Аналогичные цифры для 14 объектов, по которых превышение составило не более чем в 100%, следующие. Превышение итоговой цены аукциона над стартовой ценой аукциона в процентном отношении в среднем по одной сделке по 14 объектам составило около 17,6 %. Вырученная г. Москвой сумма итоговых цен 14 аукционов (99906,4 тыс. рублей) превышает сумму стартовых цен по данным аукционам (90788,8 тыс. рублей) на 9117,6 тыс. рублей или 10,04 %.

В бюджете города Москвы за 2004 год 20445,5 тысяч рублей (18 объектов) и 9117,6 тыс. рублей (14 объектов) составляют около 0,005% и 0,002% соответственно.

Таким образом, в случае проведения приватизации без аукциона (то есть при продаже объектов по стартовой цене) потери бюджета города Москвы можно оценить как несущественные. Если при этом бы существовал интервал превышения конечной цены над стартовой ценой аукциона, в пределах которого субъекты малого предпринимательства могли бы обладать преимущественными правами выкупа недвижимого имущества (например, в пределах 40-50%), то потери бюджета можно было бы считать незначительными.

Свердловская область - город Екатеринбург (муниципальное образование)

Экспертные данные свидетельствуют о том, что в Екатеринбурге предоставление малым предприятиям преимущественного права выкупа арендуемых ими государственных и муниципальных нежилых помещений фактически не применяется. Администрация города ориентируется на использование нежилого фонда для сдачи его в аренду. При этом право последующего преимущественного выкупа не предоставляется.

В отчете об исполнении бюджета города Екатеринбурга за 1 квартал 2004 года не указаны доходы, полученные от приватизации недвижимого имущества. По имеющейся информации, приватизационные торги на недвижимое имущество в 2004 году не проводились. Экспертами высказывается мнение, что проводимые в Екатеринбурге торги по продаже имущества являются открытыми только де-юре, фактически же имеет место недостаток их информационного освещения и имеют место ограничения допуска к ним. Это может свидетельствовать не только о слабой информационной подготовке, но также предположительно о недобросовестном проведении указанных торгов, с намеренным сокрытием информации.

В виду вышесказанного оценить эффективность применяемых в городе процедур приватизации недвижимого имущества не представляется возможным. Тем не менее, опыт Екатеринбурга является показательным с точки зрения того, что отсутствие жестких требований по предоставлению прав преимущественного выкупа нежилого имущества, обусловливает нежелание местных органов власти инициировать подобные сделки - более предпочтительным вариантом для них оказывается сдача муниципального имущества в аренду. Сдача в аренду приносит бюджету постоянные доходы, которые в частности в Екатеринбурге составляют существенную долю доходной части бюджета (около 9,2% всех доходов бюджета города), а также создает возможности для чиновников держать предпринимателей в значительной зависимости от решений администрации. Следует отметить, что подобная ситуация чревата распространением коррупции, что создает дополнительные административные барьеры для ведения бизнеса.

Другие регионы и муниципальные образования

В Новгородской области, как в целом, как и в отдельных районах, приватизация производится в незначительных масштабах в соответствии с принятой программой приватизации. Фактически можно говорить о формальной реализации федерального и местного законодательства. При этом существуют свидетельства того, что приватизация муниципального имущества в области зачастую является неконкурсной и недобросовестной. В частности, ряд предпринимателей свидетельствует о том, что после подачи заявки на приватизацию муниципального имущества к ним предъявляли требования об отзыве указанной заявки. Информационное обеспечение процессов приватизации также носит исключительно формальный характер. Наиболее используемым способом приватизации является аукцион, в 2004 году продажа имущества на конкурсе не проводилась. На аукционах по программе приватизации на 2004 год планировалось продать 15 объектов недвижимости, в итоге были проданы 9. В том числе два объекта оказались невостребованными на аукционе (котельная и здание склада - незавершенное строительство), 1 объект исключили из программы приватизации, так как было принято решение о том, что он необходим органам власти.

В городе Калининград (Калининградская область) в год проводятся не более 5 торгов по приватизации муниципального имущества. Выставляемые объекты не пользуются спросом. Процедура приватизации совпадает с процедурой, прописанной в федеральном законодательстве.

В Муниципальном образовании «Тихвинский район» (Ленинградская область) существует местное постановление о приватизации, однако в 2004 году приватизация осуществлялась в соответствии с порядком, предусмотренным федеральным законодательством, так как были обнаружены существенные упущения и несоответствия федеральному законодательству в местном постановлении. В 2004 году было приватизировано 24 объекта недвижимости. Тихвинский районный Совет депутатов утверждает план приватизации, при этом приватизация идет строго по графику, по продолжительности процедура приватизации для одного объекта в среднем занимает около 30 дней.

