Застосування методичних підходів та методів при експертній грошовій оцінці земельних ділянок

Размещено на http://www.allbest.ru/

Зміст

Реферат

Вступ

1. Нормативно-правове забезпечення експертної грошової оцінки земельних ділянок

2. Дефініції при експертній грошовій оцінці

3. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок

4. Характеристика методичних підходів та методів оцінки

4.1 Порівняльний (ринковий)підхід

4.2 Методичний підхід капіталізації доходів

4.3 Витратний підхід

4.4 Поєднання методичних підходів

5. Інтерпретація одержаних результатів та формування висновку

6. Вимоги до складання звіту з експертної грошової оцінки

Висновки

Бібліографічний список



Реферат

грошовий оцінка земельний ділянка

Шуберт О.М. студ. гр. ОЗ-64. Застосування методичних підходів та методів при експертній грошовій оцінці земельних ділянок. - Курсова робота. - Кафедра земельного кадастру. - Дубляни. - ЛНАУ, 2015. - 60 сторінок текстової частини, 14 літературних джерел.

Зміст питань розкритий на основі звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та нерухомого майна, нормативно - правових документів та стандартів оцінки земель. Основна увага приділена методичних підходам та методам оцінки. Розкритий такий перелік питань, які необхідно було опрацювати: - основні нормативні документи, які використовуються при оцінці нерухомості; - трактування дефініцій експертної оцінки; - методичні підходи та методи оцінки, поєднання методичних підходів; - навести приклади розрахунків методів оцінки земельних ділянок. Розглянуті вимоги до складання звіту з експертної грошової оцінки.



Вступ

Земля є основою людського існування, оскільки займає визначальне місце у процесі соціально-економічного розвитку суспільства. Саме вона є базисом сталого розвитку, умовою соціального прогресу та добробуту людини. У всьому світі земля становить першооснову ринку нерухомості, тому дуже важливим і актуальним є питання визначення її вартості.

Об'єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства та його цілісного майнового комплексу є земельна ділянка. Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю позицій на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі одержання доходу. Усі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні. У сукупності вони формують специфічний об'єкт оцінювання -- земельну ділянку. Вартість земельної ділянка формується під впливом її технічних, економічних характеристик та юридичного статусу в процесі землеустрою. Як вже було зазначено, кожна ділянка є унікальною, тому необхідно ретельно проаналізувати і врахувати всі чинники впливу на вартість.

Для чого ж потрібна оцінка вартості земельної ділянки? Вона обов'язково проводиться у таких випадках: вчинення цивільно-правовою угодою з об'єктом нерухомості, залучення земельних ділянок до операцій, в тому числі їх приватизації, передачі в довірче управління або передачі в оренду, вилучення землі для державних і муніципальних потреб, одержання кредиту під заставу об'єктів нерухомості, внесення земельних ділянок до уставного фонду компаній, визначення найкращого та найбільш ефективного використання земельних ділянок, розробки та здійснення інвестиційних проектів, а також для інших цілей, передбачених чинним законодавством.

Оцінкою земельних ділянок займаються експерти. Вони оцінюють всі фактори, що впливають на вартість земельної ділянки, використовуючи різні способи оцінки. Фахівці розрізняють понад 20 таких способів. В їх основу покладено або порівняння даних про продаж аналогічних земельних ділянок, або оцінку фактичного та потенціального доходу від використання оцінюваної ділянки. Існує два розрахунки вартості земельної ділянки - це нормативно-грошова оцінка земельної ділянки та експертна грошова. Нормативно-грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за землю, визначення втрат сільськогосподарських і лісових угідь та економічного стимулювання національного використання та охорони земель. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. А вартість земельної ділянки встановлюється на результатах порівняльного аналізу і оцінки всіх факторів за різними методичними підходами.

Вартість земельної ділянки, відповідно до земельного кодексу України, визначається на підставі експертної грошової оцінки. При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, при цьому один з них може базуватись на нормативній грошовій оцінці.

