Особенности правового положения участника строительства в деле о банкротстве застройщика

Проанализировав параграф 7, можно сделать вывод что за исключением изложенных выше случаев, правовое регулирование участников строительства совпадает вне зависимости от его вида. Вместе с тем, интересным представляется еще один вид участника производства по делу о банкротстве застройщика, не указанный в статье 201.1 Закона о банкротстве в качестве участника строительства, но который в полном объеме будет обладать его правами и обязанностями после суброгации в силу закона.

Одной из превентивных мер, установленных законом в целях защиты прав участников строительства в случае банкротства застройщика, является обеспечение исполнения обязательств поручительством банка и страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Подобные меры установлены статьями 15.1 и 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - 214-ФЗ) Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40. (в ред. от 13.07.2015 с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». соответственно. На практике наиболее часто встречается именно страхование ответственности, а потому рассмотрим этот вопрос наиболее подробно.

Правила страхования ответственности вступили в силу в 2012 году, практически сразу после введения в действие параграфа 7, регулирующего банкротство застройщика. С 1 января 2014 года законодателем установлена обязанность застройщика страховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками. Согласно части 2 статьи 15.2, застройщик до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40. (в ред. от 13.07.2015 с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Однако интересным для нас представляется положение части 1.1 статьи 201.5 Закона о банкротстве, введенной в действие относительно недавно, Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ. Теперь, в ходе конкурсного производства после удовлетворения денежных требований граждан-участников строительства в третью очередь включаются требования лица, обеспечившего исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных обязательств перед гражданами - участниками строительства. О несостоятельности (банкротстве) [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, № 43, ст. 4190. (в ред. от 29.12.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Подобные правила установлены при обеспечении обязательств перед участниками строительства, являющимися юридическими лицами, с той разницей, что данные требования включаются в четвертую очередь.

Согласно статье 5 Закона РФ от 27.11.1992 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации», страхователями могут являться как юридические, так и физические лица. Об организации страхового дела в Российской Федерации [Электронный ресурс] : Закон РФ от 27.11.1992 № 4015-1 // "Российская газета", № 6, 12.01.1993 (в ред. от 28.11.2015 с изм. и доп., вступ. в силу с 09.02.2016). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Из изложенного следует, что в случае, когда страхователем будет являться юридическое лицо, после исполнения обязательства перед гражданином-участником строительства, его требование будет включаться в третью очередь. Таким образом, законом установлено единственное исключение, при котором удовлетворение требования юридического лица будет происходить в третьей очереди.

М.Б. Ионина, оценивая данные институты защиты участников строительства, приходит к выводу о том, что «…для повышения эффективности правового регулирования страхования ответственности застройщиков необходимы дополнительные специальные законодательные акты в области страховых отношений». Ионина М.Б. Проблемы страхования ответственности застройщиков. // Вестник Омской юридической академии. 2014. №4. С 42.

Следует отметить, что изложенные выше положения относительно страхования ответственности застройщика, касаются только случаев заключения с застройщиком договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Как известно, эта договорная конструкция является не единственной возможной. В частности, часть 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве закрепляет случаи, при которых арбитражный суд праве признать наличие требования о передаче жилого помещения или денежного требования у участника строительства. Формулировка статьи «в том числе в следующих случаях» наводит на мысль о том, что список не является закрытым. Представляется, что подобное регулирование установлено в целях максимальной защиты участников строительства от недобросовестных контрагентов, пытающихся избежать установление дополнительных обязанностей по защите прав участников строительства, в частности, установленных 214-ФЗ. При том, что гарантии, установленные данным законом, не будут распространяться на участников строительства, с которыми были заключены другие виды договоров, останутся гарантии, установленные параграфом 7 Закона о банкротстве. Примером легального ухода от обязанности страхования ответственности застройщика является внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) в целях участия в строительстве многоквартирного дома. М.Б. Ионина отмечает, что поскольку при данном виде участия в строительстве не происходит регистрации договора в Росреестре, покупка квартиры через ЖСК не является гарантией отсутствия двойных и тройных продаж застройщиком одних и тех же квартир, а так же дает меньше шансов на то, что дом будет действительно построен. Ионина М.Б. Проблемы страхования ответственности застройщиков. // Вестник Омской юридической академии. 2014. №4. С 41. Проблема данной договорной конструкции будет проанализирована в следующей главе.