В Муниципальном образовании «город Гатчина» (Ленинградская область) приватизация муниципального имущества осуществляется в порядке, определенном федеральным законодательством. Однако в 2004 году в программе приватизации не было ни одного объекта недвижимости. Последний раз объекты недвижимости включались в программу приватизации в 2003 г. Общение с местными предпринимателями свидетельствует о существовании необходимости в приватизации арендуемого ими имущества. Органы местной власти готовы идти навстречу предпринимателям, при этом, однако, предупреждают о том, что согласно федеральному законодательству приватизация может проводиться только на конкурсной основе. В такой ситуации возможно участие в конкурсе инвесторов из Санкт-Петербурга, которые готовы предложить более существенные суммы за недвижимость в г. Гатчина, которая традиционно считается привлекательным объектом для инвестиций в Ленинградской области. Гарантий того, что конкурс будет выигран малым предприятием, арендующим помещение, при этом никаких нет.

2.2 Анализ практики предоставления прав аренды на государственное и муниципальное недвижимое имущество

Свердловская область - город Екатеринбург (муниципальное образование)

Как уже указывалось выше, сдача муниципальных помещений в аренду предпринимателям является предпочтительным приватизации механизмом пополнения бюджета с точки зрения местных органов власти Екатеринбурга. Известно, что около 4000 объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, в 2004 году сдавались в аренду. При этом свободных площадей, которые пригодны для сдачи в аренду и востребованы, практически нет. У предпринимателей, тем не менее, есть возможность подать в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (ЕКУГИ) заявку с просьбой подобрать объект определенной площади для определенного направления использования. Однако, в силу ограниченности муниципального недвижимого фонда, гарантии удовлетворения заявки не предоставляются.

Преимущественным способом сдачи в аренду является заявительный способ, случаи проведения торгов единичны. Большая часть договоров аренды заключается на срок до 1 года. При этом условия сдачи в аренду стандартизованы. Экспертами отмечается, что ставки арендной платы на муниципальную недвижимость на 20-25% ниже рыночных, есть также отдельные объекты, ставки аренды по которым ниже рыночных на 50%. Смена арендаторов преимущественно происходит на уже используемых площадях за счет отказов и за счет переуступки прав аренды.

Доходы города от сдачи в аренду государственного и муниципального имущества являются важнейшей статьей доходов от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности - они составляют 96% указанных доходов. Более того, доходы от сдачи в аренду составляют 80,3% всех неналоговых доходов бюджета (см. Таблицу 2). законодательство муниципальный имущество приватизация

Таблица 2. Доходы бюджета г. Екатеринбурга в 2003 г. (тыс. рублей) Отчет об исполнении бюджета г. Екатеринбурга за 2003 г.

Таким образом, можно сказать, что сдача имущества в аренду - одна из наиболее серьезных доходных статей бюджета города Екатеринбурга. В связи с этим политика администрации города состоит в ориентации на сдачу имущества в аренду, без предоставления арендатору преимущественных прав его выкупа вне зависимости от категории бизнеса арендатора. Оправданием политики властей города может являться повышенная значимость поступлений от сдачи имущества в аренду - указанные поступления формируют около 9,2% всех доходов бюджета города.

В Программе развития и поддержки малого предпринимательства в г. Екатеринбурге на 2005 - 2007 гг. признается, что муниципальной системы финансово-имущественной поддержки малого предпринимательства в городе фактически не существует. Однако следует отметить, что существовала прогрессивная практика учета средств, израсходованных на ремонт и реконструкцию арендованных нежилых муниципальных помещений, при взимании арендной платы. Сейчас в Екатеринбурге действуют положения позволяющие получить льготы по арендным платежам за муниципальные помещения, но, что существенно, в указанных положениях малое предпринимательство не рассматривается как отдельный субъект поддержки.

При сложившейся в городе ситуации сложно говорить о значительной степени защищенности предпринимателей и степени стабильности их деятельности. Очевидно, что ориентация органов местного самоуправления на использование нежилых помещений для сдачи их в аренду снижает независимость предпринимателей от органов власти. Положение усугубляется тем, что договора аренды муниципального имущества заключаются преимущественно на сравнительно короткий срок - не более 1 года, что приводит к ежегодным издержкам субъектов малого предпринимательства при обращении к органам власти, при простое в очередях, при получении согласований с городскими службами, при заключении хозяйственных договоров и т.д.

