Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

1.1 Договор купли-продажи недвижимости как правовой институт, сделка и обязательство

1.2 Содержание договора купли-продажи недвижимости

ГЛАВА 2. АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Риски, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения

2.2 Спорные аспекты договора купли-продажи недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ССЫЛКИ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ



ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость - один из самых ценных и важных объектов гражданского оборота. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. И этот факт, естественно, влияет на развитие рынка недвижимости во всех странах, а в России особенно, где вопрос недвижимости всегда стоял очень остро.

На данный момент вопросы правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества приобрели особое значение и остроту. Активно развивающийся рынок недвижимости служит определенной гарантией для основного права граждан - права частной собственности, реализацией права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества составляют сегодня значительную часть гражданского оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью.

Несмотря на обилие, как научных работ, так и судебной практики, посвященной вопросам регулирования оборота недвижимости, в российском праве сохраняется ряд спорных вопросов, касающихся договоров купли- продажи недвижимого имущества.

Все это обуславливает необходимость глубокого и всестороннего изучения этого вопроса.

Степень разработанности темы. Вопросы правового регулирования процессуального договора купли-продажи недвижимости в той или иной мере затрагивались многими учеными-правоведами. Вместе с тем, при всей теоретической и практической значимости проведенных исследований, наличие спектра вопросов, требующих разрешения обусловили выбор темы настоящего исследования, определили его цель и задачи.

Теоретическая основа исследования. В качестве теоретической базы исследования, проводимого в выпускной квалификационной работе, были использованы работы ученых, изучающих вопросы прямо или косвенно касающиеся исследуемого объекта. К таковым следует отнести труды: В. Алистархова, Е.В. Белова, Е.С.Болтановой, Д.Болгерта, А.В. Борисенко, М.И.Брагинского, В.В. Витрянского, С.И. Винниченко, Ю.С. Гамбарова, В.П. Грибанова, М.Н. Комардиной, Р.Р. Ленковской, В.А.Петрушкина и др.

Объектом выпускной квалификационной работы являются общественные отношения, складывающиеся при заключении, исполнении, расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Предметом выпускной квалификационной работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие особенности договора купли-продажи недвижимости, судебная практика и научная литература по данному вопросу.

Целью выпускной квалификационной работы является изучение особенностей договора купли-продажи недвижимости, выявление проблем и формулирование теоретически обоснованных рекомендаций, необходимых для совершенствования действующего законодательства и правоприменительной практики в исследуемой сфере.

Для решения этой цели в данной выпускной квалификационной работе ставятся следующие задачи:

- исследовать договор купли-продажи недвижимости как правовой институт, сделку и обязательство;

- раскрыть содержание договора купли-продажи недвижимости;

- рассмотреть риски, возникающие при заключении договора купли- продажи жилого помещения;

- исследовать спорные аспекты договора купли-продажи недвижимости;

- сформулировать предложения по совершенствованию законодательства в исследуемой области.

Методологическую основу работы составляют как общенаучные методы исследований: анализ литературы, исторический подход, так и частно-научные методы и приемы: формально-юридический прием, сравнительно-правовое исследование, анализ законодательства и судебной практики и др.

Комплексное использование указанных методов познания позволило получить наиболее полное представление об особенностях договора купли- продажи недвижимости.

Практическая и теоретическая значимость результатов исследования состоит в том, что его результаты, выводы и сформулированные в нем предложения углубляют теорию гражданского права, могут быть использованы для совершенствования гражданского законодательства, в правоприменительной практике судов, а также для последующего исследования договора купли-продажи недвижимости в гражданском праве.

Структура выпускной квалификационной работы обусловлена целью и задачами исследования и состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения, списка литературы и приложений.

договор продажа купля



ГЛАВА 1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

1.1 Договор купли-продажи недвижимости как правовой институт, сделка и обязательство

Договор купли - продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, классифицируемый в зависимости от объекта продажи - недвижимого имущества. Главным признаком, благодаря которому можно выделить этот вид договора является непосредственно его объект - недвижимое имущество (ст.130 ГК). 1

Договору купли-продажи недвижимости присущи все существенные признаки договора купли - продажи товаров, выделяющих данный договор от других видов самостоятельных гражданско-правовых договоров.

Гражданский кодекс п.1 в статьи 454 дает общее определение всем видам договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму". На этом определении основывается легальное понятие договора купли- продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, земельный участок, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ)2.

Рассмотрим договор купли-продажи недвижимости в значении правового института, сделки и обязательства.

