Земельное право

1. Гарантии при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд:

· перечень государственных и муниципальных нужд устанавливается законодательством (п. 1 ст. 49 ЗК), например, для выполнения международных обязательств, для строительства автодорог и т.д.,

· государственные и муниципальные нужды устанавливаются как на федеральном уровне, так и на региональном (касаются только земель субъекта и органов местного самоуправления);

· земля может быть изъята у собственника землевладельца землепользователя, если он предупрежден за 1 год (п. 2 ст. 63 ЗК), ранее можно изъять только с согласия лица;

· изъятие земельных участков возможно только после: 1) предоставления равноценного земельного участка (по желанию лица); 2) возмещения стоимости жилых и иных строений; 3) возмещения убытков в полном объеме (реальный ущерб + упущенная выгода), правила возмещения убытков утв. Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 года №262, принято в соответствии со ст. 57 ЗК;

· В отличие от не собственников земли наряду со всеми теми гарантиями, которые уже указаны, собственник может рассчитывать на рыночную стоимость земельного участка (когда бесплатно не предоставлен равноценный);

В ГК выкуп земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд ст. 279 - 283. Если не достигнуто соглашение об изъятии земельного участка, то орган, принявший такое решение (исполнительный орган РФ, субъекта РФ, местного самоуправления) может обратиться в суд, в течение 3-х лет с момента, когда лицо было уведомлено письменно о принятом решении. С этого же момента, если собственник (землепользователь, землевладелец) будут производить действия, повышающие стоимость земли (постройка этажа дома, теплицы) эти расходы возмещаться не будут.

2. Гарантии изъятия земельных участков в случае нарушения земельного законодательства (ст. 285, 286). Суть этих гарантий заключается в том, что:

· в законодательстве перечислены основания, когда может быть изъят земельный участок, т. е. установлены соответствующие перечни (п. 2 ст. 45 ЗК, 284, 285 ГК);

· должен быть обязательно соблюдена процедура изъятия, т. е. порядок (ст. 286 и 287 ГК отсылает к ст. 54 ЗК).

В случае нарушения земельного законодательства, лицо привлекается к административной ответственности. При этом лицо должно устранить данные правонарушения в установленные законом сроки. В законе может быть указано, что в случае неустранения данных правонарушений земельный участок может быть изъят (по истечению срока производится проверка контрольными органами).

3. Гарантии установлены ст. 39 ЗК в случаях, когда не земельном участке в результате пожара, стихийных бедствий, ветхости разрушен объект недвижимости, т. е. строение сооружение. На восстановление строения лицу дается 3 года, если по каким-то объективным причинам, лицо не преступило к восстановлению в течение указанного срока, то органы общей компетенции могут продлить этот срок по заявлению лиц, иначе будет изъятие земли за использование не по целевому назначению. На арендаторов, эта гарантия не распространяется, так как форс-мажорные обстоятельства прописываются в договоре аренды.

4. Гарантии в случае установления сервитута. Если это частный сервитут, то лицо, чьи права ограничены, имеет право на соразмерную плату (п. 6 ст. 23 ЗК). Когда речь идет о публичном сервитуте см. п. 7 ст. 23. Если речь идет о землепользователе, то в случае невозможности использования земельного участка лицо может требовать изъятия данного участка, он может рассчитывать на равноценный земельный участок или возмещение убытков. Если публичный сервитут приводит к существенным затруднениям в использовании земли, то собственник может требовать соразмерную плату от органа, который установил данный сервитут.

Экономико-правовой механизм рационального использования земель.

Плата за землю.

Экономико-правовой механизм представляет собой совокупность мер экономического характера, направленных на то чтобы материально стимулировать субъектов хозяйственной и иной деятельности, рационально использовать земельные участки. Делать это можно, прежде всего регулируя вопросы взимания платы за землю. В ЗК правовое регулирование платы за землю осуществляется на основании ст. 65. То, что землепользование является платным закреплено так же в принципах земельного права. Форма платы за землю: земельный налог и арендная плата (тема аренда).

П. 2 ст. 65 ЗК отсылает нас к законодательству о налогах и сборах. В налоговом кодексе смотри главу 31 - «Земельный налог». Устанавливается земельный налог в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (Екатеринбург решение от 22 ноября 2005 года №14/3 - «Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования г. Екатеринбург»). Налогоплательщики - собственники, землепользователи (постоянное бессрочное пользование), землевладельцы, имеющие необходимые документы.

Объект налогообложения - земельный участок. Не признаются объектом налогообложения - земельные участки, изъятые из гражданского оборота. Не являются объектом налогообложения большая часть земельных участков ограниченных в обороте (ст. 389 НК). Формула расчета земельного налога: ЗН= Налоговая база х Налоговая ставка. Налоговая база определяется кадастровой стоимостью по состоянию на первое января года являющимся налоговым периодом (календарный год). Для сведения налогоплательщиков она должна быть доведена до 1 марта налогового периода. Для ряда субъектов налоговая база может быть уменьшена на 10 тыс. рублей (Герои СССР, РФ, полные кавалеры орденов Славы, инвалиды 1, 2 группы - перечень п. 5 ст. 391 НК).

