Анализ земельно-кадастровых работ на примере Улан-Удэ

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства РФ

ФГОУ ВПО «Бурятская Государственная сельскохозяйственная академия им. В.Р. Филиппова»

Институт землеустройства, кадастров и мелиорации

Кафедра кадастра и права

Допустить к защите

Зав. Кафедрой

Канаева Е.Д

Дипломная работа

Анализ земельно-кадастровых работ на примере Улан-Удэ

Боброва Н.В.

Руководитель: ассистент Пушкарева А.С.

Консультант: ст. преподаватель Мункуева З.Б.

Улан-Удэ 2007

Введение

В настоящее время процесс создания кадастра земель городских территорий разделен на два этапа, значительно разнесенных во времени и имеющих различных исполнителей. Первый этап - это учет и регистрация землепользования на базе инвентаризации земель. Второй - комплексно кадастровая оценка городских территорий. Если технология работ первого этапа хорошо проработана, то второму пока отводится лишь функция сервисного обеспечения. Это вполне объяснимо, так как сначала необходимо провести полную первичную инвентаризацию земель городских территорий, а затем создать единую систему комплексной кадастровой оценки городских территорий в системе земельного кадастра.

Кадастр - это инструмент, гарант государства по учету земель как национального богатства, обеспечению гарантий прав на земельные участки, развитию цивилизованного рынка земли, справедливому поступлению доходов в казну и использованию земель, рациональному использованию земельных ресурсов и недвижимого имущества, прочно с ними связанного.

Кадастр земель застроенных территорий является частью государственного земельного кадастра. Он создается и ведется для обеспечения органов государственной власти и органов местного самоуправления информацией об объектах недвижимости и территориальных зонах. На уровне города или иного населенного пункта в государственном земельном кадастре содержатся сведения обо всех объектах кадастрового учета, расположенных на территории города, кадастровом зонировании, и ведется реестр земель, находящихся в собственности города.

Кадастровые работы -- это совокупность различных мероприятий и действий, направленных на получение сведений об объектах кадастра и реализацию всех их информационных преобразований, поэтому в зависимости от вида объекта кадастра в составе кадастровых работ выделяют:

- земельно-кадастровые работы, обеспечивающие получение

сведений о земельной собственности;

- инженерно-кадастровые работы, направленные на получение сведений о зданиях и сооружениях, инженерных сетях, находящихся в собственности;

- территориально-кадастровые работы, связанные с получением сведений об улицах, дорогах, проездах и т.д., переданных в собственность.

- кадастровые работы в сфере социальных явлений городской среды, связанные с получением сведений об этих объектах и явлениях с целью эффективного управления и развития социальной городской среды.

Содержание кадастровых работ отражает характерные особенности получения сведений и их информационных преобразований, которые обусловливаются различными точностными, технологическими и организационными факторами. Например, высокая точность определения площади земельных участков небольших размеров является основной особенностью выполнения только земельно-кадастровых работ.

В настоящее время наиболее изученным видом кадастровых работ являются земельно-кадастровые работы, обеспечивающие формирование различных форм собственности на земельные участки и объекты недвижимости, реализацию платного землепользования и т.д.

Существуют земельно-кадастровые работы, ориентированные на получение достоверных сведений о земельной собственности и обеспечивают создание кадастра на данный момент времени. Однако к земельно-кадастровым работам относятся и такие, которые обеспечивают использование полученных достоверных сведений для защиты прав собственности, налогообложения, учета и контроля, удовлетворения потребительского спроса на кадастровую информацию в течение времени. Такие работы ориентируются на ведение кадастра и включают хранение, обновление и выдачу кадастровой информации.

По содержанию земельно-кадастровые работы, ориентированные на ведение кадастра, отличаются от работ по его созданию. К особенностям выполнения таких работ следует отнести: обеспечение надежного хранения сведений о земельной собственности в течение длительного времени, их защиты от несанкционированного доступа, свободного режима выдачи кадастровой информации и т.д., что определяет организационную, техническую и технологическую их специфику.

Например, одной из особенностей организации работ по ведению кадастра является создание специальных подразделений в городах и районах, входящих в структуру государственных органов исполнительной власти Российской Федерации. Вполне очевидно, что земельно-кадастровые работы, ориентированные на создание кадастра и его ведение, могут обеспечить достижение основных целей кадастра только в их комплексе. Поэтому для их выполнения создаются специальные организационно-технологические системы, которые обеспечивают создание и ведение кадастра в едином производственном цикле. Как правило -- это земельно-кадастровые системы.

Задачами данной дипломной работы является анализ земельно-кадастровых работ и как наиболее важных в их составе: государственный кадастровый учет земельных участков и государственная кадастровая оценка земель поселений.

Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории Российской Федерации проводится прежде всего для целей совершенствования системы налогообложения.

В результате проведения Государственной кадастровой оценки земли получена реальная картина стоимости земельных участков на территории Российской Федерации.