Как правовой институт купля-продажа - это совокупность норм, содержащихся в ГК РФ и в других нормативно правовых актах, принятых с учетом требований статьи 3 ГК (ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О Приватизации государственного имущества и приватизации муниципального имущества» и др.) и непосредственно регулирующих определенную группу договорных правоотношений. Ключевое значение имеет факт, расположенный в главе 30 ГК. При разработке правовых положений части второй Гражданского кодекса РФ разработчики закона ориентировались на международный опыт и руководствовались положениями, прописанными в Венской конвенции о международных договорах купли-продажи товаров 1980 г. Российское законодательство в целом в регулировании договора купли-продажи недвижимости отличается полнотой, наряду с ГК РФ действуют еще ряд специальных правовых актов по различным вопросам в данной сфере.

Договор купли-продажи недвижимости как юридический факт обладает следующими признаками:

1) в данном договоре наличествует волеизъявления нескольких субъектов (как минимум двух), это отличает его от односторонних договоров, где достаточно выражения воли всего одной стороны

2) данный договор является правомерным действием;

3) указанный договор является соглашением, при заключении которого субъекты равны перед законом и судом, не имеют каких либо первоначальных преимуществ и где самостоятельно устанавливают, изменяют, либо прекращают свои права и обязанности. Этим договор купли- продажи недвижимости и отличается от административных актов, выносимых публичными органами государственной власти и должностными лицами, императивно устанавливающих прекращение либо изменение прав и обязанностей третьих лиц;

4) купля-продажа недвижимого имущества является целенаправленным действием субъектов права, другими словами стороны преследуют при заключении сделки достижение определенных юридических задач (купить или продать недвижимость), что не присуще юридическим поступкам, при совершении которых сторона не имеет конечную цель установления, прекращения или изменения гражданско-правовых правоотношений;

5) это волевое действие юридических и физических лиц, направленное на установление, прекращение или изменение своих прав и обязанностей, что отличает данную сделку события (ст. 153 ГК РФ).

Как и любой другой договор купли - продажи, договор продажи недвижимости является возмездным, консенсуальным, синаллагматическим (взаимным)3.

Как известно, различие между консенсуальными и реальными договорами проводится в зависимости от того, с какого момента договор считается заключенным. Консенсуальный договор считается заключенным, после надлежащим образом оформленного соглашения сторон по существенным условиям договора. Чтобы реальный договор был признан заключенным, необходимо не только обоюдное волеизъявление, но и действие в форме передача вещи. Необходимо помнить, что в реальном договоре передача вещи является ключевым его условием, а не исполнением возникшего обязательства.

Согласно положениям пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, для перехода права собственности, на недвижимое имущество которого обязательна государственная регистрация, будет, считается заключенным с момента его государственной регистрации, специально уполномоченными на это органами, если иное не установлено законом4.

В пункте 2 статьи 609 ГК РФ и пункте 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено ряд исключений. Исходя из установления, содержащегося в пункте 3 статьи 433 ГК РФ, и в ряде случаев в специальных нормах части второй ГК РФ, приведенные выше договоры получают юридическую силу не с момента принятия соглашения сторонами по всем существенным условиям, а непосредственно со дня внесения записи о регистрации Едином государственном реестре прав. Тем самым указанные договоры не являются в классическом понимании консенсуальными или реальными сделками.

Также стоит отметить, что И.Б. Новицкий выступал против употребления термина «реальный договор»5. А Е.С. Болтанова указывает на то что, если классификационным критерием выступает момент заключения договора между сторонами, то непосредственно при разделении всех гражданско-правовых договоров по данному признаку следует выделять наряду с консенсуальными и реальными третью группу. Можно предложить называть это договоры «региструмальные» (от лат. registrum - регистрация). К этой категории она относит договоры купли-продажи только предприятия, квартиры, жилого дома, квартиры или части жилого дома. Договоры купли- продажи иной недвижимости (земельных участков, сооружений, нежилых помещений и др.) являются консенсуальными договорами, и приобретают юридическую силу с момента получения оферентом акцепта (согласия).6 Данную точку зрения мы разделяем, и считаем введение данной группы позволит охватить те договоры, которые не в полном объеме подходят под признаки реальности и консенсуальности.

Следующим признаком договора купли-продажи недвижимости является его возмездность. Содержание большей части гражданско-правовых договоров устанавливает взаимное имущественные предоставления его субъектами. Также в обществе заключаются и односторонние сделки, по которым одна сторона предоставляет что-либо контрагенту без получения от неё какой либо платы или другого встречного предоставления, они называются безвозмездные договоры. Заключение данных договоров регламентируется пунктом 2 статьи 423 ГК РФ. Именно критерий безвозмездности и возмездности позволяет разграничить консенсуальный договор дарения и куплю-продажу.

К. Подебоносцев называл возмездные договоры обоюдно- интересными, поскольку каждая сторона, заключая договор, имеет свою выгоду. 7

Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).8

Таким образом, купля-продажа недвижимого имущества в силу своей юридической природы относится к возмездным договором, предполагающим передачу взамен передаваемой вещи уплату определенной денежной суммы. При этом правоотношение купли-продажи недвижимости не всегда могут иметь эквивалентный (равный) характер. На сегодняшний день, российское законодательство не устанавливает обязательности соответствия между ценой продаваемого имущества и его реальной стоимостью9.

