Недвижимость как объект права собственности. Особенности правового режима

Недвижимым признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.119).

ГК РК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.118).

2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.236) либо перехода права собственности на нее покупателю.

4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.242) и более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество (ст.240); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.317).

5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 303)[24, с.269].

К недвижимости ГК РК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским и внутренним водным путям. Законодательство (Указ Президента Республики Казахстан от 25 января 2005 года N 1513 "О развитии космической деятельности в Республике Казахстан на 2005-2007 годы") не дает определения комического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли) [28]. «С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в национальный реестр и зарегистрирован в ООН. Согласно Конвенции государство после регистрации направляет Генеральному секретарю ООН определенный перечень сведений о каждом космическом объекте, занесенном в его регистр (название запускающего государства, обозначение или регистрационный номер объекта, дата запуска, параметры орбиты и др.). Полученную информацию Генеральный секретарь ООН вносит в реестр, который ведется Отделом космоса Секретариата ООН, и рассылает всем ее членам»[29] .

Порядок регистрации воздушных судов определен ст.32 Закона Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РК. Ведение государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.

Морские суда, суда внутреннего плавания регистрируются в порядке, установленном ст.23 Законом Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте»[30].

Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст.118 ГК.

ГК РК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз.2 п.1 ст.119, но только на основании прямого указания закона.

Анализируя все вышесказанное, следует говорить, что законодателем, несмотря на множество других, воспринята классификация недвижимого имущества на недвижимое имущество по своей сущности и в силу закона. Данная классификация и особый правовой режим имеет значение при государственной регистрации.

Также хотелось бы отметить проблемы в гражданском законодательстве, связанные с делением имущества на движимое и недвижимое. И деление недвижимого, в свою очередь, на вышеуказанные виды.

Предлагаемое нами деление недвижимого имущества на составляющие сочетается с поддерживаемой нами концепцией «объекта - вещи», согласно которой объектами гражданских прав являются вещи, нематериальные блага и иное имущество. Права входят в состав имущества, и являются одним из составляющих элементов концепции «объект-вещь».

Объекты недвижимости, по нашему мнению, делятся на 2 вида:

1) объекты природного происхождения, созданные и существующие без приложения человеческого труда,

2) объекты природного происхождения, созданные с приложением человеческого труда, существование которых зависит от человека.

В общей классификации объектов гражданских прав понятие "недвижимость" охватывается понятием "вещь". Однако, принимая во внимание условность деления, следует различать "недвижимость" от "недвижимой вещи". «Любая дефиниция условна и не охватывает всех аспектов определяемых объектов» [31, с. 36].

Указанное деление необходимо для внесения ясности в установленные законодательством различные правовые режимы указанных объектов, для удобства в понимании и применении соответствующего правового режима, для приведения в соответствие теории права с существующей на сегодняшний день законодательной моделью, в части рассматриваемых объектов. Установление и регулирование особенностей правового режима возможно только при условии четкого определения (обозначения) соответствующего объекта.

Одним из не урегулированных в полной мере, остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 123 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное[3]. По классификации вещей недвижимость и недвижимая вещь обладают признаками индивидуальной определенности, непотребляемости, и, в зависимости от каждого определенного объекта, делимости. Некоторые объекты являются ограниченно оборотоспособными, некоторые -- полностью изъятыми из оборота.

2. Особенности правового режима отдельных видов недвижимого имущества

2.1 Жилое помещение как объект недвижимого имущества

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом. Они значатся среди объектов недвижимости, перечисленных в ст. 117 ГК РК. Термин «жилые помещения» используется в узком и широком смысле. В широком смысле к жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах (включая квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом), а также изолированные жилые помещения в домах и квартирах. Сюда же относятся служебные и ведомственные жилые помещения, а также специализированные дома и служащие аналогичным целям помещения -- общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда (предназначенные для расселения граждан при капитальном ремонте домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и т.д.

Под жилым помещением в узком смысле понимаются помещения, имеющие выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры.

Жилым домом считается строение, в котором вся или более половины полезной площади занято жилыми помещениями, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на ней вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Признаком жилого дома является также наличие почтового номера. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну или более капитальную стену (веранды, пристроеннные кухни и т.д.).

Не учитываются в составе жилищного фонда дачи дачно-строительных кооперативов, летние садовые домики членов садоводческих, товариществ, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания, независимо от длительности проживания в них. Однако граждане, имеющие в собственности подобные строения, имеют право переоформить их в качестве жилых домов в установленном порядке. При этом требования, предъявляемые к документам, необходимым для операций по распоряжению и обременению жилых помещений, различаются в зависимости от того, предназначен ли данный объект недвижимости для постоянного проживания и возможно ли в нем зарегистрироваться[32, с.69].

