Земельное право

Размещено на http: //www. allbest. ru/

Земельное право

Покатова Вера Павловна

Кружок в четверг в 15:30 Красикова А. А. 407 аудитория.

В советское время дисциплина называлась колхозно-земельное право. Последние изменения в кодекс 28.07.2012. Связаны с совершенствованием системы управления.

Предмет и система земельного права.

Земельное право - это самостоятельная отрасль, так как имеет свой предмет и метод. А именно она имеет свою концепцию: объект правового регулирования, свои цели и задачи правового регулирования, отличные от иных отраслей права и свои принципы.

Земля как триединый объект и правовое регулирование земельных отношений с учетом этого триединства.

В отличие от гражданского права, в земельном праве земля рассматривается как объект природы, объект хозяйствования и объект собственности. Такой подход закреплен в Конституции РФ и в принципах земельного законодательства.

Земля как объект природы - это основной элемент экологической системы, с которым связаны другие элементы (вода, недра) и от состояния которой зависит состояние всей экосистемы. Она обладает рядом признаков: имеет естественное происхождение, обладает естественным плодородием, незаменима, пространственно ограничена, неуничтожаемая, находится в экологической взаимосвязи с другими элементами экосистемы. Как объект природа она выполняет экологическую функцию, т. е. является основой жизни. Экологический аспект земли зафиксирован в ст. 9 Конституции РФ. Это должно учитываться в законодательстве следующим образом:

1. Регулируя земельные отношения необходимо обеспечивать не только охрану земель, но и охрану всего природного комплекса.

2. Регулируя отношения по использованию и охране земли, необходимо обеспечить рациональное использование и охрану вод, лесов, недр.

3. Учитывая то, что земли РФ делятся на категории (ст. 7 ЗК делит все земли на 7 категорий) и, устанавливая правовой режим земель той или иной категории необходимо учитывать особенности использование природы и охраны тех объектов, которые там расположены, а также влияние природного комплекса на земли.

Земля как объект пользования (хозяйствования) - 1) земля как средство производства (лесопользование, сельское хозяйство); 2) пространственный базис (размещение чего-либо на земле). Учитывая предыдущий тезис государство должно обеспечить рациональное землепользование.

Земля как объект собственности всегда принадлежит кому-либо. Вопрос собственности на землю имеет первостепенное значение для построения всей системы земельных правоотношений. Решение вопроса собственности влияет на управление, на права и обязанности, на охрану земель. Земля участвует в гражданском обороте как объект права собственности.

Земля как недвижимое имущество. Земля и территория.

Отношения по поводу земли как права собственности регулируются нормами гражданского и земельного права. В ГК дается понятие недвижимости (ст. 130) и именно в ГК имеется глава 17, которая регулирует отношения собственности на земельные участки. Отношения по поводу земли как территории урегулированы нормами земельного, административного, конституционного, муниципального права, т. е. земля как территория - это объект властных полномочий (территория РФ, территория МО). Земля - это условное понятие в рамках той или иной территории. Земельные споры - это споры, возникающие между пользователями или собственниками земельных участков.

Земельное право как отрасль, как наука, учебная дисциплина.

Земельное право - это совокупность правовых норм, регулирующих земельные отношения, т. е. отношения по поводу земли, выступающие в триединстве в целях обеспечения рационального использования, охраны земель. Наука земельного права изучает не только нормы, но и предмет, принципы, теорию права собственности, пользования, управления, охраны земель, причем с различных точке зрения. Как учебная дисциплина, земельное право изучает основные положения науки земельного права, земельное законодательство и практику его применения.

Под системой земельного права понимают совокупность взаимосвязанных между собой земельно-правовых институтов (пользования, собственности, охраны, управления), которые расположены в определенной последовательности в зависимости от выполняемой ими роли в регулировании общественных земельных отношений. Все институты группируются в общую и особенную часть земельного права. Нормы общей части регулируют наиболее общие и наиболее важные земельные отношения. Общая часть содержит принципы земельного права, основные определения, эти институты (их содержание) влияют на содержание институтов особенной части, в которой урегулированы правовые режимы отдельных категорий земель.

Этапы развития отрасли.

До 1917 года нормы, регулирующие земельные отношения содержались, прежде всего, в гражданском праве. С 1917 года земельное право становится самостоятельной отраслью, которая рассматривалась в широком смысле, поскольку в земельное право входят нормы, регулирующие иные элементы экосистемы. В 1930 года была попытка заменить земельное право на земельно-колхозное право. С 1960 года земельное право было предложено рассматривать земельное право в узком смысле и выделить в отдельные отрасли водное право и т. д.

Тенденции развития: 1) земельное право как самостоятельная отрасль права; 2) земельное право часть гражданского права; 3) земельное право должно быть частью экологического права; 4) формирование права недвижимости.

Предмет, метод задачи земельного права.

Предмет земельного права - земельные отношения, которые возникает по поводу земли выступающей в триединстве. Ст. 3 ЗК - отношения, регулируемые земельным законодательством, перечислены виды земельных отношений. Это отношения по использованию земли, отношения по охране земель, отношения собственности на землю, отношения по управлению в области использованию и охраны земель, отношения юридической ответственности за нарушение земельного законодательства.

Земельные правоотношения - это земельные отношения, урегулированные нормами земельного права. Структура правоотношений:

· субъекты (РФ, субъекты РФ, физические и юридические лица и муниципальные образования). В ЗК см ст. 5, п. 1 - перечень субъектов, п. 3 - вид права на землю;

· объекты: перечень их дается в ст. 6 ЗК - земельный участок как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков.

