Анализ земельно-кадастровых работ на примере Улан-Удэ

После спада 1998 года наблюдается положительная тенденция стабилизации и некоторого увеличения оборота розничной торговли, общественного питания, и особенно, сферы бытовых услуг, где наблюдается в последние два года рост на 37 % к предыдущему году. Быстрыми темпами растет оптовая торговля.

Город имеет достаточно развитую структуру экономики. Практически в городе представлены все отрасли экономики. Преимущественное развитие получило материальное производство, где задействовано около 70 % трудовых ресурсов. До 30 % трудовых ресурсов материального производства работает в промышленности. Развитие производительных сил привело к тому, что в городе имеется дисбаланс в сторону некоторых отраслей. Так, наиболее мощное развитие в городе имеют предприятия машиностроения, деревообрабатывающей, легкой и текстильной промышленности, промышленности строительных материалов, а также пищевой промышленности.

Отрицательным фактором развития материального производства является крайне низкая эффективность и производительность материального производства. С этой точки зрения город далек от развитых городов, где в материальном производстве занято не более 40 % населения.

В целом социально-экономическую ситуацию в городе можно оценить как относительно стабильную, однако любой толчок может вывести ее как на траекторию роста, так и привести к кризису.

Культурно-бытовое обслуживание.

Развитие системы культурно-бытового обслуживания в современных условиях характеризуется появлением всевозможных форм обслуживания населения: социальная (муниципальная), коммерческая, благотворительная, в основу которых положен уровень платежеспособного спроса населения.

По виду (комплексу) предоставляемых услуг можно выделить две группы учреждений обслуживания:

· повседневного спроса - емкость этих учреждений подлежит расчету и регулированию со стороны органов управления и не может быть меньше нормативной;

· периодического, эпизодического спроса - емкость этих учреждений не нормируется и может быть больше нормативной.

Историческим, культурным и деловым центром столицы республики является центральная часть города Улан-Удэ.

В городе имеется пять театров: Бурятский Государственный Академический Театр оперы и балета, Бурятский Государственный Академический Театр имени Х. Намсараева, Русский Драматический театр имени Бестужева, Молодежный театр-студия, театр кукол «Улигер», Бурятская Государственная филармония, кинотеатры «Прогресс», «Дружба», «Эрдэм».

К услугам населения представлена широкая сеть медицинских учреждений: 7 больниц, 2 роддома, 11 амбулаторий, 21 поликлиника, 9 диспансеров, 2 перинатальных центра, 2 госпиталя ВОВ, станция переливания крови, центр восточной медицины, дом ребенка, 5 ТМО.

По данным Городского управления образования на территории города расположено 4 высших учебных заведения, 3 филиала, 14 государственных средних специальных учебных заведений, 12 учреждений начального профессионального образования, 80 дневных общеобразовательных школ (в том числе 4 гимназии, 3 лицея), 55 детских садов.

В городе работают пять музеев: музей истории Бурятии им. М.Н.Хангалова, художественный музей им. Сампилова, этнографический музей народов Забайкалья, музей природы, литературный музей им. Намсараева; 26 библиотек с книжным фондом около 2 миллионов экземпляров; 16 домов культуры.

Для отдыха и развлечений населения предлагаются: городской парк культуры и отдыха, парк «Юбилейный», парк им. Орешкова, множество ресторанов, среди которых «Байкал», «Ургы», «Одон», «Гэсэр», «Бурятия», «Баргузин», казино, кафетерии и т.д.

В городе развита сеть предприятий розничной и мелкорозничной торговли. По данным Комитета потребительского рынка и услуг имеющаяся сеть магазинов, киосков, павильонов по микрорайонам города вместе с торговыми центрами, торговыми комплексами, рынками, универмагами, торговыми площадями целиком удовлетворяет потребности населения.

Инженерное и транспортное обеспечение г. Улан-Удэ

Водоснабжение. Все водоразборные сооружения используют подземные воды из артезианских скважин. Водозаборные сооружения расположены на островах Спасском и Богородском, в районе п. Загорск. Общая протяженность сетей водоснабжения - 300 км.

Канализация. В городе Улан-Удэ существует единая система канализации. Очистные сооружения, осуществляющие очистку сточных вод, находятся севернее стеклозавода. Общая протяженность канализационных сетей - 200 км.

Электроснабжение. Наиболее крупными поствщиками электроэнергии являются ОАО «Гусиноозерская ГРЭС», «Улан-Удэнская ТЭЦ-1», «Улан-Удэнская ТЭЦ-2».