Процедура государственного кадастрового учета земельных участков включает: проверку полноты и правильности формирования кадастрового дела земельного участка; присвоение ему уникального кадастрового номера, нанесение границ земельного участка на дежурный кадастровый план, занесение сведений о земельном участке в государственную кадастровую книгу; заполнение специальной регистрационной карты земельного участка, которая передается в государственную службу регистрации прав на земельный участок (вместе с кадастровым делом) для регистрации прав.

Учитывая, что государственная кадастровая оценка земель производится преимущественно для целей налогообложения организациями Роснедвижимости были разработаны методические материалы по оценке кадастровой стоимости земель городских и сельских поселений. Эти методические материалы основаны на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.

В детальном анализе нуждается вопрос о государственном кадастровом учете земельных участков и государственной кадастровой оценке земель поселений как наиболее важный и наиболее изученный вид земельно-кадастровых работ. Этим определяется выбор темы дипломной работы. Целью дипломной работы является систематизация, закрепление и углубление теоретических и практических знаний по специальности и применение их при решении конкретных научных, технических, социально-экономических и производственных задач; умение определить и обосновать экономическую эффективность.

1. Земельно-кадастровые работы в городах

1.1 История развития кадастровых работ и особенности разработки кадастра земель города

В настоящее время кадастр ведется во всех странах мира. Он неразрывно связан с понятием учета, оценки состояния и использования природных ресурсов, инженерной деятельностью, экологии, социальных явлений. Кадастр предполагает выделение однородных по своим условиям территориальных единиц, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик.

Термин «кадастр» распространен во всем мире, за исключением Скандинавских стран, где вместо него используют слово «реестр». Этимологию термина «кадастр» ученые-этимологи объясняют с разных позиций. Так, например, французский этимолог Блондхейм считал, что термин «кадастр» восходит к греческому слову «катастикон» , что означает тетрадь для записей. Другой ученый, Добнер (1892 г.) связывал этот термин со средневековым латинским словом «капитаструм», что является слиянием двух слов «капитум» и «региструм» и означает буквально следующее : реестр единиц оценки территорий, на которые разделены римские провинции.

В 1985 г. международная группа экспертов по кадастру и земельной информации дала более обобщенное определение кадастра.

Кадастр - это методологически упорядоченный государственный учет данных по земельной собственности в пределах определенного государства или района, базирующийся на результатах съемки границ участков собственности.

Кадастр, в современном понимании, представляет собой результат длительного исторического процесса. Анализ кадастровой деятельности в прошлом позволяет лучше организовать ее в настоящем и дает возможность с большей достоверностью представить перспективу кадастра.

Еще с античных времен в разных государствах необходимость гарантировать гражданам владение землей и обеспечение взимания налогов стали основанием для создания и ведения земельного кадастра. Так, например, археологические исследования подтвердили: в Халдее уже в 4000 г до н.э. существовал кадастр - на глиняных дощечках нанесены участки земли и клинописью указаны размеры сторон и площади. Около 3000 лет до н.э. кадастровые съемки были произведены египтянами. В результате этих работ были установлены границы разрабатываемых участков, зарегистрированы подробные данные о земле, включая границы и площади участков и имена владельцев.

Первый римский кадастр был введен в 6 в. до н.э. Сервием Туллием и назывался «Табулес цензуалес». В этом кадастре производилась съемка периметра недвижимого имущества, и устанавливался налог с учетом типа почвы, ее возделывания, качества и продуктивности. Данные съемки были получены со слов собственника, а если возникали сомнения, то назначался землемер, который производил проверку. Площадь недвижимого имущества оценивалась исходя из времени, затраченного парой быков на его вспашку, или по количеству семян, необходимому, чтобы его засеять.

Около 1162 г. в Италии были разработаны земельные кадастры с фискальными целями.

В Англии первый кадастр датируется 1066 г., его целью было ввести налог на недвижимое имущество. Этот кадастр был назван в народе «Книга для всеобщего суда, поскольку впоследствии мог применяться к тем, кто обманывал налоговое ведомство.

Во Франции первые известные кадастры датируются 1269 г. Кадастр, который назывался «книгой расчетов», не имел успеха. Только при Луи XIV, которому принадлежат известные слова: «Кадастр должен уровнять людей вне зависимости от их сословия», французы смогли успешно ввести фискальную систему на основе кадастровой съемки.

Первые сведения о кадастре в России относятся к X в. и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель, а первое упоминание о ведении работ по межевому (кадастровому) картографированию для отвода земель Святогорскому монастырю на Псковщине относится к 1483 г. Картографический материал земельного кадастра России содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотровых, дозорных, межевых книгах, и составлялся по результатам натурных землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении длин граничных линий «мерной вервью». Граничные линии разделяли землю по угодьям и различались по «добротности» на «добрую», «среднюю» и «худую».

В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Ее отличительная особенность - рапоряжение о межевании земель не по именам владельцев, а по названии сел и деревень с составлением книг и планов. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в. На рубеже XVIIв. В России составляли документы учета и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описей и перечень дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, имя владельца. В 1768 г. вышел указ, в котором говорилось, что для всех городов, их строений и улиц необходимо составление специальных планов по каждой губернии особо. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков.