Ряд ученых считает, что этот перечень не полный и предлагает дополнить его такими объектами как земельный фонд и земельная доля. Основы государственной использования земельного фонда РФ (Постановление Правительства РФ). Земельный фонд можно рассматривать как объект управленческих отношений и отношений по охране земель. Земельная доля - идеальная доля вправе.

В ЗК имеется глава 1.1, которая называется земельные участки (глава появилась недавно, ранее понятие давалось в ст. 6.2, а сейчас в ст. 11.1). В ст. 11.1 дается понятие земельного участка - они имеют конкретные границы, которые устанавливаются ФЗ, могут иметь как естественное, так и искусственное происхождение. Об образовании земельных участках говорится в главе 1.1. Требования к образуемым и измененным земельным участкам содержаться в ст. 11.9

· содержание - совокупность прав и обязанность участников этих правоотношений. Права и обязанности зависят от вида правоотношений. Права и обязанности участников правоотношений по использованию земли закреплены в ст. 41 и 42 ЗК.

Классификация земельных правоотношений:

· по институтам: собственности, пользования, по управлению, по охране;

· в зависимости от категорий земель (по целевому назначению): по поводу земель лесного фонда, сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов и т. д. (категории в ст. 7)

· материальные, процессуальные и процедурно-процессуальные (предоставление земельного участка).

Задачи земельного права:

В ЗК задачи земельного права не сформулированы, так как не все согласны с тем, что ЗП является самостоятельной отраслью. Задачи вытекают из принципов земельного права: рациональное использование земель, их охрану, восстановление.

Чтобы обеспечить охрану земель и их использования, так как это, прежде всего основа жизни человека, необходимо осуществлять эффективное управление в земельной сфере, чтобы учитывать общественные интересы, а значит, приемы и способы должны быть императивными в методе обязательно должны присутствовать элементы административного права. Но поскольку земля включена в гражданский оборот и рассматривается как имущество, хотя и особого рода применяются приемы диспозитивного характера (дозволения). Императивно-диспозитивный метод направлен на то, чтобы обеспечить сочетание экологических и экономических интересов при регулировании земельных отношений.

Принципы земельного права.

Принцип - это элемент концепции земельного права, являются базой для правового регулирования, т. е. нормы, содержащиеся в земельном законодательстве не должно противоречить принципам. Они необходимы для правоприменения и государственного управления. Более того они позволяю отграничить земельное право от других отраслей. В теории права выделяют 2 группы принципов: принципы-идеи и принципы-нормы. Принципы-нормы содержатся в ст. 1 ЗК РФ.

Место земельного права в системе российского права и его взаимодействие с другими отраслями права.

Земельное право - это самостоятельная отрасль, которая регулирует множество различных земельных отношений. В силу этого земельное право взаимодействует с другими отраслями. В КП заложены основы регулирования земельных отношений (ст. 9, 36, 42, 58 Конституции РФ). В регулировании отношений по охране земель, отношений юридической ответственности участвуют нормы административного, уголовного, экологического, гражданского права. В регулировании отношений по управлению участвуют нормы административного права. Регулирование отношений собственности и имущественных отношений связано с нормами гражданского права.

Общая характеристика земельной реформы в РФ.

Земельная реформа - это многоплановый процесс, охватывающий перераспределение земель, переход к многообразию форм собственности на землю и изменение социально-экономической структуры сельского хозяйства. Земельная реформа началась с принятия Закона РСФСР «О земельной реформе». Это было связано с переходом к рыночным отношениям. Закон 1990 закрепил частную собственность на землю, закрепил цели, задачи, этапы проведения реформы.

Цели проведения земельной реформы: рациональное использование и охраны земель, а также изменения в сельском хозяйстве. На 1 этапе планировалось провести инвентаризацию всех земель, т. е. необходимо было выявить, кому принадлежит земля, и на каком праве, а на 2 этапе провести перераспределение земель. Был принят Закон РСФСР «О крестьянском фермерском хозяйстве» - 1990, «Земельный кодекс» - 1991, Закон «О плате за землю» и целый пакте Указов Президента.

Итоги реформы: расширены права и возможности граждан как землепользователей, они стали первичными землепользователями, переход к многообразию форм собственности, появление различных форм хозяйствования (ООО, АО, личные подсобные хозяйства, кооперативы, крестьянские фермерские хозяйства), землепользование стало платным, расширена хозяйственная самостоятельность землепользователей, усилена охрана земель, защита земельных прав, усилена юридическая ответственность за земельные правонарушения.

Ученые считают реформу не завершенной, так как не достигнуты цели и в 2000 году начинается новый этап земельной реформы. С принятия Постановления Правительства РФ от 26 июня 1999 года (утвердило федеральную целевую программу развития земельной реформы в РФ с 1999 по 2002 год). В этот период необходимы было качественное развитие земельной реформы, а для этого следовало усовершенствовать земельное законодательство, ранее принятые нормативные акты стали неактуальны. В 2001 году принимается новый ЗК; Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; закон «О крестьянском фермерском хозяйстве».

На сегодняшний день термин земельная реформе нигде не употребляется, а говорят о государственной земельной политике (см. Распоряжение Правительства РФ от 3 марта 2012 года №297-р).

Источники и история земельного права.