На примере обязанности страхования ответственности, установленной 214-ФЗ, опосредующим такой вид договорной конструкции, как участие в долевом строительстве, можно сделать вывод о различии правового статуса участника строительства в зависимости от заключенного с застройщиком договора. Таким образом следующая классификация участников строительства - в зависимости от вида заключенного с застройщиком договора. В частности, помимо описанного, часть 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве закрепляет такие случаи как: заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность и др. О несостоятельности (банкротстве) [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, № 43, ст. 4190. (в ред. от 29.12.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Основным признаком указанных договорных конструкций закон называет передачу денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в собственность. Следует отметить, что различие объема предоставленных участнику строительства прав вызвано не положениями параграфа 7, а специальным правовым регулированием, установленным для конкретного вида договора. Иначе говоря, разница в объеме прав участников строительства наличествует как в случае банкротства застройщика, так и при его отсутствии.

Глава 2. Особенности предъявления требований участниками строительства

2.1 Особенности предъявления требований о передаче жилых помещений

Содержание требования о передаче жилых помещений, какие именно требования подходят под данное определение, были подробно освещены в предыдущей главе.

Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом установлены статьей 201.4 Закона о банкротстве. Согласно положениям данной статьи, требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. О несостоятельности (банкротстве) [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, № 43, ст. 4190. (в ред. от 29.12.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и рассмотрение их арбитражным судом регламентированы статьей 201.6 Закона о банкротстве. В соответствии с частью 1 указанной статьи, требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве. Там же. Таким образом, порядок предъявления и рассмотрения требований кредиторов в рамках наблюдения и внешнего управления применяется в отношении участников строительства в деле о банкротстве застройщика.

Далее в части 2 данной статьи мы видим, что условием признания требований о передаче жилых помещений обоснованными, в частности, является полная или частичная оплата по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. При этом участнику строительства необходимо предоставить доказательства в подтверждение данного факта. В случае отсутствия оплаты арбитражный суд отказывает в удовлетворении требований о передаче жилых помещений. О несостоятельности (банкротстве) [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, № 43, ст. 4190. (в ред. от 29.12.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Таким образом, законодатель возлагает на участника строительства бремя доказывания данного факта. Более того, обращаясь к пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ 22.06.2012 № 35, Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» мы видим условия наличия обоснованности и размера требований кредиторов, которые распространяются так же и на дело о банкротстве застройщика. В частности, установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности. «В процессе оценки достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д.». Там же.

Подобные требования установлены в целях предотвращения вывода активов при банкротстве. А потому суд может отказать участнику строительства в удовлетворении требований о включении в реестр о передаче жилых помещений в случае отсутствия доказанности факта полной или частичной оплаты. Так, ФАС Западно-Сибирского Округа в Постановлении от 30.04.2014 по делу № А70-5072/2010 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.04.2014 по делу № А70-5072/2010. отказывает участнику строительства в связи с отсутствием доказательств, бесспорно свидетельствующих о наличии у него финансовой возможности внесения денежных средств. Еще одним условием по данному делу было доказательство о том, что фактически денежные средства из кассы должника на расчетные счета не вносились и на текущие нужды не расходовались, что также косвенно указывает на отсутствие факта передачи денег.

Отказ в удовлетворении требований о передаче жилых помещений так же возможен в случае заключения предварительного договора, не порождающего для участника строительства обязательства по уплаты цены квартиры до заключения основного договора. Как мы указывали в предыдущей главе, в силу части 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве одной из возможных договорных конструкций с застройщиком для признания требования о передаче жилого помещения является заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства. Однако специальные правила предъявления требований о передаче жилых помещений, установленных статьей 201.6 Закона о банкротстве, как мы помним, признают необходимым наличие факта полной или частичной оплаты. Потому вне зависимости от вида договорной конструкции и установленных в ней условий, включение в реестр требований о передаче жилых помещений невозможно в случае отсутствия оплаты по договору. К подобному выводу приходит ФАС Московского округа в постановлении от 03.12.2012 по делу № А40-27589/08-74-86. Постановление ФАС Московского округа от 03.12.2012 по делу № А40-27589/08-74-86.