Теплоснабжение. Теплоснабжение города осуществляется двумя основными предприятиями: Улан-Уденской ТЭЦ-1 и Улан-Удэнской ТЭЦ-2, а также районными автономными котельными (п. Загорск, п. Мелькомбинат, п. Сокол, п. Южный, п. Аэропорт и т.д.)

Связь. В городе развита широкая сеть телефонизации. Количество абонентов:

· в Советском районе 13095, из них 8185 квартирных абонентов;

· в Железнодорожном районе 27079/24370 абонентов;

· в Октябрьском районе 28377/24890 абонентов.

Транспорт. Согласно данным транспортной инспекции РБ, территория города Улан-Удэ хорошо обеспечена общественным транспортом. Протяженность дорог по городу с твердым покрытием 185,5 км, с грунтовым покрытием - 154,1 км. Город Улан-Удэ является важным узлом автомобильных дорог, связывающим все районы республики. Также через город проходит Транссибирская железнодорожная магистраль и железнодорожная ветка Улан-Удэ - Наушки - Улан-Батор.

2.3 Характеристика земельного фонда Улан-Удэ

Земельный фонд города Улан - Удэ по состоянию на 1 января 2007 года составляет 37712 га. Из них:

- в собственности граждан - 828 га;

- в собственности юридических лиц -160 га;

- в государственной и муниципальной собственности - 36724 га;

- в собственности РФ - 123 га., из них предоставлено в пользование юридическим лицам - 123 га. (таблица)

Распределение земельного фонда г. Улан-Удэ по видам собственности

Наименование собственности	Площадь в га.	% к итогу
в собственности граждан	828	2,2
в собственности юридических лиц	160	0,4
в государственной и муниципальной собственности	36724	97,4
в собственности РФ: из них предоставлено в пользование юридическим лицам	123	0,3
	123
Итого	37712	100

Рис.1 Распределение земельного фонда г. Улан-Удэ по видам собственности

Земли поселений, в том числе городские составляют 37712 га из них: - сельскохозяйственные угодья 3550 га. ( пашни - 854 га., залежь - 10 га., многолетние насаждения - 1216 га., сенокосы - 87 га., пастбища - 1383 га.);

- лесные земли составляют 11095 га., в том числе ( покрытые лесами - 8270 га., не покрытые лесами - 2825 га.);

- под древесно-кустарниковой растительностью не входящей в состав лесного фонда - 42 га;

- под водой - 1096 га;

- земли застройки всего - 19265 га., в том числе занятые промышленными сооружениями - 1628 га;

- земли под дорогами - 1012 га;

- нарушенные земли - 16 га;

- прочие земли - 1626 га. ( таблица).

Распределение земельного фонда по категориям.

Наименование категорий	Площадь в га
сельскохозяйственные угодья	3550
лесные земли	11095
под древесно-кустарниковой растительностью не входящей в состав лесного фонда	42
под водой	1096
Земли застройки	19265
Земли под дорогами	1012
нарушенные земли	16
прочие земли	1626
Итого	37712

Рис.2 Распределение земельного фонда по категориям.

При распределении земель по видам использования зафиксировано 37712 га, в состав которых входят:

- земли жилой застройки - 3451 га., из них ( многоэтажная - 1398 га., индивидуальная - 2041 га.);

- земли общественно- деловой застройки - 6786 га;

- земли промышленности - 1672 га;

- земли общего пользования - 4064 га;

- земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций - 1218 га., из них ( железнодорожного транспорта - 607 га., автомобильного транспорта - 214 га., воздушного транспорта - 397 га.);

- земли сельскохозяйственного использования - 5237 га., из них ( крестьянско-фермерские хозяйства - 6 га., предприятия, занимающиеся сельскохозяйственным производством - 3011 га., садоводческие объединения и индивидуальные садоводы - 1206 га., огороднические объединения и индивидуальные огородники - 22 га., личные подсобные хозяйства - 989 га.);

- земли, занятые по особоохраняемыми территориями и объектами - 9039 га;

- земли рекреационного назначения - 9039 га;

- земли под водными объектами - 1053 га;

- земли под объектами иного специального назначения - 3005 га;

- земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность - 2244 га. (таблица).

