Право общей долевой и общей совместной собственности по законодательству Российской Федерации: сопоставительный анализ

§ 2.2 Осуществление права общей долевой собственности

Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос.

Современное развитие гражданского законодательства в нашей стране пошло по пути фактического формирования особой группы гражданских правоотношений, в состав которых входят преимущественные права. Одним из первых российских цивилистов, выделивших преимущественные права в особую группу, был профессор В.П. Грибанов.

Он также предпринял попытку сформулировать общее определение для преимущественных прав, указав, что «под преимущественными правами в советском гражданском праве понимают такие случаи, когда при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками».

Особенностью режима общей долевой собственности является то, что каждому из сособственников, лишенному исключительного права владения и пользования своей долей, поскольку она не имеет определенного реального (физического) воплощения (в литературе ее называют «идеальной»), все же предоставлено исключительное право ею распоряжаться. Однако такое право определенным образом ограничено. В ст. 250 ГК установлено, что при продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки. Этой же статьей предусмотрены порядок и условия осуществления названного права, а также последствия его нарушения. Одновременно выделен и случай, когда требование о соблюдении правила о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли не действует. Речь идет о продаже доли с публичных торгов.220 Право собственности: актуальные проблемы / Отв.ред. В.Н. Литовкин, Е.А.Суханов, В.В. Чубаров. - М.: Статут, 2008. С. 245.0

Преимущественное право покупки действует лишь в тех случаях, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные участники общей долевой собственности (сособственники) преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли не имеют. Если преимущественным правом покупки пожелают воспользоваться несколько участников общей долевой собственности, выбирать, кому из них продать свою долю, будет продавец. В случаях возникновения спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому собственнику, а не тому, который этим продавцом выбран. Для соблюдения права преимущественной покупки продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию, имя и отчество сособственника, цену, за которую предлагается выкупить долю, а также и другие условия сделки (например, форма договора купли-продажи, срок его регистрации, возможность предоставления рассрочки платежа и т.п.).

На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаще всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой (заказной с уведомлением) непосредственно продавцом, при этом необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении. Также возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления, «с уведомлением ознакомлен», дата, ФИО, подпись). Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены и отказываются от права преимущественной покупки. Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы работник почты написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен.

Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение.

Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу. Срок (1 месяц) исчисляется со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе - это срок существования права, который не подлежит ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению. В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме будет совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли. Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося. Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Если же отчуждение доли производится на основании договора, подписанного в простой письменной форме, то к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться со стороны других сособственников согласия в письменном виде, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены (ст. 24 Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ).

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен.

На наш взгляд, требование об извещении можно признать выполненным в этом случае, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК.

Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается. В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. условием договора является передача денег через депозит банка, закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем.

В некоторых ситуациях преимущественное право покупки не действует. Так, оно не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения. Так, нередко продавцы доли, чтобы избежать решения вопроса с другими собственниками, имеющими преимущественное право покупки, получая за свою долю деньги, оформляют ее передачу посредством договора дарения. Такая сделка в соответствии с законом (п. 2 ст. 170 ГК РФ) квалифицируется как притворная (совершенная с целью прикрыть другую сделку) и является ничтожной. При этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (т.е. может быть распространено преимущественное право покупки). Доказывать притворный характер сделки необходимо в судебном порядке. И если заинтересованное лицо докажет в суде факт получения денег дарителем доли, то суд признает сделку дарения недействительной. Правила о преимущественном праве покупки применяются при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности.

На практике часто встречается ошибка, когда предъявляется иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки.

Так, предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли - продажи доли в нежилом здании, заключенного акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, ссылаясь на нарушение данной сделкой его права преимущественной покупки как участника общей долевой собственности.

Отказывая в иске, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в общей собственности постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Если при продаже будет нарушено преимущественное право покупки, то любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей.

Поэтому в указанном случае должен быть заявлен иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя, а не о признании недействительным договора купли - продажи. При этом иск должен быть заявлен в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению221 Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10.

1.

