Ведение государственного кадастра объектов недвижимости

В настоящее время функции ведения ГКН возложены на органы кадастрового учета, до создания которых эти функции осуществляли ФГУ ЗКП. Таким образом, сведения, содержащиеся в земельном кадастре для обеспечения непрерывности его ведения должны быть переданы в органы кадастрового учета.

В общем случае, передача сведений, содержащихся в некоторых документах, может осуществляться одним из двух способов - передачей самих документов или передачей сведений из документов.

Ранее при передаче земельными комитетами (ныне территориальными управлениями Росреестра) сведений ГЗК кадастровым палатам была использована форма передачи сведений из документов путем составления выписки из документов ГЗК (которые велись до вступления в силу ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре»). Форма, порядок подготовки и порядок передачи этих сведений определены в «Указаниях для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках», утвержденных Росземкадастром 10.04.2001г.

Инвентаризация заключается в систематизации сведений о земельных участках, содержащихся в документах, имеющихся в распоряжении земельных комитетов: вторых экземплярах свидетельств, государственных актов, договоров аренды и других правоудостоверяющих документах, хранящихся в архивах территориальных органов Росреестра. Систематизированные сведения о земельных участках включаются в Инвентаризационную опись. Инвентаризационную опись можно рассматривать как инструмент перехода от одной формы ведения ГЗК, существовавшей до принятия Федерального закона «О государственном земельном кадастре», к другой - к государственному реестру земель кадастрового района (ГРЗ КР).

Однако, в документах, имеющихся в распоряжении территориальных органов Росреестра, содержатся сведения не обо всех земельных участках, существовавших на момент проведения инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках. Такая ситуация возникла в результате того, что земельным комитетам не передавались сведения из ГЗК, который велся до их создания. Эти сведения были получены земельными комитетами в результате проведения работ по сплошной инвентаризации земель в 1993-1995 г.г. и при проведении ГКУ новых земельных участков самими земельными комитетами. Однако инвентаризацией земель не были охвачены все земельные участки, существовавшие на момент проведения этих работ. Кроме того, данное положение осложняется заявительным принципом ведения ГЗК и ГКН. Поэтому в современном ГКН содержатся сведения не обо всех существующих и используемых земельных участках. Неполнота сведений о существующих земельных участках в ГКН - существенный недостаток, требующий дополнительного выявления сведений.

Выявление земельных участков, не включенных в инвентаризационную опись, находящихся в фактическом пользовании, возможно в процессе инвентаризации земель, полевых обследований, а также при обращении граждан и юридических лиц, имеющих основания на оформление прав на эти земельные участки. При оформлении такого земельного участка необходимо выяснить, является ли данный земельный участок ранее учтенным.

На рис. 8.8 приведена общая схема внесения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

Общий порядок внесения сведений о РУ ОН включает в себя следующие действия:

1) прием и регистрация документов на внесение сведений о РУ ОН (от заявителя или в порядке информационного взаимодействия);

2) проверка наличия оснований для отказа в приеме документов о РУ ОН (если документы предоставляются заявителем лично или по почте). Если принимается решение об отказе в приеме документов, то документы вместе с решением возвращаются заявителю;

3) принятие решений о приеме, оформление и выдача расписки (если документы предоставляются заявителем лично или по почте), формирование Учетного дела и передача его на обработку;

4) проверка наличия оснований для отказа во внесении, подготовку протокола проверки, внесение сведений об объекте в ГКН;

5) принятие решения о внесении или отказе во внесении сведений.

Рис.8.8. Общая схема внесения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости

В случае отказа осуществляются следующие действия:

а)удостоверение решения об отказе во внесении сведений;

б)регистрация решений об отказе во внесении сведений о РУ ОН;

в)направление уведомлений и решений заявителям;

г)завершение действий по обращению при отказе во внесении сведений о РУ ОН и передача на хранение учетного дела.

В случае принятия положительного решения проводятся следующие действия:

а)удостоверение решения о внесении сведений;

б)регистрация решения о внесении сведений о РУ ОН;

в)внесение сведений о РУ ОН;

6) подготовка, регистрация выписок из ГКН в соответствии с заявлением;

7) формирование кадастрового дела,

8) выдача/направление выписок из ГКН.