Так же обратим внимание на предоставление возможности частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств. Представим себе ситуацию, когда участник строительства, частично исполнивший свои обязательства по оплате, предоставляет достаточные доказательства для признания судом требований обоснованными. Суд выносит определение о включении в реестр требований о передаче жилых помещений с указанием на факт частичной оплаты. Затем участник строительства полностью исполняет обязательства по оплате. Соответственно, необходимо вносить изменения в реестр. Возникает вопрос - каким образом? Необходимо лишь предоставления доказательств арбитражному управляющему, чтобы тот самостоятельно внес изменения в реестр, или это возможно только в судебном порядке? В.В. Витрянский на круглом столе 8 февраля 2013 года отметил, что внесения изменений в реестр требований вносятся только на основании определения суда. При этом он применил аналогию с пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», в соответствии с которым в случае, когда кредитор при установлении требований не ссылается на наличие залоговых отношений, в результате чего суд устанавливает данные требования как не обеспеченные залогом, впоследствии кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора в соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве. Учитывая наличие первоначально вынесенного определения суда о включении требований кредитора в третью очередь, такое заявление не является повторным. Оно направлено на установление правового положения кредитора как залогового кредитора. Рассмотрение заявления будет осуществляться арбитражным судом в порядке, предусмотренном для установления требований кредиторов. Определение суда, устанавливающее наличие права залога, является основанием для внесения изменений в реестр требований кредиторов. Протокол заседания круглого стола с участием В.В. Витрянского, проведенного 8 февраля 2013 года // Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа. 2013. №1. С. 73-74 . В предыдущей главе, рассматривая вопрос о возможности удовлетворения требований граждан в отношении нежилых помещений, мы говорили об условиях применения аналогии закона. Поскольку порядок внесения в реестр на основании наличия полной оплаты по договору, предусматривающему передачу жилого помещения не предусмотрен, представляется, что в данном случае использование аналогии обосновано.

Таким образом, в случае, когда участник строительства включается в реестр требований о передаче жилых помещений на основании частичной оплаты, а затем полностью исполняет собственные обязательства по договору, необходимо повторное обращение в арбитражный суд с требованием о передаче жилых помещений на основании полной оплаты. Стоит отметить, что для самого участника строительства неполная оплата по договору невыгодна с точки зрения количества голосов на собрании участников строительства. В силу статьи 201.12 Закона о банкротстве, участники строительства обладают числом голосов, пропорциональных размеру их требований. Согласно пункту 5 статьи 201.6 данного закона, число голосов определяется исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

Как известно, начиная с момента вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, согласно положениям статьи 201.4 Закона о банкротстве, требования участников строительства погашаются исключительно в предусмотренном законом порядке. В неденежной форме, когда участник строительства требует передачи жилых помещений, удовлетворение возможно либо путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу (статья 201.10 Закона о банкротстве), либо путем передачи им в собственность жилых помещений в завершенном строительством многоквартирном доме (статья 201.11), либо путем возмездной передачи имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика-банкрота иному застройщику (статьи 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве). И если первые два случая не являются относительно новыми для параграфа 7, то последний случай введен Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 29.12.2015 №391-ФЗ// "Собрание законодательства РФ", 04.01.2016, № 1 (часть I), ст. 11. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Потому особенно подробно мы будем рассматривать нововведение параграфа 7, а передаче объекта незавершенного строительства ЖСК и передаче в собственность жилых помещений дадим общую характеристику.

Выбор между передачей объекта незавершенного строительства ЖСК или передачей жилых помещений зависит от степени готовности объекта строительства, а именно - введения дома в эксплуатацию. Подобные условия установлены статьями 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве соответственно. Основным для обоих процессов является достаточное в многоквартирном доме количество жилых помещений для удовлетворения требований всех участников строительства. По общему правилу, размер и особенность помещений должны соответствовать заключенному с участником строительства договору, однако с его согласия возможна передача прав на помещение, отличающееся по площади, расположению или планировке.

