Недвижимость как объект права собственности. Особенности правового режима

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Республики Казахстан

Костанайский социально-технический университет имени академика Зулхарнай Алдамжар

Факультет экономики права и управления

Кафедра юридических дисциплин и таможенного дела

Дипломная работа

По дисциплине: «Юриспруденция»

На тему: «Недвижимость как объект права собственности. Особенности правового режима»

Выполнил: Салпенов Марат Манатович

Научный руководитель: Дауенов М.Ю.

Костанай, 2009

Содержание

Введение

1. Недвижимое имущество как объект права собственности по законодательству Республики Казахстан

1.1 Понятие объекта права собственности по законодательству Республики Казахстан

1.2 История развития законодательства о недвижимом имуществе

1.3 Понятие и классификация недвижимого имущества как объекта права собственности по законодательству Республики Казахстан

2. Особенности правового режима отдельных видов недвижимого имущества

2.1 Жилое помещение как объект недвижимого имущества

2.2 Кондоминиум как объект недвижимого имущества

2.3 Особенности правового режима зданий, сооружений

2.4 Земельный участок как объект недвижимого имущества

2.5 Предприятие как объект недвижимого имущества

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: роль и значение в развитии современного рынка недвижимости

3.1 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.2 Государственная регистрация отдельных видов недвижимого имущества

3.3 Проблемы государственной регистрации и легализации недвижимого имущества в Республике Казахстан

Заключение

Список использованных источников

Введение

Интерес, который проявляется к недвижимому имуществу на протяжении всей длительной истории существования правовых отношений, на наш взгляд, связан с его значимостью для отдельных субъектов, а также общества и государства в целом.

Категория недвижимого имущества, является одной из проблемных и требующих на сегодняшний день детальной теоретической и законодательной проработки, которая должна выразиться, прежде всего, в разработке понятия недвижимого имущества, а также в устранении противоречий и пробелов, имеющих место в законодательстве Республики Казахстан в части регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество.

Долгое время, в силу существования жестких экономических условий, планового регулирования народного хозяйства, законодательного закрепления приоритета государственной собственности, отсутствия частной собственности некоторые виды недвижимого имущества не признавались объектами права собственности, а в целом оборот недвижимости носил весьма ограниченный характер.

Сегодня Республика Казахстан является страной с рыночной моделью экономического развития. Изменение принципов, методов, способов хозяйствования, пересмотр правовой базы, закрепление частной собственности способствовали значительной активизации деятельности различных субъектов хозяйственного оборота, появлению широких возможностей для развития рынка недвижимости.

В Указе Президента Республики Казахстан от 04.12.2001 г. «О дальнейших мерах по реализации стратегии развития Казахстана до 2030 года» [1] и ряде нормативных правовых актов, принятых в целях реализации указанной стратегии, определен курс на создание рынка недвижимости, в том числе и рынка земли, укрепление института частной собственности на землю, дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования.

В законодательстве Республики Казахстан в качестве объектов права собственности закреплены новые виды недвижимого имущества. В частности, согласно Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Республике Казахстан, одобренной Постановлением Правительства РК от 21.07.2000 г. [2], а также других нормативных правовых актов, одним из направлений государственной политики является вовлечение в гражданский оборот предприятий, как объектов гражданских прав.

Отношения, возникающие по поводу недвижимого имущества, требуют пристального внимания ввиду сложности и новизны их правового регулирования. Процесс вовлечения все новых и новых объектов недвижимости в сферу гражданского оборота, тенденция к расширению рынка недвижимости, в том числе и рынка земли, требует постоянного научного мониторинга, теоретического осмысления и адекватной правовой регламентации. Сегодня, в период бурного развития научно - технической мысли, нормативно - правовая база регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество, должна не только отражать сегодняшнее состояние этих отношений, но и быть направленной в будущее. Назрела необходимость анализа правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества, оценки эффективности законодательства в рассматриваемой области.

Актуальность избранной темы дипломной работы можно проследить по следующим направлениям.

1. Значимость недвижимого имущества для любого развитого общества сложно переоценить и с политической, и с социальной точки зрения. Для публичного права земля со всеми её приращениями, т. е. недвижимое имущество в своей совокупности, является территорией государства. Для частного права недвижимость -- это жизненное пространство каждого гражданина, способ его индивидуализации и обособления в обществе. Приобретение недвижимости, прав на неё в настоящий период исторического развития общества, характеризующийся реформами в сфере политики, экономики и права, играет важнейшую роль, как для индивида, так и для общества в целом (социально-политический аспект).