Основанием для признания земельных участков ранее учтенными является подтверждение законности их использования. В качестве подтверждения использования на законных основаниях могут быть представлены правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы (выписки, справки из других реестров недвижимого имущества (например, БТИ) или реестров регистрации землепользований (подворные списки сельсоветов, земельно-кадастровые книги, земельношнуровые книги и т.п.)). При предоставлении такого подтверждения сведения о выявленном земельном участке подлежат включению в инвентаризационную опись как о ранее учтенном в качестве дополнения к ней.

Работы по инвентаризации сведений могут быть также инициированы запросом на получение инвентаризационной описи от ОКУ, который направляется в территориальный отдел Росреестра.

Инвентаризация сведений о ранее учтенных земельных участках включает в себя составление выписки из государственного земельного кадастра (кадастра недвижимости) обо всех ранее учтенных земельных участках (далее - инвентаризационная опись) и внесение сведений о ранее учтенных земельных участках в государственный реестр объектов недвижимости и на дежурную кадастровую карту.

При инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках анализируются все имеющиеся документы, представляющие собой систематизированные (обобщенные) сведения о земельных участках. ФГУ ЗКП на основании полученной инвентаризационной описи осуществляет внесение сведений о ранее учтенных земельных участках в соответствии действующим Порядком ведения ГРЗ КР.

Инвентаризация сведений о ранее учтенных земельных участках включает в себя:

1) сборвыписок из документов, содержащих сведения о земельных участках;

2) систематизацию собранных сведений о земельных участках;

3) определение сведений, подлежащих внесению в инвентаризационную опись конкретного квартала;

4) составление инвентаризационной описи;

5) утверждение инвентаризационной описи;

6) передачу инвентаризационных описей в ФГУ «Земельная кадастровая палата».

Сбор выписок из документов, содержащих сведения о земельных участках осуществляется во всех организациях и ведомствах, которые в силу ранее действующего законодательства имели право на оформление документов на земельные участки.

Сведения о земельных участках могут содержаться:

• во вторых экземплярах свидетельств о праве собственности на землю (государственных актах и иных аналогичных документах);

• во вторых экземплярах зарегистрированных в установленном порядке договоров аренды земельных участков;

• в поземельных книгах местных администраций;

• в строительных паспортах;

• в актах органов власти о предоставлении земельных участков

• в журналах учета кадастровых номеров;

• в списках плательщиков земельного налога и арендной платы по состоянию на дату инвентаризации сведений;

• в материалах инвентаризации земель;

• в сведениях земельно-информационных систем территориальных органов Росземкадастра (ныне Росреестра);

• иных документах, действующих на территории до передачи функций по ведению ГКУ органам Росреестра.

Выписки составляются в виде бумажных форм (карточки, перечни) сведений о земельных участках.

В последнее время достаточно широкое распространение получил метод изготовления электронных образов документов путем сканирования или цифровой фотографии. Вызвано это тем, что основная масса документов, содержащих сведения о земельных участках, представляет собой сгруппированные различным образом перечни (материалы инвентаризации земель, похозяйственные книги местных администраций, списки садоводческих товариществ). Выполнение выписок из таких документов нерационально, а изъятие даже на время из места хранения не всегда возможно.

Учитывая, что хранение документов в архивах упорядочивается разными способами (по фамилиям землепользователей, по номерам или датам выданных документов и др.), возникает задача систематизации собранных сведений.

На этапе систематизации собранных сведений о земельных участках собранные сведения о земельных участках группируются по показателю «описание местоположения» с учетом максимального приближения к кадастровому кварталу. Целью этого действия является определение кадастрового квартала, в котором располагается земельный участок для последующего его включения в инвентаризационную опись данного квартала.

Как правило, имеющиеся сведения позволяют определить местоположение земельного участка с точностью до кадастрового квартала. В исключительных случаях необходимо использовать экспертную оценку. В качестве экспертов привлекаются работники Росземкадастра, Роснедвижимости, Росреестра и местных администраций. Учитывая, что на участки может быть оформлено несколько документов, необходим их анализ с целью определения достоверных сведений, подлежащих внесению в инвентаризационную опись.

При определении сведений о земельных участках, подлежащих внесению в инвентаризационную опись конкретного квартала создается инвентаризационный план на основании документов, которые содержат графическое описание земельного участка. Если графические описания земельного участка содержатся в нескольких документах, устанавливается следующая последовательность

приоритетности применения документов:

- правоудостоверяющие документы;

- правоустанавливающие документы;

- дежурная кадастровая карта (план) (в бумажном или электронном виде);

- межевые дела;

- землеустроительные дела;

- материалы изысканий и обследований.