Предельные размеры налоговой ставки установлены в ст. 394 НК. В этой статье имеется две цифры 0,3% (земельные участки, отнесенные к землям сельхоз назначения или использования, занятые жилыми объектами, а также используемыми для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного хозяйства) и 1,5% для прочих земельных участков. Представительные органы местного самоуправления с учетом этих ставок может устанавливать дифференцированные налоговые ставки в зависимости от категорий земель и разрешенного использования. Для жилых помещений 0,15% для многоэтажных домов 0,1% для земель сельхоз назначения 0,3% (решение Екатеринбургской Думы).

В НК установлены налоговые льготы, которые не следует путать с земельными участками, которые не рассматриваются как объект налогообложения, здесь важен субъект - религиозные организации, общероссийские организации инвалидов (не менее 80% членов от этой организации), организации и учреждения уголовно-исполнительной системы, организации народных художественных промыслов (места традиционного бытования), физические лица, относящиеся к коренным и малочисленным народам (для сохранения и развития традиционного образа жизни) и некоторые другие - ст. 395 НК.

Для физических лиц налог рассчитывают налоговые органы и высылают квитанции (уплачивается осенью до октября месяца) и производится двумя платежами. Организации-налогоплательщики исчисляют налог самостоятельно. Сроки уплаты налога, зависят от того как у них ведется бухгалтерская отчетность. Налогоплательщики физические лица ИП самостоятельно рассчитывают земельный налог.

Земельный налог призван стимулировать рациональное землепользование, поэтому его размер зависит не только от категории земель и разрешенного использования, но и от срока строительства в частности, если физическое лицо занимается индивидуальным жилищным строительством, то сумма налога после 10 лет с даты государственной регистрации прав на земельный участок до завершения строительства исчисляется с коэффициентом 2 (до этого 1 - п. 16 ст. 396 НК). Для юридических лиц - п. 15 ст. 396.

Арендная плата - Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки,

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Оценка земель.

Оценка земель в РФ производится в случаях, предусмотренных законодательством в процессе осуществления оценочной деятельности. Понятие оценки (оценочной деятельности) дается в федеральном законе от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности». Существенные изменения были внесены 22 июля 2010 года, появилась новая глава III.1 - государственная кадастровая оценка. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки, рыночной, кадастровой и иной стоимости. Следовательно, определяется 2 вида стоимости - рыночная и кадастровая и об этом же говорит ст. 66 ЗК, которая отсылает нас к этому закону.

Рыночная стоимость земельного участка - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всем необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость земельного участка - это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Субъекты оценочной деятельности - оценщики, т. е. физические лица, являющиеся членами одной из саморегулирующихся организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Основания для проведения оценки: 1) договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или юридическим лицом; 2) определение суда (оспаривание оценки); 3) по решению уполномоченного органа.

Процедура кадастровой оценки.

Процедура - совокупность последовательно осуществляемых действий. Действия:

· принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается ОИВ субъекта РФ или ОМС, в случае установленных законодательством субъекта РФ; такая кадастровая оценка проводится не реже чем 1 раз в 5 лет;

· формирование перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке (Рос реестр);

· отбор исполнителя по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора (в Екатеринбурге - организация из Нижнего Новгорода);

· определение кадастровой стоимости и составление отчета об ее определении;

· проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости (саморегулируемая организация оценщика);

· утверждение результатов определения кадастровой стоимости (утверждает заказчик);

· опубликование результатов, издается соответствующее постановление, внесение результатов в государственный кадастр недвижимости;

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены как в административном, так и в судебном порядке. Для оспаривания результатов в административном порядке при Рос реестре создаются специальные комиссии. В случае определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость приравнивается к рыночной (п. 3 ст. 66 ЗК). ОИВ субъекта утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району, городскому округу.

Управление в области использования и охраны земель.

Понятие и общая характеристика управления в области использования и охраны земель.

Управление - руководство, чем-либо. Управление в области использования и охраны земель можно рассматривать как деятельность различных субъектов управления, которая направлена на организацию рационального использования и охрану земель на защиту прав граждан и юридических лиц. Существуют различные виды управления, зависящие от субъектов управления и так можно выделить: государственное управление, муниципальное управление, производственное управление (администрация предприятия), общественное управление. Для осуществления управления субъекты управления наделены полномочиями, с помощью которых они осуществляют те или иные функции.

Особое значение имеет государственное управление, так как оно управляет земельным фондом РФ с одной стороны как собственник значительного количества земель, а с другой стороны как суверен на определенной территории. Государственное управление осуществляется на федеральном и региональном уровне, что соответствует ст. 72 Конституции, а также ст. 9, 10 ЗК.