Експертна оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів як: зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; методу співвіднесення; урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці; капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки; поєднання декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Серед методичних підходів, які можуть бути застосовані для оцінки, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку. Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами. На мій погляд це дуже важливо, оскільки таким шляхом можна визначити варіант, який принесе максимально можливий дохід від використання земельної ділянки. Проте, фізично неможливо врахувати вплив абсолютно кожного фактора, також, як зазначалось, оцінкою земельної ділянки займаються експерти. Всі люди різні, так само і експерти, вони використовують різні методи визначення вартості потенціалу земельної ділянки, будівлі чи споруди підприємства, фактори що впливають на вартість, по різному оцінюють поправки та коригування відповідно до власних переконань та підготовки. В оціночній практиці досить часто постають проблеми, що потребують поєднання різних позицій. Тому спроби поєднання різних методів дають підстави казати про необхідність створення нового підходу до дослідження феномену потенціалу підприємства у цілому і таких його елементів, як земля, будівлі та споруди. Цей аспект надзвичайно важливий, і на мій погляд, не можна його ігнорувати, оскільки земля є особливим товаром через реальну відсутність її замінників і повну нееластичність пропозиції.



1. Нормативно-правове забезпечення експертної грошової оцінки земельних ділянок

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дає змогу здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

В Україні існує два види грошової оцінки земель: нормативна й експертна. Сфери їх застосування регулюються законодавчими і нормативними документами.

Земельний кодекс України - основний законодавчий акт, згідно з яким регулюються земельні відносини в Україні. Земельний кодекс України, затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року. Він складається з десяти розділів, включаючи Прикінцеві та Перехідні положення.

Грошовій оцінці земельних ділянок присвячена стаття 201, яка визначає спектр застосування грошової оцінки земель:

1)грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі;

2)залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною;

3)нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо;

4)експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок;

5) грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Закон України «Про оцінку земель» прийнятий 11 грудня 2003 року і визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні. Спрямований на регулювання відносин, пов'язаних із процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель із метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування й ринку земель.

У Законі наведено основні терміни, перелік об'єктів і суб'єктів, основні принципи оцінки, види оцінки земель.

Оцінка земель проводиться на основі принципів (стаття 4):

· законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

· єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

· безперервності процесу оцінки земель;

· доступності використання даних з оцінки земель;

· рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види (стаття 5):

· бонітування ґрунтів;

· економічна оцінка земель;

· грошова оцінка земельних ділянок.

Цією статтею також визначено, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

· визначення розміру земельного податку;

· визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

· визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

· визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

· розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

· відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

· застави земельної ділянки відповідно до закону;

· визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

· визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

· визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

· виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

· відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

· визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

· рішення суду.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених Законом „ Про оцінку земель, а також іншими законами.

У всіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених цим та іншими законами України.

Підставою (згідно статті 15) для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду. Закон також встановлює порядок проведення оцінки по кожному з видів.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться (згідно статті 18) відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

· розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;

· розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться (стаття 19) на основі таких методичних підходів:

· капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;

· зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

· врахування витрат на земельні поліпшення.

Експертна грошова оцінка вільних від будівель та споруд земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, що проводиться у зв'язку з викупом цих земельних ділянок для суспільних потреб чи їх примусовим відчуженням з мотивів суспільної необхідності, проводиться на основі методичного підходу капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок з урахуванням їх використання за цільовим призначенням (використанням), встановленим на день прийняття рішення про викуп таких земельних ділянок для суспільних потреб.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог цього Закону, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні", а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил. За результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок (згідно статті 20) складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу (відповідно до статті 21) підлягають державній експертизі відповідно до закону.

Звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок, крім звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу, підлягають (відповідно до статті 22) рецензуванню.

Рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також на вимогу заінтересованих осіб та в інших випадках, визначених законом.

Підставою для рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок на вимогу заінтересованих осіб є їх письмове звернення до осіб, яким відповідно до цього Закону надано право здійснювати рецензування.

Обов'язковим є рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок у разі викупу земельних ділянок права приватної власності для суспільних потреб та примусового їх відчуження з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону.

Порядок рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається Кабінетом Міністрів України.

Рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється:

-оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок із стажем практичної роботи не менше двох років;

-експертними радами саморегулівних організацій оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Технічна документація (згідно статті 23) з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Четвертий розділ даного Закону, присвячений розмежуванню повноважень державних органів та саморегулівних організацій у грошовій оцінці земель.

