Недвижимость как объект права собственности. Особенности правового режима

В соответствии с ст. 1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РК.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права» [4]. Как утверждает Ю.Г. Басин государственная регистрация есть «признание государством чистоты и законности перехода права или сделки. Именно за это государство дает гарантию, и именно с момента признания право (переход права) становится легальным» [24, с.161].

Государственной регистрации в едином государственном реестре подлежат возникновение, ограничение, прекращение и переход; права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения постоянного пользования, ипотеки, сервитута и иных прав, предусмотренных законом.

Помимо вещных прав, государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью (например, ипотека и аренда недвижимого имущества). Проведенная регистрация по ходатайству правообладателя может быть удостоверена путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов имущества. Информация о произведенной регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу в любом органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрация выполняет следующие функции:

а)предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;

б)одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в нормах ГК. В частности, в ГК есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки:

- договор об ипотеке -- залоге недвижимого имущества (ст. 303 ГК);

- договор продажи предприятия (ст. 493 ГК);

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 506 ГК);

- договор ренты (ст. 517 ГК);

- договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 535 ГК);

- договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года) ( ст. 582)

- договор аренды предприятия независимо от срока (ст. 575 ГК) и передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 887 ГК).

Предметом всех этих договоров является недвижимость, и именно поэтому либо сами эти договоры, либо переход прав подлежат государственной регистрации.

Следует иметь в виду, что до принятия УПРК и ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отсутствовал единый государственный орган по регистрации недвижимости. Различные виды недвижимости и права на них регистрировались различными органами. Так, принадлежность жилого помещения и права на это помещение регистрировались в административных органах по месту нахождения этого помещения.

В настоящее время в соответствие с ст. 5 ЗРК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Министерство Юстиции Республики Казахстан и подведомственные органам юстиции государственные предприятия. С правовой точки зрения основная цель Закона состоит в том, чтобы конкретизировать общие положения ГК о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки. При регистрации сделок с недвижимым имуществом регистрация влияет и определяет сам момент заключения сделки, при регистрации прав на недвижимость, недвижимую вещь, регистрация влияет на возникновение соответствующего права [45, с.40].

Регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Государственной регистрации подлежат права собственности на земельные участки и другое недвижимое имущество, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты.

В соответствии с утвержденными формами каждому объекту должен быть присвоен кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории РК. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

За регистрацию, выдачу свидетельств о регистрации и предоставлении выписок из реестра взимается государственная пошлина. Заинтересованные лица вправе обжаловать отказ в регистрации или незаконное совершение регистрации в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию. Последний должен нести имущественную ответственность за вред, причиненный в результате нарушения работниками правил регистрации, на условиях и в размере, определенных общими правилами Закона (ст.5, 6)[4].

«Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ, который может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд». (п.2 ст.7 ЗРК)[4].

В Законе РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также предусмотрено, что «информация из реестра в полном объеме должна предоставляться организации, ответственной за учет указанного объекта, а также по запросам правоохранительных органов, судов по находящимся в производстве делам, налоговых органов, государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органов государственной статистики бесплатно в срок не более чем десять дней.

Другим лицам информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом» (ст.8). Из вышеизложенного мы видим, что государственная регистрация прав носит открытый характер, но этот вопрос еще недостаточно основательно проработан законодателем.

Как известно, совсем недавно наше государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов «из кармана в карман» названного собственника, причем без особого труда совершались на основе расположений правительственных структур и их подразделений. Вот почему главное внимание регистров уделялось не правам на недвижимость (собственник - то не менялся), а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответствующего учета недвижимости: органы БТИ, Центр по недвижимости.

Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу - учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из физической категории в юридическую.

К сожалению, в осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество есть правовые пробелы, связанные с противоречивым нормотворчеством, поэтому сложившееся положение требует создания единой информационной базы о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой связи в необходимо решать вопрос о реализации действующих нормативно-правовых актов, подготовке и принятии дополнительных, направленных на проведение единой государственной политики в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установление дисциплинарной, административной и материальной ответственности в отношении виновных должностных лиц. Созданные учреждения юстиции призваны реализовать сбалансированную государственную политику по созданию и развитию единой государственной системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. В результате выработанная Министерством юстиции государственная политика должна способствовать защите прав и законных интересов физических и юридических лиц.