Таким образом, в дореволюционной России «необходимые» сведения о землях содержались в «Поземельной книге» и «межевой книге». В «Межевой книге» описывались границы землевладений и отражались происходящие изменения в положении границ между землевладениями, связанные с куплей-продажей части владения. В «Поземельной книге» фиксировались обладатели прав на описанные в «Межевой книге» землевладения и отражались сведения о совершаемых с землей сделках. Такое документирование сведений о земле соответствовало сложившимся в то время земельным отношениям. Государство, имея такие сведения, могло выполнять фискальную функцию, а землевладельцы, используя данные Межевых и Поземельных книг, могли защищать свои права на землю в суде и разрешать межевые споры.

В первые годы после революции в 1917 г. согласно Положению о земельных распорядках в городах все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты, независимо от пользователя, подлежали земельной регистрации. Земельная регистрация включала: основной и текущие этапы по сбору и хранению достоверных и систематизированных сведений о правовом, хозяйственном и природном состоянии всех без исключения земель и водных пространств.

К сожалению, в России после 1917 г. сложилась хозяйственная политика основанная на командных методах управления государственной собственностью на средства производства и землю. Вся земля была национализирована и объявлена всенародным достоянием и единой государственной собственностью.

Кадастр того времени представлял собой сведенные в единую книгу таблицы дифференцированных по пользователям сведений о качественных характеристиках земель России. Основой ведения кадастра являлась развернутая система регулярно проводившихся за счет государственных средств обследований земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. Сведения о землях промышленности и территориях городов и других населенных пунктов в силу их малого влияния на планирование промышленного производства проводились в кадастре укрупнено и недостаточно объективно. Получение сведений о землях, дифференцированных по пользователям и владельцам, обеспечивалось принятой системой распоряжения землей. Любой переход права конкретных лиц на землю осуществлялся путем изъятия земельных участков целиком или их отдельных частей у одних лиц и предоставления их другим на основании решений органов власти. Такие решения закреплялись, как правило, государственными актами на право владения или пользования землей. Совокупность этих актов являлась второй составной частью кадастра.

На современном этапе земельные отношения в России претерпевают значительные изменения. Земля вновь становится объектом гражданского оборота и объектом налогообложения. Переход прав на целые земельные участки или их отдельные части от одних землевладельцев к другим, то есть распоряжение землей, начинает осуществляться по воле этих лиц без издания нормативных актов органов власти. Это приводит к тому, что органы местной и государственной власти теряют информацию фискального характера о земле и не могут правильно исчислять и собирать плату за землю. Резко активизировался оборот очень большого числа мелких земельных участков, переданных в собственность граждан для ведения садоводства и индивидуального жилищного строительства. Стали возникать постоянные межевые споры, которые невозможно разрешить цивилизованным путем из-за отсутствия в земельном кадастре сведений о местоположении на местности границ, разделяющих смежные земельные участки. Все это создало предпосылки для возникновения необходимости «зафиксировать» границы земельных участков в земельном кадастре.

Таким образом, у общества в целом и у отдельных его граждан появилась потребность пересмотреть состав сведений и документов, содержащихся в земельном кадастре. Порядок ведения земельного кадастра должен соответствовать актуальности и достоверности.

Для поддержания всех сведений и документов земельного кадастра в актуальном состоянии в стране законодательно оформлена система государственной регистрации прав на недвижимость. Созданы учреждения юстиции по регистрации прав и сделок. По своей сущности созданный Единый государственный реестр прав на недвижимость является аналогом Поземельной книги, которая модернизирована для современных условий.

На современном этапе наиболее важными в земельном кадастре являются сведения о местоположении границ земельных участков. Ведение земельного кадастра должно обеспечиваться профессионально грамотными технологиями формирования земельных участков и юридически точно встроенной схемой кадастрового учета земель. Основным учетным документом земельного кадастра становится Единый государственный реестр земель. Указанный реестр содержит сведения обо всех существующих и прекративших существование объектах кадастрового учета. Факт существования объекта учета в границах, установленных при его формировании, подлежит государственному учету в Едином государственном реестре земель. Данный реестр также дополняет Единый государственный реестр прав, как Межевая книга дополняла Поземельную книгу в прежние времена.

В настоящее время особенности ведения государственного земельного кадастра в современных условиях нашли отражение в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре», принятом в январе 2000 г.

Особенности разработки кадастра земель городов

Для создания кадастра земель городов необходимо развитие целого ряда научных дисциплин: земельного права, городского землеустройства, мониторинга городских земель, экономики недвижимости, градостроительства и планировки населенных мест, управления городскими территориями и т.д.