Источники земельного права - нормативно-правовые акты, содержащие нормы, регулирующие земельные отношения. Включать сюда или не включать нормы административного и иного отраслей права, регулирующих предмет земельного законодательства.

В науке земельного права существует 2 точки зрения по поводу норм рассматриваемых в качестве источников: 1) Это должны быть только нормы земельного законодательства; 2) К источникам необходимо относить нормы иных отраслей, принимающих участие в регулировании земельных отношений. Нормы земельного права взаимодействуют с нормами других отраслей.

Особенности источников: 1) множественность источников; 2) необходимый динамизм; 3) тесная взаимосвязь с нормами или нормативно-правовыми актами иных отраслей; 4) земельное законодательство отнесено к совместному ведению, а, следовательно, имеются нормы федерального и регионального значения; 5) источники должны быть эффективными с экологической и экономической точки зрения.

Система земельного законодательства (ст. 2). В систему земельного законодательства входят не только законы, но и подзаконные нормативно-правовые акты. Структура источников земельного права - иерархическая (вертикальная - юридическая сила нормативно-правовой акты: Конституция РФ, международные договоры, федеральные законы, законы субъектов РФ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области», Указы Президента, Постановления Правительства РФ, подзаконные акты Правительства субъекта, акты министерств и ведомств - общеобязательные и отраслевые, нормативные акты ОМС). Министерство экономического развития «О порядке ведения государственного кадастра недвижимости».

Федеративная структура: наличие федеративной структуры обусловлено федеративным устройством России, необходимостью учесть региональные особенности при регулировании земельных отношений. Наличие такой структура закреплено в п. «н» ст. 72 Конституции и ст. 2 Земельного кодекса. Законы и подзаконные акты РФ, законы и подзаконные акты субъектов РФ.

История земельного законодательства.

XIX - XII век - Киевская Русь. Феодальное поземельное право, виды земель: вотчины (от князя вассалу и передавались по наследству), поместье (получали за службу), церковные земли (после крещения Руси), общинное владение землей (у крестьян). Основной источник: Русская Правда. В пространной редакции о земле говорится как о недвижимом имуществе. В XIV веке появляется залоговое право на землю. XVI-XVII век - период сословно-представительной монархии - основные источники это судебники (1497 и 1550 годов). В них говорится о защите границ феодальной земельной собственности.

1649 год - Соборное Уложение (16 и 17 главы регулируют земельные отношения - вотчинное и поместное землевладение). Затем права вотчинников и помещиков были уравнены, но при этом ограничены. Наследовать землю мог только один из наследников. В случае отказа от службы земля конфисковалась.

XIX век - основной источник - Свод Законов Российской Империи (1835 год), имущество делится на движимое и недвижимое, закрепляется право собственности на землю и на все ее принадлежности, ее оборот, запрет отчуждения крестьянских земель. Вторая половина XIX века - принимается ряд актов, связанных с отменой крепостной зависимости, общие положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости (в пользование земля в бессрочное пользование с правом выкупа, но не могли продавать в течение 9 лет).

В 1906 году внесены изменения в законодательство о земле. Крестьяне требуют выдела из общинных земель в собственность, появляются отруба, хутора. Советский период начинается с декрета «О земле», согласно которому отменяется частная собственность на землю и земля переходит в уравнительное землепользование всех трудоспособных граждан. Однако не было бы и исключительно государственной собственности на землю. Декрет ВЦИК «О социализации земли» 1918 года. Курс государственных начал в земельных отношениях законодательно закреплен Постановлением ВЦИК «О социалистическом землеустройство и о мерах о социалистическом землеустройств и о мерах по переходу к социалистическому земледелию» от 1919 года, впервые упоминается о государственном земельном фонде.

Первый ЗК был принят в 1922 году, в 1928 года «Общие начала землепользования и землеустройства» и задача законодательства обеспечить устойчивое колхозное землепользование. На конституционном уровне государственная собственность на землю была закреплена в Конституции 1936 и с 36-68 годы характеризуются расширением форм пользования землей и расширением личного подсобного хозяйства. В 1968 приняты «Основы земельного законодательства». В 1968 принимается ЗК РСФСР, ограничения на землю снимаются, однако хозяйственниками являются государственные предприятия, колхозы и совхозы. Те, кто работал и жил на земле имели землю.

Граждане были вторичными землепользователями. Как итог землепользование не рациональное и ученые называли политику партию и не развитую экономику. С 90 по 2000 год земельное законодательство должно было урегулировать переход к рыночным отношениям в земельной сфере, и соответственно принимались для этого нормативные акты. С 2000 года с принятия нового ЗК РФ от 25 октября 2001 года мы говорим о современном земельном законодательстве, которое регулирует отношения в условиях рынка. В отличие от кодекса 1991 года, новый ЗК содержит принципы земельного законодательства, подробно урегулировал отношения собственности на землю, особое внимание в нем уделено охране земель (глава 2).

Введены различные титулы пользования земли, усилена защита земельных прав, граждане непосредственно могут обращаться в суд. Недостатки: построение земельного кодекса (охрана оторвана от ответственности), значительное количество отсылочных норм встречается ряд противоречий между нормами самого ЗК, не все отношения урегулированы должным образом. В соответствии с ЗК РФ идет обновление всего земельного законодательства, в частности отменен закон о плате за землю, введена глава 31 налогового кодекса, принят в 2003 году новый закон «О крестьянском фермерском хозяйстве» и т. д.

Право собственности на землю.

Понятие права собственности на землю.

