Застосування методичних підходів та методів при експертній грошовій оцінці земельних ділянок

ринкова вартість - це вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку відповідного майна на дату оцінки внаслідок угоди, укладеної між покупцем та продавцем, після відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу;

ліквідаційна вартість - це вартість, що може бути отримана за умов продажу об'єкта оцінки в строк, що є значно коротшим за термін експозиції подібного об'єкта, протягом якого він може бути проданий за ціною, що дорівнює ринковій вартості;

інвестиційна вартість - це вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки;

спеціальна вартість - це сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується при наявності нетипової мотивації чи особливої зацікавленості потенційного покупця в укладенні угоди.

На даному етапі суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання повинен переконатися в тому, що він володіє щодо оцінюваного об'єкта достатнім обсягом інформації. У разі необхідності заявити замовнику оцінки про додаткове залучення до участі в її проведенні інших оцінювачів або інших фахівців, а також суб'єктів підприємницької діяльності. Може відмовитися від проведення оцінки у разі виникнення обставин, які перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки, у тому числі будь-яких форм примусу.

3.2.3. Складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку передбачає узгодження між замовником оцінки і суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання питань щодо об'єкта та мети оцінки.

Завдання на оцінку повинно включати визначення об'єкта оцінки, мету оцінки, вид вартості і його визначення; дату оцінки; узгоджені джерела інформації та дату й умови її надання; обсяг і ступінь необхідного обстеження земельної ділянки та її поліпшень; перелік припущень та умов, що обмежують використання результатів оцінки, форму представлення результатів оцінки тощо.

Істотними умовами договору є зазначення об'єкта оцінки; мети оцінки; виду вартості, що підлягає визначенню; дати оцінки та строку виконання робіт; розміру і порядку оплати робіт; права та обов'язки сторін договору; умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки та інформації, використаної під час виконання оцінки; відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору; порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів, та інші істотні умови, які можуть бути передбачені законодавством або за згодою сторін.

3.2.4. Збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки, має бути спрямований на одержання обґрунтованого висновку щодо вартості об'єкта оцінки.

Для цього використовується інформаційна база, установлена пунктом 4 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року N 1531.

При аналізі та обґрунтуванні висновку оцінювач може отримувати дані, що виходять за рамки його фахової компетенції, які отримані від спеціалістів у відповідних галузях.

3.2.5. Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки ґрунтується на аналізі ринку нерухомості, що склався в районі розташування земельної ділянки, і передбачає встановлення можливих варіантів використання земельної ділянки, що оцінюється.

Можливі варіанти використання встановлюються, виходячи з фізичних характеристик земельної ділянки, дозволених видів використання, характеру та рівня поліпшень у районі розташування земельної ділянки.

3.2.6. Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу.

Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів.

3.2.7. Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, слід застосовувати метод попарного зіставлення або метод статистичного аналізу ринку. Відповідно до цих методів вартість об'єктів оцінки визначається на рівні цін раніше проданих подібних об'єктів з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, слід застосовувати інвестиційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод зисків).

Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду.

Метод капіталізації земельної ренти передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем.

Зазначені методи використовуються у разі як прямої, так і непрямої капіталізації очікуваних доходів.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати економічний метод чи метод співвіднесення (перенесення).

Економічний метод передбачає визначення вартості землі як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.

Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.

При використанні методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати метод залишку для землі чи метод розподілення доходу.

Відповідно до методу залишку для землі вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.

Метод розвитку (можливого використання) поєднує використання усіх трьох методичних підходів. При цьому вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.

Формулювання остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки здійснюється на підставі порівняльного аналізу отриманих результатів та ринкових даних.

3.3. Оформлення результатів оцінки

3.3.1. Результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмового документа - звіту про оцінку, що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.

Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
3.3.2. Зміст звіту має відповідати п. 50 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року №1531.

3.3.3. На виконання статті 25 Закону України "Про оцінку земель" з метою оприлюднення результатів експертної грошової оцінки земельних ділянок заповнюється витяг із звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки.

Витяг підписується оцінювачами, які проводили оцінку земельної ділянки, та керівником суб'єкта оціночної діяльності, підпис якого скріплюється печаткою.

3.3.4. Термін чинності звіту становить один рік з дати оцінки.