3.2 Государственная регистрация отдельных видов недвижимого имущества

Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» применяется только к недвижимости, которая является таковой по своей физической сути. Таким образом, он не распространяется на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых предусмотрены особые правила регистрации, прописанные главным образом в транспортных уставах и кодексах, а также в ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

Так, единый порядок регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях, установлен Законом Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте»[46]. В соответствии с Законом регистрации подлежат суда независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности, кроме военных и специальных спортивных судов. Регистрацию (приписку) осуществляют государственные речные судоходные инспекции соответствующих бассейнов, которые вносят данные о судне в Судовой реестр, присваивают судну регистрационный номер и выдают судовладельцу Судовое свидетельство, удостоверяющее право плавания судна под флагом Республики Казахстан и подтверждающее право собственности на судно. В случае изменения судовладельца, в том числе в результате заключения гражданско-правовых сделок, происходит перерегистрация судов с выдачей новых судовых свидетельств. Внесению в Государственный судовой реестр подлежат суда, технический надзор за которыми осуществляется техническим реестром.

Внесению в государственный судовой реестр и в судовые книги не подлежат шлюпки и иные плавучие средства, которые являются принадлежностями какого-либо судна. Внесение судна в государственный судовой реестр удостоверяется судовым патентом, а регистрация в судовой книге - судовым билетом.

Государственная регистрация прав собственности и иных вещных прав на воздушное судно, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также установление порядка государственной регистрации и оснований для отказа в государственной регистрации прав на воздушное судно и сделок с ним осуществляется в соответствии Законом Республики Казахстан от 15 декабря 2001 года № 271-II «О государственном регулировании гражданской авиации»[47]. В соответствии со ст.32 Закона воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды [47]. Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации могут находиться в государственной и частной собственности, собственности юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной авиации - только в государственной собственности. В собственности граждан РК могут находиться гражданские воздушные суда (ст.7). Гражданские воздушные суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов иностранного государства при условии заключения соглашения о поддержании летной годности между государством эксплуатанта и государством регистрации.

Данные о гражданских воздушных судах включаются в Государственный реестр гражданских воздушных судов РК при наличии сертификатов летной годности (удостоверения о годности к полетам). Государственные воздушные суда регистрируются в порядке установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации. Ведение Государственного реестра гражданских воздушных судов РК возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Воздушное судно, зарегистрированное или учтенное в установленном порядке в РК, приобретает национальную принадлежность РК.

В случае залога гражданского воздушного судна сведения в залоге подлежат включению в Государственный реестр гражданских воздушных судов РК. При включении данных о гражданском воздушном судне в Государственный реестр гражданских воздушных судов РК государственный и регистрационный опознавательные знаки, которые наносятся на воздушное судно.

Что касается морских судов, то переход вещных прав на эти суда, обременения этих прав и сделок с ними осуществляется также в соответствии с Законом Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте»[46]. Так, в соответствии с Законом судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.

Суда находятся в государственной собственности, а также в собственности граждан и юридических лиц.

Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст.23 КТМ. Судно приобретает право плавания под Государственным флагом с момента внесения его в Государственный судовой реестр в одном из морских торговых или рыбных портов РК или с момента регистрации в судовой книге. Внесению в Государственный судовой реестр подлежат суда, технический надзор за которыми осуществляется техническим реестром.

Что касается космических судов, то система их государственной регистрации пока отсутствует «Определение космического объекта как недвижимости не дано в казахстанском законодательстве (Указ Президента Республики Казахстан от 25 января 2005 года N 1513 "О развитии космической деятельности в Республике Казахстан на 2005-2007 годы")[48]. Международные документы относят к ним созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты - носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них». [48]

«С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в национальный реестр и зарегистрирован в ООН. Согласно Конвенции государство после регистрации направляет Генеральному секретарю ООН определенный перечень сведений о каждом космическом объекте, занесенном в его регистр (название запускающего государства, обозначение или регистрационный номер объекта, дата запуска, параметры орбиты и др.). Полученную информацию Генеральный секретарь ООН вносит в реестр, который ведется Отделом космоса Секретариата ООН, и рассылает всем ее членам». [49]

3.3 Проблемы государственной регистрации и легализации недвижимого имущества в Республике Казахстан

После того, как мы получили представление о том, что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настало время поговорить о проблемах, которые, возникают при государственной регистрации.