Право собственности - 1) институт земельного права, т. е. совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками (объективно); 2) это совокупность правомочий собственника земельного участка по владению, пользованию и распоряжению землей (субъективно).

До 1990 года была исключительно государственная собственность на землю и характеризовалась тем, что собственником являлось исключительно государство, и она не может передаваться кому-либо иному в собственность. Земля исключается из гражданского оборота, а значит, не имеет стоимости, только денежную оценку. В Конституции 1978 года было сказано, что земля - это достояние народа (ст. 11). Институт права собственности имеет важное значение для построения всей системы земельного права и на содержание других институтов.

Формы, объекты и субъекты права собственности.

Ст. 9 Конституции РФ (ч. 2) закреплено многообразие форм собственности на земельные участки (частная, государственная, муниципальная и иные). Эта статья развивается в главе 3 ЗК. С учетом п. 3 ст. 3 в регулировании имущественных отношений принимает также участие гражданское законодательство - ГК РФ (право собственности и иные вещные права на землю).

Объектом права собственности может быть земельный участок. Можно говорить о праве собственности на земельною долю (существует в гражданском обороте без выдела в натуре), однако вопрос пока является спорным.

Субъекты права собственности - РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, физические и юридические лица.

Частная собственность на землю.

Ст. 15 ЗК. В п. 1 дается понятие частной собственности. Субъектами являются физические и юридические лица. Примерное правило содержится в ст. 213 ГК РФ. Ст. 36 Конституции - собственник должен владеть пользоваться и распоряжаться землей таким образом, чтобы это не противоречило интересам общества и не причиняло вреда состоянию окружающей среды. Чтобы учесть общественные интересы не все земли должны находиться в различных формах собственности и прежде всего частной. Об этом говорится в п. 2 ст. 15 ЗК. Это же вытекает из анализа ст. 9 Конституции РФ.

Ст. 27 ЗК РФ: в частной собственности не могут находиться участки, изъятые из гражданского оборота. Перечень таких земель дается в п. 4 ст. 27. Решение об изъятии земель из гражданского оборота решается на федеральном уровне (п. 2 ст. 15 ЗК). Ограниченные в обороте земельные участки по общему правилу также не могут находиться в частной собственности за исключением установленным ФЗ (ч. 2 п. 2 ст. 27). Перечень таких земель - п. 5 ст. 27.

Права иностранных граждан и лиц без гражданства, прав иностранных юридических лиц на земельные участки в РФ.

Общее правилу - п. 3 ст. 15, согласно которому эти субъекты могут иметь в частной собственности земельные участки при некотором ограничении, которое может быть установлено только на ФЗ (приграничные территории и земельные участки под некоторыми зданиями (п. 5 ст. 35 и 36), сельскохозяйственные угодья (ст.1 закона) т. д.). Указ Президента РФ от 9 января 2011 года №26. Разновидности частной собственности: общая собственность (долевая и совместная), индивидуальная собственность.

Государственная собственность.

Ст. 16, 17, 18. Государственная собственность может быть собственностью РФ и субъектов РФ. Понятие же государственной собственности дается в п. 1 ст. 16. Федеральная собственность и собственность субъектов РФ возникают в результате: 1) при разграничении государственной собственности (ст. 17 и 18, п. 3 ст. 15; ст. 3.1 - закон о введение в действие), отнесение земель к федеральной или региональной собственности зависит от того, что находится на этой земле; 2) собственность РФ возникает в соответствии с гражданским законодательством; 3) если такие земли признаны ФЗ собственностью РФ или субъектов РФ. Собственность субъектов РФ может возникнуть, когда земля безвозмездно передается из федеральной собственности в собственность субъектов.

Несмотря на то, что государственная собственность делится на собственность РФ и субъектов РФ, Конституция РФ ст. 72 относит вопросы владения, пользования и распоряжения землей к совместному ведению. В науке земельного права идет дискуссия что делить: собственность или полномочия по ее управлению.

Муниципальная собственность.

Ст. 19 ЗК. Данная статья не содержит определения муниципальной собственности, в ней лишь перечислены основания возникновения муниципальной собственности. РФ и субъекты РФ могут передавать земли на основании закона, муниципальные образования могут приобретать землю по основаниям, установленным в гражданском законодательстве, а также безвозмездно от федеральных органов. См. п. 1.1 ст. 19. Земельные участки от которых собственник отказался, могут переходить в муниципальную собственность.

Муниципальная собственность может находиться за границами муниципальных образований. Сами муниципальные образования могут передавать друг другу земельные участки. Ст. 215 ГК РФ, согласно которой муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также иным муниципальным образованиям.

Основания возникновения права частной собственности.

Глава 5 ЗК - «Возникновение прав на землю». Статья 25 является общей для возникновения права собственности. В п. 1 ст. 25 идет отсылка к гражданскому законодательству. В ГК нужно смотреть ст. 8 - «основания возникновения гражданских прав и обязанностей». Право частной собственности может возникать: 1) из сделок с земельными участками; 2) на основании акта уполномоченных органов (ОГВ, ОГВ субъектов, ОМС); 3) из актов нормативного характера (ст. 16 ЖК); 4) судебное решение (регистрация права собственности); 5) приватизация земельных участков. Право собственности на землю происходит с момента регистрации данной сделки.

Основания прекращения - глав 7 ЗК, ст. 44.

Приватизация земли как основание возникновения права частной собственности.

