Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения сервитута, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения сервитута, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество



Содержание

Введение

1. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

1.1 Общие положения государственной регистрации недвижимости

1.2 Субъекты и объекты государственной регистрации

1.3 Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

1.4 Общие правила совершения регистрационных действий

2. Общая характеристика государственной регистрации возникновения, перехода, изменения, прекращения сервитута, ограничений прав пользования на земельные участки

2.1 Понятие и правовые основы государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения сервитута, ограничений (обременений) прав пользования на недвижимое имущество

2.2 Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения сервитута, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество

3. Технология государственной регистрации возникновения, перехода, изменения, прекращения сервитута, ограничений прав пользования на земельные участки

3.1 Порядок государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения сервитута, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество

3.2 Особенности совершения регистрационных действий при государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения сервитута, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество

3.3 Автоматизация процесса государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения сервитута, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество

Выводы

Литература



Введение

Государственная регистрация недвижимости -- это процесс, обеспечиваемый высокими технологиями и связанный с широким кругом общественных отношений.

Государственная регистрация - это публичное (государственное) признание объекта недвижимости. С этой позиции регистрация имеет отношение к землеустройству, если речь идет о земельных участках, или к отрасли строительства и архитектуры, если речь идет о капитальных строениях или изолированных помещениях.

Государственная регистрация обеспечивается сложнейшими информационными технологиями. Программой поэтапного развития автоматизированной информационной системы государственной регистрации недвижимости, утвержденной постановлением Правительства предусматривается, что документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ГРНИ) должны вестись по безбумажной автоматизированной компьютерной технологии. Информатика - одна из краеугольных частей современной регистрации. Причем довольно сложная, поскольку включает множество отраслей: корпоративные и локальные сети с распределенными базами данных, автоматизированное проектирование (САПР), ГИС-технологии, обработку цифровых изображений, обмен и накопление электронных документов и др.

Государственная регистрация предусматривает обработку геодезической информации и ведение кадастровых карт, поэтому она тесно связана с геодезией и картографией.

Документы ГРНИ являются составной частью Национального архивного фонда Республики Беларусь, поэтому государственная регистрация требует знаний архивного дела.

Государственная регистрация - это работа регистраторов с людьми, которые нередко находятся в экстремальных условиях. Отношения между субъектами регистрации возникают, когда речь идет о передаче активов большой стоимости в условиях затрудненного для недвижимого имущества гражданского оборота, при дефиците времени, плохом знании населением законодательства и нередко при отсутствии необходимых документов.

Тема курсовой работы - государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения сервитута, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Целью курсовой работы является изучение методики и порядка государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения сервитута, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Курсовая работа состоит из пояснительной записки, изложенной на 77 страницах печатного текста. Список литературы состоит 16 источников, приложений.



1. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

1.1 Общие положения государственной регистрации недвижимости

Регистратор -- "синтетическая" должность. Она требует знаний в области права и в области строительства и архитектуры, землеустройства и информатики, геодезии и картографии, психологии. Ситуация с подготовкой специалистов осложняется сильнейшим дефицитом учебной литературы и методических материалов. На практике субъекты регистрации сталкиваются с таким многообразием ситуаций, которые просто невозможно предсказать или предвидеть. На все случаи жизни не создать нормативных и инструктивных документов, да это и не надо. Регистратор должен уметь действовать, исходя из принципов общего и специального законодательства, аналогий.

В научной литературе регистрации подразделяются на первые и текущие (последующие). Первые регистрации имеют существенные особенности и особенно важны для защиты прав всех последующих собственников недвижимого имущества. Первые регистрации представляют наибольшую сложность и для регистраторов, и для заявителей государственной регистрации. Эта особенность характерна не только для отечественной правоприменительной практики, но и зарубежной. Первые регистрации неоднократно изучались на крупных международных форумах регистраторов. В частности, первым регистрациям были посвящены конгрессы международного Центра регистрационного права (CINDER) в 1996 г. и 2000 г.

Первая регистрация отличается от остальных регистраций объектами регистрации. Только при первой регистрации объектами регистрации являются создание недвижимого имущества и возникновение права собственности на него.

Первая регистрация имеет особое значение. Если она осуществлена ошибочно, то все последующие сделки могут быть признаны недействительными, и стоимость ошибки при первой регистрации окажется слишком высокой. Это обстоятельство привлекает особое внимание к теории и практике первых регистрации.

К неестественным отнесены первые регистрации, осуществляемые в Республике Беларусь, которые теоретически первыми регистрациями быть не могут. В частности, в теории первая регистрация не может осуществляться на основании сделки. Сделка изначально предполагает наличие права на недвижимое имущество у одной из сторон. Если право собственности на недвижимое имущество на основании сделки переходит от одной стороны сделки к другой, то создание недвижимого имущества и возникновение права собственности на него должно быть отражено в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним до заключения сделки. С принятием Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним только запись в этом регистре служит доказательством признания государством создания недвижимого имущества и возникновения права на него. Теоретически первой регистрацией не должно возникать обременение права собственности на недвижимое имущество, поскольку не зарегистрировано само право собственности.