2. Обычно объекты недвижимого имущества имеют высокую стоимость. Их значение для рыночной экономики в современном мире, с одной стороны, отражает исторически сложившуюся, традиционную тенденцию, позиционирующую недвижимость как одно из самых существенных экономических благ, с другой -- обусловливает необходимость профессионального подхода к управлению недвижимостью. Не случайно в литературе отмечается, что становление нормальной рыночной экономики, экономического развития невозможно без формирования отлаженного процесса возникновения прав на недвижимость, «хорошо отлаженной системы регистрации недвижимости» (экономический аспект).

3. Современное законодательство, регулирующее процесс возникновения прав на недвижимость, оборот и государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью, находится в начале развития, переживая бурный рост и вызванные этим ростом трансформации. Гражданский кодекс Республики Казахстан (ГК РК)[3], а также Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 310-III ЗРК от 26 июля 2007 год (Закон о регистрации)[4] в полной мере учитывают специфику недвижимого имущества, дают чёткий, целостный и единообразный подход к правовой регламентации прав на недвижимое имущество, однако существует необходимость совершенствования действующего законодательства, устранения имеющихся пробелов в праве (правотворческий аспект).

Проблемы формирования правового режима недвижимости вызвали подъём научной активности в этой области и привлекали внимание многих учёных, среди которых М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин, Ж.Х. Косанов, К.М. Ильясова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, П. В. Крашенников, А. П. Сергеев и другие.

Также имеются отдельные научные исследования, касающиеся таких объектов недвижимого имущества, как предприятия, земельные участки, квартиры. Среди таких исследований можно отметить труды Ю.Г. Басина по проблемам, касающимся вещных прав на жилище, по проблемным вопросам возникновения прав землепользования и недропользования, труды А.Е. Бектурганова по вопросам прав на земельные участки, труды К.М. Ильясовой по вопросам, связанным с понятием недвижимого имущества, проблемами возникновения, изменения, прекращения прав на различные объекты недвижимого имущества, а также по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди ученых стран СНГ изучением вопросов, связанных с разработкой понятия и признаков недвижимости имущества, занимались Ю.Г. Жариков, С.М. Козырь, В.А. Лапач и другие.

Цель дипломной работы заключаются в детальном изучении категории «недвижимость» как объекта права собственности, её правовой природы, выявлении признаков недвижимого имущества, особенностей правового режима его отдельных видов, обусловленных специфическими свойствами данных объектов, и связанных с ними теоретических проблем и сложностей правоприменительной практики. Указанная цель предопределяет следующие основные задачи работы:

- определить понятие недвижимого имущества, выявить проблемы отнесения недвижимого имущества к объектам права собственности;

- выявить признаки и классификацию недвижимого имущества, определить их место среди других объектов права собственности;

- исследовать правовой режим отдельных видов недвижимого имущества, таких как: земельные участки, здания, сооружения, предприятия, дать общую характеристику отдельных видов;

-исследовать нормативное обеспечение отношений, возникающих по поводу недвижимого имущества и выявить некоторые проблемы правового регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество.

В ходе работы над темой использовались логический, исторический, системный, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы исследования.

Теоретическую основу работы составляют труды таких авторов, как Ю.Г. Басин, А.Г. Диденко, К.М. Ильясова, О.С. Иоффе, Н.Б. Мухитдинов, М.К. Сулейменов, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, А. П. Сергеев, Е. А. Суханов, Ю. К. Толстой, Р. О. Халфина и др. Нормативно-правовую основу работы составили гражданское законодательство Республики Казахстан, отдельные нормативные правовые акты стран СНГ.

Предметом работы стали нормы действующего законодательства, теоретические и научные концепции, касающиеся понятия «недвижимое имущество», его признаков, общей характеристики его отдельных видов.

Научная новизна дипломной работы заключается в попытке комплексного теоретического исследования недвижимого имущества как объекта права собственности, определения особенностей правового режима его отдельных видов.

Структура дипломной работы обусловлена целью и характером поставленных в ней задач, отражает специфику ее содержания. Состоит из титульного листа, содержания, введения, основной части, включающей в себя три раздела и одиннадцать подразделов, заключения, списка использованных источников.