Первая проблема кроется, как ни странно, в самом понятии государственной регистрации. В Казахстане с принятием Общей части ГК РК вводятся понятия «регистрация прав на недвижимое имущество» и «регистрация сделок с недвижимостью» (ст. ст. 118 и 155). В Особенной части ГК требования о регистрации установлены для следующих договоров с недвижимостью: продажи и аренды предприятия (ст. ст. 494, 575), дарения (п. 3 ст. 508), ренты (ст. 518), имущественного найма (п. 2 ст. 543), найма жилища (п. 2 ст. 601), доверительного управления (п. 2 ст. 887). Ранее в соответствии со ст. 9 Закона РК от 5 июля 2000 г. «О финансовом лизинге»[50] обязательной государственной регистрации подлежал также договор лизинга недвижимого имущества. Система регистрации прав и система регистрации сделок - это разные мировые системы, которые имеют существенные различия.

В связи с тем, что в законодательстве используются и понятие «регистрация прав», и понятие «регистрация сделки», в литературе было признано, что система, закрепленная в Казахстане и в других странах СНГ, является смешением системы регистрации прав и системы регистрации сделок [51, с.47]. В литературе также отмечалось, что система, предполагающая возможность регистрации, как прав, так и сделок, таит в себе еще много неприятных сюрпризов.

Анализ системы регистрации прав (правовых титулов) показывает, что она имеет существенные отличия от системы регистрации сделок (документов). Ее характерными чертами являются следующие признаки:

1) возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество или их обременение, кроме преимущественных интересов, основываются только на записях в поземельной книге или любой другой общественной записи;

2) права, зарегистрированные в регистрационной системе, даже если запись была ошибочной, считаются действительными, пока не доказано обратное, и в поземельную книгу (иной регистр) не внесены в установленном порядке соответствующие исправления;

3) для третьего лица содержание книги, безусловно, правильно, пока в книгу не внесено возражение против достоверности записи, либо недостоверность записи стала известна приобретателю (публичная достоверность регистрационной книги);

4) если право в поземельной книге погашено, то предполагается, что оно не существует;

5) приоритет между конкурирующими правами (обременениями) на один и тот же объект определяется датой регистрации;

6) пообъектный принцип регистрации, в соответствии с которым в поземельной книге записи индексируются не по правообладателю, а по единице недвижимости, в частности, все сведения (об объекте, правах, правообладателях, обременениях) заполняются на земельный участок;

7) требования об обязательной регистрации определенных прав (обременении прав) на недвижимое имущество, которые без регистрации не признаются возникшими [52, с.584].

Второй мировой регистрационной системой является система регистрации сделок (документов). В силу присущих ей недостатков она не имеет большого распространения. В настоящее время такая система применяется в США, где официальная система земельной регистрации в целом основана на частной передаче и регистрации документов. Система регистрации документов (сделок) характеризуется тем, что регистрирующие органы ведут учет правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, не предоставляя никаких гарантий правообладателям. Все риски, связанные с заключением сделок с недвижимым имуществом, несут участники сделки. Регистрирующий орган не проверяет принадлежность права отчуждателю, законность сделки и условия договора, влияющие на действительность права.

В связи с этим в странах, где система регистрации носит характер регистрации документов, большое значение имеет система страхования участников оборота от риска наступления неблагоприятных последствий при заключении сделок под влиянием обмана, заблуждения или иных мошеннических сделок. При страховании титула покупатель, естественно, выплачивает страховой взнос. Но при этом, в случае недействительности правового титула, он получает гарантию полной компенсации со стороны страховой компании [53, с.36]. В некоторых штатах страховые компании проверяют чистоту титула в зависимости от требований законодательства данного штата на «глубину» от 30 до 70 лет. При этом сравнение практики многих стран показывает, что система регистрации сделок оказывается более дорогостоящей и неэффективной по сравнению с системой регистрации прав.

Система регистрации документов принята во многих штатах США и вызывает критическое к себе отношение, поскольку весь риск ложится на участников сделки. Регистрационный орган, зарегистрировавший незаконную сделку, ответственности перед ее участниками не несет. Основной принцип рассматриваемой системы заключается в том, что зарегистрированные документы имеют приоритет над незарегистрированными. Регистрация не затрагивает законную силу документов, поскольку регистрация не означает, что зарегистрированный документ придает законность обозначенному в нем праву.

Таким образом, незарегистрированные документы не могут быть даже представлены в подтверждение прав. Однако зарегистрированные документы также имеют свои дефекты. Они доказывают, что данная сделка была совершена, но не доказывают ни законности права, ни законности того, что стороны имели законное право совершать сделку. При такой системе для того, чтобы быть уверенным в том, что отчуждатель имеет соответствующее право и может распоряжаться им, необходимо помимо регистра собрать доказательства действительности права.