3.3.5. Якщо відповідно до договору про оцінку передбачена або можлива публікація результатів оцінки (ознайомлення з ними третьої сторони), разом із звітом про оцінку суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання повинен подати завізований ним текст передбачуваної публікації.

Мінімальний обсяг інформації, що має містити публікація про результати оцінки, може включати: найменування, кваліфікацію і статус суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання; посилання на нормативно-правові акти, відповідно до яких виконана оцінка; дату оцінки; вид вартості; усі прийняті припущення та обмеження, що мали місце при виконанні оцінки.

3.4. Рецензування звіту про оцінку

3.4.1. Рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок здійснюється згідно із законодавством.



4. Характеристика методичних підходів та методів оцінки

У відповідності з міжнародними стандартами оцінки для визначення вартості земельної власності використовуються три загальновизнаних підходи:

порівняльний;

витратний;

дохідний.

Всі вони базуються на принципах кон'юнктури ринку, найефективнішого використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.

Порівняльний підхід або ринковий використовується при умові розвинутого й активного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. Він базується на принципі заміщення: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними корисними властивостями.

В основі ринкового підходу лежить метод прямого порівняльного аналізу продаж. Для кожної однорідної групи ділянок на підставі ряду фактичних продаж визначається середня чи типова вартість одиниці порівняння. Адаптована вартість земельної ділянки, що оцінюється, визначається як медіанне значення (середина ранжованого ряду) скоригованих цін продаж земельних ділянок-аналогів, в яких враховані існуючі розбіжності з оцінюваною земельною ділянкою.

Цей спосіб застосовується у випадках, коли ділянки істотно відрізняються одна від другої за розміром, але відносно схожі за іншими параметрами.

Витратний підхід застосовують при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачаються бути освоєними відповідно до найбільш ефективнішого їх використання. В основу підходу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов`язана із земельними поліпшеннями. За цим підходом вартість земельної власності розраховують як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку, який прийнятний для забудовника.

Дохідний підхід або методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (земельної ренти) доцільний при оцінці земельної ділянки, яка приносить прибуток або від господарської діяльності, або від здачі ділянки в оренду окремо від будівель i споруд. Вартість земельної власності за цим методом визначається як капіталізована вартість щорічного чистого доходу. Інакше кажучи, вартість ділянки відображає її спроможність приносити прибуток у майбутньому. Перетворення щорічного грошового чистого доходу від використання земельної ділянки в її поточну вартість здійснюється за допомогою ставки капіталізації. Вона встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень прибутку на вкладений капітал та його відшкодування (відтворення), і залежить від економічних умов, що склалися на момент оцінки.

У світовій оціночній практиці часто застосовують в рамках названих підходів різні методи та їх комбінацію.

Вартість земельної ділянки може бути визначена також шляхом поєднання методу капіталізації та методу залишку для землі.

Спочатку методом капіталізації чистого доходу від експлуатації будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. При цьому оцінюється i капіталізується те значення доходу, яке приносила б земельна ділянка за умови її забудови у відповідності з визначеним для неї найбільш ефективним використанням. Далі визначається внесок здійснених покращань в загальну вартість земельної ділянки, який віднімається від неї за методом залишку для землі. Різниця власне і є вартістю земельної ділянки.

Метод капіталізації земельної ренти можливо використовувати в поєднанні з методом співвіднесення. Метод співвіднесення, який базується на принципі вкладу вартості землі в загальну вартість нерухомості, дає змогу визначити вартість земельної власності як частку в ціни продажу або оренди того чи іншого об`єкту нерухомості без необхідності визначення усіх витрат, пов'язаних з їх спорудженням та експлуатацією. Існують ситуаційні таблиці, де виділено 8-10 ситуаційних класів, кожному з яких відповідає певна доля вартості (оренди) землі. Так, наприклад, в Швейцарії для 8 (найвищого) класу доля землі складає 50% у загальній вартості землі і земельних поліпшень:

Ситуаційний клас	Частка вартості землі, %
1	6,3
2	12,5
3	18,8
4	25,0
5	31,3
6	37,5
7	43,8
8	50,0

Цей метод найзручніший для оцінки землі в районах сталої існуючої забудови, для яких характерна незначна кількість майнових угод з незабудованими чи недавно освоєними земельними ділянками. Механізм використання цих методів такий: визначається чистий дохід від надання в оренду будівель і споруд, далі на підставі даних таблиці ситуаційних класів визначається доля землі, потім визначається розмір чистого доходу, що припадає на земельну ділянку, і нарешті визначений чистий дохід капіталізується за ставкою капіталізації для землі.