Другие регионы и муниципальные образования

В Великом Новгороде (Новгородская область) свободных муниципальных помещений в настоящее время нет, все помещения сданы в аренду. В 2004 году действовало приблизительно 700 договоров аренды (заключаются на 1 год) и 250 договоров безвозмездного пользования. Каждый год предприниматели могут подать заявку на пролонгацию договора аренды. Следует заметить, что сравнительно короткий срок предоставления прав аренды не способствует повышению степени стабильности деятельности предприятий города. Экспертами были отмечены случаи когда субъект .малого предпринимательства в установленный договором аренды срок подавал заявку в Администрацию города на пролонгацию договора, но по пришествию 3-х месяцев ответа от Администрации получено не было. В результате предприниматель занимает помещение без законных прав аренды на него, испытывая при этом существенный дискомфорт в ведении своей деятельности.

В городе Калининград (Калининградская область) большая часть нежилых помещений в 2004 году была уже отдана в аренду либо приватизирована. В центральных районах практически не осталось свободных объектов муниципальной недвижимости. Оставшиеся объекты фактически не пользуются спросом.

В Муниципальном образовании «Выборгский район» (Ленинградская область) торги за приобретение прав аренды в 2004 г. не проводились, так как отсутствует положение о порядке проведения подобных торгов. Всего в районе около 870 действующих договоров аренды. Большинство договоров (около 90%) заключены на срок в 11 месяцев с целью контроля за поступлениями арендной платы в бюджет. В остальных 10% договора заключаются на больший срок обычно при условии осуществления значительных инвестиций в арендуемый объект недвижимости.

В Муниципальном образовании «город Гатчина» (Ленинградская область) торги за приобретение прав аренды в 2004 г. также не проводились, свободных площадей, находящихся в муниципальной собственности, в настоящее время нет. Почти все договора аренды заключаются сроком на 5 лет. На 11 месяцев заключаются договора аренды под проектирование. Местные власти преимущественно ориентируются на поддержку местных предпринимателей.

В городе распространено такое явление, как торговля правами аренды - так называемая переуступка прав аренды Схожая ситуация (существование «черного» рынка переуступки прав аренды) имеет место в городе Москве., то есть продажа компаний, владеющих правами аренды другому собственнику без согласования. Возможность существования подобного рынка обусловлена наличием большого количества долгосрочных договоров аренды. Кроме того, в качестве механизма реализации переуступки в ряде случаев используются различного рода договора о сотрудничестве, которые не регулируют всех аспектов использования арендованного имущества. Следует отметить, что в условиях обладания недвижимым имуществом, предприниматели в большей мере заинтересованы в урегулированности указанных отношений, что является предпосылкой к легализации данного рынка.

В Муниципальном образовании «Тихвинский район» (Ленинградская область) в 2004 году помещения, находящиеся в муниципальной собственности, сдавались в аренду с использованием заявительной формы. В 2004 году вся процедура занимала около 2 месяцев (при условии быстрых согласований с инженерными службами города). Эксперты отмечают, что на практике в большинстве муниципалитетов (в отличие от Тихвинского района) договора с инженерными службами заключаются уже после заключения договора аренды.

На основе изученной практики следует сделать вывод о том, что региональные органы власти и органы местного самоуправления не заинтересованы в использовании преференциальных подходов к субъектам малого предпринимательства при предоставлении им прав аренды и выкупа недвижимого имущества.

· в большинстве регионов и муниципальных образований не производятся торги за приобретение прав аренды государственного и муниципального недвижимого имущества;

· сроки предоставления прав аренды (срок действия договора аренды) в ряде регионов и муниципальных образований являются незначительными, что снижает стабильность ведения бизнеса, а также формирует зависимость деятельности предприятия от решений чиновников;

· масштабы приватизации в большинстве обследованных регионов и муниципальных образований являются незначительными;

· имеются недостатки в информационном обеспечении приватизации отдельных объектов недвижимости;

· существует практика недобросовестного проведения приватизации в отдельных регионах и муниципальных образованиях (в частности, приватизация аффилированными представителям органов власти лицами).

Вместе с тем следует помнить, что имущественное обеспечение малых предприятий, в частности обеспечение их помещениями для осуществления деятельности, является одним из приоритетов государственной политики в сфере поддержки малого предпринимательства.

Очевидно, что проблема обеспечения предприятий малого бизнеса помещениями настойчиво требует решения - в частности законодательного закрепления на федеральном уровне особых условий приватизации нежилого недвижимого имущества для субъектов малого предпринимательства.

Ограниченность масштабов приватизации муниципального имущества вызывает опасения еще в связи с тем фактом, что (согласно Закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации») до 1 января 2009 года должна быть произведена приватизация или перепрофилирование муниципального имущества.

Представляется очевидным, что в сложившейся ситуации требуется активизация приватизационных процессов, для чего настоятельно требуются изменения в нормативно-правовом регулировании указанных процессов. В частности, необходимо введение новых механизмов приватизации, согласно которым инициатором процесса приватизации может быть не только государство или органы местного самоуправления, но и субъекты предпринимательства. Только с использованием подобных механизмов возможна полномасштабная приватизация недвижимого имущества, не являющегося необходимым для исполнения государственных функций. При этом государством и муниципальными органами власти может инициироваться приватизация объектов, к которым не проявляется существенного интереса со стороны предпринимателей, то есть ими не инициируется приватизация данных объектов.