Общая характеристика государственного управления.

Государственное управление - это деятельность государственных органов, направленная на реализацию государством своих полномочий собственника земли, на организацию рационально использования, охрану земель, защиту земельных прав. Государственное управление земельным фондом - это составная часть управления в области охраны окружающей среды и природопользования. Отсюда следует, что управление земельным фондом строится на общих принципах управления в области охраны окружающей среды и природопользования, а также, что управление земельным фондом связано с управлением отдельными объектами природы.

Государственное управление земельным фондом является формой реализации экологической функции государства, сама же экологическая функция - это деятельность, направленная на сохранение и восстановления экологической обстановке, это форма реализации государством своих прав как собственника земли, это важнейшее условие рационального использования земель. Особенностью государственного управления в данной сфере является то, что динамично идет поиск оптимальных путей управления, связь с научно-техническим прогрессом (создает и проблемы управления), единство и (единый земельный фонд единство целей и задач управления, схожи многие черты правового режима отдельных категорий земель) дифференциация (деление земель на категории по целевому назначению), управление земельным фондом связано с управлением отдельными отраслями экономики.

Виды государственного управления: общегосударственное (по принципу административно-территориального деления и распространяется на всех субъектов, независимо от их подчинения) и ведомственное управление (только на субъектов, подчиняющихся тому или иному министерству при этом не могут быть реализованы все функции управления - предоставление и изъятие земель). Институт управления - генеральный институт земельного права, так как он состоит из отдельных институтов каждый из которых функция органов управления.

Виды органов управления: государственные и муниципальные; общегосударственные и ведомственные; федеральные и субъектов РФ; органы общей компетенции, специальной компетенции и отраслевой. Органы общей компетенции - это органы исполнительной власти, т. е. это правительство РФ, субъектов РФ, ОМС, Президент РФ. Структура ФОИВ утверждена указом Президента РФ от 21 мая 2012 года №636. К органам специальной компетенции относится Минэкономразвитие (осуществляет правовое регулирование) Рос реестр (ФС Государственной регистрации кадастра и картографии), Росимущество (ФА по управлению государственным имуществом - отвечает за развитие рынка, занимается приватизацией). В управлении земельным фондом принимают участие органы специальной компетенции занятые управлением другими объектами природы (Минприроды, Росприроднадзор, Рослесхоз, Росводресурсы). Органы отраслевой компетенции - Минсельхоз, Минтранс, Минпромторг.

В субъектах федерации есть органы управления при Правительстве субъекта РФ, а также в каждом субъекте есть территориальные органы ФОИВ. Полномочия РФ в области земельных отношений, субъектов РФ и ОМС см. ст. 9, 10, 11 ЗК. В соответствии со ст. 77 Конституции РФ федеральные органы и органы субъектов могут передавать друг другу свои полномочия путем издания законов или заключения соглашений. Полномочия субъектов Федерации в области земельных отношений, закреплены в Уставе СО. Функции органов управления - основные направления их деятельности компетентных органов в области охраны и использования земель: мониторинг, учет земель, планирование и использование земель, территориальное зонирование, предоставление и изъятие земель, землеустройства, земельный контроль и надзор, разрешение земельных споров.

Государственный мониторинг земель.

Правовая основа - ст. 67 ЗК. Это составная часть экологического мониторинга - система долгосрочных наблюдений, оценка состояния земель и тех изменений, которые происходят с землей. Объекты мониторинга - все земли в РФ. Задачи мониторинга - это выявить изменения в состоянии земель, оценить их, составить прогноз дальнейших изменений, выработать рекомендации по предотвращению негативных изменений и создать определенную информационную базу о состоянии земель. Виды мониторинга: федеральный региональный и локальный.

Орган, отвечающий за проведение данной процедуры - Росреестр. Порядок осуществления мониторинга установлен постановлением Правительства РФ от 28 ноября 2002 года №846. Способы осуществления мониторинга: дистанционное зонирование (съемки с самолетов); создание сети постоянно действующих полигонов; наземные съемки, наблюдение обследование.

Мониторинг проводится периодически, например, раз в три года и более, т. е. получают данные изменений за определенный период. Бывают съемки оперативные, чтобы получить данные на текущий момент. Для информационного обеспечения различных субъектов, начиная с органов власти и заканчивая физическими и юридическими лицами, а также для составления ежегодного доклада о состоянии земель в РФ. Составляются программы проведения мониторинга. Отдельные программы мониторинга разрабатываются для земель сельскохозяйственного назначения, где отдельное значением имеет плодородие почв. Этим мониторингом занимается Минсельхоз.

Землеустройство.