Причина такого явления состоит в том, что, несмотря на то, что гражданский кодекс объявляет равенство всех сторон материального права, Закон о регистрации относит Республику Беларусь и ее административно-территориальные единицы к субъектам государственной регистрации и государство выступает особым субъектом права и субъектом государственной регистрации. Считается, что вся земля находится в собственности государства, за исключением земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или юридических лиц.

"Естественные" первые регистрации подразделяются на две группы: первые регистрации относительно объектов недвижимости, созданных после вступления Закона о регистрации в силу и первые регистрации относительно объектов недвижимости, созданных до вступления Закона о регистрации в силу.

Первые регистрации вследствие признания недвижимости и прав на нее разделены на четыре группы: во-первых, первые регистрации вследствие конверсии существующих регистров; во-вторых, первые регистрации капитальных строений и изолированных помещений, эксплуатируемых на момент вступления Закона о регистрации; в-третьих, первые регистрации в силу приобретательной давности; в четвертых, первые регистрации вследствие признания или приобретения права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь.

В свою очередь, первые регистрации, осуществляемые вследствие конверсии существующих регистров можно разделить на три группы. Первая группа - это первоначальное формирование документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним путем перенесения записей, сведений и документов, имеющихся в документах организаций по государственной регистрации или переданных им. Вторая группа - это первоначальное формирование документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним путем заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу. Такой способ применяется в случае, если на момент вступления в силу Закона о регистрации в государственных организациях, осуществлявших ранее государственную регистрацию (учет) недвижимого имущества, имеется необходимая для этого информация. Третья группа- это первоначальное формирование документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если имеется неполная информация для заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу, но соответствующая организация по государственной регистрации восполняет недостающую информацию самостоятельно.

Первые регистрации, которые осуществляются в силу приобретательной давности, можно разделить на две группы в зависимости от типа процедуры признания права. Статья 56 Закона о регистрации предусматривает два способа установления оснований для государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности. Первый - административный, когда приобретательная давность подтверждается решением местного исполнительного и распорядительного органа. Второй - судебный, когда судом устанавливается факт приобретательной давности.

Важно, что означает государственная регистрация недвижимого имущества. Согласно статье 7 Закона о регистрации - это юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Но в натуре капитальное строение существует независимо от того, зарегистрировано оно или нет, признало его создание государство или нет. Такое недвижимое имущество, возможно, успешно эксплуатируется и имеет владельца. Владелец платит налоги на недвижимость, передает отдельные помещения в безвозмездное пользование или найм, извлекает из него доходы иными способами. Это "статическое", "спящее" состояние, "безтитульное" владение, когда владелец пользуется недвижимой вещью и не намерен ее отчуждать, может продолжаться сколь угодно долго. Никто не вправе понудить правообладателя зарегистрировать недвижимую вещь и право на нее, признать недействительным право на недвижимую вещь только на том основании, что она не была зарегистрирована. Однако это обстоятельство вовсе не исключает необходимости соблюдать требования Гражданского Кодекса Республики Беларусь об обязательной государственной регистрации определенных сделок с недвижимостью. Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации, соответственно, его создания, изменения, прекращения существования постольку, поскольку осуществляется государственная регистрация права на него.

Земельный участок является видом недвижимого имущества, создание которого регистрируется в первую очередь. Только после регистрации земельного участка осуществляются регистрационные действия относительно капитальных строений, которые расположены в его границах.

Последовательность государственной регистрации

Предписания, устанавливающие последовательность государственной регистрации, содержатся в статье 10 Закона о регистрации. Статья гласит;

1. Государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения), создания незавершенного законсервированного капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.

2. Государственная регистрация создания изолированного помещения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), в котором оно расположено.

3. Государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

4. Государственная регистрация перехода, прекращения права на недвижимое имущество, возникновения, перехода, прекращения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права.

5. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором расположены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение.

6. Государственная регистрация создания недвижимого имущества на основании договора о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, либо договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующего договора.

7. С учетом последовательности, установленной настоящей статьей, одновременно может осуществляться государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения нескольких прав, ограничений (обременений) прав на это недвижимое имущество и государственная регистрация нескольких сделок с ним.