Исследуя категорию встречного предоставления (уплата денег, выполнение работ, передача товара и пр.) в российском гражданском праве, С.И. Виниченко приходит к выводу: «Если нет встречного предоставления, - отмечает он, - то обязательство по возмездному договору в целом признается несостоявшимся, а его обязательства стороны могут потребовать в суде применения правил из обязательства вследствие неосновательного обогащения и привести свое имущественное положение в первоначальное состояние…».10 Мы считаем что, отсутствие встречного предоставления вовсе означает, что возникшие из договора обязательства не состоялись. Сами обязательства возникают непосредственно с момента заключения договора, и именно с этого времени является существующим. Если несмотря условия договора не выполнено встречное предоставление (к примеру, не оплачен товар), то можно говорить о том, что имеет место неисполнение своей обязанности одной из сторон, и к нему могут применяться ряд санкций, установленные в договоре и (или) законе. К виновной стороне следует предъявлять требования из нарушения условий договора, в той части, в которой оно не было исполнено.

Как следует из понятия договора купли-продажи недвижимости, каждый из субъектов договора на различных этапах развития договорного обязательства является как должником, так и кредитором.11 Следовательно, мы можем сделать вывод о том, что содержанием договора купли-продажи недвижимости являются взаимные права и обязанности покупателя и продавца.

В параграфе 7 главы 30 ГК РФ есть специально установленные правила, регулирующие заключение договора купли-продажи недвижимости, его форму, и действия сторон необходимых для исполнения договора купли - продажи недвижимого имущества. Данные правила закреплены в качестве отдельных норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров указанных в параграфе 1 главы 30 ГК РФ. Тем самым мы видим проявление родовой принадлежности договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров, которая проявляется в том, что правоотношения не урегулированной специальными нормами (параграф 7 главы 30 ГК РФ), подлежат применению общие положения о договоре купли - продажи товаров12.

В случае с договором продажи недвижимости мы видим, что ключевое видообразующее значение имеет объект недвижимого имущества как единственный элемент предмета договора. Именно индивидуальные признаки, присущие только недвижимому имуществу, вызывают необходимость принятия специальных норм, которые полно регулировали бы действия стороны (продавца) передающего недвижимое имущество и действия стороны (покупателя), которая должна совершить все необходимые действия по его принятию и своевременной оплате, по цене установленной в непосредственно в договоре или заявленной в аукционе, если продажа производится с публичных торгов. Именно поэтому сфера действия договора купли-продажи недвижимого имущества должна быть определена лишь путем тщательного и полного анализа объектов гражданских прав, непосредственно охватываемых понятием "недвижимое имущество".

Следующей актуальной проблемой на сегодняшний день, является то, что в теории нет однозначного понимания относительно возникновения, права пользования жилым помещением.

По данной проблеме в доктрине выдвинуты две теории: гражданско- правовая и семейно-правовая. К числу сторонников семейно-правовой теории относятся Ш.Д. Чиквашвили, А.А. Ерошенко, Ю.К. Толстой и некоторых других ученых. Они считают, что право пользования жилым помещением возникает в силу семейных отношений между членами семьи собственника и самим собственником. Ряд ученых отходят от данной теории и предлагают квалифицировать их как гражданско-правовые, беря за основу «вселение нанимателем или собственником в занимаемое им жилое помещение... с согласия совершеннолетних членов семьи» 13. При этом физические лица, вселенные собственником, приобретают равное с собственником, а также членами его семьи право пользования жилыми помещениями.

Из законодательного определения договора купли-продажи следует, что возникшее из договора обязательство направлено на передачу права собственности одним лицом другому.

Таким образом, мы можем сделать вывод, что обязательства, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества - это гражданско-правовое правоотношение, в котором одна из сторон обязуется передать недвижимость в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять имущество и оплатить установленную в договоре стоимость недвижимости.



1.2 Содержание договора купли-продажи недвижимости

Гражданское законодательство четко устанавливает объем прав и обязанностей. Но при реализации этих прав и обязанностей сторонами часто возникают определенные сложности.

Согласно договору купли-продажи недвижимости одна сторона (покупатель) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. А другая сторона (продавец) в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму14.

Продавец должен быть собственником продаваемого имущества. В таком случае он обладает всеми правомочиями по распоряжению, его имуществом. Но на практике бывают случаи, когда собственник и продавец не совпадают. В этих случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимости, а носитель другого ограниченного вещного права на недвижимость (муниципальное предприятие или унитарное государственное, учреждение), намного увеличивается риск признания такого договора недействительным, в силу ограниченного характера правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимостью. Так как государственные и муниципальные предприятия, как субъекты права хозяйственного ведения (пункт 2 статьи 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления - казенные предприятия (пункт 1 статья 297), не вправе продавать принадлежащее им недвижимость без одобрения его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимого имущества.