Выявленные противоречия сведений, содержащихся в разных документах, устранялись с 2000 г. путем установления приоритетов для документов, согласно Указаниям Росземкадастра для территориальных органов «По проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р-11- 02-01». При невозможности установления приоритетов, сведения признавались неоднозначными. В этом случае в соответствующей позиции инвентаризационной описи делалась запись «сведения неоднозначны» и указывалась ссылка на документы (выписки), послужившие причиной неоднозначности.

Составление инвентаризационной описи заключается в подготовке перечня ранее учтенных земельных участков, инвентаризационного плана и каталогов координат границ земельных участков.

Формы документов Инвентаризационной описи были установлены в «Указаниях для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках», утвержденных Росземкадастром 10.04.2001г.:

- Перечни ранее учтенных земельных участков (или дополнения к ним) содержат сведения о правообладателях земельных участков, характеристики земельных участков, а так же их инвентарные (кадастровые) номера, присвоенные им при проведении ГКУ земельными комитетами (табл.8.1);

-Инвентаризационные планы земельных участков - схемы, чертежи земельных участков в границах кадастрового квартала. Содержат описания земельных участков, приведенных в Перечнях, в графической форме и приводятся на плане с применением условных обозначений изображений земельных участков с номерами узловых и поворотных точек границ (рис.8.9);

- Каталоги координат точек границ земельных участков - содержат координаты узловых и поворотных точек границ земельных участков с указанием инвентаризационных номеров земельных участков (табл.8.2).

В состав Инвентаризационной описи включены документы, сведения из которых подлежат отражению в государственном реестре земель (ныне реестре объектов недвижимости) и на дежурной кадастровой карте по каждому кадастровому кварталу.

В настоящее время внесение сведений о ранее учтенных земельных участках в ГКН осуществляется на основании дополнения к инвентаризационной описи или по заявлению собственника земельного участка.

Второй вид формы Инвентаризационной описи может быть использована при проведении работ по инвентаризации с применением программного комплекса «Единый государственный реестр земель» (ПК ЕГРЗ).

Таблица 8.1. Дополнение к инвентаризационной описи № 49

В этом случае документами Инвентаризационной описи являются удостоверенные формы журнала учета кадастровых номеров, государственного реестра земель кадастрового района, дежурной кадастровой карты. Сами сведения о земельных участках в графическом и в семантическом виде импортируются в базу данных ПК ЕГРЗ (АИС ГКН).

Третья форма Инвентаризационной описи может представлять из себя удостоверенные поквартальные распечатки из земельно-информационных баз данных в семантическом и графическом виде, которые конвертируются в базу данных ПК ЕГРЗ (АИС ГКН).

На инвентаризационном плане в соответствующих условных знаках отражается взаимное местоположение земельных участков, как имеющих однозначно понимаемое описание границ, так и не имеющих такое описание.

Инвентаризационный план выполняется в масштабе, позволяющем понять взаимное расположение и конфигурацию участков.

В качестве картографической основы для изготовления инвентаризационного плана (нанесения границ земельных участков, отраженных на планах, приложенных к правоудостоверяющим документам) используется: государственный кадастр учет недвижимость

• топографическая основа соответствующего масштаба;

• любой достоверный картографический материал (например, адресная схема квартала), изготовленный для Всероссийской переписи населения 2002 года;

• вычерченный схематический план земельного участка в квартале.

С использованием подготовленного инвентаризационного плана составляется каталог координат узловых и поворотных точек границ земельных участков с указанием инвентаризационных номеров участков. При составлении каталога координат совпадающие значения координат точек записываются один раз.

Список узловых и поворотных точек границ земельных участков в кадастровом квартале используется для установления соответствия между инвентаризационными номерами точек на инвентаризационном плане и номерами точек в каталоге координат. Инвентаризационные номера узловых и поворотных точек предназначены для идентификации точек при описании земельных участков.

Утверждение инвентаризационной описи (дополнения к описи) осуществляется руководителем территориального отдела Росреестра.

Работы по кадастровому делению и инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках - это работы подготовительного этапа, которые служат основой, обеспечивающей возможность проведения государственного кадастрового учета земельных участков.