Слід зазначити, що принципи, підходи та методи, що застосовуються в міжнародній практиці експертної оцінки земельних ділянок, покладено в основу нормативно-правової бази земельнооціночної діяльності в нашій країні, але через нерозвинутий ринок землі існують певні обмеження та особливості їх використання.

Порівняльний підхід (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), що максимально зорієнтований на кон'юнктуру ринку, є найбільш привабливим. Однак складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець - держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продажів, відсутності належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місцеположенні i фізичних характеристиках земельної ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.

Дохідний метод (капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки) міг би найкраще використовуватися за наявності вторинного ринку оренди землі, який сьогодні практично відсутній. Але навіть в сучасних умовах цей підхід добре працює в поєднанні з методом співвіднесення (визначення частки землі в вартості оренди об`єктів нерухомості), економічним методом або методом залишку для землі (визначення загальної вартості забудованої ділянки з наступним вирахуванням витрат на земельні поліпшення).

Витратний метод (урахування витрат на земельні поліпшення) є на сьогодні найбільш поширеним і використовується як для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель i споруд, так і для оцінки земельних ділянок, що забудовані досить давно. При відсутності даних про ціни продажу забудованих ділянок та витрат на їх освоєння i забудову використовуються експертні оцінки. В цьому випадку достовірність розрахунку вартості земельної власності буде залежати від повноти врахування факторів, що обумовлюють загальну вартість забудованої ділянки, та точності визначення усіх витрат, пов'язаних з її забудовою. При визначенні можливої ціни продажу враховуються такі фактори, як тип забудови, її щільність, місцезнаходження ділянки, вартість інфраструктури, вартість фінансування, податки, попит на забудову, пропозиції землі, рівень конкуренції тощо.

4.1 Методичний підхід, капіталізації доходів

Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки і «рахуванням установлених обтяжень та обмежень

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення |загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними ! поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність І грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

Ц кп = До / Ск

де: Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (у гривнях);

До - чистий операційний або рентний дохід (у гривнях).;

Ск - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (у гривнях);

Доі - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (у гривнях);

Р - поточна вартість реверсії;

t - період (у роках), який ураховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

? -сума.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

4.2 Порівняльний підхід

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначаються на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного ринкових даних. Скоригована піна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

Цзп=Ца +

де: Цзп -скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки(у гривнях)

Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки(у гривнях)

m - кількість факторів порівняння;

??Цаj - різниця( поправка ) в ціні (+,- ) продажу подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

? - сума

Оскільки при застосуванні цього методичного підходу передбачається зіставлення цін продажів декількох земельних ділянок, то вартість земельної ділянки визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін пролажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, шо впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи Математичної статистики.

При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у конкретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за цільовим призначенням земельними ділянками, розташованими в інших регіонах.

4.3 Витратний підхід

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

Цв = Цо - Вос,

де Цв- вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (у гривнях);

Цо - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи

капіталізований чистий операційний дохід від її використання (у гривнях):

Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях)

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

Цей підхід спрямований на встановлення ринкової вартості земельних поліпшень, що (відбивають найменші витрати на придбання найкращої альтернативи, незалежно від того, оригінал це чи заміщення. Практично цей підхід містить у собі й оцінку усіх видів знецінення земельних поліпшень, коли вартість відтворення чи вартість заміщення поліпшень, що оцінюються, перевищує ймовірну ціну, котра могла б бути сплачена за них на ринку.

За основу визначення вартості землі шляхом урахування витрат на спорудження земельних поліпшень, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов'язані зі спорудженням цих об'єктів.

Витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна містять вартість будівництва (з урахуванням зносу будівель, споруд), включаючи прибуток забудовника і витрати, пов'язані з будівництвом та обслуговуванням будівель, споруд.

4.4 Узгодження й інтерпретація результатів

Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для (конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

У процесі виконання процедур оцінювання різноманітними методами, утворюються І різноманітні результати (які відрізняються іноді в декілька разів), і завдання оцінювача визначити на їхній основі розмір (або діапазон) вартості.

Роздивимося цей процес, що в практиці називається зведенням результатів.

Отже, отримані результати не збігаються за значеннями (теоретично вони повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвитої економіки), але вони позначають діапазон, у якому лежить обумовлене значення вартості.