Правовые основы - ст. 68, 69 ЗК и ФЗ «О землеустройстве» от 18 июня 2001 года. До 2008 года объектом землеустройства были не только территории РФ, субъектов РФ, но и земельные участки, находившиеся в частной собственности, границы определялись в процессе межевых работ, как части землеустроительных. На сегодняшний день межевание производиться при проведении кадастровых работ (были внесены поправки в 2008 и 2011 году).

Землеустройство (ст. 68 ЗК и ст. 1 ФЗ) - это мероприятия по 1) изучению состоянию земель; 2) планирование и организация рационального использования земель и их охраны; 3) описание местоположения и установления на местности границ объектов землеустройства; 4) организация рационального использования гражданами и юридическими лицами участков для осуществления сельскохозяйственного производства, 5) организации территорий используемых коренными и малочисленными народами.

Объекты землеустройства - территории субъектов РФ, муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны (определяются в населенных пунктах - это жилые и т. д. ст. 85), зоны с особыми условиями (водные и т. д.). Обязательное проведение этой процедуры: выявление нарушенных земель, земель, подверженных водной, ветровой эрозии, иссушению, засорению, загрязнению отходами, радиоактивными, химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям, проведение мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивация, нарушенных земель. Инициировать данную процедуру могут различные субъекты - как органы власти так и собственники земель.

Основания для проведения (зависят от того кто инициирует решение): решения ОГВ, ОМС; договор о проведении землеустройства; судебное решение. Непосредственно землеустроительной деятельностью занимаются физические лица - землеустроители - индивидуальные предприниматели. Специальные разрешения не требуются, если иное не установлено законом. Итогом работы этих юридических и физических лиц, является землеустроительная документация.

Виды землеустроительной документации:

· генеральная схема землеустройства территории РФ, субъектов РФ, МО;

· карты, планы объектов землеустройства; проекты внутрихозяйственного землеустройства - это разновидность землеустройства, которое проводится в целях организации рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны, а также земель используемых общинами коренных и малочисленных народов для обеспечения их традиционного образа жизни; проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, проекты защиты земель от различных видов негативного воздействия (эрозии, затоплений и т. д.);

· материалы почвенных, геоботанических и иных обследований; материалы оценки качества земель (инвентаризации); тематические карты и атласы состояния и использования земель.

В отношении каждого объекта землеустройства создается землеустроительное дело, которое включает в себя различную землеустроительную документацию в структуру этого объекта. Документация перед попаданием в дело проходит государственную экспертизу Росреестра. Таким образом, формируется государственный фонд данных о состоянии земель. Документы, полученные при землеустройстве, используются для мониторинга. Сведения о землеустройстве носят открытый характер, за исключением сведений носящих характер государственной тайны или, если это личные сведения лица.

Мероприятия, входящие в процедуру землеустройства: 1) изучение состояния земель; 2) геодезические и картографические работы; 3) обследования и изыскания; 4) оценка качества; 5) инвентаризация земель; 6) планирование и организация земель и их охраны; 7) описание местоположения границ объектов землеустройства; 8) установление на местности границ объектов землеустройства. О каждом мероприятии есть подзаконные акты технического характера.

Земельный контроль (надзор).

Земельному контролю и надзору посвящена глава 12 ЗК. В эту главу были внесены существенные изменения (июль 2011 года). Виды земельного контроля (надзора): государственный земельный надзор, муниципальный земельный контроль, общественный земельный контроль, производственный земельный контроль. Земельный контроль и надзор рассматривают как составную часть экологического контроля (надзора).

Государственный земельный надзор (ст. 71 ЗК) - деятельность ФОИВ, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений различными субъектами земельных отношений (ОГВ, ОМС, физические и юридические лица), требований земельного законодательства, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятие мер по пресечению или устранению последствий выявленных правонарушений и деятельность указанных субъектов контроля по наблюдению за исполнением требований земельного законодательства, анализу и прогнозированию соблюдения и исполнения требования земельного законодательства.

Порядок надзора установлен Постановлением Правительства от 15 ноября 2006 года №689. П. 2 ст. 71 нас отсылается к данному постановлению. В него внесены соответствующие изменения в 2011 году. Государственный земельный надзор осуществляются согласно этому постановлению тремя ФОИВ: Росреестр, Росприроднадзор, Россельхознадзор. Сферы их деятельности разделены: Росреестр контролирует соблюдение - требований о недопущении самовольного занятия земельного участка; порядка переуступки права пользования землей; требование об использовании земли в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; выполнение обязанности по проведении земли в состояние пригодное для использования по назначению; требование о наличие сохранности межевых знаков и некоторые другие. Росприроднадзор контроль за - землями лесного фонда; земель используемых для добычи полезных ископаемых; выполнение требований и мероприятий по защите земель от негативного влияния различных природных явлений. Россельхознадзор - земли сельскохозяйственного назначения, обеспечение плодородного слоя почвы, предотвращение порчи земли в результате обращения с пестицидами, ядохимикатами.

