Застосування методичних підходів та методів при експертній грошовій оцінці земельних ділянок

Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого або операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду.

Метод капіталізації земельної ренти (метод зисків) передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем.

Зазначені методи застосовуються як у разі прямої, так і непрямої капіталізації очікуваних доходів. При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосувати економічний метод чи метод співвіднесення (перенесення).

Економічний метод передбачає визначення вартості землі, як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.

Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.

При використанні методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосувати метод залишку для землі чи метод розподілення доходу.

Відповідно до методу залишку для землі, вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.

Метод розвитку (можливого використання) поєднує використання усіх трьох методичних підходів. При цьому вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.

Таким чином, вартість землі може бути визначена за допомогою різних методів, що є безпосереднім втіленням одного з підходів або базується на поєднанні декількох чи всіх підходів. За цих умов результат оцінки, отриманий за обраними методами, завжди узгоджується за допомогою порівняльного і причинно-наслідкового аналізу з ринковими даними чи результатами, що були отримані за іншими методами, на підставі чого і формується висновок, щодо вартості об'єкта оцінки.

Як вже зазначалося вище, при проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується той методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Процес приватизації земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлових будинків, державного та кооперативного житлового фонду, комерційного та іншого призначення сприяв формуванню у Волинській області ринку нерухомості, основними секторами якого стали ринки земельних ділянок, квартир, офісних приміщень, торговельних площ, приміщень ресторанів, кафе, барів, складських приміщень.

Аналіз ринку нерухомості сільських населених пунктів Волинської області, свідчить, що найбільш розвинутими сегментами ринку, є ринок земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян і використовуються: для будівництва та обслуговування жилих будинків і господарських будівель і споруд (присадибні ділянки), для ведення садівництва та для ведення особистого селянського господарства, не менш розвинутим є і ринок продажу та оренди нежитлових приміщень (виробничих, торгівельних та складських).

Проаналізувавши перелік наданої замовником оцінки вихідної інформації, характер розміщення та функціональне використання оцінюваної земельної ділянки, основним методом визначення ринкової вартості земельних ділянок має бути методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Цей метод є максимально зорієнтований на кон'юнктуру ринку (враховує дефіцит «попит-пропозицію»). Однак, у районі розташування оцінюваної земельної ділянки практично сформувався протягом 2007-2012 років первинний ринок земель несільськогосподарського призначення, що в свою чергу не дає змоги (через невелику кількість протягом останніх 6 місяців продажів подібних земельних ділянок у даному районі) виконати розрахунок ринкової вартості земельної ділянки із застосуванням методичного підходу, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

Також, в результаті досліджень ринку оренди земельних ділянок комерційного призначення у районі розташування оцінюваної земельної ділянки, було встановлено неможливим, для визначення вартості земельної ділянки застосувати інвестиційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод зисків), так як у районі розташування об'єкту оцінки, кількість земельних ділянок даного цільового призначення переданих в оренду є незначна, а дані по орендних ставках не є актуальними на дату оцінки, тобто не відтворюють реальні орендні ставки земель комерційного призначення у сільських населених пунктах Волинської області.

Застосування економічного методу для визначення вартості об'єкта оцінки, є також неможливим - через невелику кількість, протягом останніх 6 місяців продажів аналогічних (подібних) земельних ділянок у даному районі розташування земельної ділянки.

Також, оцінювачами був проведений аналіз пропозицій щодо оренди об'єктів-аналогів, приміщень виробничої та комерційної нерухомості, результати якого дають змогу застосувати методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного доходу для поліпшеної земельної ділянки, таким чином вартість земельної ділянки, буде визначатись з використанням методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, із застосуванням методу залишку для землі та методу розподілення доходу.

Для застосування методичного підходу, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, слугують дані щодо вартості будівництва, наведені у Збірнику укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд (УПВВ), ДБН Д. 1.1-1-2000, «Правила визначення вартості будівництва», Накази та листи Мінрегіонбуду України та Фонду державного майна України, а також дані щодо фактичних витрат на будівництво відповідних будівель в даному районі, які узгоджуються з відомостями про подібні витрати на будівництво, наданими замовником.

Отже, враховуючи вище наведені судження та встановлене найбільш ефективне використання земельної ділянки, оцінювачі прийшли до висновку, що для визначення вартості об'єкта оцінки необхідно застосувати методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення. При поєднанні цих методичних підходів згідно «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок», затвердженого Наказом Держкомзему України від 09.01.2003 р. №2 (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему України від 22.03.2004р. №80) слід застосувати метод залишку для землі чи метод розділеного доходу. Ці методи являються найпривабливішими, так як вміщують в себе найбільшу кількість якісної та наявної інформації про об'єкт оцінки.