Державне регулювання у сфері оцінки земель полягає в забезпеченні об'єктивності та законності проведення оцінки земель, контролю у цій сфері, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил, створення конкурентного середовища для суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель і серед навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також у забезпеченні суспільних інтересів з питань оцінки земель.

Державне регулювання у сфері оцінки земель здійснюють Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а також інші органи виконавчої влади відповідно до закону.

Органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів узагальнюють дані про результати експертної грошової оцінки та ціну земельних ділянок і не рідше ніж раз на рік публікують їх у засобах масової інформації відповідно до закону.

Порядок (згідно статті 26) утворення та діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель визначаються законодавством про об'єднання громадян, а їх повноваження - Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Саморегулюванні організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок є юридичними особами, які діють на засадах самоврядування. Діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель не має на меті отримання прибутку.

Порядок визнання центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів статусу саморегулівної організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок встановлюється Кабінетом Міністрів України.

П'ятий розділ присвячений відповідальності за порушення законодавства та вирішенню спорів у сфері оцінки земель.

Суб'єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель несуть відповідальність за порушення вимог законодавства у сфері оцінки земель відповідно до закону. Спори між суб'єктами оціночної діяльності, пов'язані з оцінкою земель, вирішуються в судовому порядку.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного і громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна, визначає прийнятий 12 липня 2001 року Закон України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні

Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються об'єкти та суб'єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування і сертифікації оцінювачів.

У статті 3 даного Закону дається визначення майна, що оцінюється: „Майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.

Використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від нормативної грошової оцінки земель. Нормативним документом який визначає розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку є Податковий кодекс України.

Податковий кодекс України прийнятий 2 грудня 2010 року, регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов'язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов'язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

Податковий кодекс є головним правовим документом, який визначає порядок встановлення та плати за земельні ділянки, роль і місце в цьому процесі нормативної грошової оцінки земель.

Плата за землю регламентується розділом XIII та підрозділом 6 розділу XX Податкового кодексу України. Розділ XIII визначає платника податку, об'єкт оподаткування: «Об'єктами оподаткування є: земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні; земельні частки (паї), які перебувають у власності».

Статтею 271 визначено базу оподаткування: «Базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено ».

Порядок індексації нормативної грошової оцінки визначено в статті 289: «Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу державної податкової служби і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель».

Підрозділ 6 розділу XX визначає особливості справляння земельного податку.

Оцінка земель сільськогосподарського призначення, населених пунктів, несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) проводиться згідно визначеного порядку. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів проводиться відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 року № 213 з урахуванням змін і доповнень, внесених згідно з постановами Кабінету Міністрів України від 31.10.1995 року № 864 та від 30.05.1997 року № 525 зі змінами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 5.07.2004 року №843 та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Мінбудархітектури, Мінагрополітики України та Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року № 18/15/21/11.

Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Як і відповідна методика, порядок містить три розділи: загальні положення; нормативна грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення; нормативна грошову оцінку земель населених пунктів; документація з нормативної грошової оцінки.

У загальних положеннях поряд із переліком цілей, завдань і функцій грошової оцінки, визначено інформаційну базу нормативної грошової оцінки та процедуру проведення.

У розділі 2 дано визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення окремо по Україні, Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках.

Розділ 3 присвячений грошовій оцінці земель населених пунктів. У ньому наводиться опис алгоритму оцінки за формулою, визначається порядок розрахунку окремих складових формули та їхньої індексації.

У додатку 4 вміщено приклади розрахунку грошової оцінки окремих земельних ділянок. У додатку 5 наводиться зразок акта визначення стартової ціни земельної ділянки, що приватизується.

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів від 11 жовтня 2002 року № 1531, та Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему від 9 січня 2003 року № 2, тісно взаємопов'язані між собою й визначають усі аспекти, що стосуються виконання експертної грошової оцінки земель.

Методика складається з восьми розділів. Перший містить основні поняття та визначення. Другий розділ описує методичні підходи, які використовуються при здійсненні експертної грошової оцінки (капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки, зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці). У третьому розділі наведено методику оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя.