Приватизация земельного участка - это переход земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность физических или юридических лиц, т. е. одно из оснований возникновения частной собственности на землю. Условия приватизации:

· не все замели можно приватизировать;

· земли приватизируют за плату либо бесплатно;

· в случае платной приватизации оформляется договор купли-продажи земельного участка;

Виды приватизации:

1) Приватизации в сфере сельскохозяйственного производства;

2) Приватизация земли при приватизации промышленных зданий и объектов;

3) Приватизация земель предоставленных гражданам (сады, дачи, огороды, жилищное и гаражное строительство).

Для регулирования отношений по приватизации используется как гражданское, так и земельное законодательство (ЗК, Закон «О введение в действие ЗК», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. 28), «Об обороте земель сельхоз назначения»). Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении земельных участков в собственность, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Если гражданин или юридическое лицо обратились с заявлением о приватизации земельного участка, то отказ может лишь быть в 3 случаях:

· если земельный участок изъят из гражданского оборота (перечень изъятых земель содержится в п. 4 ст. 28);

· если ФЗ установлен запрет на приватизацию земельных участков (например, п. 8 ст. 27);

· если земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд, так как резервирование может происходить на разных уровнях.

Земли, находящиеся в ограниченном обороте не могут быть приватизированы, за исключением случаев, установленных ФЗ (последний абзац п. 4 ст. 28). Ст. 36 регулирует приватизацию земельных участков под объектами (зданиями, строениями, сооружениями). В п. 1 данной статьи сказано, что собственники строений зданий сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков.

Общее правило в отношении вопроса платности и бесплатности приватизации земли закреплено в п. 2 ст. 28 ЗК, который гласит, что «предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату». Бесплатно могут приватизировать землю:

· граждане, имеющие 3-х и более детей для индивидуального жилищного строительства (ч. 2 п. 2 ст. 28);

· религиозным организациям, собственникам строений, зданий, сооружений религиозного или благотворительного характера (ч. 3 п. 1 ст. 36);

· общероссийские организации инвалидов (землю под зданиями - п. 2 ст. 3 №137-ФЗ Закона «О введение в действие ЗК РФ»);

· Под многоэтажными жилыми домами в общедолевую собственность (ст. 16 ЖК РФ);

· Граждане, у которых есть документы о праве пожизненно наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования (если эти документы получены до вступления в силу ЗК, в случае если нет документов, на сегодняшний день существует упрощенный порядок приватизации таких земельных участков с 2006 года (см. п. 9.1 ст. 3 №137-ФЗ);

· Под жилым домом, который был приобретен до введения в действие закона СССР «О собственности в СССР» (п. 4 ст. 3 №137-ФЗ);

· Садовые товарищества (ФЗ «О садоводческих, дачных… участках» 1998 года ст. 28).

Все остальные категории граждан приватизирую землю за плату. Это касается иностранных граждан и юридических лиц (в частности см. п. 5 ст. 28 ЗК). В случае платной приватизации размер платы определяется согласно ст. 2 №137-ФЗ (цены до 1 июля 2012 года). Так же плата определяется согласно п. 1.1 ст. 36 ЗК (земельные участки, на которых есть здания, строения, сооружения). Порядок определения платы или выкупной цены определяется собственниками (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

П. 1.2 ст. 36 ЗК говорит о предельном размере выкупной цены земель под зданиями, строениями, сооружениями. Такая цена не может превышать рыночную. Особенности приватизации земель сельхоз назначения содержатся в специальном законе «Об обороте земель сельхоз назначения». Сроки приватизации: не установлены для граждан (исключения - те, кто занимается предпринимательской деятельностью), для садоводческих товариществ, гаражных кооперативов. Что касается юридических лиц см. п. 2 ст. 3 №137-ФЗ (1 июля 2012 и 1 января 2015 года - дорога, ж/д полотно). Общий порядок приватизации земли под зданиями сооружениями - ст. 36. Решение принимают органы общей компетенции, а процессуальные вопросы исполняют органы специальной компетенции.

Содержание права собственности на землю.

Содержание права собственности - это правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Публичные субъекты права собственности реализуют все эти правомочия через управление. Все правомочия реализуется через совокупность прав и обязанностей. Группы прав:

1. Относительно распоряжения земельным участком. Такие права закреплены в ст. 260 ГК РФ, которая разрешает собственнику совершать сделки (менять, дарить, продавать земельные участки), дает право отказаться от земельного участка в установленном законе порядке, передать участки или права на него.

2. Относительно владения и пользования землей. Смотри ст. 40 ЗК РФ (права собственника земельного участка по использованию земли), ст. 42 закрепляет обязанности собственника земельных участков. Ст. 40 и 42 распространяются так же и на пользователя земли, который не является собственником и пользуется землей на другом праве.

Ограничение прав собственников, их правовая и социальная основа.

Социальная основа ограничений: 1) земля является объектом природы, выполняющим жизнеобеспечивающую функцию; 2) все земельные участки не зависимо от их принадлежности в совокупности составляют земельный фонд. Ограничения касаются не хозяйственной деятельности, а целевого использования, правил пользования и ограничения связанные с выкупом для государственных и муниципальных нужд.