При виконанні процедур різноманітними методами, оцінювач практично завжди приймає ряд допущень (особливо в умовах економіки й інформаційного поля України) і ї враховуючи мету оцінювання, вибирає той результат, що на його погляд більш правильно відбиває шукане значення.

Можливі два підходи до цієї проблеми:

1. З отриманих результатів вибирається один, що і приймається в якості судження про вартість.

2. Між різноманітними варіантами знаходиться середньозважене.

Перший підхід можна вважати доцільним, якщо допущення і неточності прийняті в одному із методів суттєво менші ніж в інших.

Другий підхід буде більш правильним тоді, коли в кожному з методів були присутні сумарні величини похибок і допущень. І тоді оцінювач, суб'єктивно. на підставі свого досвіду, надає кожному значенню питомої ваги відповідно до можливості настання кожного з випадків, і знаходить між значеннями середньозважене.

Іншими словами:

якщо (дані про ринкові угоди, що здійснилися, і об'єктами подібними оцінюваному, то метод аналогів продажів дасть максимально точний результат, тому що в ньому виявляються всі ринкові чинники - корисність і співвідношення попиту- пропозиції.

При відсутності даних про ринкові угоди, основним методом к метол затишку і метод капіталізації прибутку, тому що він дає уявлення про корисність об'єкта. а будь- яке майно (майнові права, земля, бізнес), чогось варте лише за умови його корисності.

Оскільки визначення вартості - це процес моделювання логіки потенційного покупця і виконання на більш високому фаховому рівні оцінних процедур (у даний час оцінні процедури виконуються на інтуїтивному рівні і лише у виняткових випадках приваляться серйозні розрахунки), то думка більшості інвесторів про вартість об'єкта пуде знаходитися в діапазоні між значеннями, отриманими двома методами і біліли точне визначення можливо за допомогою середньозваженого між ними при рівних або нерівних (у деяких випадках, для жодного з методів) і нульових їх питомих значеннях.

У даній роботі, виходячи з того, що потік доходу від оцінюваної земельної ділянки [передбачається незмінним, Оцінювачами було прийняте рішення застосувати метод прямої капіталізації.

Що стосується порівняльного підходу, то він застосовується при наявності достатнього обсягу інформації, що на даному етапі розвитку, не є характерною рисою Яворівського ринку земельних ділянок нежитлової забудови. Тому використання цього підходу не є можливим у |цій роботі.

Застосування Збірника укрупнених показників вартості відтворення функціональних об'єктів-аналогів дає змогу застосувати методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Щодо методів оцінки, то зважаючи на наявний обсяг інформації, а також на те. що згідно з п. 2.7. „Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок'" визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки, фахівцями Виконавця було прийнято рішення для визначення вартості об'єкта оцінки застосувати:

-метод залишку для землі;

-метод розподілення доходів;

Коли виникає ситуація, коли у певному районі в оренду надаються не вакантні, а вже забудовані чи в інший спосіб поліпшені земельні ділянки. В даному випадку, використовуючи інвестиційний метод, можна визначити поточну вартість поліпшеної ділянки - суму капіталу. що інвестор може вкласти в покупку й у розвиток земельної власності. Залишок від цієї суми після вирахування витрат на поліпшення, включаючи прибуток інвестора, складе вартість землі. Даний спосіб її визначення називається методом залишку для землі.

При використанні методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати метод залишку для землі чи метод розподілення доходу.

Оскільки доход із землі генерується не тільки землею, а й поліпшеннями, то загальна ставка капіталізації повинна задовольняти ринкові умови отримання доходу за кожною складовою. Тобто, для поліпшених ділянок ставка капіталізації повинна задовольняти ринкові мови отримання доходу за кожною складовою. Тобто для поліпшених ділянок ставка капіталізації обчислюється як для цілісного об'єкта нерухомості, так і окремо для землі і для земельних поліпшень.

Останнє дозволяє представити загальний доход із земельної ділянки як суму вартостей економічних інтересів, пов'язаних з кожною складовою. На цьому ґрунтується метод розподілення доходу, в рамках якого вартість землі визначається шляхом капіталізації чистого операційного доходу від наданої в оренду забудованої земельної ділянки, зменшеного т суму, отриману внаслідок нарахування відсотків на вартість будівель і споруд, за ставкою визначеною для землі.