Собственником жилого помещения может быть как одно, так и несколько лиц, в последнем случае речь идет об общей собственности, которая делится на долевую и совместную (без определения долей).

Собственник жилого дома осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения независимо от кого бы то ни было и в случае нарушения своих прав может обратиться за защитой в судебные органы. Вместе с тем закон охраняет и права других лиц, проживающих вместе с собственником жилого дома. Так, в случае отчуждения жилого дома (продажи, мены, дарения), когда переходит право собственности на дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, договор найма сохраняет силу для нового собственника [33].

Право собственности на жилой дом может возникнуть в результате различных гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, мены), наследования, однако чаще всего правособственности на жилой дом возникает в результате индивидуального строительства. В данном случае право собственности может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил.

Для того чтобы построить жилой дом, необходимо получить соответствующий земельный участок, который также можно приобрести в результате гражданско-правовых сделок или получить его местной администрации. Следует отметить, что в некоторых регионах страны (в первую очередь в крупных городах) в течение длительного времени запрещалось отводить земельные участки для индивидуального строительства, однако в настоящее время ситуация в корне изменилась.

Размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, определяются в соответствии с назначением данного объекта на основе утвержденных в установленном порядке норм отвода земель либо в соответствии с проектно-технической документацией. Статья 50 Земельного Кодекса устанавливает нормы предоставления земельных участков. Размеры земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам для несельскохозяйственных целей, определяются по утвержденным в установленном законодательством Республики Казахстан порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с архитектурно-градостроительной и (или) строительной документацией[34].

Земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частную собственность в следующих размерах:

1) для ведения личного подсобного хозяйства (включая приусадебный и полевой наделы) в сельской местности - 0,25 гектара на неорошаемых и 0,15 гектара на орошаемых землях;

2) для индивидуального жилищного строительства - 0,10 гектара;

3) для садоводства, а также дачного строительства - 0,12 гектара.[34]

При наличии свободных земель на территории сельских населенных пунктов земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства предоставляются единым массивом в пределах норм земельных участков, предусмотренных для указанных целей.

Если площадь предоставляемого земельного участка меньше размера, установленного нормами отвода либо проектно-технической документацией, то при наличии свободных земель площадь данного участка увеличивается до необходимого размера. Если же фактическая площадь предоставляемого в собственность земельного участка превышает установленный размер, то собственник объекта недвижимости уплачивает земельный налог на часть площади сверх установленного размера в соответствии с законодательством РК.

И жилые помещения, и жилые дома предназначены исключительно для проживания. Они подлежат специальному учету в органах ЦПН именно в качестве таковых. Поэтому в тех случаях, когда жилые помещения принадлежат юридическим лицам на праве собственности или аренды, использовать их они могут только путем заселения людьми.

Вместе с тем отдельные помещения в жилом доме могут быть переведены в разряд нежилых (для использования в качестве магазинов, офисов и т.д.). Порядок перевода жилых помещений в нежилые регулируется в настоящее время Законом РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года[33].

Существуют следующие основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд: признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания, признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность для проживания), признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.

Жилое помещение также должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.

Право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право в порядке, предусмотренном законом, осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения -- также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если же собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования в квартире (кухня, коридор, ванная комната и др.) в многоквартирном доме. К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры. В случае, когда объектом сделки выступает часть квартиры, действует то же правило. Это прямо вытекает из ст. 13 Закона РК «О жилищных отношениях», которая относит к недвижимости в жилищной сфере также элементы инженерной инфраструктуры[33].

Собственник осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 194 ГК). Оно предназначено исключительно для проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий (ст. 7 Закона)[33].

Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те или иные сделки с жилыми помещениями (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена жилыми помещениями и т.д.).

2.2 Кондоминиум как объект недвижимого имущества

Весьма специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Анализ проведенных исследований показывает, что именно приватизация гражданами квартир, возникновение права частной собственности на жилье (вследствие чего возникают новые правоотношения и, соответственно, необходимость их правового регулирования) обусловили необходимость введения в Казахстане института кондоминиума.

Согласно ст. 209 ГК РК кондоминиум - особая форма собственности на недвижимое имущество, при которой отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности [3]. Пункт 6 ст.209 ГК РК определяет эту собственность как долевую, при этом земельный участок может принадлежать также на праве общего землепользования [24, с.39]. Легальные определения кондоминиума, несколько различающиеся между собой, также даны в Земельном Кодексе РК[34], и Законе о жилищных отношениях [33].

Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество -- части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Указанный имущественный комплекс рассматривается в качестве кондоминиума, только когда отдельные помещения и объекты недвижимости принадлежат, как минимум, двум субъектам любых форм собственности. Поэтому и на жилые дома ЖСК, в которых хотя бы один из членов полностью выплатил пай, может быть распространен правовой режим кондоминиума. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий или сооружений -- односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Особенность правового режима в кондоминиуме заключается в том, что у приобретателя квартиры одновременно возникает право собственности на конкретную квартиру и в то же время возникает общая долевая собственность на общую собственность всего многоквартирного дома. В этом главное различие между кондоминиумом и кооперативом: в последнем случае члены кооператива, полностью выплатившие пай, являются собственниками своих квартир, однако собственностью всего остального недвижимого имущества является кооператив как юридическое лицо.

Управление кондоминиумом, включающим не более 4 отдельных помещений (объектов), принадлежащих различным собственникам (в составе не менее 2 и не более 4), осуществляется непосредственно собственником.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, входящих в состав данного кондоминиума.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения[22, с.16].

В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья это товарищество может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 221 ГК РК)[3]. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье.

2.3 Особенности правового режима зданий, сооружений

На сегодняшний день интерес к изучению, с правовой точки зрения, таких объектов как здания и иные сооружения объясняется активным вовлечением их в гражданский оборот в качестве объектов гражданских прав и признание за ними режима недвижимости. При этом касательно практически каждого вида сооружений в действующем законодательстве Республики Казахстан имеются те или иные нерешенные проблемы, которые требуют исследования и соответствующей законодательной доводки.

Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования [35, с. 220].

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например, нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно - зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей [35, с. 223].

Ю.Г. Басин считает, что отличие здания от сооружения, исходя из общеупотребительного значения этих слов, состоит в том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно [24, с. 185].

А.П. Сергеев отмечает лишь общие черты, присущие зданию, сооружению, а именно, они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением [25, с. 219].

C.В. Скрябин указывает, что здания и сооружения следует рассматривать как принадлежности земельного участка, на котором они расположены. При этом автор предлагает следующую классификацию зданий и сооружений: 1) расположенные на поверхности и под поверхностью земельных участков; 2) предназначенные для проживания и имеющие иное предназначение [12, с. 156].

Таким образом, понятие «сооружение» является видовым по отношению к понятию «здания», поэтому, на наш взгляд, правильным было бы использование выражения «здания и иные сооружения».

В законодательстве Республики Казахстан даются следующие определение здания, сооружения: согласно п.п. 43-44 ст. 1 Закона РК от 16.07.2001 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» под зданием понимается искусственное строение, состоящее из несущих и ограждающих конструкций, образующих обязательный наземный замкнутый объем, в зависимости от функционального назначения используемое для проживания или пребывания людей, выполнения производственных процессов, а также размещения и хранения материальных ценностей. Здание может иметь подземную часть.

Под сооружением понимается искусственно созданный объемный, плоскостной или линейный объект (наземный, надводный и (или) подземный, подводный), имеющий естественные или искусственные пространственные границы и предназначенный для выполнения производственных процессов, размещения и хранения материальных ценностей или временного пребывания (перемещения) людей, грузов, а также размещения (прокладки, проводки) оборудования или коммуникаций. Сооружение также может иметь художественно-эстетическое, декоративно-прикладное либо мемориальное назначение[36].

Таким образом, в законодательстве РК понятия «здание», «сооружение» рассматриваются как два видовых понятия.

На сегодняшний день по законодательству Республики Казахстан правовой режим зданий, сооружений, как объектов недвижимого имущества, одинаков и не содержит каких - либо различий.

Одним из спорных в теории вопросов является вопрос о том, что важнее - земля или сооружение.

В русском дореволюционном праве действовал принцип, согласно которому режим недвижимости распространялся не на всякое сооружение. Так, постройка, возведенная на чужой земле, не признавалась недвижимостью. Недвижимостью считались строения, принадлежащие лишь на праве собственности собственнику участка. При этом, права на землю превалировали над правами на то, что расположено на земле. Право собственности на землю являлось первоосновой прав на строение. Интересно отметить, что в дореволюционной России высказывалось мнение и о том, что сооружение, возведенное на чужой земле, может быть самостоятельным объектом оборота (отдельно от земли); при этом такое сооружение должно было считаться движимым имуществом [12, с. 152].

