Анализ механизма управления муниципальной собственностью ЗАТО Снежногорск

Объектом управления является собственность, расположенная на территории муниципального образования или за его пределами, находящаяся в муниципальной собственности.

Субъектами управления (в рамкам предоставленных им полномочий) являются органы местного самоуправления (в крупных городах это администрация города в лице комитета имущественных отношений совместно с профильными департаментами и управлениями), а также юридические и физические лица.

Субъекты рынка осуществляют различные виды воздействия на объект собственности:

Государственное регулирование собственности:

путём прямого вмешательства (прямо административное управление) включающее: создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирование объектов собственности, введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; регистрацию прав на объекты собственности и сделок с ними; лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;

путём косвенного воздействия (экономические методы управления объектами собственности), включая налогообложение объектов недвижимости, реализацию целевых программ, установление амортизационных норм;

Общественное воздействие. Реакция широких слоёв общества, в том числе и профессиональных участников рынка собственности, на те или иные операции с собственностью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

Управление определёнными объектами собственности, которые собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности и для получения максимальной прибыли.

Управление системами объектов собственности субъектов Российской Федерации: муниципальной собственностью, земельными ресурсами, лесным фондом, недвижимостью в жилищной сфере, нежилой недвижимость.

Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т.д.

В основу системы управления собственностью положен принцип пообъектного управления, который заключается в пообъектном разграничении (формировании) собственности; классификации и единой регистрации объектов; пообъектной регистрации имущественных прав и оценки недвижимости; учёте отраслевых особенностей управления объектами собственности и координации политики в сфере недвижимости Асаул А.Н. Экономика недвижимости.- СПб.: Питер, 2004.- Стр. 485-487.

Основными целями управления муниципальной собственностью являются:

обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной собственности;

обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;

решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;

улучшение состояния, развитие объектов собственности путём портфельных или прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;

оптимизация издержек на содержание объектов;

повышение доходности объектов собственности.

Цели управления муниципальной собственностью можно разделить на стратегические и оперативные.

Стратегические цели управления реализуются местной администрацией в комплексных программах социально-экономического и градостроительного развития.

Цели оперативного управления формулируются местной администрацией и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими через конкретные программы управления отдельными объектами собственности.

В основе методологии управления муниципальной собственностью лежат организационно-правовые и организационно-экономические методы.

Организационно-правовые методы - это прямые командно-распорядительные воздействия субъектов управления на имущественные отношения в форме прямых административных указаний и правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и техники управления.

Организационно-экономические методы - это воздействие субъектов управления на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих муниципальную собственность.

Как уже отмечалось, органы местного самоуправления осуществляют права собственника от имени муниципального образования, т.е. они могут владеть, пользовать и распоряжаться объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности. Главная задача сводится к выбору наилучшей формы управления (использования объекта). Любое имущество собственник может передавать в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и т.п.

Основными критериями выбора той или иной формы управления (использования) собственности является социально-экономическая значимость объектов для решения вопросов местного значения и экономическая эффективность различных форм использования с точки зрения собственника. При этом следует выделять решения, которые влекут отчуждение имущества - это продажа, приватизация, обмен, использование в качестве залога. Такого рода решения могут приниматься только представительным органом местного самоуправления.

2.2 Способы управления муниципальной собственностью

В системе управления муниципальной собственностью аренда занимает особое место. Общим основанием для передачи собственности в аренду является превышение арендной платой прибыли на капитал при использовании объекта непосредственно собственником Григорьев В.В., Острина А.А. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практическое пособие.- М.: Дело, 2001.- Стр. 223.

Объекты муниципальной собственности могут быть переданы в аренду, как правило, любому физическому или юридическому лицу на основании торгов. Передача может осуществляться:

по конкурсу, когда использование недвижимости предполагает наличие определённых условий, связанных с функциональным назначением выставляемых на конкурс объектов собственности;

на аукционе, когда от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением;

по факту пользования - при изменении или прекращении вещных прав, приведших к необходимости оформления договора аренды:

а) при приватизации муниципального имущества;

б) при окончании срока действия правоустанавливающих документов;

в) в порядке правопреемства.

Договор заключается на основании имеющихся условий пользования;

как внеконкурсная передача - в исключительных случаях, перечень которых, как правило, содержится в местных нормативных актах, регулирующих процесс передачи прав на недвижимость. Например, для обеспечения органов представительной и исполнительной власти РФ, субъекта РФ и муниципального образования.

Фактором, инициирующим передачу имущества в аренду, является заявка от физического или юридического лица, которая подаётся в Комитет имущественных отношений (рис. 10).

Рис. 10. Схема передачи муниципальной недвижимости в аренду

Заявка составляется в произвольной форме, к ней прилагаются копии учредительных документов юридического лица и данные паспорта заявителя - для физического лица, а также предложение заявителя по использованию арендуемого имущества.