Распределение земельного фонда по видам использования за 2002-2006 года

Наименование вида использования	Площадь, га
	2002 г	2003 г	2004 г	2005 г	2006 г
Земли жилой застройки	3254	3285	3296	3440	3451
земли общественно- деловой застройки	6725	6739	6672	6821	6786
Земли промышленности	2012	1993	1963	1948	1672
Земли общего пользования	4064	4064	4064	4064	4064
земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций	1402	1220	1217	1218	1218
земли сельскохозяйственного использования	5587	5643	5644	5517	5237
земли, занятые под особоохраняемыми территориями и объектами	9039	9039	9039	9039	8982
земли рекреационного назначения	9039	9039	9039	9039	8982
земли под водными объектами	1099	1099	1096	1099	1053
земли под объектами иного специального назначения	3005	3005	3005	3005	3005
земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность	1525	1625	1710	1561	2244
Итого	37712	37712	37712	37712	37712

Рис.3 Распределение земельного фонда по видам использования за 2002-2006 года

3. Анализ земельно-кадастровых работ в Улан-Удэ

3.1 Анализ работ по государственному кадастровому учету земельных участков

В Республике Бурятия действует орган государственного кадастрового учета Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Республике Бурятия (ФГУ «ЗКП по РБ»). На ее основе развернута информационно-техническая инфраструктура автоматизированной системы ведения государственного кадастрового учета, обеспечивающая реализацию необходимых учетных процедур и содержащая в своих автоматизированных базах данных сведения о поставленных на государственный кадастровый учет земельных участках.

По состоянию на 1 января 2007 года на государственный кадастровый учет поставлено 27055 земельных участков в г. Улан-Удэ.

Рис.4 Количество земельных участков поставленных на ГКУ за 2004-2006 годы

Полностью завершен этап первичного оснащения ФГУ «ЗКП по РБ» программно-техническими комплексами (ПТК), позволяющими осуществлять ведение государственного земельного кадастра в автоматизированном режиме с применением программного комплекса «Геополис-JET».

Система ЕГРЗ-Н «Геополис Jet» предназначена для проведения кадастрового учета земельных участков, территориальных зон, объекта недвижимости, а так же обеспечение накопление информации об иных объектах с целью получения статистических выборок информации. Данная система направлена на использование в земельных комитетах, ФГУ ЗКП и другими организациями участвующие в учете характеристик входящих в состав объекта недвижимости.

Система ЕГРЗ-Н «Геополис Jet» предназначена для проведения кадастрового учета земельных участков, территориальных зон, объекта недвижимости, а так же обеспечение накопление информации об иных объектах с целью получения статистических выборок информации. Данная система направлена на использование в земельных комитетах, ФГУ ЗКП и другими организациями участвующие в учете характеристик входящих в состав объекта недвижимости.

Задачи ЕГРЗ-Н «Геополис Jet»:

· обеспечение сбора, обработки, хранения и представления данных о земельных ресурсах как объектах кадастрового учета;

· выполнение в автоматизированном режиме процедур государственного кадастрового учета и ведения Единого государственного реестра земель (ЕГРЗ);

· информационная поддержка проведения единой государственной политики в области земельных отношений, государственного учета и государственной регистрации прав на земельные участки и прочно связанное с ними недвижимое имущество, защиты прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земли;

· информационное обеспечение гражданского оборота земель и функционирования цивилизованного рынка земли и прочно связанной с ней недвижимости;

· обеспечение наиболее полного поступления в бюджеты всех уровней земельных налогов и платежей.

Имеющийся методический, технический, информационный и кадровый потенциал, при условии разработки полноценной законодательной базы, позволит в предусмотренные Программой сроки создать систему государственного учета объектов недвижимости всех видов (земельных участков, строений, сооружений, участков лесного фонда, обособленных водных объектов, многолетних насаждений, участков недр) для целей регистрации прав и налогообложения.

К основным задачам ФГУ ЗКП относятся обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного кадастра объектов недвижимости и государственного технического учета объектов недвижимости, относящихся к объектам градостроительной деятельности.

Во исполнении указанных задач Учреждение осуществляет следующие функции:

1. обеспечивает предоставление заинтересованным лицам:

- в установленной форме (в форме кадастровых планов земельных участков и территорий) официальных сведений государственного земельного кадастра;

- в установленной форме (после издания соответствующих нормативных правовых актов) официальных сведений государственного кадастра объектов недвижимости;

- сведений, содержащихся в каталогах земельных участков (после издания соответствующих нормативных правовых актов - в каталогах объектов недвижимости), в том числе налоговым органам, а также органам, имеющим в установленных законом случаях право осуществлять проверку наличия или розыск имущества;

- иных производных кадастровых документов (включая информационные, статистические и аналитические материалы, созданные на основе сведений каталогов земельных участков и дежурных кадастровых карт кадастровых кварталов;

2. проверку документов, представляемых для проведения государственного кадастрового учета, на наличие необходимых для учета сведений и их соответствие сведениям, содержащимся в кадастре, а также на отсутствие в них иных оснований для отказа или приостановления государственного кадастрового учета