Особенностью передачи объекта незавершенного строительства является создание ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива. Подобный порядок применяется в случае, когда обязательства застройщика о передаче жилых помещений участникам строительства невозможно исполнить в натуре, поскольку в качестве объектов гражданских прав данные помещения не существуют. Согласно части 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве, права застройщика передаются в качестве отступного. Удовлетворение требований возможно либо в полном размере, когда стоимость прав застройщика больше либо равна размеру требований участников строительства, либо частично, если стоимость прав меньше. В последнем случае оставшиеся неудовлетворенными требования участников строительства будут удовлетворяться в составе требований кредиторов третьей либо четвертой очереди. О несостоятельности (банкротстве) [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, № 43, ст. 4190. (в ред. от 29.12.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Обращаясь к статье 201.10 Закона о банкротстве, видим, что для вынесения судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, регистрация ЖСК как юридического лица не требуется - достаточно принятия участниками строительства решения о его создании. В соответствии с частью 15 указанной статьи, регистрация производится после вынесения определения суда, а регистрация перехода права - после регистрации ЖСК. Часть 13 говорит о том, что в случае отказа суда, решение о создании ЖСК прекращает свое действие, соответственно, регистрационные процедуры не производятся. О несостоятельности (банкротстве) [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, № 43, ст. 4190. (в ред. от 29.12.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Порядок передачи жилых помещений регламентирован статьей 201.11 Закона о банкротстве, в соответствии с которой необходимо наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Помимо этого важным условием является отсутствие передаточных актов или иной документации о передаче участникам строительства жилых помещений. Так же необходимо обратить внимание на часть 7 статьи 201.11, в соответствии с которой в случае, если застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и наличествует передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, подписанный застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, по заявлению участника строительства суд выносит определение о признании права собственности участника на жилое помещение. Там же. Это наиболее выгодный вариант для участников строительства, поскольку нет необходимости соблюдения финансовых условий передачи - достаточно предъявления документа о передаче помещения. Возникает вопрос - что делать в случае, если передаточный акт подписан после принятия заявления о признании застройщика банкротом, или же в самих процедурах банкротства? Законодатель не дает прямого ответа, однако если обратиться к практике рассмотрения данной проблемы, то можно прийти к выводу о том, что суды идут по пути наибольшей лояльности в отношении граждан и признают право собственности. Определение ВАС РФ от 18.01.2013 № ВАС-17796/12 по делу № А70-4401/2011. При этом, как отмечает А.А. Чукреев, «статья 201.11 Закона о банкротстве не предполагает передачу завершенного строительством многоквартирного дома кому-либо целиком, а предусматривает передачу каждому из участников строительства причитающегося ему конкретного жилого помещения (помещений), хотя и в специфическом, «коллективном» порядке. На не подлежащие передаче жилые помещения возникает право собственности застройщика, что исключает неосновательное обогащение за его счет». Чукреев А.А. Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 12. С. 69 - 79; 2015. № 1. С. 69.

С принятием Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ завершить строительство многоквартирного дома вправе не только созданный участниками строительства ЖСК, но и иное юридическое лицо - приобретатель имущества и обязательств застройщика, которое с 1 января 2017 года должно будет отвечать требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с 214-ФЗ. По словам председателя комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства К.П. Тимофеева, «такие нововведения позволят создать дополнительные рычаги для защиты прав граждан, если застройщик уйдет в процедуру банкротства». Поправки в закон о банкротстве застройщика направлены на защиту дольщиков [Электронный ресурс] // Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы. 15.01.2016 В силу положений статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, приобретателю передается объект незавершенного строительства и предназначенный для его размещения земельный участок. При наличии у застройщика нескольких недостроенных объектов имущество и обязательства могут передаваться как одному, так и нескольким приобретателям. Подобная норма довольно логична с точки зрения того, что объекты незавершенного строительства могут находиться как в одном, так и в разном городах. К тому же в случае банкротства крупных строительных компаний количество объектов может быть значительным. Невозможность передачи объектов незавершенного строительства нескольким приобретателям могла бы сразу же создать барьеры для приобретения, тем самым устанавливая доминирующее положение только для особо крупных юридических лиц.

Согласно части 6 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, юридическое лицо одновременно подает в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, арбитражному управляющему и в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства (далее - исполнительный орган) заявление о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений. В свою очередь, арбитражный управляющий согласно части 8 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве представляет в суд и приобретателю расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам, а так же по требованиям кредиторов первой и второй очереди и соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Исполнительный орган в силу части 10 данной статьи, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем. О несостоятельности (банкротстве) [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, № 43, ст. 4190. (в ред. от 29.12.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Таким образом, до 1 января 2017 года, когда вступят в силу нормы о дополнительных требованиях к застройщику-приобретателю, своеобразный контроль за надежностью застройщика будет осуществлять именно данный исполнительный орган. банкротство застройщик правовой договор