Кадастр земель городов предъявляет более жесткие требования к точности, достоверности и актуальности информации об объектах недвижимости (земельных участках), в отличии от других служб города. Так как основные свойства городских земель при их использовании проявляются в следующем: земля - это простанственно-территориальный базис для размещения всего городского строительства; ограниченность городских земель в их освоении; взаимосвязь с другими объектами природно-техногенного комплекса.

Земля в городах, как правило, дорогая, поэтому кадастр земель городов отличается повышенным требованием к планово-картографическому материалу в отношении масштаба, точности, детальности, полноты отображения кадастровых данных. Для точного определения площади земельных участков требуется реконструкция городской геодезической сети, если существующая сеть не обеспечивает необходимой точности.

К особенностям разработки кадастра земель городов следует отнести необходимость получения данных по объектам недвижимости, неразрывно связанным с территориями (здания, сооружения, инженерные коммуникации), сведения о населении.

Таким образом, требованиям кадастра земель городов должны удовлетворять:

- состояние топографо-геодезической изученности города; состояние информации о подземных сооружениях;

- достоверность, полнота и точность информации городского бюро технической инвентаризации и городской статистики;

- состояние общегородских справочников и классификаторов;

- упорядоченная система адресации объектов недвижимости;

- существующие методики оценки недвижимости;

- состояние правовых норм по обмену информацией;

- научно-методическое обоснование размеров арендных платежей, ставок земельного налога и т.д.

Особенности и связанные с этим трудности создания кадастра земель городов весьма объективны и обусловлены тем, что по своему смыслу эта информация должна отражать, а точнее сказать, моделировать характеристики объектов недвижимости на текущий день с высокой точностью и достоверностью. Для этого необходимо, чтобы все службы и отделы органов муниципальной власти работали как терминалы кадастра земель городов. Таким образом, система информационного обеспечения органов муниципальной власти работает по следующей системе:

- все операции с недвижимостью должны выполнятся только над базой данных кадастра земель городов;

- все изменения административного, территориального, экономического деления города должны выполнятся над базой данных кадастра земель городов;

- все налоги на недвижимость должны определятся по данным кадастра земель городов.

Поэтому необходимо регулярно пересматривать кадастровые оценки недвижимости.

Город - это динамически развивающаяся система, поэтому необходимо отслеживание всех изменений отдельных видов информации, которая входит в кадастр земель городов.

Во всех странах мира земельный кадастр на застроенных территориях развивается как информационное обеспечение рынка недвижимости. Понятие «земельный участок», как правило, включает в себя объекты недвижимости на данном земельном участке. В развитых странах кадастр земель городов является основой налоговой системы, информационным обеспечением рынка недвижимости, основой геоинформационных систем для управления и развития территорий.

С точки зрения практического землеустройства, земельный кадастр - это прежде всего баланс земель по всем административно-территориальным единицам города. Для реализации этого необходимо:

- введение мониторинга административного, территориального и кадастрового деления города;

- математическое определение границ кварталов и создание векторной карты деления города с земельными участками.

1.2 Организация ведения государственного кадастрового учета земельных участков

Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и дать его количественную и экономическую оценки. При государственном кадастровом учете земельных участков каждому земельному участку присваивают кадастровый номер.

Единый государственный реестр земель - документ, входящий в состав основных документов государственного земельного кадастра, в котором проводят государственный кадастровый учет земельных участков.

Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков.

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

кадастровые номера;

местоположение (адрес);

площадь;

категория земель и разрешенное использование земельных участков;

описание границ земельных участков, их отдельных частей;

зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти и органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели (или уполномоченные ими лица) падают в органы (организации), осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра:

- заявки;

- правоустанавливающие документы на земельные участки;

- документы о межевании земельных участков.

Указанные документы должны быть надлежащим образом оформлены

Указанные требования распространяются на формы заявок, состав элементов заявок (реквизитов), а также порядок их оформления.

Существуют требования к оформлению заявок по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденные приказом Росземкадастра от 13.06.2001 № П/115.

Заявка на государственный кадастровый учет содержит следующие основные элементы (реквизиты):

- адресат (01);

- автор документа (заявки) (02);

- наименование вида документа (03);

- текст (04);

- подпись (05);

- отметка о поступлении документа в организацию (служебная регистрационная запись) (06).

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя:

- проверку представленных заявителями документов;

-составление описаний земельных участков Едином государственном реестре земель;

-присвоение кадастровых номеров земельным участкам;

- изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков;

- формирование кадастровых дел.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течении месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдается удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается.

Основания для приостановления или отказа в проведении государственного кадастрового учета земельных участков

Государственный кадастровый учет земельных участков может быть приостановлен, если в представленных документах для учета обнаружены противоречия или неточности, не позволяющие определенно установить границы объектов учета или их характеристики. В этом случае заявитель должен быть немедленно в письменной форме извещен о приостановке учета с обоснованием этого решения.

Государственный кадастровый учет земельных участков может быть приостановлен не более чем на один месяц по основаниям указанным выше. Если в течение указанного срока не будут устранены причины приостановления государственного кадастрового учета земельных участков, заявителю в письменной форме направляется отказ в государственном кадастровом учете.