3. Обоснование потребностей малых предприятий в преимущественном праве приватизации арендованного ими государственного и муниципального имущества

Согласно концепции приватизации, отвечающей направленности социально-экономической политики Российской Федерации, органы государственной власти и местного самоуправления должны обладать лишь той собственностью, которая необходима для реализации непосредственных функций соответствующих органов власти. В то же время, имеет место избыточное участие государства в хозяйственной деятельности, в частности проявляющееся в наличии у государства и местных органов власти значительного недвижимого имущества, которое не используется для выполнения основополагающих функций, а зачастую служит хозяйственным целям, в том числе целям пополнения бюджета.

Современная наука определяет позицию государства как производителя общественных и социально значимых благ, оставляя производство частных благ рыночным агентам. Таким образом, хозяйственная деятельность государства должна сводиться к исполнению регулирующих функций (как одного из важнейших общественных благ) и к участию в производстве социально значимых благ и благ, близких к типу общественных. При этом в контексте долгосрочного развития страны развитость институтов признается значительно более важной составляющей конкурентоспособности, чем текущая социально-экономическая политика. Именно поэтому для государства принципиально важно не уклоняться от долгосрочных инвестиций в развитие институтов рыночной экономики и ухода государства как хозяйствующего субъекта с рынков частных благ.

Финансовое обеспечение реализации государственных функций в совершенной рыночной экономике должно происходить исключительно за счет налоговых поступлений, размеры которых зависят главным образом от уровня благосостояния национальных предприятий. В отношении недвижимости выходом из ситуации может стать переход на налогообложение частной недвижимости по ее рыночной стоимости. Известно, что в перспективе в Российской Федерации планируется введение налога на недвижимое имущество, который отчасти компенсирует потери государства, выраженные в отсутствии поступлений арендной платы. При этом у государства и муниципальных образований отпадает необходимость в обладании недвижимостью, как источником пополнения бюджета.

Существенным преимуществом ухода государства и муниципальных образований с рынка аренды нежилых помещений видится также сокращение издержек на администрирование отношений аренды, то есть на перезаключение договоров аренды, контроль за добросовестностью арендатора и др. При этом, сокращаются также и возможности чиновников извлекать административную ренту. В ситуации, когда стабильность деятельности предприятия зависит от бюрократа, ответственного за перезаключение договоров аренды, подобные возможности очевидно имеют место.

Предоставление малым предприятиям преимущественного права выкупа арендуемых ими помещений способно оказать существенный импульс реализации государственных функций, заложенных законодательством о приватизации, поддержке малого предпринимательства, а также программными документами, определяющими направления социально-экономического развития страны, в частности:

· повысить эффективность управления собственностью;

· максимально вовлечь собственность в хозяйственный оборот;

· избавиться от избыточного и ненужного для выполнения непосредственных функций органов власти государственного и муниципального имущества;

· реализовать норму Федерального закона от «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации», касающуюся необходимости произвести продажу или перепрофилирование муниципального имущества до 1 января 2009 года.

Малое предпринимательство является одним из базовых элементов экономической системы, во многом определяющим уровень благосостояния общества в целом. В то же время развитие сектора малого предпринимательства определяется в ряде случаев специфичными факторами, которые в меньшей степени характерны для среднего и крупного бизнеса. Одна из основных проблем малого предпринимательства - ограниченность доступа к традиционным источникам финансирования. Этой проблемой обусловлена и ситуация с обеспеченностью малых предприятий помещениями, необходимыми для осуществления деятельности. Арендная плата является для малых предприятий одной из наиболее существенных статей расходов.

В то же время существуют проблемы, связанные с недостатком предложения нежилых помещений. Рыночные арендодатели предлагают помещения по ставкам, которые зачастую оказываются запретительно высокими для субъектов малого предпринимательства. Государственная и муниципальная недвижимость, как правило, сдается в аренду по более низким ставкам, однако предложение существенно отстает от спроса, который предъявляется малым бизнесом. Очевидно, что в рамках программ поддержки малого предпринимательства обязательно должны осуществляться мероприятия, направленные на решение проблемы обеспеченности субъектов малого бизнеса нежилыми помещениями для осуществления предпринимательской деятельности.

Как известно, малый бизнес является одним из наиболее рисковых объектов для инвестиций. Одним из главных факторов, определяющих высокие риски, является недостаточная стабильность малых предприятий. Стабильность деятельности в свою очередь определяется рядом факторов, среди которых следует выделить два наиболее на наш взгляд существенных:

· доступ предпринимателей к финансовым ресурсам;

· имущественная обеспеченность малых предприятий.