Четвертий розділ присвячено оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю і призначених для вирощування лісу. П'ятий - визначає методику проведення оцінки земельних ділянок водних об'єктів. Шостий розділ містить вимоги до оцінки забудованих земельних ділянок. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком викладені у сьомому розділі. Заключний, восьмий, розділ описує права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою.

Стандарт Держкомзему СОУ ДКЗР 0032632-012:2009 "Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", затверджений Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 24 червня 2009 р. №335.

Стандарт складається з трьох розділів: сфера застосування; терміни та визначення понять; познаки та скорочення; загальні вимоги.

Перший розділ визначає сферу застосування цього стандарту. встановлює якісні та кількісні показники, параметри, що регламентують розроблення і випуск технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів із урахуванням географічних, екологічних, економічних, соціальних, планувальних та інших умов. Також стандарт визначає вимоги до змісту та структури технічної документації. Застосування стандарту сприятиме розвитку земельно-господарських відносин, уніфікації виконання робіт з нормативної грошової оцінки різними суб'єктами господарювання, стандартизації, підвищення якості оцінювання земель.

Другий розділ містить основні поняття та визначення.

Третій розділ описує вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів - для міст із чисельністю населення 50 тис.осіб і більше; для міст із чисельністю населення менше 50 тис. осіб, а також селищ міського типу; вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів та вимоги до електронних растрових або векторних карт.

У складі технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів розробляються:

· пояснювальна записка;

· графічні матеріали;

· додатки (в разі необхідності).

Пояснювальна записка містить такі структурні елементи:

· обкладинка;

· титульний аркуш;

· склад проекту;

· зміст;

· вступ;

· перелік умовних позначень, символів, одиниць, скорочень і термінів;

· розділ 1 - характеристика сучасного стану населеного пункту;

· розділ 2 - правова та нормативно-методична база грошової оцінки земель;

· розділ 3 - розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту;

· розділ 4 - основні техніко-економічні показники;

· додатки.

Розділ 1 має містити опис:

а) географічного розташування населеного пункту, його адміністративного статусу та статусу курорту, даних про площу території та чисельність населення, входження в приміську зону великих міст та в одну із зон радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

б) природних умов (рельєфу території, рівня залягання ґрунтових вод, наявність територій затоплення паводками, наявності значного заболочення та небезпечних геологічних процесів);

в) об'єктів громадського центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності та масового відпочинку населення, рівня інженерного забезпечення та благоустрою території, екологічної якості та привабливості середовища;

г) вулично-дорожньої мережі (наявність автомобільних доріг державного або місцевого значення, залізничних доріг або під'їзних залізничних колій, що проходять по території населеного пункту, наявність твердого покриття вулиць, місцезнаходження зупинок зовнішнього пасажирського транспорту);

д) зон обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря та за рівнем напруження електромагнітного поля, зон перевищення припустимого рівня шума від залізниці, автодоріг, електропідстанцій та аеродромів, ареалів забруднення ґрунтів на територіях, зайнятих породними відвалами і териконами, санітарно-захисних та водоохоронних зон (з урахуванням наявної містобудівної та проектної документації).

Розділ 2. Правова та нормативно-методична база нормативної грошової оцінки земель. грошовий оцінка земля вартість. У розділі наводиться короткий аналіз діючого на території України законодавства, яке стосується справляння земельного податку, орендної плати та інших можливих сфер використання нормативної грошової оцінки земель.

Розділ 3. Розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту. Розділ включає такі підрозділи:

-визначення середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель населеного пункту;

-принципи економіко-планувального зонування території населеного пункту;

-характеристика локальних факторів оцінки;

-розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь;

-приклади визначення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки.

Підрозділ - визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту має містити: дані про загальний обсяг освоєних капіталовкладень по видах витрат інфраструктурного облаштування населеного пункту, розрахунок відновної вартості витрат на освоєння та облаштування населеного пункту та визначення середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель населеного пункту з урахуванням регіональних факторів.

Підрозділ - принципи економіко-планувального зонування території населеного пункту має містити: аналіз наявних зональних факторів, визначення радіусів їх впливу та вагових характеристик кожного з ренто утворюючих факторів, коротку характеристику виділених економіко-планувальних зон.