В государственном кадастровом учете земельных участков должно быть отказано в случае, если:

- с заявкой о проведении государственного кадастрового учета земельных участков обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, по форме и содержанию не соответствуют требования законодательства Российской федерации;

- при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводится государственный кадастровый учет земельных участков, нарушены права смежных землепользователей;

- площадь земельного участка, в отношении которого должен проводится государственный кадастровый учет земельных участков, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Государственный кадастровый учет - это специальная регистрация объектов кадастрового учета, которая осуществляется путем внесения в учетные формы государственного земельного кадастра сведений, позволяющих однозначно выделить объект кадастрового учета из числа других объектов.

1.3 Государственная кадастровая оценка земель поселений

Оценка земель населенных пунктов - это наиболее сложный раздел оценки земельного фонда, так как земли поселений представляют многофункциональный объект недвижимости. Результаты оценки земель поселений могут быть использованы для принятия обоснованных управленческих решений местными органами, для обоснования оптимального землепользования поселений, пополнения бюджетов средствами для создания условий социально-экономического развития населенных пунктов. Результаты оценки земель населенных пунктов помогут выбрать наиболее лучший вариант развития населенного пункта, при котором обеспечивается высокая стоимость земель. Результаты оценки земель поселений позволят проводить более правильное функциональное (целевое) зонирование их территорий.

Цель и задачи государственной кадастровой оценки земель поселений (далее - ГКОЗП) состоят в обеспечении:

· фискальных целей для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

· рыночной стоимости земельного участка;

· информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных бумаг и ипотеки;

· определения эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана поселения и в планировании других мероприятий на территории поселений;

· информацией заинтересованных лиц о стоимости земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Государственная кадастровая оценка земель поселений осуществляется в границах городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов.

При определении величины кадастровой стоимости земельных участков учитывается:

· площадь земельного участка;

· целевое использование земельного участка;

· расположение участка в соответствующей территориальной оценочной зоне;

· местоположение земельного участка относительно объектов, снижающих или повышающих его стоимость;

· сервитут, ограничения (обременения) прав в использовании земельного участка;

· величина дохода (убытка), получаемого с оцениваемого участка.

Оценочные работы по г. Улан-Удэ проводились в соответствии с утвержденной Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, которая утверждена Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № П/337, по первой технологической линии (I ТЛ).

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов поселения по 14 видам функционального использования земли (таблица).

Виды функционального использования земель поселений

№	Вид функционального использования земель
1	2
1	Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки
2	Земли под домами индивидуальной жилой застройки
3	Земли садоводческих объединений граждан
4	Земли гаражей и автостоянок
5	Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса
6	Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами
7	Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи
8	Земли под административно-управленческими и общественными объектами, земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения
9	Земли под военными объектами
10	Земли под зданиями (строениями) рекреации
11	Земли под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и сельскохозяйственные угодья
12	Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)
13	Земли под обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности
14	Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли - резерв)

Государственная кадастровая оценка земель поселений проводится в следующей последовательности:

I этап. Анализ факторов, влияющих на потребительную стоимость земельных участков: - местоположение и доступность к центрам тяготения (мест приложения труда и культурно-бытового обслуживания):

- обеспеченность объектами социальной, производственной, транспортной и инженерной инфраструктуры;

- наличие памятников истории, культуры, архитектуры, ландшафта, рекреационных ценностей территории;

- определение ценности территории по условиям различного вида строительства;

- экологическая ценность территории.

II этап. Выделение однородных групп земель (кластеров) по общности признаков: - поселений на территории субъекта РФ или района;

- кадастровых кварталов;

- земельных участков;

- характерных точек на территории поселения с отнесением их к определенной группе.

III этап. Выделение типичных объектов для каждой группы (кластера) земель: - определение тесноты и формы между рыночными ценами и пофакторной оценкой соответствующих объектов (земельных участков);

- расчет по объектам (участкам) удельных показателей потребительной стоимости объектов (земельных участков).

IV этап. Присвоение группам (кластерам) земель удельных показателей потребительной стоимости:

- с учетом ранее выделенных групп земель по общности признаков;

- с учетом полученных зависимостей удельных показателей потребительной стоимости типичных объектов.

V этап. Расчет кадастровой стоимости земельных участков:

- на основе удельных показателей потребительной стоимости земель по группе, в которой находится земельный участок;

- на основе площади земельного участка;

- на основе других характеристик земельного участка или объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

Кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Процедура ГКОЗП включает 2 технологические линии.