5. Інтерпретація одержаних результатів та формування висновку

У процесі виконання процедур оцінювання різноманітними методами, отримують різноманітні результати (які відрізняються іноді в декілька разів), і завдання оцінювача - визначити на їхній основі розмір (або діапазон) вартості. Цей процес в оцінній практиці ще називають зведенням результатів. Отримані результати не збігаються за значеннями (теоретично вони повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвинутої економіки), але вони позначають діапазон, в якому лежить обумовлене значення вартості.

При виконанні процедур різноманітними методами, оцінювач практично завжди приймає низку припущень (особливо в умовах української економіки й інформаційного поля) і, враховуючи мету оцінювання, вибирає той результат, який, на його погляд, найбільш правильно відображає шукане значення.

Можливі два підходи до розв'язання цієї проблеми:
- отриманих результатів вибирається один, який і приймається як судження про вартість;

- між різноманітними варіантами знаходиться середньозважене.

Перший підхід можна вважати доцільним, якщо припущення і неточності, прийняті в одному із методів, несумірно менші, ніж в інших. Другий підхід буде більш правильним тоді, коли в кожному з методів були присутні сумірні величини похибок і припущень. Тоді оцінювач суб'єктивно, на підставі свого досвіду, надає кожному значенню питомої ваги відповідно до можливості настання кожного з випадків і знаходить між значеннями середньозважене.

Іншими словами, якщо є дані про ринкові угоди, що здійснилися з об'єктами, подібними оцінюваному, то метод аналогів продажів дасть максимально точний результат, тому що в ньому виявляються всі ринкові чинники - корисність і співвідношення попиту-пропозиції. При відсутності даних про ринкові угоди, основними методами є метод врахування витрат і метод капіталізації прибутку, тому що вони дають уявлення про корисність об'єкта, а будь-яке майно (майнові права, земля, бізнес), чогось варте лише за умови його корисності.

Оскільки визначення вартості - це процес моделювання логіки потенційного покупця і виконання на більш високому фаховому рівні оцінних процедур (у даний час оцінні процедури виконуються покупцями на інтуїтивному рівні і лише у виняткових випадках провадяться серйозні розрахунки), то думка більшості інвесторів про вартість об'єкта перебуватиме в діапазоні між значеннями, отриманими двома методами, і більш точне визначення можливе за допомогою середньозваженого між ними при рівних або нерівних (у деяких випадках для одного з методів і нульових) їх питомих значеннях.

Відповідно до зазначених передумов в процесі роботи, Оцінювачами були отримані результати:

вартість земельної ділянки площею 800 м² для будівництва аптеки зі стоматологічними кабінетами, визначена на основі методичного підходу, що ґрунтується на рахування витрат на земельні поліпшення, за методом залишку для землі, становить (округлено до цілих).

39 382 грн. (тридцять дев 'ять тисяч триста вісімдесят дві гри.) без ПДВ

Вартість земельної ділянки площею 800 м² для будівництва аптеки із стоматологічними кабінетами, визначена методом розподілення доходу, становить (округлено до цілих).

41 974 грн. (сорок одна тисяча дев'ятсот сімдесят чотири грн.) без ПДВ

Визначення вартості земельної ділянки за методичними підходами, що ґрунтуються на капіталізації чистого доходу та врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна в земельній ділянці, базується на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найбільш ефективного використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі, враховують індивідуальні риси земельної ділянки та економічну ситуацію, що склалася на момент оцінки; даному регіоні. Тому результати, отримані з використанням цих методичних підходів, відображають найвірогіднішу ціну, за яку може бути продана земельна ділянка. В рамках цих * є методичних підходів при визначенні вартості земельних ділянок були застосовані метод врахування витрат на земельні поліпшення (залишку для землі) та метод розподілення доходу.

Метод залишку для землі використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачається їх освоєння у відповідності з найбільш ефективним та оптимальним: -використанням. Цей метод використовується для оцінки земельних ділянок з поліпшеннями, ця яких досить легко визначити витрати на будівництво.

Метод розподілення доходу базується на принципі вкладу, за яким вартість землі вимірюється тією часткою, яку вона приносить у вартість об'єкта нерухомості в цілому і використовується у випадках, коли є достатня кількість операцій з подібними типами нерухомості.

Обидва методичних підходи базуються на інформації про очікуваний дохід, витрати на отримання та обслуговування будівель та споруд, вартості земельних поліпшень.

Для визначення імовірної величини необхідно провести узгодження отриманих результатів.