Для принятия решения комитет имущественных отношений проводит экспертизу заявки (возможно, с участием сторонних аудиторских, оценочных и консалтинговых фирм):

определяет и выявляет все обязательства и обременения, связанные с объектом, включая требования кредиторов к предприятию, если оно является объектом, предназначенным для аренды;

определяет наличие и полноту государственной регистрации объекта;

организует инвентаризацию объекта;

составляет перечень имущества, передаваемого по акту в аренду, и определяет его стоимость;

устанавливает требования к процедуре передачи - аукцион, конкурс, передача объекта по факту пользования;

составляет условия договора, включая способ определения и величину арендной платы.

Финансирование расходов и обеспечение деятельности по передаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, осуществляются за счёт средств от аренды, поступающих в комитет имущественных отношений. Например, расходы, связанные с организацией и проведением конкурса на право аренды, оплачивают его участники. Размер и порядок оплаты определяет конкурсная комиссия.

Конкурс на право аренды объектов муниципальной собственности может проводиться в виде закрытого конкурса или открытых аукционных торгов. Решение принимает комитет имущественных отношений.

Конкурсы на право аренды практикуются с начала 90-х годов, поэтому процедура их подготовки и проведения достаточно отработана (рис. 11).

Рис. 11. Организационная схема проведения конкурса на право аренды нежилых помещений

Для проведения конкурсов Комитет имущественных отношений создаёт конкурсную комиссию. В её состав включаются специалисты соответствующей отрасли, представители финансовых органов, главы администраций, на территории которых находится объект аренды.

Комиссия утверждается распоряжением председателя комитета имущественных отношений, а председатель комиссии избирается членами комиссии.

Конкурсная комиссия определяет порядок, условия, сроки проведения конкурса, критерии выбора победителя и составляет информационное сообщение об объектах недвижимости, выставляемых на конкурс. Информация публикуется в местной печати не позднее чем за две недели до объявления даты проведения конкурса. Информационные сообщения должны включать следующие сведения:

условия передачи в аренду объекта по конкурсу;

название и месторасположение объекта;

адрес и окончательный срок принятия заявок на участие в конкурсе;

дату, время и порядок ознакомления с объектом;

дату, время и место проведения конкурса;

номер телефона для уточнения или получения дополнительной информации;

другую информацию по усмотрению конкурсной комиссии.

Условия конкурса в обязательном порядке должны содержать требования о функциональном назначении здания (помещения), возможностях и условиях перепрофилирования как деятельности, так и режима пользования. Условия конкурса могут включать:

обязательства по производству определённых видов продукции или услуг;

инвестиционные проекты

проведение мероприятий по защите окружающей среды;

начальную цену права аренды;

обязанности арендатора застраховать арендуемое помещение на время действия договора;

другие условия по усмотрению конкурсной комиссии.

Основным критерием конкурса является величина единовременной суммы, выплачиваемой за право аренды, точнее максимальная сумма (причём право аренды не освобождает победителя конкурса от арендной платы и оплаты эксплуатационных расходов).

Для участия в конкурсе на право аренды соискатель подаёт в конкурсную комиссию заявку на участие. К заявке прилагаются справка из банка о платежеспособности соискателя, уставные документы и другие документы, определённые условиями проведения конкурса, а в случае решения в конкурсной комиссии о необходимости внесения задатка - документ о его уплате. Все указанные документы вкладываются в запечатанный конверт. На конверте пишется девиз соискателя. Во второй запечатанный конверт вкладываются предложения соискателя по конкретному объекту и карточка с его девизом.

Окончательный срок приема заявок на участие в конкурсе - за 3 дня до первого заседания конкурсной комиссии.

Вскрытие конвертов с поступившими предложениями производится на заседании конкурсной комиссии в назначенный день и час. Одновременно проверяется соблюдение всех формальностей, наличие необходимых сведений и документов. При процедуре вскрытия и оглашения предложений имеют право присутствовать участники конкурса или их представители, имеющие доверенность.

На заседании конкурсной комиссии сначала вскрывают все конверты с предложениями соискателей. Большинством голосов определяется лучшее предложение. Расшифровка девиза, указанного на карточке, производится путём вскрытия конверта, на котором указан тот же девиз. Член комиссии оглашает реквизиты победителя. Остальные конверты с документами не вскрываются и передаются владельцам. Внесённые задатки возвращаются.

При равенстве всех прочих условий победителем конкурса является участник, предложивший наибольшую цену. При наличии нескольких участников, предложивших равную высшую цену, проводится повторный конкурс между ними без специального объявления в срок до 7 дней.

По окончании заседания конкурсной комиссии, выбравшей победителя, составляется протокол, в котором указываются:

состав конкурсной комиссии;

условия конкурса;

предложения участников конкурса;

сведения о победителе конкурса;

проект договора аренды недвижимого имущества на условиях конкурса (приложение к протоколу).

Протокол подписывается всеми членами конкурсной комиссии и представляется в комитет имущественных отношений. Результаты конкурса доводятся до сведения участников и могут быть опротестованы ими в течение 5 календарных дней со дня уведомления.