ДЛ которые осуществляют деятельность по надзору называются государственными инспекторами. Что касается руководителей этих органов, они являются главными государственными инспекторами по охране земель. Для осуществления этой деятельность они наделены соответствующими полномочиями, которые прописаны в данном постановлении. Больше полномочия у Главного государственного инспектора, который, может привлекать к административной ответственности, а рядовые инспектора могут составлять протоколы и выдавать предписания. Государственные земельный надзор проводиться в форме проверок, которые бывают плановыми и внеплановыми. Внеплановые проводятся для проверки исполнения предписаний об устранении правонарушения, когда поступили доказательства от каких-либо субъектов о наличии признаков правонарушения.

1. Государственный земельный надзор проводится в форме плановых и внеплановых проверок. Внеплановые проводятся для проверки исполнения предписания об устранении правонарушения, а также в случаях поступления документов или доказательств о наличии признаков правонарушения.
Муниципальный контроль за использованием земель на территории МО осуществляется ОМС. Он осуществляется в соответствии с НПА ОМС. В городах федерального значения эти полномочия могут осуществляться ОГВ.
Общественный контроль осуществляется как за деятельностью ОГВ и ОМС, так и за деятельностью ФЛ и ЮЛ в данной области (ст.72 ЗК). В случае выявления правонарушений граждане и общественные объединения информация о них передают в ОМС или в ОГВ.
Производственный контроль (правовая основа - ст.73 ЗК) осуществляется лицами, использующими земельные участки в ходе осуществления хозяйственной деятельности. Цель контроля - недопущение нарушений земельного законодательства.

2. Государственный кадастровый учет земельных участков (ГКУЗУ) как объектов недвижимости: правовая основа - ст.70 ЗК, отсылающая к ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 N 221-ФЗ. ГКУЗУ - деятельность уполномоченного органа по внесению в Государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке. В кадастр вносятся сведения, подтверждающие существование земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (недвижимости). Также туда вносятся сведения, подтверждающие прекращение существования земельного участка как недвижимого имущества и иные сведения. Таким образом, Государственный кадастр недвижимости - систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе (в т.ч. земельных участках), а также сведений о прохождении государственной границы РФ, о границах между субъектов РФ, о границах МО, границах населенных пунктов, а территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий и иных, предусмотренных законом сведений. ГКН состоит из реестра объектов недвижимости, кадастровых дел и кадастровых карт. Реестр объектов недвижимости - документ, в котором содержатся записи об объектах недвижимости в текстовой форме. Кадастровые дела - совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых заносятся сведения в кадастр недвижимости. Ведением кадастра занимается Росреестр. Кадастровые карты - составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Гос.границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах МО т.д.

Сведения, заносимые в Государственный кадастр недвижимости о земельном участке:

· кадастровый номер (для его присвоения осуществляется кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы - единицы кадастрового деления, имеющие определенные номера);

· описание местоположения границ земельного участка, площадь;

· кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, в т.ч. незавершенного строительства;

· сведения о вещных правах на земельный участок и об их обладателях;

· сведения об ограничениях( обременениях) вещных прав на земельный участок и о лицах, в пользу которых они установлены;

· сведения о кадастровой стоимости с датой, на которую эта стоимость была определена;

· сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка; категория земель;

· разрешенное использование;

· почтовый адрес лица, использующего данный участок на том или ином праве;

· а также сведения о кадастровом инженере, который выполнял кадастровые работы в отношении данного земельного участка.

Для занесения всех сведений в кадастр недвижимости необходимо проведения соответствующих кадастровых работ, в результате которых осуществляется подготовка документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета земельных участков. Эти работы называются кадастровой деятельностью и осуществляются на основе ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Кадастровый инженер - физическое лицо, имеющее действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Сведения о кадастровых инженер размещаются на официальном сайте Росреестра. Формы организации их деятельности: в качестве ИП либо в качестве работника ЮЛ на основании ТД. Для постановки на кадастровый учет земельного участка кадастровый инженер готовит межевой план.
Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются по запросам любых лиц.
Виды сведений: копия документа, на основании которого внесены сведения в кадастр; кадастровые выписки о земельном участке; кадастровый паспорт (это выписка о земельном участке, содержащая сведения, необходимые для государственной регистрации прав на него); кадастровый план территории, составляемый на основе кадастровой карты; кадастровая справка, в которой содержатся сведения об объектах недвижимости, расположенных на соответствующем земельном участке.