При этом первый из указанных факторов в значительной степени зависит от второго - наличие у предприятия имущества позволяет ему получить доступ к традиционным источникам кредитных ресурсов (банкам).

Для решения проблемы обеспеченности субъектов малого предпринимательства имуществом очевидно недостаточно применяемых в настоящее время мер. Кроме того, для получения полноценного доступа к кредитным ресурсам предприятиям необходимо имущество, которое может служить залогом для кредитных институтов при выдаче заемных средств. Недвижимое имущество традиционно считается одной из наиболее востребованных форм залогового обеспечения. Однако в существующих условиях малые предприятия редко могут позволить себе обладание собственным недвижимым имуществом.

В связи с этим необходимо в рамках политики поддержки малого предпринимательства облегчить доступ представителей малого бизнеса к приватизации государственного и муниципального недвижимого (нежилого) имущества, в первую очередь тех помещений, которые они арендуют.

В сложившейся ситуации малый бизнес имеет весьма ограниченный доступ к участию в процессах приватизации государственной и муниципальной собственности - ограниченность имущества малых предприятий, недоступность банковского кредитования - этими факторами обусловлена необходимость при выкупе государственной или муниципальной собственности использовать собственные средства. При этом в действующем законодательстве о приватизации не предусмотрены возможности предоставления отсрочек по платежам за выкупаемое имущество, что также существенно ограничивает возможности участия малого бизнеса в приватизационных процессах в силу указанных выше причин.

В виду приоритетной важности развития сегмента малого предпринимательства для долгосрочной конкурентоспособности национальной экономики и экономической безопасности государства видится необходимым предоставление субъектам малого предпринимательства преимущественных прав при выкупе государственного или муниципального недвижимого имущества. При этом представляется возможным закрепление за субъектами предпринимательства прав инициирования переговоров с органами государственной или местной власти относительно приватизации отдельных объектов недвижимости.

Возможно также применение механизма включения в арендную плату суммы, необходимой для выкупа помещения, сходного с рассрочкой платежей - с постепенным переходом недвижимого имущества в собственность малого предприятия.

Следует помнить, что, в первую очередь, предоставление малым предприятиям прав первоочередного выкупа арендуемых ими государственных или муниципальных помещений - не способ наполнения бюджета, а институциональная мера. Уже сам факт применения подобного механизма поддержки малого предпринимательства способен в значительной мере повысить степень благоприятности предпринимательского климата. Кроме того, повышение стабильности деятельности малых предприятий и уменьшение простора для коррупционных действий со стороны государственных служащих, отвечающих за предоставление помещений в аренду, также способно существенно улучшить перспективы развития малого предпринимательства и национальной экономики в целом.

4. Оценка последствий предоставления малым предприятиям преимущественного права выкупа арендованных ими объектов недвижимости

Эффекты для государства

Потенциальные потери государства и муниципальных органов власти от продажи нежилых помещений выражаются главным образом в упущенных платежах за их аренду. Следует, однако, заметить, что средства, вырученные от приватизации помещений, в течение нескольких лет (по оценкам экспертов - от 6 до 10 лет) могут компенсировать указанные потери и, более того - создать возможности для осуществления долгосрочных инвестиций, направленных на решение социально-экономических задач государства, субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Кроме того, помещения, на которые претендуют малые предприятия, как правило, не являются большими по площади и не относятся к недвижимости наиболее дорогих классов, что обусловлено финансовыми ограничениями малых предприятий, затрудненностью доступа к кредитным ресурсам, а также нецелесообразностью обладания помещениями значительной площади при небольших масштабах деятельности.

Предполагаемое законодателями введение налога на недвижимое имущество, который будет взиматься в % от рыночной стоимости имущества, позволит в перспективе в значительной мере компенсировать потери поступлений арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности. После введения налога на недвижимое имущество, проявится еще один положительный эффект в виде увеличения его поступлений по мере осуществления предпринимателями инвестиций в улучшение помещений. Кроме того, наличие у субъекта малого предпринимательства прав собственности на недвижимое имущество стимулирует осуществление инвестиций в производство, что в свою очередь повлечёт увеличение налоговых поступлений от его деятельности в целом.

