвешиванием оценочной продуктивности 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта Республики Казахстан. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, так как их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни.

Оценочная продуктивность пастбищ принимается по материалам IV тура оценки земель.

Определение оценочных затрат на использование одного гектара сельскохозяйственных угодий.

Определяются ежегодные фактические затраты на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур и сенокосов.

Рассчитываются по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам ежегодные индексы затрат субъекта Республики Казахстан по отношению к соответствующим средним показателям по Республике Казахстан.

Определяются средние за рассматриваемый период индексы затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РК путем суммирования ежегодных индексов и делением этой суммы на число лет за рассматриваемый период.

Коэффициент приведения субъекта к зоне (индекс затрат) рассчитывался как среднеарифметическое значение за семь лет, чтобы учесть инфляцию и деноминацию.

Рассчитываются оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РК умножением средних фактических затрат по Казахстану за этот год по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РК.

Рассчитываются средние оценочные затраты на 1 га посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РК, сложившуюся в среднем за последние три года.

Оценочные затраты на 1 га пашни определяются умножением средних оценочных затрат на 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.

Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РК взвешиванием оценочных затрат на 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РК. Оценочные затраты на 1 га пастбищ условно принимаются на уровне 20% от оценочных затрат на 1 га сенокосов.

Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РК корректируются на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов. При этом корректируется только часть затрат, функционально связанных с уровнем урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов.

Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РК умножением оценочных затрат на индекс удорожания цен на материально-технические ресурсы, необходимые для использования сельскохозяйственных угодий.

Расчет цены производства и рентного дохода

Определяется цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РК добавлением к оценочным затратам дохода, минимально необходимого для обеспечения воспроизводства в размере 7% от оценочных затрат 1999 г.:

Цена производства = Оценочные затраты Ч Рентабельность. (14)

Рассчитывается дифференциальный рентный доход (ДРД) с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РК вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства:

ДРД = Оценочная продуктивность ? Цена производства. (15)

Устанавливается единый для субъектов РК абсолютный рентный доход в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Республике Казахстан.

Определяется расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РК путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов:

Расчетный рентный доход = ДРД + Абсолютный рентный доход. (16)

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РК

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РК определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Тема 17. Расчет экономической оценки земель на основе рентообразующих факторов

Расчет рентных доходов рекомендуется проводить не по каждому отдельному продукту, а в целом по совокупности товарных отраслей. В целом для товаропроизводителя учитывают как объективные условия производства (качество земли, местоположение и др.), так и его результаты (объем товарного производства).

Производство товарного продукта обеспечивается одновременным действием разнокачественных факторов. Степень влияния каждого отдельного фактора и их совокупного действия на результаты товарного производства рассчитывается на основе корреля­ционно-регрессионного анализа, путем моделирования уравнения регрессии, коэффициенты регрессии которого показывают меру влияния соответствующего фактора (качеством земель, размера­ми основных фондов, оборотных средств, численностью работни­ков) на выход товарной продукции.

Эти коэффициенты (нормативные оценки) служат основой для расчетов первой составляющей рентных доходов - прироста (по отношению к замыкающим условиям) выручки за счет рентных факторов.

Показатель влияния рентных факторов на уровень себестоимости товарной продукции также оценивается на основе метода кор­реляционно-регрессионного анализа. Модель учитывает оценку качества земель по окупаемости затрат по хозяйству и средне областную; уровень использования ресурсов соответственно по хо­зяйству и в среднем по области; характеристика местоположения хозяйства и средне областное значение этого показателя - средневзвешенное расстояние перевозок товарной продукции до рынков сбыта; средне областное значение себестоимости единицы общего объема товарной продукции; коэффициенты регрессии показывают меру влияния соответствующего фактора на уровень себестоимости.

По этим оценкам рассчитывается нормальная себестоимость то­варной продукции каждого хозяйства и для замыкающих условий.