1. Недвижимое имущество как объект права собственности по законодательству Республики Казахстан

1.1 Понятие объекта права собственности по законодательству Республики Казахстан

Проблема объектов права собственности и иных вещных прав для Казахстана является одной из самых актуальных, поскольку именно она наименее разработанная и наиболее дискуссионная. Институт права собственности, объединяет нормы различных отраслей права, в том числе конституционного, гражданского, административного, уголовного. Указанный институт охватывает совокупность норм, которые устанавливают общие принципы принадлежности имущества определенным лицам, регулируют и защищают принадлежность материальных благ конкретным лицам.

Традиционно в качестве ядра этого комплексного института рассматривают нормы гражданского права, основания для такого подхода состоят в том, что проблемы права собственности наиболее полно и глубоко разработаны в цивилистике. Нормы гражданского права раскрывают понятие субъективного права собственности, традиционно определяя его через триаду правомочий: владения, пользования и распоряжения. Определяющей характеристикой правомочий собственника является возможность их осуществления по своему усмотрению, т.е. "независимо от других лиц", "своей властью и в своем интересе". Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы другим способом и т.д. (п.2 ст.189 ГК РК)[3].

Право собственности, как правило, рассматривается в цивилистике как абсолютное право, при этом как право вещное, право, оформляющее и закрепляющее принадлежность определенному лицу вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота). Так, например, В.А. Дозорцев прямо указывает, что "объектом права собственности могут быть только материальные вещи, ограниченные в пространстве"; "объектами субъективного права собственности могут быть только индивидуально определенные вещи"[5, с.231].

В обосновании такой трактовки указывается на то, что содержание правомочий собственника определяется натуральными свойствами объекта; в частности, владение (понимаемое как физическое обладание вещью, господство над ней) возможно только в отношении материальных объектов.

В подтверждение приводятся также ссылки на ряд норм действующего Гражданского кодекса, содержащихся в разделе о собственности, которые могут относиться только к материальным объектам (ст.211 ГК - риск случайной гибели вещи [3] и т.д.). Право собственности ГК РК рассматривает как одно из вещных прав, помещая нормы о праве собственности в соответствующий раздел. При данном подходе предлагается различать имущество как родовую категорию.

В качестве объекта права собственности может выступать не всякое имущество, а лишь одна из его разновидностей - материальные вещи. Иное имущество, не относящееся к материальным объектам (например, различные права требования - права вкладчика на сумму, внесенную в банк на вклад, право на уплату денежной суммы, вытекающее из договора, и т.д.), согласно этой позиции, не может быть объектом права собственности

В соответствии со ст. 115 ГК РК объектами гражданских прав могут быть имущественные и личные неимущественные блага и права. Вещи, услуги (результаты действий) и объективированные результаты творческой интеллектуальной деятельности могут быть объединены в категорию имущественных объектов гражданских прав, а личные неимущественные блага (включая право на авторство и право на неприкосновенность произведения) - в категорию неимущественных объектов гражданских прав. Итак, действующее законодательство Казахстана оперирует собирательным понятием «имущество», под которым понимаются как имущественные права, так и вещи.

Рассматривая проблему объекта права собственности, необходимо определиться с объектом вещных прав, поскольку, как пишет доктор юридических наук М. К. Сулейменов, «вещные права объединяет один главный признак - выступление в качестве объекта индивидуально-определенной вещи[6, с.22]. Вещные права являются разновидностью имущественных прав, а вещь - разновидность имущества. Но из-за отсутствия легального определения «вещи» в законодательстве вопрос и об объекте вещного права является дискуссионным.

Законодатель также неоднозначно подходит к определению объекта права собственности, хотя последнее является вещным правом. Так, например, в ГК РК при формулировке понятия «объект права собственности» используется понятие «имущество» (п. 1 ст. 188 ГК РК), а не вещи.

С целью определения объекта права собственности как вещного права необходимо определиться с понятием, что такое «вещь», что необходимо для уяснения понятия «имущества».

Термин «вещь» употреблялся еще в римском праве. Понятие вещи в римском праве понималось очень широко, скорее, это понятие, равнозначное категории «имущество». «Названием вещи охватываются также юридические отношения и права» (Дигесты Юстиниана, кн. 50, титул 16, фрагмент 23)[7, с.157].