В настоящее время распространена практика недобросовестного поведения субъектов малого предпринимательства - в частности распространенным в среде малого предпринимательства явлением стала сдача в субаренду помещений, арендуемых малым бизнесом на льготных условиях, без согласования с собственниками (органами власти). В некоторых регионах местными органами власти субаренда площадей, полученных в аренду на льготных условиях, запрещена. Однако заключаются договора о сотрудничестве (о содействии, о партнёрстве и т.д.), предметом которых является совместное ведение бизнеса на одной территории, а фактически это завуалированные договора субаренды. При наличие такого договора сотрудники субарендатора для проверяющих организаций представляются как сотрудники субъекта малого предпринимательства, которой ведёт деятельность в соответствии с его уставом. На практике же субарендаторы осуществляют свою деятельность и платят арендатору субаренду за помещение, в котором ведут бизнес. Для государства это потеря налоговых поступлений, потеря поступлений от арендной платы. В случае выкупа арендуемых площадей указанные субъекты малого предпринимательства могут продолжить применение подобной практики, если это будет целесообразно для его деятельности, но уже на законных основаниях. То есть, обладая правами собственности на объект недвижимого имущества малое предприятие будет в большей степени заинтересовано в легализации указанных отношений - заключении договора аренды по рыночным ставкам как собственник. Для государства в данном случае будут достигнуты следующие результаты:

· дополнительные налоговые поступления;

· частичный выход бизнеса из тени;

· повышение прозрачности рынка недвижимости.

Также стоит отметить возможное возникновение «черного» рынка перепродажи приватизированных помещений путём возмездной (за счёт средств крупного инвестора) смены учредителей малых предприятий, претендующих на преимущественное право выкупа, до проведения конкурса (по аналогии с существующим в настоящее время в ряде регионов и муниципальных образований рынком переуступки прав аренды). С одной стороны это означает создание источника недобросовестного дохода (отсутствие налоговых поступлений по транзакции), а не реализацию мер по поддержке малого предпринимательства. С другой стороны, вырученные от сделки средства косвенно будут являться существенной поддержкой для ведения (продолжения, перепрофилирования) бизнеса. Следует, однако, отметить, что проблемы государства могут быть частично или полностью решены с помощью введения в число критериев предоставления преимущественного права выкупа арендуемых помещений условия отсутствия применения подобной практики предприятием в течение определенного срока, а также условия, согласно которому малое предприятие, выкупившее ранее арендованное им помещение, не будет иметь права в течение определенного срока сдавать его в аренду или продавать.

Следует особо выделить эффекты, связанные с повышением эффективности управления собственностью, одной из приоритетных целей приватизации в Российской Федерации. В долгосрочной перспективе влияние на эффективность управления имуществом окажется значительной. Исходя из этих соображений, государство и муниципальные власти должны максимально вовлекать собственность в хозяйственный оборот, при этом, где возможно - путем продажи ее рыночным агентам, личная заинтересованность которых в извлечении прибыли с использованием располагаемой ими собственности обусловливает более эффективное ей управление. Применение подобного подхода к приватизации государственного и муниципального имущества соответствует целям реализации социально-экономических задач государства, полномасштабному выполнению программ социально-экономического развития.

Эффекты для субъектов малого предпринимательства

Общий эффект повышения стабильности деятельности предприятий малого бизнеса количественно оценить не представляется возможным, однако очевидно, что в долгосрочной перспективе он существенно повлияет на увеличение налоговых поступлений от субъектов малого предпринимательства. Обладание правами собственности на помещения для малого бизнеса в частности создает возможности:

· полноценного доступа к банковским кредитным ресурсам;

· осуществления инвестиций в улучшение помещений;

· возможность планировать долгосрочное развитие производства.

Недвижимость является удобным источником залогового обеспечения для банковских финансовых институтов. Доступ к их ресурсам позволит малым предприятиям существенно увеличить масштабы деятельности, так как в настоящее время они преимущественно используют собственные средства и заемные средства микрофинансовых организаций, за счет которых сложно, а в ряде случаев и вовсе не представляется возможным осуществлять инвестиции - в большинстве случаев за счет кредитных ресурсов, к которым имеют доступ малые предприятия, возможно лишь пополнение оборотных средств.

Возможность осуществления инвестиций в улучшение помещений - также существенный положительный эффект, который может быть достигнут в условиях обладания малыми предприятиями недвижимым имуществом. В условиях неурегулированности вопросов, касающихся компенсации малым предприятиям средств, затраченных на увеличение рыночной стоимости арендуемого ими недвижимого имущества, подобные инвестиции осуществляются либо в весьма ограниченном объеме, либо не осуществляются вовсе.

Помимо этого, существенно сокращается зависимость малых предприятий от решений чиновников, которая в условиях сдачи в аренду государственных и муниципальных нежилых помещений весьма высока, что создает существенные коррупционные стимулы и, как следствие, генерирует значительные потери бизнеса, выражающиеся во взимании административной ренты при заключении (пролонгации) договоров аренды.