Розрахункова частина по підходах

Визначення вартості методом урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці

Розрахунок вартості земельних поліпшень проводиться на основі визначення поточної вартості витрат на заміщення земельних поліпшень з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Вартість заміщення земельних поліпшень визначається за формулою:

Вв = Вод xNx Kind 5.1.

де Вв - вартість заміщення земельних поліпшень, грн;

Вод - одинична вартість заміщення загальної площі (одного м ), будівельного об'єму (одного м ) об'єкта згідно з даними Держбуду України, таблиць збірників УПВВ;

N - кількість одиниць (м загальної площі, м будівельного об'єму, м. пог., шт..) об'єкта, згідно з технічним паспортом

Кінд - підсумковий коефіцієнт (індекс) подорожчання вартості БМР у ціни на дату оцінки (розрахунки приведені в табл.5.3.).

Розрахунок вартості заміщення проводиться з використанням табличних значень і «Збірників укрупнених показників вартості відтворення об'єктів аналогів для оцінки І малоповерхових будинків, будівель та споруд» та «Збірник укрупнених показників відновної І вартості будівель та споруд для переоцінки основних фондів». Вибір збірників та таблиць для і розрахунку наведений у таблицях 5.1.-5.2.

Таблиця 5.1

Найменування	літ	Об'єм, м3	№ збірника	№ оціночної табл
Аптека	А-1	1582,00	31	25

Розрахунок вартості заміщення в цінах 1973 p., крб.

Таблиця 5.2

найменування	Літ	об'єм	Вартість заміщення, крб./м3 будівлі / за споруду	загальний поправочний коефіцієнт	Вартість заміщення 1 м3 будівельного об'єму з врахуванням коригуючих коефіцієнтів, крб	Вартість заміщення в цінах 1973 p., крб.
1 Аптека	А-1	1582,00	31,9	-	31,9	50465,8

Визначення коефіцієнта подорожчання БМР

Коефіцієнт (індекс) подорожчання вартості будівельно-монтажних робіт, визначених в цінах і нормах 1969р. до цін на дату оцінки, розраховується згідно з діючими нормативними документами по ціноутворенню в будівельному комплексі в Україні. Результати розрахунку коефіцієнта зведені в таблицю 5.3.

Визначення підсумкового коефіцієнта (індекса) подорожчання вартості БМР протягом 1973-2009 р.



Таблиця 5.3

Визначення коефіцієнта подорожчання БМР
Періоди	Обгрунтування і Значення
1973р - 01.01.1991 р	Постанова Держбуду СРСР №94 від 11.05. 1983р. "Про затвердження індексів зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт і територіальних коефіцієнтів до них для перерахунку зведених кошторисних розрахунків (зведених кошторисів) будівництва" по галузі «Автомобільний транспорт»	И	і,205
коефіцієнт подорожчання вартості БМР за період з 01.01.1991р.-1.04.2009 р.	Збірник офіційних документів та роз'яснень Держбуду України "Ціноутворення 2/2007	(X)	14,33
коефіцієнт подорожчання вартості БМР з 1.04.2009р. на дату оцінки	Держкомстат України (http://www.vobu.com.ua/ua/info/inflai/index.html) індекс протягом останнього кварталу	(=)	1,044
Підсумковий коефіцієнт (індекс) подорожчання вартості БМР			18,034

Розрахунок вартості заміщення земельних поліпшень станом на дату оцінки проведено у таблиці 5.4.

Таблиця 5.4

найменування	літ	Вартість заміщення в цінах 1973 р., крб.	Підсумковий коефіцієнт (індекс) подорожчання вартості БМР	Вартість заміщення на дату оцінки, грн.
Аптека	А-1	50465,8	18,034	910100

Загальна вартість витрат зведено в таблиці 5.5.



Таблиця 5.9

Витрати на освоєння та забудову ділянки	Вартість в грн.
на розробку проектної документації та на відведення земельної ділянки 3% від витрат на інженерну підготовку території та будівництво.	27303
Витрати на інженерну підготовку території, реконструкцію та будівництво приміщень	910100
Озеленення (дані Замовника)	2000
Витрати на освоєння та забудову земельної ділянки, (грн.,) всього:	939403

Отже, витрати на освоєння та забудову ділянку становлять ринкову вартість земельних поліпшень 939403 грн.