По сути, в римском праве деление вещей проводилось на телесные и бестелесные (res corporales и res incorporales). Гай писал: «Некоторые вещи являются телесными, некоторые бестелесными.

Телесные - это те, до которых можно дотронуться. Например: поле, раб, одежда, золото, серебро, а также другие без числа.

Бестелесные - это те, до которых нельзя дотронуться; каковы те, что определяются как наследство, узуфрукт, обязательства, заключенные каким-либо способом»[8, с.324].

Современное мировое гражданское законодательство не идентично в понимании «вещи» и «имущества».

В гражданском праве Франции все предметы природы являются вещью, но не все вещи являются имуществом; имуществом является только вещь, которая могла принести интересы (выгоды) человеку, и не все имущество является вещами. Кроме вещи имущество еще включает право и результаты творческой интеллектуальной деятельности. В гражданском кодексе Франции отсутствует понятие «вещного права», используется только понятие «имущество». В гражданском праве Франции под понятием «имущество» подразумеваются:

1) вещи, служащие человеку (Les chose); при этом речь идет о вещах только телесных;

2) право (les droit), то есть право над вещами;

3) совокупности вещи, вещного права, права интеллектуальной собственности и обязательственного права.

Последнее под имуществом подразумевает все права, имеющие имущественные ценности, включая обязательственные права и вещные права. Следовательно, в гражданском праве Франции вещи - только телесные вещи, которые представляют отдельный вид имущества.

В гражданском законодательстве стран права континентальной системы французской ветви вещь(cosas) является разновидностью имущества (bien). В Испании и большинстве стран Латинской Америки все вещи, являющиеся объектом права, признаются имуществом.

В Гражданском кодексе Чили имущество (bienes) составляют телесные и бестелесные вещи (cosas) (см. ст. 565). Такие аналогичные определения существуют также в ГК Колумбии.

Исходя из вышеизложенного, можно констатировать, что в гражданском праве Франции и других стран права французской ветви, если подразумевается вещь как телесная, тогда такие вещи являются частями имущества; если подразумеваются вещи как телесные, так и бестелесные, то понятие «вещи» совпадает с понятием «имущество». Нужно отметить, что в этих странах различие понятий «вещь» и «имущество» наблюдается только в теории, а в законодательстве используется только «имущество».

В гражданском праве Германии различаются понятия «предметы» и «вещи». «Предметы» - понятие более широкое, чем вещь, и более общее, применяемое ко всем объектам прав - как телесным предметам, так и бестелесным. Причем под вещью понимаются только телесные предметы[9, с.10].

Гражданский кодекс Нидерландов определяет вещи как вещественные объекты, которые могут находиться в человеческом владении (кн. 3, раздел I, гл. I, ст. 2). Следует также отметить, что в ст. 1 кн. 3 гражданского кодекса Нидерландов, по сравнению с кодексами других стран, отражено наиболее четкое понятие имущества, вобравшее в себя современные концепции: «Имущество - это все вещи и все имущественные права»[9, с.17]. В ст. 6 кн. 3 ГК Нидерландов дается также понятие имущественных прав: «Права, которые могут передаваться по отдельности или совместно с каким-либо другим правом, или которые служат для получения правообладателем материальной выгоды, или которые приобретены в обмен за предоставленную или обещанную материальную выгоду, являются имущественными правами».

Гражданское право СНГ не подразделяет вещи на такие виды, как вещи телесные и бестелесные. Под вещами в законодательстве СНГ понимаются только предметы внешнего материального мира, созданные трудом человека или находящиеся в естественном состоянии, то есть телесные вещи.

В литературе гражданского права СНГ под вещами понимаются предметы внешнего материального мира, созданные трудом человека или находящиеся в естественном состоянии[10, с.111]. К этому иногда добавляют еще «предметы, существующие как физические тела и доступные для человеческого обладания» «являющиеся основными объектами в имущественных правоотношениях».

Современное гражданское законодательство Казахстана оперирует понятием «имущественные блага» (см. ст. 115 ГК РК).

И. У. Жанайдаров говорит, что «объектом права собственности является имущество в узком смысле - вещи, наличные деньги и документальные ценные бумаги. То есть речь идет об овеществленных осязаемых предметах»[11, с.58].