В связи с вышеизложенным представляется целесообразным предоставление субъектам малого предпринимательства преимущественных прав выкупа арендуемых помещений при создании определённой системы критериев. При условии эффективного назначения указанных критериев, возможна постепенная приватизация государственного и муниципального имущества, не используемого для реализации необходимых общественных функций, которая не должна нанести существенного удара по бюджетам всех уровней, а также обеспечение наиболее добросовестных и перспективных малых предприятий необходимыми для осуществления деятельности объектами недвижимости. При этом необходимо тщательно подходить к определению критериев отнесения субъектов малого предпринимательства, претендующих на получение преференций при выкупе арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, к числу имеющих такое право с позиций целесообразности, экономической эффективности, с учетом необходимости сохранения баланса общественных и частных интересов, а также с точки зрения направленности применения указанной меры к конкретному предприятию на решение социально-экономических задач государства.

5. Разработка условий и критериев предоставления арендаторам, являющимся субъектами малого предпринимательства, преимущественного права выкупа арендованного ими недвижимого имущества, разработка механизма предоставления и реализации данного права

Условия и критерии предоставления и реализации преимущественного права приватизации субъектам малого предпринимательства арендованного ими государственного и муниципального имущества.

Результатом предоставления преференций субъектам малого предпринимательства в процессе приватизации государственного и муниципального имущества должно стать достижение положительного эффекта как на микроэкономическом, так и на макроэкономическом уровнях. Таким образом, потребуется установление не только льготного порядка приватизации, но и наложение определенных ограничений. В соответствии с рассматриваемой ситуацией такие ограничения могут быть предусмотрены как для субъектов малого предпринимательства - заявителей, так для объекта приватизации - государственного и муниципального имущества.

Поскольку в случаях продажи акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе, продажи за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ, продажи акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг, продажи акций открытого акционерного общества по результатам доверительного управления не осуществляется продажа недвижимого имущества, разработка преференций не коснется указанных способов приватизации.

В этой связи далее целесообразно рассматривать следующие способы приватизации:

· продажа государственного и муниципального имущества на аукционе;

· продажа государственного и муниципального имущества посредством публичного предложения;

· продажа государственного и муниципального имущества без объявления цены;

· продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе;

· внесение государственного имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Вместе с тем следует учитывать, что такого рода способ приватизации как аукцион является достаточно ограниченным в применении с точки зрения соблюдения государственных интересов. Это связано, прежде всего с тем, что на аукционе продается государственное и муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении указанного имущества, то есть судьба приватизированного имущества не имеет принципиального значения.

Субъекты малого предпринимательства в виду своей специфики в большинстве случаев не имеют конкурентных преимуществ, присущих предприятиям среднего и крупного бизнеса. Выработка более гибкой лояльной политики в порядке установления и уплаты цены (уменьшение цены, рассрочка платежа) позволит малым предприятиям занимать более активные позиции в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Кроме того, рассмотрение объединения субъектов малого предпринимательства в качестве единого заявителя (пула) также позволит сгладить конкурентные преимущества крупного и среднего бизнеса. Более подробно об этом будет сказано ниже.

Снятие или смягчение условия по внесению задатка, предусмотренного законодательством Законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», также будет способствовать увеличению возможностей субъектов малого предпринимательства по участию в конкурсах или аукционах.

С точки зрения соблюдения государственных интересов и исключения возможных злоупотреблений преимущественным правом выкупа потребуется также и введение определенных требований к субъектам, использующим установленные законом преференции, таких как ограничение на зависимость от крупного и среднего бизнеса, соответствие статусу субъекта малого предпринимательства, а также надлежащие исполнение договорных обязательств по аренде.

Вместе с тем с целью сохранения функционального назначения и учитывая общественную значимость определенных видов приватизируемого имущества возможно обременение его определенными законом ограничениями.

Механизмы предоставления и реализации преимущественного права приватизации субъектам малого предпринимательства арендованного ими государственного и муниципального имущества

1. Наиболее существенным фактором, влияющим на невозможность приобретения имущества малым предприятием, является наличие иных заявителей, способных предложить более высокую цену. Очевидно, что в какой-то мере государство способно отказаться от части доходов от приватизации с целью стимулирования малого бизнеса. В то же время законодательно потребуется закрепить интервал цены (в процентном соотношении к стартовой цене торгов), в пределах которого субъекты малого предпринимательства обладают исключительным правом на приобретение приватизируемого имущества. Выходя в ходе торгов за пределы такого интервала, субъекты малого предпринимательства обладают теми же правами, что и иные заявители.

Вместе с тем здесь и далее необходимо учитывать, что сами субъекты малого предпринимательства должны обладать равными правами и обязанностями.