Предоставление преимущественных прав, на первый взгляд, не соответствует некоторым основным принципам гражданского законодательства, закрепленным в ст.1 ГК РФ, таким как: равенство участников регулируемых гражданским законодательством отношений, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Ведь само по себе слово «преимущество» означает право на привилегию, а там, где начинаются привилегии, равенство заканчивается. В связи с этим предоставление преимущественных прав возможно только в прямо установленных законом случаях. В частности, законодатель предоставляет преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности, означающее, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (ст.250 ГК РФ). Преимущественное право покупки существует также у вкладчиков товарищества на вере при продаже одним из вкладчиков своей доли в складочном капитале (ч.4 ст.85 ГК РФ), у участников общества с ограниченной ответственностью при продаже его участником доли (ее части) в уставном капитале общества (если, конечно, уставом общества не запрещено отчуждение доли участника третьим лицам) (ч.2 и 3 ст.93 ГК РФ), у акционеров закрытого акционерного общества на приобретение акций, продаваемых другими акционерами этого общества (ч.2 ст.97 ГК РФ), у членов производственного кооператива на приобретение пая (его части), поскольку передача пая (его части) гражданину, не являющемуся членом кооператива, допускается лишь с согласия кооператива и при этом члены кооператива пользуются преимущественным правом покупки такого пая (его части) (ч.3 ст.111 ГК РФ). В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом (ст.334 ГК РФ). Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК РФ). Аналогичное право предусмотрено для нанимателя жилого помещения на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст.684 ГК РФ). Разумеется, преимущественные права предназначены прежде всего защищать права и законные интересы лиц, в чью пользу они установлены, однако при этом надо признать, что некоторое ограничение прав другой стороны в конечном счете не ущемляет ее интересов. Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ч.2 ст.1 ГК РФ). Сохранение интереса всех сторон при осуществлении преимущественных прав позволяет считать, что в действительности данные права нельзя считать противоречащими основным началам гражданско-правового регулирования. Преимущественное право покупки призвано защищать в первую очередь интересы участников общей долевой собственности, которым совсем небезразлично, кто заступит на место выбывающего собственника, в силу того, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч.1 ст.247 ГК РФ) и в значительной мере зависит от личности участников общей собственности. В то время как для продавца доли личность покупателя, как правило, не имеет значения, поскольку его интерес заключается в получении определенной денежной суммы за продаваемую долю или определенного имущества (при обмене). Преимущественное право покупки, которое предоставляет законодатель остальным участникам общей долевой собственности, никоим образом не ограничивает право участника распорядиться своей долей по своему желанию, поскольку оно не лишает участника возможности по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться долей иным образом. Единственное, что требует законодатель от продавца доли, - это соблюдать при возмездном отчуждении доли преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности (ч.2 ст.246 ГК РФ). С другой стороны, преимущественное право покупки ограничивает применение принципа свободы договора: для продавца - в выборе стороны по договору (покупателя доли в праве общей долевой собственности), поскольку предоставляет преимущество остальным участникам долевой собственности на заключение договора купли-продажи (обмена) этой доли, для покупателя - в лишении его возможности включать какие-либо иные условия в договор (в том числе и цену), чем те, которые были предложены продавцом.222 Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита //www.center-bereg.ru/50.html/kontakt.php2

§ 2.3 Особенности прекращения права общей долевой собственности

Вопросы раздела имущества, находящегося в долевой собственности и выдела из него доли урегулированы положениями ст. 252 ГК РФ.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение общей собственности для всех ее участников; выдел характеризуется тем, что один или несколько участников общей собственности из ее состава выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Как раздел, так и выдел могут произойти по взаимному согласию участников общей долевой собственности. При этом каждому из них принадлежит право требовать выдела своей доли из общего имущества. Для осуществления этого права согласия остальных участников долевой собственности не требуется.

Способы раздела и выдела различны. Имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре. Если раздел имущества или выдел доли в натуре не допускается, то речь может идти об иных способах, например таких, как продажа всего имущества с распределением вырученной суммы по долям или выплата выделяющемуся сособственнику стоимости его доли.

Если участники долевой собственности не могут договориться между собой о способе и условиях раздела и выдела, то возникший спор как спор о праве гражданском подлежит разрешению в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник по общему правилу может требовать выдела своей доли именно в натуре. В тех случаях, когда выдел доли в натуре не может быть произведен в точном соответствии с долей выделяющегося сособственника, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. В зависимости от того, превышает ли доля в натуре долю в праве или, наоборот, обязанность по выплате компенсации возлагается либо на выделяющегося сособственника в пользу остальных участников долевой собственности либо, напротив, на последних в пользу выделяющегося сособственника.