Первая технологическая линия (ТЛ I) включает следующие этапы работ:

Этап 1.	Сбор и анализ показателей
Этап 2.	Стандартизация показателей в разрезе административных районов и их группировка по факторам
Этап 3.	Выделение тестовых районов и выделение на них тестовых поселений
Этап 4.	Определение зависимостей для каждой полученной группы поселений, расчет коэффициентов регрессии по значениям факторов
Этап 5.	Сбор показателей, характеризующих инфраструктуру конкретного поселения. Сбор данных по сделкам и их обработке
Этап 6.	Расчет коэффициентов, характеризующих параметры объектов сделок
Этап 7.	Определение факторов для характерных точек
Этап 8.	Определение коэффициентов регрессии для характерных точек. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение стоимости земельного участка
Этап 9.	Определение кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах
Этап 10.	Проверки полученных результатов, определение корректности расчетов, проведение перерасчета по новым данным
Этап 11.	Определение вклада различных факторов в стоимость земель, выделение наиболее значимых из них
Этап 12.	Сбор информации об инфраструктуре каждого поселения
Этап 13.	Определение для точек зависимостей с учетом факторов через коэффициент регрессии
Этап 14.	Расчеты кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков для всего массива точек, расчет кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов поселений
Этап 15.	Составление таблиц удельной кадастровой стоимости земель по кварталам, определение территориальных коэффициентов, базовых стоимостей различных типов строений, коэффициентов приведения к строениям

Таким образом, при расчете кадастровой стоимости земельного участка используется корреляционный анализ, позволяющий выявить зависимость величины стоимости проданных земельных участков и других объектов недвижимости с учетом данных о сделках на рынке и информации о конкретном поселении, кадастровом квартале и земельном участке.

Вторая технологическая линия (ТЛ II) государственной кадастровой оценки земель поселений включает следующие виды работ:

Этап 1.	Выделение на территории административного района тестовых поселений с наибольшим количеством сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
Этап 2.	Определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель в поселениях с развитым рынком
Этап 3.	Анализ факторов, влияющих на цену земельных участков с учетом выделения корреляционной зависимости через коэффициенты (административный район, сельская администрация населенных пунктов)
Этап 4.	Определение кадастровой стоимости по каждому поселению административного района
Этап 5.	Составление итоговых таблиц удельных кадастровых стоимостей земель по поселениям и кварталам

Кадастровая стоимость земель поселений административного района определяется по формуле:

Р_i = БП_т * (К _i /К_т), где

Р_i - кадастровая стоимость земель поселений, входящих в i-ый кластер (группу);

БП_т - базовый показатель кадастровой стоимости земель, установленной по тестовым поселениям;

К_i ,К_т - коэффициенты влияния факторов на цену земельного участка соответственно для i-го и тестового кластера (группы).

Работа по оценке земель поселений завершается расчетом показателей стоимости земель по поселениям в целом, по кварталам, оценочным зонам.

2. Природно-экономические условия Улан-Удэ

2.1 Природные условия Улан-Удэ

Город Улан-Удэ - административно-политический, экономический и культурный центр Республики Бурятия. Это - один из старейших крупных городов Сибири и Дальнего Востока.

Удаленность территории Республики Бурятия от океанов, расположенность ее в центре обширного Евразийского материка и горно-котловинный рельеф обусловили своеобразный и по-своему уникальный климат. Специфической чертой климата является его резкая и частая пространственная изменчивость: наличие горных хребтов разной высоты и ориентации, существование межгорных впадин и межгорных долин, форма и степень орографической выраженности - все это сильно влияет на местную циркуляцию воздушных масс, резко изменяя основные климатические показатели, создает мозаично-пеструю картину неоднородности климата. Для территории Республики Бурятия характерен резко континентальный климат с большими годовыми и суточными колебаниями температуры воздуха и с неравномерными распределением атмосферных осадков по сезонам года. Для резко континентального климата, присущего этой горно-таежной земле в центральной части Азиатского континента, характерны холодная зима и жаркое лето. Низкие зимние температуры довольно легко переносятся благодаря сухому воздуху. Летняя жара ощущается только в полуденные часы, а утреннее и вечернее время суток приятны своей прохладой. Осень продолжительная и довольно теплая - пока не "станет" Байкал, температура воздуха в Бурятии зачастую в это время года выше, чем в европейских регионах страны. Сибирская весна начинает ощущаться уже в конце марта, но первая зелень пробивается в конце апреля. Особенностью климата Бурятии является развитие в холодный период года мощного северо-восточного отрога Сибирского антициклона, который возникает в сентябре-октябре и исчезает в апреле-мае. Поэтому зима в Забайкалье характеризуется большим количеством солнечных дней и низкими температурами воздуха. Самые низкие температуры отмечены в речных долинах и котловинах, где происходит застаивание и интенсивное выхолаживание воздуха. Средняя температура воздуха в январе - 20-30 градусов ниже нуля, а ее абсолютный минимум составляет -45 - -55. Преобладает малооблачная, маловетреная или штилевая погода с минимальным количеством в году количеством осадков. В этот период существенных осадков не выпадает и поэтому мощность снегового покрова невелика. Суровая безветренная зима сменяется поздней ветреной и сухой весной с ночными заморозками. Барометрическое давление в этот период снижается, и на территорию устремляются потоки холодного воздуха из северных областей Сибири. Это способствует возврату холодов и появлению продолжительных и сильных ветров. Лето короткое, в первой половине засушливое с отдельными суховеями, получившими развитие на территории Монголии, во второй (июль-август) постепенно усиливается циклоническая деятельность, в результате чего с Тихого океана поступают влажные воздушные массы. Увеличивается скорость ветра и выпадает основная масса атмосферных осадков: на июль и август приходится 60-70 % годовой нормы. Средняя температура самого теплого месяца - июля - достигает 15-20, а ее абсолютный максимум - 30-38 градусов выше нуля. Осень короткая и сухая с резкими суточными колебаниями температуры и часто с ранними заморозками. Существенной чертой климата Бурятии является большая продолжительность солнечного сияния - 1900-2200 часов, и по данному показателю не уступает, а порой превосходит южные районы России. В целом климат формируется под влиянием трех контрастных компонентов: сухого и холодного климата северных областей, жаркого и сухого - монгольских пустынь и влажного - тихоокеанского.