Решение итогового заседания конкурсной комиссии, объявившей победителя конкурса, утверждается председателем комиссии. В случае если на конкурс не поступили заявки или конкурсной комиссией было принято решение об отсутствии победителя, недвижимое имущество снимается с конкурса и комитет имущественных отношений пересматривает условия предоставления помещения в аренду.

Если принято решение об открытых аукционных торгах, то конкурс проводится по правилам аукционов на право аренды недвижимого имущества, но с учётом условий конкурса.

При оформлении передачи в аренду объектов недвижимости с победителем конкурса заключается договор купли-продажи права аренды и договор аренды. Лицо, получившее право на аренду объекта недвижимости в течение 10 календарных дней перечисляет предложенную им сумму на указанный ему расчётный счёт и после внесения получает свидетельство на право аренды.

Передача в аренду по конкурсу признаётся недействительной, если:

нарушены положения о конкурсах;

грубо нарушены правила конкурса;

участник отказался от внесения платежа за арендованное имущество;

одному из участников были предоставлены незаконные льготы и преимущества перед другими участниками конкурса;

имеются другие основания, предусмотренные законодательством и условиями договора аренды.

Конкурс является наиболее распространённой и приемлемой формой передачи прав аренды.

Наряду с конкурсами проводятся аукционы (рис. 12).

Под покупкой на аукционе понимается приобретением физическими или юридическими лицами прав аренды недвижимого имущества по цене, определённой в очных торгах в соответствии с правилами, установленными органами местного самоуправления. При этом право аренды передаётся покупателю, предложившему в ходе аукциона максимальную цену на условиях договора аренды.

Перечень объектов выставленных на аукцион, согласовывается с администрацией районов (если город имеет районное деление), города и утверждается распоряжением председателя комитета имущественных отношений. Предметом аукционных торгов является лот, в котором указывается:

характеристика объекта недвижимости;

условия договора аренды;

начальная цена лота (опцион).

Комитет имущественных отношений не позднее чем за две недели до объявленной даты проведения аукциона организует публикацию информационного сообщения о выставленных на аукцион объектах.

Сообщение включает следующие сведения:

наименование и местонахождение объекта;

начальную цену лота (опцион);



Рис. 12. Организационная схема проведения аукциона по продаже права аренды нежилых помещений

порядок предварительного ознакомления участников аукциона с объектом;

окончательный срок приёма заявок и их состав;

сумму задатка, расчётный счёт, на который он должен быть перечислен;

дату, время и место проведения аукциона;

номер контактного телефона.

Участвовать в аукционе могут любые юридические и физические лица, подтвердившие свою платежеспособность и зарегистрированные в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Представитель юридического лица должен иметь доверенность. Сведения о лицах и об организациях, участвующих в аукционе, не разглашаются.Юридические и физические лица получают статус участника после заключения договора на участие в аукционе и оплаты билета (стоимость билета устанавливается комитетом имущественных отношений).

Комитет имущественных отношений с лицом, выигравшим конкурс заключает договор купли-продажи права аренды и договор аренды (прил. 1).

Нежилые помещения передаются в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям на основе постановления главы местной администрации. Унитарные предприятия являются коммерческими организациями, самостоятельными хозяйствующими субъектами, деятельность которых связана с производством продукции, выполнением работ, оказанием услуг с целью удовлетворения потребностей города и получения прибыли. Вопросы создания муниципальных унитарных предприятий, определения предмета и целей их деятельности, реорганизации и ликвидации, назначения директоров (руководителей) предприятий, осуществления контроля за использованием по назначению и сохранностью недвижимости решает собственник имущества - орган местного самоуправления (представительный или исполнительный). Решение о передаче недвижимости в хозяйственное ведение, как правило, принимается одновременно с решением о создании муниципального унитарного предприятия. Право собственности на недвижимость унитарным предприятиям не передаётся. Если право собственности на муниципальное предприятие как имущественный комплекс переходит к другому собственнику, то за предприятием сохраняется право хозяйственного ведения на закрепленное за ним имущество. Право хозяйственного ведения не может быть передано предприятием другим юридическим или физическим лицам.

Права хозяйственного ведения не могут равняться правам собственника, совпадать с ними полностью, а всегда являются ограниченными по содержанию прежде всего волей самого собственника либо прямыми предписаниями закона. В раннее действовавшем Закон РФ «О собственности в Российской Федерации» право хозяйственного ведения было максимально приближено по объёму к правам самого собственника, предусматривало возможность пользоваться, владеть и распоряжаться недвижимостью на правах собственника, за исключением ограничений, устанавливаемых законом или договором. У собственника, наделившего своё предприятие правом хозяйственного ведения, оставались лишь «управленческие» возможности по созданию, реорганизации (в том числе ликвидации) и контролю за деятельностью «своего» юридического лица.

С принятием первой части Гражданского кодекса РФ появились некоторые особенности реализации правомочий юридических лиц относительно объектов собственности. Из этих правомочий изъято право распоряжения недвижимостью без согласия собственника, что ограничивает право хозяйственного ведения, но позволяет собственнику контролировать надлежащее использование недвижимого имущества. Это значит, что недвижимость, закреплённая за муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения, находится в муниципальной собственности и без согласия с собственником не может быть продана, внесена в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ либо передана в залог. Муниципальное унитарное предприятие может сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, списывать с баланса, передавать другому юридическому лицу или иным способом распоряжаться этим имуществом только с согласия комитета имущественных отношений, который имеет право контролировать использование по назначению и сохранность переданного в хозяйственное ведение объекта недвижимости.