Сведения, содержащиеся в Инвентаризационной описи о ранее учтенных земельных участках (РУЗУ) подлежат отражению в реестре объектов недвижимости и на кадастровой карте для:

- обеспечения уникальности кадастровых номеров земельных участков, присваиваемых при проведении ГКУ, путем сверки и уточнения кадастровых номеров, присвоенных ранее учтенным земельным участкам;

- внесения сведений о РУЗУ, предшествующего подготовке и выдаче выписок из ГКН;

- выполнения учетных кадастровых записей о возникновении новых земельных участках из ранее учтенных земельных участков - источников их образования (прекративших существование);

- выполнения учетных кадастровых записей об изменении характеристик ранее учтенных земельных участков, уточняющих сведения о них;

- обеспечения проверки представленных документов о межевании на соответствие данным ГКН;

- формирования участков государственной собственности и не закрепленных за конкретными лицами.

Внесение сведений о ранее учтенных земельных участках предшествует:

- подготовке и выдаче кадастровых планов этих земельных участков;

- выполнению учетных кадастровых записей о возникновении новых земельных участков (постановка на кадастровый учет), а также об изменении отдельных характеристик существующих земельных участков (кадастровый учет текущих изменений) или о прекращении их существования (снятие с кадастрового учета);

- отражению сведений о зарегистрированных в установленном порядке правах на земельный участок и (или) их ограничениях.

В соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости (п.21), утвержденным приказом Минюста России 20.02.2008 № 35, решение о внесении сведений о ранее учтенном земельном участке принимается на основании заявления правообладателя и документов (Прнл. 8.2).

Представленные документы проверяются на предмет выявления оснований для отказа во внесении сведений о ранее учтенном земельном участке.

При этом протокол проверки заполняется с учетом следующих особенностей:

а)проверка на наличие полномочий заявителя и комплектность документов не проводится;

б)осуществляется проверка подтверждают (устанавливают) ли представленные документы право на земельный участок и (или) ранее осуществленный государственный учет;

в)осуществляется проверка на наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.

В случае принятия положительного решения внесение сведений о ранее учтенном земельном участке осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления.

Внесение сведений о ранее учтенном земельном участке завершается подготовкой:

- кадастрового паспорта земельного участка (при условии наличия кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке в объеме, необходимом для подготовки кадастрового паспорта). При этом отсутствие в ГКН кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства в необходимом объеме, не является основанием для отказа в выдаче кадастрового паспорта такого объекта недвижимости. Кроме того, отсутствие кадастровых сведений не может являться основанием для приостановки государственной регистрации прав на такой объект недвижимости, либо для отказа в государственной регистрации.;

- кадастровой выписки о земельном участке (в случаях, отказа в предоставлении кадастрового паспорта (ч.12 ст.45ФЗ-221).

В случае, если в заявлении указана форма предоставления сведений в виде кадастрового паспорта, но в соответствии с частью 12 статьи 45 Закона такой документ не может быть предоставлен (отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ; одна из границ участка пересекает границу другого участка) орган кадастрового учета принимает решение об отказе в выдаче (направлении) кадастрового паспорта и выдает (направляет) его вместе с кадастровой выпиской о земельном участке (часть 13 статьи 45 Закона).

Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о дополнительно выявленном органом кадастрового учета существующем земельном участке осуществляется на основании дополнения к инвентаризационной и (или) оценочной описи, которое оформляется органом кадастрового учета и регистрируется в книге учета заявлений.

При выявлении документов о ранее учтенном земельном участке, сведения которых частично не соответствуют сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, либо в случае выявления документов, имеющих большую юридическую силу, орган кадастрового учета оформляет протокол выявления технической ошибки, принимает решение об исправлении технической ошибки и в срок не более чем пять рабочих дней исправляет данную техническую ошибку в соответствии с выявленными документами.

Кадастровый номер земельного участка является порядковым номером записи о земельном участке в журнале учета кадастровых номеров.

Внесение сведений о ранее учтенных земельных участках выполняется в соответствии с кадастровой процедурой «Внесение сведений о ранее учтенных земельных участках» в следующей последовательности:

1) принятие решения о внесении сведений о ранее учтенных земельных участках;

2) уточнение кадастровых номеров;

3) внесение сведений о ранее учтенных земельных участках;

4) удостоверение сведений;

5) формирование кадастрового дела.

Внесение сведений о ранее учтенных земельных участках возможно в плановом и рабочем порядке.