3. Предоставление и изъятие земельных участков - совокупность взаимосвязанных действий компетентных органов, направленных на установление права пользования земельным участком конкретным лицом; это также способ перераспределения земель. Предоставление или передача ЗУ, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется в порядке отвода (фактического предоставления). Предоставление может осуществляться с предварительным изъятием либо без такового. Предоставление ЗУ осуществляется с учетом существующих приоритетов, оно представляет собой ряд стадий, в совокупности образующих землеотводный процесс. Предоставление осуществляется органами общей компетенции (ст.29 ЗК). Их компетенция в данной сфере указана в статьях 9-11 ЗК.
Предоставление ЗУ из государственной и муниципальной собственности для строительства предусматривает два порядка:
1. Без предварительного согласования места размещения;
2. С предварительным согласованием места размещения.
Этапы предоставления указаны в статье 30 ЗК. Выделяют следующие этапы: проведение работ по формированию земельного участка (подготовка проекта границ ЗУ, установление их на местности, определение правового режима ЗУ, определение подключения к инженерно-техническим сетям, при необходимости - принятие решения о торгах, объявление о них в прессе и прием заявлений); кадастровый учет ЗУ; проведение торгов; подписание итогов торгов или договора аренды; государственная регистрация права постоянного бессрочного пользования либо заключение договора купли-продажи и регистрация права собственности.
Согласно ст.31 ЗК заинтересованное лицо подает заявление в ОИВ или в ОМС о выборе ЗУ для интересующего его объекта. В заявлении указывается цель и примерный размер желаемого участка. Органы принимают решение о выборе места размещения ЗУ. Оно оформляется актом, действует три года (п.8 ст.31 ЗК). В течение трех лет заинтересованное лицо должно подать в соответствующие органы второе заявление о предоставлении ЗУ. В случае необходимости одновременно с решением о выборе ЗУ принимается решение о необходимости изъятия ЗУ, доводящееся до сведения лиц, чьи интересы могут быть затронуты. Также одновременно рассчитываются предполагаемые убытки. В случае, если по истечении трех лет решение о предоставлении такого ЗУ не принимаются, то лица, чьи права были ограничены, могут требовать от органов, принявших решение, возмещение убытков. Решение об изъятии принимается одновременно с решением о предоставлении (если надо изъять).
Кроме строительства, ЗУ могут предоставляться и для иных целей, не связанных со строительством, гражданам в соответствии со ст.34 ЗК. Существуют нормы предоставления ЗУ, устанавливаемые в соответствии со ст.33 ЗК. Если речь идет о ЗУ, предоставляемых бесплатно граждан, то их размеры устанавливаются собственниками (ОГВ или ОМС).
Изъятие - совокупность связанных между собой действий, направленных на прекращение права пользования ЗУ либо на уменьшение его размера. Изымать землю можно полностью либо частично, если это не нарушает принципы нормирования и целевого назначения (разрешенного использования). Таким образом, изъятие, как и предоставление, является формой и способом перераспределения земель. Изыматься участки могут для государственных и муниципальных нужд либо это может быть санкцией за неправомерные действия (ст.54 ЗК; у собственника - смотри ст.ст.279-285 ГК).

4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую. Это функция органов общей компетенции. Полномочия зависят от того, в чьей собственности находится земля (п.1 ст.8 ЗК). особый порядок для земель сельскохозяйственного назначения: их можно переводить в другую категорию независимо от того, являются эти земли муниципальными или частными, федеральными органами государственной власти и органами субъекта РФ. Порядок перевода установлен ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 N 172-ФЗ.

5. Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд (ст.70.1 ЗК). Резервированием занимаются органы общей компетенции (правительство РФ и ОМС). Резервировать можно земли как предоставленные уже кому-то, так и не предоставленные. Сроки резервирования - п.3 ст.70.1 ЗК - на срок не более 7 лет (для государственных и муниципальных нужд) и не более 2 лет (для резервирования государственных и муниципальных земель для создания особой экономической зоны). В пределах срока резервирования ЗУ могут сдаваться в аренду. Данные земле не подлежат приватизации. Решение о резервировании подлежит государственной регистрации.

6. Территориальное планирование и градостроительное зонирование: эта функция осуществляется в отношении земель населенных пунктов в соответствии с градостроительным законодательством (Градостроительный кодекс РФ). Территориальное планирование - планирование развития территории, в т.ч. для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение (водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия и другие). Градостроительное зонирование - зонирование территорий МО в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Территориальные зоны - зоны, для которых правилами землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Правовой режим и правовая охрана земель

Понятие правового режима земель

Правовой режим земель - социальный режим земель, закрепленный нормами ЗП, определяющий правила владения, пользования, распоряжения и управления, направленный на рациональное использование земель, сохранение и улучшение природной среды.

Правовой режим как категория позволяет определить титулы прав на землю, порядок и условия пользования землей, организацию управления, меры юридической ответственности. На правовой режим влияют титулы, эколого-экономический характер земли, цель, для которой нужна земля, а также задачи экономического и социального развития. Задачи экономического и социального развития динамичны, следовательно, и правовой режим будет меняться.

Понятие и содержание правовой охраны земель

Правовая охрана земель - институт земельного права и система правовых норм, содержащих требования и меры, направленные на охрану земли как составной части природного комплекса, её рациональное использование, пресечение необоснованного изъятия земель сельскохозяйственного назначения и лесохозяйственного оборота, на восстановление и повышение плодородия почвы.