Последовательность государственной регистрации, схема которой приведена на рисунке 1.1, - одна из наиболее существенных новаций отечественного законодательства. До вступления Закона о регистрации в силу данная последовательность выполнялась частично. Допускалась, например, регистрация договоров аренды капитальных строений (их частей) без проведения регистрационных действий относительно объекта недвижимости и обладателей прав на него. Допускалась регистрация прав на изолированные помещения без предварительной регистрации создания здания, в котором они находились. Права на большинство жилых домов усадебного типа, многоквартирных жилых домов регистрировались без отвода земельных участков.

7. Регистрация перехода, прекращения прав на ИП

6. Регистрация сделок с ИП

5. Регистрация возникновения ограничений (обременении) на ИП

4. Регистрация возникновения вещного права на ИП

3. Регистрация создания изолированного помещения (ИП)

Время

6. Регистрация перехода, прекращения прав на КС

5. Регистрация сделок с КС

4. Регистрация возникновения ограничений (обременении) на КС

3. Регистрация возникновения вещного права на КС

2. Регистрация создания капитального строения (КС)

Время

5. Регистрация перехода, прекращения прав на земельный участок

4. Регистрация сделок с земельным участком

3. Регистрация возникновения ограничений (обрем.) на ЗУ ;

2. Регистрация возникновения вещного права на земельный участок

1. Регистрация создания земельного участка

Рис. 1.1 Последовательность государственной регистрации

Документы, представляемые для государственной регистрации

Впервые законодательным актом Республики Беларусь установлен состав документов и требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации. Требования установлены к заявлениям о государственной регистрации; документам, содержащим идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий; документам, являющимся основанием для государственной регистрации.

Технология (процедуры) регистрационных действий

Закон о регистрации регулирует отношения между субъектами регистрации. До появления Закона эти отношения фактически не регулировались, что, несомненно, относится к крупному недостатку ранее действовавшей системы. С вступлением Закона о регистрации в силу указанный недостаток устранен. Процессуальные правила, которым должны следовать субъекты регистрации, прописаны в таких подробностях, которые не всегда можно встретить даже в инструкциях. В этом видится большое достоинство Закона, способствующее реализации принципа законности регистрационных действий.

Решения регистраторов и основания отказов в приеме документов или государственной регистрации.

Законом о регистрации впервые идентифицированы все возможные решения регистратора. К ним относятся:

- решение о приеме (отказе в приеме) документов, представленных для государственной регистрации;

- решение об осуществлении (отказе) регистрационного действия;

- решение об исправлении технической ошибки.

Наиболее важным следствием вступления Закона о регистрации в силу можно, пожалуй, считать появление института отказов в государственной регистрации. В законодательстве, которое действовало до 8 мая 2003 г., институт отказов в государственной регистрации вообще отсутствовал. Ни лицам, которые обращались в организации по регистрации, ни лицам, которые осуществляли регистрацию, не было однозначно и определенно известно, по каким основаниям можно осуществить, а по каким основаниям отказать в регистрации. Это было одно из слабейших мест ранее действовавшей системы регистрации, порождало условия для произвола и почву для коррупции.

Момент государственной регистрации

Момент государственной регистрации важен постольку, поскольку именно он определяет приоритет прав на недвижимое имущество. До 8 мая 2003 г. одни организации по регистрации в качестве момента регистрации считали дату внесения записи в реестровые книги. Другие - дату представления документов для регистрации. С вступлением Закона о регистрации в силу правило определения момента государственной регистрации установлено однозначно. Если заявление и документы для государственной регистрации представлены в организацию по государственной регистрации в момент t (дата и время), решение о регистрации принято в момент t2, а запись в документы ГРНИ выполнена в момент t3, то моментом государственной регистрации является момент t который обозначен в журнале регистрации заявлений. Государственная регистрация осуществляется независимо от того, что именно происходило с правоспособностью заявителей после момента t.

Правовые последствия регистрации

Правовые последствия регистрации выступают как один из определяющих факторов самой регистрации и имеют очень важное значение в первую очередь для субъектов регистрации, т. е. для кандидатов в обладатели права. Проведенная регистрация права может иметь различные правовые последствия.

В одних случаях она является информационным ресурсом, который содержит различные сведения о субъектах регистрации. В данном случае информация используется для того, чтобы облегчить совершение различных сделок и таким образом удешевить процедуру передачи прав. В других случаях регистрация влечет правовые последствия, утверждая или устанавливая юридическую силу зарегистрированных прав. При этом зарегистрированные права могут быть оспорены лишь в суде или в другом установленным законодательством порядке.

Ответственность и гарантии

Законодательство Республики Беларусь до 8 мая 2003 г. не содержало каких-либо специальных норм, устанавливающих ответственность организаций по государственной регистрации за убытки, причиненные физическим и юридическим лицам. Организации, которые осуществляли регистрационные действия, несли ответственность за свои действия или бездействие в рамках общих норм законодательства.