При проведении работ в плановом порядке подлежат внесению в ГКН сведения обо всех земельных участках инвентаризационной описи кадастрового квартала.

Внесение сведений о ранее учтенных земельных участках в рабочем порядке выполняется при поступлении заявления о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости о ранее учтенном земельном участке, сведения о котором не внесены в ГКН. В этом случае последовательность действий может быть следующей:

1) направляется запрос в территориальное управление Росреестра на получение:

- инвентаризационной описи (если она не была получена ранее);

- дополнения к инвентаризационной описи (если в полученной ранее инвентаризационной описи отсутствуют сведения о земельном участке, описанном в заявлении);

2) в случае получения инвентаризационной описи или дополнения к

ней:

- должностное лицо принимает решение о внесении сведений о ранее учтенных земельных участках;

- выполняется уточнение кадастровых номеров;

- открывается подразделы только на земельные участки, описанные в заявлении.

Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. При включении сведений и соответствующих документов о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости такому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.

Если на день получения запроса сведения и документы о ранее учтенном земельном участке, сведения о котором запрашиваются, не включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости, орган кадастрового учета обеспечивает включение таких сведений и документов и не позднее установленного ФЗ-221 срока (10 рабочих дней, для сведений; 15 рабочих дней для кадастровых планов; 30 рабочих дней для кадастровых справок) предоставляет запрашиваемые сведения в установленном указанной статьей порядке. Это правило применяется также в случаях, если запрашиваются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства и право собственности на такой объект недвижимости зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Если сведения и документы о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в государственном земельном кадастре, государственном кадастре недвижимости, в составе учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации или иной имеющейся в распоряжении органа кадастрового учета документации о таком ранее учтенном объекте недвижимости, данные сведения и документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости при обращении заинтересованного лица в орган кадастрового учета.

Внесение сведений о ранее учтенном объекте недвижимости осуществляется на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный объект недвижимости и представленного таким лицом, и (или) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права собственности на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в орган кадастрового учета по его запросам.

При внесении сведений о ранее учтённых земельных участках заявителем могут быть представлены следующие документы:

заявление о внесении в ГКН сведений о ранее учтённых земельных участках;

государственный акт, удостоверяющий право собственности на землю, пожизненно наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование землей (Постановление Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493);

свидетельство о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю (Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177);

свидетельство на право собственности на землю (Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767);

документ, содержащий решение о предоставлении земельного участка на определенном праве конкретному лицу, изданный уполномоченным органом (организацией) в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого документа на момент его издания;

выписка из похозяйственной книги (Приказ Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 г. № 146);

договор аренды земельного участка, срок которого не истек на момент обращения в орган кадастрового учёта.

Решение о внесении сведений в Реестр о ранее учтенном здании, сооружении, объекте незавершенного строительства или помещении, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принимается на основании:

- имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета сведений, содержащихся в составе учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации;

- документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет ранее учтенного объекта недвижимости или государственную регистрацию права собственности на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в орган кадастрового учета;

- заявления заинтересованного лица, к которому прилагаются правоустанавливающие документы на ранее учтенный объект недвижимости.

Если в распоряжении органа кадастрового учета отсутствует учетнотехническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, содержащая сведения о ранее учтенном здании, сооружении, объекте незавершенного строительства или помещении, и на такой ранее учтенный объект недвижимости право не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решение о внесении сведений в Реестр об указанном объекте недвижимости принимается на основании заявления заинтересованного лица и выписки о таком объекте недвижимости, выдаваемой органом или организацией, осуществляющими хранение учетно-технической документации.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации бесплатно представляют в орган кадастрового учета по его запросам все имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимости в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения такого запроса. Порядок и сроки направления органом кадастрового учета указанных запросов, порядок включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости предусмотренных настоящей частью сведений и документов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.



3. Технологические схемы государственного кадастрового учета объектов недвижимости

3.1 Государственный кадастровый учет новых объектов недвижимости

Кадастровый учет объектов недвижимости служит для учета вновь образованных земельных участков и объектов капитального строительства - то есть описания в документах государственного кадастра недвижимости индивидуальных характеристик объектов недвижимости. Назначением процесса является акт признания от имени государства факта возникновения новых объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет новых земельных участков проводится только в отношении новых участков, возникших в результате:

а)предоставления земельного участка (выделения из земель государственной и муниципальной собственности);

б)объединения существующих земельных участков;

в)деления существующих земельных участков;

г)перераспределения существующих земельных участков.