Абзац 2 пункта 4 статьи 252 формулирует правило, которое в известном смысле является отступлением от идеи, заложенной в п.1 ст.246 ГК. В первом предложении этого отступления еще нет, поскольку выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с его согласия. Вслед за этим, однако, при определенных условиях допускается выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре и при отсутствии его на то согласия223 Муравьева Е.В., Храпунова Е.А. О значении «незначительной» доли // Налоги. 2009. № 43.3. Наибольшее количество вопросов вызывает именно последнее предложение данного пункта, а именно: каковы критерии незначительной доли и кто их должен определять; как выяснить, имеет ли собственник существенный интерес к использованию доли и в чем он должен выражаться и, наконец, можно ли обязать собственника, доля в праве общей собственности которого незначительна, принять ее денежную компенсацию взамен на отказ от доли в праве собственности не по его инициативе, а по инициативе иных собственников или суда?

Пункт 4 статьи 252 ГК РФ может применяться в том случае, если речь идет о несоразмерности выдела имущества в натуре доле в праве собственности. Если выдел доли невозможен, собственник, требующий выдела доли, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При этом суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию.

По поводу того, могут ли сособственники сами обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, в литературе и в судебной практике сложились различные точки зрения. Преобладающей является позиция, сводящаяся к тому, что пункт 4 статьи 252 ГК РФ допускает возможность выплаты денежной компенсации вместо выдела доли в натуре; право требовать замены доли денежной компенсацией принадлежит выделяющемуся собственнику; порядок, предусмотренный п.4 ст. 252 ГК РФ, заключается в том, что она применяется только в том случае, когда заявлены требования о выделе доли в натуре. Такое же толкование дано в совместном Постановлении Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ N 6/8 , согласно которому при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. В подтверждение указанной позиции можно привести Постановление Арбитражного Суда РФ (ФАС ЗСО, Постановление от 11.03.2004, дело N Ф04/1263-130/А75-2004), в котором, в частности, указано: «Принимая решение о передаче истцу в общем имуществе всех долей ответчиков, Арбитражный суд руководствовался п. 4 ст.252 Гражданского кодекса РФ, что нельзя признать правильным, поскольку в названном пункте идет речь о незначительной доле собственника, который требует выдела своей доли и при отсутствии его согласия о возможности ему выплаты другими участниками долевой собственности компенсации. То есть с учетом названных правил арбитражный суд без согласия выделяющегося собственника (истца) мог решить вопрос о выплате ему компенсации другими участниками долевой собственности (ответчиками), а не наоборот...» Таким образом, лицо, не обладающее незначительной долей, а, напротив, желающее лишить другого сособственника такой доли с выплатой ему компенсации, не может обращаться с подобным иском.

Однако встречается и иное отношение судов к данному вопросу. В качестве примера можно привести следующее судебное дело из практики Омского областного суда: «Р. обратилась с иском к С. о выплате денежной компенсации за долю в праве общей долевой собственности на квартиру...». В мотивировочной части суд указал следующее: «...согласно пп. 7 п.2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, за исключением случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст 252 ГК РФ. В соответствии со ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника в имуществе незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Суд, сославшись на ту же ст. 252 ГК, указал, что иск должен быть удовлетворен, не обратив внимания, что ответчик вообще-то не требовал выделить долю.

Казалось бы, последнюю точку в данном споре должен был поставить Конституционный Суд РФ, который 7 февраля 2008 г. высказал свое мнение о возможности применения правила абз. 2 п.4.ст.252 ГК РФ лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли. В частности, в Определении КС РФ указано следующее: «Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Следовательно, применение правила абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. п.36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)224 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 1996. 13 августа.4. Однако и после опубликования данного Определения практика судов осталась неоднозначной.