С. В. Скрябин считает, что вещь надлежит рассматривать как предмет материального мира, имеющий юридически признаваемую телесную форму, с помощью которой получает свое внешнее выражение и представляет для обладателя определенный имущественный интерес. На основе такого определения автор выделил три существенных признака вещи:

1) вещь - это материальная субстанция, нечто, лежащее вне личности человека;

2) индивидуальная определенность вещи;

3) с вещью связан имущественный интерес.

Выделяя вышеизложенные признаки вещи как объекта права, С. В. Скрябин отмечает, что концепция «овеществленной собственности» является как никогда актуальной и вместе с тем традиционной для континентального права, особенно его германской ветви, и, по мнению автора, в настоящее время нет сколько-нибудь значимых юридических оснований для ее пересмотра. Скорее, наоборот, считает он, следует весьма серьезно заняться ее разработкой и совершенствованием применительно к современным условиям Республики Казахстан[12, с.132].

Противоположное мнение высказывает Д. В. Мурзин, который, анализируя действующее гражданское законодательство Российской Федерации, приходит к выводу, что распространенная в России концепция «овеществленной» собственности сегодня нуждается в корректировке, и предлагает понятие бестелесной вещи, понимая в качестве таковой субъективное обязательственное право, регулируемое нормами вещного права[13, с.79].

Другой российский ученый А. П. Сергеев указывает, что юридическое понимание вещей не совпадает с обыденным представлением о них. По действующему законодательству под вещами признаются не только традиционные предметы быта, средства производства и т. п., но и живые существа (например, дикие и домашние животные), сложные материальные объекты (например, промышленные здания и сооружения, железные дороги), различные виды подвластной человеку энергии (например, тепловой, электрической, атомной), жидкие и газообразные вещества (например, вода и газ в резервуарах, трубопроводах). Таким образом, заключает автор, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав[14, с.173].

Вещи как предметы материального мира могут находиться в твердом, жидком и газообразном состоянии. Исходя из таких свойств вещи, В. П. Мозолин считает, что под вещами понимаются предметы, имеющие материально-телесную субстанцию, т. е. тела в твердом, жидком и газообразном состоянии. Это предметы живой и неживой природы, которые по своему назначению могут быть объектами права собственности[15, с.147].

Трудно, полагаем, определить вещные сущности энергии и газа, которые, являясь движимыми, определяемые родовыми признаками, но не имеющими материального вида. А. А. Жусупов считает, что энергия является материальным благом, но не вещью[16, с.93]. Однако законодательство Казахстана не содержит понятия «материального блага», а в нем используется понятие «имущественное благо».

Под имущественными благами, как считает Р. А. Маметова, понимаются все те материальные предметы и иные ценности, в частности, энергия, работы и услуги, которые могут удовлетворять материальные и иные потребности субъектов права и могут быть включенными в сферу отношений, регулируемых гражданским правом. К имущественным благам могут быть отнесены лишь те объекты природы, которые, являясь природными ресурсами, одновременно являются объектами человеческой деятельности и признаны законодательными актами в качестве объектов права собственности[17, с.102].

В гражданском праве Китая энергия и газ признаются как особые виды вещей. Гао Фупин считает, что энергия, газ и жидкость являются особыми видами вещей, поскольку существует трудность индивидуализации этих вещей. Однако если для определения этих вещей использовать определения объема, веса, меры через емкость, счетчик и другие способы индивидуализации, то эти объекты могут быть признаны объектами права собственности.

Энергия и газ, как особый вид вещи, рассматриваются и некоторыми казахстанскими учеными, например Р. А. Маметовой, С. К. Идрышевой. С точки зрения классификации объектов гражданских прав энергия является движимой, простой, делимой, потребляемой вещью, определяемой родовыми признаками.

Таким образом, вещи в жидким и газообразном состоянии, например, пиво, вода, газ, тоже могут быть признаны объектами вещных прав при условии, когда они индивидуально определены как, например, одна бутылка пива, один баллон газа и т. д.

В литературе России и Казахстана, как во многих гражданских кодексах СНГ «имущество» понимается как:

1) совокупность принадлежащих лицу (гражданину, юридическому лицу, государству) вещей, прав требования и обязанностей (долгов).

2) только совокупность вещей.

3) вещь и отношение.

Иногда понятие «имущество» имеет троякое значение и употребляется для обозначения либо совокупности вещей, либо имущественных прав, либо имущественных прав и обязанностей, принадлежащих определенному лицу[18, с.110].