Схема выполнения кадастровых процедур ГКУ вновь образованных объектов недвижимости представлена на рис.8.10.



Рис. 8.10. Общая схема проведения ГКУ новых объектов недвижимости

Общий порядок проведения ГКУ включает в себя следующие действия:

1) прием и регистрацию заявления и документов на ГКУ (созданных объектов, изменения сведений, снятия с учета, адреса правообладателя);

2) проверку наличия оснований для отказа в приеме документов;

3) принятие решений о приеме, оформление и выдачу расписки, формирование Учетного дела и передачу его на обработку;

4) внесение сведений об объектах в ГКН, проверку наличия оснований для приостановления или отказа в учете, подготовку протокола проверки;

5) принятие решения об учете, отказе в учете, приостановлении включает в себя два этапа:

1 этап:

а)удостоверение решения о приостановлении или отказе в учете;

6) регистрация решений о приостановлении или отказе;

в)направление уведомлений и решений заявителям;

г)проверка возможности снятия приостановления проведения ГКУ;

д)передача на хранение учетного дела;

2 этап:

а)удостоверение решения об осуществлении кадастрового учета;

б)регистрация решения об учете;

6) завершение учетных действий при учете объекта (изменение характера сведений, удостоверение), расформирование учетного дела;



При постановке на государственный кадастровый учёт земельных участков в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие документы:

1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины (при постановке на учет объекта недвижимости);

2) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 ФЗ-221 местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

3) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением назначения здания или помещения) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);

5) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

6) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);

7) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);

8) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением категории земель);

9) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением разрешенного использования земель);

10) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения.

Документы регистрируются в книге учета заявлений, которая ведется в электронном виде.

Если заявление принимается, то на всех представленных вместе с ним документах указывается регистрационный номер заявления в книге учета заявлений и дата его регистрации.

В случае отказа в приеме, документы регистрируются в книге учета заявлений с отметкой об отказе.

Учетное дело формируется в электронном и бумажном виде. Оно идентифицируется регистрационным номером заявления п. 30 Порядка кадастрового учета; Письмо от 04.03.2008г. №ВК/0876 «Разъяснения по ведению кадастровых дел».

В процессе создания электронного дела осуществляется:

• формирование регистрационно-контрольной карточки дела (РКК дела);

• установление взаимосвязи РКК дела с электронными документами, входящими в его состав (с РКК документов).

РКК дела включает следующие сведения:

• вид дела (дело по заявлению).

• номер дела (номер заявления);

• дата создания дела;

• должность, ФИО (сотрудник, создавший дело).

В бумажное учетное дело помещаются заявление и все принятые от заинтересованного лица документы (копии документов). К нему прикладываются титул и внутренняя опись дела.

После осуществления приема документов электронные и бумажные документы передаются на ввод и проверку данных с помощью документооборота.

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

Данное решение, принимаемое уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета, подготавливается с использованием специального бланка, оформленного в установленном законодательством Российской Федерации порядке, подписывается данным должностным лицом и регистрируется в регистрационно-контрольной форме. Подлинник решения помещается в соответствующее кадастровое дело (номенклатурное дело).

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех таких образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

В случае образования объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре из объекта недвижимости или объединения объектов недвижимости представляется только заявление о постановке на учет такого образуемого объекта недвижимости и необходимые для его кадастрового учета документы.

Учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, образованные в результате преобразования таких объектов недвижимости. Указанный учет осуществляется на основании таких документов в срок не более чем три рабочих дня со дня их поступления в орган кадастрового учета.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости, носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.

3.2 Учет земельного участка, образованного из земель, находящихся в государственной собственности

В соответствии с письмом Роснедвижимости №ВК/5375 от 16.12.2008 «земельные участки госсобственности» были введены приказом Росземкадастра от 29.07.2002 № П/301 и при ведении ГКН подлежат ликвидации с переводом сведений в статус «аннулированный». Также на основании этого письма при постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сведения о кадастровых номерах земельных участков, из которых образован данный земельный участок, не вносятся.