Підрозділ - характеристика локальних факторів оцінки має включати: перелік факторів, які впливають на локальному рівні на грошову оцінку земель, та значення коефіцієнтів їх впливу, земле-оціночну структуризацію території населеного пункту в розрізі кварталів або їх частин з обґрунтуванням впливу сукупності наявних факторів на грошову оцінку земель.



2. Дефініції при експертній грошовій оцінці

1. Об'єкт оцінки - це майно та майнові права (комплекс майнових прав та обмежень), які підлягають оцінці. Оцінювачі завжди повинні визначати комплекс прав та обмеження на права, які підлягають оцінці.

2. База оцінки - вид вартості, в суті якого реалізується мета і методи оцінки.

3. Підходи до оцінки - загальні способи визначення вартості. При оцінці підходи можуть застосовуватися в комплексі.

4. Методи оцінки - послідовності оціночних процедур, шляхом виконання яких реалізуються підходи до оцінки.

5. Оціночні процедури - дії (етапи), виконання яких в певній послідовності становить зміст методів оцінки. Окремі оціночні процедури, що передують вибору підходів до оцінки або полягають в інтерпретації отриманих результатів не становлять складових частин жодного з методів оцінки.

6. Принципи оцінки - основні соціально-економічні чинники, що покладені в основу визначення вартості.

7. Дата оцінки - дата, станом на яку визначається вартість об'єкта оцінки.

8. Оцінювач - Громадянин України, іноземці, особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали свідоцтво Оцінювача відповідно до вимог Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”.

9. Зовнішній оцінювач - оцінювач, що працює в складі суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання та виконує незалежну оцінку у відповідності до вимог Закону України “Про оцінку майна та професійну оціночну діяльність.

10. Внутрішній оцінювач - Оцінювач, що виконує оцінку або рецензування майна, що належить суб'єкту оціночної діяльності, на якому він працює або він працює для суб'єкта оціночної діяльності, який цю оцінку використовує для прийняття юридично значущих рішень.

11. Незалежний оцінювач - Оцінювач, який не має конфлікту інтересів стосовно майна, яке підлягає оцінці, або стосовно правовідносин із замовником оцінки.

12. Майно:

- матеріальні об'єкти у фізичній формі;

- матеріальні, нематеріальні та фінансові об'єкти, обтяжені комплексом прав.

Майно уособлює приватні права власника, які дають право власнику на особливі вигоди в тому, чим він володіє.

13. Майнові права - Комплекс прав на матеріальні та нематеріальні об'єкти, відмінні від права власності, в тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів, тощо) та права вимоги.

Майно може бути обтяженим тільки частиною прав або комбінацією декількох прав. До майнових прав, окрім вищезазначених, відносять також права здачі в оренду, сервітуту, зайняття, заповіту, перепродажу, викупу, внеску до статного фонду, суборенди, дарування, вибору використання чи не використання всіх перерахованих вище прав. Окремі права можуть бути відділені від повного пакета прав і передані, здані в оренду чи обмежені державою у відповідності до законодавства.

Для цілей оцінки розрізняють наступні види майна:

- матеріальне;

- нематеріальне;

- цілісний майновий комплекс (бізнес);

- фінансові інтереси.

14. Матеріальне майно - це майно, яке існує фізично. До нього відносяться:

- нерухоме майно (нерухомість);

- рухоме майно;

- особисте майно.

15. Нерухоме майно (нерухомість) це:

- земельна ділянка вільна від забудови або земельна ділянка та поліпшення на ній, зроблені людиною. Це фізична, матеріальна "річ", яку можна побачити та якої можна торкнутися, що розглядається в сукупності з усіма поліпшеннями на її поверхні, а також над нею або під нею;

- земельна ділянка вільна від забудови або земельна ділянка та поліпшення на ній, обтяжена правами - правом власності та іншими майновими правами.

Право власності на нерухомість включає в себе усі права, інтереси і привілеї, пов'язані з власністю на нерухоме майно.

Права власності на нерухомість передбачають наявність Титулу власності.