Следовательно, содержание правовой охраны включает в себя следующие элементы:

1. Закрепление в законодательстве требований по рациональному использованию и охране земель. Их можно разделить на общие и специальные.(ст п.1 ст 13 ЗК)

2. Установление и проведение различных мер и мероприятий, направленных на соблюдение указанных требований.
По характеру меры можно разделить на:

a. Организационные;

b. Экономические;

c. Технологические;

d. Идеологические.

3. Меры контроля и надзора;

4. Юридическая ответственность.

Меры делятся по направленности:

1. Меры, направленные на восстановление и повышение плодородия почв;

2. Меры по защите земель от загрязнения и заражения, от зарастания и сорняками и т.д.;

3. И другие.

Правовая охрана земель связана с охраной отдельных объектов природы и связана с охраной окружающей среды в различных сферах хозяйственной деятельности.

Юридическая ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель

Такое правонарушения называют земельным правонарушением.

Понятие земельного правонарушения в земельном законодательстве не дается. В теории под таким правонарушением понимается деяние (действие или бездействие), нарушающее нормы той отрасли права, которая охраняет регулируемые земельным правом общественные отношения, совершенное виновно и причиняющее вред или несущее угрозу причинения вреда частным, государственным или общественным интересам.

Институт юридической ответственности в области использования и охраны земель - составная часть института юридической ответственности в области охраны окружающей среды, являющийся совокупностью правовых норм, регулирующих общественные отношения, возникающие между уполномоченным государственным или правоохранительным органом и лицом, совершившем земельное правонарушение по применению к нарушителю мер юридической ответственности.

Виды юридической ответственности:

1. Административная ответственность, регулируемая нормами ЗП и АП. В земельном законодательстве содержатся виды земельных правонарушений, за которые лицо может быть привлечено к административной ответственности. В действующем земельном законодательстве об этом отдельной статьи не существует, хотя ранее такая статья была, однако в п.2 ст.45 ЗК.
Административные правонарушения различаются в зависимости от объекта посягательств, поэтому составы таких правонарушений содержатся в главах 7, 8, 10 КоАП.

2. Дисциплинарная ответственность.

3. Уголовная ответственность. Основание для привлечения - совершения преступления, предусмотренного УК РФ. Субъекты - физические лица (граждане и ДЛ). Самые распространенные статьи: ст.ст.170 - регистрация незаконных сделок с землей, 231 - незаконное культивирование растений, содержащих наркотические либо психотропные вещества, 254 - порча земли УК РФ.

4. Гражданско-правовая ответственность. Основание - совершение деликта.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Понятие и состав земель СХН

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Проанализировав состав земель СХН можно сделать вывод, что в составе находятся земли основного сельскохозяйственного использования.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Субъектам использования земель СХН посвящена ст.78 ЗК:

- граждане, в т.ч. ведущие крестьянско-фермерские хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
- хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы и др. ЮЛ;

- некоммерческие организации, в т.ч. потребительские кооперативы, религиозные организации;

- казачьи общества;

- образовательные и научные учреждения;

- общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

Среди функций управления особое значение имеет функция землеустройства.

Юридическая ответственность за нарушение правового режима земель СХН предусмотрена в виде административной и уголовной за порчу земли.

Предоставление земель СХН гражданам. Цели указаны в п.1 ст.78 ЗК:

- ведение с/х производства;

- создание защитных лесных насаждений;

- научно-исследовательских, учебных и иных целей.

Статья 81 ЗК отсылает к специальным законам, регулирующим правовой режим данных земель.

Земли для личного подсобного хозяйства

Правовой режим земель для личного подсобного хозяйства установлен ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ.

Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке с\х продукции. Цель: ведение гражданином или гражданином совместно с членами его семьи личного подсобного хозяйства в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке.

Субъекты права пользования - граждане, достигшие полной гражданской дееспособности (18 лет), а также ИГ И ЛБГ (в соответствии с законодательством).

Объект - земельный участок в черте поселений и за чертой поселений

1) ЗУ при доме называется приусадебным, он может использоваться для производства сельскохозяйственной продукции и возведения жилого дома и иных бытовых зданий, строений.

2) полевой ЗУ - должен использоваться исключительно для сельскохозяйственного производства.

В 2011 г. установлен максимальный размер общей площади ЗУ, которые могут находиться на праве собственности или на ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйстве. Он равен 0,5 гектара (50 соток). Субъект Федерации может увеличить этот размер, но не более, чем в 5 раз. Предельные размеры предоставляемых для этих целей ЗУ устанавливаются ОМС.

Оборот данных земель регулируется и гражданским, и земельным законодательством. Приоритет за земельными нормами. Следует учитывать ФЗ «Об обороте земель СНХ» с учетом сферы его действия (ст.1 ФЗ).