Обязательства, вытекающие из договора купли-продажи, в том числе купли-продажи недвижимости, регулируется как общими нормами ГК РФ (глава 22 ГК РФ) и специальными нормами (глава 30 ГК РФ).

Как писал М.И. Брагинский: «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение».15 Согласно статье 408 ГК РФ, не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение. Для наступления прекращения необходимо, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям.

Реализация обязательств вытекающих из договора купли-продажи недвижимости подчиняется требованиям, определенным в законе и соглашении сторон. Кроме тех случаев, когда покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимости, он обязан принять передаваемое по договору имущество. Обязанность кредитора принять исполнение есть обязанность совершить конкретные действия, обеспечивающие возможность должника передать кредитору исполнение по договору. В силу особенностей недвижимости ее передача и принятие чаще всего осуществляется в месте ее нахождения.

В первую очередь, обязательство по передаче объекта недвижимости, вытекающие из договора продажи недвижимости, должно быть исполнено. Исполнение означает, должнику необходимо выполнить обязательство в натуре в точном соответствии с установленными требованиями о предмете. Замена исполнения в натуре денежной компенсацией не допускается. Только после полной реализацией определенной договором действия или воздержания от его осуществления, можно считать, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение исполняется, с нарушением каких либо условий, к примеру, условия о сроке, качестве, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства. Реальное исполнение и надлежащее исполнение обязательства в качестве принципов гражданского права (их состав, содержание, границы применения) были предметом глубоких споров в науке.

«Таким образом, реальное и надлежащее исполнение - различные явления. В первом выражена сущность исполнения как совершения определённого действия, а во втором - качественная характеристика действия (воздержания от действия)».16

Такой вывод имеет очень большое практическое значение. Статья 396 ГК РФ приводит целый перечень правовых последствий для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения установленного договором обязательства. При ненадлежащем исполнении обязательства, возмещение убытков и уплата неустойки не освобождает должника от обязанности исполнить обязательство в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом, а неисполнении обязательства, напротив, уплата неустойки и возмещение убытков, по общему правилу, освобождает его от обязанности исполнения. ГК РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи.

Главная цель обязательства будет достигнута только лишь надлежащим исполнением обязанностей, установленных в договорном правоотношении. Одной главной составляющей этих обязанностей является существенные обязательства, такие обязанности еще называются основными. Последние сформулированы в пункте 1 статьи 453 ГК РФ: продавец обязан передать вещь в собственность другой стороне, которая обязуется принять эту вещь и уплатить за нее установленную договором денежную сумму17.

Основная обязанность продавца - передать объект недвижимости в установленный срок. Срок, в который необходимо передать имущество определяется в договоре; согласно статье 457 ГК РФ, в случае если срок в договоре продажи не установлен, он определяется согласно правилам п. 2 статьи 314 ГК РФ. В некоторых случаях срок исполнения может являться «условием исполнения», если из содержания договора следует, что при нарушении установленного срока его выполнения покупатель теряет интерес к договору. Это означает, нарушение определённого в договоре срока, продавец вправе исполнить только лишь с согласия покупателя (пункт 2 статьи 457 ГК РФ). Продавец может исполнить свои обязательства по договору и досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором.

Справедливо заметил М.З. Рахимов, что «социально-значимые результаты достигаются не изолированным исполнением отдельных обязанностей, а осуществлением и исполнением всего комплекса субъективных прав и обязанностей, составляющих содержание обязательства». 18

Еще в римском праве договор купли-продажи рассматривался как синаллагматическая сделка, порождающая взаимные обязанности. Обязанности продавца и покупателя взаимосвязаны и взаимообусловлены.

Так обязанности продавца передать недвижимость корреспондирует обязанность покупателя принять это имущество. Чтобы стороны достигли конечного результата, должны совершаться встречные, что есть ответные действия по выполнение обязанностей.

Понятие «передача» в широком смысле означает действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимость) перешёл от одной стороны к другой. После передачи обладатель вещи (продавец) лишается её, а другая сторона (покупатель) приобретает. Способы передачи перечислены в статье 224 ГК РФ. Из них к объектам недвижимости применимо только вручение вещи приобретателю, такой вывод следует из смысла части 2 пункта 1 статьи 56 ГК РФ и непосредственно свойств недвижимого имущества. Вещь будет считаться переданной покупателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Факт передачи недвижимого имущества фиксируется в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия объекта недвижимости, субъекты договора продажи должны составить передаточный акт или иной документ о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ). Следовательно, передача недвижимого имущества значит его фактическая передача и подписание специального документа о факте передачи19.

Законодательство не содержит, особых требований к передаточному акту или другому документу о факте передачи, кроме того, что он должен быть составлен письменно и содержать дату составления, и подписан сторонами.