2. Совершенно иная ситуация складывается, когда субъект малого предпринимательства не обладает достаточными ресурсами для уплаты цены даже в случае получения определенных выше преференций. Представляется, что вопрос получения таких ресурсов не должен регулироваться законодательством Российской Федерации о приватизации и должен рассматриваться в рамках законодательных инициатив по государственной поддержке малого предпринимательства в сфере кредитования и заимствований.

Тем не менее, вполне очевидно, что порядок рассрочки уплаты цены, предусмотренный для случая продажи государственного и муниципального имущества без объявления цены, может быть распространен и на иные способы приватизации с участием субъектов малого предпринимательства.

Вместе с тем срок такой рассрочки в настоящее время составляет максимально один год, что не всегда является приемлемым для малого бизнеса. Представляется, что в качестве эксперимента возможно пролонгация данного срока для субъектов малого предпринимательства до трех лет.

3. Одним из способов снижения цены может быть ее уменьшение на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не компенсируемых последним. Такой подход представляется абсолютно обоснованным, поскольку в соответствии с гражданским законодательством арендодатель обязан компенсировать стоимость таких улучшений. Цена может быть также уменьшена на стоимость капитального ремонта, осуществленного арендатором, поскольку обязанность по проведению такого ремонта вменяется арендодателю.

4. Особенностью проведения аукциона является внесение задатка заявителями, что служит дополнительным препятствием для участия субъектов малого предпринимательства в процедуре приватизации. Принципиально важно не допустить невозможность участия в аукционе указанных субъектов лишь в виду недостаточности у них средств для внесения задатка. В то же время потребуется исключить повсеместное освобождение от выполнения данного условия, поскольку это противоречит государственным интересам. В этой связи наиболее логичным представляется закрепление на законодательном уровне зависимости между размером задатка и возможностью его внесения субъектом малого предпринимательства. Наиболее экономически обоснованным видится привязка размера задатка к стоимости находящегося в собственности малого предприятия имущества.

При реализации такого способа приватизации как продажа государственного и муниципального имущества посредством публичного предложения вполне допустимо, что субъект малого предпринимательства имеет возможность уплатить цену в интервале между первоначальной ценой предложения и ценой отсечения статья 23 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Однако согласно закону это не означает, что субъект достоверно приобретет приватизируемое имущество. В данном случае вполне может применяться механизм, обозначенный выше применительно к аукциону.

В случае продажи государственного и муниципального имущества без объявления цены ситуация аналогична. Отличительный признак - установление цены не продавцом, а заявителем - не имеет в данном случае принципиального значения.

5. Продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе с предоставлением льгот для субъектов малого предпринимательства является наиболее приемлемым способом приватизации в целях сохранения баланса государственных и частных интересов, поскольку в результате его реализации возможно установление дополнительных установленных законом условий (ограничений). Однако такие, а также иные ограничения могут применяться и при реализации иных способов приватизации. Продажа на конкурсе позволяет государству пресечь возможные злоупотребления, связанные с приватизацией имущества недобросовестными субъектами малого предпринимательства. Об обременениях определенными ограничениями и публичным сервитутом приватизируемого имущества будет сказано ниже.

Необходимо отметить, что проведение конкурса также предусматривает внесение задатка и полную оплату приватизируемого имущества. В данном случае возможно применение описанного выше механизма преференций для субъектов малого предпринимательства.

6. Такой способ приватизации как внесение государственного имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ не может быть реализован применительно к субъектам малого предпринимательства, поскольку при использовании данного способа малое предприятие утрачивает статус субъекта малого предпринимательства в виду превышения участия Российской Федерации и субъекта Российской Федерации (более чем 25%) в уставном капитале. Вместе с тем указанный способ может быть использован для случаев внесения в уставный капитал муниципального имущества.

7. Учитывая, что приватизация и перепрофилирование муниципального имущества должны быть осуществлены в срок до 1 января 2009 года, внесение муниципального имущества в уставные капиталы открытых акционерных обществ приобретает особое значение. Вместе с тем необходимо заметить, что увеличение доли участия муниципальных образований в уставном капитале малого предприятия приведет к снижению эффективности его функционирования. С другой стороны муниципальные образования будут напротив заинтересованы в сохранении контроля над приватизируемым имуществом. Заинтересованность муниципалитетов в реализации данного способа приватизации зависит от проводимой ими политики по поддержке малого предпринимательства и, как указывалось выше, слабо реализуется на практике. В этой связи целесообразно ввести на уровне федерального законодательства возможность инициирования процесса приватизации самим малым бизнесом. Как следствие, вполне логичным видится вмененение на законодательном уровне муниципальным образованиям обязанности по проведению аукционов или конкурсов по заявке субъектов малого предпринимательства, отвечающих определенным законом требованиям, и в установленный законом срок. Представляется, что в соответствии с принципом разграничения властей определение конкретного порядка должно находится в компетенции органа местного самоуправления.