Главное и коренное отличие между системой регистрации прав (правовых титулов) и системой регистрации сделок (документов) состоит, таким образом, в том, что в первой системе регистрируются права, и она является правообразующей, а во второй - регистрируются документы (сделки), и регистрация является учетной; первая из них гарантирует действительность зарегистрированного права, пока иное не будет установлено судом, а вторая таких гарантий не дает. Кроме того, система регистрации имеет другие характеризующие ее черты. Она может быть обязательной и добровольной, систематической и спорадической, основана на земельном участке или на лицах, которые владеют землей.

В Казахстане и в других странах СНГ, где закон использует понятия «регистрация прав» и «регистрация сделок», дело, как нам представляется, в другом. В сфере недвижимости двусторонняя сделка является юридическим фактом, на основании которого может возникнуть как вещное, так и обязательственное правоотношение. Вещное право на недвижимость предоставляет правообладателю правомочия по владению, пользованию и (или) распоряжению вещью, то есть это право на вещь. Обязанности же остальных при реализации вещных правомочий являются пассивными, в то время как в обязательстве они, как правило, носят активный характер.

Таким образом, право на недвижимость и сделка с недвижимостью, являющаяся основанием возникновения как вещного, так и обязательственного права, - это разные правовые явления. Если объектом регистрации является право на вещь, достаточно представить документы, подтверждающие возникновение права, его изменение или прекращение. Если же объектом регистрации является сделка как юридический факт, влекущий наступление обязательственного правоотношения, то все последующие изменения, которые не влияют на правовой режим недвижимости, но изменяют права и обязанности сторон по отношению друг к другу, подлежат государственной регистрации.

В таком случае возникает вопрос об объектах регистрации в правовом кадастре. Регистрируются права, сделки или должна быть двойная регистрация как прав, так и сделок с недвижимостью?

Если исходить из определения регистрации сделок, данного в ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость, регистрация сделок - это регистрация прав на основании сделок. В то же время из норм Особенной части ГК РК вытекает, что регистрируются вышеперечисленные сделки с недвижимостью.

Таким образом, с одной стороны, закон устанавливает обязанность регистрировать права, а с другой - сделки. Моментом возникновения и тех и других, по общему правилу, законодатель признает момент регистрации (ст. ст. 118 и 155 ГК РК).

Между тем следует учитывать, что, во-первых, не всегда момент возникновения права на недвижимость на основании сделки совпадает с моментом заключения договора, и, во-вторых, не всегда на основании сделки возникают права на недвижимость.

В Казахстане актуальность введения поименной регистрации связана также с необходимостью регистрации обременения на ранее возникшие права, если сведениями о таких правах правовой кадастр не располагает. Например, при пообъектной регистрации невозможно наложить арест на имущество, право на которое не зарегистрировано и признается действительным без регистрации.

В связи с этим в Казахстане необходимость внедрения поименной регистрации возникла для следующих случаев:

1) для регистрации на основании актов уполномоченных органов обременения, налагаемых на ранее возникшие права, сведениями о которых правовой кадастр не располагает;

2) для регистрации сделок, на основании которых не возникают ни права, ни обременения прав на недвижимость.

Мы предлагаем концепцию регистрации пересмотреть в пользу концепции регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с такой концепцией в регистрационной системе сделки признаются только основаниями возникновения прав или обременения прав, и последующие изменения условий договора требуют дополнительной регистрации, если они:

- влияют на содержание зарегистрированного права;

- касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе правового кадастра;

- необходимость их регистрации вытекает из законодательных актов или соглашения сторон.

Иные изменения, по общему правилу, на наш взгляд, не должны регистрироваться. Например, если в зарегистрированном договоре местом исполнения денежного обязательства определено место жительства должника, а последующим соглашением - место жительства кредитора, то считаем, что такие изменения, поскольку они не влияют на содержание права на недвижимость, не требуют регистрации.

Система регистрации прав, в отличие от системы регистрации документов, дает правообладателю гарантии действительности зарегистрированного права. Для предоставления гарантии необходимы проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверка законности совершаемой сделки.

Что означает легализация? Легализация имущества - процедура признания государством прав на имущество, выведенное из законного экономического оборота в целях сокрытия доходов и (или) не оформленное в соответствии с законодательством Республики Казахстан либо оформленное на ненадлежащее лицо.

Как бы ни был интересен и важен для Казахстана международный опыт, успешное решение проблемы легализации капитала и имущества, ушедших в тень внутри или вне страны, возможно лишь в контексте общей экономической политики и тех стратегических задач, которые уже решаются. Как отмечалось, главная среди них -- повышение темпов экономического роста, которое позволило бы нашей республике войти в клуб наиболее конкурентоспособных стран мира.