Разница между этими величинами, взвешенная на нормальные объемы товарной продукции, определяет экономию средств от снижения себестоимости (размер второй составляющей рентного дохода).

Дифференциальная рента в целом определяется по двум составляющим - приросту выручки от реализации сельскохозяйственной продукции и экономии затрат но производство, обеспечиваемых за счет рентных факторов (лучшего качества и местоположения земель по отношению к замыкающим условиям).

В связи с ростом себестоимости и цен реализации сельскохозяйственной продукции целесообразно корректировать величину земельной ренты, полученной в расчетах по среднегодовым данным. Для этого по каждому сельскохозяйственному предприятию рассчитывают агрегированные индексы себестоимости и цен товарной продукции, а также корректируют размер ренты при других вариантах цен товарную продукцию.

Размер ренты по видам сельхозугодий определяют на основе индексов рентообразующих факторов. Затем средние (в целом по сельхозугодиям) размеры рентного дохода дифференцируют по видам сельхозугодий: прирост выручки - по индексу оценки земли, рассчитанному по нормальному выходу кормовых единиц (оценка вида сельхозугодий по отношению к их общей средней оценке); экономия затрат - по соответствующему индексу окупаемости затрат в расчете на гектар (табл. 2).

Таблица 2. Индексы рентообразующих факторов и размеров ренты для хозяйства (на гектар сельхозугодий)

№ п/п	Показатели	Сельхоз угодья в среднем	Пашня	Сенокосы	Пастбища
1	2	3	4	5	6
1	Оценка сельхозугодий по выходу продукции, ц к. ед	12,15	14,77	3,76	3,28
2	Индекс в среднем по хозяйству	1,0	1,22	0,37	0,27
3	Нормальные затраты на 1 га, тг	274	352	63	11
Оценка сельхозугодий по окупаемости затрат
4	Тг/тг	0,93	0,90	1,61	3,89
5	Тг/га	255	317	101	43
6	Индекс к средней по хозяйству	1,0	1,24	0,4	0,17
Рента, тыс.тг
7	Прирост выручки	87	106	27	23
Рента, тыс. тг
8	Экономия затрат	106	131	42	18
9	Всего	193	237	69	41
10	Индекс рентоносности	1,0	1,23	0,36	0,21

Оценка стоимости земли должна учитывать необходимость создания нормальных условий воспроизводства не только для хозяйств, находящихся в средних и лучших по уровню рентных фак­торов условиях, но и худших (замыкающих). Поэтому для расчета опенки стоимости сельскохозяйственных угодий вначале рас­считывают цену товарного продукта для замыкающих условий по формуле

Цз = Нз х (1 +Рз: 100) (17)

где Цз - выручка (цена) на единицу товарной продукции;

Нз - нормальная себестоимость единицы товарной продукции:

Рз - нормативный уровень совокупной рентабельности.

При расчетах цены товарного продукта исходят из того, что уровень совокупной рентабельности и в замыкающих условиях должен как минимум обеспечивать простое воспроизводство.

Оценку стоимости сельскохозяйственных земель осуществляют на основе данных о нормальной прибыли по замыкающим условиям (скорректированной на индекс рентоносности соответствующе­го вида угодий), ренты и нормы капитализации.

Тема 18. Сбор и анализ данных для определения рыночной стоимости земельных участков

Оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

Правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

Данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

Информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

Информации, необходимой для установления количественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Проводится анализ среды местоположения объекта, анализ рынка недвижимости, анализ наилучшего и оптимального использования.

См. Приложение 5

Тема 19. Расчет рыночной стоимости земельного участка на основе трех подходов и согласование полученных результатов

Затратный подход

В соответствии с совместным постановлением акимата Карагандинской области от 27 февраля 2012 года за № 07-01 и решении II сессии Карагандинской области маслихата от 02 марта 2012 года № 27 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность в областном центре, городах областного значения, поселках и сельских населенных пунктах» ,стоимость земельных участков предоставляемых гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий в населенных пунктах Республики определяются по ставкам платы за землю, продав...