Большинство авторов, поддерживающих позицию Конституционного Суда РФ, полагают, что вольное толкование нормы права недопустимо. И даже понимая нецелесообразность существования незначительных долей, появляющихся, как правило, в процессе наследования, тем не менее убеждены в том, что, когда на одной чаше весов находится целесообразность, а на другой - законность, очевидно, весомее будет законность. Такая позиция имеет право на существование только тогда, когда лицо, ее высказывающее, является сторонним наблюдателем, а не непосредственным участником процесса. И не споря, что действующая норма п.4 ст. 252 ГК РФ не допускает принудительного изъятия незначительной доли у ее собственника, не считаем правильным воздержаться от критики данной нормы, поскольку наряду с законодательным установлением неприкосновенности частной собственности в Гражданском кодексе существуют нормы о добросовестности, разумности участников гражданского оборота, а также о запрете злоупотребления своим правом, применение которых в сочетании с п.4 ст. 252 ГК РФ в ряде случаев видится невозможным. Поясним нашу позицию, основываясь на примере судебной практики. При этом сразу оговоримся, что не ставили своей целью привести самую абсурдную ситуацию, поскольку подобных примеров существует множество.

Ворошиловским районным судом г. Ростова-на-Дону было рассмотрено дело по иску граждан К.Е. и В.Е. к ответчикам Т.Е. и М.Е. о выплате денежной компенсации за принадлежащую 1/3 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру, жилая площадь которой составляла 17 кв. м. Истцы (дочь от первого брака и отец наследодателя) получили в собственность квартиру в порядке наследования по закону после смерти своего отца и сына соответственно по 1/3 доли на каждого. Наряду с ними оставшуюся 1/3 в праве собственности на данную квартиру унаследовала Т.Е. (вторая супруга наследодателя), зарегистрированная по иному адресу и фактически проживавшая там. После вступления в наследство ответчица - Т.Е. всячески препятствовала истцам в пользовании данной квартирой, вселяя в квартиру посторонних лиц, препятствуя в доступе в жилое помещение, отказывая в проведении ремонтных работ. Даже решение суда, обязавшее Т.Е. прекратить чинить препятствия в осуществлении права пользования квартирой, не явилось для Т.Е. поводом прекратить свои противоправные действия. Доведенные до отчаяния данной ситуацией истцы были вынуждены обратиться в суд с требованием о выплате денежной компенсации за принадлежащую ответчице 1/3 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру. В момент предъявления иска ответчица, воспользовавшись несовершенством гражданского и жилищного законодательства, еще больше усложнила ситуацию, зарегистрировавшись по адресу унаследованной квартиры и затем подарила свою долю в праве собственности своему сыну от первого брака (зарегистрированному по иному адресу и фактически там проживавшему), приходящемуся наследодателю пасынком (второй ответчик).

Таким образом, на момент рассмотрения иска квартира находилась в общей долевой собственности истцов и ответчика (пасынка умершего), а также право пользования спорной квартирой имела ответчица Т.Е., которая право собственности на долю соответственно утратила, но осталась зарегистрированной по адресу спорной квартиры.

Итак, на каждого из сособственников приходилось 5,6 кв. м жилой площади (без учета прав зарегистрированной ответчицы), тогда как норма предоставления площади жилого помещения в г. Ростове-на-Дону, согласно Положению о регулировании жилищных отношений на территории г. Ростова-на-Дону, утвержденному Решением Ростовской городской Думы от 25 апреля 2006 г. № 124, составляет от 15 кв. м до 18 кв. м общей площади на каждого члена семьи (на семью из трех и более человек). Кроме того, сособственники являются лицами разного пола, более того, отец покойного - инвалид I группы, нуждающийся в особых условиях проживания.

В такой сложившейся ситуации единственно возможным решением проблемы было бы мирное урегулирование вопроса, и истцы делали попытки его осуществить. В частности, истцы предлагали ответчикам выкупить их доли в праве на спорную квартиру, однако получили на это отказ.

Далее истцами было предложено ответчику продать квартиру и разделить полученную сумму между сособственниками, на что также был получен отказ. Учитывая, что у ответчиков было иное место проживания, их поведение может свидетельствовать только об одном - злоупотреблении ими своим правом, что запрещено в соответствии со ст. 10 ГК РФ. Исчерпав все возможные при данных обстоятельствах средства мирного урегулирования указанных разногласий, истцы были вынуждены обратиться в суд. Однако Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 августа 2008 г. отказано в удовлетворении иска к ответчикам о признании права собственности на долю в общей собственности и исключении из числа сособственников участника долевой собственности.

Возникает вопрос, чем же в данном случае необходимо руководствоваться - законностью или целесообразностью и может ли быть законность нецелесообразной.