При розрахунку вартості витрат на будівництво застосовувались дані:

„Порядок визначення вартості будівництва, що здійснюється на території України (ДБН- IV-16-2000 ч. 2, Київ, 2002 р);

Збірник офіційних документів та роз'яснень „Ціноутворення у будівництві";

Загальні частини до збірників "Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС)";

Збірники "Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых зданий и сооружений комунально-бытового назначений для переоценки основных фондов (УПВС);

Правил оценки физического износа зданий" ВСН - 53 - 86, М., 1998г. вартості земельної ділянки на основі методичного підходу, що ґрунтується на врахування витрат на земельні поліпшення

Таблиця 5.9

Показники	Значення
Площа земельної ділянки м. кв.	800
Площа земельних поліпшень, м. кв.	168,89
Потенційний валовий дохід за рік, у.о. (пунтк 5.2.1, ф-ла.5.6)	36946
Втрати через простій і неплатежі, у.о. ( ф-ла 5.7.);	3078
Дійсний валовий дохід (ДВД), грн. ( ф-ла 5.8.);	164094
Операційні витрати (OB) ( п. 5.11.); грн..	11893
Чистий операційний дохід, грн.	152201
загальна ставка капіталізації ( табл. 5.10.);	15,54
капіталізована вартість земельної ділянки, грн	978785
Вартість земельних поліпшень (табл. 5.9), грн	939403
Вартість земельної ділянки, грн.	39382
В розрахунку на один м. кв.	49,23

Вартість земельної ділянки площею 800 м для будівництва аптеки зі стоматологічними кабінетами, визначена на основі методичного підходу, що ґрунтується на врахування витрат земельні поліпшення, за методом залишку для землі, становить:

39 382 грн. (тридцять дев'ять тисяч триста вісімдесят дві грн.) без ПДВ

Визначення ставки капіталізації

Відповідно до Методики проведення експертної грошової оцінки, ставка капіталізації і і: ходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коректнішим є аналіз ринкових даних про співвідношення доходу в повній вартості ділянки. При цьому ставка капіталізації визначається співвідношенням між рентним або чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об'єктів. Однак даний спосіб застосовується лише за умови розвинутого ринку землі.

Більш поширеним методом визначення ставки капіталізації в умовах України є метод кумулятивної побудови, який полягає в додаванні до базової ставки премій за різні види ризиків. притаманних об'єкту, який оцінюється.

При розрахунку були зроблені такі припущення і допущення:

* Прогнозується отримання доходу рівними сумами;

* Всі вартості, які наведені в цьому звіті звільнені від ПДВ;

* Розрахунок проводився в доларовому еквіваленті, в зв'язку з тим, що ця валюта є стабільною і конвертованою;

* середній рівень інфляції долара США прийнятий 3,65% в рік і був врахований при розрахунку ставки капіталізації.

Розрахунок ставки капіталізації

а капіталізації визначається методом сумування премій за ризики. Даний метод дозволяє вирахувати аналітику безризикової складової і різних надбавок за ризик, які склалися до умови у нерухомість. Двома основними компонентами ставки дисконту є безризикова процентна ставка та кумулятивна ризикова надбавка. Аналіз показує, що не існує формальних методів оцінки премій за ці ризики. На даний час їх визначення проводиться експертним шляхом. Розмір кожної премії коливається в діапазоні 0-5%.

Безризикова ставка

Безризикову базову ставку в умовах України найбільш доцільно використовувати як ставку по вкладах для юридичних осіб терміном на 1 рік в ведучих комерційних банках України. Середня процентна ставка по валютним депозитам на дату оцінки банків становить 10,3% ( Згідно даних СРІ & Inflation Date інфляція USD за вересень місяць становить 2,76%.

Премія за додатковий ризик

Премія за додатковий ризик, що відповідає вкладенням в конкретний об'єкт, містить в собі фактори ризику, які пов'язані з завантаженістю нерухомості, втратами при вкладенні коштів в нерухомість. Премія за додатковий ризик зводиться до врахування втрат від непередбаченої зміни орендаря. Для даного об'єкту оцінки з врахуванням його місце розташування, ризик на непередбачену зміну орендаря в межах 3-5 місяців протягом календарного року становить: (4 / 12) * 5% =1,67%.