Согласно статье 556 ГК РФ, продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию нежилого помещения, только после передачи помещения и подписания передаточного акта. Следует отметить, что часть 2 статьи 556 ГК РФ, носит диспозитивный характер, в договоре может быть установлен иной момент исполнения обязанности.

Четкое установление момента выполнения продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не установлено договором купли-продажи недвижимости, ГК РФ определяет переход риска случайного повреждения имущества или случайной гибели на покупателя (пункт 1 статья 459 ГК).20

Понятие «риск» этот термин в праве используется в смысле опасности, страха, угрозы, связанных с неизбежностью несения невыгодных материальных последствий. Риск в купле-продаже - это опасность наступления будущего ущерба, вследствие происшедших изменений проданной вещи.

К дополнительным обязанностям продавца, которые способствуют реализации основных, относятся: информирование покупателя о качестве нежилого помещения, существующих недостатках и дефектах; передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статья 456 ГК РФ); извещение покупателя о правах третьих лиц на передаваемое имущество (статья 460 ГК РФ).

Только осуществление всех обязанностей, как дополнительных, так и основных, в соответствии с требованиями закона и договора, позволяет говорить о надлежащем исполнение обязательства продавцом.

Основными обязанностям покупателя являются обязанности оплатить и принять товар21. Обязанность продавца передать недвижимое имущество и обязанность покупателя принять продаваемое помещение являются взаимообусловленными. При этом продавец и покупатель имеют соответствующие права: право требовать принятия недвижимости и право требовать передачи. Данные права и соответствующие обязанности возникают в одно и то же время, а именно момента заключения договора, исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием.

Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество следует из положений пункта 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, а также статьи 486 ГК РФ. Эта обязанность считается выполненной с момента выплаты продавцу стоимости объекта недвижимости, определенной в договоре. Содержание этой обязанности предусматривает не только непосредственно платеж, но и в необходимых случаях принятие необходимых подготовительных мер, (выдача чека на сумму договора, открытие специального банковского счета и др.). По общему правилу, покупатель обязан оплатить контрагенту стоимость недвижимого имущества полностью в виде единоразовой выплаты. Договором купли-продажи недвижимости могут предусматриваться и продажа в кредит, в кредит с рассрочкой платежа или установлена предварительная оплаты.

Принятие покупателем объекта недвижимости зачастую осуществляется в месте его непосредственного нахождения в силу характерных особенностей недвижимого имущества. Покупатель может отказаться на законных основаниях от исполнения договора купли-продажи недвижимости только, если выявлены существенные не исполнения требований к качеству передаваемого имущества. Но эти недостатки должны быть неустранимые, то есть, которые не могут быть устранены без существенных расходов или затрат времени.

Поэтому, если покупатель отказывался от исполнения договора по иным причинам, например в связи с появлением более выгодного объекта, то непринятие объекта недвижимости считается отказом последнего от исполнения обязанности принять имущество. Данное нарушение предоставляет право другой стороне использовать механизмы защиты, предусмотренные в законе и договоре. В соответствии с пуком 3 статьи 484 ГК РФ продавец может потребовать от покупателя:

- отказаться от исполнения обязательства;

- принять товар.22

В независимости от выбранного продавцом метода защиты от неправомерных действий покупателя, продавец имеет право удержать задаток, а также может требовать от другой стороны возмещения убытков, причиненных в следствии неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по принятию объекта недвижимости23. Исполнение обязанности по принятию имущества будет считаться исполненным, после выполнения двух различных, но связанных между собой действий: подписание акта передачи; непосредственное получение имущества, путем вручения ключей от квартиры.

Важно помнить, что осуществление только какого-либо одного из этих обязательных действий не приведет к надлежащему исполнению обязательств.

Уклонение от подписания акта о передачи объекта недвижимости, можно понимать, как отказ покупателя от исполнения обязанности принять недвижимое имущество.

На практике много случаев, когда объект недвижимости продавцом фактически передан, а передаточный акт не подписан покупателем вследствие его уклонения, то возникает сложный вопрос - как быть в данной ситуации продавцу? Исходя из смысла норм пункта 1 статьи 556 и пункта 3 статьи 484 ГК РФ, продавец вправе требовать от другой стороны принять товар или отказаться от исполнения договора. Так как товар уже передан другой стороне, то требование принять товар в этом случае означает лишь требование продавца подписать акт передачи недвижимости. На практике принудить покупателя подписать акт передачи объективно невозможно, даже на основании соответствующего судебного решения. Поэтому считаем, и в том случае, когда покупатель исполнил все остальное обязанности по договору за исключением подписания акта передачи, продавец имеет право отказаться от исполнения договора, думается такой способ защиты интересов продавца, является наиболее рациональным.