Таким образом, под имуществом понимаются вещи или совокупность вещей, включая деньги и ценные бумаги, и определяют его при этом как объект права (или правоотношения); с другой стороны - как совокупность субъективных прав, иногда и обязанностей.

Профессор М.К. Сулейменов считает, что объектом права собственности является имущество, которое включают как телесные, так и бестелесные вещи (включая и интеллектуальную собственность)[19, с.99].

Мы считаем, что объектом права собственности является лишь телесная вещь. При признании бестелесных вещей объектом права собственности (право интеллектуальной собственности и интеллектуальную собственность), возникает, на мой взгляд, смешение категории «вещное право» и «неимущественное право».

Анализируя понятие «имущество» в законодательстве Казахстана, можно отметить нижеследующие значения и тенденцию расширенного значения данного понятия:

1) имущество - это совокупность прав и обязанностей, имеющих экономическое значение, причем право - активное имущество, обязанность - пассивное имущество.

2) Под имуществом понимается только право, имеющее экономическое содержание, т. е. активное имущество, включая вещное право, обязательственное право и право интеллектуальной собственности и т. д. Такое значение имущества широко используется в законах Китая - о компании, о векселях, о труде и в уголовном законодательстве.

3) В соответствии с господствующим мнением об имуществе имущество есть конкретная и телесная вещь.

Обобщая вышеприведенные понятия, нашедшие отражение в работах различных исследователей, в положениях действующего законодательства, можно выделить нижеследующие признаки «вещи» в гражданском праве Казахстана:

1. Вещью является только материальный предмет, то есть вещь - это телесный предмет;

2. Индивидуально определенность вещи, вещное право может возникнуть только на индивидуально-определенные вещи;

3. Под вещами подразумеваются предметы, имеющие ценность и удовлетворяющие требования человека;

4. Вещь находится вне человека, поэтому человек или его часть не являются вещами. Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что если понятие «вещь» включает телесные и бестелесные объекты, тогда понятие «вещь» совпадает с понятием «имущество», а если вещи рассматриваются как телесные, тогда они являются разновидностью имущества.

Таким образом, объектом права собственности как вещного права являются индивидуально-определяющие вещи, предметы, имеющие материальный внешний вид.

Как мы убедились, анализируя мнения различных авторов, в гражданском праве Казахстана под вещами понимаются телесные предметы, т. е. объектом вещных прав выступают только вещи, а объектом имущественных прав - имущество[20, с.10].

Полагаю, что в гражданском праве Республики Казахстан должны быть отражены два понятия - и «имущество», и «вещь».

При разработке дополнений и изменений в гражданский кодекс республики Казахстан под понятие «имущество» мы предложим следующую структуру:

- вещи (включая деньги и ценные бумаги);

- работы и услуги;

- интеллектуальная собственность;

- имущественные права (права требования);

- обязанности (долги).

1.2 История развития законодательства о недвижимом имуществе

В классический период в римском праве выработалось понятие вещей в широком значение. Деление вещей на движимые и недвижимые в римском праве не имело особого значения. И те, и другие подлежали почти одинаковым юридическим нормам. Тем не менее, это естественное деление играло некоторую характерную для рабовладельческого Рима роль. Недвижимостями считались земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, а также все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли - res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями.

Исследование понятия «недвижимое имущество» в римском праве свидетельствует о том, что к недвижимому имуществу относилось имущество в силу природных свойств (земельные участки) и прочной связи с землей. В этой связи в качестве основополагающего принципа был, выдвинут следующий: superficies solo cedit - сделанное на поверхности следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось как часть поверхности.

Классификация вещей на движимые и недвижимые в римском праве основывалась исключительно на природном свойстве вещей - связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. Деление вещей на движимые и недвижимые приняло более четкий характер при принципате. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности соответствующих сделок. К этому же времени окончательно сложились особые права на недвижимость: оброчные земли, эмфитевзис, суперфиций, ипотека. Впрочем, уже по законам двенадцати таблиц приобретение земли и недвижимых вещей по давности владения требовало разных сроков: для давностного завладения землей был установлен в связи с системой двухпольного хозяйства более длительный (два года) срок, чем для движимых вещей (один год)[7, с.122].

Впервые термин "недвижимое имущество" был использован в Указе Петра Первого о единонаследии 1714 года который установив этот термин, устранил различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей. Свод законов Российской империи (основной законодательный акт, действовавший до революции 1917 года) общего определения недвижимости не содержал, но перечислял объекты, относящиеся к недвижимости: земли, различные угодья, дома [21, с.98].