Гражданско-правовая (имущественная) ответственность, установленная Законом о регистрации, заключается в том, что если в результате нарушений правообладателю, сторонам в договоре, лицам, получившим информацию из ГРНИ, другим лицам причинен ущерб, то он подлежит возмещению. К таким нарушениям относятся: предоставление недостоверной информации; неправомерный отказ в совершении регистрационного действия; неправомерное совершение регистрационных и иных действий; утрата, порча документов, хранящихся в ГРНИ; нарушение установленных сроков рассмотрения заявлений.

В случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков ответчиком по такому делу является организация по государственной регистрации. При удовлетворении иска взыскание денежных сумм производится за счет соответствующей организации по государственной регистрации, если размер причиненных убытков превышает сумму, установленную Правительством Республики Беларусь (десять базовых единиц). Если убытки превышают эту сумму, то они возмещаются из гарантийного фонда. Гарантийный фонд создается республиканской организацией по государственной регистрации в порядке, установленном правительством.

Существует 15 принципов, которым следует Закон о регистрации:

1. Принцип законности. Законность является основой регистрационной деятельности, осуществляемой организациями по государственной регистрации и регистраторами. В качестве основных элементов законности можно выделить: 1) наличие законодательства, регулирующего общественные отношения, возникающие при регистрации, и 2) соблюдение законодательства всеми субъектами государственной регистрации. С одной стороны, законность действий граждан и юридических лиц и, с другой стороны, законность деятельности регистраторов.

До вступления Закона о регистрации в силу в качестве источников регистрационного законодательства выступали не только акты республиканских государственных органов, но и местных исполнительных и распорядительных органов.

2. Принцип общего журнала. Записи о правах вносятся в единственный информационный ресурс - ГРНИ, который ведет единственная организация (республиканская организация по государственной регистрации).

3. Принцип оценки. Правовые последствия, которые наступают в результате признания недвижимого имущества, прав на него, сделок с ним, обязуют регистраторов до производства записи в документы ГРНИ оценивать, отвечают ли документы, представленные к регистрации, всем требуемым законами условиям, при которых они являются действительными и могут быть зарегистрированы. Ни один из аспектов, который является основанием для отказа в государственной регистрации, не должен остаться неохваченным при оценке: ни данные о дееспособности сторон, ни идентификационные сведения, ни аспекты, касающиеся описания и особенностей объекта недвижимого имущества, ни содержание ранее произведенных записей в регистр и т.д. Это заставляет требовать от регистраторов высокой, если не высочайшей, юридической квалификации и постоянной работы над ее повышением.

4. Принцип независимости. Закон о регистрации требует, чтобы регистратор в своей деятельности подчинялся исключительно требованиям законодательства. Из наименования статьи 17 следует, что это необходимое условие независимости регистратора. В то же время законодательство не наделяет регистраторов такими же гарантиями независимости и несменяемости, какими наделены судьи.

5. Принцип достоверности. Информация, содержащаяся в ГРНИ, признается достоверной, если иное не доказано судом.

6. Принцип консенсуса и приоритетности. Принцип консенсуса выражается в том, что регистратор обязан отказать в государственной регистрации, если документы, представленные для осуществления регистрационных действий, противоречат документам ГРНИ. Между документами ГРНИ и документами, представленными к государственной регистрации, должно быть соответствие.

Принцип приоритетности выражается в том, что приоритет прав относительно одного и того же объекта недвижимого имущества определяется в зависимости от порядка поступления заявлений об их государственной регистрации.

7. Принцип тройной регистрации. Данный принцип заложен в названии Закона о регистрации. Регистрации подлежат:

1) недвижимое имущество, 2) права на него и 3) сделки с ним. Принцип тройной регистрации отражает тот факт, что в Республике Беларусь система ведения кадастра недвижимого имущества и система регистрации прав на недвижимое имущество интегрированы в единой системе. Аналогичного

принципа придерживаются не так уж много стран: Литва, Молдова, Чехия, Армения и некоторые другие. Принципа двойной регистрации (прав и сделок) придерживаются: - Россия, Германия, Испания, Латвия, Казахстан и др. В этих странах кадастр недвижимости отделен от регистра прав на недвижимость.

8. Принцип финансовой самостоятельности и ответственности. Финансирование деятельности организаций по государственной регистрации осуществляется за счет поступлений от хозяйственной деятельности. Плата взимается за техническую инвентаризацию недвижимого имущества, предоставление информации из ГРНИ, совершение регистрационных действий, дачу правовых консультаций по совершению регистрационных действий, составление проектов, подлежащих государственной регистрации сделок, необходимых заявлений, изготовление копий документов, выписок из них, оказание других правовых и технических услуг, связанных с государственной регистрацией. Тарифы, по которым предоставляются указанные услуги, утверждает специально уполномоченный орган государственного управления в области государственной регистрации. Регистрационная процедура начинается только при документальном подтверждении оплаты. Тем не менее, затраты материальных и трудовых ресурсов организаций по государственной регистрации в ряде случаев не оплачиваются. Законодательством Республики Беларусь предусматривается безвозмездная выдача информации из ГРНИ в целях обеспечения деятельности государственных органов. Не оплачивается подготовка мотивированного отказа в приеме документов, представленных к регистрации. На безвозмездной основе осуществляются: первоначальное формирование документов ГРНИ, включая восполнение недостающей информации; подготовка письменных требований регистратора в государственные органы для представления ему сведений и документов, необходимых для совершения регистрационных действий. Получается, что проверка прав заявителя осуществляется в некоторых случаях за счет других заявителей, чьи законные права были признаны и зарегистрированы.