Право хозяйственного ведения возникает у предприятия, как правило, с момента передачи имущества (прил. 2). Иные основания могут быть установлены законом, другими правовыми актами или решением собственника. Фактическая передача нежилого помещения в хозяйственное ведение осуществляется после заключения договора (контракта) на право хозяйственного ведения, в котором отражаются условия передачи нежилого помещения.

Часть прибыли от использования недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, размер которой устанавливается договором, перечисляется в местный бюджет.

Право хозяйственного ведения прекращается одновременно с прекращением права собственности по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством.

Нежилые помещения передаются в оперативное управление муниципальным учреждениям на основе постановления главы местной администрации. Решение о создании учреждений - некоммерческих организаций, для которых извлечение прибыли не является основной целью деятельности, принимает местная администрация, на основании которого комитет имущественных отношений и учреждение заключают договор о порядке использования муниципального недвижимого имущества и об условиях его изъятия. Как правило, на правах оперативного управления собственник передаёт недвижимость учреждению, которое оно финансирует, чаще всего бюджетному. Право оперативного управления ещё более ограничивает субъекта, им обладающего. Это право подразумевает необходимость использовать недвижимость с той целью, с которой она была передана. Право оперативного управления представляет собой особое вещное право юридического лица владеть, пользоваться и распоряжаться государственным и иным имуществом в пределах, установленных законом, целями его деятельности, заданиями собственника (чаще всего это необходимость соблюдения сметы расходов) и назначением недвижимого имущества.

Муниципальное учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закреплённым за ним имуществом, приобретённым за счёт средств, выделенных по смете или целевым назначением. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то полученные доходы и приобретённое за счёт них имущество поступают в распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

Право оперативного управления возникает, как правило, у муниципального учреждения с момента передачи имущества. Фактическая передача нежилого помещения в оперативное управление осуществляется после заключения договора (контракта), где оговариваются условия передачи недвижимости, в том числе налагается запрет на все действия, которые могут повлечь за собой отчуждение муниципальной собственности.

Имущество, закрепленное за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления, остаётся в муниципальной собственности. Право оперативного управления не может быть передано учреждением другим юридическим или физическим лицам.

Недвижимое имущество может быть изъято из права оперативного управления решением органов, уполномоченных осуществлять передачу или наделять таким правом. Возможности самого собственника по изъятию недвижимого имущества также весьма ограниченны: это допускается лишь в отдельных случаях, предусмотренных законом, а именно если имущество признано излишним, если оно не используется или используется не по назначению. Изъятие недвижимого имущества производится на основании постановления главы местной администрации, принимаемого по представлению комитета имущественных отношений.

В последние годы в практике управления муниципальной собственностью появился институт доверительного управления, т.е. делегирование прав по управлению недвижимостью на основе договора. При этом передаются права на распоряжение, пользование и владение недвижимым имуществом, но собственник устанавливает частичные ограничения в реализации этих прав. Первоначально доверительное управление касалось только акций приватизированных предприятий. После вступления в силу Гражданского кодекса РФ доверительное управление распространяется на всё имущество, в том числе на недвижимость Григорьев В.В., Острина А.А. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практическое пособие.- М.: Дело, 2001.- Стр. 236-237.

Доверительное управление объектами недвижимости как форма предпринимательской деятельности ещё не получило в нашей стране широкого распространения. Более известна практика передачи в доверительное управление пакетов акций, находящихся в федеральной собственности. Тем не менее понятие доверительного управления имуществом введено в законодательство РФ Ч. 4 ст. 209 гл. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть I [Электронный ресурс]. - КонсультантПлюс: Версия Проф.- Электрон. Дан. И прогр.- ЗАО «Консультант Плюс».- Москва.- 2004 в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом - осуществления правомочий собственника в едином процессе предпринимательской деятельности по управлению чужим имуществом.

Объектами доверительного управления могут быть: предприятия и другие имущественные комплексы; отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу; ценные бумаги; права, удостоверенные ценными бумагами; исключительные права и другое имущество Ст. 1013 Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть I [Электронный ресурс]. - КонсультантПлюс: Версия Проф.- Электрон. Дан. И прогр.- ЗАО «Консультант Плюс».- Москва.- 2004.

Передача имущества в доверительное управление - это форма осуществления собственником своего права распоряжения.

Предметом договора о доверительном управлении является услуга, связанная с управлением объектом недвижимости. Стороны договариваются о профессиональном управлении, но не о получении результата.

В соответствии с законодательством доверительным управляющим является индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Доверительный управляющий становится таковым только с момента его государственной регистрации в качестве предпринимателя при условии договора о доверительном управлении.