Входными данными при учете являются: заявление; Межевой план, который содержит вид кадастровых работ, сведения о кадастровом инженере; сведения об образуемых участках и их частях (сведения о характерных точках границ и о частях границ образуемого ЗУ, общие сведения об образуемых ЗУ; сведения о местоположении границ частей образуемого ЗУ (если одновременно формируется ЧЗУ); общие сведения о частях образуемого ЗУ (при формировании части)); сведения о ЗУ, посредством которых обеспечивается доступ к образуемому ЗУ (при наличии сведений); Акт согласования местоположения границы (не обязательно).

Особенности процедуры: на вводе данных не должен указываться исходный ЗУ.

Выходными данными являются: кадастровый паспорт на новый ЗУ.

При учета земельного участка, образованного из участка долевой собственности при приеме заявления допускается представлять одно заявление о постановке на кадастровый учет как одного, так нескольких выделяемых земельных участков. Во втором случае межевой план должен содержать сведения обо всех выделяемых земельных участках, ставящихся на кадастровый учет. Кроме того на кадастровый учет такого участка должны предоставляться свидетельства о праве собственности на земельную долю, в счет которых выделен земельный участок

Входными данными являются: заявление; Межевой план, который содержит вид кадастровых работ, сведения о кадастровом инженере; сведения об образуемых участках и их частях (сведения о характерных точках границ и о частях границ образуемых ЗУ, общие сведения об образуемых ЗУ, сведения о местоположении границ частей образуемых ЗУ (если одновременно формируется ЧЗУ), общие сведения о частях образуемых ЗУ (при формировании части)); сведения об измененных земельных участках и их частях (общие сведения об измененных ЗУ, общие сведения о частях измененных ЗУ и сведения о местоположении границ частей измененных ЗУ (если сохраняется ЧЗУ); Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам (при наличии); Акт согласования местоположения границы.

Особенности процедуры: на вводе данных указывается исходный ЗУ, из которого осуществляется выдел доли. При выполнении процедуры границы, площадь и кадастровый номер исходного ЗУ не изменяются.

Из исходного ЗУ, из которого ранее выделились один или несколько ЗУ, сведения о регистрации прав на которые не были получены, можно выделять новые земельные участки. При этом при учете новых выделяемых ЗУ осуществляется контроль границы на пересечение с границами уже выделенных ЗУ.

К особенностям кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости и их частей можно отнести:

в)внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер;

б)орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета при преобразовании объектов недвижимости;

в)при изменении площади земельного участка и (или) изменении описания местоположения его границ (за исключением случаев преобразования земельного участка при выделе из него доли в натуре) кадастровый учет осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков. При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка, которые одновременно являются границами другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка;

г)постановка на учет помещения, расположенного в непоставленном на кадастровый учет здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет здания (или сооружения). В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы;

д)при осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании или сооружении. Основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания или сооружения;

е)постановка на учет объекта недвижимости, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции, для которого выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании копии декларации о таком объекте недвижимости, поступившей в установленном Правительством Российской Федерации порядке в орган кадастрового учета от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Орган кадастрового учета при поступлении копии декларации об объекте недвижимости осуществляет постановку на учет такого объекта недвижимости и в срок не более чем семь рабочих дней со дня поступления этой копии направляет кадастровый паспорт такого объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

ж)особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений;

е)внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при учете части объекта недвижимости носят временный характер.

3.3 Внесение изменений в сведения об учтенном объекте недвижимости

Внесение изменений в сведения об учтенном объекте недвижимости (ОН) осуществляется в связи с:

- изменением уникальных характеристик объекта недвижимости;

- изменением сведений об объекте недвижимости (адреса; вещных прав и об обладателях этих прав; об ограничениях (обременениях) вещных прав; о кадастровой стоимости, о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка; категориях земель; разрешенном использовании; назначениях здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), помещения (жилое помещение, нежилое помещение); виде жилого помещения (комната, квартира); назначении сооружения; количестве этажей (этажность); материале наружных стен; почтовом адресе и (или) адресе электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости).

Кадастровый учет изменения характеристик объектов проводится на основании письменного обращения собственников ОН, а так же лиц, обладающих земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, учет изменений характеристик ОН может проводиться так же и в порядке информационного взаимодействия.