По оценке экспертов, более миллиона объектов недвижимости у нас не числятся ни в каких документах. Это подтверждают и в Министерстве Юстиции Республики Казахстан. По данным Правительства Республики Казахстан, количество незарегистрированных объектов недвижимости по состоянию на первое сентября 2005 года в целом по республике составило 1 439 126, из которых 1 173 974 -- жилые, 265 152 -- нежилые. Дачи, гаражи, жилые дома и постройки под предпринимательские цели -- эти объекты могут стать легальными, если до сих пор права владения на них были оформлены не должным образом. Главное, чтобы они были получены законным путем или не имели криминального прошлого[54, с.48].

Цифры, которыми располагает Правительство Республики Казахстан, подтверждают, что из легального оборота выведены целые состояния. Значит, государственная регистрация этого вида частной собственности просто необходима. Тем более что предлагаемый механизм действий достаточно прост и содержит все необходимые условия ее проведения.

Так, закон предусматривает в первую очередь амнистию по части возникновения, приобретения прав на имущество и предлагает стимулирующие нормы для того, чтобы человек пришел и зарегистрировал свое имущество. Причем проработаны механизмы легализации по каждому виду имущества. Как отметил Глава государства Назарбаев Н.А. в своем Послании, должна состояться не только легализация недвижимости, но и легализация капиталов, ценных бумаг и денег[55].

Само определение действия, какое проводит власть, содержит в себе ответы на большинство вопросов: легализация имущества -- процедура признания государством прав на имущество, неоформленное в соответствии с законодательством Республики Казахстан или оформленное на ненадлежащее лицо, либо выведенное из законного экономического оборота в целях сокрытия доходов.

Таким образом, гражданам и юридическим лицам Республики Казахстан предоставляется возможность оформить свои права на принадлежащее им имущество, не опасаясь наступления негативных последствий. Статья 5 пункт 2 вступившего в действие закона «Об амнистии в связи с легализацией имущества» запрещает проводить процессуальные действия, в том числе уголовное преследование или применение мер административного взыскания, на основании информации, полученной в процессе проведения легализации имущества. Легализовать имущество вправе только граждане и юридические лица Республики Казахстан[56].

Юристы подчеркивают, что не подлежит легализации имущество, полученное в результате совершения преступлений против личности, мира и безопасности человечества, основ конституционного строя и безопасности государства, собственности, общественной безопасности и общественного порядка, здоровья населения и нравственности, коррупционных и иных преступлений против интересов государственной службы и государственного управления. То есть то, что обретено неправедным путем, «обелить» не получится. Не амнистируют и то имущество, права на которое оспариваются в судебном порядке. Свое «не» имеется в отношении владений, предоставление прав на которые не допускается законами Республики Казахстан, в том числе денег, полученных в качестве кредитов.

Добавим, что легализация имущества, за исключением недвижимого, которое должно «проходить» через специальные комиссии, создаваемые при местных исполнительных органах, будет осуществляться через налоговые органы. Решение, принятое этой комиссией, и станет актом легализации. Комиссии создаются в каждом районе, что позволит людям провести необходимые процедуры на месте, не выезжая в областные центры.

Аналитики считают очень важным моментом социальную ориентированность закона. Так, освобождаются от выплаты сбора граждане, легализующие недвижимое имущество, права на которое не оформлены в соответствии с законодательством и которое не использовалось в предпринимательской деятельности (при уплате налогов на такое имущество на первое января 2006 года). Эти налоги взимаются налоговыми органами по фактическому владению имуществом. Также освобождены от сбора граждане, которые не платят земельного и имущественного налогов в соответствии с Налоговым кодексом -- инвалиды, многодетные матери и другие[57]. Их освобождают также от уплаты сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предусмотрена в законе и норма по освобождению субъектов легализации от сбора за государственную регистрацию механических транспортных средств и прицепов.

Легализацию имущества международные эксперты оценивают как один из самых эффективных способов фиксации экономического потенциала активов. Если владелец имущества, легализовав его, получает всю полноту прав, то для государства важно увеличение поступлений в бюджет. По оценкам Правительства, в результате легализации имущества в республиканский бюджет поступит порядка 3,7 миллиарда тенге. Легализация денег также достаточно эффективная форма привлечения в экономику страны дополнительных финансовых средств. По расчетам, в случае легализации денег в размере 50 миллионов долларов, сумма поступлений в республиканский бюджет составит 195 миллионов тенге. Если будет легализовано денег на порядок больше -- 500 миллионов долларов, -- сумма поступлений в республиканский бюджет достигнет 1 950 миллионов тенге.