Доверительный управляющий должен знать все ограничения, которые обременяют право собственности, чтобы знать предмет своих правомочий.

Собственник объекта недвижимости может принять решение о его реализации и поручить эту операцию доверительному управляющему, который перечисляет вырученные суммы собственнику.

Решение о передаче муниципальной недвижимости в доверительное управление принимается, как правило, представительным органом местного самоуправления. Местная администрация должна определить критерии целесообразности передачи недвижимости в доверительное управление, составить перечень объектов, отвечающих этим критериям, разработать механизм подготовки к передаче объектов, а также процедуру конкурсного отбора доверительных управляющих и систему контроля их деятельности. Подготовкой документов о передаче недвижимости в доверительное управление занимается комитет имущественных отношений. При подготовке решений должны учитываться:

риски, т.е. распределение ответственности между муниципальным образованием и доверительным управляющим по переданному в управление имуществу, в т.ч. при возникновении убытков по сделкам залога или по другим сделкам, предусматривающим отчуждение недвижимости, если такое право предоставлено доверительному управляющему;

ответственность за упущенную по вине управляющего выгоду за время доверительного управления;

способы обеспечения обязательств.

Учредителем доверительного управления может быть только собственник Ст. 1014 Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть I [Электронный ресурс]. - КонсультантПлюс: Версия Проф.- Электрон. Дан. И прогр.- ЗАО «Консультант Плюс».- Москва.- 2004. Доверительное управление имуществом осуществляется в его интересах или в интересах лица, указанного им в договоре (выгодоприобретателя). Согласно статьи 1012 ГК РФ право собственности к доверительному управляющему не переходит. Он не может управлять переданным ему имуществом в своих интересах, однако может действовать в интересах третьего лица, указанного учредителем управления. В доверительное управление не может быть передано имущество, находящееся в хозяйственном ведении муниципального предприятия или оперативном управлении муниципального учреждения (организации).

Доверительное управление муниципальным имуществом производится на основании договора, заключаемого учредителем правления - комитетом имущественных отношений с доверительным управляющим, который может быть индивидуальным предпринимателем или коммерческая организация, за исключением муниципального унитарного предприятия. Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу, органу городского самоуправления или учреждению. Договор заключается в письменной форме на срок, не превышается пяти лет. В договоре могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению муниципальной недвижимостью.

Муниципальное имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого недвижимого имущества учредителя управления, а также от недвижимого имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, по нему ведётся самостоятельный учёт. Для расчётов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счёт.

Доверительный управляющий действует от своего имени, но указывает, что он является доверительным управляющим (в противном случае ответственность по обязательствам будет обращена на его имущество). В общем случае доверительный управляющий осуществляет правомочия собственника, но в отношении недвижимости договором могут быть наложены достаточно жёсткие ограничения. К функциям доверительного управляющего могут быть отнесены подбор арендаторов, подготовка проектов договоров аренды, контроль за их соблюдением. Управляющий следит за использованием недвижимости по назначению, за её состоянием, может распоряжаться доходами в пределах, предусмотренных договором. Услуги по управлению объектом собственник оплачивает в соответствии с договором.

Прибыль от использования объекта недвижимости, за исключением вознаграждения управляющего, переходит в распоряжение собственника. Собственник имеет возможность осуществлять эффективный контроль за деятельностью управляющего.

Назначение управляющего осуществляется по итогам открытого конкурса на право заключения договора доверительного управления имуществом. Порядок и условия проведения конкурса разрабатываются комитетом имущественных отношений. Порядок и механизм контроля деятельности доверительных управляющих определяется положением, утверждаемым постановлением главы местной администрации.

Договор доверительного управления муниципальным имуществом прекращается вследствие:

ликвидации юридического лица или выгодоприобретателя;

отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору;

признание индивидуального предпринимателя, являющегося доверительным управляющим, несостоятельным (банкротом);

отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для него лично осуществлять доверительное управление муниципальным имуществом.

По окончании срока договора доверительного управления недвижимое имущество передаётся учредителю управления, т.е. собственнику, либо договор доверительного управления продлевается.

Наиболее интересен третий вариант для доверительного управляющего - выкуп объекта недвижимости самим доверительным управляющим, особенно если в качестве объекта управления выступает предприятие или имущественный комплекс. Выкуп имущества по балансовой стоимости (даже без учёта начисленных во время доверительного управления сумм износа) выгоден практически в любом случае, ибо вопросы переоценки имущества, переданного в доверительное управление, точнее, внесение изменений в договор и во взаимоотношения сторон договора по результатам переоценки, законодательно не урегулированы.

Государственные (муниципальные) объекты собственности передаются в доверительное управление частным управляющим компаниям в соответствии с законом субъекта федерации - собственника объектов недвижимости. В этом законе должны быть: сформулированы цели и задачи доверительного управления, а также система принципов доверительного управления; прописаны порядок и условия передачи объектов недвижимости; сформирован исчерпывающий перечень случаев, когда объекты могут предоставляться целевым назначением; установлены особенности доверительного управления отдельными видами объектов недвижимости, порядок аккредитации фирм, претендующих на доверительное управление государственными объектами собственности, требования к деловой репутации доверительных управляющих; обязательное страхование. Размер и форма вознаграждения доверительного управляющего требует особой ясности и прозрачности.