Метою даної роботи є визначення вартості земельної ділянки для приватизації. В цьому випадку неможливо віддати перевагу одному з двох методів. Оцінювачі вважають припустимими присвоїти рівні вагові долі обом методам, тому, що вони в рівній ступені відображають можливу модель поведінки імовірного інвестора (власника ділянки).

Вагові долі, присвоєні значенням результатів різних методів відповідно становлять - 50% ( коефіцієнт - 0,5). В результаті при узгодженні оцінювачі отримали наступні значення:

39 382 х 0,5 + 41 974 х 0,5 = 40 678 грн.

6. Вимоги до складання звіту з експертної грошової оцінки

Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки повинен містити:

· підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

· мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;

· опис земельної ділянки;

· план та характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;

· аналіз ефективності використання земельної ділянки;

· обгрунтування обраних методичних підходів;

· розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;

· основні передумови проведення оцінки;

· висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки;

· сертифікат земельної ділянки.

До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті чітко зазначаються фактори, за якими проводиться порівняння, та розміри поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння з земельною ділянкою, що оцінюється. У разі застосування методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, у звіті наводяться конкретні розрахунки:

· валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;

· ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових процентних ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок та витрат, пов'язаних із спорудженням будівель та споруд, які склалися на ринку.

Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено експертну оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи.

Звіт підлягає погодженню з сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується відповідним державним органом земельних ресурсів.

Висновки

Отже, можна зробити наступні висновки:

Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень. Земля може використовуватись більш або менш інтенсивно. Наприклад, одну й ту саму площу може займати одноповерховий будинок і хмарочос; сільськогосподарська ділянка може оброблятися з використанням і без використання добрив, зрошування, сільськогосподарської техніки. Але інтенсивність, як вже зазначалось, не впливає на пропозицію землі. Вона залежить від того, як сполучається земля з іншим, дуже важливим, фактором виробництва -- капіталом.

Ціна землі - це не тільки грошове відображення земельної ділянки як товару, тут також до уваги береться цінність землі як основного капіталу і попиту на неї, тобто земля набуває ознак основного капіталу, який має реальну вартість. Тому вкрай актуальним є визначення необхідності оцінки вартості земельних ділянок, вивчення основних способів їх оцінки та вплив основних чинників та факторів на вартість земельної ділянки, й встановлення найбільш точної і реальної ціни, а також виявлення передумов, для поліпшення ринку землі. Особливо зараз, в період кризи.

Бібліографічний список

1. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання / Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. К.: ПРОФІ, 2002. 271 с.

2. Експертна грошова оцінка вартості земельних поліпшень. Як домогтися достовірності висновків? / Вадим Дворнік // Землевпорядний вісник: Науково-виробничий журнал. 2010. № 4. С. 21-27.

3. Експертна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення методом капіталізації рентного доходу / Наталія Кручок // Землевпорядний вісник: Науково-виробничий журнал. 2009. № 5. С. 42-45.

4. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531.

5. Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету міністрів України від 23 березня 1995 № 213.

6. Нормативна грошова оцінка земель як складова механізму регуляторної політики держави / М. М. Федоров // Економіка АПК: Міжнародний науково-виробничий журнал. 2009. № 11. С. 3-10.

7. Нормативна та експертна грошова оцінка землі: Нормат. прав. акти, коментар і розяснення / Упоряд.: М.С. Головатюк та ін.; Під заг. ред. М.С. Головатюка. К.: Вид. Паливода А.В. 2007. 332 с.

8. Оцінка земель як рушійний чинник регулювання та удосконалення земельних відносин / Неля Бурлака // Землевпорядний вісник: Науково-виробничий журнал. 2010. №10. С. 32-35.

9. Оцінка земель: Навчальний посібник / М.Г. Ступень, Р.Й. Гулько, І.Р. Залуцький, О.Я. Микула та ін.: За заг. ред. М.Г. Ступеня. 2-ге вид., стереотипне. Львів: «Новий світ - 2000». 2006. 308 с.

10. Оцінка земельних ділянок: Навчальний посібник / О.І. Драпіковський, І. Б. Іванова. К.: «ПРІНТ-ЕКСПРЕС», 2004. 296 с.

11. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему України від 09.01.2003 № 2.

12. Стандарт Держкомзему (СОУ ДКЗР 0032632-012:2009) «Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів». К.: Держкомзем України, 2009. 86 с.

13. Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я., Шпік Н.Р. Кадастр населених пунктів: Підручник. 2-ге вид., стереот. Львів: «Новий світ - 2000», 2007. 392 с.

14. Ступінь М.Г. Обґрунтування ціни продажу земельних ділянок в населених пунктах // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Землевпорядкування і земельний кадастр. 2002. № 5. С. 122-125.

Размещено на Allbest.ru