Правовая основа ограничений - ст. 36 Конституции РФ, ст. 129 ГК РФ. Ограничения прав собственников должны обеспечить рациональное использование и охрану земель. Они устанавливаются нормативно-правовым актами исполнительных органов власти, либо решением суда. Основания для ограничений могут быть установлены только на федеральном (см. ст. 55 Конституции). Ограничения устанавливаются согласно ст. 56 ЗК РФ (п. 3) актами исполнительных органов государственной власти, актами ОМС, либо судом. Ограничения могут быть срочными и бессрочными, подлежат государственной регистрации, способы ограничений прав: сервитут зонирование территории, установление сроков начала и завершения застройки, установление различных зон и ряд других способов. П. 1 ст. 56 - ограничение в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд. земельное право собственность россия

Сделки с земельными участками.

С переходом к многообразию форм собственности земля стала объектом гражданского оборота. Оборотоспособность в соответствии с Гражданским кодексом - это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Понятие оборотоспособности применимо и к земле см. п. 1 ст. 43 ЗК РФ. Оборотоспособность земельного участка - это способность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки. Руководствуясь ст. 153 ГК можно говорить о сделках с участками - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей. Виды сделок установлены в ГК ст. 260.

ГП дает понятие сделки, ее виды, формы, условия их недействительности. Земельное право указывает на условия совершения сделок, условия их ограничения, юридическое оформление. ГЗ выступает как общее законодательство, а ЗЗ нормами специального законодательства. Не все участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок. Не являются объектами сделок участки, изъятые из гражданского оборота (п. 4 ст. 27).

Общие условия совершения сделок.

· земельный участок не должен быть изъят из оборота;

· он должен пройти кадастровый учет;

· сохраняется целевое назначение (категория земель);

· сохраняется установленный режим использования;

· отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;

· не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;

· в ряде случаев требуется сохранение минимальных границ земельных участков для данного целевого использования;

· особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения; см. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

· соблюдение принципа единства земли и объекта недвижимости на ней;

· письменное оформление за исключением некоторых случаев; указание идентифицирующих признаков земельного участка (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости), а также его признаки (например, залог участка, требования залогодержателя по задолженности), прилагаются соответствующие документы (паспорт, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений);

· особенности отдельных видов сделок:

· купля-продажа (ст. 37) (применяются правила о продаже объектов недвижимости - оформляется письменно, переход права собственности подлежит государственной регистрации, цена, если в рассрочку или кредит - участок находится у продавца в залоге); если муниципальные или государственные земли купля-продажа осуществляется с торгов, основанием для заключения сделки является протокол о результатах торгов (ст. 30 ЗК).

· Ипотека земельных участков - регулируется ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предмет ипотеки - земельный участок, не изъятый и неограниченный в обороте, можно заложить арендные права (арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды с согласия собственника земли). Если собственность общедолевая или совместная и один из участников хочет заложить свою долю, она должна быть выделена в натуре. Нельзя заложить части земельного участка, площадь которых меньше минимального размера. По общему правилу нельзя заложить государственные или муниципальные земли, исключения п.1 ст. 62.1 Закона «Об ипотеке» (предоставленные для жилищного строительства и для комплексного освоения территории в целях комплексного строительства), их можно заложить, чтобы получить благоустройство этих земель. Ипотека земли, на которой есть здание, строение сооружение. По общему правилу право залога распространяется и на здание, если иное не установлено договором. На землях сельхоз назначения нельзя заложить землю без залога объекта недвижимости. В случае обращения взыскания на земельный участок, они выставляются на торги (на землях сельхоз назначения только после уборки урожая). См. главу 11 Закона «Об ипотеке».

· Дарение (даритель безвозмездно передает или обязуется передать в собственность другой стороны - одаряемому земельный участок, договор заключается письменно подлежит государственной регистрации, отказ регистрируется письменно - 572 ГК РФ).

· Мена (каждая из сторон передает в собственность другой стороны один товар в обмен на другой, здесь применяются положения о купле-продаже, в соответствии со ст. 567 ГК РФ), каждая из сторон признается продавцом. Ст. 37 - ЗК. Отсутствуют условия о цене обмениваемых участков (предполагается, что они равноценны).

· Договор ренты, одна из сторон получатель ренты, передает другой стороне плательщику ренты в собственность земельный участок, плательщик ренты обязуется в обмен на полученные земельный участок, выплачивать получателю ренту, в виде определенной денежной суммы, либо представления средств на содержание получателя ренты в какой-либо форме. ГК - 583, 585, 588, 596.

Ипотека, залог на земельные участки

По дорогу залога недвижимого имущества одна сторона (залогодержатель) являющаяся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями предусмотренными федеральными законами.

Недвижимое имущество, на которое установлена ипотека остается у залогодателя в его владении и пользовании. Ипотека может быть установлена в обеспечении обязательств по кредитным договорам, по договорам-займа и по иным обязательствам, если иное не предусмотрено федеральным законом

Существенные условия:

1. Предмет

2. его оценка

3. Существо, размер и срок основного обязательства обеспечиваемого ипотекой

Форма. Простая письменная с необходимостью государственной регистрации самого договора. Эта форма получила своё закрепление с декабря 2004 года. До требования нотариального удостоверения.

Отсутствие государственной регистрации влечет недействительность договора. Он считается ничтожным и вступает в силу только с момента его регистрации.

Ипотека:

1. это договор

2. способ обеспечения исполнения обязательств

3. Вид обременения имущества

Глава 11 закона об ипотеке закрепляет особенности залога земельных участков. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте на основании федеральных законов.

Существует возможность передать в залог арендные права на земельный участок в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Не подлежат ипотеке земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Правила ипотеки земельных участков на которых расположены здания и сооружения принадлежащие залогодателю:

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное.