Гражданский кодекс РФ определяет договор безвозмездного пользования как договор ссуды. Ссудодатель имущества, находящегося в муниципальной собственности, является Комитет имущественных отношений. Недвижимое имущество может быть передано в безвозмездное пользование:

муниципальным унитарным предприятиям, муниципальным учреждениям и организациям в случае нецесообразности передачи им данного недвижимого имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление;

юридическим лицам - некоммерческим организациям и физическим лицам, которым муниципальное образование в соответствии с законом обязано оказывать содействие в организации их деятельности;

немуниципальным бюджетным организациям, осуществляющим социально значимую деятельность в интересах жителей муниципального образования;

органам государственной власти и местного самоуправления.

Обращение о передаче муниципальной собственности в безвозмездное пользование подаётся ссудополучателем в комитет имущественных отношений в письменной форме. К нему прилагаются следующие документы:

обоснование целесообразности передачи муниципальной недвижимости в безвозмездное пользование;

копии учредительных документов юридического лица;

справка налоговой инспекции об идентификационном номере налогоплательщика в государственном реестре.

Фактическая передача недвижимости в безвозмездное пользование осуществляется после оформления свидетельства и заключения договора в Комитете по передаточному акту, который является неотъемлемой частью договора. Договор заключается в письменном виде на срок, определяемый Комитетом. Договор должен содержать:

состав и стоимость передаваемого имущества;

цели использования муниципального недвижимого имущества;

срок безвозмездного пользования;

порядок передачи муниципального недвижимого имущества ссудополучателю и возврата его ссудодателю;

обязанности сторон по ремонту и техническому обслуживанию муниципального недвижимого имущества, порядок оплаты коммунальных услуг и текущих расходов по эксплуатации;

ответственность сторон за ненадлежащее выполнение условий договора;

условия досрочного прекращения договора (прил. 3).

Право собственности не переходит к пользователю муниципальной недвижимости. Согласно договору Комитет имеет право распоряжаться имуществом, т.е. передавать его в аренду или продавать в собственность, при этом договор на право безвозмездного пользования нежилым фондом, находящимся в муниципальной собственности, будет переоформлен с новым владельцем. Контроль за соблюдением условий договора осуществляет как Комитет, так и балансодержатель.

Ссудополучатель муниципального недвижимого имущества не вправе без письменного разрешения ссудодателя передавать его в аренду, залог, в качестве вклада в уставный капитал. Ссудополучатель обязан вернуть имущество ссудодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Пользователь обязан самостоятельно нести расходы по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию полученного объекта недвижимости, а также осуществлять уход за прилегающей к занимаемому помещению территории.

Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

В общем смысле залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. То есть залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить своё требование из стоимости заложенного имущества.

Правовое регулирование залога отражено в ряде документов:

закон РСФСР «О залоге» (1992 г.);

ГК РФ, гл. 23 § 3 «Залог»;

Закон РФ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке»;

Закон РФ «О залоге» (нормы закона применяется к залогу недвижимого имущества в той мере, в которой они не противоречат ФЗ «Об ипотеке»).

Федеральным законом «О государственных и муниципальных предприятиях» от 14.11.2002 г. №161-ФЗ сделки по передаче муниципального имущества в залог осуществляются только с разрешения Комитет имущественных отношений.

На залогодателя возлагаются обязанности:

страховать за свой счёт предмет залога на его полную стоимость;

принимать меры по сохранению предмета залога, производить его капитальный и текущий ремонт;

уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Предметом залога может выступать недвижимость, а именно права владения, пользования и распоряжения на неё, а также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора.

В настоящее время предметом взыскания по долгам юридического лица признано всё принадлежащее ему имущество, в том числе основные средства. Предмет залога могут составлять и ценные бумаги: документы, удостоверяющие имущественное право, которое может быть реализовано только при предъявлении подлинного документа. Любая ценная бумага может стать предметом залога, если иное не предусмотрено законом. В качестве ценных бумаг выступают облигации, чеки, векселя, коносаменты, сберегательные сертификаты и др. Если предметом залога являются ценные бумаги, они могут быть переданы залогодержателю либо третьим лицам, либо в депозит нотариальной конторы Ст. 338 п. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть I [Электронный ресурс]. - КонсультантПлюс: Версия Проф.- Электрон. Дан. И прогр.- ЗАО «Консультант Плюс».- Москва.- 2004.

Залог - самый предпочтительный способ обеспечения обязательств, так как удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом, не зависит от финансового положения должника, с которым связана возможность выплаты неустойки, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредитором должника.

Залог - важнейший инструмент в правовом регулировании рыночных отношений - тесно связан с вопросами собственности, средствами возможной и первоначальной защиты от недобросовестного контрагента.