Помимо принятия недвижимого имущества, покупатель обязан по договору купли-продажи недвижимости своевременно его оплатить в форме наличных и безналичных расчетов (п. 1 ст. 140 ГК РФ).

По требованию покупателя продавец, получив оплату при наличном расчете, выдает расписку в получении денежной суммы (п. 2 ст. 408 ГК РФ). Это позволяет в будущем избежать сложностей по доказыванию покупателем оплаты, в случае возникновения спора доказывание факта исполнения своей обязанности по оплате недвижимости.

Особое внимание нужно обратить на следующую проблему. За частую, продавец, передав имущество и не получив при окончании срока платежа сумму причитающуюся ему по договору купли-продажи недвижимого имущества, обращается в суд с исковым требованием расторгнуть данный договор. Суды, при разрешении таких дел, признают, что неоплата объекта недвижимости покупателем влечет для другой стороны такой ущерб, что она существенно лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора и расторгают данный договор продажи недвижимости, даже в случаях если уже произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

В параграфе 7 главы 30 ГК РФ отсутствуют нормы, которые предусматривали бы специальные негативные последствия при неисполнении покупателем обязанности по оплате переданной недвижимости. Следовательно, должны применяться положения, установленные в пункте 3 статьи 486 ГК РФ, согласно которым, если покупатель вовремя не оплатит переданный в соответствии с условиями договора объект недвижимости, другая сторона имеет право требовать оплаты товара, а также уплаты процентов согласно статье 395 ГК РФ.

Неоплата договора купли-продажи недвижимого имущества, вероятнее всего, говорит об отсутствии у покупателя такой возможности. На практике, встречаются случаи, когда покупатель вообще не имеет имущества (кроме переданного), за счет которого можно было удовлетворить требования другой стороны об оплате, поэтому при вынесении судом обязывающего решения, практически невозможно взыскать с покупателя не только проценты, но и основную сумму долга. В данном случае применение пункта 2 статьи 450 ГК РФ не всегда обоснованно, ведь фактического ущерба, при котором продавец в существенной степени лишается того, на что правомерно рассчитывал при заключении договора купли-продажи недвижимости, может и не быть.

В итоге данное положение далеко не всегда защищает интересы стороны, которая добросовестно исполнила свои обязанности по договору. Беря во внимания особое значение, социальную значимость недвижимости, для закрепления возможности его возврата продавцу полагаем целесообразным в параграф 7 главы 30 ГК РФ добавить норму следующего содержания: «Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи объект недвижимости, другая сторона имеет право по своему выбору требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата переданной недвижимости».

С внесением в ГК РФ данной нормы продавец получит право автоматически расторгнуть договор при нарушении покупателем обязанности оплаты переданного объекта недвижимости, и не доводить дела до судебного порядка расторжения.

При сделках с недвижимым имуществом зачастую покупатель предоставляет предоплату продавцу. В случае отказа покупателя от исполнения обязательств по договору, продавцу важно, в каком виде будет предоплата в договоре - в виде задатка или аванса.

Между этими видами предоплаты существуют существенные различия. Согласно статье 380 ГК РФ задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». При этом задаток возвращается в двойном размере в случае при отказе продавца от сделки. И с другой стороны, если от сделки отказывается покупатель, задаток в полном размере остается у другой стороны24.

Термина «аванс» в ГК РФ нет, есть лишь понятие «предварительная оплата», о которой идет речь в статье 487 ГК РФ, в данной норме не указаны никаких последствий для покупателя в случае, отказа от совершения сделки. Следовательно, если покупатель передумает покупать объект недвижимости, другая сторона обязана будет вернуть ему предоплату полностью. На основе этого, можно сделать вывод, что для продавца, чтобы минимизировать риск отказа покупателя от исполнения обязательств по договору, предпочтительнее указывать в договоре задаток в качестве формы предоплаты, а не аванс.

На практике, возникает вопрос о последовательности совершения действий, обеспечивающих исполнение обязанностей покупателя и продавца. В самом соглашении обычно устанавливается, что одна сторона должна исполнить свою обязанность раньше другой. В США, к примеру, если очередность исполнения обязанностей не была определена в самом соглашении, такую последовательность могут диктовать обстоятельства. За многие годы судебная практика США выработала достаточно простые положения в определении последовательности исполнения по двусторонним договорам. Один из самых важных правил гласит, что «поскольку соглашение позволяет одновременное исполнение обязанностей, они и должны исполняться одновременно» - исполнение с так называемыми совпадающими условиями обмена.25 Аналогичное положение содержало российское дореволюционное законодательство, по которому право продавца на получение цены продажи и право покупателя на передачу вещи подлежали одновременному исполнению. Хотя, как заметил Д.И. Мейер, в

«действительности, платеж цены обыкновенно следует за передачей вещи, но промежуток между тем и другим действием так непродолжителен, что оба эти действий можно считать одновременными, какими они и должны быть по существу договора».26

По действующим нормам, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом имущества (п. 1 ст.486 ГК).