2. При ипотеке земель сельхоз назначения ипотека земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости

3. На земельном участке заложенном по договору об ипотеке залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном законом порядке возводить здания и сооружения если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Также если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

4. Цена, то есть залоговая стоимость земельного участка определяется по соглашению залогодателя залогодержателю

Право землепользования.

1. Понятие права пользования землей.

2. Субъекты, объекты, виды.

Право пользования - это совокупность норм земельного права устанавливающих порядок и условия пользования землей гражданами и юридическими лицами, их права и обязанности. Институт общей части, положения которого развиваются в особенной части, где речь идет об использовании земель разных категорий. Данный институт является важным с точки зрения рационального пользования земель.

Рациональное использование земель - институт права землепользования выполняет 2 основные функции: экономическую и экологическую. Экономическая функция состоит в наиболее полном и эффективном использовании земель с наименьшими материальными затратами. Экологическая функция состоит в бережном отношении к земле другим природным ресурсам их восстановлении воспроизводстве и охране окружающей среды. Когда обе эти функции реализуются землепользование становится рациональным. Рациональное землепользование включает 2 вида требований: научно-обоснованное, эффективное использование земли для определенных целей; обеспечение охраны окружающей среды и ее объектов в процессе землепользования. Конкретные требования по рациональному использованию земли устанавливаются применительно к отдельной категории.

Субъекты права пользования: физические и юридические лица. Объекты права пользования: земельный участок, либо часть земельного участка. Виды пользования:

1. В зависимости от субъектов: право пользования земельными участками физическими лицами и юридическими лицами.

2. В зависимости от целевого назначения: право пользования землями населенных пунктов, право пользования землями лесного фонда (всего 6 видов).

3. В зависимости от сроков: срочное и бессрочное.

Титулы пользования землей: право частной собственности, пожизненное наследуемое владение, постоянного (бессрочного) пользования, аренда, земельный сервитут, безвозмездное срочное пользование.

Основания возникновения права пользования: решения ОГВ и ОМС сделки, судебные решения, переход прав на недвижимое имущество. Основания прекращения права пользования.

Пожизненно наследуемое владение (ст. 21 ЗК).

Субъект - землевладелец, только физическое лицо. Собственность государственная или муниципальная, земля на этом праве не предоставляется на данный момент, но те, у кого уже есть землевладение вправе пользоваться землей на этом титуле. Распоряжение запрещено, за исключением передачи по наследству, а значит, у гражданина может возникнуть этот титул, если он является наследником земельного участка (свидетельство о наследовании). Землевладелец может приватизировать свой участок в упрощенном порядке (см. п. 3, 9.1 ст. 3 137-ФЗ).

Ст. 45 - основания прекращения права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования: добровольный отказ от своего землевладения (процедура отказа - ст. 53), изъятие для государственных и муниципальных нужд (условия и порядок ст. 55), реквизиция (ст. 51), принудительное изъятие в случае совершения правонарушений (перечислены в п. 2 ст. 45 процедура в ст. 54). В ГК ст. 265-267.

Постоянное (бессрочное) пользование (ст. 20).

Собственность на землю государственная либо муниципальная. Субъекты - физические и юридические лица. Получить право на такое пользование могут только юридические лица, перечисленные в пункте 1 статьи 20. Это государственные и муниципальные учреждения (казенные) предприятия органы государственной власти и местного самоуправления, а также центры исторического наследия Президентов РФ. Субъекты, использующие землю на данном титуле, являются землепользователями. Распоряжаться землей они не могут, только владеть и пользоваться. Землепользователи за исключением случаев ст. 20 обязаны переоформить в аренду либо собственность (п. 2 ст. 3 137-ФЗ). Основания прекращения титула - ст. 45, в ГК 268-269. Не обязаны это делать гаражные кооперативы, садоводческие и огороднические общества и т. д.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (земельный сервитут).

Виды сервитутов: частные и публичные. Частный устанавливается в интересах отдельного лица в соответствии с гражданским законодательством (ст. 274-276 ГК). Цели установления земельного сервитута ч. 2 п. 1 ст. 274: проход, проезд через соседний участок, прокладка эксплуатации электропередач, трубопроводов и т. д. Частный сервитут устанавливается в интересах собственника, землевладельца, пользователя соседнего земельного участка. Публичный сервитут (ст. 23) устанавливается в интересах общества, т. е. неопределенного круга лиц. Цели установления - п. 3 ст. 23, перечень исчерпывающий.

Порядок установления сервитутов. Частный сервитут - заключается договор и устанавливается плата, если иное не предусмотрено законом. Сервитут бывает срочный и постоянный. В частном сервитуте сроки прописываются в договоре, срок публичного сервитута может быть установлен законом (п. 4.1 ст. 23). Сервитуты подлежат государственной регистрации. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъектов РФ или органами местного самоуправления, при этом проводятся общественные слушания.

Прекращение сервитута. Что касается частного сервитута, то п. 1 ст. 48 отсылает нас к гражданскому законодательству (ст. 276 ГК). По решению суда, если стало невозможно использовать этот земельный участок по установлению сервитута (частного), прекращение публичного сервитута - ст. 48 ЗК (отсутствие общественных нужд) и прекращается по той же процедуре, какой был установлен. При смене собственника земельного участка в отношении, которого установлен сервитут, он сохраняется. Гарантии прав лиц в отношении чьих участков установлен сервитут.

Безвозмездное срочное пользование (ст. 24).