Финансовая самостоятельность связана с финансовой ответственностью. Организации по государственной регистрации несут ответственность за убытки, причиненные физическим и юридическим лицам. Необходимость реального выполнения обязательства возмещения причиненного ущерба вынуждает создать систему, которая в случае преступного или халатного поведения регистратора гарантировала бы данную оплату. Элементом данной системы является гарантийный фонд, который создается республиканской организацией по государственной регистрации с целью компенсации возмещенных убытков. Гарантийный фонд формируется из отчислений от платы, взимаемой организациями по государственной регистрации. Суммы, выплаченные организацией по государственной регистрации потерпевшим, взыскиваются в порядке регресса с лиц, умышленные виновные действия которых привели к убыткам.

9. Принцип единства и единообразия. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится единственными в пределах регистрационных округов организациями по государственной регистрации. Принцип единообразия состоит в том, что ведение документов ГРНИ осуществляется по единым правилам на всей территории Республики Беларусь. Работа по единым правилам возможна при наличии двух инструментов. Один - единое программное обеспечение автоматизированных рабочих мест регистраторов. Другой - полнота нормативных документов, позволяющая превратить все действия регистраторов в нормативные. Принцип единообразия выражается в процессуальном формализме. Закон о регистрации подробно регламентирует процедуру и место регистрации, действия участников регистрационного процесса, основания для государственной регистрации, требования к документам и порядок их предоставления и т.п. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией, усиления ответственности организаций по государственной регистрации, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной регистрации зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений в ГРНИ. Однако, в отличие от судебного разбирательства, где неисполнение процессуальных формальностей влечет ничтожность процессуального действия, нарушение формальностей процедуры регистрации не должно вести к ничтожности акта государственной регистрации.

10. Принцип диспозитивности. Диспозитивность (или заявительный характер государственной регистрации) отражен в пункте 3 статьи 131 ГК, согласно которому удостоверение произведенной регистрации производится по ходатайству правообладателя. Для начала всех действий регистратора необходимо заявление, за исключением случая, когда регистрация осуществляется по предписаниям судов или документам других государственных органов, наделенных в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь правом давать регистраторам предписания, обязательные для исполнения. В Законе о регистрации упоминаются заявления шести видов:

- о государственной регистрации;

- об исправлении ошибок в регистрационной книге;

- о намерении обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит заинтересованное лицо;

- о намерении обратиться в суд для оспаривания совершенного регистрационного действия;

- о юридических фактах, в результате которых могут произойти возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество;

- о выдаче информации из ГРНИ.

11. Принцип публичности и доступности. В соответствии с этим принципом организации по государственной регистрации обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Уклониться от выдачи информации, если внесена плата за предоставление информации и предоставлены документы, содержащие идентификационные сведения, невозможно. Отказ в выдаче информации, а также уклонение от предоставления информации могут быть обжалованы в суде. Организации по государственной регистрации обязаны по запросу правообладателя предоставлять информацию о лицах и органах, получивших сведения о недвижимом имуществе, на которое он имеет права.

12. Принцип вещных листов (или "принцип особенности"). Он состоит в том, что на каждый объект недвижимости заводится "вещный" лист (А, С, D) регистрационной книги. Регистрационные записи относятся к объекту недвижимости, а не к субъектам регистрации.

13. Принцип уведомления по закону. Запись в регистрационной книге означает уведомление всех лиц о совершении регистрационного действия, за исключением случаев, когда законодательными актами Республики Беларусь предусмотрено обязательное письменное уведомление (статья 21 Закона о регистрации). Другими словами, это означает, что каждый житель планеты считается ознакомленным с содержанием ГРНИ, если даже фактическими знаниями о его содержании не обладает. ГРНИ относится ко всем, все могут получить информацию из ГРНИ, организации по государственной регистрации не вправе уклоняться от выдачи сведений. Следуя принципу уведомления по закону, суд не должен принимать в качестве аргумента заявления типа "я не знал" относительно конкретного объекта недвижимого имущества, поскольку ГРНИ доступен, а информация в нем публична.