По отношению к договору купли-продажи недвижимого имущества правовые акты не устанавливают исключений из этого правила. Если договором купли-продажи предусмотрено условие о предварительной оплате объекта недвижимости, то и обязательство, возникающее из такого договора

-передача имущества будет иметь встречный характер.

По общему правилу, местом исполнения денежного обязательства является место нахождения кредитора в момент возникновения обязательства.

Покупатель обязан уплатить продавцу цену недвижимости полностью (в виде единоразовой выплаты). Договором купли-продажи могут устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа или предусмотрена предварительная оплата.

Возникает вопрос о последовательности совершения действий, обеспечивающих исполнение обязанностей покупателя и продавца. В самом соглашении обычно устанавливается, что одна сторона должна исполнить свою обязанность раньше другой (например, оплата производится после передачи вещи или наоборот).

По действующим нормам, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом имущества (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В отношении договора купли-продажи нежилых помещений правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи нежилых помещений предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача помещения будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов; передачи нежилого помещения и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. Но условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи нежилых помещений. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, не исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача- оплата); во-вторых, по всей видимости, обязанность произвести оплату возникает у покупателя непосредственно после передачи ему имущества, то есть сразу же после передачи товара. Косвенным образом, сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

Итак, если правовыми актами или договором купли-продажи нежилых помещений предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи помещения либо такая обязанность вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

«Встречное исполнение» следует отграничивать от «встречного предоставления». Встречное предоставление является необходимым элементом любого возмездного договора. Согласно п. 1 ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Вследствие этого, встречное исполнение - это последовательное, в соответствии с соглашением сторон, совершение действий участниками договора (обязательства) по исполнению договорных обязанностей. Важнейшим признаком встречного исполнения является наличие в договоре условия об очередности совершения действий по исполнению обязательства.

Статья 450 ГК устанавливает, что расторжение (как впрочем, и изменение) договора допускается по соглашению сторон (если это право не ограничено законом или договором); по судебному решению (вынесенному в связи с требованием одной из сторон при наличии оснований, установленных в законе или договоре) и в виде отказа от исполнения одной из сторон, если право на совершение такого действия предоставлено стороне законом или соглашением сторон. В последнем случае судебного решения для признания юридической силы такого отказа не требуется. Поскольку односторонний отказ от исполнения договора представляет собой действие, направленное на прекращение договорного правоотношения, т.е. сделки, то отказ должен соответствовать правилам о совершении сделок27.

Следует отметить, что покупатель, который не произвел платеж за переданный товар, признается существенно нарушившим свою обязанность и в принятой международной практике28.

Передача продавцом имущества, обремененного правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи. Покупатель лишается этого права, если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц (п.1 ст.406 ГК).

Сложной проблемой теоретического и прикладного характера является то, что при заявлении иска о применении последствий недействительности сделки, собственник вправе потребовать осуществления между сторонами реституции, причем, если собственник не является стороной в сделке, а речь идет именно о таких сделках, то объект недвижимости поступает не в его имущественную сферу, а возвращается отчуждателю. Основным камнем преткновения является то, что нормы о применении последствий недействительности сделки не упоминают о добросовестности (недобросовестности приобретателя, которая имеет существенно значение для удовлетворения виндикационного требования).

В российском законодательстве действует ограничение виндикации, которая объясняется защитой интересов добросовестного приобретателя (который не является непосредственным нарушителем права собственности) и необходимостью обеспечения устойчивости гражданского оборота.

В законодательстве о купли-продажи недвижимости, чтобы не допустить ущемление прав несовершеннолетних, предусмотрен ряд норм защищающих их интересы. Защита прав несовершеннолетних в отношениях по поводу недвижимости осуществляется с помощью следующих правовых инструментов:

- запрет на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних;

- запрет на отдельные сделки с имуществом несовершеннолетних;

- запрет законным представителям на совершение определенных сделок с подопечными;

- сохранение жилищных прав несовершеннолетних в определенных случаях.

Важной гарантией прав несовершеннолетнего, является необходимость получения разрешения или согласия органа опеки и попечительства на сделку с имуществом несовершеннолетнего или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние. В данных случаях оформляется договор купли-продажи жилого помещения с отлагательным условием. Формулировка такого условия в договоре может быть такой: "Право собственности на продаваемую квартиру переходит к покупателю после приобретения другого жилья для несовершеннолетнего, что должно быть подтверждено заключенным договором на имя несовершеннолетнего либо свидетельством о государственной регистрации его права. После выполнения установленного участниками договора в соответствии с пунктом 1 статьи 157 ГК РФ данного условия, право собственности покупателя подлежит государственной регистрации"29.