Очевидно, что всем участникам данного процесса осуществлять свое право собственности в сложившихся условиях не представляется возможным. Незначительная доля в данном случае явилась средством для манипуляции, шантажа и иных форм злоупотребления правом ответчиками.

Учитывая, что в повседневной жизни подобное далеко не редкость, полагаем, что давно назрела необходимость в изменении п. 4 ст. 252 ГК РФ. Нам представляется, что суды в каждом конкретном случае вполне могут определить, является ли доля в праве собственности значительной или нет и, что немаловажно, действительно ли собственник имеет существенный интерес в ее использовании. Нам кажется, что в ряде случаев само наличие этого интереса ставится под вопрос. Так, в приведенном нами примере упорное нежелание ответчиками хотя бы как-то разрешить эту проблему, а также наличие в деле материалов экспертизы, в которых было указано, что определить порядок пользования спорной квартирой не представляется возможным, могло означать лишь одно, что интерес ответчиков сводится к тому, что они желают проживать с двумя другими посторонними разнополыми лицами в условиях, непригодных для проживания. Можно ли такой интерес считать законным и одновременно целесообразным, не нарушающим интересы других лиц?

На основании вышеизложенного предлагаем изменить п. 4 ст. 252 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Указанное правило подлежит применению и в тех случаях, когда требование о выплате компенсации вместо выдела доли в натуре предъявляется к собственнику, доля которого незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, иными участниками долевой собственности».

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без

несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности,

выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой

собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Риск случайной гибели имущества несут все участники долевой собственности.

ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ И РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

§ 3.1 Понятие и особенности права общей совместной собственности

Общая совместная (бездолевая) собственность представляет собой отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам составляющего единое целое имущества, в праве на которое их доли заранее не определены. Данный вид общей собственности возникает лишь как исключение, прямо предусмотренное законом.225 Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник. / Под ред. Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 2145

Действующее законодательство предусматривает только два случая возникновения права общей совместной собственности: совместная собственность супругов и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Для каждого из этих случаев установлены особенности правового режима общей совместной собственности.226 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова //Консультант Плюс.6

Перечень допускаемых законодательством отдельных видов совместной собственности давал и дает возможность исследователям утверждать, что ее возникновение и существование предопределено и связано с наличием между сособственниками семейных, родственных и иных личных, особо доверительных отношений.

Именно особым характером внутренних отношений между сособственниками объясняются особенности правового режима регулирования этих отношений, и в первую очередь особенности осуществления правомочий собственников. Участники совместной собственности, так же как и долевой, по взаимному согласию владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Отличие заключается лишь в том, что если при долевой собственности согласие сособственников должно найти объективное выражение, то при совместной оно предполагается. То обстоятельство, что «презумпция согласия» в законе закреплена только для распоряжения общим совместным имуществом, можно объяснить лишь тем, что эта норма (п. 2 ст. 253 ГК) обращена к третьим лицам: распоряжаться общим имуществом может любой из участников общей совместной собственности и его представительство будет законным. Но презумпция согласия все же является оспоримой. Любой участник совместной собственности вправе заявить требование о признании сделки по распоряжению имуществом недействительной по мотиву отсутствия его согласия. Интересы третьего лица в этом случае защищены: сделка может быть признана недействительной по этому основанию лишь в случае, если будет доказано, что вторая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии такого согласия, т.е. действовала недобросовестно.

В литературе давно и достаточно широко обсуждается вопрос о сущности этого вида собственности, а точнее, о том, имеет ли участник общей совместной собственности долю в праве собственности.

На базе анализа высказанных точек зрения был сделан вывод, что «...в правовой науке сложилось устойчивое представление об общей совместной собственности как о собственности, в которой отсутствуют доли, т.е. бездолевой». Между тем в литературе последних лет по этому поводу высказываются противоположные точки зрения. Так, проведя анализ и сделав приведенный вывод, Н.Н. Мисник со своей стороны полагает, что «такое представление (о бездолевом характере общей совместной собственности) основано на смешении двух принципиально различных вопросов: о наличии доли и ее определении, т.е. определении ее размера. Если в общей совместной собственности доля не определена, т.е. не выяснен ее размер, то это еще не значит, что эта доля вообще не существует».

Ю.К. Толстой, говоря о большей степени выраженности общности имущества в совместной собственности, о более доверительном и стойком характере отношений между сособственниками, отмечает, что «сказанное, однако, не означает, что в совместной собственности вообще нет долей. Различие здесь состоит в том, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделе общего имущества».