Следовательно, в Российском дореволюционном праве существовал законодательно закрепленный приоритет прав на землю.

С принятием ГК РФ в законодательстве России появились нормы, допускающие существование отдельно прав на земельный участок и прав на здание, на нем расположенное. Таким образом, произошел разрыв с классическим правилом: «Здание следует за землей». В настоящее время, посредством земельного и гражданского законодательства этот правовой нонсенс устранен.

Земельный кодекс РК провозглашает принцип: «Здание важнее земли». Этот же принцип был воспринят сначала Указом Президента РК, имеющим силу закона, от 22.12.1995 г. «О земле», а затем и Законом РК от 24.01.2001 г. «О земле».

Так, согласно ст. 37 Земельного Кодекса РК при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на здания (строения, сооружения, включая незавершенное строительство) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходят право собственности, право постоянного землепользования или право временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок или его определенную часть[34].

В литературе существуют мнения как поддерживающие нормы законодательства о соотношении здания (сооружения) и земельного участка, так и отрицающие его. В частности, по мнению А.Х. Хаджиева юридическая судьба земельного участка всегда определяется судьбой расположенных на нем зданий, сооружений [37, с. 11]. Сторонники признания принципа приоритетности земли перед сооружением в качестве основного аргумента определяют то, что земля является главной вещью, а сооружение - его принадлежностью [38, с. 45].

Таким образом, по законодательству Республики Казахстан закрепляется принцип приоритета здания перед земельным участком.

Подводя общий итог вышеизложенному, можно отметить, что действующее законодательство Республики Казахстан, регулирующее отношения, объектом которых являются здания, иные сооружения, объективно нуждается в дальнейшем развитии и совершенствовании в связи с постоянным изменением содержания рассматриваемых отношений, диктуемым происходящими в экономике рыночными процессами.

2.4 Земельный участок как объект недвижимого имущества

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. Земля является одним из объектов земельно - правовых отношений, наряду с земельными участками, правами на них и земельными долями. Понятия «земельный участок» и «земля» соотносятся как часть целого. Определение «земля» и «земельный участок» дается в Земельном кодексе Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями от 04.05.05 г.)[34].

Земля - территориальное пространство, в пределах которого устанавливается суверенитет Республики Казахстан, природный ресурс, всеобщее средство производства и территориальная основа любого процесса труда; земельный участок - выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами земельных отношений. Земельный участок является ограниченно оборотоспособной вещью.

О возможности установления права частной собственности можно говорить не в целом в отношении земли, а только в отношении земельных участков. Земля является природным ресурсом, при индивидуализации которого путем выделения земельного участка, становится возможным участие ее в гражданском обороте. Земельные участки являются недвижимостью. Учитывая специфику такого объекта как земля, считаем, что регулирование отношений, носящих имущественный характер, а также связанных с совершением сделок, объектом которых является земля, должно регулироваться нормами гражданского права, остальные отношения подлежат регулированию нормами земельного права.

Земля как природный объект, существующий независимо от воли человека выполняет социально-экологическую, политическую и экономическую функцию. Конструкция земельного фонда страны является, прежде всего, юридической формой индивидуализации земли как объекта права собственности и иных вещных прав на землю. С ней связаны осознание значимости земельных ресурсов как общенационального достояния, необходимости использования земель в народнохозяйственном комплексе с учетом их хозяйственной и экологической функции. Поэтому в отношении земель особо охраняемых территорий и природных фондов установлена по существу исключительная государственная собственность[22, с.7].

До 1991 г. определяющим в содержании и развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юридически (в том числе уголовно) наказуемым деянием.

Согласно Конституции РК (ст.9) земля может находиться в частной, государственной формах собственности[39]. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если согласно прежнему гражданскому законодательству земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему ГК РК государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо административных образований, является государственной собственностью (ст.214 ГК)[3].

Частная собственность на землю может принадлежать как гражданам, так и юридическим лицам. В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей, предпринимательской деятельности, иных, не запрещенных законом целей.

Наряду с индивидуальной частной собственностью на землю граждан действующее законодательство предусматривает также общую долевую собственность на землю с определением для каждого собственника конкретной земельной доли и общую совместную собственность без определения земельных долей собственников. Общая совместная собственность устанавливается также на земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, дачных, гаражных кооперативов.

Говоря об общей долевой собственности, необходимо уточнить, что в некоторых случаях требуется специальное регулирование отношений собственности на землю нормами земельного законодательства. Государственная собственность на землю существует в двух формах: республиканской собственности РК в целом и собственности административно-территориальных единиц» [40, C.121].