Собственность (титул)	Кто передает	Кому передает	Цель передачи	Срок передачи	Основания возникновения права
Государственная либо муниципальная	ОГВ или ОМС	Субъектам в п. 1 ст. 20	Для осуществления их деятельности	До 1 года	Договор безвозмездного срочного пользования
Государственная либо муниципальная	ОГВ или ОМС	Религиозным организациям	Строительство объектов религиозного и благотворительного назначения	Срок строительства	Договор безвозмездного срочного пользования
Государственная либо муниципальная	ОГВ и ОМС	Религиозным организациям	Использование бесплатного здания	Сроки пользования зданием	Договор безвозмездного срочного пользования
Государственная либо муниципальная	ОГВ и ОМС	Юридическим лицам	Бюджетное строительство	Срок строительства	Договор безвозмездного срочного пользования
Государственная либо муниципальная	ОГВ и ОМС	Жилищные и строительные кооперативы	Строительство жилья такими кооперативами	Срок строительства	Договор безвозмездного срочного пользования
Государственная либо муниципальная (постоянное и бессрочное пользование)	Юридическое лицо	Своим работникам (лесная промышленность, заповедники), государственные учреждения	Служебный надел	Срок трудового договора	Решение руководителя о предоставлении своему работнику служебного надела
Частная собственность	Юридические и физические лица	Другие физические и юридические лица	Любая	Любой	Договор безвозмездного срочного пользования

Согласно п. 2 ст. 26 договор безвозмездного срочного пользования подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок более одного года (как и с договором аренды). Основания прекращения - ст. 47, по решению или соглашению сторон, истечение срока договора, п. п. 2 п. 1 ст. 47 отсылает к ст. 45 (нарушение земельного законодательства и добровольный отказ). Прекращение пользования служебным наделом - п. 2 ст. 47, в ряде случаев такое право может сохраняться за работником, прекратившим трудовые отношения (пенсия либо инвалидность). В ряде случаев такое право сохраняется за членами семьи работника (п. 4 ст. 47).

Аренда.

Регулируется земельным и гражданским законодательством. Основание для возникновения права - договор аренды. Стороны: арендодатель (собственник) и арендатор (любой гражданин и юридическое лицо, в том числе и иностранное). Объект договора - земельный участок, не изъятый из гражданского оборота (п. 2 ст. 22). Основные условия использования земельного участка определяются в договоре, который заключается письменно и подлежит государственной регистрации, если срок аренды больше одного года. Арендодателями могут быть несовершеннолетние наследники, при этом от имени в аренду сдают земельный участок опекуны до достижения ими несовершеннолетия (п. 10 ст. 22).

Земли, находящиеся в общей собственности могут быть сданы в аренду только с согласия всех сособственников. Договор заключается со всеми участниками либо с одним на основании доверенности. Особенности приобретения права аренды на неделимые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, принадлежащие нескольким собственникам, указаны в ст. 36 ЗК. Здесь заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Допускается субаренда земельного участка без согласия собственника, если срок аренды более 5 лет (п. 9 ст. 22). Отличие от ГК, где субаренда недвижимости разрешена, если иное не установлено договором.

Договор аренды является по общему правилу срочным, хотя договор может быть заключен и на неопределенный срок (исходя из гражданского законодательства; сроки - ст. 610, 425). Сроки бывают договорные и законные. Законные сроки - не более 1 года для проведения изыскательских работ (п. 2 ст. 7) максимальный срок аренды для земель сельхоз назначения, состав земель лесного фонда - 49 лет. П. 3.1 ст. 22 - на срок резервирования земель.

К существенным условиям договора аренды относят условие арендной платы (п. 3 ст. 65). Для арендованных государственных и муниципальных земель общие начала определения арендной платы установлены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года №582 (выписать 6 принципов).

Основания прекращения договора аренды (ст. 46 п. 1 отсылает к ГК - ст. 450, 619, 620). Расторжение договора по инициативе арендодателя возможно по основаниям, которые кроме ГК (п. 2 ст. 46) порядок расторжения может быть как судебный, так и несудебный (если срок менее 5 лет; п. 9 ст. 22).

Защита и гарантии прав собственников земельных участков, пользователей, арендаторов.

Способы защиты права.

Земельные права защищаются в административном и судебном порядке. Способы защиты перечислены в главе 9 ЗК. Эти способы аналогичны, указанным в ст. 12 ГК, но при этом они раскрываются применительно к правам собственников, пользователей и землевладельцев. Способы:

1. Признание права (ст. 59 ГК) осуществляется в судебном порядке и судебное решение - это основание для регистрации данного права.

2. Восстановление положения, которое существовало до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу нарушения права (ст. 60).

3. Принуждение к исполнению обязанности в натуре (принуждает суд) лица виновного в нарушении земельных прав собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца (п. 2 ст. 62).

4. Возмещение убытков, взыскание неустойки (п. 2 ст. 61, п. 1 ст. 62). Это может быть компенсация морального вреда в случаях установленных законом,

5. Прекращение или изменение земельных правоотношений (прекращение сервитутов в судебном порядке).

6. Признание судом актов государственных органов, противоречащими закону (п. 1 ст. 61).

7. Запрет на вмешательство в хозяйственную деятельность субъектов кроме случаев, указанных в законе.

8. Установление исчерпывающего перечня прекращения или ограничения земельных прав.

9. Установление в законе гарантий

10. Иные способы.

Гарантии земельных прав.

Сам процесс установления гарантий является способом защиты земельных прав.

...