Депутат Государственной Думы А.Е. Хинштейн сообщил, что «эту норму принимают под конкретную задачу (под санацию «СУ-155») с тем, чтобы банкротство группы компаний «СУ-155» проходило под контролем государства. Эта норма не является единоразовой нормой, она будет применяться каждый раз когда будет возникать банкротство в крупных строительных компаниях, там где есть дольщики. Таким образом мы дали возможность завершать эти объекты» Госдума приняла во втором чтении поправки в ФЗ «О банкротстве» [Электронный ресурс] // Депутат Государственной Думы ФС РФ Александр Хинштейн . Так же он отмечает, что фактически происходит реализация конструкции, дающей право выкупа созданным участниками строительства ЖСК, с той разницей, что приобретателем становится юридическое лицо. Анализируя положения статей 201.10, 201.15-1 и 201.15-2 можно прийти к выводу о том, что действительно, конструкции являются схожими. В итоге подобные нововведения можно оценить положительно с точки зрения усиления защиты прав граждан-участников строительства.

Как было изложено выше, участники строительства осуществляют как полную, так и частичную оплату во исполнение обязательств. Представляется, что во избежание неосновательного обогащения со стороны граждан, при погашении требований последних в итоге необходимо наличие полной оплаты.

При передаче объекта незавершенного строительства ЖСК должник-застройщик будет не вправе предъявить требования к не исполнившим договор участникам строительства. Право требования оплаты вместе с объектом строительства переходит к ЖСК. В.В. Витрянский на заседании круглого стола 8 февраля 2013 года выразил позицию относительно того, что до момента исполнения обязательства по оплате жилого помещения в полном объеме, погашение требования участника строительства в виде передачи данного помещения невозможно. Протокол заседания круглого стола с участием В.В. Витрянского, проведенного 8 февраля 2013 года // Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа. 2013. №1. С. 73. Учитывая схожесть конструкций передачи объекта незавершенного строительства по статьям 201.10, 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве, можно прийти к выводу, что в случае передачи имущества и обязательств должника-застройщика другому юридическому лицу, данная проблема будет решаться подобным образом.

Теперь рассмотрим случай, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, что как уже было указано выше, может являться основанием для передачи жилых помещений в соответствии со статьей 201.11 Закона о банкротстве. Кто имеет право требования к участнику строительства в отношении неполной оплаты по договору и как именно будет погашаться требование самого участника? Стоит отметить, что в силу статьи 201.6 Закона о банкротстве неполное исполнение обязанности по оплате не является основанием для исключения из реестра требований о передаче жилых помещений. При этом предоставление участнику строительства права на получение жилого помещения при условии его неполной оплаты будет являться неосновательным обогащением, нарушающим права иных кредиторов в силу уменьшения объема конкурсной массы. После завершения строительства дома взаимоотношения между застройщиком и участником строительства строятся в поле нормального гражданского оборота (нахождение застройщика в процедуре банкротства в этом контексте значения не имеет) и подчинены общим правилам. А потому представляется, что помимо Закона о банкротстве будут регулироваться 214-ФЗ (в случае заключения договора долевого участия) или положениями ГК РФ, поскольку после завершения строительства должник приобретает определенный комплекс прав в отношении участника строительства, в частности, право требования надлежащего исполнения договора в отношении его оплаты.

В соответствии со статьей 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов. Если же покупатель отказывается принимать товар, то продавец вправе так же отказаться от договора купли-продажи. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс] : от 30.11.1994 № 51-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, № 32, ст. 3301 (ред. от 31.01.2016). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Поскольку относительно купли-продажи недвижимости законодателем не установлены специальные правила отказа от договора, положения данной статьи будут применяться к нашему случаю.

В случае, если между застройщиком и участником строительства был заключен договор долевого участия, в соответствии со статьей 5 214-ФЗ, просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40. (в ред. от 13.07.2015 с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».Данные нормы носят императивный характер и не подлежат изменению соглашением сторон.

Таким образом, арбитражный управляющий вправе отказаться от исполнения договора в случае заключения договора долевого участия либо потребовать его исполнения и уплаты процентов в случае заключения иного договора (отказ от договора будет возможен только в случае отказа участника строительства в получении жилого помещения). Подобный вывод поддерживается судебной практикой, в частности Восьмым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 10.08.2015 по делу А70-5072/2010 Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 по делу № А70-5072/2010..

Перейдем к рассмотрению особенностей удовлетворения требований о передаче жилых помещений в зависимости от вида заключенного договора. Как уже было упомянуто выше, перечень договорных конструкций, при которых арбитражный суд признает наличие у участника строительства требования о передаче жилых помещений или денежного требования, является открытым. Вместе с тем, необходимо отметить, что по сведениям базы данных новостроек Санкт-Петербурга, наиболее часто для приобретения жилых помещений используется договор долевого участия. Число квартир в новостройках по формам договора [Электронный ресурс] // Договор долевого участия и другие схемы покупки квартир в новостройках На втором месте стоит договор с ЖСК. Несмотря на то, что частично данные особенности были освещены выше, представляется необходимым рассмотреть наиболее серьезную проблему, связанную с данными договорными конструкциями.