Согласно ст. 1. Земельного кодекса земельный фонд Республики Казахстан в соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса[34].

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья (солонцы, пески, такыры и другие прочие угодья, вкрапленные в массивы сельскохозяйственных угодий). К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища.

Землями промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные Земельным Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан гражданам и юридическим лицам для соответствующего целевого назначения. К землям промышленности относятся земли, предоставленные для размещения и эксплуатации объектов промышленности, в том числе их санитарно-защитные и иные зоны.

Землями транспорта признаются земли, предоставленные для обеспечения деятельности и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта.

К землям для нужд железнодорожного транспорта относятся земли, отведенные под:

1) магистральные пути и технологически связанные с ними строения и сооружения (железнодорожное полотно, мосты, тоннели, виадуки, сигнальное оборудование, служебно-технические здания);

2) подъездные пути;

3) железнодорожные станции (вокзалы) со зданиями, сооружениями энергетического, локомотивного, вагонного, путевого и грузового хозяйств, водоснабжения и канализации, защитными и укрепительными насаждениями, служебными и иными объектами, имеющими специальное назначение по обслуживанию железнодорожного транспорта;

4) полосы отвода и охранных зон железных дорог.

К землям для нужд автомобильного транспорта относятся земли, отведенные:

1) под автомобильные дороги, их конструктивные элементы и дорожные сооружения и технологически связанные с ними строения и сооружения;

2) для размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

3) для установления полос отвода автомобильных дорог.

К землям для нужд морского и внутреннего водного транспорта относятся земли, отведенные для размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского и внутреннего водного транспорта.

К землям для нужд воздушного транспорта относятся земли, отведенные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос и других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта, а также их охранные зоны.

К землям для нужд трубопроводного транспорта относятся земли, отведенные для размещения водопроводов, газопроводов, нефтепроводов и объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта. К указанным землям также относятся охранные зоны магистральных трубопроводов с особыми условиями использования земельных участков, границы которых определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов и других нормативных документов, утвержденных в установленном порядке.

Землями для нужд обороны признаются земельные участки, предоставленные Правительством Республики Казахстан для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, военных полигонов, военно-учебных заведений и иных организаций Вооруженных Сил и других войск, их объектов и сооружений, выполняющих задачи в области обороны и безопасности.

В целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, транспортных и иных объектов устанавливаются зоны, в пределах которых ограничиваются или запрещаются те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зон.

К зонам с особыми условиями пользования землей относятся:

1) санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;

2) селеопасные, оползнеопасные и защитные лесные зоны, примыкающие к полосе отвода железных и автомобильных дорог;

3) защитные зоны водозаборных сооружений;

4) приаэродромные полосы;

5) охранные зоны магистральных трубопроводов, линий связи, радиофикации и электропередачи;

6) водоохранные зоны и полосы;

7) территория военных полигонов[34].

К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, включая биосферные, государственных национальных природных парков, государственных природных резерватов, государственных природных парков, государственных памятников природы, государственных заповедных зон, государственных природных заказников, государственных зоологических парков, государственных ботанических садов, государственных дендрологических парков, государственных природных заповедников - сепортеров. Земли особо охраняемых природных территорий находятся в государственной собственности и не подлежат приватизации.

Землями лесного фонда признаются земельные участки, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства. Земли лесного фонда состоят из земель государственного и частного лесных фондов. К землям государственного лесного фонда относятся земли, покрытые лесами естественного происхождения и искусственными лесами, созданными за счет средств государственного бюджета, а также не покрытые лесами земли, предоставленные в постоянное землепользование государственным организациям, ведущим лесное хозяйство.

Землями водного фонда признаются земли, занятые водоемами (реками и приравненными к ним каналами, озерами, водохранилищами, прудами и другими внутренними водоемами, территориальными водами), ледниками, болотами, водохозяйственными сооружениями для регулирования стока, располагаемыми на водоисточниках, а также земли, выделенные под водоохранные зоны и полосы этих сооружений и зоны санитарной охраны водозаборных систем питьевого водоснабжения.

Землями запаса являются все земли, не предоставленные в собственность или землепользование, находящиеся в ведении районных исполнительных органов. Земельные участки, на которых проводились испытания ядерного оружия, переводятся по решению Правительства Республики Казахстан в состав земель запаса[34].

