Проведение осмотра и оценки объекта недвижимости

В настоящее время различают несколько видов стоимости земельных участков: нормативную, балансовую, рыночную и потребительскую. Потребительская стоимость в свою очередь бывает инвестиционный либо потребительской с существующим профилем использования участка.

Нормативная цена земельного участка - это параметр, определяющий стоимость земельного участка исходя из его качества, местоположения и потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Рассчитывается стоимость земельного участка по ставкам земельного налога, размера земельного налога.

Расчет стоимости земельного участка

Итого общая оценочная стоимость земельного участка, по затратному подходу, определена в размере - 199 200 тенге или 1 304 долл. США.

Сравнительный подход

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определеяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости были предприняты сбор и первичный анализ рыночной информации по ценам предложений продаж сопоставимых объектов, определение их физических характеристик.

См. Приложение 5

Оценочная стоимость земельного участка, по сравнительному подходу, определена в размере 624 288 тенге или 3 360 долл. США.

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из этого принципа, что стоимость всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Доходный подход, как правило, используется для оценки бизнеса, когда отдельные активы как бы теряют свою индивидуальность, или для оценки объектов, непосредственно приносящих доход. При этом сложно распределить получаемые прибыли по отдельным активам на каком-либо разумном основании из-за совокупности действия всех факторов, оказывающих влияние на прибыльность компании. Объект оценки представляют собой только часть производственной цепочки. Поэтому мы не используем доходный подход для оценки, данной собственности.

Согласование результатов

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. В действительности, ни один из подходов не является лучше или хуже другого, а только конкретные факты и обстоятельства оценочного задания делают один из методов более подходящим для применения, чем другие.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов уникальных по своему виду и значению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих доходов, которые принесет данная недвижимость.

Для оценки рыночной стоимости рассматриваемого в отчете объекта применены все доступные на момент оценки подходы: затратный, сравнительный.

Таким образом, стоимость по средневзвешенной стоимости более точно отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке, поэтому этот подход имеет наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

На основании доступной нам информации и проведенных исследований мы пришли к заключению, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу г.Караганда, ул.Жамбыла, д.7, составляет:

539 000 (пятьсот тридцать девять тысяч) тенге.

2 901 долл. США.

Курс Национального Банка РК на «28» апреля 2015 г. составляет 185,80 тенге за долл. США.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

См. Приложение 5

Заключение

Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

Оценщик должен стремиться выполнять работу в соответствии с договором в установленные сроки. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворять жестким профессиональным стандартам (требованиям в плане компетентности, образования и проявления профессиональных навыков), они должны также следовать высоким моральным принципам.

На должность:

Оценщика I категории назначается лицо, имеющее высшее профессиональное образование и дополнительную подготовку в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 5 лет;

Оценщика II категории назначается лицо, имеющее высшее профессиональное образование и дополнительную подготовку в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 2-3 лет;

Оценщика назначается лицо, имеющее высшее профессиональное образование и дополнительную подготовку в области оценочной деятельности, без предъявления требований к стажу работы по специальности.

Во время прохождения практики я ознакомилась с практической работой оценщика. Его роль в экономике страны очень велика, а работа весьма трудоемка. Каждый подход к оценке объекта имеет методы работы в соответствии с ними. Каждый аспект работы (анализ, сбор информации, отчет и т.п.) требует большого количества времени, труда, проверок и контроля прежде, чем какой-то метод будет более эффективен для данного объекта оценки. Для наибольшей эффективности оценщик планирует свою работу. Но наибольшее количество трудового времени уходит на сбор информации и составление отчета.

За период прохождения практики я изучила производственную деятельность предприятия, этапы и последовательность каждой операции оказываемых услуг данной организации. Руководителем практики была предоставлена возможность участия в осмотре объекта недвижимости (жилой квартиры, жилого дома, автомобиля) и подготовке отчета (технического паспорта на изученные объекты).

Таким образом, в ходе прохождения практики я выяснила, что оценка объектов недвижимости производится в три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. Но в оценке жилого дома, и квартиры я использовала затратный и сравнительный подходы.

Правильная оценка очень важна не только для рынка недвижимости, но (не побоюсь этого сказать) и для экономики страны в целом, особенно в кризисный период . Потому что предприятия, земля, жилье и этот перечень можно продолжать долго, все относится к недвижимости. Достаточно только привести пример приватизации 90-х годов прошлого века в Казахстане. Когда почти все предприятия были проданы по заниженным ценам.

В данном отчете я под руководством руководителя практики провела оценку жилого дома с земельным участком, и квартиры. С помощью специальной литературы и нормативно-правовых актов была определена его рыночная стоимость и составлен отчет об оценке на основе необходимых требований и стандартов.

Практика послужила для меня начальным пунктом для дальнейшего занятия оценочной деятельностью, как будущей моей профессией. С помощью практики я реализовала свои навыки и способности к дальнейшей деятельности, применила теоретические знания на практике (подходы, принципы, методики и др.), углубила «багаж» знаний по выбранной специальности.

Размещено на Allbest.ru