Но практике возникает существенная проблема, покупатель зачастую считает такие условия невыгодными и не удобными для себя и отказывается от приобретения квартиры с отлагательным условием. Данную проблему можно решить, если при продаже принадлежащего несовершеннолетнему жилья его законный представитель заранее позаботиться о соблюдении имущественных прав ребенка. Но, к сожалению, надо признать, что далеко не у каждого есть такая финансовая возможность.

Как гласит закон (ст. 460 ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар - недвижимость, которая должна быть свободна от прав третьих лиц30. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Проблемы начинаются, когда собственник жилого помещения, к которому оно перешло, к примеру, по наследству, не знал о супружеских отношениях наследодателя, продает жилое помещение другому лицу. Но при этом, как правило, сведений о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации нет.

В свою очередь право пользования жилым помещением принадлежит указанным лицам на основании фактов родственных и семейных отношений. А ведь физическое лицо, которое совместно проживало с умершим, может подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением последнего собственника. И, как показывает судебная практика, при наличии данных оснований суды удовлетворяют подобные иски. В результате покупатель после исполнения договора получает жилое помещение с обременениями третьих лиц.

В данном случае собственник жилого помещения может заключить с лицом, имеющим право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения на три года, а в случае его несовершеннолетия - до достижения совершеннолетия.

Но все равно данное право не снимет возникшую проблему. Мы считаем, что в данном случае защита нового собственника могла бы быть гарантирована внесением в пункт 1 статьи 558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если право пользования жилым помещением у этих лиц бессрочно.



ГЛАВА 2. АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Риски, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения

Несмотря на широкую практику применения договора купли-продажи жилого помещения, отношения по покупке жилого помещения таят в себе множество возможных рисков, которые порой могут привести к признанию сделки недействительной и повлечь существенные убытки для сторон сделки31.

Как правило, больше рисков при заключении договора купли- продажи недвижимости несет покупатель, который должен проверить объект приобретения и принять окончательное решение о покупке.

Зачастую покупатели поверхностно относятся к той или иной процедуре в ходе приобретения недвижимости, оставляя "за кадром" важные моменты, на которые стоило обратить внимание. Порой такие "мелочи" впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной, втянуть лицо в череду судебных процессов, а также повлечь убытки и потери. Несмотря на то, что в большинстве случаев более уязвимой стороной в договоре купли-продажи является покупатель, продавец также в определенных случаях может нести те или иные риски. Поэтому необходимо иметь представление обо всех возможных рисках при заключении таких договоров, проанализировать их причины и последствия и получить необходимые рекомендации для их минимизации или устранения.32

Изучение сложившейся правоприменительной практики позволяет провести несколько видов классификаций рисков, возникающих при заключении договора купли-продажи жилого помещения: по последствиям, по предмету, по этапу совершения сделки, по субъекту.

Риски при совершении сделок по покупке жилой недвижимости возникают по причине пороков в том или ином элементе или этапе сделки, которые вместе или по отдельности могут привести к признанию сделки недействительной, договора незаключенным, истребованию имущества и прочим неблагоприятным последствиям. Поэтому более верным представляется провести анализ рисков по предмету.

Под титульными рисками понимаются риски, связанные с титулом на объект недвижимости, а именно с правом собственности на жилое помещение. После заключения договора купли-продажи жилья может выясниться, что у продавца на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на жилое помещение, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы либо право собственности на соответствующий объект недвижимости предыдущего собственника оспорено, так как в свое время возникло с пороком33.

Так, например, Санкт-Петербургским городским судом рассматривалось следующее дело. Между Д.В. и С.А. был заключен договор купли-продажи квартиры. С.А. выдала доверенность, которой уполномочила Ю.И. представлять ее интересы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Новый собственник Д.В. впоследствии также произвел отчуждение данной квартиры, заключив с Т.П. соответствующий договор купли-продажи; право собственности последней на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Вместе с тем Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда государственная регистрация права собственности Д.В. на квартиру признана недействительной; государственная регистрация права собственности Т.П. на квартиру признана недействительной; квартира включена в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти С.А.; квартира истребована из владения Т.П. 34

Титульные риски также могут быть связаны с отсутствием у продавца полномочий по распоряжению имуществом на момент совершения сделки.

Так, суд Ямало-Ненецкого автономного округа в своем Апелляционном определении от 18.11.2013 по делу N 33-2512/2013 указывает следующее: "...из материалов дела следует, что доверенность на продажу квартиры, выданная Н.Р. в пользу М.А., заключение соглашения о задатке и договора купли-продажи квартиры были совершены 19 декабря 2012 года, 9 апреля 2013 года, ДД.ММ.ГГГГ соответственно, тогда как право собственности Н.Р. на было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2013 года. На момент заключения договора купли-продажи названная квартира являлась собственностью Ямало-Ненецкого автономного округа на основании договора безвозмездной передачи жилых помещений от 20 сентября 2010 года.

...