Некоторые виды договоров подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента осуществления данной регистрации. В частности, одним из таких видов договоров в силу статьи 17 214-ФЗ является договор долевого участия. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40. (в ред. от 13.07.2015 с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Зачастую в случае отсутствия исполнения требований данной статьи, судьи не признавали наличие обязательств между контрагентами, а в случае банкротства застройщика - отказывали во включении в реестр требований. Отсутствие обязательной государственной регистрации могло быть в связи с двумя обстоятельствами, обусловленными отсутствием специальных познаний граждан-участников строительства в данной сфере: либо участник строительства не знал о необходимости произведения государственной регистрации (последствиях ее отсутствия), либо стороны заключали договор, по содержанию являющийся договором долевого участия, но иначе поименованный.

Подобная ситуация нашла отклик в научной литературе. Б.Л. Хаскельберг и Д.О. Тузов пришли к выводу, что до момента регистрации договор не имеет действия, но при этом является заключенным. В противном случае отсутствует предмет регистрации. Хаскельберг Б.Л. Тузов Д.О. Проблемы государственной регистрации и формы сделок с недвижимостью в проекте Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса РФ // Вестник ВАС РФ 2009 7 С. 12 Е.А. Крашенинников полагал, что поскольку государственная регистрация не является составом сделки, последняя считается совершенной с момента исполнения предусмотренного законом фактического состава, а не с момента ее регистрации. Е.А. Крашенинников Фактический состав сделки / Очерки по трудовому праву // Яросл. Гос. Ун-т; Ярославль, 2004 вып. 11 с 9.

Подобные случаи на практике случаются довольно нередко, и до 2013 года суды отказывали в удовлетворении подобных заявлений, обосновывая тем, что незаключенность договора означает отсутствие у должника обязательств перед заявителем. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2013 по делу № А45-1394/2011. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12 поставило точку в споре о последствиях отсутствия государственной регистрации. Суд признал не только право требования исполнения договора в отношении застройщика, но и право участника строительства на включение в реестр требований о передаче жилых помещений, оговорив, что иных специальных прав, гарантированных 214-ФЗ, у участника строительства не возникает. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71-13368/2008. Безусловно, подобная позиция была направлена на максимальную защиту граждан-участников строительства как наиболее слабых участников гражданского оборота, что соответствует основным целям как 214-ФЗ, так и Закона о банкротстве, а потому ее можно оценить положительно. Вместе с тем, допущение возможности включения в реестр незарегистрированных договоров долевого участия может порождать злоупотребление правами. Поскольку единственный случай обязательной государственной регистрации договора, предусматривающего передачу жилого помещения, устанавливает 214-ФЗ, договор долевого участия является наиболее надежной договорной конструкцией с точки зрения предотвращения двойных продаж.

Двойными продажами являются случаи, когда в отношении одного и того же жилого помещения заключается несколько договоров с разными контрагентами, каждый из которых заявляет требование на данное помещение. При заключении договора с ЖСК, как было сказано выше, являющегося вторым по частоте заключаемых договоров, так же возможны случаи двойных продаж. В.В. Витрянский обозначил способ удовлетворения требований кредиторов при подобных ситуациях. Все требования участников строительства подлежат включению в реестр с учетом проверки их обоснованности. Протокол заседания круглого стола с участием В.В. Витрянского, проведенного 8 февраля 2013 года // Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа. 2013. №1. С 72-73. Учитывая, что одним из условий статьи 201.11 Закона о банкротстве является достаточное количество помещений для удовлетворения требований, передача помещения одному из кредиторов возможна в случае отказа остальных кредиторов, иначе такой способ удовлетворения требований кредиторов будет невозможен.

Анализируя проблемы конструкции договора долевого участия, необходимо обратить внимание на случаи заключения предварительного договора, в соответствии с которым после получения разрешения на строительство многоквартирного дома, застройщик обязуется заключить договор долевого участия. Передача денежных средств производится инвестором до заключения основного договора. Мы видим, что в подобных случаях инвестор признается участником строительства в силу статьи 201.1 Закона о банкротстве. Возможны случаи, когда застройщик отклоняется от исполнения обязанностей по заключению основного договора, в итоге происходит привлечение денежных средств участника строительства в обход требований 214-ФЗ, в частности, требования о государственной регистрации.