Легализация упрощает государственный контроль за целевым применением недвижимости, рациональным использованием земельных участков, соблюдением норм об охране окружающей природной среды. Создаются более благоприятные условия для инвестиций в сферу предоставления коммунальных услуг: поставщики коммунальных услуг и энергоснабжающие организации могут идентифицировать правообладателей имущества. Соответственно, легальная система собственности открывает более широкие возможности для инвестирования. Это, в конце концов, уменьшает затраты законопослушного населения, которому приходится в определенной степени оплачивать расходы на потребление во внелегальном секторе (при незаконном присоединении к сетям, занижении показателей об уровне потребления). В частности, согласно опубликованным данным, в мировой практике убытки коммунальных компаний от воровства и неадекватной оплаты составляют от 30 до 50 процентов всего объема предоставляемых услуг.

Будет правильным, если мы завершим материал подчеркиванием тех плюсов, что получат от акции по легализации предприниматели и другие граждане.

Во-первых, вовлечение имущества в законный оборот усиливает его ликвидность, в частности, способность, выступать в форме, удовлетворяющей потребности участников гражданских правоотношений. В результате легализации имущество приобретает свойства обеспечения кредитов, необходимых как для предпринимательской деятельности, так и для личных целей. Соответственно, увеличивается предпринимательская активность правообладателя. Имущество может безопасно участвовать в гражданском обороте, в том числе путем его отчуждения, передачи во временное пользование, в доверительное управление и прочее. Куда прочнее становятся гарантии участников гражданского оборота, которые при нарушении их прав в вещных или обязательственных правоотношениях вправе обратить взыскание на легализованное имущество. Равно укрепляются права субъектов при универсальном правопреемстве (наследовании, а также реорганизации юридических лиц). Правообладателю предоставляются все правовые средства защиты вещных прав.

Во-вторых, для правообладателя легализация усиливает гарантии защиты права собственности от необоснованных посягательств на имущество. Поскольку источником информации о правах на объекты являются не только правоустанавливающие документы, находящиеся на руках правообладателя, но и записи и документы, хранящиеся в информационной системе. Последние имеют более надежные гарантии от утраты и повреждений документов.

В-третьих, в результате пополнения информационных систем сведениями о легализованном имуществе, для участников гражданского оборота значительно снижаются риски, связанные с ограничениями прав правообладателя, поскольку правовой кадастр и другие информационные системы -- источники информации не только о правах, но и об обременениях и юридических притязаниях на объект.

Таким образом, легализация капитала и имущества может стать эффективным средством пополнения государственного бюджета и позволит далее крепить правовую базу для ускоренного развития экономики.

Субъектами легализации имущества являются граждане и юридические лица Республики Казахстан, легализующие имущество в установленном порядке.

Легализация имущества проводится путем подачи субъектами легализации в налоговый орган (гражданами -- по месту регистрации, юридическими лицами -- по месту государственной регистрации) следующих документов:

1) заявление установленного образца;

2) документы, подтверждающие уплату сбора (уплачивается до подачи документов в размере 10% от стоимости легализуемого имущества, при этом заявитель самостоятельно определяет стоимость легализуемого имущества). По законодательству, никаких последствий ни для налогообложения, ни в случае купли-продажи собственная оценка стоимости имущества иметь не будет. Хоть в тысячу тенге дом оцените, заплатите 10% именно от этой суммы. Когда будут получены документы на легализуемое имущество, его реальную оценку сделают компетентные органы. Но на 10-ти процентный сбор это уже никак не повлияет.

По окончании процесса оформления документов Комиссия выдает субъекту легализации решение о легализации недвижимого имущества вместе с оформленными документами в срок не позднее двух месяцев со дня обращения в комиссию. Заявителю остается только зарегистрировать права на недвижимость.

Прогнозировалось, что легализация только недвижимой собственности принесет бюджету около 3,7 миллиардов тенге дополнительных вливаний. Реальная сумма за оформление движимого и недвижимого имущества и ценных бумаг оказалась значительно выше. Десятипроцентный сбор в пользу государства составил почти 60 миллиардов тенге. Столь масштабная акция проводилась впервые - отметили специалисты. Поэтому без нареканий в адрес комиссий по легализации не обошлось. В Министерстве Юстиции Республики Казахстан подчеркнули, что акция по легализации была последней возможностью узаконить не оформленную еще собственность. Вырученные с ее помощью деньги будут вовлечены в инвестирование экономики[58, с.48].