16. Рухоме майно включає в себе матеріальні об'єкти, що постійно не з'єднанні з нерухомістю і характеризується можливістю бути переміщеними без завдання шкоди цьому майну. До рухомого майна відносяться машини, обладнання, транспортні засоби і т. п., та матеріальні оборотні активи.

17. Особисте майно - Це майно, що належить фізичній особі і включає речі особистого використання.

18. Нематеріальне майно (нематеріальні активи) - це майно, яке не має фізичної форми, має корисність для власника та дозволяє отримувати вигоди від володіння таким майном.

19. Майно, що вичерпується - земельні ділянки з корисними копалинами, звалища відходів, землі під поховання та подібні до них активи, що мають певний визначений термін корисного використання для їх поточного використання, на протязі якого вони експлуатуються таким чином, що вартість землі поступово зменшується до моменту, коли земля вже не може використовуватися за початковим призначенням і її вартість становить залишкову вартість, за умови найбільш ефективного використання.

20. Цілісний майновий комплекс (бізнес) - сукупність активів або сукупність активів та зобов'язань об'єкту, що забезпечує господарську діяльність об'єкту оцінки. На базі цілісного майнового комплексу може бути створене діюче (ділове) підприємство, яке на дату оцінки здійснює господарську діяльність. При цьому, активи цілісного майнового комплексу можуть бути передані діючому підприємству у власність або у користування або на інших передбачених законом умовах.

21. Фінансові інтереси - це права на володіння часткою у бізнесі або права на отримання грошової компенсації від іншої особи (права вимоги). До фінансових інтересів відносяться також грошові кошти, кредиторська та дебіторська заборгованість, паї, акції, деривативи та інші цінні папери та їх похідні.

22. Знос (знецінення) - втрата майном вартості порівняно до вартості нового аналогічного майна внаслідок фізичного, функціонального старіння або руйнування. Знос класифікується за причинами його виникнення на:

- фізичний знос - знос, що зумовлений частковим повним фізичним руйнуванням елементів або конструкцій фізичних об'єктів;

- функціональний знос - знос, що пов'язаний з невідповідністю функціональних характеристик майна ринковим вимогам для даного типу майна.

- економічний знос (економічне знецінення) - знос, який пов'язаний із зміною ринкових умов господарювання

Фізичний знос класифікується за можливостями його усунення на:

- знос, що може бути усунутий шляхом ремонту;

- знос, що не може бути усунутий.

23. Активи - економічні ресурси у формі сукупних майнових цінностей підприємства суб'єкта, що використовуються у господарській діяльності з метою отримання прибутку та від яких у майбутньому є підстави чекати певний економічний прибуток. Активи, що знаходяться у власності, можуть бути матеріальними, нематеріальними і інвестиційними. Актив визнається у балансі як актив тільки тоді, коли він може мати майбутні економічні вигоди та може бути оціненим. Майбутні економічні вигоди втілені у активі можуть проявитись для підприємства різними шляхами: через його використання безпосередньо або разом з якимось активом для виробництва товарів або послуг, через його продаж або обмін на інший актив, для взаємозаліку зобов'язань або через розподіл серед власників. Оцінювачі оцінюють права власності або інші майнові права щодо активів, а не самі активи - матеріальні або нематеріальні.

24. Поточні (оборотні) активи - сукупність майнових цінностей підприємства, що обслуговують поточних господарський процес і повністю використовуються на протязі одного операційного (виробничо-комерційного) циклу. Ці активи не призначені для використання на постійній основі в діяльності підприємства.

25. Довгострокові активи - сукупність майнових цінностей підприємства, що багаторазово використовується у процесі господарської діяльності і переносить використану вартість частинами на виготовлену продукцію. Ці активи призначені для використання на постійній основі в діяльності підприємства. Вони включають земельну ділянку і споруди, виробничі засоби і устаткування, нематеріальні активи та Інші довгострокові активи. Необоротні активи відрізняються від більшості оборотних активів тим, що вони вимагають більш тривалого періоду для того, щоб за допомогою маркетингу отримати для слабо ліквідного активу ціну, що відбиває їх ринкову вартість.

26. Інші довгострокові активи - Це сукупність майнових цінностей, що не призначені для багаторазового використання в основній діяльності підприємства, але такі, що знаходяться в довгостроковому володінні, наприклад, довгострокові інвестиції, довгострокова дебіторська заборгованість, гудвіл, відстрочені витрати, патенти, фірмові знаки і інші аналогічні активи.