Премія за ліквідність

Об'єкти нерухомості, на відміну від банківських вкладів, не можуть бути швидко перетворені в гроші без значних грошових втрат. Одним із основних факторів, який впливає на ліквідність об'єкту є його місце розташування. Ймовірність впливу зміни ситуації в окремому регіоні на інвестицію в нерухомість неможливо усунути перемістивши її в інший регіон. Тому аналогічна нерухомість в різних регіонах може мати різні інвестиційні характеристики. Для даного об'єкту оцінки знаходиться у задовільному стані та розташований в центральній частині Міланської сільської ради, термін реалізації становить 3-5 місяців. Премія за ліквідність становить: (4/ 12) * 5%

Премія за інвестиційний менеджмент

При визначенні ризику за інвестиційний менеджмент враховується стан справ об'єкта оцінки, його сьогоднішнє та майбутнє місце на ринку, та залежить від його функціонального використання та розміри. Всі об'єкти нерухомості умовно діляться за складністю прийняття по них інвестиційних - -5лиця 5.9), як об'єкти, які вимагають значні, середні та незначні зусилля по інвестиційному менеджменту. Кожній групі відповідає рівень премії за ризик, з урахуванням імовірного діапазону для цієї поправким1-5%.

Таблиця 5.10

Величина премії за інвестиційний менеджмент

Об'єкти нерухомості	Рівень складності інвестиційного менеджменту	Премії за ризик(%)
Окремо розташована будівля з великою кількістю шо можуть розглядатись, як окремі об'єкті оренди (офісні, торгові, готельні приміщення) Виробничі та складські будівлі великих розмірів.	високий	4-5
Приміщення офісів, магазинів, громадського харчування. Виробничі та складські приміщення невеликих площ.	середній	2-3
Приміщення які орендуються державними організаціями або здаються довгострокову оренду.	низький	1

Рівень складності інвестиційного менеджменту об'єкту оцінки відповідає другій групі, відповідно премія за інвестиційний менеджмент становить 3%.

Складові ставки капіталізації	Значення, %
Безризикова базова ставка	10,3
Премія за додатковий ризик	1,67
Премія ліквідність	1,67
Премія за інвестиційний менеджмент	3
Компенсація інфляційних очікувань	-2,76
Сумарна норма доходу на інвестований капітал	13,88

Ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовуються для визначення вартості виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.

R = Y+Н,

Де R- загальна ставка капіталізації;

Y- норма доходу на інвестований капітал; Н H- норма повернення капіталу.

Норму доходу на інвестований капітал з формальної точки зору можна визначити к функцію ризиків:

Y=f(Y_б,r1,r2,...,r_п),

де: Yб - безризикова ставка;

гі,г2,...,г_п -- деяка множина ризиків.

З аналізу даної формули випливає, що проблема оцінки норми доходу на інвестований капітал полягає у визначенні факторного (функціонального) зв'язку f та в кількісній оцінці премій ?Yri, що відповідає тому чи іншому ризику.

НОРМА ПОВЕРНЕННЯ КАПІТАЛУ

Визначення загальної ставки капіталізації залежить від того, виходячи з яких умов формується фонд заміщення. На практиці при оцінці нерухомості формування фонду заміщення частіше всього відбувається прямолінійним поверненням капіталу, який ще назву "метод Рінга". Визначення ставки капіталізації по нормі віддачі та лінійному т\ заміщення припускає повернення капіталу рівними частинами протягом терміну володіння активу. Норма повернення капіталу в цьому випадку являє собою щорічну долю початкового капіталу, що відраховується у безвідсотковий фонд відшкодування. Ця щ при 100%-у поверненні капіталів розраховується як відношення одиниці до числа років необхідних для повернення вкладеного капіталу:

Н=1/п

де: n -- час амортизації, що обчислюється в роках.

Час, який необхідний для повернення вкладеного капіталу, можна зрівняти залишковим терміном економічного життя -- часом, що визначається від моменту обстеження об'єкту до завершення терміну його економічного життя. Термін економічного життя -- це час протягом якого покращення вносять вклад у вартість об'єкта, що перевищує витрати на покращення. Фактичний вік основних конструктивних елементів об'єкту оцінки ~ 40 років при середньому нормативному строку служби виробничих приміщень капітальності 100 років. - економічного життя визначимо як 60 років.

Таким чином, норма повернення капіталу становить: 1 60)х 100% = 1,67%.