Заключение

Обобщая проведенное исследование, мы приходим к следующим кратким выводам по результатам дипломной работы.

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов права собственности, определяющим моментом в развитии правового регулирования недвижимости явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; права наследовать. Совершается множество различных сделок с недвижимым имуществом, как купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, рента, строительный подряд, наем, безвозмездное пользование, страхование.

С введением в Республике Казахстан частной собственности на землю установлено деление вещей на недвижимые и недвижимые, которое основывается на их естественных свойствах. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В настоящее время в законодательстве Республики Казахстан имеет место смешение понятий: «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь». Правовой анализ категории недвижимого имущества показал, что назрела необходимость проводить различия указанных понятий на теоретическом и законодательном уровнях. Такое деление необходимо для внесения ясности в установленные законодательством различные правовые режимы объектов недвижимого имущества, для удобства в понимании и применении соответствующего правового режима, для приведения в соответствие теории права с существующей на сегодняшний день законодательной моделью, в части рассматриваемых объектов.

Понятие недвижимости должно быть дано через индивидуализированные природные объекты, которые в силу своего происхождения являются недвижимыми, а также необходимо деление объектов недвижимости на 2 вида. Существование и развитие объектов недвижимости происходит по законам природы, и именно эта особенность лежит в основе установления соответствующих правовых режимов рассматриваемых объектов, в связи с этим понятие объекта недвижимости очень тесно связано с понятием природных ресурсов.

В общей классификации объектов гражданских прав понятие «недвижимость» охватывается понятием «вещь». Исследуя особенности определения отдельных объектов права собственности в качестве недвижимого имущества, некоторые казахстанские авторы делают вывод о наличии необходимости введения критерия признания зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства недвижимыми вещами только при наличии признака капитальности. При этом раскрывая признак капитальности для каждого из указанных объектов.

Права на недвижимость, в том числе основное - право собственности, их переход и сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в порядке установленном законом. Несмотря на трудности, возникающие на практике по применению Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации, противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:

- изменение самого подхода к регистрации недвижимости - это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;

- введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;

- смена множественности регистраторов (БТИ, Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регистрирующим органом - учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое уже, обеспечивает возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.

В настоящее время в сфере недвижимости еще существует немало проблем: неразработанность нормативной базы, проблемы в правоприменении, противоречие законодательства, отсутствие четкой системы органов государственной регистрации, кадровые проблемы. Однако государство делает довольно успешные попытки преодоления данных проблем.

Список использованных источников

1 Указ Президента РК от 04.12.2001 г. «О дальнейших мерах по реализации стратегии развития Казахстана до 2030 года» // САПП.-2001. № 43-44. с. 240-280.

2 Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Республике Казахстан, одобренная Постановлением Правительства РК от 21.07.2000 г. // САПП. 2000. № 30. с. 81-120.

3 Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть)
от 27 декабря 1994г. (с изменениями и дополнениями от 27.07.2007г.)

4 Закон Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 310-III ЗРК от 26 июля 2007 год

5 Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский право России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998.

6 Вещные права в Республике Казахстан. Отв. ред. М. К. Сулейменов. Алматы. Изд. «Жети Жаргы». 1999. С.22.

7 Римское частное право. под ред. И.Б.Новицкого и И.С.Перетерского М. Гос. юрид. издат. 1948. С. 157.

8 Дождев Д. В. Римское частное право. Учеб. для вузов. М.: Изд. Группа ИНФРА-М-Норма. 1996. С. 324-325.

9 Л. Ферштман. Курс германского гражданского права. Т. 1. Юридический факультет. М. 1996.

10 Гражданское право. Т. 1. Учебник. Под ред. Е. А. Суханова. М.: 1994. С. 111.

11 Гражданское право. Том 1. Учебник для вузов. Отв. ред. М. К. Сулейменов, Ю. Г. Басин. А., 2000. 358 с.

12 Скрябин С.В. Право собственности в Республике Казахстан. Сравнительно-правовой комментарий книги Уго Маттеи: «Основные принципы права собственности». Алматы.: Дайк-Пресс,2000.

13 Мурзин Д. В. Правовые проблемы современной теории ценных бумаг. М., 1998.

14 Гражданское право. Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. Ч. 1.

15 Мозолин В. П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992.

16 Жусупов А. А. Понятие энергетических материалов и продуктов как объектов гражданского права// Актуальные проблемы современного гражданского права. Выпуск II. Т. I. Отв. ред. М.К. Сулейменов. КазГЮУ. 2002. С.93.