Залог выступает как одно из основных средств, позволяющих заставить должника исполнить обязательства, принятые по договору. Одновременно это один из способов, понуждающих должника возместить убытки и неполученные доходы, поскольку зачастую невозможно полностью взыскать убытки из-за отсутствия у должника достаточных средств. Из этого следует, что залог необходим для надлежащего исполнения должником своих обязанностей и служит гарантией удовлетворения требований кредиторов за счёт имущества должника; наличие такого имущества и составляет отличительную черту залога.

Залог обладает характерным свойством вещных прав - правом следования. Где и в чьей бы собственности не находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. В этом случае вещь или иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.

В российском законодательстве предусмотрено 2 основных вида залога: с передачей имущества залогодержателю (заклад) Ст. 49 Закона РФ «О залоге» и с оставлением имущества у залогодателя Ст. 35. Закона РФ «О залоге». При первом виде залога залогодержатель сохраняет за собой по отношению к заложенному имуществу все 3 правомочия (владение, пользование, распоряжение). Владеть и пользоваться имуществом он должен так, чтобы не уменьшать его ценность, а распоряжаться - только при условии, что на приобретателя будет переведён долг с сохранением обеспечивающего долг залога. Распоряжаться заложенным имуществом он не может без согласия залогодателя.

При закладе возможности залогодателя, связанные с распоряжением заложенной вещью, ограничены: вещь остаётся у него под замком и печатью залогодателя либо с наложением знаков, свидетельствующих о закладе.

При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний может использовать его в своей коммерческой, хозяйственной или иной деятельности. При этом он сохраняет все правомочия собственника с некоторыми ограничениями. Владеть и пользоваться предметом залога он может (по своему усмотрению) только в соответствии с его назначением. Доходы, полученные от заложенного имущества, принадлежат залогодателю. Возможна передача заложенного им третьему лицу на хранение. Полномочия залогодержателя весьма широкие:

он может проверить на месте наличие, объём, состояние, условия хранения заложенного имущества;

право по требованию от залогодателя принять меры для обеспечения сохранности предметов залога;

предупредить о прекращении посягательств на предмет залога;

потребовать от должника досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя, а залогодатель его не восстановил (с согласия залогодержателя другим) равным ему по стоимости.

В отношении ипотеки закон однозначно определял: имущество, на которое установлена ипотека, остаётся у залогодателя в его владении и пользовании Ст. 1 п. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 338 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть I [Электронный ресурс]. - КонсультантПлюс: Версия Проф.- Электрон. Дан. И прогр.- ЗАО «Консультант Плюс».- Москва.- 2004. Аналогичные условия определены и на заложенные товары в обороте, которые тоже не передаются залогодателю.

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признаётся находящимся в залоге.

Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда залогодатель (должник) добровольно отдаёт своё имущество в залог, заключая соответствующий договор с залогодержателем (кредитором). Договор о залоге должен быть заключён только в письменной форме. Для залога недвижимости, предприятий, зданий, гражданских, воздушных, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог требует нотариальное удостоверение сделок, порядок которого определён законом.

Залог является способом обеспечения обязательства, поэтому договор о залоге всегда связан с другим договором (купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др.), который он обеспечивает. Кроме того, договор обязательства с обеспечением залога заключается для того, чтобы вывести закладываемое имущество из-под возможного взыскания по требованию других кредиторов.

Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором и находится с ним в прямой зависимости.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не даёт права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Для залогов объектов недвижимости (в том числе земли, предприятий), а также транспортных средств введена государственная регистрация: орган регистрирующий имущество, подлежащее залогу, вносит в реестр запись о залоге, которая является условием действительности договора о залоге и определяет момент его вступления в силу. Регистрация залога, выдача свидетельства о регистрации и выписок из реестра оплачивает государственной пошлиной. ГК РФ, Закон РФ «О залоге» допускает неоднократный залог одного и того же имущества (перезалог) или последующий залог, закрепляя при этом принцип старшинства Ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть I [Электронный ресурс]. - КонсультантПлюс: Версия Проф.- Электрон. Дан. И прогр.- ЗАО «Консультант Плюс».- Москва.- 2004. Это необходимо учитывать при оценке требований об обязательной регистрации залога отдельных видов имущества. Порядок проведения регистрации транспортных средств содержится в уставах и кодексах.

Глава 3. Особенности управления муниципальной собственностью ЗАТО Снежногорск

3.1 Анализ и оценка управления муниципальной собственностью

Управление муниципальной собственностью администрации ЗАТО Снежногорск ( далее по тексту - УМС) является органом местного самоуправления в структуре Администрации ЗАТО Снежногорск, наделенное полномочиями в соответствии с постановлением Главы ЗАТО Снежногорск за № 889 от 15 декабря 2002 года «О мерах совершенствования управления муниципальным имуществом ЗАТО Снежногорск»:

- Распоряжение муниципальной собственностью ЗАТО Снежногорск;

- Контроль за использованием земель на территории ЗАТО Снежногорск;

- Разработка и осуществление градостроительных мероприятий, контроль за соблюдением градостроительного законодательства;

- Выполнение функций заказчика по капитальному строительству, реконструкции , капитальному ремонту;

- Строительство и приобретение жилья для граждан выезжающих за пределы ЗАТО Снежногорск;

- Выполнение программ социально-экономического развития, программ энерго и ресурсосбережений;

Управление муниципальной собственностью по состоянию на 31.12.2008 года заключено договоров:

- аренды - 146, в том числе получено 1837 тыс. рублей по условиям договора;

- земельных участков - 1358, получено 2665,00 тыс. рублей.