Право землепользования как производное вещное право представляет собой основную форму реализации права собственности на землю. В частности, по своему правовому режиму земельные участки как объекты права землепользования отличаются друг от друга в зависимости от их основанного назначения, целевого использования, субъектов землепользования, что предопределяет собой постоянный или временный, первичный или вторичный, отчуждаемый или неотчуждаемый, возмездный или безвозмездный характер землепользования[41, с.103].

Предоставление права землепользования означает наделение лица правом землепользования непосредственно государством. При предоставлении негосударственным землепользователям права временного землепользования местным исполнительным органом заключаются с землепользователями договоры аренды земельного участка или договоры временного безвозмездного землепользования на основании решения о предоставлении права временного землепользования (Статья 32 Земельного Кодекса). недвижимый имущество кондоминиум собственность

Не допускается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования, включая его отчуждение, на землях:

1) общего пользования;

2) предоставленных для нужд обороны;

3) лесного фонда;

4) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) служебного земельного надела;

6) земельных участков, предоставленных на праве временного безвозмездного и временного краткосрочного возмездного землепользования;

7) земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог;

8) водного фонда (Статья 33 Земельного Кодекса)[34].

Земельный участок может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам на праве временного возмездного землепользования (аренды) или на праве временного безвозмездного землепользования. Право временного безвозмездного землепользования предоставляется на срок до 5 лет. Право временного возмездного землепользования может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет) (Статья 35 Земельного Кодекса).

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков и иных объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности обязаны соблюдать требования охраны окружающей среды и экологической безопасности, предусмотренные градостроительной документацией, а также санитарные правила.

Таким образом, правовое регулирование земельного участка как основного объекта недвижимого имущества развернуто регламентируется в Земельном Кодексе Республики Казахстан, Законе РК «О Земле» [42] и других гражданско-правовых актах. Дальнейшие шаги правительства по созданию многоукладной экономики с объективной необходимостью поставили на повестку дня проблему формирования полноценного юридического механизма реализации права государственной собственности на землю, нацеленного на активное вовлечение земли в хозяйственный оборот.

2.5 Предприятие как объект недвижимого имущества

В качестве особого объекта недвижимости закон выделяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

В литературе высказывалось мнение, что фирменное наименование не входит в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника -- юридическое лицо. Хотя в таком утверждении есть определенная логика, очевидно, следует придерживаться буквального толкования п.2 ст. 125 ГК. Таким образом, многие из объектов, входящие в понятие предприятия как имущественного комплекса, не могут признаваться в качестве недвижимости.

Наличие недвижимого имущества является одним из признаков предприятия; в составе предприятия обязательно должно быть недвижимое имущество. В научной литературе выделяются следующие признаки предприятия:

1) предприятием как объектом признается только действующий имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности, право требования, долги, неимущественные права, а также иные права не должны включаться в состав предприятия как имущественного комплекса.

2) предприятие является динамичным объектом.

3) предназначение имущественного комплекса предприятия - для удовлетворения определенного вида сароса на товары, работы, услуги.

К недвижимости предприятия относятся - имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие данное предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 119 ГК РК). Предприятия в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Они могут принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности, разрешенной законами РК. Не исключена возможность принадлежности одному юридическому или физическому лицу нескольких предприятий - имущественных комплексов.

В прошлое время, подавляющее число предприятий составляли государственную или кооперативную социалистическую собственность и не могли находиться в товарном обороте. Они, когда в этом была хозяйственная необходимость, передавались в ведение других организаций в централизованном, т. е. административном порядке. ГК РК допускает существование различных видов предприятий и форм их внутренней организации: хозяйственные товарищества и общества, акционерные общества дочерние хозяйственные общества, производственные кооперативы, государственные предприятия, казенные предприятия, некоммерческие организации различных направлений деятельности (ст. ст. 59-110 ГК)[3]. К недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, что позволяет их вовлекать в товарный оборот в целях оживления экономики производства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Предприятие может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно ст.510 ГК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями» [43]. Для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества.

Таким образом, предприятие является "сложным" объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия. Для предприятия как объекта права характерно единство двух признаков: во-первых, это не просто одна или несколько разнородных вещей, а единый имущественный комплекс, обычно включающий в себя имущественные права и обязанности. Во- вторых, этот комплекс используется и предназначен для предпринимательской деятельности[44, с.17].

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: роль и значение в развитии современного рынка недвижимости

3.1 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 118 ГК РК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре[3]. В этой связи Закон Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 310-III ЗРК от 26 июля 2007 года [4] регулирует порядок государственной регистрации недвижимости.

...