Дореволюционное законодательство России и Казахстана относило вещи к недвижимым по природному, естественному свойству. Однако впоследствии при отнесении вещей к недвижимым учитывалось наличие механической или органической связи с земной поверхностью.

По данному пути пошло и современное законодательство Республики Казахстан (ст. 117 ГК РК)[3]. В этой связи природное свойство вещей, а именно связь с землей и физическая неспособность к перемещению, являлось основополагающим принципом отнесения вещей к недвижимым, как в римском праве, так и в дореволюционном праве России.

В отличие от римского права в европейском праве в основу классификации вещей на движимые и недвижимые был положен не столько физический или механический признак, сколько общественная значимость вещей. Французский гражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество, относит к нему машины, инструменты, сырье для производственных нужд, сельскохозяйственные орудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК).

Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости, относит к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой - строения, продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю, растения. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные в строение при его возведении (§94-96 ГГУ).

Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии (ст.655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится к недвижимому имуществу. По законодательству Англии и многих штатов США деление вещей на движимое и недвижимое во внутренних отношениях между субъектами права значения не имеет, хотя, конечно, и там возникновение и осуществление прав на землю имеет особенности. При различных формах исковой защиты английское право отношения, предметом которых является недвижимое имущество, выделяет особо [22, с.2].

Образование советского государства ознаменовалось отменой деления вещей на движимые и недвижимые, искоренением частной собственности на недвижимое имущество и установлением исключительной государственной собственности на землю. Наиболее распространенным из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, являлся договор купли-продажи жилых строений, но в то же время оборотоспособность последних ограничивалась законодательными актами[23, с.54].

ГК РСФСР 1964 года (с некоторыми изменениями действовавший на территории Казахстана вплоть до принятия ГК РК 1994 года) содержал специальное примечание к статье 21, где указывалось "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Поскольку сама земля была объявлена достоянием только государства и исключена из гражданского оборота, то естественно, и понятие недвижимости было упразднено. В ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Так, п.2 ст.4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень недвижимого имущества были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 117 ГК РК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

В настоящее время, в казахстанском законодательстве общее определение недвижимости содержится в п.1 ст. 117 ГК РК. Термины "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" и "недвижимость" применяются как синонимы. И в тоже время, законодатель включает в эти понятия только материальные объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Следовательно, при буквальном толковании получается, что законодатель на первое место выдвигает все же понятие "недвижимые вещи". К недвижимым вещам законодатель также приравнивает подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда шатания "река-море", космические объекты (п.2ст. 117 ГК РК)[3].

Законодательными актами перечень недвижимых вещей может быть расширен. Понятие "имущество" гораздо шире понятия "вещь", т.к. охватывает и имущественные права, которые не могут быть "недвижимыми" по своей природе. Следовательно, классификация имущества на движимое и недвижимое относится только к такой разновидности имущества как вещи. Поэтому, понятие "недвижимое имущество" можно вообще удалить из ст. 117 ГК РК. Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнение к недвижимости такого сложного объекта как предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.119 ГКРК)[3].

В связи с развитием рыночных отношений в Республике Казахстан роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Казахстанский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 2008 г., обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость -- это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих.

1.3 Понятие и классификация недвижимого имущества как объекта права собственности по законодательству Республики Казахстан

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость[23, с.58].

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования -- это водное, воздушное или космическое пространство.

В настоящее время понятие недвижимости (англ. real estate) приводится в ст. 117 ГК. В частности, к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно[3]. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость[24, с.115].

Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Таким образом, мы считаем необходимым внести изменения в понятие многолетнего насаждения как недвижимости. В п. 1 ст. 117 ГК РК слова "многолетние насаждения" целесообразно заменить словами "многолетние растения, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами". Поскольку термин "насаждение" предполагает только растения, посаженные искусственно. Естественно произрастающие растения остаются за чертой рассматриваемого понятия. Кроме того, не все многолетние растения должны признаваться недвижимостью, а лишь предусмотренные нормативными правовыми актами, т.е. те многолетние растения, в отношении которых установлен особый правовой режим ввиду их ценности, значимости.

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 117 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество[3].