17 Маметова Р. А. Право и собственность в Республике Казахстан. Отв. ред. М. К. Сулейменов. Жети Жаргы , 1998.

18 Право и собственность в Республике Казахстан. Отв. ред. М. К. Сулейменов. Алматы: Жети Жаргы. 1998.

19 Право и собственность: Монография. Отв. ред. М.К. Сулейменов. Алматы: Жети Жаргы, 1998.

20 Вещное право в Республике Казахстан. Отв. редактор член-корреспондент Академии наук Республики Казахстан д.ю.н. М.К. Сулейменов. Алматы: «Жети Жаргы», 1999.

21 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд.1907г.) М.: СПАРК, 1995г.

22 Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М.: Издательство БЕК, 2000. 272 с.

23 Содержание понятия «недвижимое имущество» // Экономика и право Казахстана. 2004. № 11. С. 54-58

24 М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Комментарии к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Общая часть). Алматы: «Жеті Жар?ы», 2003. С.432

25 А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой Гражданское право: учебник. Часть 1. -М.: «ТЕИС», 1999, С.600

26 Закон Республики Казахстан от 27 января 1996 года № 2828 «О недрах и недропользовании» (с изм. и доп. по состоянию на 27.07.07 г.).

27 Водный кодекс Республики Казахстан (с изм. и доп. по состоянию на 27.07.07 г.).

28 Соглашение от 30 декабря 1991 г. О совместной деятельности по исследованию и использованию космического пространства

29 Закон Республики Казахстан от 15 мая 1997 г. N 108-1 О присоединении Республики Казахстан к Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство

30 Закон Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан (с изм. и доп. по состоянию на 27.07.07 г.).

31 Дудин А.П. Объект правоотношения: вопросы теории. Саратов: Саратовский Университет, 1980. 180 с.

32 Особенности правового режима зданий, сооружений // Вестник КазНУ. Серия юридическая 2007. № 2 (30). С. 67-72

33 Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года № 94-1

34 Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями от 27.07.07 г.)

35 Гражданское право. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций В 1-х кн. Кн. 2. М.: Статут, 2000 - 800 с.

36 Закон Республики Казахстан от 16.07.2001 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (с изм. и доп. по состоянию на 27.07.07 г.).

37 Хаджиев А. X. Земельное право Республики Казахстан (общая часть): Учебное пособие. Алматы: Данекер, 2001.-300 с.

38 Минина Е. Л. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе //Государство и право. 2007.№3.С. 32 -63.

39 Конституция Республики Казахстан 1995 г. (с изм. и доп. по состоянию на 27.07.07 г.).

40 Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект.// Государство и право.2004.№.2 с.121-124

41 Ж.Х. Косанов Право собственности, право землепользования и иные права на землю. Алматы. 2002. 176 с.

42 Закон Республики Казахстан «О Земле» от 24 января 2001 г. №152-11

43 Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) от 01.07.1999г. (с изменениями и дополнениями от 27.07.2007г.)

44 Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Правовая реформа в Казахстане. 2006. №8. С. 17.

45 Ильясова К.М. К вопросу о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Фемида. 2006. № 4. С. 35-42

46 Закон Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте»

47 Закон Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан

48 Указ Президента Республики Казахстан от 25 января 2005 года N 1513 "О развитии космической деятельности в Республике Казахстан на 2005-2007 годы")

49 Закон Республики Казахстан от 15 мая 1997 г. N 108-1 О присоединении Республики Казахстан к Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство

50 Закон Республики Казахстан от 5 июля 2000 г. «О финансовом лизинге в Республике Казахстан»

51 Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез». 1998. С. 47.

52 Герасин С. Сравнительный анализ системы регистрации прав на недвижимое имущество в России и Германии. В кн.: Россия в контексте международного развития: международное частное право, защита культурных ценностей, интеллектуальная собственность, унификация права. М. 2004. С. 584.

53 Жанабилова А. Регистрация прав на недвижимость. Проблемы и пути их решения.// Юрист. 2003. № 4. С. 36-37.

54 Таранов А. Легализация имущества.// Юрист. 2006.№ 9. с.46-48

55 Послание Президента Республики Казахстан Н. Назарбаева народу Казахстана. Стратегия вхождения Казахстана в число 50-ти наиболее конкурентоспособных стран мира. Казахстан на пороге нового рывка вперед в своем развитии.

56 Закон Республики Казахстан «Об амнистии в связи с легализацией имущества» от 5 июля 2006 г. № 157-11

57 Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) (с изм. и доп. по состоянию на 27.07.2007г.).

...