В то же время З.С. Беляева полагает, что «при долевой собственности каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве общей собственности, а при совместной собственности каждый из сособственников имеет право на имущество в целом».

Со своей стороны полагаем, что из определения сущности общей долевой и общей совместной собственности, закрепленного в ст. 244 ГК, следует, что в праве общей совместной собственности доли сособственников существуют в латентном (скрытом, внешне не проявляющемся) состоянии. В таком состоянии совместная собственность существует лишь до тех пор, пока отношения между сособственниками остаются стабильными. Как только стабильность этих отношений нарушается, у сособственников возникает возможность либо необходимость конкретизировать (определить) свои доли. Определение долей происходит при преобразовании совместной собственности в долевую по соглашению всех сособственников, а в случае отсутствия такого соглашения - по решению суда, вынесенного по требованию одного или нескольких сособственников (п. 5 ст. 244 ГК).227 Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А.Суханов, В.В. Чубаров. -М.: Сатут, 2008. С. 158-159.7

Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, и выдел из него долей возможны только после определения размера доли каждого участника, которые признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников. После определения размера доли каждого из них раздел имущества и выдел из него доли осуществляются в том же порядке, что и имущества, находящегося в общей долевой собственности, если иное не установлено ГК, другими законами или не вытекает из существа отношений сособственников.

По вопросу об определении долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядке такого раздела п. 4 ст. 256 ГК отсылает к законодательству о браке и семье. Семейный кодекс устанавливает, что в случае раздела имущества, являющегося совместной собственностью супругов, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Семейный кодекс специально оговаривает право суда отступить от начала равенства долей супругов и в случаях, когда один из них не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. Однако отступление судом от принципа равенства должно быть мотивировано в судебном решении.

Особенности раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства установлены ст. 258 ГК. Основная особенность - установление возможности только раздела имущества, но не выдела из него доли. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе из хозяйства одного из его членов разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или в судебном порядке, если взаимное согласие не достигнуто, и не может превышать год с момента подачи заявления о выходе из фермерского хозяйства (п. 2 ст. 9 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» )228 Морина О.Н. Крестьянские (фермерские) хозяйства // Аудит и налогообложение. 2007. № 7. С. 58.

§ 3.2 Общая совместная собственность супругов

Необходимым предварительным условием возникновения совместной собственности супругов является регистрация брака. Семейные отношения без государственной регистрации брака не влекут возникновения общей совместной собственности. Спор о разделе совместно нажитого в этом случае имущества разрешается по правилам об общей долевой собственности.

Все нажитое супругами во время зарегистрированного брака имущество, за некоторыми исключениями, относится к их совместной собственности независимо от того, кем из них и за чей счет имущество было приобретено, создано, на чье имя оформлено. Тем самым введена законная презумпция совместного (бездолевого) характера супружеского имущества (п. 1 ст. 256 ГК; п. 1 ст. 33 СК). При этом следует учесть, что раздел общего имущества супругов допускается и при сохранении их брака, а также может касаться лишь определенной части этого имущества. В таком случае имущество, нажитое супругами в дальнейшем, а также часть общего имущества, которая не была разделена между ними, составляют их совместную собственность (п. 6 ст. 38 СК).229 Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник /Под ред. Е.А.Суханова. - М.: Волтер Клувер, 2008. С.168.9

Однако договором между супругами может быть установлен иной режим этого имущества.

Все вопросы, связанные с брачным договором, урегулированы в ст.ст. 40-44-46 Семейного кодекса РФ.

Брачным договором (контрактом) признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Однако брачным договором регулируются не все, а только имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Личные права и обязанности предметом брачного договора быть не могут. Нельзя, например, установить в договоре обязанность супругов любить друг друга, хранить супружескую верность, определять круг домашних обязанностей каждого из них и т.п.

В случае если заключение брачного договора предшествует регистрации брака, договор вступает в силу только со дня государственной регистрации брака, а для супругов моментом вступления договора в силу будет момент его заключения.

Таким образом сразу отрицается возможность заключения брачного договора людьми, живущими в «гражданском браке», под которым понимается устойчивая семейная общность без регистрации брака, так как договор вступает в силу только после государственной регистрации брака.