Состав документов, предоставляемых заявителями на ГКУ изменений, определен ст.22 ФЗ-221. Вместе с заявлениями о проведении ГКУ изменений характеристик ОН предоставляются:

- документы, удостоверяющие или устанавливающие вещные права и/или обременения (ограничения),

- документы об изменении характеристик ОН (в том числе - категории и вида использования ЗУ, назначения ОКС),

- документы о межевании земельных участков,

- технический план ОН,

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию,

- документы, поступившие в порядке информационного взаимодействия,

- нотариально удостоверенные доверенности.

Кроме того, при предоставлении в ОКУ названных документов заявителем лично предъявляются документы, удостоверяющие личность заявителя.

Вместе с кадастровым учетом изменений сведений о правах ОН, осуществляемом в порядке информационного взаимодействия, может проводиться одновременно и снятие с учета исходных ОН, если в ОКУ поступили сведения о зарегистрированных правах на ОН, образованные из исходных (кроме выдела ЗУ).

Проверка сведений о земельных участках содержащихся в принятых документах осуществляется в целях выявление в них противоречий, на соответствие их сведениям ГКН или на соответствие требованиям нормативных документов.

При проверке правоустанавливающих документов проверке подлежит следующее:

1) однозначность указания в правоустанавливающем документе участка, описанного в документах о межевании;

2) наличие разночтений в заявке и документах о межевании и правоустанавливающих документов;

3) наличие подписей и иных обязательных реквизитов в представленном документе.

Анализ документов на соответствие иным нормативным актам относится к компетенции органов регистрации прав и производится при государственной регистрации прав на участок, а не при его кадастровом учете

Проверка сведений о точках и границах земельного участка осуществляется с использованием АИС ГКН путем нанесения контура участка на электронную кадастровую карту. По результатам проверки может быть сформулирован перечень замечаний к документам и сведениям, содержащимся в них.

При отсутствии замечаний к документам и сведениям, содержащимся в них, вносятся изменения в сведения об объекте недвижимости в ГКН.

3.4 Снятие объекта недвижимости с кадастрового учёта

Кадастровый учет прекращения существования объектов (снятие с учета) проводится в отношении земельных участков, их частей, а также объектов капитального строительства на основании:

- сведений о государственной регистрации прав на вновь образованные объекты недвижимости, предшественником которых является прекращающий существование земельный участок;

- наступления времени аннулирования сведений ГКН, носящих временный характер, при отсутствии сведений о государственной регистрации прав и их ограничений;

- заявления о снятии с учета объектов недвижимости, сведения о которых носят временный характер (приложение 6.5);

- заявления о снятии с учета объектов недвижимости в связи с прекращением его существования и акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта капитального строительства (приложение 6.6).

Состав документов, предоставляемых заявителями на ГКУ, определен ст.22 ФЗ-221. Так, вместе с заявлениями о снятии с учета в ОКУ предоставляются:

- документы удостоверяющие или устанавливающие вещные права и/или обременения (ограничения) на исходные ОН;

- документы о прекращении существования объекта;

- документы, поступившие в порядке информационного взаимодействия;

- нотариально удостоверенные доверенности.

Кроме того, при предоставлении в ОКУ названных документов заявителем лично предъявляются документы, удостоверяющие его личность.

Перечень лиц, которые вправе обратиться в ОКУ с заявлением о снятии с учета земельного участка и частей земельного участка, сведения о которых носят в ГКН временный характер, действующими нормативными документами не определен.

На рис. 8.12 приведена общая схема проведения ГКУ прекращения существования (снятия с учета) ОН.

Рис.8.12. Общая схема проведения ГКУ прекращения существования (снятия с учета) ОН

Общий порядок проведения ГКУ прекращения существования ОН включает в себя следующие действия:

1) прием (регистрацию) документов на снятие с учета ОН;

2) проверку наличия оснований для отказа в приеме документов;

3) принятие решений о приеме, оформление и выдача расписки, формирование Учетного дела и передачу его на обработку;

4) проверку наличия оснований для отказа в снятии с учета, подготовку протокола проверки, решения о снятии с учета;

5) принятие решения о снятии с учета в зависимости от возможности (временный или не временный характер сведений) и причин (снятие с учета по заявлению, по истечении срока действия временного характера сведений, по факту ГРП на новые ОН (кроме выдела);

6) удостоверение решения об отказе в снятии с учета, регистрацию решения об отказе в снятии с учета, направление уведомлений и решений заявителям, передачу на хранение учетного дела;

7) удостоверение решения о снятии с учета ОН, регистрацию решения о снятии с учета;

8) внесение сведений о факте прекращения существования новых ОН;

...