Термін Амортизаційні нарахування означає нарахування для відшкодування початкових витрат на придбання активів у собівартості продукції в контексті історичної вартості. Термін знос відрізняється від бухгалтерського поняття і повинен застосовуватись в економічному контексті в оцінці за методом Залишкової Вартості Заміщення як акумульований знос, що означає будь-яку втрату вартості відносно витрат на придбання нового активу (активів). Такі втрати можуть відноситися до фізичного зносу, функціонального (морального) старіння та економічного (зовнішнього) знецінення. Акумульований знос є функцією ринкових відносин на відміну від амортизаційних нарахувань, які залежать передусім від конкретного способу бухгалтерського розрахунку амортизації і не обов'язково відображають стан ринку.

27. Спеціалізовані активи являють собою активи, які як правило, майже ніколи не продаються окремо від підприємства, частиною якого вони є. Такі активи також можуть називатися обмеженими або неринковими активами, в залежності від міри їх спеціалізації в плані архітектурного рішення, конфігурації або застосування. В тих випадках, коли ринкової інформації для безпосереднього порівняльного аналізу оцінювачам не вистачає або зовсім немає, процес оцінки активів вимагатиме відбір відповідних ринкових даних та обґрунтування висновку з оцінки. При розгляді спеціалізованих активів може бути застосований будь-який з методів оцінки. При застосуванні методу залишкової вартості заміщення (ЗВЗ) оцінювач, виходячи з ринкової інформації, повинен визначити вартість земельної ділянки, витрати і акумульований знос і пояснити свій вибір бази для оцінки вартості, а також пояснити неринковий характер вартості, що оцінювалась.

28. Чисті активи - загальна сума ринкової вартості активів за вирахуванням позикових коштів та поточних зобов'язань.

29. Ціна - сума грошей, яку просять, пропонують або платять за товар або послугу. Вона є історичним фактом, незалежно від того, чи була вона розголошена чи залишилася конфіденційною. Через фінансові міркування, мотиви сторін або особливі інтереси покупця або продавця ціна, сплачена за товари або послуги, може не відповідати вартості, що приписується цьому товару або послугам іншими людьми.

30. Стартова ціна - Початкова ціна публічних торгах, аукціонах або конкурсах, яка є найбільш прийнятною для продавця з точки зору досягнення найбільшої ціни в результаті проведення торгів.

31. Витрати - це ціна, сплачена за товари, роботи, послуги, або сума, необхідна для виробництва товарів, виконання робіт, надання послуг. Коли товари вироблені, робити виконані, послуги надані, витрати стають історичним фактом. Ціна, сплачена покупцем за товари, роботи, послуги стає для нього витратами.

32. Ринок є системою, в якій товари і послуги переходять від продавців до покупців за допомогою цінового механізму. Поняття ринку включає здатність товарів та послуг переходити з рук в руки без зайвих обмежень у їх діяльності. Кожна із зацікавлених сторін діє відповідно до співвідношення попиту і пропозиції і інших ціноутворюючих факторів, а також в міру своїх можливостей і компетенції, розуміння відносної корисності конкретних товарів та послуг, а також з урахуванням своїх індивідуальних потреб і бажань. Ринок може бути місцевим, національним або міжнародним.

33. Вартість - виражений в грошових одиницях суспільно визнаний еквівалент. Залежно від контексту визначення еквіваленту вартість об'єкта може бути різною. Для визначення вартості з урахуванням контексту існують спеціальні економічні категорії ринкова вартість, інвестиційна вартість, страхова вартість, тощо.

Вартість є економічним поняттям відносно ціни, яка може бути найбільш прийнятною для покупців і продавців товарів або послуг, що виставлені на продаж. Економічне поняття вартості виражає ринковий погляд на вигоди, що їх отримує покупець товару або послуги на певну дату оцінки.

Оцінювач повинен визначити тип вартості, а також його відповідність конкретному завданню, що стоїть перед оцінювачем. Зміни у визначенні типу вартості можуть мати суттєвий вплив на вартість, що приписується конкретним активам.