Улан-Удэ расположен в Западном Забайкалье, на расстоянии около100 км. восточнее оз. Байкал, в пределах Иволгино-Удинской межгорной впадины, у слияния рек Селенги и Уды. Впадина представляет собой обширное понижение, вытянутое с юго-запада на северо-восток и ограниченное с северо-запада хребтами Хамар-Дабан и Улан-Бургасы, с юго-востока - хр. Цаган-Дабан. Город приурочен к среднегорной области Забайкалья.

Невысокие предгорные вершины Хамар-Дабана в пригородной зеленой зоне достигают абсолютной высоты 1114 м и находится выше ложа долины Селенги на 500-700 м. Улан-Бургасы по сравнению с Хамар-Дабаном расчленен многочисленными падинами, распадками и мелкими речушками и имеет характер мелкосопочного рельефа высотой 800-1000 м. Северный склон Цаган-Дабана, тяготеющий непосредственно к городу, представляет собой несколько сглаженных острогов, расчлененных короткими, асимметричными падями. Наиболее высокая отметка достигает уровня 813 м, что превышает 310 м над долиной р. Уды.

Высотные отметки на территории города колеблется в пределах 500-800 м. В черте города выражены три террасовых уровня. Первая надпойменная терраса (высота 3-5 м) хорошо прослеживается в долине р. Уды по обоим берегам. В долине р. Селенги первая терраса встречается отдельными фрагментами по обоим берегам реки. На поверхности террасы концентрируются населенные пункты и промышленные предприятия старой части города - Мясокомбината, Тальцов и Левого берега. В периоды катастрофических наводнений (1932, 1935, 1971, 1973, 1993 гг.) улицы Ленина, Смолина, Коммунистическая, Каландаришвили, Балтахинова затапливались полностью, принося громадные убытки социально-экономической инфраструктуре города.

Вторая надпойменная терраса возвышается над урезом воды рек Селенги и Уды на 9-12 м. и широко представляется в долинах обеих рек. Третья надпойменная терраса имеет высоту 18-22 м. и прослеживается по левому берегу р. Уды полосой от 0,5 до 1,5 км и длиной 10 км. Ее поверхность плавно сливается с поверхностью второй террасы. Значительная часть города, примыкающая к Уде и Селенге, расположена на этих террасах: большая часть Зауды и центра города. На высоких террасоувалах и пологих склонах возвышений высотой от 25 до 100 м расположены поселки Вагжанова (до 650 м), Горький и Комушка (652 м), ул. Ленина и центр города (700 м), Авиазавод (до 670 м) и др.

В пределах горда значительную роль в моделировке рельефа играют поверхностные воды. Они активно способствуют развитию природных (геологических) процессов, таких, как плоскостная (площадная) и линейная (оврагообразующая) эрозии, аккумуляция насосов, селевые (ливневые) потоки.

Оврагообразование наиболее характерно для южных предгорий хр. Улан-Бургасы, где находится пос. Вагжанова, Шишковка, Верхняя Березовка, а также ул. Трубачева, проспект Победы и др. Всего в черте города насчитывается около 15 больших оврагов общей протяженностью более 35 км. Интенсивному проявлению оврагов во многом способствуют значительные уклоны склонов долин рек Уды и Селенги. А наличие в пределах данного хребта супесчано-суглинистых пород со значительными горизонтами глин (пос. Восточный, Авиазавод, Орешкова) чаще всего придает атмосферным осадкам ливневый характер. Глубина оврагов на правобережье р. Уды изменяется от 1-2 до 6-7 м, стенки крутые, порой отвесные и очень неустойчивые.

В черте города имеются ярко выраженные, достаточно крупные конусы селевых выносов на таких речках, как Воровка, Большая речка. Селевыми потоками, наблюдавшимися в районе города в 1952 и 1966 гг., был занесен участок ВСЖД возле железнодорожной станции, мощность селевых отложений в 1952 г. Достигла 1,0 м. Аналогичные выносы селевых отложений произошли летом (август) 2000 г., когда ул. Трубачеева была мгновенно погребена под мощными толщами песков до 4 м. Формирование современного рельефа Иволгино-Удинской котловины в пределах г. Улан-Удэ во многом обусловлено речной эрозией и процессами аккумуляции речных наносов рек Селенги, Уды и мелких водотоков.