Личное подсобное хозяйство не является предпринимательской деятельностью (в отличие от крестьянско-фермерского хозяйства).

Для ЛПХ ЗУ можно приобрести в соответствии с гражданским законодательством.

Правовой режим садов и дач устанавливается ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ.

В ст.1 данного ФЗ даются основные понятия садового, огородного и дачного ЗУ.

Правовой режим этих участков несколько отличается.

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Абзац второй статьи 1 признан не соответствующим Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 N 13-П в той части, в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.

Огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Существует две формы садоводства, огородничества и дачного хозяйства:

1. Индивидуальная: хозяйствование может вестись в индивидуальном порядке.

2. Коллективная: субъектами являются некоммерческие товарищества, садоводческие потребительские кооперативы, садоводческие партнерства. Объектом коллективной формы является ЗУ, состоящий из двух видов земель: земли общего пользования (например, дорога) и индивидуальные участки. У НКО обычно имеет документ на земли общего пользования, т.е. это ЮЛ может быть пользователем или собственником данной земли. На индивидуальные ЗУ права у граждан. Однако за НКО как ЮЛ могут быть закреплены и все ЗУ.

Земли для крестьянско-фермерского хозяйства

Крестьянско-фермерское хозяйство смотреть по ФЗ.

Способы получения земель для ведения КФХ:

1. От органов общей компетенции по обращению;

2. Выделение ЗУ для этих целей в счет доли в праве общей собственности на ЗУ из земель СХН;

3. В случае приобретения земель в соответствии с гражданским законодательством.

Крестьянское хозяйство -- форма ведения коммерческого сельскохозяйственного производства, основанного на индивидуальном предпринимательстве.

Субъектами могут быть только граждане. Особые требования для граждан, желающих вести крестьянское хозяйство: только граждане, достигшие 18-летнего возраста, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующую квалификацию либо прошедшие специальную подготовку. Крестьянское хозяйство может быть представлено одним гражданином, семьей или группой лиц.

Субъектный состав крестьянского хозяйства неоднороден. Выделяются глава и члены крестьянского хозяйства, которые обладают различными правами. Глава крестьянского хозяйства после регистрации крестьянского хозяйства приобретает статус ИП без образования юридического лица. В порядке регистрации крестьянского хозяйства регистрируются и члены крестьянского хозяйства. Крестьянские хозяйства имеют право добровольно объединяться, вступать в кооперативы, ассоциации, союзы, учреждать несельскохозяйственные предприятия, в том числе банки, страховые организации, покупать и продавать ценные бумаги.

Гражданам, ведущим крестьянское хозяйство, земельные участки предоставляются на праве частной либо общей совместной собственности. Крестьянское хозяйство может использовать дополнительные земли на праве аренды. На праве частной собственности земельный участок предоставляется только в случае, если крестьянское хозяйство представлено одним гражданином.

Если крестьянское хозяйство представлено семьей или коллективом, то земельный участок предоставляется в общую совместную собственность крестьянского хозяйства, а его собственниками являются глава и все члены хозяйства (ст. 257 ГК). При выходе кого-либо из состава крестьянского хозяйства раздел земельного участка не допускается. Выходящие из состава хозяйства члены либо его глава пользуются правом получения денежной либо иной компенсации стоимости своей земельной доли. Доля каждого определяется в договоре, а при отсутствии такового доли признаются равными на основании ст. 258 ГК.

Земельные участки предоставляются местными администрациями при:

1) реорганизации колхозов и совхозов, подсобных сельских хозяйств и выделении земельных долей,

2) либо на основании поступивших ходатайств от заинтересованных лиц в соответствии со ст. 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Размер земельного участка определяется в каждом случае с учетом численного состава крестьянского хозяйства, его специализации и норм предоставления земельных участков. Право собственности удостоверяется свидетельством, выдаваемым главе крестьянского хозяйства в случае владения участком на праве частной собственности, либо каждому члену хозяйства, если участок находится в общей собственности.

Право частной (общей) собственности и право аренды земель, предоставляемых для ведения крестьянского хозяйства, может быть передано по наследству на общих основаниях, т.е. по завещанию или по закону, но с учетом особенностей правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств. В частности, наследник, не являющийся членом крестьянского хозяйства, имеет право только на получение компенсации доли в наследуемом имуществе, включая земельный участок. Размер компенсации и сроки ее выплаты определяются соглашением между членами хозяйства и наследником, а при его отсутствии -- судом. Указание на доли в общей совместной собственности на землю, в целях определения наследуемого имущества, содержится в соглашении членов крестьянского хозяйства по этому вопросу; при отсутствии соглашения доли являются равными. По закону право наследования земельного участка принадлежит родственникам и другим предусмотренным ГК лицам. Члены крестьянского хозяйства, не относящиеся к таким лицам, теряют право наследования на долю умершего в случае отсутствия завещания на их имя.

...