Термін "вартість", повинен обов'язково вживатися з прикметниковим сполученням, що конкретизує, яка саме вартість мається на увазі. У випадку, коли прикметник відсутній, завжди розуміють ринкову вартість.

34. Ринкова вартість - ймовірна величина, виражена у грошовій сумі, на яку майно було б обмінене на дату оцінки внаслідок комерційної угоди між непов'язаними особами - добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу за умови, що кожна з сторін діяла б зі знанням справи, розсудливо і без примусу.

Кожний елемент визначення Ринкової вартості має свої понятійні рамки:

35. Вартість заміщення - це вартість заміни на майно, яке має аналогічну корисність та споживчі якості з урахуванням відсутності невиправданих затримок на заміщення. Цей термін також вживається при розрахунках витрат. Оцінка витрат на майно може базуватися або на оцінці вартості відтворення або вартості заміщення.

36. Вартість відтворення - витрати на створення точної копії існуючої будівлі з використанням того ж проекту і аналогічних будівельних матеріалів. Вартість заміщення передбачає будівництво нерухомості аналогічної корисності за проектом та з матеріалів, що вживаються ринком на даний час.

37. Від'ємна вартість - Категорія, що відбиває потенційні наслідки юридичної, та, як наслідок, фінансової відповідальності користувача чи власника майна. Від'ємна вартість виникає у випадку, коли об'єкти майна внаслідок фізичних, юридичних, фінансових чи контрактних зобов'язань, генерують реальні чи гіпотетичні від'ємні грошові потоки чи потребують значних витрат на їх відновлення. Таке майно є зобов'язанням або від'ємною вартістю.

38. Спеціальна вартість (зазвичай спеціальна вартість нерухомості) є фактично сумою ринкової вартості та надбавки до неї, що формується завдяки наявності нетипової мотивації чи особливої зацікавленості в угоді потенційного покупця.

39. Капіталізація - переведення доходу у вартість.

40. Дисконтування - переведення майбутньої вартості грошового потоку в її поточну вартість.

41. Ставка капіталізації - дільник (як правило у формі відсотка), що використовується для переведення очікуваного доходу у вартість.

42. Ставка дисконту - норма прибутку, яка використовується для переведення грошових сум, що очікуються (будуть сплачені або отримані) в майбутньому, в їх поточну вартість.

43. Інвестований капітал - сума власного та позикового капіталу ділового підприємства.

44. Чистий прибуток - прибуток після вирахування податків та всіх платежів, що сплачуються за рахунок прибутку.



3. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок

3.1. Загальні положення

3.1.1. Цей Порядок, розроблений на виконання пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року N 1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок", застосовується для проведення експертної грошової оцінки у випадках, передбачених статтею 13 Закону України "Про оцінку земель".

3.1.2. Порядок визначає склад робіт з експертної грошової оцінки, вимоги до оформлення результатів оцінки та рецензування звітів про оцінку земельної ділянки (її частини) або прав щодо неї.

3.2. Склад робіт з оцінки

3.2.1. Проведення експертної грошової оцінки складається з таких етапів:

· обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі;

· визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди;

· складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку;

· збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки;

· визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;

· вибір та обґрунтування методичних підходів;

· визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку;

· складання звіту про оцінку.

3.2.2. Обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі включає попереднє вивчення ситуації щодо об'єкта та мети оцінки для складання завдання на оцінку та укладання договору про її проведення та обстеження і вивчення ситуації на ринку під час проведення оцінки.

Попереднє вивчення ситуації передбачає обстеження об'єкта оцінки та визначення виду вартості (ринкової, заставної, страхової, для бухгалтерського обліку, інвестиційної, ліквідаційної, спеціальної тощо).

Обстеження об'єкта оцінки включає огляд земельної ділянки або її частини та вивчення наявної правової, технічної та кадастрової документації щодо місця розташування земельної ділянки, її правового статусу, меж та розміру, складу угідь та земельних поліпшень, існуючого функціонального використання, а також визначення оцінюваних прав щодо земельної ділянки.

Визначення виду вартості земельної ділянки здійснюється на основі встановленої мети оцінки та умов майбутньої угоди. У цьому нормативно-правовому акті наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:

...