Растительно-почвенный покров в черте города не совсем поддается систематизации, поскольку на городской территории он сохранился фрагментарно. Его первичный облик можно увидеть в малотронутых участках лесопарков им. Орешкова, Юбилейный, на целинных участках степи между городом и пос. Загорск, по дороге в аэропорт. На расчлененной гористой северной (поселки Верхняя Березовка, Аршан, Вогжанова) и южной (поселки Комушка и Силикатный) окраинах города сохранились площади соснового леса. Естественные леса и искусственные насаждения составляют менее 10 % площади города.

Плодово-ягодные участки занимают преимущественно пригородную зону - острова Общественный, Богородский, Комсомольский, по р. Уда по обе ее стороны, поселки Верхняя Березовка, Тальцы, Забайкальский. В целом в черте города расположено более 20 участков.

Разнообразие форм рельефа создает значительную пестроту почвенного покрова Улан-Удэ. В нагорной части города преобладают почвы дерново-лесные супесчаные, низинные места (поймы рек Селенги и Уды) заняты лугово-аллювиальными почвами легкого механического состава. В пониженных местах поймы встречаются небольшие участки болотных и лугово-болотных почв. Лесостепные степные ландшафты, где находится восточная часть города, правобережье Уды, район пос. Загорск, заняты каштановыми, солонцеватыми почвами.

В местах отсутствия растительного и почвенного покровов (высокие песчаные террасы правобережье Селенги и левобережья Уды) наблюдаются многочисленные участки опустынивания - 18-й, 20-й, 40-47-й кварталы, 102-й микрорайон, сопровождающиеся развитием песчаных барханов. Они являются источниками загрязнения атмосферы.

К юго-западу от города остепененные участки Иволгино-Удинской котловины заняты, в основном, сельскохозяйственными угодьями, где выращивают картофель, капусту и другие овощи, а также пшеницу и рожь.

2.2 Социально-экономические условия Улан-Удэ

Экономика города развивалась за последние годы согласно сложившимся тенденциям в республике и в России в целом. Основными факторами, влияющими на сложившуюся картину, являлись:

· инфляционные процессы последних лет, приводящие к снижению реального роста физического объема производства и потребления;

· отсутствие или недостаток инвестиционных средств, особенно внешних источников инвестирования;

· неблагоприятные социальные и демографические тенденции, особенно снижение народонаселения;

· макроэкономические кризисы;

· а также другие внешние и внутренние факторы.

Так в промышленности в целом по полному кругу предприятий являющейся экономики города наблюдается тенденция роста объема производства в текущих ценах, однако, рассматривая физические объемы производства видно, что после некоторого роста в 1996 году, когда объем производства составил 101,2 % к 1995 году, в последующие годы роста физического производства не наблюдается и остается стабильным последние годы в пределах 61,5 % от уровня 1994 года.

Более благоприятная картина по крупным и средним предприятиям. Там после спада 1998 года (72,1 %) в настоящее время практически достигнут уровень физического производства 1994 года (98 % от уровня 1994 года в 2002 году). Причиной этому является быстрый рост объемов производства в последние два года - 124 и 109 % к предыдущим годам соответственно.

Положительные тенденции в промышленном производстве сказались на финансовых потоках в городе. Так если в 1998 году предприятия сработали с общим убытком в 304 тыс.руб., то уже в 1999 году прибыль составила 456,8 тыс.руб. и осталась на том же уровне в 2000 году.

Растут остатки вкладов населения в учреждениях банка, а также запасы предприятий и организаций.

Растут также и доходы населения, при этом наибольшие темпы роста наблюдаются в промышленности, наименьшие - в здравоохранении и образовании. Несмотря на рост доходов населения, реальная покупательская способность населения в связи с быстрыми темпами инфляции, особенно по товарам и услугам первой необходимости, не растет.

Оживление в промышленности положительно сказалось на занятости населения. Так уровень общей безработицы с 13 % в 1997 году снизился до 6,8 % в 2004 году, а численность зарегистрированных безработных с 4,61 тыс.чел в 1997 году снизилась до 2,472 тыс.чел в 2004 году. В настоящее время по некоторым квалифицированным рабочим специальностям наблюдается избыток предложений рабочих мест на рынке труда. Эта тенденция может привести к сдерживанию роста объемов производства.

К сожалению, с 1996 года отрицательным остается коэффициент естественного прироста, то есть смертность превышает рождаемость, причем нарастающими темпами (-2,6 человек на 1000 человек населения в 2004 году). Положительным, хотя и уменьшающимся, остается коэффициент миграционного прироста (с 7,34 человек в 1994 году до 0,83 человек в 2004 году на 1000 человек населения). Уменьшение миграционного прироста можно объяснить благоприятными факторами развития в сельских районах республики.

...