3. проверку документов, представляемых для проведения государственного технического учета, на полноту и непротиворечивость, содержащихся в них сведений;

4. формирование кадастровых дел;

5. прием и регистрацию документов, необходимых для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, а после издания соответствующих нормативных правовых актов - иных объектов недвижимости, а также документов, необходимых для проведения технического учета объектов градостроительной деятельности;

6. государственный кадастровый учет земельных участков (включая постановку на учет вновь образованных земельных участков, учет текущих изменений характеристик существующих земельных участков, снятие с кадастрового учета прекративших существование земельных участков), а после издания соответствующих нормативных правовых актов - государственный кадастровый учет иных объектов недвижимости;

7. обеспечение осуществления государственного технического учета объектов недвижимости (в том числе прием и регистрацию документов, необходимых для проведения технического учета и предоставления сведений об объектах недвижимости, отнесенных к объектам градостроительной деятельности);

8. ведение дежурных кадастровых карт кадастровых кварталов;

9. каталогизацию земельных участков и объектов недвижимости, учтенных в соответствующем кадастровом округе;

10. осуществляет издание и публикацию публичных каталогов недвижимости и публичных кадастровых карт;

11. готовит и направляет в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Бурятии предложения по изменению кадастрового деления территории кадастрового округа и по определению конкретных размеров платы за предоставление сведений государственного земельного кадастра, а также их копирование (документирование);

12. хранение основных и вспомогательных документов государственного земельного кадастра и государственного кадастра объектов недвижимости.

Основным процессом ведения ГЗК является государственный кадастровый учет земельных участков. В соответствии со ст. 19 ФЗ о ГЗК государственный кадастровый учет включает следующие действия:

1. проверку предоставленных заявителем документов;

2. составление описания земельных участков в ЕГРЗ;

3. присвоение кадастрового номера земельному участку;

4. изготовление кадастрового плана земельного участка (выписка из ЕГРЗ);

5. формирование кадастрового дела земельного участка.

Подготовительный этап включает процесс подготовки информации общего назначения для проведения кадастрового учета:

- заведение Дела кадастрового зонирования;

- создание файловой книги кадастрового квартала;

- актирование земельных участков в кадастровом квартале.

Заведение дела кадастрового зонирования. Материалы кадастрового зонирования поступают в отдел кадастрового учета, где открывается «Дело кадастрового зонирования».

Дело кадастрового зонирования комплектуется по мере поступления материалов кадастрового зонирования в отдельные папки, которые идентифицируются кадастровыми номерами.

Процедура заведения файловой книги кадастрового квартала представляет собой учет в ЕГРЗ сведений о кадастровом квартале.

Эта процедура имеет заявочный принцип: она выполняется только при поступлении заявки на учет первого участка в кадастровом квартале.

Учет кадастрового квартала заключается во внесении определенных сведений в подраздел «Кадастровый квартал» ЕГРЗ.

Если присутствуют не все необходимые для учета сведения, следует инициировать процедуру формирования недостающих сведений о кадастровом квартале.

Процедура актирования земельных участков в кадастровом квартале предусматривает учет в новой системе кадастровых номеров тех участков, сведения о которых ранее учтены в кадастре, и на которые существуют кадастровые дела. Для проведения актирования необходимы сведения о границах кадастрового квартала в старой и новой системе кадастрового зонирования и о структуре кадастровых номеров в старой системе.

Процедура актирования заключается в составлении и утверждении «Акта сверки кадастровых номеров» и внесении сведений о кадастровых номерах актированных участков в форму 1.1.1 ЕГРЗ.

Основной этап включает процессы:

- формирования объекта кадастрового учета;

- кадастровый учет объектов;

- подготовка выписки из ГЗК.

Процесс формирования объекта кадастрового учета выполняется при поступлении заявки на кадастровый учет земельного участка или на кадастровый учет изменений характеристик земельного участка.

Государственный кадастровый учет выполняется после процесса формирования объекта кадастрового учета и получения заключения о возможности проведения кадастрового учета.

Дело по заявке передается на подготовку выписки из ГЗК. Выписка из ГЗК подготавливается при получении: «Дела по заявке», после прохождения первого этапа кадастрового учета; «Дела по заявке» на получение выписки для межевания; Заявки на получение справочной информации из ГЗК.

После подготовки выписки документы ЕГРЗ помещаются в соответствующую картотеку, а выписки в «Дело по заявке» для передачи заявителю.

Передача составленной выписки заявителю.

После передачи выписки заявителю «Дело по заявке» аннулируется. При поступлении заявки на получение справочной информации допускается оформлять выписку без создания «Дело по заявке» и передавать заявителю с учетом ее в соответствующем журнале.