Подобные обстоятельства являлись предметом рассмотрения Арбитражного суда Поволжского округа. В Постановлении от 20.10.2015 № Ф06-12493/2013 суд, ссылаясь на подпункт 3 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, пришел к выводу, что факт как незаключения основного договора, так и отсутствия государственной регистрации предварительного договора, целью которого являлось приобретение лицом жилого помещения, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения. При этом суд подчеркнул, что признание таких требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2015 № Ф06-12493/2013 по делу № А55-26369/2012.

2.2 Особенности предъявления денежных требований

Порядок предъявления денежных требований, а так же особенности их рассмотрения арбитражным судом определены положениями статьи 201.5 Закона о банкротстве. Обращаясь к части 1 данной статьи мы видим, что основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора является открытие конкурсного производства. При этом отказ может быть заявлен в процессе установления размера денежного требования участника строительства в рамках дела о банкротстве застройщика. О несостоятельности (банкротстве) [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, № 43, ст. 4190. (в ред. от 29.12.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

В предыдущей главе мы давали определение денежному требованию. Мы видим, что возврат денежных средств складывается из двух компонентов. Помимо уплаченной участником строительства суммы договора о передаче жилого помещения, так же учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика. Требование о возврате денежных средств несет реституционный характер в силу положений статьи 167 ГК РФ. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс] : от 30.11.1994 № 51-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, № 32, ст. 3301 (ред. от 31.01.2016). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Вместе с тем, реституцией является последствие признания сделки недействительной, тогда как в нашем случае законодатель распространил ее и на односторонний отказ от договора. Представляется, что в данном случае был создан новый, специальный способ защиты

Часть 2 статьи 201.5 содержит порядок установления размера убытков в виде реального ущерба - разница между уплаченной суммой (либо стоимостью переданного застройщику имущества) и стоимостью жилого помещения, которое должно быть передано участнику, определенной на момент расторжения договора. О несостоятельности (банкротстве) [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, № 43, ст. 4190. (в ред. от 29.12.2015). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». А.Н. Борисов положительно оценивает предоставление возможности взыскания действительной рыночной стоимости жилого помещения, указывая на необходимость обеспечения равного уровня защиты прав участников строительства независимо от характера предъявленных ими требований. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Вместе с тем, возникает вопрос оценки - как переданного застройщику имущества, так и стоимости жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства. Безусловно, участник строительства заинтересован в большей стоимости, тогда как застройщик - в меньшей. Данный пункт содержит так же указание на то, что оценщик определяет стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства. Его привлекает арбитражный управляющий за счет застройщика, он действует в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, № 31, ст. 3813. (в ред. от 13.07.2015 с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». и не является заинтересованным лицом. Обращаем внимание на формулировку требования о том, что оценщика привлекает именно арбитражный управляющий - на практике ему придается принципиальное значение. В частности, Девятый арбитражный апелляционный суд признает недопустимым доказательством в соответствии со статьей 68 АПК РФ отчет оценщика, составленный по заданию кредитора, указывая на то, что данное экспертное заключение не отвечает признакам допустимости доказательства. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 № 09АП-19346/2012 по делу № А40-15802/07-86-68Б. Подобное ограничение представляется правильным с точки зрения гарантии прав всех участников дела о банкротстве застройщика - начиная с должника и заканчивая остальными кредиторами. Поскольку арбитражный управляющий презюмируется незаинтересованным лицом, во избежание злоупотребления правами как со стороны участника строительства, так и со стороны застройщика, недопущения возможности привлечения эксперта ими представляется верным. При этом в случае несогласия с отчетом об оценке участник строительства вправе оспорить его в судебном порядке в соответствии с частью 6 статьи 130 Закона о банкротстве.

Обратим внимание на формулировку законодателя в части 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве о том, что оценщиком определяется не только стоимость жилого помещения, но и стоимость переданного застройщику имущества. Представим себе ситуацию, при которой стоимость переданного имущества была указана в заключенном с застройщиком договоре. Подлежит ли она повторной оценке? Представляется, что в данном случае ответ должен быть положительным. Помимо того, что в противном случае законодатель бы указал на то, что «если стоимость не была указана в договоре», имеется место прямое указание закона на необходимость проведения независимой оценки. Более того, в противном случае возможны злоупотребления правами, в частности намеренное завышение стоимости переданного имущества с целью вывода активов.