На підставі наведених вище даних визначається сумарна норма доходу на інвестований капітал і загальна ставка капіталізації, що становить 15,55%. Таким чином, ставка капіталізації з урахуванням норми доходу на інвестований капітал для поліпшеної земельної ділянки, визначена.кумулятивним методом, становить

Розрахунок операційних витрат та чистого операційного доходу

За даними, що були надані замовником, витрати на експлуатацію та утримання даної:. ділянки, які включають витрати на зарплату персоналу по охороні складу, витрати.енергію та пожежну сигналізацію та інші витрати прогнозуються на рівні:

Витрати	Вартість, грн.
Витрати на управління	8560
Комунальні послуги	2119
Інші витрати	1214
Річні витрати, (грн.) всього:	11893

Визначення чистого операційного доходу - це розрахункова величина оцінюваного і:ходу, отриманого від об'єкта після вирахування всіх операційних витрат:

Чистий операційний доход (ЧОД) прогнозується на рівні:

164094 грн. - 11893 грн. = 152201 грн.

Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки проведено згідно даних, отриманих в процесі збору інформації та оцінки, що були отримані під час виконання даної роботи.

При реалізації даного методу нами розраховувалась ставка капіталізації для землі та їй чистий операційний дохід, що припадає на нерухоме майно та величина даного - г: доходу від земельної ділянки.

Розрахунок землі проводився наступним чином:

Скз = Ск - 1 / Т х В 5.6.

Ск - ставка капіталізації для забудованої ділянки.

Т - корисна тривалість життя будівель та споруд.

В - частка поліпшень у загальній вартості нерухомості

При цьому ставка капіталізації для забудованої ділянки прийнята рівній 15,54 %, а в тривалість життя будівель та споруд розрахована, як усереднений показник, рівні терміни служби будівель та споруд визначались згідно збірника "Середні нормативні терміни служби основних засобів" - Статистика, Москва, 1972р.

Частка поліпшень у загальній вартості розраховується за формулою:

В = Vв/Vо,

Vв - вартість будівлі,

Vo- загальна вартість забудованої земельної ділянки.

Отже, В становить 0,96.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення г: доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями. Це проводиться наступними кроками:

1.Для визначення очікуваного чистого операційного доходу, що припадає на нерухоме майно (земельні поліпшення) був проведений умовний розподіл, який складає 15,55 % і ід вартості витрат на спорудження поліпшень;

2.Відповідно визначаємо величину доданого доходу від земельної ділянки за формулою:

дд = чод - оч

ДД - доданий дохід

ЧОД- чистий операційний дохід

ОЧ - очікуваний чистий операційний дохід

3. Отримаввши величину доданого (рентного) доходу від земельної ділянки капіталізуємо із застосуванням ставки капіталізації для землі

Розрахунок вартості земельних ділянок проведено у таблиці 5.6.

Таблиця 5.6

ПОКАЗНИКИ	ЗНАЧЕННЯ
Площа земельної ділянки, м.кв.	800
Площа будівель, кв. м.	168,89
Дійсний валовий дохід (ДВД), грн.(ф-ла 5.8.)	164094
Операційні витрати (OB), грн. (табл. 5.11.);	11893
Чистий операційний дохід, грн.	152201
Вартість земельних поліпшень (табл.5.7.), грн..	939403
Ставка капіталізації для забудованої ділянки (табл. 5.10)	0,1554
Тривалість життя будівель /років/	100
частка поліпшень у загальній вартості нерухомості,%	96
Ставка капіталізації для землі (ф-ла 5.9.)	0,1459
Очікуваний чистий операційний дохід, грн.	146077
Доданий (рентний) дохід від земельної ділянки, грн.	6124
РИНКОВА ВАРТІСТЬ ЗЕМЛІ, грн.	41974
В розрахунку на 1 м. кв.	52,47

Вартість земельної ділянки площею 800 м^2 для будівництва аптеки зі стоматологічними кабінетами, визначена методом розподілення доходу, становить (округлено до цілих).

41 974 грн. (сорок одна тисяча дев'ятсот сімдесят чотири грн.) без ПДВ

4.4 Поєднання методичних підходів

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки. Згідно «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок» п.2.6.:"Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких є отримання доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких полягає в отриманні доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу. Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення. Відповідно до положення об'єкта на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів». Згідно з п.2.7. “Порядку...” визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, слід застосувати метод попарного зіставлення або метод статистичного аналізу ринку. Відповідно до цих методів вартість об'єктів оцінки визначається на рівні цін раніше проданих подібних об'єктів з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, слід застосовувати інвестиційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод зисків).

...