Постановка земельного участка на кадастровый учет.

Основной этап включает процессы:

- формирования объекта кадастрового учета;

- кадастровый учет объектов;

- подготовка выписки из ГЗК.

Процесс формирования объекта кадастрового учета выполняется при поступлении заявки на кадастровый учет земельного участка или на кадастровый учет изменений характеристик земельного участка.

В процессе формирования объекта кадастрового учета создаются:

- план объектов кадастрового учета;

- протокол формирования объекта кадастрового учета.

Процесс формирования объекта кадастрового учета включает несколько процедуры:

Создание «Плана объектов»

Проверка условий межевания и возможности формирования объекта учета (только при наличии результатов межевания)

Составление Протокола формирования

Утверждение результатов формирования

Государственный кадастровый учет выполняется после процесса формирования объекта кадастрового учета и получения заключения о возможности проведения кадастрового учета.

Согласно технологической схеме кадастровый учет подразделяется на две стадии:

1) учет земельного участка на основании данных, полученных в результате его формирования как объекта учета;

2) учет по результатам регистрации прав на основании сведений о земельном участке, полученных из органов юстиции по регистрации прав.

Первая стадия включает следующие процедуры:

- внесение сведений в подраздел «Кадастровый квартал»;

- внесение сведений в подраздел «Земельный участок» (кроме сведений о правах);

- утверждение заполненных документов ЕГРЗ;

- формирование кадастрового дела.

Внесение сведений в подраздел «Кадастровый квартал» производится на основании следующих документов:

- «Протокола формирования объекта кадастрового учета»;

- «План объектов» (документ Ф. ЕГРЗ 1.1.5/1);

- землеустроительных материалов и данных о предмете сделки из органов юстиции;

- подраздела ЕГРЗ на кадастровый квартал;

- документов ЕГРЗ на все ранее учтенные земельные участки, участвующие в сделке.

Утверждение документов ЕГРЗ выполняет Главный кадастровый инспектор. Перед утверждением необходимо выполнить контроль внесенных в ЕГРЗ сведений.

Создание кадастрового дела объекта учета - завершающая процедура первого этапа Государственного кадастрового учета.

Дело по заявке передается на подготовку выписки из ГЗК.

Подготовка выписки из ГЗК. Выписка из ГЗК подготавливается при получении:

- «Дела по заявке», после прохождения первого этапа кадастрового учета;

- «Дела по заявке» на получение выписки для межевания;

- Заявки на получение справочной информации из ГЗК.

Исходной информацией для подготовки выписки служат документы ЕГРЗ.

В зависимости от типа заявки на предоставление сведений существуют следующие типы выписок из ГЗК:

- для межевания земельного участка Кадастровый план земельного участка выдается в полном объеме (формы Ф.1 - Ф.6);

- для Управления Федеральной регистрационной службы по РБ Кадастровый план земельного участка выдается в объеме форм Ф.1 - Ф.4;

- в остальных случаях Кадастровый план земельного участка выдается в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений.

В процессе подготовки выписки из ГЗК выполняются следующие процедуры:

1) Подбор исходной информации для составления выписки;

2) Составление выписки;

3) Передача составленной выписки заявителю.

Подбор исходной информации для составления выписки выполняется в при поступлении заявки на выписку на межевание или на предоставление справочной информации. При подготовке выписки по результатам выполнения процесса кадастрового учета необходимые документы ЕГРЗ поступают в соответствующем «Деле по заявке».

Выписка из ГЗК подготавливается и выдается в виде «Кадастрового плана земельного участка» (КПЗУ), удостоверенного в установленном порядке кадастровым инспектором.

После подготовки выписки документы ЕГРЗ помещаются в соответствующую картотеку, а выписки в «Дело по заявке» для передачи заявителю.

Передача составленной выписки заявителю.

После передачи выписки заявителю «Дело по заявке» аннулируется. При поступлении заявки на получение справочной информации допускается оформлять выписку без создания «Дело по заявке» и передавать заявителю с учетом ее в соответствующем журнале.

3.2 Анализ государственной кадастровой оценки земель Улан-Удэ

Оценочные работы по г. Улан-Удэ проводились в соответствии с утвержденной Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, которая утверждена Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № П/337, по первой технологической линии (I ТЛ).

Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

- уровня рыночных цен за земельные участки в границах поселения (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки);

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального (разрешённого) использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов поселения по 14 видам функционального использования земли. Удельные показатели кадастровой стоимости земель (стоимость в рублях 1 м² , далее УПКСЗ) служат основой для расчёта кадастровой стоимости земельных участков.

Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.

Рыночные цены на земельные участки проанализированы за период 2000-2001гг .

Расчёт кадастровой стоимости проведён по рынку земельных участков индивидуальной жилой застройки. Этот вид функционального использования является нормирующим по отношению к другим.

Методика предлагает два варианта расчёта кадастровой стоимости в зависимости от уровня развития рынка недвижимости. Первый вариант по статистической составляющей методики выполним при наличии равномерно распределённого квартирного рынка жилых домов по территории населённого пункта с достаточно большим количеством сделок. Сущность этого варианта сводится к расчёту стоимости типичной квартиры. Затем через территориальной коэффициент, характеризующий местоположение кадастрового квартала, влияние различных объектов инфраструктуры поселения, стоимости нового строительства с учётом коэффициента износа и удельного показателя земельной доли, приходящейся на 1м² общей площади жилых помещений рассчитывается величина УПКСЗ в n-ом кадастровом квартале.

По второму варианту (экспертно-аналитическая составляющая) расчёт проводится по имеющемуся количеству сделок незастроенных и застроенных земельных участков. На основании этих сделок и коэффициента качества кадастровых кварталов, в которых эти сделки произошли рассчитывается базовый показатель нормирующего вида функционального использования земли (далее базовый УПКСЗ).

Переход к УПКСЗ других видов функционального использования осуществляется по утверждённым коэффициентам перехода - К _ц для населённых пунктов с численностью свыше 10000 человек.

В общем виде расчёт кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

Р = S _зем.уч. ( Р_пос.i + Р_сделки ) К ^ц_i , где

S_зем.уч.- площадь земельного участка(м²);

Р_пос.i - линейная функция от сжатых факторов для i-го квартала, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб\м²;

Р_{сделки i} - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка ( локальная составляющая), руб\ м²;

К ^ц_i - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.

Согласно этой формуле для каждого кадастрового квартала рассчитывается показатель качества территории кадастрового квартала (коэффициент относительной ценности), учитывающий присутствие, особенности оценочных показателей и удельный вес этих показателей, отражающий соотношение вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков. Удельные веса показателей, оказывающих влияние на величину кадастровой стоимости земель, определены в ходе анализа результатов анкетирования (факторный анализ). Анкетирование проводится в виде вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется методом ”анализа иерархий”.

Окончательно удельный показатель кадастровой стоимости земель рассчитывается по формуле:

Р ^j = БП ^j Q^j_i К _ц , где

Р ^j - УПКСЗ j-го вида функционального использования земли;

БП ^j - базовый УПКСЗ (нормирующий) j-го вида функционального использования земель;

Q ^j_i - показатель качества i-го кадастрового квартала j-го вида функционального использования земли.

Расчеты УПКСЗ г. Улан-Удэ проведены по экспертно-аналитической составляющей

Организация работ по кадастровой оценке земель г. Улан-Удэ проведена в следующей последовательности:

1. Формирование экспертной комиссии.

2. Сбор исходной информации о ценообразующих факторах и сделках с недвижимостью.

3. Заполнение анкет для проведения факторного анализа.

4. Анализ и корректировка исходной информации.

5. Создание электронной картосхемы г. Улан-Удэ в программе Mapinfo

6. Ввод данных в СПО.

7. Расчёт коэффициентов относительной ценности кадастровых кварталов,

8. Расчёт БПВ и нормирующего УПКСЗ.

9. Окончательный расчёт УПКСЗ по всем видам функционального использования земель.

10. Анализ и рассмотрение полученных результатов на межведомственной комиссии.

11. Составление картосхем по 14 видам функционального использования земли.

12. Составление отчёта.

Согласно утвержденной Методике работы по государственной кадастровой оценке земель города Улан-Удэ проведены по первой технологической линии с применением экспертно-аналитической составляющей.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального назначения проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода «анализа иерархий».

В массовой кадастровой оценке рассмотрена трехуровневая иерархия:

1 уровень - интегральные факторы;

2 уровень - групповые факторы;

3 уровень - оценочные факторы.

В анкете экспертам предлагается, сравнивая все показатели попарно между собой, определить их вклад (Вi) в стоимость относительно каждого вида функционального использования. В результате обработки анкет получаются удельные веса ценообразующих факторов по видам функционального использования.

По городу Улан-Удэ учтено мнение 12 анкет экспертов

Далее проведен расчет коэффициентов относительной ценности кадастровых кварталов.

Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру поселения, учитываются пропорционально занимаемой площади конкретной инфраструктурной составляющей.

Показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием (например, наличие архитектурно-планировочных ограничений) учитываются с коэффициентом 1 или 0 соответственно. Коэффициент присутствия учитывается со знаком «минус» в случае отрицательного (снижающего ценность) влияния оценочного показателя на величину УПКСЗ, со знаком «плюс» - при его положительном влиянии.

Набор коэффициентов, учитывающих особенности конкретного оценочного показателя и его присутствие определяются для каждого кадастрового квартала города .

Формула определения показателя качества объекта ГКОЗП (Q^ц) выглядит следующим образом:

_{m n}

Q^ц = b_ik_i + b_jke_j ,

^{i=1 j=1}

где: k_i - коэффициент присутствия i-го оценочного показателя;

ke_j - коэффициент, учитывающий особенности j-го оценочного показателя;

b_i, b_j - удельные веса соответствующих оценочных показателей.

Аналитическая зависимость для показателя качества территории кадастрового квартала (Q^ц_i) по видам функционального использования земель имеет следующий вид:

Q^ц = B_jK_ji ,

^j=1

где: Q^ц_i - показатель качества (коэффициент относительной ценности) территории i-го кадастрового квартала, то есть параметр, характеризующий стоимость единицы площади земель поселений;

K_i - коэффициент, учитывающий особенности i-го показателя и его присутствие;

B_j - удельный вес i-го показателя, оказывающего влияние на величину кадастровой стоимости земель, определенный в ходе анализа результатов анкетирования;

p - общее число показателей.

Показатель качества (коэффициент относительной ценности) кадастрового квартала для каждого вида функционального использования земель определяется произведением матрицы-строки коэффициентов, учитывающих особенности оценочных показателей и их присутствие, на матрицу-столбец наиболее важных показателей. Иными словами, получаем столько показателей качества по видам функционального использования земель (Q^ц_i), сколько кадастровых кварталов в поселении.

Информация о сделках по земельным участкам и сделкам с земельными участками со строениями, в которых указана отдельно цена земельного участка, представлена учреждениям Юстиции Республики Бурятия. Сделки характеризуются следующими показателями:

- местоположение земельного участка;

- общая площадь земельного участка, кв. м;

- цена сделки.

Нормирующим видом функционального использования являются земли индивидуальной жилой застройки.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяется на основе базового УПКСЗ, коэффициента перехода (К_ц) и показателя качества кадастрового квартала в зависимости от расчетного вида функционального использования земель.

Расчет БПВ, проведен по имеющемуся количеству сделок за 2000-2001г.г., по которым наиболее реально удалось рассчитать рыночную стоимость земли, используя методы соотношения и извлечения (таблица)

Расчёт БПВ по г. Улан-Удэ

Дата сделки	Цена земельного участка	Площадь зем. участка,м2	Цена земли, м2	Номер кадастрового квартала	Коэффициент качества, Q	БПВ
1	2	3	4	5	6	7
18.10.2000	300000	690	435	02 22 20	0,3646	1193,1
12.04.2001	200000	504	396	02 20 18	0,1964	2016,3
14.06.2001	270000	712	379	02 21 49	0,3061	1238,1
25.04.2001	150000	506	296	03 37 03	0,2304	1294,7
21.06.2001	200000	679	295	02 16 53	0,2783	1060
28.12.2000	100000	459	218	03 19 09	0,3968	549,4
13.03.2000	105000	546	192	03 36 14	0,28000	685,7
10.04.2001	80000	429	186	03 19 06	0,41306	450,3
04.04.2001	100000	549	182	03 18 03	0,4046	449,8
06.04.2000	100000	571	175	02 21 11	0,1752	998,8
01.05.2001	100000	598	167	02 21 21	0,2708	616,7
14.12.2000	80000	533	150	03 35 10	0,3859	388,7
17.08.2000	200000	1500	133	01 05 03	0,27740	479,4
11.01.2000	60000	563	106	03 27 06	0,4074	260,2
05.04.2000	76000	800	95	01 06 14	0,3362	282,6
18.02.2001	70000	800	87,5	02 22 17	0,1308	668,9
09.08.2001	57000	683	83,5	02 21 15	0,1767	472,6
13.04.2001	120000	630	79,4	02 26 01	0,1343	591,2
22.01.2001	45000	630	71,4	02 26 08	0,1194	598
09.08.2000	46000	648	71	01 05 26	0,2857	248,5
03.08.2000	50000	725	69	02 20 31	0,3412	202,2
26.09.2000	40000	641	62	02 16 36	0,3472	178,6
22.08.2001	40000	655	61,1	03 44 02	0,2108	289,8
03.05.2001	47000	800	58,7	01 05 12	0,2654	221,2
17.02.2000	30000	536	56	02 21 33	0,1981	282,7
22.05.2001	35000	630	55,6	02 26 16	0,1496	371,6
05.07.2001	34000	618	55	02 21 08	0,2210	248,8
22.08.2000	37500	800	46,9	02 26 16	0,1496	313,5
24.04.2000	35000	800	43,8	02 22 17	0,1308	334,8
24.01.2001	30000	710	42,2	02 16 11	0,0645	654,3
24.01.2001	30000	710	42,2	02 16 11	0,0645	654,3
26.05.2001	30000	715	41,9	02 26 10	0,0644	650,6
14.12.2001	27970	700	39,9	02 22 17	0,1308	305,0
				Итого:	БПВср	601