На практике существует мнение, согласно которому основанием признания наличия у участника строительства денежных требований к застройщику является расторжение договора, предусматривающего передачу жилого помещения. В случае же, если договор участником строительства не расторгнут - в порядке статьи 201.5 Закона о банкротстве или в суде общей юрисдикции до признания должника банкротом - участник строительства вправе требовать только передачу жилого помещения. Е.В. Пивцаев поднимая данный вопрос, пришел к выводу о том, что отказ от договора может быть рассмотрен судом при проверке обоснованности предъявляемых участником строительства требований. Более того, извещение должника и сам отказ от договора носят уведомительный характер, поскольку не могут быть оспорены в суде. Пивцаев Е. В. Проблема расторжения участником строительства договора, предусматривающего передачу жилого помещения, при объявлении застройщика банкротом // Ученые записки юридического факультета. Вып. 37 (47) 2015. С. 106-111. Иначе говоря, от участника строительства не требуется инициирования отдельного процесса - достаточно заявления при решении вопроса обоснованности предъявленных денежных требований. Подобный вывод можно оценить положительно, учитывая прямое указание законодателя на то, что отказ может быть заявлен в рамках дела о банкротстве в процессе установления размера денежного требования.

Природа отказа участника строительства от договора представляется интересной. Возникает вопрос - возможна ли трансформация денежного требования в требование о передаче жилого помещения после расторжения договора как до возбуждения дела о банкротстве, так и после.

На практике нередко происходят случаи, когда участник строительства в судебном порядке расторгает заключенный с застройщиком договор до возбуждения дела о банкротстве. Он получает исполнительный лист, пытаясь взыскать уплаченную по договору сумму, и только затем одним из конкурсных кредиторов (или самим застройщиком) подается заявление о признании банкротом. На момент открытия конкурсного производства договор уже расторгнут, денежные средства участнику строительства не выплачены. Представим себе ситуацию, когда в этот момент участник строительства теряет интерес в получении денежных средств в пользу передачи ему жилого помещения - будет ли его требование удовлетворено? По сути исходя из определения, содержащегося в статье 201.1 Закона о банкротстве, требование участника строительства будет являться денежным.

Зачастую суды приходят к выводу, что в случае расторжения договора в судебном порядке до признания должника банкротом, участник строительства лишается права требования о передаче жилого помещения. В частности, к подобному выводу приходит ФАС Западно-Сибирского Округа в постановлении от 05.02.2014 по делу № А45-9663/2009. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.02.2014 по делу № А45-9663/2009. Участник строительства расторг договор до признания должника банкротом, но подал заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Суд установил, что поскольку у должника отсутствует обязанность по передаче заявителю жилого помещения в силу расторжения договора, участник строительства вправе требовать возврата уплаченных денежных средств. Подобная точка зрения не лишена логики - действительно, отказавшись от договора, лицо заявляет об отсутствии интереса в его исполнении в натуре, а следовательно, лишается данного права требования. Вместе с тем, она полностью противоречит постановлению Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 13239/12 Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 №13239/12 по делу № А55-16103/2010. (далее - постановление 13239/12). При этом суд, используя формулировки данного Постановления, приходит к противоположному выводу.

Еще в 2013 ВАС РФ, рассмотрев ситуацию с заявлением требования о передаче жилого помещения после расторжения договора с застройщиком, пришел к нескольким выводам. Реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, они имеют единый материально-правовой интерес - получение пропорционального удовлетворения требований. Однако при разрешении вопроса о том, какое требование участника строительства подлежит удовлетворению после расторжения договора, нас интересует другой вывод. Говоря о том, что даже если бы включение требования в реестр денежных требований кредиторов и в реестр требований о передаче жилых помещений являлись разными способами защиты права, то суд должен самостоятельно переквалифицировать данное требование. И если бы на этом позиция ВАС РФ заканчивалась, то ФАС Западно-Сибирского округа полностью отразил бы ее в упомянутом выше постановлении. Действительно, суды должны вставать на защиту слабых участников гражданского оборота, в рассматриваемом случае - участников строительства, самостоятельно определяя подлежащие применению нормы права. Однако далее ВАС РФ опровергает себя, говоря о том, что «включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов». Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 №13239/12 по делу № А55-16103/2010.