- на оперативное управление муниципальным имущетсвом - 50, получено 1358,00 тыс. рублей.

- на хозяйственное ведение муниципальным имуществом - 37, получено 2189,00 тыс. рублей.

1.2. УМС действует в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации, Мурманской области, Уставом ЗАТО Снежногорск и настоящим Положением, а также в соответствии с постановлениями, распоряжениями и поручениями Главы ЗАТО Снежногорск, решениями Муниципального Совета ЗАТО Снежногорск, изданными в пределах их полномочий;

1.3. УМС подотчетен Главе ЗАТО Снежногорск в пределах компетенции, установленной действующим законодательством;

1.4. УМС осуществляет от имени ЗАТО Снежногорск права собственника муниципального имущества ЗАТО Снежногорск;

1.5. УМС является юридическим лицом, имеет смету расходов, имеет штамп и круглую печать со своим наименованием и изображением Государственного герба Российской Федерации;

1.6. Приказы УМС, методические указания, рекомендации и другие документы по вопросам организации работы Администрации ЗАТО Снежногорск, принятые в пределах его компетенции, являются обязательными для всех органов местного самоуправления, муниципальных: предприятий, учреждений и организаций;

1.7. Расходы на содержание УМС осуществляются за счет местного бюджета в пределах утвержденной сметы;

1.8. Место нахождения и юридический адрес УМС: 184680, Россия, Мурманская область, г. Снежногорск, улица Флотская, дом 9.

2.1. Основными задачами УМС являются:

2.1.1. Управление и распоряжение в установленном порядке имуществом, находящимся в муниципальной собственности;

2.1.2. Реализация на основе законодательства Российской Федерации и законодательства Мурманской области государственной политики приватизации муниципального имущества;

2.1.3. Координация деятельности органов местного самоуправления в сфере управления и распоряжения муниципальной собственностью ЗАТО Снежногорск;

2.1.4. Управление и распоряжение земельными ресурсами в пределах своей компетенции;

2.1.5. Строительство и приобретение жилья для граждан, выезжающих за пределы ЗАТО Снежногорск;

2.1.6. Выполнение полномочий Администрации ЗАТО Снежногорск в сфере архитектуры, градостроительства и для архитектурно-строительного надзора на территории ЗАТО Снежногорск;

2.1.7. Осуществление технического строительного надзора за качеством строительства жилья за пределами ЗАТО Снежногорск, за реализацией принятых архитектурных решений, за соблюдением государственных стандартов при производстве строительных материалов и изделий и организационно-правового порядка осуществления строительства на всех его стадиях; а также приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов;

2.1.8. Разработка градостроительной политики и осуществление градостроительных мероприятий, направленных на решение текущих и перспективных задач комплексного социально - экономического развития ЗАТО Снежногорск, совершенствование среды жизнедеятельности и улучшение его архитектурного облика;

2.1.9. Разработка правил застройки и других документов, регулирующих вопросы строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, благоустройства, озеленения, городского дизайна территорий;

2.1.10. Выполнение работы, связанной с осуществлением функций Заказчика при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, сооружений, объектов благоустройства;

2.1.11. Осуществление архитектурно - строительного надзора за качеством строительства (реконструкции), участие в установленном порядке в приёмке в эксплуатацию законченных строительством (реконструкции) объектов жилищно - гражданского и коммунального строительства, производственного и непроизводственного назначения.

2.1.12. Проведение выборочных проверок качества выполняемых строительно - монтажных работ и изготовляемых строительных материалов, изделий, конструкций утверждённой нормативно - технической и проектной документации, соблюдения участниками строительства организационно - правового порядка.#G1

2.2. УМС осуществляет следующие функции:

2.2.1.Координирует деятельность органов исполнительной власти администрации ЗАТО Снежногорск в сфере управления и распоряжения муниципальной собственностью ЗАТО Снежногорск;

2.2.2. Совместно с органами исполнительной власти администрации ЗАТО Снежногорск разрабатывает проект прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества ЗАТО Снежногорск в соответствии с законодательством о приватизации;

2.2.3. Разрабатывает проекты нормативных правовых актов, регулирующих процесс приватизации муниципального имущества ЗАТО Снежногорск, по вопросам управления и распоряжения муниципальной собственностью ЗАТО Снежногорск, изменения и дополнения к ним, а также осуществляет контроль за их выполнением в соответствии с законодательством;

2.2.4. В соответствии со своей компетенцией осуществляет приватизацию муниципального имущества, включая рассмотрение вопросов о способах, сроках и формах приватизации конкретных объектов по поручению Главы ЗАТО Снежногорск;

...