Заключение брачного договора - дело добровольное, возможное при согласии обеих сторон.

Брачный договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен. Для удостоверения брачного договора граждане вправе обратиться к любому нотариусу.

Договор должен быть скреплен подписями лиц, его заключивших. По уважительной причине (вследствие физического недостатка, болезни, неграмотности) по просьбе гражданина договор может быть подписан другим лицом. При этом подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право осуществлять такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых участник договора не мог подписать его собственноручно.

Брачный договор является разновидностью двусторонней сделки и на него распространяются правила, которые действуют в отношении подобных сделок, в том числе относящиеся к их форме.

Несоблюдение нотариальной формы брачного договора делает его недействительным.

Однако для признания сделки недействительной по мотиву отсутствия нотариально удостоверенного согласия другого супруга, подчеркнуто в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 января 2005 г. по делу № 12-В04-8, недостаточно одного только факта неполучения нотариально удостоверенного согласия второго супруга. Необходимо также доказать, что другая сторона в сделке действовала недобросовестно: совершая сделку, знала или должна была знать, что имущество относится к общему совместному имуществу супругов.330 Право собственности: актуальные проблемы / Отв.ред. В.Н. Литовкин, Е.А.Суханов, В.В. Чубаров.- М.: Статут,2008. С. 407.0

По желанию супругов в брачном договоре может быть перечислено крупное движимое имущество, принадлежавшее каждому из них до вступления в брак, для того чтобы исключить в будущем какие бы то ни было споры по этому поводу. И лишь в некоторых случаях установление в договоре режима общности на отдельные вещи, по закону относящиеся к раздельному имуществу супругов, представляется целесообразным, поскольку в этих случаях режим раздельности в полной мере не отвечает интересам обоих супругов.

Наиболее отвечающий интересам супругов режим - режим ограниченной общности, а не полной раздельности, поскольку способствует максимальной защите интересов собственника и не осложняет жизнь необходимостью постоянно держать под контролем траты другого супруга.

Однако в отношении совместно нажитого имущества, правовой режим которого не будет определен в договоре, остается в силе законный режим совместной собственности.

Брачный договор может быть заключен и в отношении будущего имущества супругов. В последнем случае положения договора носят общий характер, а права и обязанности сторон наступят не раньше, чем у них появится указанное в договоре имущество.

Также супруги вправе определить в договоре права и обязанности по взаимному содержанию как на период брака, так и на случай его расторжения. При этом у супругов есть право отступить от законного порядка взаимных алиментных обязательств, поскольку брачный договор позволяет самим супругам решить вопрос об основаниях взаимного содержания.

Также супруги вправе определить в договоре способы участия в доходах друг друга, под которыми понимаются денежные или иные поступления от вещи, обусловленные ее участием в гражданском обороте (это могут быть дивиденды от акций и ценных бумаг, проценты по банковским вкладам, арендная плата и т.п.). Помимо определения участия в доходах, супруги могут определить в договоре порядок несения семейных расходов.

В брачном договоре могут быть урегулированы жилищные права и обязанности друг друга на случай расторжения брака, например вопросы, связанные с возникновением и прекращением права пользования жилым помещением (квартирой, жилым домом, комнатой).

Также можно определить и имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Брачный договор не может:

- ограничивать правоспособность и дееспособность супругов или лиц, вступающих в брак (т.е. возможность осуществлять какие-либо права или нести обязанности), их право на обращение в суд за защитой своих прав;

- регулировать личные неимущественные отношения между супругами и их права и обязанности в отношении детей;

- ограничивать право нетрудоспособного супруга на получение содержания;

- предусматривать иные условия, противоречащие семейному законодательству.

Самым серьезным ограничением в данном случае является то, что по закону условия брачного контракта ни в коем случае не должны ухудшать положение кого-либо из супругов, а также ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

Если в содержании брачного договора имеется какое-то нарушение установленных законом правил, например содержатся положения о детях, он является ничтожным. Таким же образом решается вопрос о действительности брачного договора и в случае, если в брачном договоре содержится условие, которое ставит одну из сторон в явно невыгодное положение. На этих основаниях брачный договор может быть признан судом недействительным по иску заинтересованного лица. 331 Филина Ф.Н., Толмачев И.А., Сутягин А.В. Сам себе адвокат // Консультант Плюс1