14. Принцип сопоставимости и совместимости. Сведения ГРНИ должны быть сопоставимы и совместимы со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

15. Принцип обязательности государственной регистрации. Государственная регистрация в Республике Беларусь носит правообразующий характер. Поэтому в регистрационном процессе важнейшее значение имеет стадия правовой экспертизы, а квалификационные требования к регистратору включают наличие высшего юридического образования. Не везде государственная регистрация имеет правообразующий характер. В частности, в Литве, Германии, Швеции регистрация не носит ни обязательный, ни правообразующий характер, а отражает происходящие в обществе отношения по поводу недвижимого имущества [5].



1.2 Субъекты и объекты государственной регистрации

Закон о регистрации однозначно определяет перечень объектов и субъектов государственной регистрации. Объектами государственной регистрации являются:

1) создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

2) возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее - права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав (аренда, сервитут, ипотека, доверительное управление, арест, безвозмездное пользование, присвоение недвижимости статуса историко-культурной ценности) на недвижимое имущество в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь;

3) сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Объекты регистрации связаны с событиями, то есть с процессами, динамикой, изменениями либо недвижимого имущества, либо прав на него. Подлежит государственной регистрации не недвижимое имущество, а его создание, изменение, прекращение. Подлежат регистрации не права, а их возникновение, переход, прекращение.

Субъектами государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним являются республиканская организация по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него, территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него, регистраторы, а также собственники недвижимого имущества и обладатели иных прав в отношении недвижимого имущества (правообладатели), лица, претендующие на приобретение прав в отношении недвижимого имущества (кандидаты в правообладатели).

Правообладателями и кандидатами в правообладатели могут быть:

1. Республика Беларусь и ее административно - территориальные единицы;

2. Юридические лица Республики Беларусь, иностранные и международные юридические лица;

3. Граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства;

4. Иностранные государства;

5. Индивидуальные предприниматели.

1.3 Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

ГРНИ делится на составные части - регистры (реестры). В зависимости от места размещения ГРНИ подразделяется на центральные и локальные регистры (реестры) согласно рис. 1.2.

Центральные регистры (реестры) размещены в республиканской организации по государственной регистрации ГУП "Национальное кадастровое агентство". Локальные регистры (реестры) размещаются в территориальных организациях по государственной регистрации или их обособленных структурных подразделениях.

Рис. 1.2 Деление ГРНИ на составные части в зависимости от места расположения

Ведение ГРНИ (ввод, обновление, накопление, хранение, восстановление, выдача информации) осуществляется путем реализации шести информационных технологий:

государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

первоначального формирования документов ГРНИ;

выдачи информации из ГРНИ;

обмена электронными документами и предоставления информации по сети Интернет;

составления документов индивидуального определения капитальных сооружений, изолированных помещений;

взаимодействия с иными информационными системами.

Автоматизированная технология государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В системе организаций по государственной регистрации при реализации информационной технологии государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним имеют место информационные потоки согласно схеме на рис. 1.3.

Рис. 1.3 Информационные потоки в системе организаций по государственной регистрации при реализации технологии государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

Роли в данной информационной технологии распределяются следующим образом:

республиканская организация по государственной регистрации осуществляет государственную регистрацию относительно имущественных комплексов и объектов специального назначения, ведет банк данных ГРНИ, обеспечивает доступ территориальных организаций по государственной регистрации к технологическим реестрам, необходимым для работы прикладного программного обеспечения;

территориальные организации по государственной регистрации (их филиалы и бюро) осуществляют регистрационные действия относительно объектов недвижимости, расположенных в регистрационных округах (районах), представляют соответствующие данные в республиканскую организацию по государственной регистрации.

Автоматизированная технология первоначального формирования документов ГРНИ. При первоначальном формировании документов ГРНИ в системе организаций по государственной регистрации имеют место информационные потоки по схеме согласно рис. 1.4.

Рис. 1.4 Информационные потоки при первоначальном формировании документов ГРНИ

Способ первоначального формирования локальных регистров и реестров ГРНИ зависит от степени автоматизации, которая сложилась в том или ином обособленном структурном подразделении организации по государственной регистрации, до вступления Закона о регистрации в силу.

В технологических целях различаются четыре состояния (степени) автоматизации:

Состояние А. Характеризуется тем, что в организации по государственной регистрации земельно-кадастровые, реестровые и инвентарные книги ведутся исключительно в бумажной форме. Первоначальное формирование ГРНИ в этом случае осуществляется путем подготовки данных (перенос информации из бумажных реестровых и инвентарных книг в базы данных).

Состояние В. Характеризуется тем, что в организации по государственной регистрации имеется база данных относительно земельных участков, а реестровые и инвентарные книги относительно капитальных строений и изолированных помещениях ведутся в бумажной форме. Первоначальное формирование ГРНИ в этом случае осуществляется смешанным способом. База данных относительно земельных участков конвертируется в базу данных ГРНИ с помощью специальной программы конвертации. Информация из бумажных реестровых книг и инвентарных дел дополняет эту базу данных путем подготовки данных.