При исследовании содержания понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» следует, на наш взгляд, опираться на понятия «имущество», «вещь», как на понятия общие, из которых, соответственно, формируются понятия частные.

К имуществу в соответствии с п. 2 ст. 115 ГК РК, помимо прочего, относятся вещи и имущественные права. Понятия вещи законодательство не дает, но из понятия имущества однозначно следует, что оно шире понятия вещи. Смешение понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» на законодательном уровне, возможно, происходит и потому, что само понятие «имущество» имеет весьма объемное смысловое значение и рассматривается в трех аспектах: как вещь, как субъективное право, как совокупность имущественных прав и обязанностей.

Нами предлагается на законодательном и теоретическом уровне различать понятия: «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь». Понятие «недвижимое имущество» является общим понятием. Понятия «недвижимость» и «недвижимая вещь» не являются синонимами или взаимозаменяемыми понятиями, а обладают своими особенностями, которые должны быть положены в основу определения специфики правового режима.

Под недвижимостью предлагаем понимать индивидуализированные природные объекты, которые в силу своего происхождения являются недвижимыми. К таким природным объектам, которые в силу индивидуализации становятся недвижимостью, относятся: земля, недра, водные объекты, леса.

Объективно объекты недвижимости делятся на 2 вида:

1) природные объекты, созданные и существующие без приложения человеческого труда (например, недра),

2) природные объекты, созданные с приложением человеческого труда, поддержание существования которых зависит от человека (например, искусственный водоем).

Вовлечение природных ресурсов в гражданский оборот, возможно, только после их индивидуализации. Таким образом, оборотоспособность возникает у индивидуализированного природного ресурса, который именно в таком качестве понимается как недвижимость.

Под недвижимой вещью предлагается понимать вещь, которая создана человеком, и обладает прочной связью с землей, позволяющей говорить о наличии признака капитальности. Здания, сооружения должны признаваться недвижимыми вещами только при наличии признака капитальности. Под капитальностью предлагается понимать наличие несущих конструкций здания, сооружения и их связь с землей через фундамент. Не все здания, сооружения как объекты могут быть признаны недвижимыми вещами.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого на значения и учет экологических требований;

2) связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);

4) использование исключительно в соответствии с их целевым назначением.

Также предлагаем определять признаки недвижимого имущества как, абсолютный - невозможность перемещения, относительный - значимость, ценность, дается соответствующая аргументация в пользу их закрепления.

Классификация недвижимого имущества

Понятие недвижимости и ее виды закладываются законодателем в ст. 117 ГК РК. К недвижимости п.1 ст.117 ГК РК, во-первых, относит объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Как уже было сказано, перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 117 ГК РК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество[3].

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:

1) земельные участки (включая недра и водные объекты);

2) лесной фонд;

3) здания и сооружения;

4) жилые помещения;

5) кондоминиумы;

6) предприятия как имущественные комплексы;

7) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

Зарубежное законодательство, как указывалось выше, также проводит деление имущества на движимое и недвижимое, однако более детально, чем законодательство РК, регулирует правовой режим того и другого. Так, французский гражданский кодекс очень широко трактует понятие недвижимого имущества, относя к нему, в частности, не только земельные участки, но и машины, инструменты, сырье, сельскохозяйственные орудия и т. д. (ст. 517-526 ФГК).

Германское гражданское уложение (ГГУ) к недвижимости относит земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой строения, продукты земли, пока они связаны с почвой; семена, если они внесены в землю, растения и насаждения (§94-96 ГГУ).

Аналогичные признаки недвижимости» содержатся в гражданских кодексах Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). По гражданскому законодательству Италии к недвижимости относятся водоемы в естественном их состоянии. Развитие института права на недвижимость в зарубежных странах привело к созданию фундаментального земельного кадастра и государственного реестра другого недвижимого имущества, что необходимо для эффективной налоговой системы.

Законодательство РФ о недвижимости находится пока еще в стадии развития и совершенствования в соответствии с задачами реформирования российской экономики. Подводя итог выше сказанному, отметим, что, деление вещей на движимые и недвижимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми[25, с.155].

Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон Республики Казахстан от 27 января 1996 года № 2828 «О недрах и недропользовании» признает объектом государственной собственности недра в целом, как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Республики Казахстан, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование[26].

Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водными объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и в частной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, то есть участок водной поверхности[27].

К недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью, пока они прочно связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

...