Базовая постоянная величина по г. Улан-Удэ составила 601

По полученным результатам проведено зонирование г. Улан-Удэ по 14 видам функционального использования. Зонирование представлено графически в виде 14 карта-схем.

По каждому виду функционального использования земель выделено по 7 оценочных зон.

Зонирование облегчает процедуру начисления земельного налога. Для начисления налога по каждой оценочной зоне можно брать усреднённый удельный показатель кадастровой стоимости земель.

Результатом проведенных работ по Государственной кадастровой оценке земель поселений района являются удельные показатели кадастровой стоимости земли по 14 видам функционального использования. Основное назначение этих показателей для целей налогообложения земли.

В дальнейшем возможно использование кадастровой стоимости земель для индивидуальной оценки земельных участков в целях проведения конкурсов, аукционов по продажам, выкупе участков, их залоге, страховании и других коммерческих операций

Приказ Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/337 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель поселений» утратил силу.

Экономический анализ результатов Государственной кадастровой оценки земель г.Улан-Удэ на 01.01.05.г. показывает, что поступление средств в бюджеты города от земельного налога на основе кадастровой стоимости уменьшается в +/- 3 раза. Это связано с тем, что ставка земельного налога с 2002 года увеличилась в 2,2 раза, а кадастровая стоимость земель осталась на уровне 2001-2002 гг. Таким образом, возникла необходимость корректировки кадастровой стоимости земель поселений.

Согласно методике проведения оценки земель поселений, в основу определения кадастровой стоимости положены сведения о сделках с землей и недвижимостью, как следствие, исходные данные для определения этой кадастровой стоимости по состоянию на 2005 год нельзя признать актуальными. Действующие в 2005 году ставки земельного налога - ставки ежегодно индексируемые в зависимости от уровня инфляции. Следовательно, существует опасность некоторого понижения уровня поступлений земельного налога по некоторым категориям земель. Очередная оценка земель поселений для целей налогообложения предполагается в 2007 году.

В настоящее время вступил в силу приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года №39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».

Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1.Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки;

2.Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки;

3.Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;

4.Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений;

5.Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

6.Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц;

7.Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

8.Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;

9.Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

10.Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

11.Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;

12.Земельные участки, занятые водными объектами, находящимся в обороте;

13.Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных и иных объектов;

14.Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;

15.Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования;

16.Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте; набережные.

В соответствии с данной методикой кадастровая стоимость земельных участков в составе населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории субъекта Российской Федерации.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости обосновывается.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный земельный кадастр;

- государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе.

В случае, если принято решение не проводить группировку земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации и (или) уточнение состава факторов стоимости.

Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчета, на включающая информацию обучающей выборки.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим путем:

- определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

4. Экономическая эффективность проведения земельно-кадастровых работ в Улан-Удэ

4.1 Классификация эффективности системы земельного кадастра

В научной литературе применяется два понятия: «эффект» и «эффективность», часто противоречиво истолковываемые. На основании проведенного анализа определений более целесообразно понимать под эффектом - результат каких-либо действий, деятельности, следствие каких-нибудь причин, а под эффективностью -- способность приносить эффект за счет степени использования ресурсов или оказания воздействия на какой-либо процесс.

Под эффектом системы земельного кадастра, по мнению А.А. Варламова, необходимо понимать результат земельно-кадастровых действий, выраженный в абсолютных и относительных показателях, а под эффективностью системы земельного кадастра - проведение определенного объема и вида земельно-кадастровых действий для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов.

Эффективность системы земельного кадастра следует подразделять на две основные составляющие:

1. Эффективность земельно-кадастрового производства;

2. Эффективность участия системы земельного кадастра в принятии оптимальных управленческих решений (эффективность применения данных государственного земельного кадастра).

В свою очередь эффективность земельно-кадастрового производства может быть разделена на следующие составные части:

- эффективность системы управления земельно...