Состояние С. Характеризуется тем, что в организации по государственной регистрации земельно-кадастровые книги ведутся в бумажной форме, а реестровые и инвентарные книги существуют в виде базы данных. Первоначальное формирование ГРНИ в этом случае осуществляется смешанным способом. Информация из бумажных земельно-кадастровых книг или землеустроительных дел и государственных актов на земельные участки переносится в базу данных путем подготовки данных. База данных относительно капитальных строений и изолированных помещений формируется конвертацией баз данных реестровых и инвентарных книг с использованием специальной программы.

В слитых таким образом базах данных отсутствуют отношения (связи) между земельными участками и расположенными на них капитальными строениями. Отсутствие связей не позволяет создать необходимую структуру данных регистрационной книги, которая предписывается Законом о регистрации. Данные связи устанавливаются дополнительно в автоматическом или в интерактивном режиме с использованием специальных программ. Эти программы реализуют четыре метода определения топологической входимости "земельный участок - капитальные строения": метод прямых указаний; топологический метод; адресный метод; метод гипотез.

Метод прямых указаний состоит в том, что сам регистратор в интерактивном режиме задает отношение входимости в форме "кадастровый номер земельного участка - инвентарный номер строения".

Топологический метод состоит в автоматическом вычислении топологического отношения входимости "земельный участок - капитальное строение" с использованием цифровой кадастровой карты и алгоритма "точка в полигоне".

Адресный метод заключается в автоматическом вычислении топологического отношения входимости путем поиска записи о земельном участке и записи о капитальном строении с одинаковым адресом в конвертированных базах данных.

Метод гипотез - в проверке гипотезы о нахождении капитального строения на земельном участке по совпадению идентификационных сведений относительно правообладателей.

Состояние D. Характеризуется тем, что в организации по государственной регистрации имеются базы данных как относительно земельных участков, так и относительно капитальных строений. Первоначальное формирование ГРНИ выполняется в два этапа. На первом этапе базы данных относительно земельных участков и капитальных строений конвертируются в одну базу данных. Связи между записями о земельных участках и расположенных на них капитальных строениях устанавливаются при этом одним из вышеописанных методов или их комбинацией.

Автоматизированная технология выдачи информации из ГРНИ. Запросы на выдачу информации из ГРНИ можно классифицировать на пять видов: публичные, обобщенные, документальные, территориальные, специальные.

В зависимости от способа доставки информации запросы можно классифицировать как дистанционные и непосредственные. Дистанционные запросы формируются на удаленных терминалах, подключенных к серверам системы ведения ГРНИ, и передаются по каналам передачи данных. Порядок получения информации в режиме дистанционного доступа регулируется специальным нормативным актом.

Автоматизированная технология взаимодействия ГРНИ с иными информационными ресурсами. Технические возможности взаимодействия обеспечиваются применением общих идентификаторов согласно табл. 1.1.

Таблица 1.1 Виды запросов на выдачу информации из ГРНИ

Вид запросов	Характеристика запроса	Документы, выдаваемые из ГРНИ
Публичные запросы	Запрос относительно конкретного объекта недвижимости	Выписки, справки, земельно-кадастровые планы
Обобщенные запросы	Запрос относительно конкретного лица	Форма не установлена
Территориальные запросы	Запрос относительно конкретной территории	Кадастровые карты, их части
Документальные запросы	Запрос относительно документов	Копии документов, хранящихся в регистрационных делах
Специальные запросы	Иные запросы	Отчеты, справки и др.

Система ведения ГРНИ взаимодействует с информационными системами:

- Единого реестра административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь ГЗК;

- регистра стоимости земельных участков ГЗК;

- регистра налогоплательщиков министерства по налогам и сборам Республики Беларусь;

- Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Республики Беларусь (находится в ведении Министерства юстиции Республики Беларусь);

- регистра граждан Республики Беларусь (находится в ведении Министерства внутренних дел Республики Беларусь).

Автоматизированная технология составления документов индивидуального определения капитальных сооружений, изолированных помещений.

Технические паспорта, поэтажные планы капитальных строений, изолированных помещений составляются по схеме согласно рис. 1.5 на основании документации, получаемой путем технической инвентаризации.

Рис. 1.5. Документация, получаемая путем технической инвентаризации

1. Заявления на техническую инвентаризацию; 2. Документация технической инвентаризации (абрисы, таблицы, схемы); 3. Технические паспорта капитальных строений, изолированных помещений; 4. Чертежи (поэтажные планы и др.) в электронной форме; 5. База данных локального реестра характеристик недвижимого имущества; 6. Архив инвентарных дел.

Техническая инвентаризация и изготовление документов осуществляются по заявлениям. В процессе технической инвентаризации объекта недвижимости изготавливается документация технической инвентаризации: абрисы, таблица определения площадей застройки, таблица определения стоимости, подсчет и экспликация внутренних помещений, рабочая ведомость к техническому паспорту, планы расположения строений на земельном участке и др. Результатом автоматизированного проектирования документов являются документы в двух формах: бумажной (технические паспорта и чертежи) и электронной (чертежи). Документы в бумажной форме выдаются заказчику работ по технической инвентаризации и помещаются в инвентарные дела. Совокупность инвентарных дел образует архив локального регистра характеристик недвижимого имущества. Документы в электронной форме, в том числе графические базы данных и цифровые изображения, накапливаются в базе данных этого же реестра. Копиями этих баз данных обновляется центральный реестр характеристик недвижимого имущества.

Автоматизированная технология обмена электронными документами и предоставления информации по сети Интернет. Автоматизированная технология обмена электронными документами обеспечивает:

- сбор, накопление и рассылку электронных документов, регулирующих действия различных участников системы обмена электронными документами: руководителей организаций, филиалов и бюро; регистраторов; инженеров по ведению кадастра; администратора безопасности; администраторов локальных информационных сетей и баз данных и др. (далее -участники документооборота);

- мониторинг доведения нормативных и инструктивных документов до каждого регистратора в системе организаций по государственной регистрации и ознакомления с ними;

- автоматизация системы менеджмента качества на предприятиях по государственной регистрации путем объединения системы документооборота в единую быстродействующую систему и совершенствование на этой основе управления взаимосвязанными процессами для обеспечения эффективной работы, постоянного улучшения и достижения запланированных результатов;

- повышение оперативности контроля над качеством выполнения работ.

Автоматизированный обмен электронными документами (далее - документооборот) осуществляется по схеме согласно рис. 6. В автоматизированном документообороте участвуют директивные (распорядительные) документы, а также документы и документация, имеющие отношение к деятельности предприятий по государственной регистрации и необходимые для их эффективной работы:

- акты законодательства;

- инструктивные, методические и распорядительные документы системы организаций по государственной регистрации, не относящиеся к актам законодательства (приказы, должностные инструкции, планы, рабочие инструкции, техническая документация и т.п.);

- оперативные запросы регистраторов в республиканскую организацию по государственной регистрации по вопросам оказания методической помощи и соответствующие ответы на эти запросы;

- информационные и учебные материалы.

Сбор документов производится методом инспекции информационных ресурсов. Сбор актов законодательства осуществляется путем инспекции баз данных Национального центра правовой информации. Сбор инструктивных, методических и распорядительных документов, не относящихся к актам законодательства, но регулирующих те или иные вопросы технологии работы системы государственной регистрации, осуществляется путем инспекции документов Государственного комитета по имуществу РБ, республиканской организации по государственной регистрации, Министерства юстиции. Верховного и хозяйственного судов. Сбор научных и информационных материалов, касающихся методологии кадастра и регистрации прав, осуществляется путем инспекции сайтов сети Интернет.

Электронные документы в цифровой форме накапливаются в библиотеке электронных документов республиканской организации по государственной регистрации и в клиентских частях этой библиотеки. Клиентские части библиотеки размещаются на ЭВМ территориальных организаций по государственной регистрации. Клиентские части библиотеки электронных документов закрепляются за конкретными участниками автоматизированного документооборота.

Обмен электронными документами осуществляется между библиотекой республиканской организации и ее клиентскими частями. Доступ к базам библиотеки для чтения, создания и изменения документов, рассылка документов, контроль доставки и контроль ознакомления с документами управляется системой управления и рассылки электронных документов.

Пересылка электронных документов маршрутизируется при помощи средств электронной почты (Интернета) (рис. 1.6).

Часть библиотеки электронных документов размещается на веб-сайте Интернета республиканской организации по государственной регистрации.

Рис. 1.6. Автоматизированная технология обмена электронными документами и предоставления информации по сети Интернет.

Ведение документов ГРНИ осуществляется в соответствии с принципами единообразия, достоверности, публичности, сопоставимости и совместимости.

Единообразие ведения документов ГРНИ состоит в том, что ведение осуществляется по единым правилам на всей территории Республики Беларусь. Имеется два метода реализации данного принципа. Первый из них - придать всем действиям регистраторов нормативный характер. Второй метод - стандартизовать технологию регистрационных действий единым во всех организациях по государственной регистрации программным обеспечением.

Сопоставимость и совместимость ГРНИ состоит в том, что данные ГРНИ должны быть сопоставимы и совместимы со сведениями, содержащимися в других государственных регистрах, кадастрах, реестрах и иных информационных ресурсах.

...